Impacto do COVID-19 nos contratos de locação imobiliária

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Diego Vargas Gonçalves
Impacto do COVID-19 nos contratos de locação imobiliária
Em resposta à pandemia do COVID-19, governos de todo o mundo estão implementando medidas sem precedentes para retardar a propagação do vírus. Essas medidas e uma crescente crise econômica em todo o país tiveram um enorme impacto em muitos setores de negócios. O seto imobiliário, que dependem da atividade do consumidor e acordos contratuais, parecem ser particularmente afetados.
A pandemia do COVID-19, as medidas extraordinárias instituídas pelo governo brasileiro e a incerteza econômica resultante provavelmente terão um impacto substancial no setor imobiliário brasileiro. Por exemplo, o fechamento de lojas em Shoppings Centers, os quais afetaram negativamente tanto os varejistas quanto os proprietários de shopping centers. As receitas de varejo sofrerão à medida que os proprietários das lojas forem forçados a fechar suas lojas e as receitas de aluguel dos proprietários diminuirão porque os contratos de arrendamento de varejo geralmente fornecem aluguel variável com base nas receitas das lojas. Também não há certeza de que as receitas voltarão ao normal assim que os shopping centers forem reabertos. Os consumidores podem estar ansiosos para deixar suas casas ou retornar a lugares públicos se continuarem a temer a exposição ao COVID-19. O efeito desses fechamentos pode tornar muitos proprietários de lojas de varejo e seus proprietários não lucrativos ou insustentáveis. Porém, o impacto da pandemia de COVID-19 não se limita aos shopping centers. 
Proprietários e inquilinos prudentes estão revisando suas obrigações contratuais e muitos podem estar questionando como eles cumprirão suas obrigações se seus negócios forem impactados pelo COVID-19. 
A pandemia do COVID-19 pode constituir um “ato de Deus” ou um evento de força maior sob a lei brasileira que pode desculpar o desempenho de uma parte de suas obrigações contratuais. O artigo 393 do Código Civil Brasileiro define um “ato de Deus” ou evento de força maior como um evento inevitável ou imprevisível, tornando o devedor não responsável por quaisquer danos resultantes (assumindo que o devedor não seja responsável pelo evento). De acordo com a lei brasileira, as partes contratuais são livres para negociar disposições que estabeleçam o que qualifica como um "ato de Deus" - evento de força maior e como elas serão tratadas pelas partes. 
É muito cedo para saber se a pandemia do COVID-19 será interpretada pelos tribunais brasileiros como constituindo um "ato de Deus" ou um evento de força maior. Mas a severidade e a seriedade com que a pandemia está sendo tratada em todo o mundo e as medidas drásticas fornecem um forte argumento de que a pandemia constitui um “ato de Deus” ou força maior evento de acordo com o Artigo 393. No entanto, se a pandemia do COVID-19 desculpará o desempenho de um contrato específico não é determinada por um teste de linha clara e dependerá amplamente das particularidades de cada caso e de como a lei se desenvolve na sequência dessas circunstâncias sem precedentes.
Além do artigo 393, as partes de um arrendamento não residencial podem buscar alívio nos termos da Lei Brasileira de Arrendamento Mercantil (Lei Federal nº 8.245 / 91) dos impactos do COVID-19, dependendo do caso específico. Por exemplo, o Artigo 22 da Lei de Locação Brasileira obriga um proprietário a garantir o uso pacífico da propriedade. Um inquilino não residencial pode argumentar que o Artigo 22 autoriza a suspensão de sua obrigação de pagar aluguel durante o período em que as instalações arrendadas são fechadas, mesmo que o proprietário esteja agindo de acordo com as recomendações ou, conforme o caso, com as determinações das autoridades públicas. No entanto, é improvável que o artigo 22 preveja alívio enquanto o prédio permanecer aberto e o inquilino puder usar suas instalações arrendadas. Além disso, simplificando, a pandemia do COVID-19 é uma situação extraordinária sem igual na história recente do Brasil. Não existem precedentes na jurisprudência nacional anterior nem mesmo classificação na legislação aplicável. No curto prazo, as partes em contratos imobiliários não residenciais devem buscar uma solução criativa nos termos do contrato existente, a fim de evitar uma disputa judicial prolongada.
A pandemia do COVID-19 criou complicações sem precedentes nos setores imobiliário e de construção civil do Brasil e questões igualmente sem precedentes para o sistema jurídico brasileiro. As consequências econômicas da pandemia nesses setores - e seus efeitos a jusante no mercado de securitização de recebíveis imobiliários e outros instrumentos de financiamento - são desconhecidos, mas provavelmente consideráveis. 
Certamente, as partes que negociam novos contratos imobiliários devem considerar a inclusão de uma cláusula expressa que trate de questões relacionadas a pandemia, através de uma negociação da boa-fé, o que é fundamental.