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Direito Civil II
TjDFT
Posse. Direitos Reais – Parte I
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AUGUSTO ANDRADE
Advogado inscrito na OAB/MG e professor de 
Direito Comercial, Civil e Processual Civil em 
cursos preparatórios, atua também como con-
sultor de Direito Empresarial e Civil além de 
possuir larga experiência prática como empre-
endedor e administrador de empresas.
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DIREITO CIVIL II
Posse. Direitos Reais - Parte I
Prof. Augusto Andrade 
Posse e Direitos Reais Parte I .......................................................................5
Capítulo 1: Posse ........................................................................................5
Da Posse ...................................................................................................8
Da Detenção ............................................................................................15
Da Aquisição e Perda da Posse ...................................................................17
Dos efeitos da Posse .................................................................................19
Do Direito à Usucapião ..............................................................................22
Dos Frutos ...............................................................................................22
Da Perda ou Deterioração do Bem ...............................................................23
Das Benfeitorias .......................................................................................24
Da Perda da Posse ....................................................................................26
Capítulo 2: Direitos Reais ..........................................................................27
Da Propriedade ........................................................................................27
Classificação da Propriedade ......................................................................29
Poderes e Limitações do Direito de Propriedade ............................................32
Aquisição da Propriedade ...........................................................................37
Aquisição da Propriedade Móvel ..................................................................56
Usucapião de Coisa Móvel ..........................................................................62
Perda da Propriedade ................................................................................62
Capítulo 3: Direitos Reais Sobre a Coisa Alheia .............................................66
Das Servidões ..........................................................................................66
Do Usufruto .............................................................................................76
Do Uso e da Habitação ..............................................................................86
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Posse. Direitos Reais - Parte I
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POSSE E DIREITOS REAIS PARTE I
Caro(a) aluno(a),
Nesta aula, estudaremos a Posse e, em seguida, a primeira parte dos Direitos 
Reais, em que trataremos da Propriedade e dos Direitos Reais sobre a coisa alheia, 
dando sequência ao nosso plano de estudo para o concurso do TJ-DFT.
Alguns artigos de leis foram transcritos nessa aula, enquanto outros foram ape-
nas citados, mas é sempre fundamental a leitura complementar da legislação para 
a compreensão e memorização da matéria.
Bons estudos e vamos em frente!
Capítulo 1: Posse
Enquanto no Direito das Obrigações são reguladas as relações humanas, no 
Direito Real, o foco é a relação entre as pessoas e as coisas, visando sempre ao 
resultado econômico dessa relação. Porém, tanto o Direito Obrigacional quanto o 
Real são subdivisões do Direito Patrimonial.
No Direito Patrimonial, a autonomia privada é predominante, e a liberdade dos 
particulares em dispor de seus bens é enorme.
Tratando especificamente do Direito Real, pode-se dizer que esse é o campo 
do direito patrimonial em que a relação do homem com as coisas é regulada. É 
muito importante ressaltar aqui que, quando nos referimos às coisas, não se trata 
de qualquer coisa, em um sentido vulgar, mas o que deve ser entendido por coisa, 
nesse caso, é tudo aquilo que:
i. for um bem corpóreo;
ii. possa ser apropriada;
iii. que tenha valor econômico mensurável.
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Posse. Direitos Reais - Parte I
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Os preceitos elencados no Livro Do Direito Das Coisas do Código Civil não são, 
via de regra, aplicados aos bens incorpóreos, excepcionando-se, apenas, os casos 
previstos em lei.
Nas palavras do Professor Fábio Ulhoa Coelho:
O direito das coisas reúne as normas legais e institutos jurídicos que norteiam a supe-
ração de conflitos de interesses relacionados, em última instância, ao aproveitamento 
pelos seres humanos de bens valiosos para eles.
Aplicam-se as normas e institutos do direito das coisas aos bens corpóreos; e, só no 
caso de expressa previsão legal, aos incorpóreos e diretos.1
São três as características básicas do Direito Real:
i) DIREITO ABSOLUTO: Não confundir com direito ilimitado, pois não existem 
direitos ilimitados. O direito absoluto significa que ele é oponível Erga Omnes, ou 
seja, ele é oponível, pelo titular, a qualquer um que venha o lesar, ainda que não 
haja qualquer relação jurídica entre as partes.
ii) DIREITO TÍPICO: Significa que o direito real deve estar previsto em lei para 
que as partes possam institui-lo, ou seja, elasnão podem criar um direito real que 
não tenha previsão legal. Em resumo: Um direito real só existe se houver sua pre-
visão em lei.
iii) ADERÊNCIA À COISA: O direito é ligado à coisa, ao bem, e não ao seu titular, 
assim, ainda que ocorra a mudança de titularidade de um bem, o direito continua 
existindo.
Os direitos reais podem ser classificados como Direitos Sobre a Própria Coisa 
(Propriedade e Direito Real em Garantia) ou Direito Sobre a Coisa Alheia (De-
mais Direitos Reais).
O Código Civil elenca, no artigo 1.225, quais são os Direitos Reais:
1 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil: direito das coisas, direito autoral. 4. ed. São Paulo: Saraiva, 
2012. v. 4.
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Posse. Direitos Reais - Parte I
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Art. 1.225. São direitos reais:
I – a propriedade;
II – a superfície;
III – as servidões;
IV – o usufruto;
V – o uso;
VI – a habitação;
VII – o direito do promitente comprador do imóvel;
VIII – o penhor;
IX – a hipoteca;
X – a anticrese.
XI – a concessão de uso especial para fins de moradia;
XII – a concessão de direito real de uso; e
XIII – a laje.
Atenção para o fato de que os direitos reais sobre as coisas móveis, quando consti-
tuídos ou transmitidos por atos inter vivos, ou seja, por meio de um negócio jurídi-
co, só são adquiridos com tradição (a entrega do bem) (art. 1.226, CC). Por outro 
lado, os direitos reais referentes a bens imóveis, quando constituídos ou transmi-
tidos por atos inter vivos, só são adquiridos com o registro no Cartório de Registro 
de Imóveis, exceto casos expressos na lei (Art. 1.227, CC).
Como vemos, a posse não está listada no art. 1.225 do CC como um direito 
real, ainda que reúna todas as características de tal, mas foi disciplinada no Título 
inaugural do Livro que trata dos Direitos das Coisas do Código Civil.
Há, na verdade, um grande debate entre doutrinadores sobre a natureza da 
posse, em que alguns a classificam como um Direito Real e outros como um Fato 
Jurídico. Trata-se de um debate técnico que não apresenta maior relevância prática 
e que, devido ao teor de nosso estudo e ao curto prazo que dispomos para cobrir 
um grande volume de material, optarei por não aprofundar nesta aula.
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Posse. Direitos Reais - Parte I
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Basta, para nosso estudo, que fique claro que quando a Posse é tratada 
como um direito, refere-se a um Direito Real, não podendo ser considerada um 
direito pessoal.
Da Posse
A posse é o exercício, a exteriorização, da propriedade. Como já mencionado, 
não necessariamente a figura do possuidor se mistura com a do proprietário, um 
exemplo é locatário que, apesar de ter a posse do imóvel, não é o proprietário. 
Conforme apresentado no Código Civil, em seu art. 1.196: “Considera-se possui-
dor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes 
inerentes à propriedade”.
É essencial que fique claro que o objeto da posse deve ser, obrigatoriamente, 
um bem corpóreo. Assim, nem todo bem a que se possa atribuir uma propriedade 
será possível atribuir a posse.
É assegurado ao possuidor o direito de valer-se de algumas ações judiciais que 
tenham por objetivo a proteção de seus interesses, são as chamadas Ações Pos-
sessórias. O intuito dessas ações é, justamente, conciliar os interesses e direitos do 
proprietário e do possuidor.
