Propriedade - Dir reais

Prévia do material em texto

1 
 
3ª AULA – A PROPRIEDADE. 
A propriedade. Função social. Extensão. A descoberta. Atributos. Modos 
aquisitivos. Registro público. Acessões. Usucapião. Perda da propriedade. 
Aquisição e perda da propriedade móvel. Propriedade resolúvel e aparente. 
Direitos de vizinhança 
 
1 – CONCEITO → com base no art. 1.228, Carlos Roberto Gonçalves diz que o 
direito de propriedade é o “poder jurídico atribuído a uma pessoa de usar, gozar 
e dispor de um bem, corpóreo ou incorpóreo, em sua plenitude e dentro dos 
limites estabelecidos na lei, bem como de reivindicá-lo de quem injustamente o 
detenha”. 
Orlando Gomes dizia que pelo critério sintético, propriedade seria “a submissão 
de uma coisa, em todas as suas relações, a uma pessoa”. 
Deve-se ter em mente que o conceito de propriedade é sempre dinâmico. 
Atualmente, a garantia constitucional da propriedade está relativizada, tendo sua 
interpretação limitada pela legislação ordinária. 
 Diz-se que a soma dos 4 poderes do domínio, nas mãos do titular e com 
o título forma o direito de propriedade. 
• Uso 
• Gozo 
• Disposição e 
• Reivindicação 
 Quem titularizar os 4 poderes, mais o título em cartório, vai ter 
propriedade. 
 Não há uma escalada hierárquica entre os três institutos: propriedade, 
domínio e posse. Eles têm funções e efeitos diferentes. São três situações 
jurídicas distintas. Posse é um dos poderes. 
• pode haver posse sem ter propriedade. 
• pode haver posse por ser proprietário 
• pode haver domínio por ser proprietário 
• pode ter domínio sem ter propriedade. 
• pode ter posse sem ter domínio ou propriedade 
2 – ESTRUTURA E FUNÇÃO 
 
Afirma Guilherme Calmon Nogueira da Gama que a propriedade só pode ser 
adequadamente compreendida se conjugada em dois aspectos: 
a) O estrutural (aspecto estático) – concebida nos elementos previstos no 
art. 1228; usar, gozar, dispor e reaver. 
b) O funcional (aspecto dinâmico) – função social. 
 
2.1 – ASPECTO ESTRUTURAL - 
Aqui a doutrina cita os elementos da propriedade: uso, gozo (fruição), disposição. 
Estes correspondem ao conteúdo econômico (elemento interno) do direito de 
propriedade. Já a faculdade de reaver a coisa representa seu conteúdo jurídico 
(elemento externo). 
2 
 
A - (ius utendi) é a possibilidade de o proprietário retirar da coisa em todos os 
serviços e utilidades que ela proporcionar. É a faculdade de o dono servir-se da 
coisa e de utilizá-la da maneira que entender mais conveniente, sem, no entanto, 
alterar-lhe a substância. Limita-se pelo abuso de direito (1.228 §2º) 
B - direito de gozar ou usufruir (jus fruendi) compreende o poder de perceber os 
frutos naturais e civis da coisa e de aproveitar economicamente os seus 
produtos. 
C - O direito de dispor da coisa (jus abutendi) consiste no poder de transferir a 
coisa, de gravá-la de ônus e de aliená-la a outrem a qualquer título. Não significa, 
todavia, prerrogativa de abusar da coisa, destruindo-a gratuitamente, pois a 
própria CF prescreve que o uso da propriedade deve ser condicionado ao bem-
estar social. 
D - O quarto elemento constitutivo é o direito de reaver a coisa (rei vindicatio), 
de reivindicá-la das mãos de quem injustamente a possua ou detenha, como 
corolário de seu direito de sequela, que é uma das características do direito real. 
Envolve a proteção específica da propriedade, que se perfaz pela ação 
reivindicatória. 
 
2.2 – ASPECTO FUNCIONAL – A FUNÇÃO SOCIAL. 
No direito romano, a propriedade tinha caráter individualista. 
Na Idade Média, passou por uma fase peculiar, com dualidade de sujeitos; o 
dono e o que explorava economicamente o imóvel, pagando ao primeiro pelo 
seu uso. Havia todo um sistema hereditário para garantir que o domínio 
permanecesse numa dada família de tal forma que esta não perdesse o seu 
poder no contexto do sistema político. 
Após a Revolução Francesa, a propriedade assumiu feição marcadamente 
individualista, pois representava garantia sobre o patrimônio e sua riqueza. 
Gradativamente, foi acentuado o seu caráter social, contribuindo para essa 
situação as encíclicas Rerum Novarum, (1891) do Papa Leão XIII, e 
Quadragésimo Ano, de Pio XI (1931 – comemorando os 40 anos da Rerum 
Novarum). O sopro da socialização acabou impregnando o século XX, 
influenciando a concepção da propriedade e o direito das coisas. 
Nota-se que o legislador dos séculos XVIII e XIX trabalharam a propriedade sob 
a feição não intervencionista do Estado, o qual se limitaria a agir para proteger 
os titulares destes direitos. 
A mudança de paradigma só se dá no século XX, por força dos mecanismos de 
mudança social, reconhecendo a necessidade de a propriedade atender a 
interesses sociais. 
No Brasil, pode-se observar que o Código Civil de 1916 trabalhou a propriedade 
como elemento de interesse de seu proprietário-titular, calcando-se em 
interesses individualistas e patrimonialistas, assegurando uma série de 
faculdades e poderes jurídicos bastante amplos, ainda que muitas vezes sem 
qualquer funcionalidade. 
Já o CC de 2002, lastreado no princípio da socialidade (entre outros), passa a 
fazer alusão ao aspecto funcional no §1º do art. 1.228, ao tratar do direito de 
propriedade: 
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o 
direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou 
detenha. 
3 
 
§ 1º O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas 
finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de 
conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas 
naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como 
evitada a poluição do ar e das águas. 
§ 2º São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, 
ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem. 
 
A CF/88 já tinha atribuído o patamar de direito fundamental à função social da 
propriedade (art. 5º, XXIII). 
Gustavo Tepedino assevera que a propriedade fundiária especulativa que vise 
apenas à acumulação e não observa os objetivos da República, descumprindo 
a função social não é tutelada pela Constituição. 
Nesse sentido: art. 182, § 4º CF/88 que prevê a desapropriação sanção: 
Art. 182 - A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público 
municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o 
pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de 
seus habitantes. 
§ 4º - É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para área 
incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo 
urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, que promova seu adequado 
aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de: 
I - parcelamento ou edificação compulsórios; 
II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo; 
III - desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de 
emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de 
até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real 
da indenização e os juros legais. 
E neste particular, Tepedino assevera que a propriedade com finalidade 
especulativa, que não cumpra sua função social, ainda que economicamente 
capaz de produzir riqueza, deverá ser prioritariamente desapropriada, segundo 
a CF, para fins de reforma agrária. 
Ainda que a CF tenha avançado, isso não impede a existência de críticas 
afirmando que houve uma influência do espírito conservador quando do 
desenvolvimento da política urbana, posto que: 
a) Não facultou ao Poder Público local estabelecer a escolha do tipo de 
sanção mais adequada, sem seguir a ordem constitucional; 
b) Vedou a usucapião especial urbana e rural em relação a imóveis 
públicos; 
c) A não operacionalização das regiões metropolitanas 
 
CF Art. 186 - A função social é cumprida quando a propriedade rural atende, 
simultaneamente, segundo critérios egraus de exigência estabelecidos em lei, 
aos seguintes requisitos: 
I - aproveitamento racional e adequado; 
II - utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio 
ambiente; 
III - observância das disposições que regulam as relações de trabalho; 
IV - exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores. 
4 
 
