Aula 06 Contrato Preliminar

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Contratos em geral 
Professora Roberta Toledo
Aula 06
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CONTRATOS EM GERAL 
DO CONTRATO PRELIMINAR.
(Pactum in Contrahendo)
(Contract to make a contract)
1.Conceito
É um contrato provisório através do qual os contratantes prometem complementar o ajuste, celebrando o contrato definitivo.
As parte se obrigam a celebrar, em certo tempo – evento certo, ou mediante certa condições – evento incerto, outro contrato.
Nem sempre a convergência de vontades ocorre de forma instantânea, mediante uma proposta e pronta aceitação.
A fase de conversar e negociações preliminares pode não ser suficiente – pré contratual
A celebração do contrato definitivo pode não ser interessante aos contratantes. 
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Ex.
 “Licitante, que, ao participar de uma licitação para a compra pelo Poder Público de certos produtos, precisa estimar seu custo de produção, base do preço que irá oferecer e assim, por diante. O custo de produção varia de acordo com os preço dos insumos que o próprio licitante adquire. Para não correr o risco em caso de vitória na licitação, ser surpreendido por seus fornecedores com aumentos de preço, o licitante diligente pode celebrar contratos preliminares em que seus fornecedores se obrigam a, em caso de vitória do licitante na referida licitação, fornecer os insumos pelos preços já acordados”.
						Anderson Schreiber
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2. Objeto.
A efetivação do contrato definitivo.
Os termos do contrato que pretendem realizar são definidos.
Não se deseja concluir desde já o contrato produtor dos efeitos jurídico-econômicos próprios da operação.
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3. Natureza Jurídica.
Tem natureza jurídica de contrato.
Seu rompimento gera responsabilidade civil contratual e não pré-contratual.
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4. Requisitos de validade
Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.
São os mesmos elementos essenciais.
São os mesmos exigidos para o contrato definitivo – Artigo 104 do Código Civil.
Exceção da forma.
4.1. Requisitos subjetivos
Capacidade para a prática dos atos da vida civil.
Legitimação – Exs.:outorga uxória ou marital, autorização dos descendentes.
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4.2. Requisitos objetivos
Objeto lícito, possível, determinado e determinável. 
Ex.: promessa de venda de direito real de usufruto – objetivamente nulo
4.3. Requisitos formais
Não precisa ter os mesmo requisitos formais do contrato definitivo – mais agilidade aos negócios.
As partes poderão ganhar tempo para a preparação das solenidades necessárias à celebração do contrato definitivo.
Ex.: Compromisso ou promessa de compra e venda – identificação da coisa e o preço a ser pago – elementos essenciais do contrato de compra e venda.
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5. Efeitos 
5.1. Execução específica.
Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.
(...).
Qualquer das partes que tenha celebrado um contrato um contrato preliminar poderá exigir a celebração do contrato definitivo, indicando um prazo para que a outra parte o efetive.
Daí a necessidade do contrato preliminar conter os elementos necessários do contrato definitivo - viabilizar a execução específica.
A definição de elementos essenciais é requisito para a execução especifica.
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Compromisso irretratável e irrevogável – pode exigir a execução específica
Pactuação expressa de cláusula de arrependimento – reconhece-se a liberdade de qualquer um dos contratantes desistir da avença - impossibilidade de execução específica – contratantes a afastaram
Como se dará a execução específica? 
A parte interessada deverá notificar a outra parte fixando prazo para a realização do contrato definitivo.
Notificação poderá ir acompanhada de instrumento contratual já assinado.
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5.2. Registro
Art. 463. (...)
Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente.
Registro – faculdade dos contratantes – eficácia erga omnes - publicidade – efeito perante terceiros.
Móveis – Registro de Títulos e Documentos
Imóveis – Registro de Imóveis.
Súmula 239 STJ - O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
E. 30 CJF - A disposição do parágrafo único do art. 463 do novo Código Civil deve ser interpretada como fator de eficácia perante terceiros.
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5.3. Suprimento Judicial
Art. 464. Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação.
Prazo indicado transcorrer in albis, sem que a parte notificante celebre o contrato definitivo 
 Suprimento judicial de vontade – tutela sub-rogatória - atribui caráter definitivo ao contrato preliminar.
Contratos de transmissão de propriedade:
Busca e apreensão – móveis.
Ordem judicial de registro – imóveis.
Impossibilidade de suprimento? Pela natureza da obrigação.
Ex.: Contratos que envolvam obrigações personalíssimas, contratos livremente revogáveis – mandato – iniciativa de forçar a celebração seria prontamente frustrada pela imediata revogação.
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5.4. Resolução do contrato – perdas e danos
Art. 465. Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a outra parte considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos.
A falta de celebração do contrato definitivo configura descumprimento do contrato preliminar.