Um importante efeito da posse é o direito do possuidor aos frutos do bem pos-
suído. O possuidor de bens que geram frutos tem direito a esses, porém a extensão 
desse direito será determinada de acordo com alguns elementos que serão vistos 
mais adiante.
Adicionalmente, a posse terá efeitos para o possuidor, no que diz respeito à de-
terioração ou perda do bem enquanto estava em suas mãos. O mesmo ocorre com 
as benfeitorias por ele introduzidas.
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Outro importante efeito da posse é a possibilidade de dar ao possuidor o direito 
à propriedade do bem possuído, como é o caso da conhecida usucapião.
Classificação da Posse
Em nosso estudo sobre a posse, é muito importante enfrentarmos suas diver-
sas classificações, para que seja possível aplicar alguns direitos do possuidor ou do 
proprietário. Vejamos, pois, as principais classificações:
a) Posse Direta e Indireta: A Posse Direta (ou Posse Imediata) é exercida por 
quem tenha o bem materialmente, exercendo um poder direto sobre ele.
Exemplo: imóvel alugado, em que o locatário tem a posse direta sobre o imóvel.
Já a Posse Indireta (ou Posse Mediata) é exercida por meio de outrem, havendo 
apenas o exercício de direito (no mesmo exemplo da locação de um imóvel, en-
quanto o locatário tem a posse direta, o locador detém a posse indireta do bem).
Por óbvio, há uma coexistência entre a Posse Direta e a Indireta, sendo que a 
Direta é temporária, persistindo apenas enquanto o Negócio jurídico que a originou 
estiver vigente. Ainda nos valendo do exemplo da locação de um imóvel, ao fim 
do negócio jurídico, a posse direta é extinta, e o proprietário retoma a posse do 
imóvel.
Vejamos abaixo o que diz o Código Civil a respeito da Posse Direta e Indireta:
Art. 1.197. A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder, temporariamente, 
em virtude de direito pessoal, ou real, não anula a indireta, de quem aquela foi havida, 
podendo o possuidor direto defender a sua posse contra o indireto.
Como dito, a posse direta é temporária e não anula a indireta, ademais, em caso 
de conflito de interesses, a posse direta tem preferência em relação à indireta. Por 
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exemplo, no caso de um usufruto, o proprietário não pode pedir a posse do bem do 
usufrutuário.
b) Posse Justa e Injusta: A Posse Justa é aquela que não possui vícios, ou 
conforme a lei: “É justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária” (art. 
1.200, CC). Apesar de direta ao ponto, a definição legal nos força a analisar cada 
uma das condições apresentadas para que tenhamos uma real compreensão da 
Posse Justa e Injusta, baseado nos vícios a seguir:
• violenta: a posse violenta é aquela que tenha sido adquirida por meio do uso 
indevido da força, que pode ser via agressão física, ameaça ou por qualquer 
uso ilícito de força, como remover alguém de dentro de um veículo, arromba-
mento de fechaduras etc. Assim, para que seja justa, a posse deve ser mansa 
e pacífica;
• clandestina: o que caracteriza a Posse Clandestina é o ocultamentodo pro-
prietário. Ainda que terceiros percebam a posse clandestina, enquanto essa 
for ocultada do proprietário (em outras palavras, daquele que tem o direito de 
se opor a essa posse), ela permanecerá clandestina. Ainda que seja mansa, 
a posse clandestina não é considerada justa;
• precária: aqui não é necessário que haja violência empregada na apropria-
ção do bem, mas sim o abuso de confiança ou de direito. Também conhecida 
como Esbulho Pacífico, a Posse Precária precisa ser obtida clandestinamente, 
podendo ocorrer a apropriação precária de forma ostensiva. Um exemplo de 
posse precária é o locador de um veículo que não o retorna ao locatário ao fim 
do prazo estipulado em contrato, ou mesmo um empregado que se apropria 
indevidamente de um bem deixado a seus cuidados.
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Dessa forma, a posse é considerada Justa quando não for Violenta, Clandestina 
ou Precária. Em outras palavras, não pode haver dúvida quanto à posse, que deve 
ser clara e firme, para que seja considerada justa.
Um importante ponto a ser compreendido, que pode parecer contra intuitivo, a 
princípio, é que tanto a posse justa quanto a injusta garantem ao possuidor direito 
de valer-se de ações possessórias. Este direito é evidente no caso do possuidor 
justo, porém o injusto, também, pode valer-se dos interditos para preservar sua 
posse injusta.
O exemplo apresentado pelo Professor Fábio Ulhoa Coelho ilustra muito bem 
esta situação: imagine um posseiro que invada uma área de uma fazenda, de for-
ma clandestina e injusta. Neste caso, se um terceiro tentar turbar ou esbulhar sua 
posse, ele poderá defendê-la (evidentemente ele não poderá fazê-lo contra tenta-
tivas de retomada legais por parte do dono da fazenda, proprietário legítimo)2.
Lembre-se de que isto só é válido para proteger a posse ilegal de terceiros, nun-
ca das pessoas injustamente desapossadas.
c) Posse de Boa-fé e de Má-fé: é considerada de boa-fé a posse em que o 
possuidor ignora os eventuais vícios de sua posse. Adicionalmente, o possuidor 
que possua um título que dê fundamento à posse, como um contrato de locação, 
comodato ou arrendamento.
Esta definição é trazida pelo Código Civil, de maneira clara, em seu artigo 1.201. 
Vejamos:
Art. 1.201. É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que im-
pede a aquisição da coisa.
Parágrafo único. O possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé, salvo 
prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção
Como vemos no parágrafo único, a boa-fé do possuidor de justo título é presumida, 
a menos que haja prova em contrário ou vedação expressa da lei a essa presunção.
2 COELHO, Fábio Ulhoa. Op. Cit.
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Com isso, podemos resumir a posse quanto à boa-fé da seguinte maneira:
• Posse de Boa-Fé: é aquela que o possuidor ignora eventuais vícios ou pos-
sua título justo que dê fundamento à sua posse e ofereça presunção da boa-fé 
de sua posse.
• Posse de Má-Fé: ocorre quando, mesmo ciente de vícios em sua posse, o 
possuidor tem a intenção de exercer seu domínio sobre ela. Aqui não há a 
possibilidade de título justo que possa oferecer a presunção de boa-fé.
A posse de boa-fé não perde esse caráter, salvo se comprovado que o possuidor 
tem ciência de que possui o bem indevidamente, ou caso as circunstâncias façam 
presumir isto, conforme art. 1.202 do Código Civil.
d) Posse Viciada e Sem Vício: segundo o Professor Fábio Ulhoa Coelho, a 
união dos critérios de classificação de Posse Justa/Injusta e Posse de Boa-Fé/Má-Fé 
resulta na distinção entre uma posse viciada ou sem vício.3
Há vício na posse quando ela for injusta ou de má-fé. Caso seja injusta, será 
um vício objetivo, que diz respeito à relação entre o possuidor e o objeto. Por outro 
lado, quando se tratar de má-fé, será um vício subjetivo, que tem relação com o 
conhecimento de obstáculos que possam macular a legitimidade de sua posse. Co-
nhecendo esses obstáculos e, ainda assim, tentando manter a posse, essa será de 
má-fé, mas, caso o possuidor as desconheça, ela será de boa-fé.
O fato relevante quanto à existência ou não de vícios na posse é que seu sur-
gimento ou desaparecimento devem ser provados por quem se beneficiará deles. 
Isto está expresso no artigo 1.203 do Código Civil.
