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Garantias 
Imobiliárias
Garantias Imobiliárias
Este capítulo trata de relações de operações imobiliárias e as respectivas garantias.
Cabe inicialmente destacar que os financiamentos imobiliários regulamentados pela 
Resolução CMN nº 4.676/2018 devem ter por garantia:
a hipoteca, em primeiro grau, do imóvel (objeto da operação);
a alienação fiduciária do imóvel (objeto da operação);
a hipoteca, em primeiro grau, ou a alienação fiduciária de outro imóvel do 
mutuário ou de imóvel de terceiros;
outras garantias, a critério do agente financeiro.
As operações de financiamento imobiliário, em geral tratadas pelo art. 17 da Lei nº 
9.514/97, poderão ser garantidas por:
hipoteca;
cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de 
alienação de imóveis;
caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de 
venda ou promessa de venda de imóveis;
alienação fiduciária de coisa imóvel.
A liberação de recursos relativos a financiamentos concedidos somente poderá ser 
efetuada após a formalização das garantias.
Propriedade
Para tratar das garantias, é fundamental abordar preliminarmente a 
propriedade imobiliária. A propriedade é um direito real pela própria 
natureza, tendo o proprietário a faculdade de usar, gozar e dispor da 
coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a 
possua ou detenha. Usar, gozar, dispor e reivindicar são, assim, os 
poderes inerentes à propriedade.
O conceito de propriedade diverge da posse, pois esta diz respeito à 
relação com a coisa possuída, sendo considerado possuidor todo aquele 
que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes
inerentes à propriedade.
Enfiteuse
Enfiteuse é um "direito real sobre coisa alheia pelo qual o enfiteuta possui 
a posse direta da coisa, podendo usá-la de forma completa, bem como 
aliená-la e transmiti-la por herança, enquanto o senhorio direto, que é o 
proprietário do bem, apenas o conserva em seu nome".
A enfiteuse civil (ou particular) é regida pelo novo Código Civil Brasileiro (10.406/2002) 
nos seguintes termos:
Art. 2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, 
subordinando-se às existentes, até sua extinção, às disposições do Código 
Civil anterior, Lei nº 3.071, de 1º de janeiro de 1916, a leis posteriores.
§ 1º Nos aforamentos a que se refere este artigo é defeso:
cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de 
bem aforado, sobre o valor das construções ou plantações;
constituir subenfiteuse.
§ 2º A enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos regula-se por lei 
especial.
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 Laudêmio é o valor pago pelo proprietário do domínio útil ao proprietário do domínio direto (ou 
pleno) sempre que se realizar uma transação onerosa do imóvel. É feito, por exemplo, na venda de 
imóveis que originariamente pertencem à União, como todos os que se localizam na orla 
marítima. Quem paga o laudêmio é o vendedor (titular do domínio útil). O laudêmio não é um 
tributo, mas é decorrente de uma relação contratual, de direito obrigacional, da qual o ente 
público participa na condição de contratante e como tal está sujeito aos princípios gerais dos 
contratos.
Na forma disposta pela Lei nº 3.071/1916 (antigo Código Civil), dá-se a enfiteuse, o 
aforamento ou o emprazamento quando, por ato entre vivos ou de última vontade, o 
proprietário atribui a outro o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa que o adquire. 
Assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou foro, anual, certo e 
invariável. O contrato de enfiteuse é perpétuo. Cabe ao enfiteuta satisfazer os impostos 
e os ônus reais que gravarem o imóvel.
O enfiteuta (ou foreiro) não pode vender nem dar em pagamento o domínio útil sem 
prévio aviso ao senhorio direto, para que este exerça o direito de opção. Sempre que se 
realizar a transferência do domínio útil, por venda ou doação em pagamento, o 
senhorio direto que não usar da opção terá direito de receber do alienante o laudêmio, 
que será de 2,5% sobre o preço da alienação se outro não se tiver fixado no título de 
aforamento.