Art. 186 da CF você encontra algumas prerrogativas que devem ser cumpridas 
para a função social de imóvel urbano rural. O fato de estar na CF, para ampla 
maioria da jurisprudência, não significa que aquilo dali seja exaustivo, a função 
social da propriedade ela varia de acordo com a condição do bem. A disciplina 
da CF não é exauriente porque posteriormente, independente da previsão 
constitucional, você poderá trazer elementos agregadores para esse conceito e 
instituto da função social. 
A CF/1988 dispõe que a propriedade atenderá a sua função social (art. 5º, XXIII) 
e também determina que a ordem econômica deverá observar a função da 
propriedade, impondo freios à atividade empresarial (art. 170, III). 
A função social não é apenas um limite ao direito de propriedade, pois além das 
funções negativas, ela tem funções positivas, assim, ela integra o direito de 
propriedade, não sendo apenas um marco negativo. 
Também o Estatuto da Terra (Lei 4.504/64) prevê a ideia do exercício vinculado 
à função social: 
Art. 2° É assegurada a todos a oportunidade de acesso à propriedade da terra, 
condicionada pela sua função social, na forma prevista nesta Lei. 
§ 1° A propriedade da terra desempenha integralmente a sua função social 
quando, simultaneamente: 
a) favorece o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores que nela 
labutam, assim como de suas famílias; 
b) mantém níveis satisfatórios de produtividade; 
c) assegura a conservação dos recursos naturais; 
d) observa as disposições legais que regulam as justas relações de trabalho 
entre os que a possuem e a cultivem. 
 
3 – EXTENSÃO 
O art. 1.229 limita a extensão da propriedade pelo critério da utilidade: até onde 
lhe for útil. 
* O proprietário nos pode se opor à realização de trabalhos a uma altura ou 
profundidade que não tenha ele interesse algum em impedi-los. 
Art. 1.229 - A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo 
correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, não podendo 
o proprietário opor-se a atividades que sejam realizadas, por terceiros, a uma 
altura ou profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las. 
 
Art. 1.230 “a propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e demais 
recursos minerais, os potenciais de energia hidráulica, os monumentos 
arqueológicos e outros bens referidos por leis especiais” que constituem 
propriedade distinta do solo para efeito de exploração ou aproveitamento e 
pertencem à União (CF, art. 176; Código de Mineração, art. 84). 
A propriedade do produto da lavra é do concessionário que a explora, cabendo 
ao proprietário do solo apenas participação nos resultados da lavra. 
 
4 – A DESCOBERTA (invenção CC/16) 
Descoberta é achado de coisa perdida por seu dono. Descobridor é a pessoa 
que a encontra. 
A descoberta não é modo de adquirir a propriedade, uma vez que o descobridor 
não pode conservar para si o objeto extraviado, tendo a obrigação de restituí-lo. 
5 
 
Art. 1.233 “Quem quer que ache coisa alheia perdida há de restituí-la ao dono 
ou legítimo possuidor. 
Parágrafo único. Não o conhecendo, o descobridor fará por encontrá-lo, e, se 
não o encontrar, entregará a coisa achada à autoridade competente”. 
Trata-se, portanto, de coisa perdida e não de coisa abandonada. 
As obrigações impostas ao descobridor só nascem, todavia, se se apropriar da 
coisa perdida. Se não o fizer — ninguém está obrigado a recolher a coisa perdida 
— o simples achado não gera qualquer efeito. 
Art. 1.234 Aquele que restituir a coisa achada, nos termos do artigo antecedente, 
terá direito a uma recompensa não inferior a cinco por cento do seu valor, e à 
indenização pelas despesas que houver feito com a conservação e transporte 
da coisa, se o dono não preferir abandoná-la. 
Parágrafo único. Na determinação do montante da recompensa, considerar-se-
á o esforço desenvolvido pelo descobridor para encontrar o dono, ou o legítimo 
possuidor, as possibilidades que teria este de encontrar a coisa e a situação 
econômica de ambos. 
Mesmo estando obrigado a restituir a coisa achada, assegura-se ao descobridor 
o direito a uma recompensa, denominada achádego. 
Assegura-lhe, ainda, o direito de ser indenizado pelas despesas que houver feito, 
mas apenas as necessárias, destinadas à conservação da coisa, e as efetuadas 
com o seu transporte, que forem devidamente comprovadas. 
Todavia, o direito à recompensa e à indenização somente é devido se o dono ou 
possuidor da coisa tiver interesse em recebê-la. Se ele não se interessar pela 
restituição, pode abandoná-la. Nesse caso, se o descobridor quiser, pode 
adquiri-la, pois ela deixa de ser coisa perdida e passa a ser tida como 
abandonada, operando-se sua ocupação (art. 1.263). 
Art. 1.235: O descobridor responde pelos prejuízos causados ao proprietário ou 
possuidor legítimo, quando tiver procedido com dolo. 
O descobridor não é obrigado a recolher a coisa achada, mas se o fizer, deverá 
tomar os cuidados necessários para conservá-la e restituí-la ao dono, fazendo 
jus, por isso, à indenização das despesas necessárias. 
 
5 - SUJEITO E OBJETO 
O proprietário pode ser qualquer pessoa física ou jurídica, tanto de direito privado 
quanto público, basta possuir capacidade de direito. 
Quanto ao objeto a doutrina diverge, pois entendem alguns que o direito de 
propriedade estaria limitado às coisas corpóreas, enquanto outros entendem que 
incidiria também sobre bens incorpóreos a exemplo dos diretos autorais. 
No tocante ao objeto, vigoram alguns princípios: 
a) da materialização ou corporeidade – somente bens corpóreos podem ser 
objeto da propriedade, pois a coisa precisa ser determinada e tangível. 
b) Da individualização – necessidade de identificação específica do objeto 
do direito de propriedade 
c) Da acessoriedade – pressuposição de que pertencem ao proprietário da 
coisa principal as partes integrantes, os frutos e os produtos. 
 
6 - ESPÉCIES 
6.1 - Quanto à plenitude das faculdades: 
6 
 
a) Propriedade Plena ou Alodial – quando o proprietário tem consigo os atributos 
de gozar, usar, reaver e dispor da coisa; todos os elementos previstos no art. 
1.228 do CC estão reunidos nas mãos do seu titular 
b) Propriedade Limitada ou Restrita – quando uma ou algumas das faculdades 
da propriedade são destacadas do direito de propriedade e são concedidas a 
outras pessoas que não o titular, formando, portanto, os direitos reais sobre coisa 
alheia ou são constituídos direitos obrigacionais a partir do negócio jurídico 
celebrado. 
Assim, havendo a divisão entre os referidos atributos, o direito de propriedade é 
composto de duas partes destacáveis: 
• Nua-propriedade – corresponde à titularidade do domínio, ao fato 
de ser proprietário e de ter o bem em seu nome. Costuma-se dizer 
que a nuapropriedade é aquela despida dos atributos do uso e da 
fruição (atributos diretos ou imediatos). A pessoa que a detém 
recebe o nome de nu-proprietário, senhorio direto ou proprietário 
direto. 
• Domínio útil – corresponde aos atributos de usar, gozar e dispor da 
coisa. Dependendo dos atributos que possui, a pessoa que o detém 
recebe uma denominação diferente: superficiário, usufrutuário, 
usuário, habitante, promitente comprador etc. 
No usufruto, por exemplo, o direito de usar e gozar fica com o usufrutuário, 
permanecendo com o nu-proprietário somente o de dispor e reivindicar a coisa. 
O usufrutuário, em razão desse desmembramento, passa a ter um direito real 
sobre coisa alheia, sendo oponível erga omnes. 
O art. 1.225 fornece a relação dos direitos reais, e cita, em primeiro lugar, o 
direito de propriedade. Os demais resultam de seu desmembramentoe são 
denominados direitos reais sobre coisas alheias (jura in re aliena)”. 
Os direitos reais sobre coisas alheias dividem-se em 
• direitos reais de gozo ou de fruição: superfície, servidões, 
usufruto, uso, habitação e o direito do promitente comprador do 
imóvel; concessão de uso especial para fins de moradia e a 
concessão de direito real de uso, e a laje. 
• direitos reais de garantia: penhor, hipoteca e anticrese (art. 
1.225, VIII a X). 
• direito real de aquisição 
 
6.2 - Quanto ao local - Propriedade urbana e rural – eles têm tratamento 
legislativo distinto. O solo urbano está regido pela lei do parcelamento do solo 
urbano (Lei 6766/79), Estatuto da Cidade (Lei 10257/01). A propriedade rural é 
regida pelo Estatuto da Terra (Lei 4504/64) e de leis esparsas que versam sobre 
suas disposições e sobre a desapropriação para reforma agrária. 
 
