DAS CLÁUSULAS ESPECIAIS À COMPRA E VENDA

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Centro Universitário Curitiba - Unicuritiba.
	2017	
Trabalho de Dirieito Civil-Contratos, Prof.: Marcelo Piazzetta Antunes, 4º período C-36. Realizado pelas aulas: Andrea Martins, Andrea Beatriz Welter, Bianca Melissa Walachy e Gabriela Ribeiro. Tema: Clausulas especiais do contrato de Compra e Venda
2017
DAS CLÁUSULAS ESPECIAIS À COMPRA E VENDA
· Introdução
O contrato de compra e venda é a espécie de contrato que o legislador conferiu maior atenção se comparado aos demais, uma vez que o regulamentou em mais de 50 (cinquenta) dispositivos no Código Civil Brasileiro (arts. 481 a 532). Essa preocupação se deve, obviamente, ao fato de ser a compra e venda o negócio jurídico mais celebrado no dia a dia.
Ao todo, são cinco as denominadas cláusulas especiais do contrato de compra e venda:
- Retrovenda (arts. 505 a 508, CC);
- Venda a Contento e Sujeita a Prova (arts. 509 a 512, CC);
- Da Preempção ou Preferência (arts. 513 a 520, CC);
- Venda com Reserva de Domínio (arts. 521 a 528, CC);
- Da Venda Sobre Documentos (arts. 529 a 532, CC).
As inovações do Código de 2002 estão representadas pela venda sujeita a prova, venda com reserva de domínio e venda sobre documentos, que tomam os lugares do pacto de melhor comprador e do pacto comissório.
1. Retrovenda
É uma cláusula inserida em um contrato pela qual o vendedor reserva-se o direito de reaver o imóvel que está sendo alienado, em certo prazo, restituindo o preço, mais as despesas feitas pelo comprador, incluindo as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias, como configura o artigo 505, CC. 
Caracteriza-se como condição resolutiva expressa, acarretando o desfazimento da venda em que as partes retornam ao seu estado anterior. E tem como natureza jurídica um pacto acessório, adjunto ao contrato de compra e venda. 
O prazo máximo para seu exercício é de 3 anos, mas, se as partes ajustarem um período maior, considera-se não escrito somente o excesso. Art. 505, CC. Não podemos confundir prazo máximo com prazo único. Prazo decadencial, seja fixado pelas partes ou presumido pela lei, o que o torna insuscetível de suspensão ou interrupção. A prescrição e a decadência ocorrem aos relativamente incapazes. 
Direito de resgate
O direito de resgate pode ser cedido à terceiro, transmitido a herdeiros e legatários e ser exercido contra o terceiro adquirente, desde que inter vivos. Tal direito permanece ainda que a cláusula não tenha sido averbada no Registro de Imóveis. Caso a periodicidade seja superior a um ano, o preço deve sofrer a incidência da correção monetária para evitar injusto enriquecimento do vendedor – art.884, CC.
Atualmente, a retrovenda é um instituto em desuso.
2. Da venda a contento e da sujeita a prova
É a venda que só se perfaz se o comprador ficar contente. Conceito: contrato que se subordina a condição de ficar desfeito se a coisa não agradar ao comprador. O comprador não precisa justificar. Não é uma mera promessa de compra e venda, mas sim uma venda. A cláusula que a institui é denominada ad gustum. Entende-se realizada “sob condição suspensiva, ainda que a coisa tenha sido entregue” ao comprador. E “não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado” (CC, art.509).
“Desse modo, a tradição da coisa não transfere o domínio, limitando-se a transmitir a posse direta, visto que efetuada a venda sob condição suspensiva. A compra e venda não se aperfeiçoa enquanto não houver a manifestação de agrado do potencial comprador. Se se admitisse que as partes lhe atribuíssem caráter resolutivo, o contrato seria considerado desde logo perfeito e concluído, suscetível de resolver-se se o comprador manifestasse seu desagrado.” (Gonçalves, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume 3 : contratos e atos Unilaterais, 2014.)
O art. 511 do Código Civil ressalta que “as obrigações do comprador, que recebeu, sob condição suspensiva, a coisa comprada, são as de mero comodatário, enquanto não manifeste aceitá-la”. O domínio da coisa só se transferirá, portanto, à hora que o contentamento for manifestado. Res perit in domino. Enquanto o domínio não se transfere, o vendedor terá obrigações e direitos de um comodatário. 
Não está em jogo a qualidade ou utilidade objetiva da coisa. A cláusula ad gustum não é condição potestativa pura, como a que o art. 123 do Código Civil considera ilícita, mas sim condição simplesmente potestativa, como entende a doutrina, pois não apresenta o ato dependente do arbítrio exclusivo do comprador, mas do fato de agradar-lhe a coisa, como ensina Carlos Roberto Gonçalves.
