DESAPROPRIAÇÃO, COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS RURAIS

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DESAPROPRIAÇÃO, COMPRA 
E VENDA DE IMÓVEIS RURAIS
DISCIPLINA: VISTORIA, AVALIAÇÕES E 
PERÍCIAS RURAIS
DOCENTE: NERANDI CARMENINI
• ACADÊMICOS: EZEQUIEL BAMPI; JUAN 
ONESKO; JÚLIA GHIZZONI; JÚNIOR 
GALINA; KEOMA REIS DE SÁ; LUANA 
CAETANO; NATÁLIA SETTE.
ERECHIM, 2020.
ESCOPO
• INTRODUÇÃO, CONCEITO DE DESAPROPRIAÇÃO E IMÓVEL RURAL;
• DIMENSÃO;
• DIREITOS;
• REQUISITOS;
• TIPOS E EXEMPLOS DE DESAPROPRIAÇÃO;
• FASES DA DESAPROPRIAÇÃO;
• IMISSÃO NA POSSE;
• PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO;
• RETROCESSO OU TREDESTINAÇÃO;
• COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS RURAIS;
INTRODUÇÃO
• Posse: “ todo proprietário é possuidor, mas 
nem todo possuidor é proprietário.”
• 1530- 13 capitanias
• 1822- Período das Posses (“uti possidetis, 
ita possideatis”)
• 1850- Lei de Terras ( princípio da aquisição).
• Carta Magna de 1215 de João 
sem Terra.( Inglaterra)
• Declaração dos Direitos do Homem em 1789 
no Art°.17 (França).
• Dois anos depois Emenda nº 5 Estados unidos.
• Constituição Mexicana 1917
INÍCIO DA
DESAPROPRIAÇÃO 
NO BRASIL:
• No Brasil Decreto 1821, assinado pelo 
Príncipe Regente.
• Depois da independência, Carta Imperial de 
1824 art. 179.
• 1934 e 1937, 1941: Houve mudanças.
• 1962: Desapropriação por função social.
• 1964: Estatuto da Terra.
• 1967: Lei magna
• 1969: Manteve
• 1988: Manteve.
• 1993: Houve mudanças no capítulo III.
CONCEITO
A desapropriação, é a perda compulsória da propriedade
particular ao Poder Público e/ou seus delegados. através
de instrumentos jurídicos. E, para que seja de fato
efetivada, deve-se atender requisitos de utilidade
pública ou necessidade pública, ou, por função social.
Ademais, a desapropriação tem por objetivo
proporcionar o incremento e a modernização da
sociedade por meio de políticas públicas capazes de
propiciarem uma maior comodidade à sociedade, como
por exemplo, a feitura de metrôs ou moradias populares
no âmbito urbano ou para fins de reforma agrária no
meio rural.
DESAPROPRIAÇÃO 
DE IMÓVEIS 
RURAIS
• É uma ação administrativa, realizada pelo
Poder Público, onde a transferência de posse
de um imóvel é feita compulsoriamente, ou
seja, de forma obrigatória. O Poder Público
toma essa atitude geralmente alegando que
precisa das terras por interesses do Estado, e
após intervir e tomar o local para si, paga
uma indenização ao antigo proprietário.
CONCEITO 
DE IMÓVEL 
RURAL
• O que é imóvel rural?
Art. 4º Para os efeitos desta Lei, definem-se:
I - "Imóvel Rural", o prédio rústico, de área
contínua qualquer que seja a sua localização que se
destina à exploração extrativa agrícola, pecuária ou
agro-industrial, quer através de planos públicos de
valorização, quer através de iniciativa privada;
*Imóvel de lazer e turismo não é considerado
imóvel rural, sujeito a tributação de IPTU.
Empresa Rural: é o empreendimento de pessoa física ou jurídica, pública ou privada,
que explore econômica e racionalmente imóvel rural, dentro de condição de
rendimento econômico.
• Minifúndio: Inferior a propriedade familiar.
• Latifúndio:
• Por exploração- não tem os limites de latifúndio por dimensão, mas é inexplorado
em relação economicamente não considerado como empresa rural.
• Por dimensão- > a 600 módulos.
Parceleiro: aquisição de lotes ou parcelas provenientes da Reforma Agrária.
DIMENSÃO:
• Pequeno: até 4 módulo fiscal.
• Médio: acima de 4 até 15 módulos fiscais.
