Contrato de Locação: Conceito e Extinção

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Contratos 
 
Contrato de locação 
Conceito: 
A locação é o contrato por meio do qual o 
proprietário (locador) cede a posse do bem 
de forma temporária para o locatário, para 
o uso ou fruição., mediante a retribuição 
(aluguel). 
Partes: 
Locador = proprietário 
Locatário= possuidor 
Se houver mais de um locatário, há 
solidariedade legal, servindo para os dois 
polos, o que significa que qualquer pode ser 
cobrado do todo da remuneração (Art. 2 
da Lei 8245/91). 
Regime de comunhão parcial ou universal 
faz com que os conjugues também sejam 
solidários. 
Na fiança, não há solidariedade de acordo 
com a lei, algo que não ocorre na prática. 
 
Lei do Inquilinato 
É aplicável o código civil e lei do inquilinato 
(Lei. 8245/91), esta última aplicada aos 
imóveis urbanos, todavia há exceções, 
como por exemplo, bens móveis. 
A locação de imóvel urbano regula - se 
pelo disposto nesta lei, continuam regulados 
pelo Código Civil e pelas leis especiais: 
 As locações: 
→ Imóveis de propriedade da União, dos 
Estados e dos Municípios, de suas 
autarquias e fundações públicas; 
→ Vagas autônomas de garagem ou de 
espaços para estacionamento de veículos; 
→ Espaços destinados à publicidade; 
→ Apart- hotéis, hotéis - residência ou 
equiparados, assim considerados aqueles 
que prestam serviços regulares a seus 
usuários e como tais sejam autorizados a 
funcionar; 
 Arrendamento mercantil, em 
qualquer de suas modalidades. 
No caso de compra de vagas em prédios, 
há imóveis diferentes, assim há dois 
contratos, dois ITPI, duas matrículas. Deste 
modo, quando se tratar apenas da vaga, 
rege-se pelo código civil, agora se fizer 
parte do apartamento rege-se pela lei do 
inquilinato. 
Arrendamento mercantil de imóvel seria o 
lising, por exemplo. Assim em qualquer 
espécie utiliza-se o código civil. É diferente 
de uma locação, onde há o uso do bem e 
ao final pode ser comprado. 
 
Extinção do Contrato: 
Rescisão = dissolução = término. 
Resolução: Litigioso haverá ação de 
despejo- o locatário se torna possuidor de 
má-fé-. (Art.5 da lei 8245/91) c/c com ação 
de cobrança. 
Resilição: amigável, havendo duas formas: 
unilateral (apenas uma parte termina o 
contrato) ou bilateral (ambas as partes 
querem terminar o contrato, também 
chamado de distrato, que é a extinção do 
contrato em andamento, muito comum nas 
locações.). 
Rescisão antecipada/denúncia por 
prazo determinado: 
art. 4 da lei 8245/91 
Término antes de um prazo previsto, isto 
é, quando há um prazo determinado. E 
ocorre quando há obrigatoriamente um 
contrato escrito. 
*contrato verbal, possui prazo 
indeterminado*. 
Exemplo: João, locador ----- Maria, locatária. 
Início: 12/03/2019 Fim: 12/03/2021 
Quando não escreve o dia final, presume o 
mesmo dia e mês. 
Valor: R$ 1000,00 
Multa de mora: 10% sobre o débito 
Juros de mora (atraso): 1 %, contados dia 
por dia- chamado de prorrata dia (valor do 
juros / 30). 
 
Multa 
Multa antecipada: 3 x o valor do aluguel de 
forma proporcional. PRAXE DO COMÉRCIO, 
o valor de 3 meses, nas demais o juiz avalia 
se é abusivo.. 
Imaginando que a pessoa esteja devendo o 
valor do aluguel do mês de setembro. 
(pode haver ação de despejo desde o 
primeiro atraso, mas na prática, espera-se 
um tempo para a cobrança). O locador vai 
querer cobrar: multa de mora; juros de 
mora e a multa antecipada. 
 
A multa por antecipação é também muito 
utilizada quando o próprio inquilino quer sair 
do imóvel e não está atrasado no aluguel. 
Neste caso, houve resilição: cálculo base 
dividido pelo prazo do contrato- visto que é 
proporcional- com o resultado deverá 
observar o período de inadimplemento do 
contrato- período que faltava para acabar o 
contrato- o valor final será correspondente 
ao da multa. 
Quanto mais a pessoa cumpre o contrato, 
menor é o valor da multa. Todavia muitos 
contratos preveem a multa como sendo 
integral, o que contraria a lei. 
 