Como ensina a Professora Maria Helena Diniz a respeito do princípio geral sobre 
a continuidade do caráter da posse:
3 COELHO, Fábio Ulhoa. Op.Cit.
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Há presunção juris tantum de que a posse guarda o caráter de sua aquisição. Se a posse 
começou violenta, clandestina ou precária, se adquirida de boa ou má-fé, se direta ou 
indireta, entende-se que ela permanecerá assim mesmo, conservando essa qualifica-
ção, a não ser que se prove em contrário.4
Sendo provado em juízo, de maneira que justifique a alteração da qualificação 
original da posse, sua alteração será promovida.
e) Posse Nova ou Posse Velha: essa classificação se refere ao tempo, e é 
importantíssima para questões processuais referentes às ações possessórias. A 
classificação é extremamente simples, a Posse Nova é aquela que conta com até 
um ano, enquanto a Posse Velha é a que conta com um ano e um dia ou mais.
Na prática, as ações possessórias referentes a uma posse nova deverão seguir 
um procedimento especial, enquanto aquelas referentes às posses velhas seguirão 
o procedimento ordinário, mantendo, porém, seu caráter de ações possessórias 
(art. 558, CPC). Este é um tema a ser aprofundado no direito processual, mas que 
se mostra relevante ao nosso estudo devido ao fato de que o Código Civil de 2002 
revogou as previsões contidas no Código de 1916, que diziam respeito às posses 
nova e velha. Atualmente a matéria é tratada apenas no CPC.
f) Posse Com ou Sem Justo Título: inicialmente cabe ressaltar que título, 
aqui, tem o sentido de dar causa, é o elemento criador da relação jurídica. Com 
isso, podemos classificar a posse da seguinte maneira:
• Posse com título: quando há um negócio jurídico que transfira a posse, re-
presentado por um documento escrito.
Exemplo: Contrato de locação.
4 DINIZ, Maria Helena. Código Civil Anotado. 14. ed. São Paulo: Ed. Saraiva, 2009.
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• Posse sem título: aqui não há, pelo menos aparentemente, uma causare-
presentativa, um negócio jurídico, que transmita a posse. Ocorre quando há 
a posse sem um negócio jurídico prévio que justifique sua existência.
Exemplo: Alguém encontra um tesouro enterrado.
O professor Flávio Tartuce apresenta os conceitos de Ius Possessionis, que é 
a posse autônoma, baseada apenas na posse, e o Ius Possidendi, que decorre da 
propriedade.5
Ocorre que a posse pode ser por meio de Justo Título ou não, o que tem grande 
relevância na definição das condições para a usucapião, podendo alterar o prazo 
para a aquisição do direito dela.
É muito importante ressaltar que um Título Justo não é sinônimo de legítimo. O 
possuidor do justo título participou de um negócio jurídico que pretendia transferir 
a propriedade do bem, mas que, por algum motivo, não é um negócio apto a atingir 
esse fim. Basta, para a criação do Justo Título, que as partes de um determinado 
negócio jurídico tivessem a intensão de valer-se desse para efetuar a transferência 
da propriedade de algo.
O efeito da posse com justo título é que, uma vez que o negócio que a originou 
não possa transferir a propriedade do bem, essa só ocorrerá com o decurso do 
tempo, por meio de usucapião.
f) Posse Singular e Composse: um único bem pode ser possuído por uma 
pessoa ou mais, simultaneamente. A posse é singular quando há apenas um pos-
suidor num determinado momento, enquanto há a composse quando há mais de 
um possuidor do mesmo bem, simultaneamente.
5 TARTUCE, Flávio: Direito Civil: direito das coisas. 6. ed. rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense; São 
Paulo: Método, 2014. v. 4.
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Um exemplo de composse é a herança, em que mais de uma pessoa se torna 
possuidor de determinado bem.
O Código Civil trata da Composse no artigo 1.199, vejamos:
Art. 1.199. Se duas ou mais pessoas possuírem coisa indivisa, poderá cada uma exercer 
sobre ela atos possessórios, contanto que não excluam os dos outros compossuidores.
A composse pode ser classificada como:
• Pro Indiviso: ocorre quando o compossuidores possuem apenas uma parte 
ideal do bem apenas;
• Pro Diviso: quando há uma divisão de fato, mas não de direito do bem, que 
faz com que cada uma das pessoas que o possui conjuntamente possua uma 
parte certa.
Por óbvio é necessário, para que haja a Composse, um bem indivisível e a plu-
ralidade de possuidores em um mesmo período temporal.
A título de comparação, podemos dizer que a Composse equivale, no caso da 
posse, ao que o Condomínio representa para a propriedade.
A composse tem um interessante efeito processual, no que diz respeito à defe-
sa do interesse dos compossuidores. Qualquer um deles pode buscar, por meio de 
ações possessórias, defender os interesses do grupo, sem a necessidade de litis-
consórcio.
Da Detenção
Se imaginarmos uma hierarquia, a Propriedade estaria acima da Posse,que, por sua 
vez, estaria acima da Detenção. O artigo 1.198 do Código Civil trata da detenção.
Vejamos:
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Art. 1.198. Considera-se detentor aquele que, achando-se em relação de dependên-
cia para com outro, conserva a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou 
instruções suas.
Parágrafo único. Aquele que começou a comportar-se do modo como prescreve este artigo, 
em relação ao bem e a outra pessoa, presume-se detentor, até que prove o contrário.
(Grifos nossos)
Importante ressalvar alguns elementos deste artigo, para que se possa compre-
ender a detenção da posse:
• Relação de dependência para com outro: conforme indica o artigo 1.198, 
para se caracterizar como detentor da posse, é preciso que essa pessoa te-
nha uma relação de dependência econômica ou subordinação em relação ao 
possuidor.
• Conserva a posse em nome deste: a posse aqui não é transferida, mas 
conservada em nome do possuidor. O detentor, em momento algum, retira a 
posse do possuidor, mas apenas a detém temporariamente.
• Em cumprimento de ordens ou instruções suas: aqui fica clara a subor-
dinação, bem como o entendimento de que a detenção da posse de determi-
nado bem é temporária e em cumprimento de instruções do possuidor.
O parágrafo único determina que quem agir como descrito no caput deste arti-
go em relação a um bem alheio é, presumidamente, o detentor desse, até que se 
prove o contrário.
Um clássico exemplo de detenção é o caso de empregados, que, por determina-
ção de seus empregadores, detêm a posse de determinado bem, temporariamente, 
para que possam executar determinada tarefa, como motoristas que se utilizam de 
veículos de seus empregadores para cumprir suas funções.
É possível, entretanto, que a detenção seja convertida em posse. Isto pode ser 
percebido ao se combinar o artigo 1.198 do CC com o artigo 1.204, também do CC. 
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Ou seja, se a relação de subordinação for rompida, a detenção será convertida em 
posse, desde que se caracterize o exercício dos atos possessórios em nome próprio, 
e não de outrem, como é o caso na detenção.
Da Aquisição e Perda da Posse
A posse (enquanto um direito real que é) pode ser adquirida ou perdida. São 
vários os negócios jurídicos que podem ter por objeto a transmissão da posse de 
um bem, mas, além deles, é possível também que fatos jurídicos promovam a 
transferência da posse, como ocorre na herança por morte.
A aquisição da posse pode se dar de forma originária ou derivada, sendo que 
a originária ocorre quando não há vínculo entre o antigo e o novo possuidor de de-
terminado bem, enquanto, na derivada, o adquirente é sucessor do alienante, tanto 
nos direitos quanto nos eventuais vícios decorrentes da posse adquirida.