• Grande: acima de 15 módulos fiscais.
• Criado pelo Estatuto da Terra (Lei 4.504/64) ou (8.629/93).
• Módulo Rural: calculado segundo a exploração 
predominante, segundo a região e a localização.
• Módulo fiscal: estabelecido por município, reflete a área 
mediana dos módulos rurais dos imóveis rurais do município.
• Zona Típica de Módulo (ZTM): delimitadas, devido 
as microrregiões.
• Fração Mínima de Parcelamento (FMP): menor área que 
pode ser desmembrada.
• Zona de pecuária (ZP)
• Erechim: 20 ha
• Rio Doce (MG): 26 ha
• Motezuma (MG): 65 ha
• Juruá (AM): 100 ha
• Boa vista (PB): 12 ha
TABELA DO INCRA MÓDULO FÍSCAL.
F: indica que é região de fronteira.
LIM EST (ha): limite para estrangeiro (arrendamento e compra).
DIREITOS 
• Servidão: direito a passagem de estrada para vizinhos,
estrada pública.
• Comodato: arrendatário, ou filhos (financiamento,
para DAP).
• Concessão: barragens, rodovias, redes de energia.
• Direito hereditários: direitos de filhos
(Partilha), doação.
• Direito possessórios: por posse.
• Usufruto : doação com usufruto.
REQUISITOS
• A “prévia e justa indenização em dinheiro” ao particular é uma compensação em
razão da perda da propriedade e a regra da indenização é que seu pagamento seja
efetuado em dinheiro ou por títulos de da dívida pública.
• Poderá ser realizada, ainda, mediante o pagamento de títulos da dívida pública,
para o caso de desapropriação urbanística ou para fins de reforma agrária.
• E, o único caso em que não há nada a ser pago decorre de utilização do imóvel
para plantio de psicotrópico.
FASES DA DESAPROPRIAÇÃO
• A desapropriação possui duas fases: a declaratória e executória.
• Fase declaratória
A fase declaratória é a etapa administrativa, consubstanciada na declaração de utilidade
pública, a qual individualiza o bem a ser desapropriado pelo Poder Público. Implica,
ainda, na publicação do Decreto de Desapropriação nos termos do Decreto-Lei
n°3365/41, em Imprensa Oficial, contendo a descrição pormenorizada do bem (se for
imóvel, deve constar a matrícula, limites e confrontações, além do nome do
proprietário, se houver) e a finalidade da desapropriação, para que não haja qualquer
dúvida sobre o objeto a ser expropriado.
• Fase executória:
• A fase executória, corresponde às providências concretas para efetivar a
transferência do bem particular ao Poder Público, consubstanciada na declaração de
utilidade pública, a qual poderá ser judicial ou extrajudicial.
• Fase executória extrajudicial
• Ocorre quando o expropriante e expropriado acordam sobre o preço do bem a ser
a ser desapropriado compulsoriamente (e a indenização), operando-se, então, sem
intervenção do poder judiciário.
• Fase executória judicial
• Ocorre quando o expropriante ingressa em juízo com a propositura da ação
expropriatória cuja manifestação judicial pode ser: Homologatória e Contenciosa;
QUAIS OS TIPOS DE 
DESAPROPRIAÇÃO?
INDIRETA: ocorre quando o poder público se apropria de 
bens particulares sem observar os requisitos da declaração e 
indenização prévia. Desta forma, cabe ao particular pleitear no 
prazo máximo de cinco anos seu direito de indenização.
DIRETA: denominada desapropriação clássica, e está, ocorre 
para saciar o interesse e necessidade pública e o interesse 
social. Nesta modalidade de desapropriação, a indenização 
deverá ser prévia, justa e em dinheiro.
DIRETA, INDIRETA, CONFISCATÓRIA E 
SANCIONATÓRIA.
QUAIS OS TIPOS DE 
DESAPROPRIAÇÃO?
A SANCIONATÓRIA: se dá quando o
proprietário não explora sua
propriedade com finalidade útil. Esta
modalidade poderá ser urbana ou rural.
CONFISCATÓRIA: é a expropriação de 
terra utilizada para o cultivo de 
plantas psicotrópicas e não autorizadas, 
conforme disposição do artigo 243 
da Constituição Federal.