O Código não menciona prazos. A lei não determina prazo para o comprador declarar se ficou contente ou não com a coisa. Significa que o contrato deverá prever o prazo. Do contrario, Não havendo prazo estipulado, “o vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo improrrogável” (art. 512). Pelo sistema do Código de 2002, a manifestação de vontade do comprador não pode ser tácita. 
O direito resultante da venda a contento é simplesmente pessoal, não se transferindo a outras pessoas. Falecido o vendedor, o direito do comprador continua existindo perante seus herdeiros. Se o adquirente morrer, o direito não é transferido. A venda se perfará.
“Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina” (CC, art. 510).
Recebida sob essa condição a coisa comprada, as obrigações do comprador também “são as de mero comodatário, enquanto não manifeste aceitá-la” (art. 511).
O Código de 2002 inovou no tratamento à venda sujeita a prova ou experimentação. O legislador inseriu uma condição não ligada à satisfação ou gosto do comprador, mas sim à circunstância de a coisa ter ou não as qualidades asseguradas pelo vendedor e ser ou não idônea para o fim a que se destina. Portanto, se a coisa tiver as qualidades apregoadas e for adequada às suas finalidades, não poderá o adquirente, depois de prová-la ou experimentá-la, recusá-la por puro arbítrio, sem a devida justificação. 
3. Preempção ou Preferência 
É uma cláusula, adjunta a compra e venda, pela qual o comprador de uma coisa, móvel ou imóvel, se obriga a oferecê-la ao vendedor, na hipótese de pretender futuramente vende-la ou dá-la em pagamento, para que este use do seu direito de prelação em igualdade de condições. Versa também sobre coisa móvel Art. 513, CC. Exs.: a preferência do condômino na aquisição de parte indivisa e a do inquilino, quanto ao imóvel locado posto à venda. O direito de preferência só será exercido se e quando o comprador vier a revender a coisa comprada, não podendo ser compelido a tanto. Sua aplicabilidade pode atingir outros contratos compatíveis, por exemplo, o de locação. 
Essa clausula tem como requisitos:
1. É personalíssimo: pode ser exercido somente pelo vendedor
1. Pode ser incluído em vários tipos de contrato compatíveis (locação, p.ex.)
1. Pode ser exercido somente na hipótese de pretender o comprador vender a coisa ou dá-la em pagamento
1. Pode ter por objeto bem corpóreo ou incorpóreo, móvel ou imóvel.
Prazo: 180 dias se a coisa for móvel, ou a 2 anos se imóvel, art. 513, §único. O art. 516 dispõe que: inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subsequentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor. 
Os prazos são contados da data do recebimento da notificação. Tais prazos são aplicados quando inexistir prazo maior estipulado. A notificação pode ser judicial ou extrajudicial. O comprador responderá por perdas e danos, desrespeitando a avença, não dando ciência ao vendedor do preço e das vantagens que lhe oferecem pela coisa, desde que este prove efetivo prejuízo e responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé, art. 518.O direito de preferência convencional é de natureza pessoal não podendo ser cedido ou passado aos herdeiros. 
Existência
Não é admissível preferência tácita, somente por cláusula expressa. Art. 514, CC: a obrigação, para o comprador, é correlata a um direito do vendedor. 
Retrocessão
Art.519: consiste no direito de preferência atribuído ao expropriado pelo preço atual – preço atualizado, aplicando-se índices oficiais e reconhecidos, a partir do valor da indenização paga e mais os prejuízos que porventura tenham decorrido da desapropriação e imissão de posse do expropriante - se esta não tiver o destino para que se desapropriou ou não for utilizada em obras ou serviços públicos. Não caberá retrocessão, se desapropriado o terreno, houver outra destinação, ainda que de interesse público. 
4. Da venda a contento e da sujeita a prova
Conceito: art. 521. “Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago.” A venda com reserva de domínio constitui modalidade especial de venda de coisa móvel, em que o vendedor tem a própria coisa vendida como garantia do recebimento do preço. Só a posse é transferida ao adquirente, enquanto a propriedade permanece com o alienante e só se transfere após o recebimento integral do preço. No momento em que o preço termina de ser pago o domínio é transferido automaticamente.
Requisitos de validade:
· Que o bem seja móvel;
· Registro da cláusula de reserva de domínio no domicílio do comprador.
· O bem deve ser suscetível de caracterização e individualização. 