Vamos analisar, detidamente, ambas as formas de aquisição da posse:
a) Posse Originária:
• corre sem que haja um vínculo de sucessão entre o alienante e o adquirente;
• eventuais vícios de possuidores anteriores não são transmitidos ao 
adquirente;
• engloba a aquisição injusta, pois nesse caso não há uma relação negocial vá-
lida que transfira a posse ao adquirente;
• a posse adquirida por meio de ação judicial é, também, considerada 
originária;
• a aquisição justa pode ser originária ou derivada.
Exemplo: um bem jogado no lixo ou abandonado por alguém e encontrado por 
outrem. Aqui não houve uma negociação entre as partes.
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b) Posse Derivada:
•ocorre mediante negociação entre as partes ou causa mortis, mas sempre 
havendo uma transferência direta da titularidade da posse, do alienante para 
o adquirente;
• os vícios que existam na posse são transmitidos com a transferência da posse;
• a aquisição justa pode ser originária ou derivada;
• além dos vícios, são transmitidos também os mesmos direitos que o alienante 
tivesse ao adquirente.
Exemplo: cessão de posse, herança, aluguel etc.
O momento da aquisição da posse está previsto no artigo 1.204 do Código Civil, 
vejamos a seguir: “Art. 1.204. Adquire-se a posse desde o momento em que se 
torna possível o exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à 
propriedade”.
Ou seja, ao adquirir o poder de gerenciar socioeconomicamente sobre um bem, 
em nome próprio, a pessoa adquire sua posse.
É possível que a posse seja adquirida pela própria pessoa que a pretende, desde 
que seja capaz e que pratique o ato gerador da relação possessória. Caso a pessoa 
que pretenda adquirir a posse do bem seja incapaz, ela deverá ser representada ou 
assistida (art. 1.205, I, do Código Civil). É possível, ainda, que o adquirente seja 
representado por procurador, munido de instrumento com poderes específicos.
Se a posse for adquirida por terceiro sem mandato, a aquisição dependerá da 
ratificação do interessado. Nesta hipótese, o que ocorrerá será a gestão de negócio 
alheio e, não havendo a ratificação, o gestor ficará obrigado pessoalmente perante 
a pessoa que ele se obrigou, devendo arcar com todas as consequências, inclusive 
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eventuais perdas e danos. Caso ocorra a ratificação, entretanto, a aquisição será 
considerada válida desde o momento em que o gestor efetuou a aquisição (art. 
1.205, II, CC).
No que se refere à herança da posse, esta é transmitida aos herdeiros com os 
mesmos caracteres, ou seja, com todos os direitos, deveres, vícios etc., conforme 
artigo 1.206 do Código Civil.
Adicionalmente, no que diz respeito à aquisição da posse, da mesma maneira 
que atos violentos ou clandestinos não autorizam a aquisição dessa, os atos de 
permissão ou tolerância não a induzem, conforme determina o artigo 1.208 do CC.
No caso de posse de bem imóvel, até que se prove o contrário, presume-se a 
posse, também, das coisas móveis que estejam nele. Isto se dá com base no prin-
cípio de que os acessórios acompanham o principal (art. 1.209, CC).
Dos efeitos da Posse
Da Defesa da Posse
O artigo 1.210 do Código Civil trata dos efeitos da posse no que diz respeito ao 
direito de sua manutenção pelo possuidor, e merece uma atenção especial:
Art. 1.210. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação, 
restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser 
molestado.
§ 1º O possuidor turbado, ou esbulhado, poderá manter-se ou restituir-se por sua pró-
pria força, contanto que o faça logo; os atos de defesa, ou de desforço, não podem ir 
além do indispensável à manutenção, ou restituição da posse.
§ 2º Não obsta à manutenção ou reintegração na posse a alegação de propriedade, ou 
de outro direito sobre a coisa
Inicialmente, percebemos que é possível ao possuidor defender-se de Turbação, 
Esbulho ou Violência Eminente.
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Mas de que se tratam essas ameaças à posse e como o possuidor pode se de-
fender delas?
a) Turbação: trata-se de um ato que embaraça o livre exercício da posse, inde-
pendentemente de haver ou não dano e ainda que o turbador tenha direito sobre o 
bem. Ou seja, ainda que alguém que possua direito sobre o bem pratique um ato, 
com dano ou não, que impeça o possuidor de exercer plenamente sua posse, esse 
alguém estará turbando o possuidor. Nessa hipótese, a medida a ser tomada pelo 
possuidor para se proteger é a ação de manutenção de posse, que visa manter a 
posse, bem como receber indenização por danos sofridos no ato da turbação. Caso 
a turbação seja nova (com menos de um ano e um dia), a manutenção de posse 
terá efeito liminar.
b) Esbulho: ocorre quando o possuidor vê sua posse atacada por atos de vio-
lência, clandestinidade ou precariedade, que resultam na perda dessa. A ação ca-
bível nessa situação é e reintegração de posse, e tem por objetivo retornar ao 
esbulhado a posse perdida, bem como demandar indenização por perdas e danos. 
Como na ação de manutenção de posse, caso o esbulho tenha menos de um ano e 
um dia, a ação de reintegração de posse terá efeito liminar.
c) Ameaça de Esbulho ou Turbação: se o possuidor se ver ameaçado de so-
frer esbulho, turbação ou qualquer violência à sua posse, ele poderá lançar mão do 
Interdito Proibitório, que é a proibição preventiva da posse, face a essas ameaças. 
Havendo procedência neste pedido, o juiz proibirá o réu de praticar o ato, sob pena 
de multa e indenização por perdas e danos, em favor do autor ou de terceiros, 
evitando, com isso, o esbulho ou a turbação. Os requisitos para a propositura do 
Interdito Proibitório é a posse atual do imóvel, a ameaça de esbulho ou turbação e 
o justo receio de ser ferido na posse do bem.
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Além dessas medidas judiciais de proteção, este artigo prevê também, no § 1º, 
a legítima defesa da posse (ou Autotutela). Em caso de turbação ou esbulho está 
autorizada a legitima defesa da posse, mediante força própria, desde que sem de-
mora, valendo-se de meios proporcionais e suficientes para que seja interrompida 
ou revertida a ameaça ou dano à posse.
Finalmente, o § 2º determina que a manutenção ou a reintegração da posse 
não podem ser opostas por alegação de propriedade, ou qualquer outro direito so-
bre o bem. Em outras palavras, se a disputa judicial da posse se der com base no 
domínio, a invocação da propriedade não pode prejudicá-la. Este, inclusive, é um 
entendimento sumulado pelo STF (Sum. 487, STF): “Será deferida a posse a quem 
evidentemente tiver o domínio, se com base neste for ela disputada”.
Em uma disputa judicial pela posse de um bem, havendo dúvida sobre quem é o 
possuidor, a posse será mantida, provisoriamente, àquele que tiver a coisa no momento, 
desde que não esteja evidente que ele obteve o bem de modo vicioso (art. 1.211, CC).
É possível ao possuidor, adicionalmente, valer-se de ação de reintegração de 
posse, ou indenização, contra terceiro que tenha recebido a coisa esbulhada, ciente 
dessa condição (art. 1.212, CC).
É imprescindível que o terceiro que recebeu o bem o tenha feito de má-fé, sendo 
impossível valer-se dessa medida contra terceiro de boa-fé.
Uma importante observação é que o proprietário que não detém a posse do bem 
só pode buscar a satisfação de seus interesses por meio de uma ação de imissão 
na posse,não sendo possível a ele a autotutela. Caso tente obter a posse por seus 
próprios meios (Autotutela), ele incorre em turbação, ameaça ou esbulho.
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Portanto, lembre-se: a Legítima Defesa da Posse (ou Autotutela) só é lícita 
para possuidor que busca a proteção de sua posse, nunca para o proprietário que 
busca a posse de seu bem.