A enfiteuse, instituto do Direito Civil, consiste na transmissão feita pelo proprietário de 
todos os direitos inerentes à propriedade passando o adquirente a ter o domínio útil da 
coisa mediante pagamento de uma pensão ou foro ao senhorio. Observa-se que o 
foreiro ou enfiteuta pode inclusive alienar ou transmitir por herança o bem enfitêutico, 
sendo, todavia, mantido o ônus ao proprietário, titular do domínio útil, de pagar o foro 
anual ao senhorio direto. Na alienação do imóvel, o senhorio direto terá direito ao 
recebimento do laudêmio (um tipo de "comissão de anuência") caso não venha a 
exercer o direito de preferência na aquisição do domínio útil.
Na enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos, que diz respeito aos bens imóveis 
da União, a gestão está a cargo do Serviço do Patrimônio da União – SPU e, para a 
alienação desses imóveis, deve ocorrer a emissão da Certidão de Autorização para 
Transferência – CAT. Também conhecida como enfiteuse administrativa (ou legal), é 
regulada pelo Decreto-lei nº 9.760/1946, Decreto-lei nº 2.398/1987, pela Lei nº 
9.636/1998 e pelo Decreto nº 3.725/2001.
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Os bens enfitêuticos podem ser objetos de garantia prestada pelo titular do domínio 
útil. Nos casos de alienação fiduciária, será exigido o pagamento do laudêmio se houver 
a consolidação do domínio útil no credor fiduciário.
Neste módulo, veremos os principais tipos de garantias utilizadas nas operações 
imobiliárias.
Alienação Fiduciária
A lei que criou o Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI (Lei nº 9.514/97) trouxe uma 
novidade que impulsionou o crédito imobiliário no Brasil: a alienação fiduciária 
imobiliária.
Trata-se de um direito real de garantia que consiste na transferência da propriedade do 
bem pertencente ao devedor, também conhecido como fiduciante, para o credor, 
designado como fiduciário. Com a alienação fiduciária, a propriedade fiduciária é 
transferida, para fins de garantia, ao credor, que passa a ser dono até que ocorra o 
pagamento integral da dívida.
Deve-se observar, entretanto, que a transferência da propriedade pelo fiduciante ao 
fiduciário tem o escopo único de garantia, razão pela qual essa propriedade, em favor 
do credor, é conhecida como resolúvel. Portanto, essa operação é isenta do Imposto 
sobre Transmissão Imobiliária – ITBI. Remanesce ao devedor, além da posse direta 
sobre a coisa, ou seja, o direito de uso, gozo e fruição do bem imóvel, o direito de 
readquiri-la caso a dívida garantida seja integralmente paga, mediante o cancelamento 
das garantias.
A alienação fiduciária poderá ter como objeto a propriedade plena, o domínio útil dos 
bens enfitêuticos, o direito de uso para fins de moradia, o direito real de uso suscetível 
de alienação e a propriedade superficiária. Além disso, ela poderá ser contratada por 
pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI.
A alienação fiduciária pode ser utilizada em operações do SFH e quaisquer 
outras operações para garantia de crédito, por pessoas físicas ou jurídicas.
O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:
o valor do principal da dívida;
o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário;
a taxa de juros e os encargos incidentes;
a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel 
(objeto da alienação fiduciária) e a indicação do título e do modo de aquisição;
a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre 
utilização, por sua conta e risco, do imóvel (objeto da alienação fiduciária);
a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos 
critérios para a respectiva revisão;
a cláusula dispondo sobre os procedimentos de leilão da garantia (o imóvel), em 
caso de consolidação da propriedade do imóvel a favor do fiduciário (credor), 
por força de inadimplemento do fiduciante (devedor).
Os atos e contratosde que trata a Lei nº 9.514/97 ou resultantes da sua aplicação, 
mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de 
direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por 
instrumento particular com efeitos de escritura pública, devendo ser levados a registro 
na matrícula do imóvel junto ao cartório de registro de imóveis.
Propriedade vs. Posse
Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente 
Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Com a constituição da 
propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante 
possuidor direto, e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.
