Etapas de Obras e Licenciamento

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1 INTRODUÇÃO 
A construção de uma obra requer não somente “botar a mão na massa”, mas 
envolve também, o procedimento legal de permissão para construir e morar. Ao 
construir um imóvel ou realizar uma obra é imprescindível garantir junto à prefeitura o 
licenciamento de obras. Pois, se a fiscalização do governo identificar uma obra não 
regularizada, ela pode ser barrada, o dono do imóvel pode levar multa e, em alguns 
casos, a construção pode até ser demolida. 
Não existe uma regra única para todas as obras. Cada cidade possui 
exigências particulares para legalizar um imóvel, algumas exigem autorização e 
fiscalização do Corpo de Bombeiros, outras pedem avaliação da Companhia de 
Engenharia de Tráfego (CET). 
Mas existem processos comuns a todos os empreendimentos, como é o caso 
da retirada de alvará de construção, conseguir licença de instalação de energia e 
água, certidão do habite-se e licença de habitação. Diante de tantas burocracias 
vivenciadas por construtoras na finalização e entrega de imóveis, e objetivando 
minimizar a improvisação diante dos obstáculos legais e operacionais, o time do 
Sienge, software de gestão mais utilizado no mercado da construção civil, elaborou 
um roteiro, com uma abordagem de todos os aspectos envolvidos no processo de 
licenciamento de obras. 
 
2 ETAPAS CONSTRUTIVAS DE OBRAS RESIDENCIAIS 
As etapas das obras dependem das características específicas de cada uma, 
no entanto o trabalho tem como objetivo apresentar as etapas construtivas de obras 
residenciais (da marcação até a entrega final). 
- SERVIÇOS PRELIMINARES: Antes de colocar a construção em prática é 
preciso estudo e projetos que ainda vão passar por aprovação para que a obra seja 
iniciada. Para esse projeto ser aprovado é necessário o apoio técnico de um 
profissional, arquiteto ou engenheiro. Ele vai cuidar das licenças, plantas da 
construção, bem como legalizações da obra e custos pertinentes a essa fase inicial e 
provavelmente das fases seguintes também. 
- ESCOLHA DO TERRENO: O terreno é o princípio de tudo, sem esse nada de 
construção. Para escolher um terreno é importante observar a topografia, a posição 
em relação ao norte geográfico, a composição do solo, a infraestrutura e vizinhança. 
Uma vez que o projeto já esteja pronto e o profissional – engenheiro ou 
arquiteto – já esteja contratado, é hora de cuidar da parte de terraplanagem do terreno. 
Nem todos os terrenos estão preparados para receber uma obra, devido a isso, é 
preciso avaliar a necessidade de aterramento, entre outras exigências como: 
topografia do terreno; sondagem do terreno; limpeza do terreno; serviços de 
movimento de terra; verificação da disponibilidade de instalações provisórias; 
montagem do canteiro de obra; verificação das condições de vizinhança; as 
demolições, quando existem construções remanescentes e retirada de resíduos de 
demolição. 
2.1 PRIMEIRA ETAPA CONSTRUTIVA: Locação da obra. 
 É o processo de transferência dos elementos da planta baixa de uma 
edificação para o terreno em que será realizada a obra. Uma das etapas mais 
importantes para a garantia da funcionalidade e da qualidade de toda a construção. 
Qualquer erro durante o seu procedimento, pode causar danos aos elementos 
estruturais gerando trincas, fissuras e até mesmo o colapso. Por isso, é recomendado 
que esse serviço seja sempre acompanhado por engenheiros civis, geólogos ou 
topógrafos que tenham bastante experiencia nessa área. 
Essa transferência é realizada por meio de marcações no terreno com o auxílio 
de pontaletes e linhas de nylon. Existem dois métodos mais conhecidos de locação: 
gabarito e cavalete. 
2.1.1 Locação por Método do Gabarito 
O passo 1 é a limpeza do terreno: O terreno deve estar limpo e escavado até a 
proximidade das cotas definidas no projeto de implantação da obra. É recomendado 
acompanhamento profissional de topografia e o uso de serviços topográficos 
especializados para acompanhamento da locação da obra. 
No passo 2 define-se as referências: Fazer a definição da referência de nível 
(RN) e da referência pela qual será feita a locação da obra. Conferir os eixos, divisas 
do terreno e alinhamento da rua, verificando estas distâncias. 
Para o passo 3 há marcação do gabarito: A partir da referência escolhida no 
terreno, deve-se marcar uma das faces do gabarito com uma trena metálica e uma 
linha de nylon, obedecendo a uma distância de pelo menos 1 metro da face da 
edificação. As demais faces do gabarito podem ser marcadas a partir da primeira face 
e do projeto de locação, verificando o esquadro de todos os cantos por meio do 
processo do triangulo retângulo. 
No passo 4 é executado o gabarito por meio da cravação dos pontaletes ou 
peças roliças, que devem estar aprumados e alinhados, faceando sempre o mesmo 
lado da linha de nylon, procurando manter uma distância de aproximadamente 1,5m 
um do outro. 
 
Figura 1 - Marcação do gabarito na locação de obra. 
 