Do Direito à Usucapião
A usucapião é uma forma de se adquirir a propriedade por meio da posse con-
tinuada durante um período prolongado de tempo, observando-se os requisitos 
legais. O Código Civil regula a Usucapião nos artigos 1.238 a 1.244, no caso de 
propriedades imóveis, e 1.260 a 1.262, para as propriedades móveis, além das 
demais previsões legais como a Usucapião Indígena (Lei n. 6.001/1973) e a Usu-
capião Coletiva (Lei n. 10.257/2001), por exemplo.
Dos Frutos
São considerados frutos os acessórios do bem, renováveis periodicamente, que 
podem ser divididos nas seguintes categorias:
a) Frutos Naturais: quando se renovam pelo ciclo biológico, sem interferência humana;
b) Frutos Civis: rendimentos gerados pelo próprio bem;
c) Frutos Industriais: quando a intervenção humana dá origem à renovação.
Os frutos são chamados de Pendentes enquanto estiverem atrelados ao bem 
principal, porém, ao serem destacados, passam a ser chamados de Frutos Percebi-
dos, no caso dos industriais e civis, ou Frutos Colhidos, no caso dos Naturais.
Vejamos o que diz o artigo 1.214 do Código Civil sobre os direitos aos frutos:
Art. 1.214. O possuidor de boa-fé tem direito, enquanto ela durar, aos frutos percebidos.
Parágrafo único. Os frutos pendentes ao tempo em que cessar a boa-fé devem ser res-
tituídos, depois de deduzidas as despesas da produção e custeio; devem ser também 
restituídos os frutos colhidos com antecipação.
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É legítimo o direito do possuidor de boa-fé aos frutos percebidos durante sua 
posse, afinal os acessórios acompanham o principal. Porém, na eventualidade de 
cessar a boa-fé, os frutos pendentes, nesse momento, deverão ser restituídos, bem 
como os frutos colhidos com antecipação. É permitida, entretanto, a dedução das 
despesas de produção e custeio.
O possuidor de má-fé tem responsabilidade pelos frutos percebidos, devendo 
responder por eles, assim como por todos os frutos que, por culpa sua, não tenham 
sido percebidos. Como no caso anterior, é permitido que sejam deduzidas as des-
pesas com produção e custeio (art. 1.216, CC).
Os frutos naturais e industriais serão considerados colhidos e percebidos no mo-
mento em que forem retirados de sua fonte, ou seja, destacados do bem principal, 
enquanto o fruto civil tem sua percepção ocorrida a cada dia, ou no “dia a dia”, 
conforme determina o artigo 1.215 do Código Civil.
Da Perda ou Deterioração do Bem
É possível que o bem se deteriore ou se perca enquanto estiver em posse de al-
guém que não tenha seu domínio. Esse dano, deterioração ou perda do bem, tam-
bém é chamado de “sucesso negativo”, e tem seus efeitos regulados pelo Código 
Civil, nos artigos 1.217 e 1.218.
Havendo o sucesso negativo do bem, a responsabilidade do possuidor depen-
derá de sua boa ou má-fé na posse. O possuidor de boa-fé será responsabilizado 
apenas se tiver culpa, enquanto o de má-fé responderá pelas perdas e danos mes-
mo em caso fortuito ou de força maior.
O Código Civil determina o seguinte sobre a deterioração, dano e perda de um 
bem, em relação ao possuidor:
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Art. 1.217. O possuidor de boa-fé não responde pela perda ou deterioração da coisa, 
a que não der causa.
Art. 1.218. O possuidor de má-fé responde pela perda, ou deterioração da coisa, ainda 
que acidentais, salvo se provar que de igual modo se teriam dado, estando ela na posse 
do reivindicante.
Caso ocorra dano, deterioração ou perda do bem, o possuidor de boa-fé não 
será responsabilizado, a não ser que tenha agido com culpa. Já o possuidor de má-
-fé responderá por todos os danos e prejuízos causados enquanto possuía o bem 
danificado, deteriorado ou perdido, ainda que provenientes de caso fortuito ou for-
ça maior, salvo se provar que o dano ocorreria independentemente de sua posse.
Das Benfeitorias
Benfeitorias são bens acessórios incluídos ao principal, que adicionam qualida-
des, protegem de deterioração e desgaste ou o renovam, e que, usualmente, pro-
movem sua valorização.
Existem três classificações para as benfeitorias, quais sejam:
a) Benfeitorias necessárias: são aquelas que visam conservar ou proteger o 
bem, como obras de reforço estrutural em imóveis em risco de desabamento.
b) Benfeitorias úteis: tratam-se das que facilitam ou ampliam o uso do bem, 
como a reforma para o acréscimo de um quarto em um imóvel.
c) Benfeitorias voluptuárias: estas são as benfeitorias fúteis, dispensáveis, 
que visam tão somente ao recreio ou ao deleite do possuidor, como a substituição 
de um piso de uma casa, em perfeitas condições, por um mais luxuoso, de mate-
riais mais caros.
Como e quanto dessas benfeitorias devem ser ressarcidas ao possuidor depen-
dem, fundamentalmente, se ele é possuidor de boa ou má-fé.
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A seguir veremos, também de forma pontual, as previsões legais do Código Civil 
sobre as benfeitorias feitas pelo possuidor:
Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessá-
rias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, 
quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo 
valor das benfeitorias necessárias e úteis.
Art. 1.220. Ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias necessá-
rias; não lhe assiste o direito de retenção pela importância destas, nem o de levantar 
as voluptuárias.
Art. 1.221. As benfeitorias compensam-se com os danos, e só obrigam ao ressarcimen-
to se ao tempo da evicção ainda existirem.
Art. 1.222. O reivindicante, obrigado a indenizar as benfeitorias ao possuidor de má-
-fé, tem o direito de optar entre o seu valor atual e o seu custo; ao possuidor de boa-fé 
indenizará pelo valor atual.
Em relação às benfeitorias, o artigo 1.219 do Código Civil preconiza que o pos-
suidor de boa-fé, quando privado do bem em favor do reivindicante, tem o direito à 
indenização por eventuais benfeitorias necessáriase úteis que tenha feito no bem, 
pois elas resultaram em valorização dele. Caso se tratem de benfeitorias volup-
tuárias, o possuidor de boa-fé pode ser indenizado por elas, mas não o sendo, é 
possível que ele as retenha (retire e leve consigo). Nas benfeitorias voluptuárias, o 
possuidor não tem a possibilidade de demandá-las judicialmente, restando apenas 
a opção de retê-las ou ser indenizado.
Tratando-se das benfeitorias necessárias ou úteis, entretanto, o possuidor não só 
tem o direito a demandar judicialmente a indenização correspondente, como pode 
reter o bem, condicionando a sua devolução ao recebimento dessa indenização.
Porém, sendo o possuidor de má-fé, o artigo 1.220 do CC determina que so-
mente as benfeitorias necessárias devem ser ressarcidas, mas sem o direito de re-
tenção do bem para demandá-las. Adicionalmente, não é possível o levantamento 
das benfeitorias voluptuárias.
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Havendo danos que o possuidor deva ressarcir, as benfeitorias se compensarão 
com esses, conforme previsto no artigo 1.221 do CC, evitando assim que o pos-
suidor e proprietário se cobrem mutuamente. Nesse caso, eles procederão com a 
compensação dos créditos, devendo apenas o crédito remanescente ser pago pela 
parte devedora.