• Deve-se ressaltar que o expropriado possui o Direito de extensão. Este, consiste no
direito do mesmo de exigir da Administração Pública que a desapropriação e a
indenização do bem desapropriado recaiam sobre sua integralidade, se a área
remanescente da propriedade tiver seu valor reduzido ou se perder seu valor
econômico.
• *Se o bem expropriado não recebe a destinação prevista no ato de desapropriação,
ocorre a chamada Predestinação. Se o bem desapropriado é transferido
indevidamente à terceiro ou houve prática de desvio de finalidade pública, a
Predestinação será ilícita. Todavia, se a mudança no destino do bem ocorrer para
atender necessidade pública diversa, a Predestinação será lícita
NO CASO DE DESAPROPRIAÇÃO, QUAIS SÃO AS 
DIFERENÇAS ENTRE OS PRINCIPAIS TIPOS?
• Desapropriação por interesse social: está diretamente relacionadoà justa
distribuição da propriedade e se destina a prestigiar a concretude das finalidades
sociais. O Poder Público almeja, por meio da desapropriação, dar melhor
aproveitamento, utilização ou produtividade - da propriedade - em benefício da
coletividade.
• A desapropriação para fins de reforma agrária: é do tipo desapropriação-
sanção, porque busca punir àquele que não cumpre a função social de sua
propriedade. É de competência exclusiva da União Federal, prevista no Art.184 da
Constituição Federal e é disciplinada pela Lei 8.629/1993.
NO CASO DE DESAPROPRIAÇÃO, QUAIS SÃO AS 
DIFERENÇAS ENTRE OS PRINCIPAIS TIPOS?
• Utilidade pública: é o atributo do interesse público destinado a atender uma
parcela da sociedade, implica em concretizar ações que terão reflexo de
comodidade e utilidade ao coletivo. Assim, não há caráter de urgência, mas sua
implementação será oportuna e conveniente ao interesse público.
• A necessidade pública: tem caráter de urgência, ou seja, caso a desapropriação
não seja realizada naquele dado momento, os prejuízos poderão ser irreparáveis
ao interesse coletivo.
DA IMISSÃO NA POSSE
• Após fixado o valor do bem e aceito pelo expropriado, o Poder Público terá o
direito de imitir-se na posse provisoriamente desde que haja declaração de
urgência.
• Imitir-se na posse significa fazer alguém entrar na posse de algum bem ou
coisa e na desapropriação existe a possibilidade do Poder Público imitir-se
na posse temporariamente.
• O Poder Público pode obter a imissão provisória da posse, no início da lide,
concedida pelo juiz, caso declare urgência e deposite em juízo, em favor do
proprietário, importância fixada segundo critério previsto em lei, sob pena de
não o fazendo, decair esse direito que não poderá ser renovado.
Por outro lado, ao expropriado é facultado levantar 80% da importância
depositada e prosseguir na lide, discutindo o valor que considera realmente justo
para indenizar o bem objeto da desapropriação.
Assim sendo, na desapropriação, para que o Poder Público possa se imitir na
posse é preciso que deposite 80% do valor do imóvel. No entanto, cabe ressaltar,
que o Superior Tribunal de Justiça afirma que a imissão na posse somente é
possível mediante prévio depósito do valor apurado em avaliação judicial
provisória.
De qualquer forma, o Poder Público está submetido ao limite máximo legal de
2.300 salários mínimos do depósito a que está obrigado, para fins de imissão
provisória da posse. Ressalte-se, ainda, que a imissão provisória na posse será
registrada no registro de imóveis competente.
DO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO
• A indenização deve ser justa, ou seja, deve corresponder ao valor real do bem
expropriado, a ponto que ao expropriado não ocasione qualquer prejuízo em seu
patrimônio.
• Tal importância deve ser capaz de habilitar que o proprietário adquira outro bem
equivalente àquele expropriado e o exima de qualquer dano.
• Assim, dispõe o artigo 5º, inciso XXIV da Constituição Federal:
• Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-
se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à
vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
http://www.jusbrasil.com.br/topicos/10641516/artigo-5-da-constitui%C3%A7%C3%A3o-federal-de-1988
http://www.jusbrasil.com.br/topicos/10730189/inciso-xxiv-do-artigo-5-da-constitui%C3%A7%C3%A3o-federal-de-1988
http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/155571402/constitui%C3%A7%C3%A3o-federal-constitui%C3%A7%C3%A3o-da-republica-federativa-do-brasil-1988
XXIV - a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por 
necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante 
justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvados os casos 
previstos nesta Constituição.