Durante o passo 5 é feita a execução das tabeiras: Após a cravação dos 
pontaletes, seus topos devem ser arrematados, de maneira que formem uma linha 
horizontal perfeitamente nivelada, a uma altura média do solo de cerca de 1,5m. Na 
face interna dos pontaletes pregar tábuas também niveladas, formando a chamada 
“tabeira”. Ajusta-se a locação de obra, caso seja necessário, pregar sarrafos no topo 
dos pontaletes, travar o gabarito com mãos francesas e pintar o gabarito na cor 
branca. 
No passo 6 marca- se os elementos no gabarito: Marcar todos os pilares, 
estacas e outros elementos de acordo com as definições do projeto utilizando trena 
metálica, esquadro, lápis de carpinteiro e pregos. E em seguida identifica-se os 
elementos: Identificar na tabeira os nomes dos elementos com tinta, de preferência 
na cor vermelha para dar maior destaque e aumentar a visibilidade das marcações. 
No passo 8 há definição dos eixos: Esticar um arame pelos dois eixos do 
elemento estrutural a ser locado (pilar, sapata, tubulão, estaca, etc). O cruzamento 
dos arames de cada eixo definirá a posição do elemento estrutural no terreno, por 
meio de um prumo de centro. Para elementos de seção circular, descer um prumo 
pelo centro do elemento. 
E por último há locação das formas: Para elementos com seção não circular 
como triangulares, retangulares ou poligonais, descer um prumo em cada lateral para 
definição da posição das faces. Cravar um piquete nos pontos definidos pelo prumo e 
locar as formas. 
 
2.1.2 Locação por método de Cavaletes 
Esse método de locação é indicado para obras simples de pequeno porte, 
tendo a vantagem de utilizar menor quantidade de recursos em relação à outras 
técnicas. 
Os cavaletes são formados por duas estacas e uma travessa de onde saem os 
alinhamentos, conforme a imagem ao lado. A travessa deve estar nivelada e confere 
maior estabilidade à estrutura. A maior dificuldade deste processo é manter os 
cavaletes ajustados devido ao fluxo de máquinas e pessoas em seu entorno. 
 
Figura 2 - Esquema de cavaletes de locação. 
 
 
2.2 SEGUNDA ETAPA CONSTRUTIVA: Infraestrutura - Fundação. 
Infraestrutura de uma obra pode ser definida como um conjunto de elementos 
estruturais que enquadram e suportam toda uma estrutura. O termo possui diversas 
acepções em diferentes campos, mas o mais comum é o referente aos sistemas 
construção de uma cidade ou região. A infraestrutura da construção civil é a parte 
inferior da estrutura de uma construção ou edifício que suporta e transmite cargas ao 
terreno. 
Sondagem: a construção de uma edificação começa pela sondagem do terreno 
sobre o qual ela será erguida. A sondagem, uma espécie de radiografia do terreno, 
identifica as camadas do solo e sua resistência, além de detectar a presença do lençol 
freático (água), informações fundamentais para que o Engenheiro projete 
adequadamente as fundações, que podem ser diretas e indiretas. 
Escolha do tipo de fundação: para a escolhado tipo de fundação interessa, 
portanto, saber: 
• Natureza e características do solo no local da obra; 
• Disposição, grandeza e natureza das cargas a serem transferidas ao 
subsolo; 
• Limitações dos tipos de fundações existentes no mercado e as restrições 
técnicas impostas a cada tipo de fundação; 
• Fundações e condições técnicas dos edifícios vizinhos; e 
• Orçamento completo (material, mão-de-obra, transporte etc.) das 
soluções e tipologias possíveis. 
 
2.2.1 Fundação Direta 
São aquelas em que as cargas são transmitidas para o terreno através do 
prolongamento do pilar abaixo do nível do solo com um alargamento em sua base e 
se o solo firme estiver a pequena profundidade. Ex.: Sapatas corridas ou contínuas, 
sapatas isoladas e radier. 
As fundações diretas ou rasa: são aquela em que a carga da estrutura é 
transferida diretamente ao solo pela fundação. São executados em valas rasas, com 
profundidade de no máximo 2 metros, e caracterizados por blocos, alicerces, sapatas 
e radiers. Quando a camada resistente à carga da edificação, ou seja, onde a base 
da fundação está implantada, não excede a duas vezes a sua menor dimensão ou se 
encontre a menos de 2 m de profundidade. 
 
Figura 3 - Tipos de fundações diretas. 
 
2.2.2 Fundação Indireta 
Se o solo firme estiver a grande profundidade (maior que 2 m), nas camadas 
mais profundas do solo, em virtude da resistência só ser alcançada em camadas de 
10 m ou mais. Ex.: Estacas, tubulões. 
As fundações indiretas ou profundas são aquelas que transferem a carga por 
efeito de atrito lateral do elemento com o solo e por meio de um fuste. Estas estruturas 
de transmissão podem ser estacas ou tubulões. São aquelas cujas bases estão 
implantadas a mais de duas vezes a menor dimensão, e a mais de 2 m de 
profundidade. 
 
Figura 4 - Tipos de fundações indiretas e bloco de 
coroamento. 
 
2.3 TERCEIRA ETAPA CONSTRUTIVA: Superestrutura – Vigas, laje e pilares. 
A supra estrutura ou superestrutura é a parte de uma construção que está 
acima do nível do solo. A engenharia civil, por sua vez, considera que a supra estrutura 
é a parte estrutural que se sustenta em colunas ou outros elementos de apoio. Ao 
projetar uma superestrutura, é necessário considerar a pressão e força que ela irá 
exercer na construção acabada e equilibrar isso para abordar preocupações sobre 
segurança. A supra estrutura compreende os elementos construtivos que são os 
pilares, as vigas e as lajes. 
 
Figura 5 – Elementos de superestrutura em construção. 
2.3.1 Lajes 
São estruturas que realizam a interface entre pavimentos de uma edificação, 
podendo dar suporte a contrapisos ou funcionar como teto. Geralmente, apoiam-se 
em VIGAS ou PAREDES, que por sua vez, apoiam-se em PILARES ou COLUNAS e 
realizam a distribuição adequada da carga da edificação. Os elementos que compõem 
a Estrutura da Laje são: Lajes; Vigas; Paredes; Pilares e os Apoios. 
 
Figura 6 – Elementos de superestrutura. 
 