ATENÇÃO1 
Exceção do Art. 54-A da Lei 8245/91, que 
ocorre nas situações em que há compra 
do imóvel em razão da motivação da 
compra ser a locação daquele imóvel e 
neste caso, não poderá o inquilino sair sem 
o término no contrato. Cláusula expressa e 
escrita. 
Existem situações em que o proprietário 
pode reaver o imóvel antes do término do 
contrato, são as exceções do Art. 9 da Lei 
8245/91. 
Exceção do pagamento de multa 
 Quando o empregador vai transferir o 
empregado e com notificação de 30 dias 
para o locatário. Essa transferência deve se 
dá em razão de impossibilidade física de 
continuar o contrato, sendo assim deve 
estar comprovada uma grande distância. 
Lembrando que essa renúncia ocorrerá em 
casos de transferência para longe, a 
exemplo, de São Paulo para Minas. 
 
Denuncia da locação por prazo 
determinado 
Locatário: tem direito à rescisão antecipada 
pagando multa PROPORCIONAL ao 
descumprimento do prazo contratual - Art. 
4 da LI- com exceção à situação do artigo 
54-A, p.2, da LI - multa em que não esta 
adstrita ao proporcional. 
Locador: não pode exigir o imóvel 
antecipado, exceto nas situações previstas 
no Art. 9 da LI (denúncia cheia) e se houver 
um adquirente do imóvel na alienação do 
imóvel locado que notificar o locatário para 
desocupação em 90 dias (Art. 8 da LI). 
 
Deverá o locatário sair do imóvel 
mesmo que esta não queria: 
→ Mútuo acordo; 
→ Decorrência de inflação contratual- 
despejo; 
→ Falta de pagamento e demais encargos; 
→ Para reparações urgentes; 
→ Com a alienação (venda, doação; dação 
em pagamento; perca à terceiro), pode o 
adquirente do bem denunciar no prazo de 
90 dias do recebimento.. A notificação da 
denúncia deve ser expressa e atrasos no 
correio, não são contados, deste modo, a 
contagem tem início a partir do 
recebimento. 
No caso da notificação é mais seguro fazer 
com aviso de recebimento. 
Neste último, há exceção com o direito de 
permanência do inquilino na locação no 
caso de alienação do imóvel locado - Art. 8 
da LI- devem estar presentes os requisitos: 
→ Contrato por escrito; 
→ Prazo determinado; 
→ Cláusula de vigência da locação em 
caso de alienação; 
→ Averbação/ renovações do 
contrato de locação na matrícula do imóvel; 
 
Acerca do direito de preferência legal (Art. 
27 à 34 da LI), isto é, direito de ter o bem 
oferecido primeiramente, em caso de 
alienação, para o locatário que competirá 
em igualdade de condições com terceiro. 
Do uso próprio: 
Art.5, da LI -----> ação de despejo, apenas 
se o locatário estiver no imóvel, do 
contrário, poderá ser uma ação de 
execução ou uma ação de cobrança. 
Art. 5, P. único, da LI ----> da 
desapropriação ou expropriação, não há 
ação de despejo. 
 
Art. 47, III, da LI ----> locação residencial e 
de contratos de prazo indeterminado.. 
Aplicação por analogia. 
Se for pedido para uso próprio, de seu 
cônjuge ou companheiro, ou para uso 
residencial de ascendente ou descendente 
que não disponha, assim como seu cônjuge 
ou companheiro, de imóvel residencial 
próprio; 
Nas locações comerciais, deve-se esperar o 
fim do contrato, mesmo que para uso 
próprio. 
O uso próprio pode ser para a própria 
moradia do locador. 
 
Contrato de locação por prazo 
indeterminado 
Não há uma data fixa para a finalização do 
contrato, ocorrendo por duas situações: 
quando não se determina desde o início o 
prazo; quando o prazo do contrato 
determinado e se prorroga por aceitação 
tácita das partes (EX: João continua 
recebendo o valor de Maria). 
 
Locador: poderá denunciar o contrato de 
locação, notificando o locatário para 
desocupar em 30 dias (Art. 46, P.2, da LI); 
se a locação for residência. Os artigos 56, 
57, da LI; se a locação não for residencial. 
Pode o locador renunciar a locação a 
qualquer momento e sem motivo, DESDE 
QUE O LOCADOR INFORME QUE DEVERÁ 
DESOCUPAR NO MINÍMO DE 30DIAS. 
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito 
e por prazo igual ou superior a trinta 
meses, a resolução do contrato ocorrerá 
findo o prazo estipulado, 
independentemente de notificação ou aviso. 
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário 
continuar na posse do imóvel alugado por 
mais de trinta dias sem oposição do 
locador, presumir - se - á prorrogada a 
locação por prazo indeterminado, mantidas 
as demais cláusulas e condições do 
contrato. 
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador 
poderá denunciar o contrato a qualquer 
tempo, concedido o prazo de trinta dias 
para desocupação. 
Nos casos de locação comercial, ou seja, 
não residencial: 
Art. 56. Nos demais casos de locação não 
residencial, o contrato por prazo 
determinado cessa de pleno direito, findo o 
prazo estipulado, independentemente de 
notificação ou aviso. 
Findo o prazo estipulado, se o locatário 
permanecer no imóvel por mais de trinta 
dias sem oposição do locador, presumir - 
se - á prorrogada a locação nas condições 
ajustadas, mas sem prazo determinado. 
Obs: acerca do período mínimo de locação 
residencial (art. 47 da LI- mínimo de 30 
meses). Isto é, pode o inquilino exigir a 
renovação até os 30 meses, findo o prazo, 
poderá o locador exigir o bem, caso não 
queria a renovação. Este mínimo não 
ocorre na locação comercial. 
Os contratos de locação residenciais devem 
observar um prazo mínimo de 30 meses 
de permanência do locatário. 
É aconselhável se a locação for apenas de 
6 meses ou prazo menor dos 30 meses, 
colocar cláusula bem clara de que a 
motivação do negócio fora este prazo. 
 