6.3 - Quanto à duração - propriedade perpétua ou revogável – a primeira tem 
duração ilimitada. A revogável é aquela em que o próprio título de constituição 
do direito de propriedade, por sua própria natureza ou em virtude da vontade do 
agente ou das partes, contém condição resolutiva. 
 
7 - PROPRIEDADE REVOGÁVEL: RESOLÚVEL E AD TEMPUS 
Em algumas situações, quebra-se a noção geral da duração ilimitada e 
irrevogável da propriedade, pois o princípio da irrevogabilidade da propriedade 
7 
 
pode ceder quando a duração do direito subjetivo se subordinar a acontecimento 
futuro previsto no próprio título constitutivo, ou, mesmo não previsto no título, em 
razão de certos fatos consignados em norma, ocorrendo, assim, a chamada 
propriedade revogável, na qual a própria causa da aquisição já encerra o 
princípio da resolução. 
O CC traz duas situações distintas e delineadas: a propriedade resolúvel e a 
propriedade ad tempus. 
7.1 – A PROPRIEDADE RESOLÚVEL (art. 1.359) 
Art. 1359 - Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo 
advento do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos 
na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode 
reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha. 
Podemos citar como exemplos de propriedade resolúvel: a retrovenda, a 
propriedade fiduciária, a propriedade superficiária e o fideicomisso. 
Assim, a titularidade e o direito de propriedade já nascem com a perspectiva de 
durabilidade subordinada a um acontecimento futuro e certo (termo final) ou 
incerto (condição resolutiva, art. 121), pois o negócio jurídico que constitui a 
propriedade em nome de certa pessoa já contém dentro de si um elemento 
acidenta que será o germe de sua própria destruição, pois há uma cláusula 
expressa que determina a extinção do direito subjetivo para certo tempo. 
O proprietário resolúvel age como qualquer proprietário, enquanto não se verifica 
o evento futuro certo ou incerto, pois a limitação de seu direito subjetivo é apenas 
de ordem temporal. Portanto, poderá exercitar todos os poderes dominiais sobre 
o bem: poderá usar, gozar, dispor e reivindicar a coisa em face de terceiros, 
concentrando em si a plenitude das faculdades. Todavia, efetivando-se o termo 
final ou condição, resolve-se a propriedade, que será titularizada nas mãos do 
proprietário diferido, pois uma vez ocorrido o evento previsto no título, assume a 
condição de proprietário. 
Resolvida a propriedade, sua extinção ocorre retroativamente, produzindo 
efeitos ex tunc (art. 1.359). Terceiros que adquiriram a propriedade neste interim 
serão sacrificados. Consequentemente, todos os direitos concedidos pelo 
proprietário resolúvel, em sua pendência, também serão resolvidos, pois o novo 
proprietário poderá reivindicar a coisa contra terceiros que negociaram com o 
proprietário resolúvel. Não pode o terceiro alegar o estado de boa-fé ou de 
ignorância para se forrar dos efeitos da sequela, pois a oponibilidade erga omnes 
da clausula resolutiva decorre do fato de haver sido registrada no oficio 
imobiliário. 
A mesma situação se verifica se o proprietário resolúvel ao invés de alienar a 
coisa para terceiro, grave-a com ônus reais, introduzindo um usufruto ou uma 
hipoteca, exemplificadamente. Com efeito, alcançada a resolução da 
propriedade, os direitos reais concebidos pelo antigo proprietário sucumbirão 
diante da revogação do direito subjetivo que havia lhes introduzido no mundo 
jurídico. Vale dizer, extinto o principal, extinguem-se os acessórios. O 
proprietário diferido receberá a propriedade plena, sem quaisquer limitações. 
Enquanto não se verifica o termo ou condição resolutiva, o proprietário diferido 
terá apenas a condição de titular de direito eventual (art. 130, CC), podendo, 
contudo, praticar todos os atos necessários a conservação deste direito. 
Assim, se o proprietário resolúvel pratica atos de destruição do imóvel, poderá o 
proprietário diferido exercer quaisquer pretensões capazes de cessar os danos 
ou evitar novos prejuízos. 
8 
 
Na propriedade resolúvel, o evento que extingue o direito de propriedade 
acarreta sua transmissão no estado em que a coisa se encontrava ao ser 
recebida pelo proprietário resolúvel. 
Ex: A estipula com B um contrato de compra e venda, com pacto de retrovenda 
no prazo de três anos (art. 505). Poderá, quando do vencimento do termo, 
exercer o direito potestativo de reaver a coisa para si mesmo que ela se encontre 
na propriedade de C, em razão de venda efetuada por B. Qualquer resistência 
de C será combatida pelo exercício da pretensão reivindicatória por parte de A. 
Em síntese, o negócio jurídico que produz a propriedade resolúvel é existente, 
válido e eficaz, pois produz imediatamente os efeitos pretendidos pelas partes. 
É o que prevê o art. 127: “se for resolutiva a condição, enquanto esta não se 
realizar, vigorará o negócio jurídico, podendo exercer-se desde a conclusão 
deste o direito por ele estabelecido, todavia, o advento do termo ou condição 
resolutiva implica ineficácia superveniente, sendo imprópria qualquer menção a 
uma suposta “invalidade superveniente”.1 
Um exemplo de propriedade resolúvel é a propriedade fiduciária, onde há a 
transmissão do bem ao credor fiduciário, em garantia de uma dívida, sendo o 
bem resgatado pelo devedor no momento da quitação do débito (condição 
resolutiva). 
Propriedade fiduciária A alienação fiduciária é negócio jurídico bilateral, em que 
o credor fiduciário adquire propriedade resolúvel e posse indireta do bem, em 
garantia do financiamento efetuado pelo devedor 
Art. 1.361. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel 
infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor. 
§ 1º Constitui-se a propriedade fiduciária com o registro do contrato, celebrado 
por instrumento público ou particular, que lhe serve de título, no Registro de 
Títulos e Documentos do domicílio do devedor, ou, em se tratando de veículos, 
na repartição competente para o licenciamento, fazendo-se a anotação no 
certificado de registro. 
§ 2º Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da 
posse, tornando-se o devedor possuidor direto da coisa. 
§ 3º A propriedade superveniente, adquirida pelo devedor, torna eficaz, desde o 
arquivamento, a transferência da propriedade fiduciária. 
7.2 – A PROPRIEDADE AD TEMPUS (art. 1.360 CC) 
Art. 1360 - Se a propriedade se resolver por outra causa superveniente, o possuidor, 
que a tiver adquirido por título anterior à sua resolução, será considerado proprietário 
perfeito, restando à pessoa, em cujo benefício houve a resolução, ação contra aquele 
cuja propriedade se resolveu para haver a própria coisa ou o seu valor. 
Na propriedade ad tempus, a extinção do direito de propriedade decorre de um 
evento superveniente; não há previsão cláusula contratual de limitação temporal 
da eficácia do negócio jurídico. Não se trata de propriedade resolúvel, porém, 
revogável em razão de um evento futuro. 
A distinção tem efeitos práticos da maior importância. Se a propriedade se 
extingue em virtude de um fato superveniente,um fato posterior à transmissão 
do direito subjetivo, não se pode cogitar de efeitos retroativos. Por conseguinte, 
 