➢ Laje pré-moldada 
As lajes pré-moldadas são constituídas por vigas ou vigotas de concreto 
conhecidas como “trilhos”, e blocos conhecidos como lajotas ou EPS (isopor). As 
lajotas e os trilhos montados de modo intercalado formam a laje. O conjunto é unido 
com uma camada de concreto chamada capa, lançada sobre as peças. 
 
Figura 7 – Exemplo de laje pré-moldada. 
 
➢ Laje treliçada 
Laje treliçada é um tipo de laje pré-moldada que possui uma estrutura de treliça 
como armadura, fixa a uma placa de concreto. 
 
Figura 8 – Exemplo de laje treliçada. 
 
➢ Laje protendida 
A Laje Protendida é um tipo de laje pré-moldada que possui uma estrutura de 
cabos de aço esticados dentro de um trilho de concreto. A laje protendida permite 
maiores vãos entre os pilares, o que deixa o espaço tão seguro quando um de laje 
convencional, mas mais aberto e com maior aproveitamento do espaço. 
 
Figura 9 – Exemplo de laje protendida. 
➢ Laje maciça 
Chama-se laje maciça a laje de concreto armado com espessura constante, 
moldada in loco a partir do lançamento do concreto fresco sobre um sistema de formas 
planas, geralmente apoiadas em todas as direções. 
 
 Figura 10 – Exemplo de laje maciça. 
 
2.3.2 Vigas 
 Estruturas de concreto armado que vêm acima das colunas ou das paredes, 
na posição horizontal. Elas são responsáveis por transferir todo o peso da laje e outros 
elementos para as colunas, estruturando a obra como um todo. 
 
Figura 11 – Demonstração de viga. 
➢ Viga convencional ou normal 
Viga Convencional ou Normal é um tipo de viga em que a laje fica engastada 
na parte SUPERIOR da mesma. 
 
Figura 12 – Representação de viga normal. 
 
➢ Viga Invertida 
Viga Invertida é um tipo de viga em que a laje fica engastada na parte 
INFERIOR da mesma, ao contrário da viga normal. São utilizadas em situações nas 
quais se deseja que a viga não apareça na face inferior da laje, geralmente por 
questões de estética. 
 
Figura 13 – Representação de viga invertida. 
 
➢ Viga Semi-Invertida 
Vigas Semi-Invertidas são empregadas em situações nas quais o pé-direito ou 
as esquadrias limitem a altura útil da viga e o projeto estrutural exija uma viga alta. 
 
Figura 14 – Representação de viga semi-invertida. 
➢ Viga Suspensa 
Vigas Suspensas são vigas engastadas geralmente em pilares, porém sem o 
apoio direto sob elas. 
 
Figura 15 – Representação de viga suspensa. 
 
➢ Viga Baldrame 
Viga Baldrame é o mesmo que baldrame. É um tipo comum de fundação para 
pequenas edificações, considerada um tipo de fundação rasa. Constitui-se de uma 
viga, que pode ser de alvenaria, de concreto simples ou armado, construída 
diretamente no solo, que pode ter estrutura transversal tipo bloco, sem armadura 
transversal, dentro de uma pequena vala para receber pilares alinhados. 
 
 Figura 16 – Viga baldrame executada. 
 
➢ Viga de Respaldo 
Viga de Respaldo ou Cinta de Amarração é uma viga de concreto situada na 
última fiada da alvenaria, no encontro com a laje. 
 
 Figura 17 – Viga de respaldo executada. 
 
 
2.4 QUARTA ETAPA CONSTRUTIVA: Alvenaria. 
Alvenaria simplesmente denota o tipo de material empregado na construção. 
Corresponde a tijolos e afins. Madeira, steel-frame e wood-frame são outros sistemas, 
por exemplo. Todos estes sistemas podem ser utilizados de forma estrutural ou 
simplesmente de vedação. 
No estudo de caso apresentado, foi utilizada a estrutura de concreto armado 
reticulada e para vedação, alvenaria de tijolos furados de barro cozidos. Este material 
tem vantagens relacionadas ao baixo custo e facilidade de manuseio, porém suas 
desvantagens pautam um certo desperdício de material, quebra para interação com 
instalações elétricas e hidrossanitárias embutidas, uso significativo de argamassa, 
dentre outros. Ainda assim é uma opção muito viável. 
O bloco de concreto, que seria uma alternativa (inclusive estrutural), necessita 
ser modulado para melhor aproveitamento (sem quebra), para ter um custo viável 
deve ser empregado de forma correta, com juntas ideais e prever as instalações 
elétricas e hidrossanitárias sem quebra, uma vez que estas instalações devem passar 
pelos vãos internos dos blocos, o que requer uma mão de obra especializada e 
familiarizada com este material, bem como seus elementos complementares (blocos 
canaleta U e J, por exemplo). 
 
Figura 18 – Alvenaria executada no segundo pavimento. 
A execução da alvenaria se dá em 3 etapas: marcação, elevação e 
encunhamento (quando executada depois da estrutura – o primeiro pavimento do 
estudo teve encunhamento, o segundo não). 
A marcação é a conferência e execução do posicionamento, alinhamento, 
esquadro e nivelamento das paredes para execução da primeira fiada, que será a 
referência das demais. Mangueira de nível, nível de bolha, prumo, esquadro, linha de 
nylon, régua, todos esses instrumentos são utilizados neste processo. 
 
Figura 19 – Fiadas de marcação e referênciadas paredes. 
A segunda fiada em diante é elevada com referência na primeira fiada. O mais 
usual é a elevação amarrada, onde o tijolo da fiada superior é posicionado sobre dois 
tijolos, com seu centro alinhado à junta dos inferiores. A cada fiada são utilizadas 
linhas de referência traçadas a partir da colocação e nivelamento de tijolos nas 
extremidades de cada parede. 
 