Locatário: pode denunciar o contrato 
avisando ao locador com antecedência de 
30 dias (Art. 6, da LI). 
Contados do dia do recebimento. 
Ausência de aviso implica o pagamento de 
30 dias. 
Art. 47, IV, LI -----> pode pedir o imóvel 
nos casos de reformas de urgência ao 
imóvel e que prejudiquem o locatário; nos 
casos de desapropriação. 
Art. 47, V, LI-----> não é obrigatório 05 
anos no residencial, quando o contrato não 
tem prazo determinado. 
CUIDADO! Nos comerciais é diferente. 
 
A. Por dissolução de casamento/ união 
estável 
Quando houver dissolução por anulação; 
nulidade ou divórcio do casamento/ união 
estável, desde que houvesse uma 
notificação ao locador pelo inquilino que 
saíra da casa, não será mais responsável 
pelos débitos a partir do momento da 
notificação. A jurisprudência compreende 
que não é obrigatória que a sentença 
transite em julgado, deve haver, no mínimo, 
uma prova de que um dos inquilinos não 
tem mais vínculo com o outro. 
Art. 12, LI 
Art. 12. Em casos de separação de fato, 
separação judicial, divórcio ou dissolução da 
união estável, a locação residencial 
prosseguirá automaticamente com o 
cônjuge ou companheiro que permanecer 
no imóvel. 
§ 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e 
no art. 11, a sub-rogação será comunicada 
por escrito ao locador e ao fiador, se esta 
for a modalidade de garantia locatícia. 
§ 2o O fiador poderá exonerar-se das suas 
responsabilidades no prazo de 30 (trinta) 
dias contado do recebimento da 
comunicação oferecida pelo sub-rogado, 
ficando responsável pelos efeitos da fiança 
durante 120 (cento e vinte) dias após a 
notificação ao locador. 
ATENÇÃO ! 
A pessoa continua responsável pelos 
créditos até o momento do recebimento. 
Também houve alteração quanto à pessoa 
do fiador, devendo havendo notificação e 
neste caso, para todas as pessoas 
envolvidas (locador e ambos locatários). 
 
Art. 835, CC. Menciona a responsabilidade 
do fiador por 60 dias e não por 120 dias da 
lei do inquilinato. Sendo este artigo utilizado 
para qualquer outra modalidade de fiança, 
mas na locação é utilizada pelos contratos 
que são regidos pelo código civil, a 
exemplo, da locação de uma garagem. 
Se regidos pela lei do inquilinato, são 120 
dias para a responsabilidade contados do 
recebimento da notificação, assim, caso 
ocorra o aparecimento de um algum débito 
neste período será responsabilizado 
podendo ter esse valor retirado pelo 
locatário. 
O locatário além de informar o fiador de 
houve dissolução conjugal deve também 
informar o locador, neste último, deverá ser 
notificado no prazo de 30 dias de que saiu 
do imóvel. 
 
 Morte do locador e do locatário 
Art. 10 e 11 da LI 
Regra: se o locador/ locatário não há 
extinção da locação, sendo seus herdeiros 
responsáveis pela continuação do contrato. 
Exceção: 
 O herdeiro é menor de idade, salvo 
nos casos de economia própria; 
emancipação; vai morar com o 
tutor; 
 Quando os herdeiros não morem 
com os antigos locatários, por 
razões lógicas do contrato; 
 
Cessão do contrato de locação. 
Art. 13; 15; 16 da LI. 
 Cessão é transferir direitos e deveres. O 
proprietário pode ceder o direito de 
receber o aluguel. 
Causa mortis; Inter- vivos (cessão de 
crédito); venda do imóvel. 
Para vedar o direito de cessão deve haver 
contrato escrito; averbado na matrícula do 
imóvel (eventuais renovações também 
deve estar na averbação); cláusula 
expressa de continuidade. 
Ao inquilino também pode ocorrer a 
sublocação: deve estar expresso no 
contrato; e no caso de vedação e 
ocorrendo a cessão gerar o direito do 
locador: pedir para sair; pode receber a 
multa do contrato ou a rescisão do 
contrato. 
Com a autorização da sublocação, quem 
fica responsável pelos danos é apenas o 
sublocatário. Assim o aluguel é responsável 
para ambos locador e sublocador. : 
 