“O Código de 2002 introduziu, no art. 528, a figura do financiamento de instituição do mercado de capitais, aproximando os dois tipos, com a vantagem de permanecer o comprador como possuidor direto e de se proporcionar garantia ao agente financiador, que fica investido na qualidade e direitos do vendedor. A venda com reserva de domínio não contempla a ação de depósito, só existente na alienação fiduciária, pois o comprador, na primeira, nunca assume a posição de depositário.” (Gonçalves, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume 3 : contratos e atos Unilaterais, 2014)
Elementos que caracterizam a compra e venda com reserva de domínio: 
· a compra e venda a crédito;
· que recaia sobre objeto individuado, infungível; 
· entrega desse objeto pelo vendedor ao comprador; 
· pagamento do preço convencionado nas condições estipuladas, comumente em prestações; 
· transferência do domínio ao comprador tão logo se complete o pagamento do preço.
Não se trata de condição puramente potestativa, mas de uma condição simplesmente potestativa, perfeitamente válida. O seu cumprimento não depende exclusivamente do arbítrio do comprador, mas da obtenção de recursos financeiros que possibilitem o pagamento.
O comprador, enquanto pendente o pagamento das prestações, é mero possuidor a título precário. Pode, no entanto, desfrutar da coisa como quiser, praticar todos os atos necessários à conservação de seus direitos. Pode, inclusive, vender ou ceder a terceiro o direito expectativo, com efeitos de assunção de dívida (CC, art. 299), com o consentimento expresso do vendedor. Esse direito expectativo é penhorável ou sequestrável em razão de dívidas do comprador. Não há impedimento legal para a transmissibilidade da posição de vendedor ou proprietário. 
Art. 526 – cobrar prestações/ recuperar posse: verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida. A execução da cláusula pelo vendedor só poderá ocorrer depois da constituição do devedor em mora por intermédio de protesto ou interpelação judicial (art. 525). O dispositivo seguinte confere ao vendedor a possibilidade de entrar com uma ação de cobrança das prestações devidas ou optar pela recuperação da coisa. As notificações extrajudiciais não servem mais para constituir o comprador em mora, nesses casos, pois não oferecem a necessária segurança que o ato requer.
No último caso, não havendo contestação, pagamento do preço ou pedido de prazo para efetuá-lo, pode ser requerida a imediata reintegração na posse da coisa depositada, devendo restituir ao comprador as prestações já pagas, devidamente corrigidas, abatidas do necessário “para cobrir a depreciação da coisa, as despesas feitas e o mais que de direito lhe for devido” (CC, art. 527).
Refere-se às eventuais perdas e danos que tiver sofrido o vendedor no referente negócio.
Por fim, o art. 528 diz respeito à hipótese de sub-rogação de uma instituição financeira no lugar do devedor, o qual deverá efetuar o pagamento àquela do valor integral referente ao bem. Dessa forma, a mencionada instituição terá legitimidade quanto ao exercício dos direitos e ações provenientes do contrato. 
5. Venda sobre Documentos
A clausula de venda sobre documentos, geralmente usadas em negócios marítimos ou vendas entre países distantes, é uma clausula especial que recai sobre os bens móveis, cujo o documento “titulo representativo” representa a propriedade do bem. 
Sua tradição conforme o Código Civil, se dá no momento em que o documento é entregue junto com os demais documento estipulados em contrato, de forma que essa modalidade exonera o vendedor da entrega instantânea do bem. 	
Entregue o documento, a contraprestação deverá se dar no mesmo momento e lugar da tradição, salvo se houver previsão em contrato. 
Nas palavras de Carlos Roberto Gonçalves: 
“Uma vez entregue a documentação nas mãos do comprador ou confiada sua entrega à pessoa física ou jurídica, presume-se que o vendedor se desincumbiu de sua obrigação, cabendo ao comprador efetuar o pagamento.”
			Assim, não pode o comprador negar a pagamento sob a alegação de defeito ou sobre condição de vistoria do bem, salvo se o defeito for comprovado, visto que a entrega do titulo tem presunção de veracidade. 
			Nos casos em que a coisa estiver coberta por apólice de seguro dos riscos que podem vir a acontecer com o transporte e da coisa, a responsabilidade será do comprador e este receberá o valor assegurado, caso o vendedor aja de má-fé tendo ciência da perda ou deterioração do bem, será dele a responsabilidade. 
			É muito comum, em casos de venda sobre documentos, a compra ser realizada por intermédio de uma instituição bancária, dessa forma, ficará este responsável pela entrega do titulo, não tendo qualquer dever de verificar o bem. Caso o pagamento pela instituição tenha sido negado, poderá assim o vendedor ir cobrar diretamente o valor do comprador. 
Bibliografia: 
· Gonçalves, Carlos Roberto - Direito civil brasileiro, volume 3 : contratos e atos unilaterais / Carlos Roberto Gonçalves. – 11. ed. – São Paulo :Saraiva, 2014.