Figura 20 – Elevação da Alvenaria utilizando a linha de referência. 
O encunhamento, nada mais é que o preenchimento das frestas que acabam 
sobrando entre a última fiada e a estrutura. Este preenchimento é usualmente feito 
com tijolos quebrados e argamassa ou espuma expansível. 
No caso apresentado, o segundo pavimento não foi executado com a mesma 
técnica do primeiro, onde a estrutura reticulada foi executada antes da vedação. No 
pavimento superior, a opção foi elevar a alvenaria até o nível desejado e a utilizar 
como base inferior/apoio da forma da estrutura das vigas. O que dinamizou o processo 
neste caso. 
 
Figura 21 – Posicionamento da armação da estrutura sobre as paredes, antes de executar as formas. 
 
2.5 QUINTA ETAPA CONSTRUTIVA: Cobertura/Telhado. 
Telhado é o componente utilizado na construção civil a fim de realizar a 
cobertura de uma casa, prédio ou outra edificação. Tem função de cobrir e proteger a 
área interna de uma edificação, evitando a entrada de raios solares, água da chuva, 
vento, e animais, estética pois quando bem desenhado e projetado dá mais beleza à 
casa e de fazer o isolamento acústico e térmico da casa. 
O telhado é composto por telhas inclinadas de forma a conduzir a água da 
chuva para as calhas e posteriormente para o solo. Pode ser construído com 
diferentes tipos de telhas de acordo com a necessidade da edificação e serem 
confeccionados com vários materiais como pedras, madeira, cerâmica, cimento, 
metal, vidro, etc. 
O material destinado a execução de um telhado deve apresentar as seguintes 
condições: 
• Ser impermeável. 
• Ser resistente. 
• Ser inalterável quanto à forma e peso (com exceção das alterações devido às 
dilatações e contrações dos materiais. 
• Ser leve. 
• Ter durabilidade. 
• Ter custo razoável. 
• Ser de fácil manutenção. 
Um telhado é composto por vários elementos que têm a função de sustentar e 
fixar as telhas e transmitir os esforços do telhado para os elementos estruturais. O 
telhado é uma das últimas etapas de construção de uma edificação. Depois de 
concluída as etapas de fundação e estrutura, parte-se para a execução do projeto do 
telhado. Um telhado considerado seguro e econômico precisa seguir um passo a 
passo e normas de execução como em todas as outras etapas da obra. 
De acordo com o projeto, o os tipos de telhados podem ser de 1 água, quando 
há somente um caimento; de 2 águas, quando existem dois caimentos geralmente 
dividindo a edificação ao meio; de 3 águas, 4 águas ou de várias águas. A quantidade 
de águas ou caimentos dependerá da opção do arquiteto ou engenheiro quanto à 
alguma exigência técnica ou apenas estética. 
 
Figura 22 – Esquema em planta dos tipos de telhado. 
 
2.5.1 Telhado de Madeira 
A estrutura de madeira recebe uma armação geralmente feita com o formato 
de uma tesoura aberta. Sobre esta armação colocam-se os próximos elementos de 
forma a montar o telhado. 
 
 
Figura 23 – Partes de um telhado de madeira. 
 
2.5.2 Telhado Metálico 
No mercado da construção civil, o telhado metálico é avaliado por engenheiros 
e arquitetos como excelente material, e essa técnica, que já era implantada em 
estabelecimentos comerciais, está expandido para as construções residenciais. O 
desempenho e a viabilidade econômica do telhado metálico destacam-se no 
segmento de edificações. Seu funcionamento mostra o potencial de um produto 
moderno e versátil. Outro ponto relevante é a facilidade de transporte na entrega do 
equipamento. 
 
Figura 24 – Partes de um telhado metálico. 
 
2.6 SEXTA ETAPA CONSTRUTIVA: Instalações Elétricas e Hidráulicas. 
2.6.1 Instalações Elétricas 
No momento de construir ou reformar, é preciso estar atento a todos os 
detalhes, principalmente no que diz respeito às instalações. E, ter um bom 
planejamento do sistema elétrico é fundamental. 
Antes de adquirir qualquer equipamento, é muito importante ter uma planta dos 
pontos de eletricidade. Ou seja, definir os locais onde serão instalados as lâmpadas, 
as tomadas, os interruptores e o quadro de distribuição junto com os disjuntores. 
 
Figura 25 – Projeto elétrico residencial. 
O quadro de distribuição é o centro de toda instalação elétrica da casa. Nele, 
todos os fios são interligados junto aos disjuntores - um tipo de interruptor que desliga 
sozinho quando a corrente elétrica passa de um certo limite, evitando sobrecarga. O 
quadro deve ser instalado em local de fácil acesso, mas longe da cozinha ou banheiro. 
Já em cada cômodo é necessário definir pelo menos um ponto de luz, onde 
será colocada a lâmpada. Enquanto isso, os interruptores devem ser colocados 
próximos às portas para facilitar quando for ligar ou desligar. 
 
2.6.2 Instalações Hidráulicas 
O ponto de partida para instalação hidráulica é a caixa d’água. Ela precisa ser 
colocada no local mais alto da casa para que possa distribuir a água para todos os 
cômodos. 
Logo após, deve-se fazer as ligações das tubulações que conduzirão a água 
da rua para a caixa. Portanto, é necessário também instalar um registro, que controla 
a entrada, a boia (que determina a pressão) e o hidrômetro, que mede o fluxo. 
Feito isso, é hora de demarcar as tubulações de saídas da caixa para a 
residência. Algumas casas utilizam apenas uma saída de água. Mas, vale ressaltar 
que o mais indicado é possuir duas ou três saídas, sendo uma exclusiva para o 
chuveiro e outra para descarga. 
Planejando a instalação: defina exatamente os pontos de ligação de água em 
cada cômodo. Determine a posição das torneiras, pias, vasos sanitários e chuveiros. 
É importante estar atento, pois cada parte da casa precisa de uma tubulação 
diferente. Tubos em PVC (policloreto de vinila) e PPR (polipropileno copolímero 
random), por exemplo, são indicados para circulação de água fria, como em torneiras 
ou vasos sanitários. Enquanto isso, canos de cobre são recomendados para água 
quente, destinada aos chuveiros e banheiras. 
É imprescindível que os materiais sejam de qualidade, o que pode evitar dores 
de cabeça com vazamentos. Além disso, ter um encanador encarregado do trabalho 
é muito importante para definir a boa distribuição de água nos cômodos. 
 