Direito de preferência legal 
Dar possibilidade ao inquilino de comprar o 
imóvel sobre o qual é possuidor, devendo 
ser notificado sobre a possibilidade de 
venda e o possuidor tem o prazo de 30 
dias para resposta.. 
Havendo recusa imediata, não há 
retratação desta recusa, mesmo que ainda 
não findo o prazo. Passado o prazo e sem 
resposta, pode haver venda. 
Essa notificação deve ocorrer todas as 
vezes em que houve novas condições de 
venda. 
NÃO É NECESSÁRIO CONSTA NO 
CONTRATO. 
Art. 27; 28; 30; 32; 34- LI 
Também há direito de preferência nas 
situações de condôminos, assim antes do 
inquilino deve ser oferecido ao 
coproprietário perante o inquilino. Exemplo 
de situação de condômino: 
Dois irmãos que compraram o mesmo 
imóvel. 
Na existência de co-locatários em que 
sublocaram o imóvel, neste caso, a 
preferência é aos co-locatários e após o 
sub-rogado. Sendo a preferência exercida 
naquele que possui maior idade, no caso 
de ambas terem entrado ao mesmo 
tempo. Se entrarem em tempos diferentes, 
o direito é daquele que entrou primeiro. 
Requisitos do direito de preferência: 
Art. 33- LI 
Contrato escrito; 
Ação de indenização por violação do direito 
de preferência, devendo ser provado o 
prejuízo, ainda que moral (prazo 
prescricional de 3 anos, Art. 206, P.3, V, 
CC); ou depósito do valor da transferência- 
ALIENAÇÃO- exemplo venda, mais 
despesas; 
Propositura da ação de adjudicação 
compulsória no prazo de 6 meses contados 
do registro da alienação na matrícula do 
imóvel.; 
Averbação do contrato de locação na 
matrícula do imóvel alugado pelo menos 30 
dias antes da alienação, justamente para 
que o terceiro saiba da existência de um 
inquilino. 
Com o cumprimento dos requisitos e a 
prova do valor correspondente à compra, 
dá o direito de indenização. 
 
Direito de preferência convencional 
Quando realizado entre as partes e deve 
ser EXPRESSO no contrato. 
Exemplo: comprador e vendedor 
Direito de continuidade da locação 
Quando o inquilino tem o direito de 
permanecer no imóvel até o término do 
contrato VIGENTE. Não ocorre um novo 
contrato com o adquirente do imóvel, pois 
houve cessão de direitos.. 
O contrato para que ocorra a continuidade 
deve ser escrito; com prazo determinado; 
cláusula de continuidade/ permanência da 
locação no caso de alienação; e averbação 
na matrículado imóvel, inclusive as 
renovações (oponibilidade contra terceiros 
e se faz necessário para se dá publicidade 
ao contrato). 
Normalmente esta cláusula ocorre quando 
há investimento no imóvel. 
Não sendo feita esse direito de 
continuidade do imóvel, lembrando que 
deve ser observado o prazo de 90 dias de 
notificação de que o locatário deve sair, 
com a perca deste prazo, o contrato vai 
até o final de sua vigência (direito de 
resilição- Art.8 da LI). 
Lembre-se: 90 dias contados do efetivo 
recebimento da notificação 
 
Benfeitorias 
Lembre-se! Art. 96 do CC 
Existem três espécies de benfeitorias: 
necessárias; úteis e voluptuárias. 
 
Indenização : 
 Art. 35 e 36- LI 
Necessárias são SEMPRE indenizadas, 
permitem o direito de retenção e na 
locação será até a compensação do valor, 
não é necessário esperar a finalização do 
contrato. 
Úteis e voluptuárias são indenizadas com 
AUTORIZAÇÃO do proprietário e 
EXPRESSO que irá indenizar; 
 