1 Zeno Veloso: “causas supervenientes, fatores ou circunstâncias que surgem depois, fatos 
posteriores ao surgimento do negócio, não determinam sua nulidade ou anulabilidade. Pode até 
ocorrer que um evento ulterior a seu nascimento determine a ineficácia do negócio, como nos 
casos de revogação, resolução ou distrato”, cf. Invalidade do Negócio Jurídico, p. 30. 
9 
 
serão preservados todos os atos praticados pelo proprietário antes da extinção 
da propriedade, que terá apenas efeitos ex nunc. Assim, qualquer um que 
adquira a coisa antes da incidência do fato superveniente será considerado 
proprietário perfeito, prevalecendo o seu direito subjetivo contra erga omnes. Ao 
prejudicado caberá apenas ingressar com pleito indenizatório em face daquele 
que alienou o bem. 
Surge a propriedade ad tempus, invariavelmente nas transmissões gratuitas, 
inter vivos e causa mortis. Toda liberalidade é potencialmente revogável por 
eventos futuros. Assim, o fato extintivo superveniente acarreta a perda da 
propriedade no estado em que se encontra, sem prejuízo dos direitos adquiridos 
por terceiros, pois a eficácia do evento é para o futuro. 
Enunciado 509 da V Jornada de Direito Civil: “A resolução da propriedade 
quando prevista no titulo aquisitivo, opera ex tunc e erga omnes; se decorrente 
de causa superveniente, atua ex nunc e inter partes”. 
Exs: revogação da doação por descumprimento do encargo (art. 555); revogação 
da doação por ingratidão do donatário (art. 557); exclusão da sucessão por 
indignidade (art. 1.814). 
Exemplificando: A faz a doação de um imóvel em favor de B. Dois anos após a 
liberalidade, B comete crime de lesões corporais contra A. Faculta-se a este a 
revogação da doação por ingratidão do donatário B, reavendo a propriedade 
imobiliária. Se B, porem, alienou o imóvel a C, em um momento anterior, não 
poderá A reivindicar a coisa em face desse adquirente, em razão do evento 
superveniente, restando-lhe apenas o pleito indenizatório contra B, no valor do 
imóvel doado. 
E por se referir a fato não previsto no contrato, o terceiro, adquirente de boa-fé, 
tem seu direito de propriedade preservado, cabendo ao alienante (aquele em 
cujo benefício houve a resolução), tão somente haver perdas e danos contra o 
adquirente (aquele cuja propriedade se resolveu – não é o terceiro de boa-fé). A 
ação visando à retomada da coisa – ação reivindicatória – só tem lugar se (a 
coisa ainda estiver na posse do adquirente (proprietário resolúvel). 
8 - A PROPRIEDADE APARENTE 
Aqui se discute a validação dos atos praticados por pessoas que 
verdadeiramente não possuem o direito de realizá-los, mas “apresentam-se, aos 
olhos de todos, como se fossem os autênticos titulares desse direito” (Orlando 
Gomes) 
Exemplificando: A doa a sua concubina B um imóvel, na constância de seu 
casamento com C. Posteriormente, termina o concubinato e A ajuíza ação de 
nulidade do negócio jurídico pleiteando a restituição do imóvel a seu patrimônio 
em razão da dissimulação. Porém, ao tempo da ação reivindicatória o imóvel já 
havia sido vendido por B a D, que nada sabia a respeito da ilegitimidade de B 
para adquirir a propriedade. Não se mostra justo que aquele que voluntariamente 
oculta um negócio jurídico possa posteriormente opô-lo a quem não tinha 
condições de conhecê-lo. 
O CC dispõe no parágrafo único, do art. 1.827, que “são eficazes as alienações 
feitas a título oneroso, pelo herdeiro aparente a terceiro de boa-fé”. 
Exemplificando: A, na condição de sobrinho de B, fica com a herança, pelo fato 
de não existir parente mais próximo ao de cujus. A aliena um dos imóveis 
herdados a C e, tempos depois, D ajuíza ação de investigação de paternidade e 
prova que era filho do falecido (B). Ocorre que D não poderá alcançar o imóvel 
alienado a C, posto que houve boa-fé do comprador. 
10 
 
Para haver propriedade aparente, é preciso que o suposto proprietário esteja 
convencido de que o bem realmente lhe pertença (boa-fé) e que o seu 
comportamento seja de tal ordem, que qualquer pessoa se enganaria na mesma 
situação; 
 
9 - MODOS AQUISITIVOS DE PROPRIEDADE 
 
9.1 – A PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. A AQUISIÇÃO PELO REGISTRO DO 
TÍTULO 
O CC/02 não se ocupou em separar um dispositivo especifico para tipificar os 
modos de aquisição de propriedade imobiliária, limitando-se a disciplinar, no 
capítulo intitulado “Da aquisição da propriedade imóvel”, a usucapião, o registro 
do título e a acessão (arts. 1.238 a 1.259). Isto é correto, pois existem mais que 
aquelas quatro formas de aquisição de propriedade imobiliária. A 
desapropriação, a adjudicação compulsória e o casamento pela comunhão 
universal, exemplificadamente, também são modos aquisitivos. 
9.1.1. Noções gerais 
Para a aquisição da propriedade imóvel, no direito brasileiro, não basta o 
contrato. Por ele, criam-se apenas obrigações e direitos. 
Art. 481: Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a 
transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. 
A transferência do domínio, porém, só se opera pela tradição, se for coisa móvel 
(art. 1.267) e pelo registro do título translativo, se for imóvel (art. 1.245). 
Art. 1.245: Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título 
translativo no Registro de Imóveis. 
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser 
havido como dono do imóvel. 
§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de 
invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser 
havido como dono do imóvel”. 
O registro imobiliário confere apenas presunção juris tantum de domínio: uma 
vez efetuada a matrícula, presume-se pertencer o direito real à pessoa em cujo 
nome se registrou (art. 1.245, § 2º). E a propriedade considera-se adquirida na 
data da apresentação do título a registro (art. 1.246), ainda que entre a 
prenotação e o registro haja decorrido bastante tempo. 
A importância do registro → há espécies de atos e fatos jurídicos que, por 
exigência da lei, devem ser conhecidas por todos, real ou presumidamente, 
como é o caso dos atos e fatos alusivos à propriedade imóvel. 
A relação dos atos sujeitos ao registro encontra-se na LRP (Lei 6.015/73). O 
CC/02 usa apenas a expressão “registro”, que engloba os antigos atos de 
transcrição e de inscrição. 
Há basicamente três sistemas distintos tratando sobre registro: 
a) Romano — o título ou causa (ato jurídico pelo qual uma pessoa manifesta 
validamente a vontade de adquirir um bem) não se mostra suficiente para 
transferir propriedade, devendo ser complementado pela observância de um 
modo (forma de aquisição), que seria o registro; 
b) Francês — o registro imobiliário constitui mero instrumento de publicidade, 
pois os contratos isoladamente transmitem a propriedade e geram eficácia real. 
O simples consentimento legitimamente manifestado pelas partes sobre a coisa 
e o preço são suficientes para a aquisição da propriedade. Dispensa-se a prática 
11 
 
de qualquer formalidade subsequente e só se procede ao registro como modo 
de publicidade e oponibilidade a terceiros. Os contratos possuem eficácia 
translativa. 
c) Alemão — os contratos produzem apenas obrigações. Para a transmissão da 
propriedade é abstraída a causa (contrato), já que a passagem da propriedade 
resulta de uma segunda convenção - denominada de convênio jurídico-real — 
realizada pelas mesmas partes perante o oficial de registro e completamente 
dissociada do título originário. 
 