Nos termos da legislação brasileira, posse é o exercício em nome próprio de alguns dos 
poderes inerentes à propriedade. É, portanto, a relação de fato entre o sujeito e o 
objeto. De certa forma, a posse apresenta-se como um todo unitário na relação sujeito-
objeto.
Entretanto, o ordenamento permite que a relação de poderes da propriedade possa 
estar distribuída entre diversos sujeitos. Assim, é o que chamamos de posse bipartida, 
em posse direta e posse indireta. É importante observar que essa bipartição é 
temporária, pelo tempo necessário para o cumprimento de uma relação contratual ou 
de determinação do ordenamento.
Logo, há uma tendência do ordenamento de que a posse direta e a indireta sejam 
aglutinadas em um mesmo sujeito.
A posse direta não invalida a posse indireta, pois em ambas os sujeitos 
têm relação jurídica com o objeto e entre si.
Desta feita, a alienação fiduciária é um modo de bipartição da posse, de modo que, com 
a instituição da garantia de alienação fiduciária imobiliária, o credor passa a ser o 
proprietário fiduciário, ou seja, detendo apenas a posse indireta, e o devedor perde a 
propriedade em favor do credor, mas mantém a posse direta.
Em outras palavras, o devedor fiduciante, enquanto possuidor direto tem 
os poderes de uso, gozo e fruição da coisa dada em alienação fiduciária, 
mas não pode dispor da coisa, por exemplo, dando em garantia ou 
simplesmente alienando-a. O credor fiduciário, por sua vez, não pode 
usar, gozar ou fruir da coisa e, apesar de detentor da posse indireta, 
também não pode aliená-la ou onerá-la.
Pode parecer algo bastante sutil, mas o fiduciante, por meio desse mecanismo, deixa de 
ter a qualidade de proprietário pleno do imóvel financiado sob condição resolutiva, 
podendo se tornar titular da propriedade de forma plena novamente somente quando 
quitar a dívida com o fiduciário.
Ao devedor é dado o direto de consolidar a propriedade em seu nome, 
portanto readquiri-la, com a integralidade do pagamento da dívida. É o 
devedor que decide a quem caberá a consolidação da propriedade: se 
quitar integralmente a dívida, a lei lhe garante o direito de consolidá-la em 
seu favor, sem nenhuma dependência de qualquer ato do credor. Porém, 
se não pagá-la na forma estabelecida no contrato, poderá dar causa ao 
vencimento antecipado do contrato, e a consolidação da propriedade 
ocorrerá em nome do fiduciário.
A garantia de alienação fiduciária protege a operação financeira, do ponto de vista do 
credor, pois, como o fiduciante não tem a propriedade plena do imóvel, este não pode 
ser dado como garantia em outras operações.
Por outro lado, também protege o devedor fiduciante, pois o credor, em que importe 
ser proprietário do bem imóvel, também não pode vendê-lo nem dar em garantia de 
operações que porventura venha a fazer, uma vez que detém uma propriedade 
resolúvel e momentânea, sujeita à quitação da operação de crédito que garante. Mesmo 
que o credor fiduciário venha a encerrar suas atividades por vontade própria ou ato do 
governo, tal como liquidação ou falência, esse bem dado em alienação não faz parte do 
patrimônio dele, para fins de distribuição de patrimônio ou de pagamento das 
obrigações.
Inadimplência
Procedimentos de Cobrança
Com o pagamento da dívida e dos respectivos encargos, resolve-se a propriedade 
fiduciária do imóvel em favor do devedor, isto é, o fiduciante passa a ser o proprietário 
pleno do imóvel. No prazo de até 30 dias, a contar da data de liquidação da dívida, o 
fiduciário fornecerá o respectivo termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa em 
favor deste, equivalente a meio por cento ao mês (ou fração) sobre o valor do contrato. 
Com o termo de quitação, o oficial do competente registro de imóveis efetuará o 
cancelamento do registro da alienação fiduciária.
Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituída a mora do devedor, o 
bem dado em garantia é que responde pela dívida. Assim, se o devedor não paga uma 
ou mais prestações, após o prazo de carência contratual, o credor fará requerimento ao 
oficial de registro de imóveis competente para este intimar pessoalmente o devedor 
para satisfazer, no prazo de 15 dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a 
data do pagamento, acrescidas dos juros convencionais, das penalidades e dos demais 
encargos contratuais e legais – inclusive os tributos –, as contribuições condominiais 
imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
O requerimento do credor deverá ter todas as informações pormenorizadas daquilo 
que deverá ser pago. No prazo de até 15 dias, o devedor pode realizar o pagamento das 
prestações em atraso com os encargos legais e contratuais e das despesas correlatas e, 
caso se realize o pagamento, ocorrerá a chamada purgação da mora.
O contrato de constituição da garantia deverá estabelecer o prazo de 
carência para que o devedor realize o pagamento das prestações vencidas 
e não pagas. Somente após esse prazo de carência será expedida a 
intimação, que será feita pessoalmente ao fiduciante (ou ao seu 
representante legal ou ao procurador regularmente constituído), podendo 
ser promovida diretamente pelo oficial de registro de imóveis 
competente ou por solicitação deste, por oficial de registro de títulos e 
documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de 
quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
Quando o fiduciante se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível, o 
serventuário encarregado da diligência certificará o fato e informará ao oficial de 
registro de imóveis, cabendo, então, a este último promover a intimação por edital, 
publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou em 
outro de comarca de fácil acesso se no local não houver imprensa diária, contado o 
prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.
Da Purgação da Mora
Purgada a mora no registro de imóveis, isto é, quitada as prestações com os encargos 
vencidos e as despesas correlatas, o contrato de alienação fiduciária estará 
reestabelecido, devendo o credor enviar as cobranças das prestações e recebê-las 
normalmente. O oficial do registro de imóveis, por sua vez, nos três dias seguintes à 
quitação da dívida, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as 
despesas de cobrança e de intimação.
Não há na lei qualquer impedimento para que haja novos procedimentos de cobrança e 
a respectiva purgação pelo devedor. Ou seja, se for o caso, poderá se repetir diversas 
vezes ao longo do prazo de financiamento o processo de cobrança e a consequente 
purgação da mora.
Recuperação de garantia
Se a dívida não for quitada no prazo de 15 dias da intimação válida, o oficial do 
competente registro de imóveis certificará esse fato e informará ao credor para que 
este recolha o imposto de transmissão inter-vivos, e, se for o caso de imóveis foreiros , 
do pagamento do laudêmio, e a vista da comprovação desses pagamentos promoverá a 
averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do 
fiduciário.
 Imóveis construídos em terras que pertencem ao poder público e, por conta disso, seu 
proprietário precisa pagar um aluguel (foro) para poder utilizá-las.
Uma vez consolidada a propriedadeem seu nome, o fiduciário, já na 
qualidade de proprietário, promoverá público leilão para a alienação do 
imóvel, com a realização de dois leilões: o primeiro no prazo de 30 dias a 
contar da consolidação da propriedade em seu nome, e o segundo leilão, 
no prazo de 15 dias a contar do primeiro leilão. Se, no primeiro público 
leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, será 
realizado o segundo leilão, nos 15 dias seguintes.
O valor do imóvel e a forma da revisão dele, para fins do primeiro leilão, deverão estar 
estabelecidos no contrato de constituição de garantia.
No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao 
valor da dívida atualizada, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, 
inclusive tributos, e das contribuições condominiais.
Para fins legais, entende-se por:
dívida – o saldo devedor da operação de crédito com a garantia de alienação 
fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as 
penalidades e os demais encargos contratuais;
despesas – a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custos de 
intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas 
as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro.
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Não se pode esquecer que são incluídos na composição do preço do valor 
da dívida, além das despesas condominiais, os tributos que recaem sobre 
o imóvel, tais como IPTU, taxas de fiscalização, taxas de concessionárias 
públicas e outras correlatas que, porventura, estiverem sem os 
respectivos pagamentos, bem como o pagamento da taxa de foro ou 
aprazamento, nos casos de imóveis enfitêuticos.
Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, seja no primeiro ou no 
segundo, o credor entregará ao devedor a importância que sobrar, aquela que restar, 
considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de 
deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos.
Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor da 
dívida e das despesas, será considerada extinta a dívida. A partir desse momento existe 
uma quitação mútua entre credor e devedor: o credor integrará o imóvel em seus 
ativos, sem qualquer relação desse imóvel com o devedor; e o devedor tem o direito à 
quitação da dívida, ou seja, nada mais deve ao credor, mesmo que o valor imóvel seja 
inferior ao da dívida. Nesse caso, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do 
segundo leilão, dará a quitação da dívida ao devedor, mediante termo próprio.
Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de 30 dias 
para desocupação, salvo se tiver havido concordância por escrito do fiduciário. Neste 
caso a denúncia terá o prazo de 90 dias a contar da data da consolidação da 
propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula 
contratual específica, destacando-se das demais pela apresentação gráfica.
Caso o imóvel esteja ocupado pelo fiduciante após a alienação, este pagará ao fiduciário 
(ou aos sucessores dele) uma taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, de valor 
correspondente a um por cento do valor do imóvel, atualizado na forma do contrato, 
até a imissão da posse.
É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou seus sucessores, inclusive o adquirente 
do imóvel por força do público leilão, a reintegração na posse do imóvel, que será 
concedida liminarmente, para desocupação em 60 dias, desde que comprovada a 
consolidação da propriedade no nome do fiduciário.
Do Refinanciamento com Transferência 
de Credor
A lei permite a transferência, a pedido do mutuário, de financiamento imobiliário com 
garantia real de uma para outra instituição financeira (operação conhecida como 
"portabilidade" de crédito imobiliário).
Para fins dessa transferência, a instituição interessada em adquirir o crédito informará à 
instituição original as condições do financiamento oferecido ao mutuário, inclusive as 
seguintes informações: taxa de juros, custo efetivo total, prazo da operação, sistema de 
pagamento e o valor das prestações. Prosseguindo a transferência, a instituição original 
terá cinco dias para solicitar os recursos para a transferência e, após o recebimento, 
emitir, em dois dias, um termo que ateste a transferência da dívida.
O mutuário poderá desistir da transferência a qualquer tempo, desde que a instituição 
credora não tenha solicitado a transferência de recursos. Em nenhuma hipótese será 
cobrado do mutuário qualquer custo pela desistência da transferência. Entretanto, 
poderá a instituição credora original cobrar da nova credora ressarcimento financeiro 
pelo custo de originação. Mas esse valor, em hipótese alguma, poderá ser repassado ao 
mutuário.
Hipoteca
Hipoteca é um direito real de garantia que recai sobre bens imóveis, o qual confere ao 
credor a permissão de apropriar-se do valor do imóvel quando de sua venda no caso de 
inadimplência, sem transferir ao credor a propriedade ou a posse desses mesmos bens. 
Nessa garantia, o devedor é também conhecido como hipotecante, e o credor como 
hipotecário.
Propriedade vs. Posse
Na hipoteca, não há a transferência de propriedade do bem ao credor, e o não 
pagamento da dívida implica a necessidade de ajuizamento de ação de execução para o 
credor se ressarcir em face da inadimplência do devedor.
Diferenças entre alienação fiduciária imobiliária e hipoteca: na alienação a propriedade 
fiduciária do bem fica com o credor e, nos casos de inadimplência, há consolidação da 
propriedade no nome dele; na hipoteca não há possibilidade de, pelo contrato, o credor 
ficar com o bem objeto da garantia e, nos casos de inadimplência, deverá haver o 
devido processo, e uma das consequências poderá ser a adjudicação do imóvel ao 
credor.