Quando se tratar de indenização das benfeitorias ao possuidor de má-fé, o 
reivindicante poderá escolher entre o valor atual ou seu custo. Nessa hipótese, o 
valor será determinado por perícia, mas é possível que, em acordo, as partes con-
vencionem um valor diferente. Já no caso da restituição ao possuidor de boa-fé, a 
indenização será pelo valor presente, conforme artigo 1.222 do CC.
Da Perda da Posse
Se o possuidor, ainda que contra sua vontade, for privado da disponibilidade físi-
ca do bem, de forma que não seja possível o exercício de qualquer ato possessório 
ou poder de domínio sobre esse, ocorrerá a perda da posse, com base no artigo 
1.223 do Código Civil.
Adicionalmente, perde a posse aquele que, não estando presente no momento 
do esbulho, não toma as devidas providências para a retomada do bem ao tomar 
ciência do fato, demonstrando, com isso, desinteresse. Isto está disposto no artigo 
1.224 do CC, que determina, também, que ocorrerá a perda da posse quando, ao 
tentar recuperar a coisa esbulhada, é violentamente repelido por quem a detém.
Isto, definitivamente, não quer dizer que a pessoa que se enquadre na previsão 
do artigo 1.224 do CC perde a propriedade e o direito sobre o bem, mas apenas que 
a posse foi perdida. Como já estudamos, neste caso será cabível uma ação judicial 
com vistas a recuperar sua posse perdida.
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Capítulo 2: Direitos Reais
Da Propriedade
A propriedade, em nosso ordenamento jurídico, tem uma dupla função: a fun-
ção individual, que é a de prover o sustento de seu proprietário e sua família; e a 
função social, que é a preservação do interesse público, coletivo, no que diz respei-
to à essa propriedade.
Ao analisarmos como a propriedade vem sendo apresentada, historicamente, 
nas constituições brasileiras, percebemos uma adaptação, no decorrer do tempo, 
no sentido de dar a ela essa função social. Inicialmente, as Constituições apresen-
tavam a propriedade como um direito fundamental (desde a Constituição do Impé-
rio até a de 1937). Apenas na Constituição de 1946 foi introduzida a necessidade 
de que ela atendesse ao “bem-estar social” e, a partir da de 1967 até a atual, de 
1988, foi utilizado o conceito de “função social”, como um limitador do exercício do 
direito à propriedade.
O que a nossa Carta Magna pretende é que a propriedade possa, ao mesmo 
tempo, cumprir suas funções individuais e sociais, sem sacrificar os interesses pú-
blicos em prol dos individuais do proprietário, nem vice-versa.
A importância do direito à propriedade é imensa, tanto é que os demais direitos 
reais se referem à propriedade como uma forma de sua exteriorização (através da 
posse), seu desdobramento (por meio do uso, usufruto etc.) ou de sua limitação 
(nos direitos de servidão e direitos reais de garantia).
A Propriedade apresenta quatro elementos constitutivos, quais sejam:
a) Uso (Jus Utendi): é o direito de uso do bem por seu proprietário;
b) Gozo ou Fruição (Jus Fruendi): diz respeito ao direito de o proprietário ex-
plorar o bem economicamente;
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c) Disposição (Jus Disponendi): qualidade mais abrangente, que permite ao pro-
prietário dispor de seu bem, vendê-lo, consumi-lo, modificá-lo ou mesmo desprezá-lo;
d) Direto de Reaver (Rei Vindicatio): o proprietário pode reaver seu bem do 
poder de quem, injustamente, o possua.
Estas quatro faculdades apresentadas estão previstas no Código Civil, em seu 
artigo 1.228, caput: “Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e 
dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a 
possua ou detenha”.
Foi transcrito apenas o caput deste artigo, pois os §§ 1º ao 5º serão estudados 
mais adiante, de forma mais detida.
Além dos elementos constitutivos da propriedade, citados acima, existem tam-
bém algumas importantes características, como:
• É um direito absoluto. Ainda que existam limites à propriedade, como o já 
mencionado limite imposto pela função social, o direito à propriedade é um 
direito absoluto por ser erga omnes, ou seja, exerce-se contra todos.
• Exclusividade. O proprietário tem liberdade de proibir que terceiros utilizem seu 
bem, ainda que possa haver mais de um proprietário de um único bem, os direi-
tos de propriedade desse são exclusivos do grupo de proprietários, e ninguém 
mais. A exclusividade da propriedade está prevista no artigo 1.231 do CC.
• A propriedade é perpétua e, inclusive, se transfere aos herdeiros através do 
Direito das Sucessões. Além disso ela não se perde pela falta de uso do pro-
prietário, mas pode ser alienada por esse, ou perdida por falta de resistência 
à posse de outrem, como é o caso da usucapião. O fato relevante aqui é que 
a propriedade não se perde por excesso ou falta de uso do dono.
A propriedade possui um sujeito ativo, o proprietário, e, do outro lado, o sujeito 
passivo indeterminado, que são todas as pessoas da sociedade, obrigadas a res-
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peitar os limites impostos pela propriedadealheia. Qualquer pessoa pode ser pro-
prietário de um bem, sendo que sua aquisição ou alienação depende da capacidade 
dessa ou, caso seja incapaz, de que ele esteja representado ou assistido.
Classificação da Propriedade
Analisaremos, a seguir, os critérios de classificação da propriedade, que podem 
ser divididos em cinco categorias.
Vejamos:
a) Propriedade Corpórea x Incorpórea: a propriedade pode ser dividida 
em Corpórea, quando se tratar de um bem físico, material. Nesse caso, a proprie-
dade tem o nome de Domínio e está regulada nos artigos 1.228 e seguintes do 
Código Civil, o estudo do Direito das Coisas aborda justamente essa categoria de 
Propriedades. É muito importante ressaltar que os preceitos estabelecidos para a 
Propriedade Corpórea não podem ser aplicados à Propriedade Incorpórea, como o 
contrário também não é possível, a menos que haja previsão legal específica que 
o permita.
A propriedade incorpórea, como dito, não está regulada no Código Civil, mas 
sim em legislação esparsa. Um exemplo de propriedade incorpórea é a Propriedade 
Intelectual, que diz respeito ao Direito Comercial, no caso da Propriedade Indus-
trial, ou ao Direito Civil, com a Propriedade Intelectual.
b) Propriedade Mobiliária x Imobiliária: este critério de classificação é vá-
lido apenas para as Propriedades Corpóreas, e depende da natureza do bem. A 
definição de bens imóveis apresentada pelos artigos 79 a 81 do Código Civil é:
Art. 79. São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente.
Art. 80. Consideram-se imóveis para os efeitos legais:
I – os direitos reais sobre imóveis e as ações que os asseguram;
II – o direito à sucessão aberta.
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Art. 81. Não perdem o caráter de imóveis:
I – as edificações que, separadas do solo, mas conservando a sua unidade, forem re-
movidas para outro local;
II – os materiais provisoriamente separados de um prédio, para nele se reempregarem.
Exemplos: um terreno, uma casa construída nesse, uma fazenda, a plantação dessa etc.
Já no que tange à Propriedade Móvel, o Código Civil nos apresenta, também, 
uma definição, nos artigos 82 a 84:
Art. 82. São móveis os bens suscetíveis de movimento próprio, ou de remoção por força 
alheia, sem alteração da substância ou da destinação econômico-social.
Art. 83. Consideram-se móveis para os efeitos legais:
I – as energias que tenham valor econômico;
II – os direitos reais sobre objetos móveis e as ações correspondentes;
III – os direitos pessoais de caráter patrimonial e respectivas ações.
Art. 84. Os materiais destinados a alguma construção, enquanto não forem emprega-
dos, conservam sua qualidade de móveis; readquirem essa qualidade os provenientes 
da demolição de algum prédio.
Aqui a gama de exemplos é enorme e extremamente diversa, que vai desde 
veículos a animais, livros, equipamentos etc.