Garantias da locação 
 Art. 37 - modalidades de garantia; 43- 
colocação de mais de uma garantia, será 
uma contravenção, da LI. 
Pode haver exigência de nova garantia no 
contrato, exemplificando: o valor da garantia 
já fora gasto em reforma por dano do 
locatário, que ocorrerá nos casos do art. 40 
da LI. 
Caução: pode ser mobiliária (exigência de 
até 3 aluguéis); imobiliária ( é a hipoteca, 
isto é, um imóvel em garantia ao bem 
imóvel, para servir de oponibilidade à 
terceiros é necessário escritura pública 
com averbação na matrícula e possui 
prazo) 
Atenção ! Alguns doutrinadores entendem 
que para a caução mobiliária, um contrato 
particular com cláusula de caução e 
averbado na matrícula do imóvel, serve 
como instrumento de oponibilidade contra 
terceiros. 
Art. 38,§ 1º A caução em bens móveis 
deverá ser registrada em cartório de títulos 
e documentos. 
O registro no cartório é apenas as cauções 
que não envolvam dinheiro. 
Como deve ser feita a caução? O inquilino 
dá o valor ao locador, sendo este 
depositado em uma conta poupança de 
titularidade do locador, sendo esta separada 
do pessoal e os rendimentos deste valor, 
devem ser devolvidos ao locatário ao final 
do contrato. (Art. 38, P.2, LI) 
Fiança: garantia pessoal (fidejussória), onde 
informa que o fiador tem algum imóvel, não 
se confunde com caução, onde neste 
apenas informa a existência de bens, mas 
não é o bem como garantia, do contrário, 
há contravenção. 
Seguro- fiança: Também é um contrato, 
sendo limitado, onde o inquilino paga um 
valor a uma seguradora para que em 
eventuais débitos, seja pago pela 
seguradora e após esta cobra do inquilino. 
Muitas vezes, deve ser pago por ano. 
Cessão fiduciária: Não é muito utilizada, 
tratando-se de um contrato de cessão 
(ceder algo) de cotas de investimento, em 
garantia ao aluguel. Assim se não há o 
pagamento do aluguel, pode o locador 
vender estas cotas ou ficar para si, como 
proprietário das cotas. 
A responsabilidade do fiador é válida até a 
devolução do imóvel- entrega das chaves 
para o dono com efetivo recibo- mesmo 
que o contrato tenha sido prorrogado por 
prazo indeterminado. 
Será isento desta responsabilidade, quando 
30 dias antes do fim do contrato, deve 
enviar uma notificação ao locador 
informando que não será mais fiador na 
renovação do contrato. Lembrando! Dos 
120 dias da responsabilidade por saída 
injustificada, verificar artigos 12 da LI (para a 
fiança imobiliária- locação) e 835 do CC 
(fiança em outros contratos que não 
imobiliários) 
Direito de renovatória na locação não 
residencial (comercial): art. 51 da LI 
Direito em que o inquilino exerce quando o 
locador não quer renovar o contrato, sendo 
seus requisitos: 
→ Contrato a renovar, tenha sido feito por 
escrito e com prazo determinado; 
→ O prazo mínimo da locação comercial do 
contrato a renovar ou a soma dos prazos 
dos contratos seja de 5 anos ininterruptos; 
→ O ramo comercial explorado pelo 
locatário seja de 03 anos ininterruptos; 
→ O prazo decadencial para ajuizamento da 
ação renovatória deve ser observado pelo 
locatário: propor a ação dentro de 01 ano, 
no máximo, até 06 meses, no mínimo, 
anteriores a data da finalização do prazo do 
contrato vigente; 
→ O locatário necessita estar adimplente 
com as suas obrigações contratuais; 
Exemplificando: 
1 contrato de locação- 
João (locador); Maria (locatária) -----> 
contrato com prazo de 24 meses para um 
salão de beleza. Passados os 24 meses, há 
renovação (2 contrato) com as mesmas 
regras. Neste segundo contrato, com a sua 
finalização, o locador não quer renovar, 
pode Maria entrar com ação? Não, pois 
seu contrato mesmo considerando as 
renovações não tem o prazo de 5 anos 
ininterruptos e também deve estar somado 
ao fato de que há 3 anos ininterruptos na 
mesma atividade. 
Em outra situação houve mais uma 
renovação de 12 meses, e continuou na 
mesma atividade, pode ocorrer propositura 
da ação renovatória? Sim. 
 