O Direito Brasileiro perfilhou o caminho do meio — ou seja, o sistema romano — 
ao adotar a teoria do título e do modo em matéria de aquisição de propriedade. 
Sem registro não se adquire, inter vivos, a propriedade de bem imóvel (art. 
1.245). Não basta o título para gerar efeito translativo (v. g., escritura pública, 
instrumento particular, carta de sentença e formalde partilha), pois determinante 
é o modo aquisitivo, ou seja, o registro. 
Em nosso sistema, o título simplesmente serve de causa à futura aquisição de 
propriedade, pois nosso ordenamento jurídico, diversamente do francês, não 
reconhece força translativa aos contratos. É fundamental a intervenção estatal, 
realizada pelo oficial do Cartório Imobiliário. O modo de aquisição e o fato jurídico 
que vincula o direito de propriedade ao adquirente do título. O registro exerce 
dupla eficácia: constitui e publica o direito real. 
De fato, a chave para entender o registro está justamente em perceber a sua 
origem em verdadeiro negócio jurídico complexo, composto de duas fases, a 
obrigacional e a real. Com efeito, quando o transmitente outorga uma escritura 
de compra e venda, o beneficiário adquire um título, toma-se credor de obrigação 
de dar (art. 237), mas não se converte ainda em proprietário. O título apenas lhe 
defere a posição de credor de uma relação obrigacional. Nada obstante, a 
primeira declaração já consubstancia em seu interior a vontade do adimplemento 
no plano do direito das coisas. 
 
A Escritura de Compra e Venda é o documento feito no Cartório de Notas (ou 
Tabelionato) por meio do qual o Oficial do Cartório (Tabelião) declara a vontade 
das partes contratantes. A função do Tabelião é colocar na escritura todas as 
condições da venda e compra realizada: objeto; partes, preço; forma de 
pagamento; entrega das chaves, etc., criando, assim, um título hábil ao Registro 
de Imóveis; e a formalização de todas as obrigações que decorrem da compra e 
venda, como por exemplo, qual o prazo para que o comprador informe o 
condomínio sobre a sua compra, e, se ele não informar, qual será a penalidade 
etc. 
O Cartório de Registro de Imóveis é o ofício responsável por manter em arquivo 
todo o histórico de todos os imóveis de sua região. Isto é feito por intermédio das 
Matrículas. Cada imóvel possui a sua Matrícula, identificada por um número no 
Cartório. Na Matrícula ficam registrados todos os acontecimentos ligados a ele 
(quem foram proprietários, quem é o atual; qual o número de cadastro junto à 
Prefeitura; se houve ou há algum gravame, isto é, hipoteca, penhora etc. 
A Escritura apenas formaliza a venda e cria um título hábil à transmissão da 
propriedade do imóvel; o Registro transfere definitivamente a titularidade do 
imóvel ao comprador e com ela, todas as obrigações acessórias (pagamento de 
condomínio, IPTU etc.). 
12 
 
9.1.2 - Atos de Registro de Imóveis: 
a) Matrícula: arts. 227 a 235 LRP. A matrícula é o registro inaugural do imóvel, 
consistindo na especificação do estado de um imóvel, tanto em seus aspectos 
físicos (localização, dimensões etc.) quando jurídicos (proprietário, forma de 
aquisição etc.), em virtude disso, exige controle rigoroso e exatidão das 
indicações que nela se contêm. 
Art. 228. A matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado 
na vigência desta lei, mediante os elementos constantes do título apresentado e 
do registro anterior nele mencionado. 
 
A LRP adotou o princípio da unicidade da matrícula: cada imóvel terá matrícula 
própria, de maneira que nenhum poderá ser matriculado mais de uma vez, nem 
duas matrículas poderão ter por objeto o mesmo imóvel, em sua integridade ou 
partes ideais (frações ideais) do mesmo imóvel. 
Se parte de um imóvel for alienada, caracterizando um desmembramento, 
constituirá ela um novo imóvel, que deverá, então, ser matriculado, recebendo 
número próprio. 
Pode dar-se, também, o fenômeno inverso, que é a fusão, ou seja, a unificação 
de matrículas de imóveis pertencentes ao mesmo titular do direito real. Admite-
se, com efeito, a fusão de dois ou mais imóveis contíguos, pertencentes ao 
mesmo proprietário, em uma só matrícula, de novo número, encerrando-se as 
primitivas (LRP, art. 234). 
A fusão de matrículas dá homogeneidade jurídica a imóveis fisicamente 
contíguos e que, não obstante constituírem um todo harmônico, aparecem para 
o direito como entidades apartadas. As matrículas a unificar, embora autônomas, 
devem permitir verificação registrária da proximidade física dos imóveis. O 
encerramento das matrículas primitivas é averbado. Serão feitas averbações em 
todas as matrículas e registros dos imóveis fundidos. 
A matrícula só pode ser cancelada por determinação judicial, pelo desdobro ou 
pela fusão. 
Desdobro: subdivisão de lotes. 
Fusão: unificação de imóveis contíguos. No caso de fusão, o cancelamento da 
matrícula anterior e abertura de nova matrícula é uma faculdade do proprietário 
dos imóveis contíguos. 
b) Registro - O registro sucede à matrícula e é o ato que efetivamente acarreta 
a transferência da propriedade. O número inicial da matrícula é mantido, mas os 
subsequentes registros receberão numerações diferentes, em ordem 
cronológica, vinculados ao número da matrícula-base. 
Pelo art. 167, I da LRP, devem ser registrados todos os atos que influenciem no 
uso, gozo e disposição de um imóvel. Portanto, o registro será feito sempre 
que houver alteração na titularidade de um imóvel ou quando houver 
limitação da propriedade pela formação de direitos reais limitados. 
Assim, devem ser registrados atos como: compra e venda de imóvel, permuta, 
dação em pagamento, doação, instituição de bem de família, hipotecas, 
servidões, usufruto, uso, habitação, contratos de compromisso de compra e 
venda, anticrese, superfície, incorporações, instituições e convenções de 
condomínio, etc. 
c) Averbação - é qualquer anotação feita à margem de um registro, para indicar 
as alterações ocorridas no imóvel, seja quanto à sua situação física (edificação 
de uma casa, mudança de nome de rua), seja quanto à situação jurídica do seu 
13 
 
proprietário (mudança de solteiro para casado, p. ex.). Através da averbação é 
feita alteração em registro já existente. 
Averbam-se fatos posteriores à matrícula e ao registro que não alteram a 
essência desses atos, modificando apenas as características do imóvel ou do 
proprietário, a exemplo de mudança de denominação e de numeração dos 
prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e 
do loteamento de imóveis; restabelecimento da sociedade conjugal; sentenças 
de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas 
partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro; contrato de 
locação, para fins de exercício do direito de preferência; extinção do direito de 
superfície; cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e 
incomunicabilidade impostas a imóveis (art. 167, II LRP) 
 