DA RETROCESSÃO OU 
TREDESTINAÇÃO
• A retrocessão, do latim retocessio, é o ato pelo qual o Poder Público devolve o
bem expropriado ao proprietário quando este “não tiver sido utilizado na
finalidade pera a qual fora desapropriado” SALLES, op. Cit., p. 810, é, portanto, o
desvio de finalidade na desapropriação, ou seja o bem desapropriado é empregado
com outro fim que não a utilidade pública ou o interesse social.
• Art. 519. Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou
por interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for
utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de
preferência, pelo preço atual da coisa.
• Por sua vez, o art. 35 do Decreto-Lei 3.365 dispõe:
• Art. 35. Os bens expropriados, uma vez incorporados à Fazenda
Pública, não podem ser objeto de reivindicação, ainda que fundada em
nulidade do processo de desapropriação. Qualquer ação, julgada
procedente, resolver-se-á em perdas e danos.
A jurisprudência não diverge do fato de que o proprietário do bem deva
ser indenizado por ter transferido o bem e depois tê-lo de volta porque o
Poder Público não realizou aquilo que pretendia.
http://www.jusbrasil.com.br/topicos/11352941/artigo-35-do-decreto-lei-n-3365-de-21-de-junho-de-1941
http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/104450/lei-de-desapropria%C3%A7%C3%A3o-decreto-lei-3365-41
Compra de 
imóveis 
rurais
• Escritura (matrícula)
• O que é?
➢ A Escritura de Compra e Venda é o ato lavrado no 
cartório de notas por meio do qual uma das partes 
vende determinado bem (móvel ou imóvel) para 
outra.
• Como é feita?
➢ A escritura de compra e venda deve ser feita no 
cartório de notas, mediante agendamento prévio, 
para que seja coletada a documentação 
necessária à realização do negócio jurídico, bem 
como para que sejam feitos eventuais 
esclarecimentos às partes.
Compra de
imóveis rurais
➢ Os interessados devem comparecer ao 
cartório, de posse de seus documentos 
pessoais originais, para a assinatura da 
escritura.
➢ A escritura pública é obrigatória para a 
transferência de bens imóveis de valor 
superior a 30 salários mínimos.
➢ Depois de feita, a escritura deve ser 
registrada no cartório de registro de imóveis. 
O tabelionato pode providenciar isto junto 
ao registro imobiliário.
Compra 
de 
imóveis 
rurais
• Documentos necessários?
• Pessoa Física:
➢ RG e CPF originais, inclusive dos 
cônjuges;
➢ Certidão de Casamento - se casado 
ou divorciado;
➢ Pacto antenupcial registrado, se 
houver;
➢ Certidão de óbito (deverá ser 
apresentada se o vendedor for 
viúvo);
➢ Endereço;
➢ Profissão.
Compra 
de 
imóveis 
rurais
• Documentos necessários?
• Pode ainda ser solicitado:
➢ Certidão da Justiça do Trabalho;
➢ Certidão dos Cartórios de Protesto;
➢ Certidão dos Distribuidores Cíveis;
➢ Certidão de Executivos Fiscais –
Municipal e Estadual;
➢ Certidão da Justiça Federal;
➢ Certidão da Justiça Criminal.
Compra de 
imóveis 
rurais
• Para imóveis rurais:
➢ Certidão de escritura ou transcrição 
atualizada (prazo de 30 dias a partir da data 
de expedição). A certidão deve estar 
atualizada no momento da lavratura da 
escritura, e não no momento da entrega dos 
documentos no cartório;
➢ Certidão de regularidade fiscal do imóvel 
emitida pela Secretaria da Receita Federal;
➢ Certificado de Cadastro de Imóvel Rural 
(CCIR);
➢ Cinco últimos comprovantes de pagamento 
do Imposto Territorial Rural (ITR);
➢ Declaração do Imposto sobre a Propriedade 
Rural (DITR);
➢ Informar o valor da compra.
Compra de imóveis 
rurais
• Outros documentos
➢ Procuração de representantes. 
Prazo: 90 dias. Se a procuração for 
feita em cartório de outra cidade, 
deve apresentar firma reconhecida 
do oficial que a expediu;
➢ Substabelecimento de procuração. 
Prazo: 90 dias. Se feita em cartório 
de outra cidade, deve apresentar 
firma reconhecida do oficial que a 
expediu;
➢ Alvará judicial, no original.