Contrato de corretagem 
Conceito: 
Art. 722, CC. 
É o contrato que aproxima/intermedia duas 
pessoas para a realização de um negócio 
jurídico com um terceiro. - voltado à 
corretagem de imóveis, podendo haver 
outras atividades. 
Partes: 
Corretor: pessoa que intermedia o contrato 
que recebe uma comissão de corretagem- 
retribuição de quando se chega a um 
resultado- e este não realiza uma 
prestação de serviços, apesar de parecer 
uma. É exigido um credenciamento, no 
CRECI. 
Comitente: aquele que tem a intenção de 
negociar. 
É comum na locação que o corretor receba 
o primeiro valor referente à parcela, de forma 
integral, podendo o contrato dispor de forma 
distinta.. 
Na compra e venda é bastante comum o 
recebimento por percentual, que 
normalmente é de 6 %, podendo também o 
contrato dispor diferente. Lembrando que 
em eventual disputa judicial, o juiz irá arbitrar 
o valor percentual de acordo com o 
costume. 
Entre o corretor e o comitente não é 
obrigado um contrato, mas o ideal é que se 
coloque no formulário- como forma de 
vincular- quem foi o corretor, para eventual 
exclusão do comitente da pessoa do 
corretor, podendo entrar com ação de 
direito ao recebimento do valor. 
O corretor não é representante do 
comitente, devendo se limitar as instruções 
dadas pelo comitente. 
Diferencia-se do contrato de comissão e do 
agenciamento. 
Resp 1.599.511/SP- STJ- posicionamento da 
comissão de corretagem no direito do 
consumidor, que quem pagava é o 
vendedor- no caso de compra e venda-, 
todavia, a existência das compras por 
"planta", passou-se a existir inúmeras ações 
sobre quem paga a comissão de 
corretagem, o comprador ou a construtora. 
Houve suspensão de todas as ações que 
versavam sobre o assunto.. 
Dinâmica: o próprio comprador vai à planta, 
não contratando um corretor para a 
intermediação, diferente do fato do 
corretor se prontificar a intermediar o 
negócio jurídico.. 
Ficou decidido que o responsável pelo 
pagamento da comissão de corretagem 
em "plantas" é o comprador, devendo ser 
claro ao consumidor. 
Com o recurso, ficou decidido que a 
cobrança de taxa SATI é abusiva, assim 
como, passou a prever o prazo de 
prescrição de 03 anos (Art.206, P.3, IV, CC). 
Art. 724 a 728, CC 
Há uma obrigação de meio no contrato de 
corretagem, assim, o corretor não tem a 
obrigação de efetivamente vender o 
imóvel, contudo, essa obrigação deve ser 
feita de forma diligente, se não, o corretor 
terá a obrigação de indenizar o comitente. 
É importante no compromisso colocar uma 
cláusula de que não será perfeito sem a 
aprovação do financiamento do banco, ou 
seja, deste modo, não será devida à 
comissão de corretagem. 
 
Contrato de fiança 
Conceito: 
O contrato de fiança é uma celebração 
entre o fiador e o credor. O fiador garante 
satisfazer ao credor uma obrigação 
assumida pelo devedor, caso este nãoa 
cumpra. A fiança é uma espécie de 
contrato de caução ou de garantia de 
execução de um contrato principal, 
acessório e subsidiário. 
Características: 
 Unilateralidade: uma vez celebrado o 
contrato de fiança, impõe-se obrigação 
apenas para uma das partes, no caso, o 
fiador. 
 Acessoriedade: sempre acompanha 
um contrato principal, criador da obrigação 
principal que é garantida. 
 Gratuidade: apenas traz benefício 
para uma das partes (credor), sem que se 
lhe imponha contraprestação alguma. A 
fiança poderá ser onerosa, caso o fiador 
seja remunerado. 
 Modalidades de celebração: paritária 
e adesão. 
 Na modalidade paritária as partes 
estão em iguais condições de 
negociação, livremente estabelecem as 
cláusulas contratuais. 
 Na modalidade adesão, um dos 
pactuantes impõe as cláusulas do 
negócio jurídico. 
 É um contrato individual, estipulado 
sempre entre pessoas determinadas. 
 
Partes: 
 
Fiador: Assume responsabilidade sem existir 
um débito propriamente dito. Assume 
somente a responsabilidade civil. Devedor. 
Garantidor. 
O fiador pode exigir que se cobre a dívida 
primeiramente do devedor principal e 
depois dele, desde que não esteja 
expresso em contrato de forma distinta. 
OBS: Na prática, os contratos possuem 
uma cláusula de renuncia do beneficio de 
ordem ou execução. 
OBS: Pode o fiador ser exonerado por 
prazo indeterminado, sendo responsável 
por um tempo, nos casos em que o vinculo 
motivacional da fiança tiver acabado. 
OBS: Se o fiador se tornar insolvente ou 
incapaz, poderá o credor exigir que seja 
substituído. 
OBS: O fiador tem direito de regresso 
contra aquele que ele assumiu uma dívida, 
sendo este direito em 100%, vez que a 
dívida era de terceiro. 
 
Credor: 
O credor pode tanto executar os bens do 
locatário, como o do fiador. Não é preciso 
constar no contrato principal 
 
 
Ex: João, locador, aluga sua casa por 
R$3.000,00 por mês para Maria, locatária – 
possuidora direta do bem/ devedora do 
aluguel. Nesse mesmo contrato, é inserida 
uma clausula de fiança – contrato distinto, 
mesmo que em força de cláusula, – onde 
há Manoel que é fiador, tendo como 
função a garantia do aluguel. 
* Manoel é terceiro estranho ao contrato 
de locação. 
* Da mesma forma, Maria é terceira 
estranha no contrato de fiança. 
Efeitos da fiança: 
 Benefício de ordem: o fiador pode 
exigir que sejam primeiros executados os 
bens do devedor e posteriormente os 
seus. 
 Exeção: 
Se houver renúncia do beneficio 
no contrato, dispondo sobre a 
solidariedade. 
O fiador assumir a dívida como 
principal. 
Quando o devedor principal é 
insolvente ou falido. 
 