Figura 26 – Instalações hidráulicas residenciais. 
 
2.7 SÉTIMA ETAPA CONSTRUTIVA: Acabamento - Esquadrias. 
Esquadria nada mais é que janela e/ou porta da casa ou apartamento. É um 
dos itens primordiais da obra. Por isso, é muito importante escolher detalhadamente 
os modelos e suas funcionalidades, de acordo com cada ambiente e estilo. Assim, 
reunimos aqui os pontos que devemos considerar na hora de instalar as esquadrias. 
 
Figura 27 – Esquadria: Porta. 
 
Há diferentes opções de esquadrias no mercado. O que determina o modelo 
ideal para cada ambiente é a funcionalidade e a praticidade que se deseja, além dos 
materiais. Basicamente, as janelas e portas podem ser de: 
• Alumínio – material durável e leve, além de não enferrujar. Esquadrias 
de alumínio são versáteis e boas opções para casas ou apartamentos à beira-mar, 
por exemplo. Por outro lado, em centros urbanos são muito utilizadas por serem 
termoacústica, ou seja, cortar do barulho externos à residência. Seu custo benefício 
também é um dos atrativos. 
• Madeira – elegantes e sofisticadas, as janelas de madeira se encaixam 
em qualquer abertura para janelas, quando feitas sob medida. Porém, costumam ser 
mais pesadas, ou seja, sua instalação deve ser cuidadosa para não danificar o 
material, que é natural. Além disso, tem a necessidade de manutenção constante de 
limpeza econservação. 
 
Figura 28 – Esquadria de madeira. 
• Vidro - são os sistemas apenas em vidro, em sua maioria temperados. 
Traz sofisticação e beleza ao ambiente. São práticos e modernos. O fator negativo é 
que não é possível realizar todos os tipos de abertura. Ela se encaixa perfeitamente 
em sistemas de abertura fixos ou de correr, por exemplo. 
 
Figura 29 – Esquadria de vidro. 
 
• PVC - são duráveis e fáceis de limpar. Podemos encontrar esquadrias 
de PVC em diferentes formas e cores. Com funcionalidade similar a de alumínio, este 
material é hermética, não permitindo a entrada de vento, poeira e água, além de 
também ser termoacústico. 
• Ferro - material muito utilizado até hoje por ter um custo baixo em relação 
aos demais. Entretanto, mas a manutenção do aço deve ser constante por conta da 
oxidação. Nesses casos, o mais indicado é utilizar tintas anti-ferrugem. 
 
A gama de opções se estende também para os sistemas de esquadrias. Entre 
eles, estão: de correr, indicadas para salas e cozinhas; de abrir (o clássico abre e 
fecha); de maximar, ou seja, esquadrias que correm lateralmente por meio do apoio 
do trilho no chão ou no teto; a fixa, a qual não possui movimento (normalmente para 
janelas de vidro); entre outros modelos. 
 
2.8 OITAVA ETAPA CONSTRUTIVA: Acabamento - Revestimento. 
Os revestimentos garantem conforto e melhoram a decoração dos 
ambientes e podem ser usados nos pisos e nas paredes. Para que o acabamento 
tenha boa qualidade, é importante se atentar ao reboco, emboço e chapisco. 
• O chapisco é a camada mais grossa e áspera de argamassa aplicada 
sobre a parede diretamente em contato com os tijolos. Ela dá à parede mais atrito 
para que possa receber as camadas seguintes de revestimento e 
acabamento, segurando o material com aderência. 
• O emboço faz com que a superfície da parede se torne mais 
nivelada, permitindo a aplicação correta do reboco, além de favorecer à 
impermeabilização da parede. Geralmente é composto por água, cimento, areia e 
cal. 
• O reboco é a etapa final de acabamento com argamassa. Depois 
dele, a parede deverá ficar plana e lisa para receber as camadas de tinta ou a 
aplicação dos revestimentos. 
 
 
Figura 30 – Etapas do revestimento. 
 
 
https://blog.tocaobra.com.br/tipos-de-revestimento/
2.9 NONA ETAPA CONSTRUTIVA: Acabamento - Pintura. 
A pintura já é a fase de acabamento da obra. Ela deverá ser feita nas áreas 
internas e externas, ajudando a decorar e a proteger as paredes. É importante 
comprar tintas próprias para cada ambiente de acordo com as condições 
apresentadas. 
Antes de começar a pintar é importante preparar muito bem as paredes. Para 
isso é preciso: 
• lixar a parede com uma lixa mais grossa para eliminar o excesso de 
areia; 
• aplicar o selador, principalmente nas paredes externas, para evitar 
manchas e que certos resíduos se fixem à tinta; 
• aplicar a massa corrida para uniformizar a parede, evitando 
imperfeições, fissuras, descascados e texturas desniveladas; 
• aplicar a tinta – são recomendadas duas demãos. 
Se a parede for de gesso, é recomendado aplicar o fundo preparador, que aglutina as 
partículas soltas e promove uma aderência melhor da tinta. 
 
