AULA 07. CONTRATO PRELIMINAR

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AULA 07
PONTO: 07
	Objetivo da aula: Teoria geral dos contratos. Teoria geral dos contratos. Perfil e princípios. Formação defeito e extinção. Classificação e interpretação. Garantias legais específicas.
	
	Tópico do plano de ensino: Contrato preliminar.
	
	
Roteiro de aula
DO CONTRATO PRELIMINAR
Artigos 462/466 CC.. Os contratos, em geral, têm objeto substancial, o que significa dizer que alcançam um resultado jurídico de ordem prática e concreta. Em síntese, o contrato, em si mesmo, possibilita a produção dos efeitos jurídicos pretendidos pelos contratantes. Não é o que acontece com o contrato preliminar. 
O contrato preliminar tem objeto formal, ou seja, seu objeto é a celebração - no futuro - de outro contrato. Por meio do contrato preliminar cada uma das partes assume uma obrigação de fazer, consistente no dever de declarar, no futuro, outra vontade contratual e, assim, celebrar um novo contrato. Essa a razão pela qual se diz que o contrato preliminar tem objeto formal, porque levará as partes a gerarem novo vínculo contratual, diferente do vínculo do contrato preliminar, um contrato específico, chamado contrato definitivo ou contrato principal. (Renato Seixas)
	Veja mais em: http://renatoseixas.files.wordpress.com/2009/06/contratos-preliminares-v-3.pdf
O contrato preliminar, pacto de contrhendo ou pré-contrato é um acordo de vontades que visa a produção de efeitos jurídicos futuros, onde uma ou mais partes prometem celebrar determinado contrato, com expressa referências às regras a serem observadas. (CALADO, Vinicius de Negreiro. Contrato preliminar. Disponível em: http://www.viniciuscalado.com.br/academico/Aula_8_Contrato_preliminar_Civil_III.pdf. Acesso em 25 jan de 2012).
Objeto: celebração de um contrato definitivo, de qualquer natureza, no futuro. 
Não visam os contraentes modificar as esferas jurídicas definitivamente, mas apenas criar uma obrigação no futuro por conveniência das partes, quer seja pela espera na quitação do pagamento parcelado, quer seja no aguardo da liberação do financiamento. 
Importante: Note-se que no contrato preliminar, as partes já demonstram real intenção em contratar, ou seja, o objeto contratual já se encontra delimitado, assim como os termos contratuais, entretanto em razão de alguma peculiaridade contratual, quer seja na liberação do pagamento integral (financiamento que depende de aprovação por instituição financeira), quer seja na liberação do direito sobre o bem da vida contratado (liberação de autorização ou documentação pela autoridade administrativa), não podem ainda as partes concluírem a contratação. Assim se vinculam ao negócio jurídico por meio da promessa de futura contratação definitiva.
Natureza jurídica: contratual, consistente em obrigação de fazer.
Requisitos: Objetivos: artigos 104 e 426 CC, o contrato preliminar é espécie de negócio jurídico, consubstanciado na promessa de celebração de contrato definitivo, razão pela qual deve observância aos requisitos de existência e validade dos negócios jurídicos (licitude e idoneidade do objeto), além disso, em atenção ao princípio da boa-fé objetiva, no contrato preliminar não pode ter por objeto a herança de pessoa viva ou pacta corvina para ilidir a vinculação de bens e direitos indisponíveis; Subjetivos: capacidade dos agentes e aptidão específica para contratar (disposição sobre seu patrimônio e outorga de quem deve legalmente anuir na contratação definitiva); Formal: ainda que o objeto do contrato principal exija forma solene na contratação, no contrato preliminar vigora o principio do consensualismo e, logo, forma livre na estipulação.
Direito de arrependimento: no contrato que constar cláusula de pactuação em caráter irrevogável e irretratável as partes não poderão se desvincular da obrigação pactuada, ou seja, inexistindo condição pendente poderá a parte exigir coercitivamente a celebração do contrato definitivo, nos termos do art. 463 do CC.
Requisitos para a exigência coercitiva: 1. Inexistência de clausula de arrependimento; 2. Cumprida as condições estipuladas no contrato preliminar; 3. Pagamento integral do preço; 4. Assinalado prazo para o cumprimento da obrigação de fazer.
Registro: em que pese o parágrafo único do artigo 463 do CC trazer em seu bojo a necessidade de registro do contrato preliminar, nos termos da Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o registro tem validade somente ad probatione contra terceiros alheios à contratação e tem por objetivo evitar a venda sucessiva do mesmo bem da vida a diversos compradores.
Assim, o contrato consensual por si só vincula as partes contratantes pela simples manifestação de vontade (princípios do consensualismo, relatividade dos efeitos das convenções e força obrigatória dos contratos).
Execução forçada: Em caso de inadimplemento da obrigação de fazer de concluir o contrato definitivo, poderá a parte pleitear que o Estado, na figura do juiz, supra a manifestação de vontade do inadimplente e promane sentença que produzirá os mesmos efeitos jurídicos, nos termos do art. 466 B do CPC. Ou seja, a sentença poderá ser levada a cartório para a lavratura da escritura pública.
Ver Súmula 413 do Supremo Tribunal Federal
Pressupostos para a supressão da vontade das partes pela judicial: 1. Caso o promitente não cumpra sua parte na avença (celebrar o contrato definitivo); 2. O outro promitente já tenha cumprido a sua parte; 3. Restou esgotado o prazo assinado/convencionado; 4. Inexiste cláusula de arrependimento; 5. Se a obrigação não for personalíssima.