Como estudaremos mais adiante, existem diferenças importantes no que diz 
respeito às propriedades móveis e imóveis, como o modo de aquisição e perda, por 
exemplo.
a) Propriedade Plena x Restrita: a propriedade é plena quando não exis-
tem restrições ou limitações ao exercício do direito do proprietário sobre ela. Aqui, 
todos os poderes referentes ao direito de propriedade estão com o proprietário e 
quaisquer limitações que ele enfrente ao exercício desse são oriundos de força legal 
ou constitucional.
Por sua vez, a Propriedade é restrita quando o proprietário transfere tempora-
riamente a outrem a posse, uso e administração de seu bem. Nesse caso é instituí-
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do o direito de usufruto da coisa a um terceiro, o usufrutuário, que cessa ao fim do 
usufruto, momento em que a propriedade volta a ser plena.
A propriedade não se presume restrita, ou seja, é plena até que se prove o con-
trário. Se o usufrutuário não possa provar sua condição como tal, ele será conside-
rado apenas um possuidor.
Finalmente, as restrições a uma propriedade são, necessariamente, provisórias, 
devendo em algum momento cessar para que se reestabeleça sua plenitude.
b) Propriedade Singular x Copropriedade: O critério de classificação aqui 
é o número de proprietários de um bem. Será singular quando houver apenas um 
proprietário, podendo ser pessoa física ou jurídica, enquanto, havendo mais de um 
proprietário, será o caso de uma copropriedade.
No caso da copropriedade, é importante que fique claro que deve haver mais de 
um proprietário para apenas um bem, não importando a forma de copropriedade, 
como condomínio, comunhão ou propriedade coletiva.
É possível que bens móveis ou imóveis sejam objetos de copropriedade, não 
importando se é um bem divisível ou indivisível.
c) Propriedade Perpétua x Resolúvel: A propriedade é perpétua quando ela 
existir enquanto seu proprietário tiver interesse por ela, enquanto a resolúvel deixa de 
existir com uma determinada condição. Via de regra as propriedades são perpétuas, 
e duram enquanto o proprietário quiser ou estiver vivo. Isto não impede que o pro-
prietário venha a perder seu bem em uma ação de cobrança judicial, ou mesmo por 
usucapião, mas nesse caso a perda da propriedade terá um efeito similar à alienação, 
será considerado que a propriedade foi transferida por intenção do proprietário.
No caso da propriedade resolúvel, ela chega ao fim por força de uma condição 
predeterminada. Pode ser interpretada como uma propriedade condicional.
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Exemplo: um doador doa um bem a um terceiro com a condição de que caso ele 
sobreviva ao donatário, o bem retornará a ele. Outro exemplo, este extremamen-
te comum, é a alienação fiduciária. Aqui, o devedor aliena um bem ao credor, com 
a condição de que o bem retorne a sua propriedade quando terminar de pagar a 
dívida. Nessa situação, o credor possui a propriedade resolúvel do bem, que deverá, 
obrigatoriamente, voltar ao devedor que o alienou quando esse saldar a dívida.
Poderes e Limitações do Direito de Propriedade
Como já mencionado, a propriedade é exclusiva, pois o proprietário possui meios 
legais de vedar a utilização de seu bem por qualquer pessoa, sem sua autorização. 
Ou seja, sem a permissão do proprietário, ninguém pode usar um bem ou tirar pro-
veito deste, seja material ou moral, direta ou indiretamente. Portanto, o poder do 
proprietário permite não só a proibição da utilização de seu bem, como que ele ceda 
a outrem, onerosa ou gratuitamente, o direito de utilização e/ou posse de seu bem.
A referida exclusividade abrange todos os poderes ligados à propriedade. Como es-
tudamos no início do capítulo, os poderes são o de Usar, Gozar, Dispor ou Reaver a coisa.
Existem, entretanto, limitações a esses poderes, como veremos a seguir:
a) Limitações ao Poderde Uso do Bem: em primeiro lugar, é de grande 
relevância compreender que o poder de uso da coisa objeto da propriedade 
é limitado pela Função Social. Trata-se de uma limitação constitucional que 
impede que o uso dado ao bem afronte o interesse da coletividade. Em se-
guida, é vedado o uso do bem de forma abusiva, com o intuito de prejudicar 
a terceiros, conforme determina o artigo 1.228, §§ 1º e 2º do CC:
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito 
de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
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§ 1º O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades 
econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o esta-
belecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o 
patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.
§ 2º São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou uti-
lidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.
Portanto, é vedado, por lei, a utilização abusiva da propriedade, seja contra a 
coletividade, a natureza ou contra um indivíduo específico.
b) Limitações ao Poder de Gozo ou Fruição do Bem: o poder de fruição 
corresponde à possibilidade de o proprietário explorar economicamente a 
coisa que possui. O gozo (ou fruição) é, portanto, a obtenção de renda, ou 
proveitos, do bem que possui. Existem, porém, limites a esse gozo, que são 
impostos por leis e pela constituição.
Limitações impostas pelo plano diretor de uma cidade são exemplos que 
podem impedir que um determinado estabelecimento seja instalado em um 
imóvel. Certamente essa limitação impede uma forma de fruição do imóvel, 
mas é baseado em restrições legais. Adicionalmente, como no direito de uso, é 
importante também ser observada a função social do bem, como um limitador 
ao direto de gozo desse.
c) Limitações ao Direito de Dispor do Bem: como vimos, o direito de dispor 
abrange a prerrogativa do proprietário, não só de alienar seu bem, como al-
terá-lo, utilizá-lo, reformá-lo, abandoná-lo etc. Entretanto, até mesmo esse 
direito possui limitações, como por exemplo um imóvel tombado como patri-
mônio histórico. Nesse caso, o proprietário não tem a liberdade de reformar 
o imóvel ou destruí-lo, pois há um interesse da coletividade que deve ser 
atendido e que limita seu de dispor do bem.
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d) Limitações ao Direito de Reaver o Bem: este é o direito do proprietário 
reivindicar a propriedade de coisa sua que esteja injustamente em posse de 
outrem. Isso pode ser feito, legalmente, por meio de ação judicial, mas não é 
possível que ele o faça por seus próprios meios, ou seja, é vedada a autotu-
tela da propriedade. Caso o proprietário tente retomar o bem que o pertence, 
o possuidor poderá valer-se de uma ação possessória para retomar a posse 
perdida ou impedir a ameaça à sua posse.
Outra limitação ao direito de reivindicar a propriedade de um bem está previsto 
no artigo 1.228, § 4º, do CC:
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito 
de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
[...]
§ 4º O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado con-
sistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de 
considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou se-
paradamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico 
relevante.
§ 5º No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao 
proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em 
nome dos possuidores.
Esta limitação, como se percebe, está baseada na função social. Caso uma ex-
tensa área seja ocupada por mais de cinco anos por possuidores de boa-fé e nela 
sejam realizadas obras ou serviços relevantes, o proprietário perderá o direito de 
reivindicar o bem de que é proprietário. Não confunda essa previsão com a usuca-
pião, que se trata da transferência da propriedade a quem a tenha ocupado alheia, 
de forma mansa, não clandestina e pacífica, por um período determinado de tem-
po, mediante ação judicial. Aqui, o que ocorre é a limitação ao poder do proprietário 
de reaver um bem ocupado, mediante determinadas condições, unido a uma venda 
compulsória (art. 1.228, § 5º, CC).