9.1.3 - Procedimento registral (síntese) 
a) Prenotação: é o protocolo de apresentação do título para registro. A 
prenotação é de fundamental importância para que seja determinada a 
preferência, eis que uma vez efetuado o registro, este retroagirá à data da 
prenotação. Tendo em vista a preferência, na prenotação deve conter data (e se 
possível, até hora) e número de ordem. 
b) Registro: feita a prenotação do título instruído com todos os documentos 
necessário e o pagamento dos emolumentos, o registro (ou a averbação, ou 
ambos, quando for o caso) deverá ser efetuado em até 30 (trinta) dias. 
A apresentação do título não significa que o registro será efetuado, pois o oficial 
do registro deverá proceder análise acurada a respeito da validade e da 
possibilidade do título a ser registrado (respeito ao princípio da legalidade). 
Caso não haja qualquer óbice legal, o registro será regularmente feito. 
A EXIGÊNCIA E A DÚVIDA 
Em razão da responsabilidade civil e penal dos registradores pode haver a 
formulação de exigências para a prática de um determinado ato. 
A exigência é ato administrativo, por escrito, que enuncia ao interessado as 
causas impeditivas do registro pretendido. 
Para as situações em que o interessado não concordar ou, até mesmo, se a 
exigência não puder ser atendida, a LRP previu o procedimento de dúvida. 
Pelo procedimento de dúvida, submete-se ao poder judiciário, em atividadede 
caráter eminentemente administrativo, o acerto da exigência formulada pelo 
cartório, chancelando ou não a atitude do oficial e direcionando as 
providências a serem tomadas pelo interessado no registro. 
O procedimento de dúvida é meramente administrativo, devendo, mesmo 
quando haja interesse da União, ser decidido pelo juiz corregedor competente 
de acordo com a lei de organização judiciária do Estado (RSTJ 6/120) 
Recebidas as razões da dúvida, o juiz ouvirá o MP, e se não forem necessárias 
diligências, a dúvida será julgada de pronto procedente ou improcedente 
Walter Ceneviva: dúvida é pedido de natureza administrativa, formulado pelo 
oficial, a requerimento do apresentante de título imobiliário, para que o juiz 
competente decida sobre a legitimidade da exigência feita, como condição de 
registro pretendido. 
Note-se que não se trata de uma dúvida do registrador a ser resolvida pelo 
Judiciário em uma espécie de consulta3. Trata-se de procedimento 
administrativo, por meio do qual o Judiciário se manifesta sobre o entendimento 
do cartório, ante a existência de um inconformismo do interessado. 
14 
 
O procedimento está previsto no art. 198 da LRP: 
Art. 198 - Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indicá-la-á por escrito. 
Não se conformando o apresentante com a exigência do oficial, ou não a 
podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com a declaração de 
dúvida, remetido ao juízo competente para dirimi-la, obedecendo-se ao 
seguinte: 
I - no Protocolo, anotará o oficial, à margem da prenotação, a ocorrência da 
dúvida; 
Il - após certificar, no título, a prenotação e a suscitação da dúvida, rubricará 
o oficial todas as suas folhas; 
III - em seguida, o oficial dará ciência dos termos da dúvida ao apresentante, 
fornecendo-lhe cópia da suscitação e notificando-o para impugná-la, perante 
o juízo competente, no prazo de 15 (quinze) dias; 
IV - certificado o cumprimento do disposto no item anterior, remeter-se-ão ao 
juízo competente, mediante carga, as razões da dúvida, acompanhadas do 
título. 
 
9.1.4 - Princípios que regem o registro de imóveis 
a. Princípio da publicidade 
O registro confere publicidade às transações imobiliárias, valendo contra 
terceiros. Qualquer pessoa poderá requerer certidão do registro sem informar ao 
oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido (LRP, art. 17). 
Os registros devem estar permanentemente abertos, com poucas exceções, ao 
integral conhecimento de todos. O serventuário é obrigado, sob penas 
disciplinares, a expedir certidões e informar a parte. O registro, assim, salvo 
exceções relativas a direitos alusivos à família e à filiação, torna público o que 
nele se contém, criando a presunção de seu conhecimento ou de sua 
cognoscibilidade. 
Uma vez registrado, ninguém pode ignorar o direito a que corresponde, porque 
impedido pela publicidade consequente do registro. Pelo sistema obrigatório de 
publicidade imobiliária decorrente do registro (LRP, art. 169), qualquer 
transformação (objetiva e subjetiva) da propriedade imóvel torna-se cognoscível 
por todos. 
b). Princípio da força probante (fé pública) ou presunção 
Os registros têm força probante, pois gozam da presunção de veracidade. 
Presume-se pertencer o direito real à pessoa em cujo nome se encontra 
registrado. 
Trata-se de presunção juris tantum, sendo o adquirente tido como titular do 
direito registrado, salvo prova em contrário (art. 1.247): 
Art. 1.245, § 2º, CC:“Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a 
decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente 
continua a ser havido como dono do imóvel”. 
Art 1247 “Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado 
reclamar que se retifique ou anule”. 
c). Princípio da legalidade 
Incumbe ao oficial do cartório, por dever de ofício, examinar a legalidade e a 
validade dos títulos que lhe são apresentados para registro, nos seus aspectos 
intrínsecos e extrínsecos. Não lhe cabe, entretanto, segundo respeitável corrente 
de opinião, arguir vícios do consentimento, destituídos de interesse público e 
15 
 
somente invocáveis pelos interessados, devendo limitar-se à verificação de sua 
natureza, se registrável ou não. 
No entanto há posicionamento dizendo que este exame da legalidade dos títulos 
e, portanto, o levantamento das dúvidas deve ser das nulidades e também as 
anulabilidades ostensivas. Assim, o oficial pode levantar toda e qualquer dúvida, 
quer com relação às formalidades externas, quer internas, do título, desde que 
deste, única e exclusivamente, ela provenha’”. 
Após o título ser protocolizado, faz-se a prenotação, devendo o oficial examiná-
lo. Se estiver em ordem, será registrado. Havendo exigência a ser satisfeita, 
indicá-la-á por escrito, tendo o interessado 30 dias para a regularização. Não se 
conformando o apresentante com a exigência do oficial, será o título, a seu 
requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para 
dirimi-la (LRP, art. 198). Neste caso, o prazo de trinta dias permanecerá 
suspenso, até a solução a ser dada pelo juiz. 
d) Princípio da territorialidade 
Por tal princípio, exige-se que o registro ocorra na circunscrição imobiliária da 
situação do imóvel. 
A escritura pública pode ser lavrada no Cartório de Notas de qualquer localidade, 
mas o registro só pode ser efetuado no Registro de Imóveis da situação do 
imóvel (LRP, art. 169). 
Assim, qualquer interessado pode, a todo tempo, verificar a existência, ou não, 
de um negócio, tendo por objeto determinado imóvel. 
Havendo na comarca mais de uma circunscrição imobiliária, a atribuição do 
registro de atos pertinentes ao imóvel será a definida nas leis de organização 
judiciária. Deve o oficial, ao receber a documentação a ser registrada, apurar, 
preliminarmente, se é sua, ou não, a competência territorial, indicando, na 
hipótese negativa, a circunscrição. Neste caso está dispensado de prenotar o 
título e suscitar dúvida. Surgida, porém, controvérsia, insistindo a parte na 
atribuição que o serventuário nega, será decidida pelo corregedor permanente, 
em processo de dúvida. 
Em se tratando de bens situados em comarcas diversas, o registro deverá ser 
feito em todas elas. O desmembramento da comarca não exige, porém, 
repetição de registro já efetuado no novo cartório (LRP, art. 170). 
e) Princípio da continuidade 
Somente se admite o registro de um título se a pessoa que nele aparece como 
alienante é a mesma que figura no registro como o seu proprietário. 
Assim, se “A” consta como o proprietário no registro e aliena o seu imóvel a “B”, 
que, por sua vez, o transfere a “C”, a escritura outorgada por “B” a “C” somente 
poderá ser registrada depois que “B” figurar como dono no registro de imóveis, 
ou seja, apenas depois de registrada a escritura outorgada por “A” a “B”. 
Art. 195 LRP: “Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do 
outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, 
qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro”. 
O princípio da continuidade determina, pois, o imprescindível encadeamento 
entre assentos pertinentes a um dado imóvel e às pessoas nele interessadas. 
Cumpre ao oficial zelar pela sua observância, cabendo-lhe exigir a matrícula, 
mesmo para o imóvel adquirido antes do CC/16. 
O aludido princípio obedece a duas linhas mestras: a) a do imóvel, como 
transposto para os livros registrários; e b) a das pessoas com interesse nos 
registros. Ambas devem ser seguidas de modo rigoroso e ininterrupto. 
16 
 