Remédio para o inadimplemento? 
Exercício do direito potestativo de resolver o contrato.
Perdas e danos ?
O contratante tem direito à reparação das perdas e danos.
Seja no inadimplemento relativo, seja no inadimplemento absoluto.
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6. Promessa unilateral de contratar.
Art. 466. Se a promessa de contrato for unilateral, o credor, sob pena de ficar a mesma sem efeito, deverá manifestar-se no prazo nela previsto, ou, inexistindo este, no que lhe for razoavelmente assinado pelo devedor.
Contrato preliminar unilateral.
Apenas uma das partes se vincula imediatamente à celebração do contrato definitivo. 
Outra parte reserva sua manifestação de vontade para momento diferido – livre está para refletir sobre a conveniência do pacto - aquiescer ou recusar – condição potestativa si volet
Estado de indefinição não pode perdurar indefinidamente?
Fixar termo no contrato preliminar – deve ser observado sob pena de se tornar ineficaz a promessa. 
Sem termo fixado no contrato preliminar – promitente deverá fixar prazo razoável – ausência de resposta – desvinculado da promessa. 
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Ex1.: “A “ obriga-se para com “B” a vender-lhe determinado imóvel dentro de certo prazo sem que “B” tenha a obrigação de o adquirir. 
Ex2.: “A” disposto a vender a “B” uma joia. “B” não sabe se poderá ou lhe convirá comprar. 
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RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE DEVEDOR. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CLÁUSULA DE RETROVENDA NÃO REPETIDA NA ESCRITURA PÚBLICA DO PACTO DEFINITIVO. NECESSÁRIA RENÚNCIA EXPRESSA. MULTA POR EMBARGOS PROCRASTINATÓRIOS.
DESCABIMENTO.
1. A promessa de compra e venda de imóvel consubstancia contrato preliminar bilateral, figura autônoma, que materializa relação jurídica de natureza patrimonial, em que as partes se obrigam a concluir certo conteúdo, pronto e acabado, qual seja o fato de realização da compra e venda, mediante outorga da respectiva escritura pública.
 2. Tal pacto - perfectibilizado em instrumento público ou particular, registrado ou não em cartório de imóveis - tem caráter autônomo e vinculativo em relação às partes, que ficam, recíproca e irretratavelmente, submetidas às obrigações e condições expressamenteestipuladas, salvo se prevista cláusula de arrependimento do comprador ou se ocorrido posterior distrato (resilição).
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3. No momento em que ocorrido o acordo de vontades entre o promitente vendedor e o promissário comprador, o contrato preliminar passa a configurar ato jurídico perfeito, cuja validade, inclusive de suas cláusulas, é aferida ao tempo de sua celebração.
Desse modo, uma vez constatada a capacidade das partes e a ausência de quaisquer vícios ao tempo da exteriorização da manifestação de vontade, a promessa de compra e venda e respectivas cláusulas remanescerão válidas e eficazes, ainda que não sejam transcritas no pacto definitivo objeto da escritura pública.
4. Diante da força obrigatória e consequente eficácia vinculativa da promessa de compra e venda válida, não se revela possível falar em renúncia tácita da cláusula de retrovenda (a qual não se confunde com a cláusula de arrependimento) que não fora repetida na escritura pública do contrato definitivo.
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5. Isso porque, uma vez exigida a manifestação expressa das partes para a instituição de cláusulas especiais na compra e venda (direito de retrovenda, entre outros), sua renúncia deve observar o mesmo rigor, tendo em vista o princípio do paralelismo das formas encartado no artigo 472 do Código Civil. Com efeito, o direito obrigacional, titularizado pelo vendedor, enquanto não for suprimido, de comum acordo, deverá ser observado por ambas as partes contratantes, ainda que a escritura pública silencie a respeito.
6. No tocante ao tempo para o exercício do direito potestativo da retrovenda, o caput do artigo 505 do Código Civil prevê o prazo decadencial "máximo" de três anos, o que não impede que as partes convencionem período inferior, situação que se configurou na hipótese dos autos.
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7. Desse modo, conquanto se afigure impositiva a reforma do fundamento do acórdão estadual no sentido da renúncia tácita da cláusula de retrovenda, é de se manter a improcedência da pretensão autoral, uma vez caduco o exercício do direito requerido pelos promitentes vendedores após o decurso do prazo decadencial expressamente estipulado na promessa de compra e venda.
8. Nos termos da Súmula 98/STF, os embargos de declaração opostos com nítido propósito de prequestionamento não tem caráter protelatório, motivo pelo qual descabida a multa do parágrafo único do artigo 538 do CPC de 1973.
9. Recurso especial parcialmente provido.
(REsp 1364272/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2018, DJe 12/06/2018)
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Obrigada a todos e bom descanso!
Até a próxima!