2.9.1 Pintura Interna 
Nas áreas internas, a tinta látex ou PVA é a mais indicada para a pintura de 
paredes e de teto. É uma tinta à base de água que pode ser limpa apenas com pano 
úmido, com secagem rápida e odor mínimo. Está disponível nos acabamentos fosco, 
semibrilho ou acetinada. 
Na área do banheiro ou da cozinha, prefira a tinta epóxi, indicada para áreas 
molhadas e que também pode ser usada sobre azulejos e pisos. Ela é de difícil 
aplicação e necessita de mão-de-obra especializada. 
Outra opção é a tinta super lavável, indicada principalmente para ambientes 
com crianças. Ela é mais resistente à limpeza e lavagens. Quem é alérgico, pode 
investir nas tintas inodoras, que perdem o cheiro em até 3 horas. Na hora de fazer a 
pintura, não se esqueça de retirar todos os espelhos das tomadas e interruptores e de 
cobrir os rodapés, as dobradiças das portas e os móveis. 
 
Figura 31 – Pintura interna. 
 
2.9.2 Pintura Externa 
Nas áreas externas, a tinta acrílica é a mais indicada. Ela é parecida com a 
látex, porém é altamente impermeável. Também está disponível em acabamentos 
fosco, semibrilho e acetinado. 
Outra opção são as tintas emborrachadas, indicadas para cobrir trincas e 
pequenas fissuras. Elas são resistentes à chuva e ao sol, além de prevenirem o 
aparecimento de mofo, descascamento e desbotamento. Uma tinta mais econômica 
é a cal, que também possui fácil aplicação. Como é de uma textura mais grossa, ela 
consegue disfarçar bem as imperfeições. 
Para pintar as portas e janelas de madeira, ferro ou aço, use as tintas à base 
de óleo e esmalte. Essa é uma tinta bem resistente à chuva e ao sol. Outra ideia é o 
verniz, principalmente para a madeira. No caso de locais expostos a intempéries, use 
o verniz náutico. 
Quem quer evitar problemas posteriores, pode investir em opções como as 
texturas, que ajudam a proteger ainda mais as paredes externas, além de trazerem 
um visual diferenciado. 
 
 
Figura 32 – Pintura externa. 
 
2.10 DÉCIMA ETAPA CONSTRUTIVA: Acabamento - Pisos. 
O assentamento de pisos cerâmicos, porcelanatos, pisos laminados, 
azulejos, granitos fazem parte de uma das Etapas do Planejamento de Obras. 
Então a escolha desses revestimentos é importante tanto para a estética do 
ambiente, quanto para a segurança. Por isso, tenha a ajuda de um profissional para 
fazer a escolha dos mesmos. 
 
Figura 33 – Assentamento de cerâmica. 
 
3. LICENCIAMENTO DE OBRAS: Documentos necessários 
3.1 ART ou RRT: Anotação de Responsabilidade Técnica e Registro de 
Responsabilidade Técnica. 
ART ou Anotação de Responsabilidade Técnica, criado pela Lei nº 6.496/77, é 
um documento de responsabilidade emitido pelo engenheiro responsável pela obra, 
com registro ativo no CREA (Conselho Regional de Engenharia). 
O RRT ou Registro de Responsabilidade Técnica é o mesmo documento, 
porém emitido pelo arquiteto com registro no CAU (Conselho de Arquitetura). O CAU 
é um órgão relativamente novo, criado em 2011, fruto da separação dos conselhos de 
classe entre arquitetos e o CREA. 
Por meio deste documento, formaliza-se o contrato entre o cliente e o 
profissional, estabelecendo as obrigações contratuais e a identificação dos 
responsáveis. 
Todos os dados de projetos, obras e serviços executados por eles ficam 
gravados no sistema de informação e comunicação do conselho que os representa. 
Isso os ajuda a compor um acervo técnico, ou seja, garante legalmente todos os 
direitos autorais e as remunerações, comprovando a execução de trabalhos e a 
existência de contratos. 
Para a sociedade, as ARTs e RRTs apontam quem é o responsável técnico, 
devidamente habilitado, que responderá civil e criminal por qualquer irregularidade 
das atividades. Essa é a maneira escolhida pelos conselhos de provar a situação e a 
experiência de carreira dos seus especialistas. Embora não evite acidentes físicos de 
operários ou danos ao patrimônio, esses documentos fornecem maior segurada 
técnica e jurídica aos contratantes. 
- Memorial Descritivo: é um documento que serve para descrever o imóvel 
que será construído. Dessa forma, nele estão reunidos as informações gerais e 
acabamentos. finalidade do memorial descritivo é relatar em texto o que está 
representado no projeto, é um registro técnico com valor legal quando assinado pelo 
profissional ou responsável técnico, assim como os laudos para regularização de 
construção existente. 
- Cronograma de Execução de Obra: Os melhores cronogramas de execução 
de obras são precisos e registram todos os detalhes. Sempre estarão presentes nos 
melhores planejamentos: previsão de conclusão de todas as tarefas; informações 
relativas ao orçamento; informações documentais da obra; como seráa execução do 
projeto e a previsão de entrega da obra. 
É assim que os melhores cronogramas de obra ajudam construtoras a 
contornar os desafios da finalização dos seus empreendimentos. Muitos fatores 
podem gerar atraso, por isso, é importante ser firme nesse controle. Por tudo isso, 
fazer um cronograma de execução de obra é indispensável. É ele quem pode garantir 
fidelidade aos seus compromissos e credibilidade a imagem do seu negócio. 
 