f) Princípio da prioridade 
Protege quem primeiro registra o seu título. 
A prenotação assegura a prioridade do registro. Se mais de um título for 
apresentado a registro no mesmo dia, será registrado aquele prenotado em 
primeiro lugar no protocolo (LRP, art. 191). 
Caso a parte interessada, em 30 dias, não atenda às exigências formuladas pelo 
oficial, cessam os efeitos da prenotação, podendo ser examinado e registrado,se estiver em ordem, o título apresentado em segundo lugar. Se o primeiro 
apresentante não se conformar com as exigências indicadas e requerer a 
suscitação de dúvida, o prazo fica prorrogado até o julgamento do referido 
procedimento. 
Art. 192 LRP “o disposto nos arts. 190 e 191 não se aplica às escrituras públicas, 
da mesma data e apresentadas no mesmo dia, que determinem, taxativamente, 
a hora da sua lavratura, prevalecendo, para efeito de prioridade, a que foi lavrada 
em primeiro lugar”. 
A aplicação desse dispositivo restringe-se a hipóteses pouco frequentes. 
g). Princípio da especialidade 
Previsto no art. 225 LRP, que exige a minuciosa individualização, no título, do 
bem a ser registrado. 
Art. 225 - Os tabeliães, escrivães e juizes farão com que, nas escrituras e 
nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as 
confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos 
confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par 
ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da 
edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do 
registro imobiliário. 
§ 1º As mesmas minúcias, com relação à caracterização do imóvel, devem 
constar dos instrumentos particulares apresentados em cartório para registro. 
§ 2º Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a 
caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior. 
§ 3º Nos autos judiciais que versem sobre imóveis rurais, a localização, os limites 
e as confrontações serão obtidos a partir de memorial descritivo assinado por 
profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – 
ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis 
rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão 
posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros 
aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro 
módulos fiscais. 
É o que trata dos dados geográficos do imóvel, especialmente os relativos às 
metragens e confrontações. Objetiva proteger o registro de erros que possam 
confundir as propriedades e causar prejuízos aos seus titulares. Significa tal 
princípio que todo registro deve recair sobre um objeto precisamente 
individuado. 
Compete ao oficial do cartório exigir que, nas escrituras públicas, nos 
instrumentos particulares e nos autos judiciais as partes indiquem, com precisão, 
os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando 
os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar de terreno, se fica do lado 
par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da 
edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do 
registro imobiliário (LRP, art. 225). 
17 
 
No tocante aos vizinhos, não são mais aceitas as velhas indicações tais como 
“com quem de direito”, ou “com fulano ou sucessores”. É necessária a expressa 
indicação do confrontante. 
Se o título não estiver em ordem, será exigida a sua retificação, para que se 
conforme com a descrição dos imóveis que consta do registro. 
h) Princípio da instância 
Não permite que o oficial proceda a registros de ofício, mas somente a 
requerimento do interessado, ainda que verbal. Sem solicitação ou instância da 
parte ou da autoridade, o registrador não pratica os atos do seu ofício. 
Art. 13 LRP “Salvo as anotações e as averbações obrigatórias, os atos do 
registro serão praticados: I - por ordem judicial; II – a requerimento verbal ou 
escrito dos interessados; III - a requerimento do Ministério Público, quando a lei 
autorizar”. 
Até mesmo a instauração de procedimento de dúvida será feita a requerimento 
do interessado (LRP, art. 198). 
Manteve-se a prática tradicional, facilitadora dos negócios imobiliários, em que 
não se exige sequer que o interessado formule expressamente o requerimento 
de registro, pois o ofício do Registro de Imóveis se satisfaz com o requerimento 
tácito decorrente da apresentação do título registrável. Essa apresentação pode 
ser feita por qualquer pessoa, transformando-se assim o interessado em simples 
portador, de acordo com uma prática mais que centenária. 
 
9.2 - DA AQUISIÇÃO POR ACESSÃO 
9.2.1. CONCEITO DE ACESSÃO 
Para Beviláqua, acessão “é o modo originário de adquirir, em virtude do 
qual fica pertencendo ao proprietário tudo quanto se une ou incorpora ao 
seu bem”. 
A acessão sempre depende do concurso de dois requisitos: 
a) a conjunção entre duas coisas, até então separadas; 
b) o caráter acessório de uma dessas coisas, em confronto com a outra. 
Na acessão predomina o princípio segundo o qual a coisa acessória segue 
a principal. A coisa acedida é a principal, a coisa acedente, a acessória. 
Entretanto, com relação às suas consequências, aplica-se também o 
princípio que veda o enriquecimento sem causa. O legislador entendeu 
mais conveniente atribuir o domínio da coisa acessória também ao dono 
da principal, para evitar o estabelecimento de um condomínio forçado e 
indesejado, porém, ao mesmo tempo, procurou evitar o locupletamento 
indevido, possibilitando ao proprietário desfalcado o percebimento de uma 
indenização. 
 
9.2.2 - FORMAS DE ACESSÃO 
A acessão pode ser de dois tipos: 
a) física ou natural (por decorrer de fenômenos naturais, sendo acessões 
de imóvel a imóvel): como ocorre pela formação de ilhas, aluvião, avulsão, 
abandono de álveo (art. 1.248, I a IV). 
É o que prevê o art 1248: 
Art. 1.248. A acessão pode dar-se: 
I - por formação de ilhas; 
18 
 
II - por aluvião; 
III - por avulsão; 
IV - por abandono de álveo; 
V - por plantações ou construções. 
 
b) industrial - decorre do trabalho do homem, sendo acessão de móvel a 
imóvel: plantações e construções (art. 1.248, V). 
 
9.2.2.1. ACESSÕES FÍSICAS OU NATURAIS 
a) Acessão pela formação de ilhas (art. 1.249) 
O direito civil não trata da acessão de ilhas ou ilhotas formadas no curso 
de rios navegáveis ou que banhem mais de um Estado, uma vez que tais 
correntes são públicas (CF, art. 20, IV). 
Consideram-se navegáveis os rios e as lagoas em que a navegação seja 
possível, por embarcações de qualquer espécie (Dec. n. 21.235/1932). 
b) Aluvião (Art. 1.250) 
É o acréscimo lento formado nas margens dos rios, que importa em 
aquisição para o proprietário do imóvel. Esses acréscimos pertencem aos 
donos dos terrenos marginais (acessório segue o principal). 
c) Avulsão (Art. 1.251) 
Verifica-se a avulsão quando a força súbita da corrente arranca uma parte 
considerável de um prédio, arrojando-a sobre outro 
(Código de Águas, art. 19). Porém, segundo se depreende da leitura do 
art. 1.251 do CC, a avulsão dá-se não só pela força de corrente como 
ainda por qualquer força natural e violenta. Não se confunde com a 
aluvião, que é acréscimo vagaroso e imperceptível. 
d) Álveo abandonado (Art. 1.252) 
Vale dizer, apropriar-se do leito de um rio que se secou, que pertencerá 
aos proprietários ribeirinhos. Se o rio retornar ao leito antigo, recompor-se-
á a situação anterior (art. 1.252, CC). 
O Código de Águas define o álveo como “a superfície que as águas 
cobrem sem transbordar para o solo natural e ordinariamente enxuto” (art. 
9º). É, em suma, o leito do rio; ou seja, por onde a água passa. Ele será 
público de uso comum, ou dominical, conforme a propriedade das 
respectivas águas; e será particular, no caso de águas comuns ou águas 
particulares (Código de Águas, art. 10). 
9.2.2.2 - ACESSÕES INDUSTRIAIS (ARTIFICIAIS): CONSTRUÇÕES E 
PLANTAÇÕES 
As construções e plantações são chamadas de acessões industriais ou 
artificiais porque derivam de um comportamento ativo do ser humano. 
A regra básica → presunção relativa de que toda construção ou plantação 
existente em um terreno foi feita pelo dono e à sua custa. 
Art. 1.253: “Toda construção ou plantação existente em um terreno 
presume-se feita pelo proprietárioe à sua custa, até que se prove o 
contrário”. 
A presunção não vigora nas hipóteses dos arts. 1.254 e ss.: 
19 
 