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Como visto acima, os poderes do direito à propriedade possuem limitações es-
pecíficas e claras, mas existem ainda as limitações ao direito de propriedade em si, 
que podem ser categorizados da seguinte maneira:
• Função Social: novamente nos deparamos com a Função Social da Proprie-
dade como um importante limitador. A Constituição Federal de 1988 a apre-
senta no artigo 5º, XXII e XXIII, de forma direta e taxativa:
Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantin-
do-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à 
vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
[...]
XXII – é garantido o direito de propriedade;
XXIII – a propriedade atenderá a sua função social;
Adicionalmente, há a previsão legal da Função Social no art. 1.228, § 1º, do 
Código Civil, já transcrito nesta aula.
• Desapropriação e Requisição: a Desapropriação é a transferência da pro-
priedade de particular para o Estado, ou um ente estatal, de forma compul-
sória e com o intuito de atender a interesse público, em caráter permanente. 
É necessária a prévia e justa indenização do proprietário e ocorre por meio 
de acordo ou decisão judicial.
A Requisição, por sua vez, é o uso temporário de um bem corpóreo pelo Esta-
do, em caso de necessidade imediata para combater um perigo público iminente. 
A previsão legal para essas limitações está no artigo 1.228, § 3º, do Código Civil:
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito 
de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
[...]
§ 3º O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por neces-
sidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de 
perigo público iminente.
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Importante ressaltar que, no caso da Requisição, quando houver a indenização, 
essa ocorrerá após o ato requisitório, devido ao caráter urgente deste.
• Limitações Administrativas: neste caso não há transferência da proprieda-
de, ou dos direitos a ela associados, do particular para o Estado, nem mesmo 
qualquer espécie de indenização. Por isso, essa limitação não deve ser con-
fundida com a Desapropriação ou com a Requisição, mas como uma limitação 
geral, que abrange todos aqueles que se encontrem na situação prevista pela 
norma. Limite de ruídos em determinados locais e/ou horários são exemplos 
de limitações administrativas.
• Direitos de Vizinhança: estudaremos os Direitos de Vizinhança em outra 
aula, de forma mais detida, mas cabe mencioná-los aqui para classificá-los 
como mais uma limitação à propriedade, que tem o objetivo de organizar os 
diversos direitos individuais dos proprietários que convivem em uma vizinhan-
ça. Por óbvio que é necessário, em nome da civilidade e da boa convivência, 
que sejam estabelecidos limites à propriedade em situações de convívio e 
proximidade, e é disso que se trata essa limitação.
• Limitações Negociais: além das limitações legais citadas acima, é possível 
que sejam negociadas, pelas partes envolvidas, limitações à propriedade. Es-
tas limitações podem ser:
a) Limitações Convencionais: as partes envolvidas em negócios jurídicos 
bilaterais ou multilaterais podem contrair obrigações que digam respeito 
a restrições no exercício do direito de propriedade. Nessa hipótese, es-
taremos diante de um Direito Obrigacional e, se essa limitação não for 
observada, ocorrerá o inadimplemento da obrigação. O contrato de lo-
cação de um imóvel é um exemplo de limitação convencional, em que o 
proprietário transfere ao locatário o direito de uso de seu bem e cria uma 
limitação ao seu direito de propriedade.
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b) Limitações Reais: é criado aqui um Direito Real que incide sobre o bem, 
mas de titularidade de outra pessoa, que não o proprietário. O já mencionado 
usufruto é um exemplo de uma Limitação Real, em que o proprietário renun-
cia temporariamente aos poderes sobre o bem, os transfere ao usufrutuário 
e cria, com isso, uma limitação ao seu direito propriedade.
c) Limitações-Encargos: tratam-se de limitações que constituem um encar-
go ao beneficiário de uma liberalidade. São possíveis apenas em negócios 
jurídicos gratuitos e são as cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade 
e incomunicabilidade que doadores e testadores podem estipular em suas 
doações e testamentos. Para que sejam válidas, devem ser averbadas no 
cartório de registro de imóveis e obviamente constituem uma limitação ao 
direito de propriedade.
Aquisição da Propriedade
A aquisição da propriedade é um tema de grande importância em nosso estudo 
do Direito das Coisas e é necessário que tenhamos bem clara a diferença entre as 
formas de aquisição de propriedades imóveis e as formas de aquisição de proprie-
dades móveis.
Vejamos:
Aquisição da Propriedade Imóvel
São três as principais formas de aquisição de uma propriedade imóvel. Primei-
ramente há a Usucapião, que vem com o exercício da posse após o transcurso de 
determinado período de tempo, desde que atendidas as condições legais; em se-
guida, temos o Registro do Título, sendo essa a forma usual de se adquirir uma 
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propriedade, em seguida a Sucessão Hereditária, que é uma forma de transmis-
são derivada que se dá por causa mortis, e, finalmente, a aquisição por Acessão, 
que decorre de fatos jurídicos ligados à modificação física do imóvel, podendo ser 
oriunda de fatos naturais ou de ação humana.
Aquisição por Usucapião
Quando um indivíduo detém a propriedade de um bem, enquanto outra pessoa 
detém sua posse, sem a autorização ou ciência do proprietário, estamos diante de 
uma situação em que poderes fundamentais da propriedade tais como o poder de 
usar, fruir e dispor desse bem são removidos.
Essa situação gera um problema jurídico, pois quem está apto a usar, fruir e, 
até mesmo, dispor do bem não é seu proprietário. Ocorre que aquele que detém a 
propriedade não pode exercer seus poderes sobre ela.
A posse de alguém sobre uma coisa, sem oposição, por um período de tempo 
longo o suficiente, pode dar ao possuidor o direito à propriedade do bem possuído.
O tempo necessário para a propriedade seja adquirida por usucapião não pre-
cisa corresponder, necessariamente, ao tempo de posse do adquirente, pois é per-
mitida a acessio possessionis, ou seja, o somatório do tempo de posses sucessivas 
do bem, desde que possuam as mesmas características, conforme artigo 1.243 do 
Código Civil.
A aquisição por usucapião de propriedade imóvel está regulada no Código Civil, 
nos artigos 1.238 a 1.244, bem como em alguns dispositivos da legislação esparsa, 
como veremos detalhadamente a seguir.
Importante ressaltar, desde já, que imóveis públicos não podem ser adquiridos 
por usucapião, conforme previsto na Constituição Federal, nos artigos 183, § 
3º, e 191, parágrafo único.
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Diante disso, ainda que um particular detenha a posse de um imóvel público por 
tempo suficiente para adquiri-lo por usucapião, essa aquisição nunca será possível, 
pois o interesse de um indivíduo não pode se sobrepor ao interesse público.
Adentrando um pouco mais no instituto da usucapião, veremos que existem três 
condições que são comuns a qualquer de suas espécies:
• Continuidade da posse:
 – É imprescindível que a posse seja ininterrupta, durante todo o prazo necessário 
para a aquisição do direito, caso contrário não será possível dar-se a usucapião. 
Assim, caso a posse seja interrompida, a contagem de prazo necessário à aqui-
sição da propriedade por usucapião também será interrompida.
• Ausência de oposição:
 – Havendo contestação à posse, não é possível a aquisição por usucapião, 
não importando se a oposição veio do proprietário ou de terceiros.
• Intenção de dono do possuidor:
 – O possuidor deve agir como o proprietário, ou seja, possuir o animus domi-
ni para que tenha direito à usucapião.
Espécies de Usucapião
Existem diversas modalidades de usucapião para a aquisição da propriedade, 
por parte de quem tenha a posse mansa e contínua, cada uma delas com caracte-
rísticas e requisitos diferentes.
Podemos classificar a usucapião de bens imóveis em seis espécies:
Usucapião Extraordinária
Nessa espécie não importam as condições específicas da posse, podendo, inclu-
sive, haver má-fé e inexistir o justo título.
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