O credor da dívida pode escolher o tipo de 
garantia e o fiador. 
A fiança refere a pessoa do fiador, não seu 
patrimônio, vez que este pode ter um 
imóvel e vender durante o contrato de 
fiança. Nesse caso, não há fraude. 
 Benefício de divisão: Quando houver 
`1+ fiador, deverá ser escrito no 
contrato o beneficio, para que haja a 
divisão da responsabilidade e das 
garantias, podendo o valor ser 
percentual ou por tempo. 
 
 Herdeiros: 
A obrigação do fiador passa aos herdeiros; 
mas a responsabilidade da fiança se limita ao 
tempo decorrido até a morte do fiador, e 
não pode ultrapassar as forças da herança. 
Assim, se houver atraso do pagamento do 
fiador antes da morte, poderá a dívida ser 
cobrada do patrimônio do falecido. 
Garantia Fidejussória 
A execução da dívida poderá ser feita em 
qualquer patrimônio do fiador. Diante da 
caução imobiliária/hipoteca, onde se sai o 
terceiro que assegura o contrato sobre 
determinado bem, por meio do qual o 
terceiro adquirente, pode perder o imóvel. 
Imóvel do fiador: refere-se aos contratos de 
locação ou fiança, onde o fiador no 
momento em que assina o contrato de 
locação, figurando como garantidor, acaba 
por correr o risco de perder seu imóvel, 
vez que este se renunciou do direito de 
bem de família. 
Na fiança, o terceiro não perderá o bem 
adquirido, vez que a fiança é sobre todo o 
patrimônio. 
OBS: Não poderá se exigir mais do que 
uma garantia. 
 
Responsabilidade após o fim da 
fiança – Prazos. 
60 dias para as demais hipóteses de 
locação, desde que não envolvam rural, 
bem público, apart hotel, vaga de garagem. 
30 dias para que o fiador informe antes do 
termino do contrato. 
20 dias para locação de imóveis urbanos. 
 
Extinção da Fiança 
A fiança poderá ser extinta por todas as 
causas que extinguem os contratos em 
geral, assim como por atos praticados pelo 
credor. 
Mesmo se ocorrer evicção, a fiança será 
extinta, nos casos de dação ao pagamento. 
 
Contrato de prestação de serviço 
Conceito: 
É o contrato onde uma das partes se 
obriga para com a outra a fornecer-lhe de 
sua atividade, sem vínculo empregatício, 
mediante certa remuneração. 
OBS: exclui o contrato regido pela CLT; 
empreitada e os contratos celebrados com 
a administração pública, visto que estes são 
contratos regidos por leis específicas. 
Obs: o objeto desse contrato é a obrigação 
de fazer, ou seja, prestação de atividade 
lícita. 
OBS: Aquele que aliciar pessoas obrigadas 
em contrato escrito a prestar serviço a 
outrem pagará a este a importância que ao 
prestador de serviço, pelo ajuste desfeito, 
houvesse de caber durante dois anos 
Partes: 
Tomado/Contratante/Locatário: quem 
contrata. 
Deve remunerar o serviço contratado na 
forma, tempo e local combinado e prover 
todos os meios necessários no sentido de 
facilitar a prestação do contratado. 
Prestador de serviços/ contratado/ locador: 
quem é contratado. 
Deve realizar o serviço assumido no tempo, 
local e dentro das especificações 
combinados, sempre sob a orientação e 
fiscalização do tomador. 
 
Requisito Formal 
Contrato consensual, bastando à 
convenção para que se repute celebrada. 
Forma é livre, podendo ser escrita, verbal, 
mímica, ou mesmo tácita. 
 
Prazo 
O prazo máximo de duração será superior 
a 04 anos. 
Não proíbe renovações de contratos. 
Ex: Prestação de serviços com duração de 
08 anos. Nesse caso, haverá dois contratos 
nesse período. 
 
Resolução do Contrato 
No caso de locação de prazo 
indeterminado, quem quer rescindir deverá 
enviar um aviso informando a resolução do 
contrato. 
Dos prazos de aviso: 
Podem as partes fixar prazos distintos. 
 08 dias se a renumeração for fixada 
ao mês. 
 04 dias para renumeração por 
semana ou quinzena. 
 Véspera, para contratação realizada 
a menos de 07 dias. 
 
Resolução por prazo determinado: 
Ex: Se o contrato for de 36 meses, deve a 
parte obedecer ao prazo, mas poderá 
rescindir antes do prazo por sua vontade. 
Para o segundo caso, caberá ao prestador 
o recebimento de uma multa 
correspondente ao valor de 50% do que 
faltou a ser pago no prazo estipulado para 
o final do contrato. 
 