Art. 1.254. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com 
sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas 
fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de responder por perdas e danos, 
se agiu de má-fé. 
Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em 
proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de 
boa-fé, terá direito a indenização. 
Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o 
valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a 
propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, 
se não houver acordo. 
a) na primeira, o dono do solo edifica ou planta em terreno próprio, com 
sementes ou materiais alheios; 
b) na segunda, o dono das sementes ou materiais planta ou constrói em 
terreno alheio; 
c) na última, um terceiro planta ou edifica com semente ou material alheios, 
em terreno igualmente alheio. 
A solução para o problema decorrente da questão do domínio da coisa 
principal e da acessória, bem como a da fixação da indenização devida 
pela parte beneficiada àquela que, em virtude da solução legal, 
experimentou prejuízo varia de acordo com boa-fé ou má-fé do agente. 
Assim, se o proprietário semeia, planta ou edifica em seu próprio terreno, 
mas com “sementes, plantas ou materiais alheios”, adquire a propriedade 
destes, visto que o acessório segue o principal. O que adere ao solo a este 
se incorpora. Porém, para evitar o enriquecimento sem causa, estabelece 
o art. 1.254 que terá de reembolsar o valor do que utilizar, respondendo 
ainda “por perdas e danos, se agiu de má-fé”. 
Portanto, ainda que de má-fé, o proprietário do solo adquire 
automaticamente a propriedade das sementes, plantas e materiais, 
beneficiado pela acessão. Não haveria interesse social em que se 
arrancassem plantas e sementes, ou se destruíssem edifícios. O 
proprietário torna-se dono dessas acessões, mas terá de ressarcir o seu 
valor. 
Por outro lado, dispõe o art. 1.255, caput: “aquele que semeia, planta ou 
edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, 
plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização”. 
Se, no entanto, estiver de má-fé, o proprietário terá a opção de obrigá-lo a 
repor as coisas no estado anterior, retirando a planta ou demolindo a 
edificação, e a pagar os prejuízos, ou deixar que permaneça, a seu 
benefício e sem indenização. 
Não seria justo que o plantador ou construtor que procedesse de má-fé 
fosse encontrar para esta uma proteção da ordem jurídica e receber 
indenização pelo seu ato ilícito, em condição melhor do que o possuidor 
de má-fé, que também nenhuma indenização recebe. 
Para semear, plantar ou edificar é necessário que o dono da coisa esteja 
na posse do imóvel. Se de boa-fé, é legítimo o exercício do direito de 
retenção, só o restituindo após receber a indenização. 
20 
 
Quando o valor do terreno era inferior ao da construção ou plantação 
levantada de boa-fé, mostrava-se injusta a regra do art. 547 CC/16, que 
determinava a sua perda em favor do dono do solo. Com efeito, se a 
construção ou plantação, levantada de boa-fé, ultrapassasse o valor do 
terreno, mesmo assim o dono do imóvel adquiria a sua propriedade. 
Tal situação encontra-se agora mais bem disciplinada no parágrafo único 
do art. 1.255: “Se a construção ou plantação exceder consideravelmente 
o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a 
propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada 
judicialmente, se não houver acordo”. 
Esta última regra constitui inovação introduzida pelo CC/02, 
caracterizando uma espécie de desapropriação no interesse privado. 
Configura a denominada “acessão inversa”, lastreada no princípio da 
função social da propriedade, não sendo justo sacrificar o construtor de 
boa-fé, em proveito do titular desidioso, proprietário de terreno que nada 
faz para impedir a edificação, quando poderia ter-se incumbido de realizar 
oposição judicial. 
Obs - Pequenas diferenças de avaliação entre o valor do solo e o da 
construção ou da plantação não autorizam o uso da acessão inversa”. 
O art. 1.255 somente se aplica às construções e plantações, que são 
acessões industriais, e não às benfeitorias, que não são coisas novas, mas 
apenas acréscimos ou melhoramentos em obras já feitas. 
Nas acessões, o proprietário paga o justo valor, isto é, o valor efetivo dos 
materiais e da mão de obra. Nas benfeitorias, estando o possuidor de má-
fé, pode o proprietário optar entre o valor atual e o seu custo (art. 1.222), 
devendo este, no entanto, ser corrigido monetariamente. 
Se “de ambas as partes houver má-fé”, o proprietário adquire as sementes, 
plantas e construções, mas é obrigado a ressarcir o valor das acessões 
(art. 1.256). À falta de elementos positivos, presume a lei, ainda, no 
parágrafo único do art. 1.256, a má-fé do proprietário quando o trabalho 
de construção ou lavoura foi realizado em sua presença e sem 
impugnação sua. 
O mesmo critério se aplica quando terceiro, que não é dono das sementes, 
plantas ou materiais, emprega-os de boa-fé em solo alheio. Assim mesmo 
o proprietário os adquire, e o dono das plantas ou dos materiais poderá 
cobrar a indenização do dono do solo quando não puder havê-la do 
plantador ou construtor (art. 1.257 e parágrafo único). 
No tocante à invasão de solo alheio por construção, o CC/02, suprindo a 
omissão do CC/16, disciplina a questão no art. 1.258: “Se a construção, 
feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não 
superior à vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé a 
propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construção exceder o 
dessa parte, e responde por indenização que represente, também, o valor 
da área perdida e a desvalorização da área remanescente. 
Parágrafo único. Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste artigo, 
o construtor de má-fé adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em 
proporção à vigésima parte deste e o valor da construção exceder 
21 
 
consideravelmente o dessa parte e não se puder demolir a porção invasora sem 
grave prejuízo para a construção”. 
Os requisitos para que ocorra a aquisição da propriedade do solo são, 
pois, os seguintes: 
a) que a construção tenha sido feita parcialmente em solo próprio, mas 
havendo invasão de solo alheio; 
b) que a invasão do solo alheio não seja superior à vigésima parte deste; 
c) que o construtor tenha agido de boa-fé; 
d) que o valor da construção exceda o da parte invadida: 
e) que o construtor indenize o dono do terreno invadido, pagando-lhe o 
valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente. 
A invasão pela construção de área alheia considerável é disciplinada no 
art. 1.259 do Código Civil: “Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo 
alheio exceder a vigésima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo 
invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invasão 
acrescer à construção, mais o da área perdida e o da desvalorização da área 
remanescente; se de má-fé, é obrigado a demolir o que nele construiu, pagando 
as perdas e danos apurados, que serão devidos em dobro”. 
 
Prezad@s 
Na próxima semana, dia 23/03, espero-os no horário normal de nossos encontros para 
uma aula interativa usando o APP TEAMS. 
O link de acesso está disponível em seu ambiente virtual – SIA. 
Tudo foi desenhado para darmos continuidade às aulas presenciais, mas agora usando 
diversas ferramentas de aprendizagem. 
Para participar ativamente, deverá acessar a Aula/Conteúdo “Propriedade”. (aula 7) 
A leitura prévia deste material permitirá que interaja de forma efetiva em nosso encontro. 
Postei, ainda, no Fórum duas perguntas para nosso debate. 
Abraços virtuais, 
Vicente Passos