3.2 Alvará de Construção 
Quando você vai construir um imóvel, é preciso antes pedir um alvará de 
construção na prefeitura. Para que esse alvará seja aprovado, o tamanho da 
construção e do terreno devem seguir as regras impostas pelo município. É dever da 
construtora entregar o projeto na prefeitura para avaliação, segundo a Lei n. 1.172/96. 
Primeiramente, o proprietário (ou preposto) deve comparecer à Administração 
Regional competente e apresentar o projeto arquitetônico com os documentos 
complementares, assim o processo será autuado e receberá um número. O setor de 
projetos e obras conferirá esses documentos e emitirá um visto sobre o projeto caso 
seja aprovado. 
Com o visto do projeto arquitetônico em mãos, o proprietário preencherá um 
requerimento de alvará de construção, além de juntar uma série de documentos 
referentes à obra, dentre eles, os projetos complementares e comprovantes de 
pagamento de taxas ao CREA (ART’s) ou ao CAU (RRT), 
A lista dos documentos exigidos, geralmente encontra-se nos sites de cada 
Administração Regional. Protocolado o requerimento com todos os documentos, os 
agentes públicos competentes da própria Administração farão uma conferência da 
demarcação do lote ou fração (topografia). Depois, o departamento de licenciamento 
analisará a documentação e os projetos complementares e caso sejam aprovados, 
emitirá o alvará de construção. 
 
3.3 Ligações Definitivas de Energia e Água 
Para a solicitação da certidão do habite-se, o construtor deverá estar com todas 
as ligações definitivas estabelecidas pelos serviços públicos. A ligação definitiva de 
energia e água podem ser solicitadas via telefone ou por carta protocolada contendo 
os dados da obra. A concessionária realizará vistoria para verificar se o projeto 
arquitetônico aprovado no alvará de construção corresponde à obra construída. Não 
havendo problemas, é ativado o fornecimento de energia e água junto à rede pública, 
além do esgoto. 
Se o empreendimento for um condomínio de prédios, por exemplo, nas áreas 
comuns, a ligação de energia será feita em nome da construtora, pois no período de 
ligação definitiva o condomínio ainda não estará estabelecido. A concessionária 
emitirá carta de liberação para ser entregue na entrada da solicitação do habite-se. 
Os nomes dos proprietários das unidades deverão ser informados à concessionária 
para facilitar as ligações definitivas individuais, que só serão feitas após a entrega do 
imóvel para cada proprietário. 
Estando tudo de acordo com o projeto aprovado, a concessionária emite sua 
carta de licença de instalação energética e hidráulica do imóvel. Dessa forma, a 
construtora pode solicitar a liberação da certidão do habite-se. Todas as cartas de 
liberação das concessionárias de serviços públicos serão parte integrante da 
documentação exigida pela Prefeitura Municipal para obtenção do habite-se. 
 
3.4 Habite-se da Obra 
Os parâmetros legais para conclusão de uma obra, têm como ponto máximo, a 
solicitação da certidão do habite-se, que é emitido pela prefeitura. Ele pode ser 
solicitado via requerimento elaborado pelo representante legal do empreendimento, 
dentro do prazo de validade do alvará de licença, tendo em mãos os seguintes 
documentos: 
• Petição comunicando a conclusão da obra; 
• Cópia do alvará de licença; 
• Anuência do autor quanto à observância do seu projeto aprovado; 
• Prova de quitação do imposto territorial urbano; 
• Licença de instalações definitivas; 
• Escritura registrada do terreno. 
O prazo para vistoria e manifestação da autoridade fiscalizadora será de no 
máximo 15 dias a contar da data de protocolo. Após a primeira vistoria na obra, se for 
percebido algum problema no descumprimento do projeto, a prefeitura concede um 
prazo para ajustes quanto às disposições legais ou deverá ser aplicada multa pela 
modificação, condicionada à sua quitação para obtenção da certidão. 
A prefeitura municipal poderá, em alguns casos, conceder o habite-se parcial, 
liberando a moradia quando ela não oferecer riscos para os usuários da edificação, 
cujas unidades deverão ser independentes umas das outras. De maneira alguma o 
órgão expedirá o habite-se quando: As fachadas da edificação não estiverem 
concluídas; o acesso às partes concluídas estiver sem condições de uso ou for 
indispensável à utilização da parte concluída para acesso ao restante da obra; obra 
ainda em construção ou por construir. 
O prazo para os pedidos da licença de habitação são de no máximo 20 dias a 
partir da data de protocolo da entrada do pedido na prefeitura. Este prazo pode ser 
prorrogado em até o dobro do tempo, quando não se completarem as diligências que 
o processo exigir. 
 
3.5 Certidão Negativa de Débito do INSS 
Após a solicitação da certidão do habite-se, o empreendedor deverá solicitar a 
certidão negativa de débito (CND) do INSS (Instituto Nacional de Seguridade Social). 
Este documento será emitido pela previdência social, para comprovar a regularidade 
de contribuições com a Seguridade Social. 
Ela só é válida quando emitida eletronicamente, e não serão assinadas ou 
carimbadas por servidor da previdência. O CND da construção é exigido quando da 
averbação da obra no cartório de registro de imóveis ou por ocasião da inscrição ou 
revalidação do memorial de incorporação no registro de imóveis. 
A previdência social fará um cálculo (ARO) do valor dos recolhimentos totais 
da obra tendo como base o CUB (Custo Unitário Básico), fornecido pelo SINDUSCON 
(Sindicato da Indústria da Construção Civil). Se o valor calculado for igual ou superior 
a 70% do recolhimento a certidão negativa será fornecida. No caso de valores 
inferiores, a parte interessada, pode recorrer junto a fiscalização com a demonstração 
da contabilidade da obra ou optar pôr pagar a diferença do cálculo estabelecido pelo 
INSS. 
O prazo de validade da CND é de 180 dias contados a partir data de sua 
emissão. O seu pedido deverá ser feito pela internet, nas agências da previdência 
social, com fornecimento pelo próprio interessado, do número de CNPJ (Cadastro 
Nacional de Pessoa Jurídica), CPF (Cadastro de Pessoa Física) ou CEI da referida 
obra. Será necessária a solicitação da sua baixa (cancelamento) junto ao INSS, para 
que não haja problemas no futuro. 
 