Art. 605 - Nem aquele a quem os serviços 
são prestados, poderá transferir a outrem 
o direito aos serviços ajustados, nem o 
prestador de serviços, sem aprazimento da 
outra parte, dar substituto que os preste. 
 
Extinção do contrato 
O contrato de prestação de serviço acaba 
com a morte de qualquer das partes. 
Termina, ainda, pelo escoamento do prazo, 
pela conclusão da obra, pela rescisão do 
contrato mediante aviso prévio, por 
inadimplemento de qualquer das partes ou 
pela impossibilidade da continuação do 
contrato, motivada por força maior. 
 
Contrato de Empreitada 
Conceito: 
Contrato mediante o qual uma das partes 
(o empreiteiro) se obriga a realizar uma 
obra específica, pessoalmente ou por 
intermédio de terceiros, cobrando uma 
remuneração a ser paga pela outra parte 
(proprietário da obra), sem vínculo de 
subordinação. 
Resumindo: É a contratação de um 
empreiteiro para a execução de uma obra 
ou até mesmo para o fornecimento de 
material. 
 
Modalidades 
Lavor: REGRA. Para a execução da obra, o 
dono do empreendimentofornece o 
material, bem como é responsável por 
estes. 
Mista: fornecimento dos materiais pelo 
empreiteiro + execução da obra, tendo o 
empreiteiro à responsabilidade dos 
materiais. 
Se for mista, é prudente falar 
especificamente sobre os materiais. 
OBS: O arquiteto não é responsável pela 
má execução da obra por desvio de 
função. Só será responsabilizado por 
execução e cálculos incorretos no projeto. 
 
Partes: 
Empreiteiro: quem executa a obra. 
Este pode terceirizar sua função, sobre o 
qual será solidário com o terceiro, não é 
vedada, a não ser que o contrato assim 
disponha. 
Tomador: dono da obra. 
OBS: Se o empreiteiro só forneceu mão-
de-obra, todos os riscos em que não tiver 
culpa correrão por conta do dono. 
 
Classificação 
Global: Contratação de toda a obra, 
podendo o pagamento ser à vista ou 
parcelado. 
Fases: Contratação por fases da obra, 
podendo o tomador reter o pagamento 
quando houver atrasos. 
OBS: A lei exige um relatório e uma vistoria 
para cada fase concluída, assim, vendo o 
relatório e indo a vistoria dando provimento 
ao feito, não pode reclamar de eventuais 
defeitos futuros – presume-se que está 
tudo certo, devendo realizar o pagamento. 
 
Perecimento da Coisa/ 
Responsabilidade Civil 
O dono da obra perde o direito de 
retribuição se a coisa pereceu, só não 
perderá, caso prove que o material 
escolhido não é de boa qualidade, e que 
em tempo reclamara contra a sua 
quantidade ou qualidade.. 
 Prazo de Garantia da Obra: 
Nos contratos de empreitada de edifícios 
ou outras construções consideráveis, o 
empreiteiro de materiais e execução 
responderá, durante o prazo de 05 anos 
pela solidez e segurança do trabalho, assim 
em razão dos materiais, como do solo. 
OBS: Decairá do direito assegurado neste 
artigo o dono da obra que não propuser a 
ação contra o empreiteiro, no prazo de 180 
dias ao. conhecimento do vício ou defeito. 
 
Considerações Finais: 
Concluída a obra de acordo com o ajuste, 
ou o costume do lugar, o dono é obrigado 
a recebê-la. Poderá, porém, rejeitá-la, se o 
empreiteiro se afastou das instruções 
recebidas e dos planos dados, ou das 
regras técnicas em trabalhos de tal 
natureza., podendo quem encomendou a 
obra, em vez de enjeitá-la, recebê-la com 
abatimento no preço. 
Mesmo após iniciada a construção, pode o 
dono de a obra suspendê-la, desde que 
pague ao empreiteiro as despesas e lucros 
relativos aos serviços já feitos, mais 
indenização razoável, calculada em função 
do que ele teria ganho, se concluída a obra. 
Suspensa a execução da empreitada sem 
justa causa, responde o empreiteiro por 
perdas e danos. 
Possibilidade de suspensão da obra pelo 
empreiteiro por justo motivo Neste caso, o 
contrato pode ser suspenso 
temporariamente ou por rescisão. 
 Em resolução de conflito em 
juízo, deve-se provar um fato 
novo imprescritível, 
extraordinário e oneroso 
sucessivamente, advindo do 
fato, podendo pedir revisão 
contratual para o aumento da 
renumeração do empreiteiro. 
 
Extinção 
Em regra, não se extingue pela morte. 
Ex: quando feito por empreiteiras. 
Em contratos personalíssimos pode haver 
extinção. 
Por parte de morte do dono da obra, não 
há nenhuma possibilidade de extinção, 
sendo seus herdeiros responsáveis pelo 
pagamento até sua parte da herança.