Compra de 
imóveis rurais
• Quanto custa?
➢ O preço é tabelado por lei em 
todos os cartórios do país.
Certidões de negativas 
de débitos
• https://receita.economia.gov.br/formularios/certid
ao-negativa/certidao-negativa-pessoa-fisica-e-pessoa-juridica/requerimento-de-certidao-de-
debitos.pdf/view
Negociação (APLICAÇÃO DA AVALIAÇÃO)
Procedimentos gerais pela NBR 
14653-1
Válida a partir de 30.05.2001
O que é 
preciso para 
vender um 
imóvel 
na área rural
Comprando
um imóvel
na área rural
VENDA
• DOCUMENTAÇÃO:
• Certidão negativa de ônus e alienações, atualizada (30
dias).
• CCIR (CERTIFICADO DE CADASTRO DE IMÓVEL RURAL) Atualizado
(www.incra.gov.br);
• Certidão Negativa de Débito de Imóvel Rural
(www.receita.fazenda.gov.br) ou comprovante de
pagamento dos 5 últimos ITRs (c/ declaração + recibo de
entrega);
• última Declaração do ITR (c/ recibo de entrega);
http://www.incra.gov.br/
http://www.receita.fazenda.gov.br/
• DOCUMENTAÇÃO:
• Pessoa Física:
• - Cópia da cédula de identidade RG ou equivalente;
• - Indicação do Cadastro de Pessoa Física do Ministério da Fazenda (CPF/MF);
• - Cópia da Certidão de Casamento (se for o caso), ou equivalente para
comprovação de estado civil;
• Pessoa Jurídica:
• - Estatuto ou Contrato Social registrado na Junta Comercial (cópia
autenticada);
• - Ata de Eleição da Diretoria, se for o caso (cópia autenticada);
• - Procuração Pública, se for o caso (cópia autenticada);
• - CND da Receita Federal e do INSS em nome da pessoa jurídica vendedora
(www.receita.fazenda.gov.br).
VENDA
VENDA
• Certidões pessoais do vendedor:
• * Certidões negativas dos distribuidores de ações cíveis e família
• * Certidões negativas dos distribuidores de ações do executivo fiscal
(municipal, estadual e federal)
• * Certidões negativas dos distribuidores de ações da Justiça Federal
• * Certidões negativas de protestos
• * Certidões negativa da Justiça do Trabalho
• * A apresentação das certidões pessoais não são obrigatórias para a
lavratura da escritura, se dispensadas pelo comprador.
• * (Júlio Cesar Sanchez) 
https://www.youtube.com/watch?v=DFC7UOivhq8
CUIDADOS 
• Para compra é interessante ter guardado 8% do valor do imóvel.
• registro no cart. de imoveis. Quem tem vende o registro.
• Sessão de direitos pocessórios e afins:
• Escritura pública.
• Formal de partipartilha (mesmo no nome do vendedor e mais herdeiros).
• Dominial (quando alguém se apossa de uma área por 5 anos sem oposição).
• Carta de adjudicação (expropriação executiva em que um bem penhorado vai 
ser transferido para um credor).
• Formal de partilha (quando imóvel é herdado). 
• GRILAGEM:
• "Indivíduo que procura apossar-se de terras alheias mediante falsas escrituras
de propriedade".
• Logo, a terra grilada é aquela em que o título de propriedade é falso.
• O documento era colocado em uma gaveta com alguns grilos. Passado algum
tempo, os grilos iriam alimentar-se das bordas da escritura, expelir
excremento e auxiliar na transformação do papel de cor branca para uma cor
amarelada.
• A privatização ilegal de terras públicas é uma constante na Amazônia.
CUIDADOS 
REFERÊNCIAS:
• bibliotecadigital.fgv.br › ojs › index.php › rda › article › download
• http://valec.gov.br/documentos/normativos_gerais/Norma%20de%2
0Desapropria%C3%A7%C3%A3o%20-
%202%C2%AA%20Revis%C3%A3o.pdf
• https://mcristina.jusbrasil.com.br/artigos/146506504/desapropriacao
• https://www.anoreg.org.br/site/atos-extrajudiciais/tabelionato-de-
notas/escritura-de-compra-e-venda-de-
imoveis/#:~:text=A%20Escritura%20de%20Compra%20e,m%C3%B3ve
l%20ou%20im%C3%B3vel)%20para%20outra.