3.6 Averbação da Construção 
Após a emissão da certidão do habite-se também pode-se averbar a construção 
no cartório de registro de imóveis. O interessado deverá apresentar o título a ser 
registrado ou averbado ao cartório competente, de acordo com a localização do 
imóvel. 
 
O cartório emitirá o DAJ (Documento de Arrecadação Judiciária) com o valor 
das custas correspondentes ao registro. O prazo para entrega do respectivo registro 
estará definido na guia de protocolo. Após o registro, o cartório poderá fornecer as 
seguintes certidões: Positiva ou negativa de propriedade; positiva de propriedade, 
com negativa ou positiva de ônus, de cadeia sucessória ou vintenária ou de inteiro 
teor. 
 
3.7 Escritura 
O proprietário deverá lavrar sua escritura de valor declarado (compra e venda) 
para validar sua propriedade. Para isso, deverá providenciar os seguintes 
documentos: 
• Qualificação das partes (CPF, identidade, dados pessoais) ou promessa 
de compra e venda entre as partes; 
• Certidão de quitação do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano); 
• Certidão do distribuidor do foro (em nome do vendedor); 
• Certidão da justiça federal (em nome do vendedor); certidãoda justiça 
do trabalho (em nome do vendedor); 
• Declaração do síndico (com firma reconhecida) que o condomínio está 
quitado; 
• Guia do ITIV (Imposto de Transmissão Intervivos). 
• A escritura pronta deverá ser registrada no cartório de registro de 
imóveis no qual está inscrito, passando a ter validade como documento. 
 
3.8 Convenção de Condomínio 
Para empreendimentos residenciais outros documentos deverão ser 
providenciados. Um deles é a convenção de condomínio, que previamente já foi 
registrada em forma de minuta no registro de incorporação do empreendimento. A 
convenção é o contrato social do condomínio e está prevista no Código Civil. É 
obrigatória a sua existência para estabelecer um condomínio (art. 1.333o), assim 
como a elaboração do regulamento interno, que é parte integrante da convenção. 
 
Para tornar-se legal deverá ser aprovada por no mínimo 2/3 dos representantes 
que compõem o condomínio e deverá ser registrada no cartório de registro de imóveis. 
A convenção determinará: 
• A cota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos 
condôminos para atender as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; 
• Sua forma de administração; 
• A competência das assembleias, forma de sua convenção e quórum 
exigidos para as deliberações. 
Todos esses itens e métodos aqui expostos têm por finalidade garantir o 
máximo de transparência entre a sua construtora e seus clientes e órgãos fiscais e 
facilitar o seu trabalho com a extensa documentação exigida pelos órgãos 
fiscalizadores para obter o licenciamento de obras. Dessa forma, você também evita 
notificações e multas. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
REFERÊNCIAS 
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https://gabrielmarinho.com/2017/10/09/etapas-da-obra-22-tubulacoes-eletricas-e-
complementares/, acessado em: 28 de outubro de 2020. 
 
CASA & CONSTRUÇÃO. Fases da Obra – Passo 1. Disponível em: 
https://www.cec.com.br/blog/-fases-da-obra-passo-1?postId=81, Acessado em: 28 de 
outubro de 2020. 
 
FAZ FÁCIL REFORMA E CONSTRUÇÃO. Fases da Obra – Cobertura. Disponível 
em: https://www.fazfacil.com.br/reforma-construcao/cobertura/, Acessado em: 28 de 
outubro de 2020. 
 
CARMO, João. Cobertura e Telhado. Disponível em: 
https://docente.ifrn.edu.br/joaocarmo/disciplinas/aulas/projeto-
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RELATÓRIO DE ESTÁGIO SUPERVISIONADO EM OBRA. Alvenaria 
Racionalizada: primeira fiada. Disponível em: 
https://www.ufrgs.br/eso/content/?cat=8, Acessado em: 28 de outubro de 2020. 
 
CASA DE IRENE. Conheça as 12 etapas da construção e fique preparado para 
sua obra. Disponível em: https://casadeirene.com/etapas-da-construcao/, Acessado 
em: 28 de outubro de 2020. 
 
BLOG TOCA OBRA. Etapas de uma Obra do Inicio ao Fim. Disponível em: 
https://casadeirene.com/etapas-da-construcao/, Acessado em: 28 de outubro de 
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BLOG A ARQUITETA. Conheça as 10 Etapas de uma Obra. Disponível em: 
https://www.aarquiteta.com.br/blog/10-etapas-de-uma-obra/, Acessado em: 28 de 
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PLATAFORMA SIENGE. Licenciamento de Obras: Quais são os Documentos 
Obrigatório? Disponível em: https://www.sienge.com.br/blog/licenciamento-de-
obras-quais-sao-os-documentos-obrigatorios/, Acessado em: 28 de outubro de 2020. 
 
BLOG ENTENDANTES O MUNDO DA CONSTRUÇÃO. Etapas do Planejamento de 
obras, quais são elas? Disponível em: https://entendaantes.com.br/etapas-do-
planejamento-de-obras/, Acessado em: 28 de outubro de 2020. 
 
 BLOG ENTENDANTES O MUNDO DA CONSTRUÇÃO. Fase de acabamento da 
construção! Disponível em: https://entendaantes.com.br/fase-de-acabamentos-da-
construcao-o-guia-especial-para-voce-entenda-antes/, Acessado em: 28 de outubro 
de 2020. 
 
https://gabrielmarinho.com/2017/10/09/etapas-da-obra-22-tubulacoes-eletricas-e-complementares/
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