Na hipoteca o devedor continua exercendo todos os direitos de proprietário com a 
posse direta do bem, retirando todas as utilidades desse bem, sejam elas: uso, 
disposição, fruição etc. O bem é apenas dado como garantia. O devedor pode até 
alienar a coisa e constituir nova garantia sobre o bem, pois nada impede a livre 
disposição desse bem.
Mesmo que o imóvel hipotecado seja vendido pelo devedor, a hipoteca continuará 
gravando o imóvel. Ademais, estabelece a lei civil, de forma taxativa, que é nula a 
cláusula que proíbe o proprietário de alienar imóvel hipotecado, podendo, contudo, 
convencionar-se em que vencerá o crédito hipotecário, se o imóvel for alienado.
 Adjudicação é o ato judicial que tem como objetivo a transmissão da propriedade de 
determinada coisa de uma pessoa para outra. Esta então passa a ter todos os direitos de domínio 
e posse.
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Hipoteca
Inadimplência
Procedimentos de Cobrança
Existem três formas de cobrança nos casos de hipoteca, que envolvem tanto as 
operações contratadas no SFH quanto os demais casos.
Nas operações de SFH, poderá o credor utilizar duas formas de cobrança: a execução 
extrajudicial, prescrita pelo Decreto-lei nº 70/66; ou a execução judicial, determinada 
pela Lei nº 5.741/71. Pelo Decreto-lei nº 70, de forma sucinta, o credor nomeia outra 
instituição financeira como agente fiduciário e realiza o procedimento de cobrança para 
que o devedor purgue a mora no prazo de 20 dias; não purgada, realizará dois leilões, o 
primeiro em 15 dias pelo valor do saldo devedor, e o segundo, por valor livre, em mais 
15 dias. Caso o valor da venda seja superior ao da dívida mais despesas, o restante será 
entregue ao devedor.
Pela Lei nº 5741, haverá citação do executado, com a penhora do imóvel e prazo para 
embargos. Rejeitados os embargos, haverá um único leilão com a adjudicação do imóvel 
ao credor se não houver licitantes.
Para os demais casos, havendo a inadimplência com garantia de hipoteca, será 
necessário o ingresso de medida judicial (execução hipotecária), com a posterior 
penhora do bem. Portanto, a penhora nada mais é que a garantia do processo de 
execução judicial.
Após a penhora, poderá o devedorse defender mediante a oposição de "embargos de 
devedor", no qual terá a chance de alegar vícios do processo, da penhora ou qualquer 
matéria passível de defesa em processo de conhecimento. A oposição dos embargos 
suspende a ação de execução até o julgamento.
Apesar de se permitido alegar nos embargos quaisquer matérias de defesa, ao devedor 
executado imputa-se, entretanto, o ônus de informar o valor do incontroverso (valor 
que reconhece devido), se questionar, por exemplo, o valor das prestações. Vencido o 
devedor nos seus embargos, o processo de execução que estava suspenso voltará ao 
trâmite normal, com a adjudicação ou venda do bem penhorado.
Pode o credor exequente requerer a adjudicação do bem. Em outras palavras, adquirir 
para si o bem, desde que pague no mínimo o valor da avaliação. Assim, se o crédito for 
inferior ao valor do bem, o credor depositará em favor do devedor a diferença; se maior 
o valor da dívida em face do valor do bem, a execução pode continuar sobre outros 
bens do devedor. Se não houver adjudicação, deverá ser realizada a venda do bem.
A venda do bem penhorado poderá ser realizada de duas formas: alienação particular 
ou hasta pública. Na alienação particular, o credor pode requerer ao juiz que ele realize 
a venda por própria iniciativa ou por corretor credenciado. Caso opte o credor pela 
hasta pública, a alienação será realizada nas dependências do Poder Judiciário.
Até a data da assinatura do auto de arrematação da publicação da sentença de 
adjudicação, o devedor, o cônjuge ou os herdeiros poderão remitir e resgatar o bem 
oferecendo o preço de avaliação ou o maior lance oferecido no caso de arrematação.
Nos casos de falência ou insolvência do devedor hipotecário, o bem hipotecado 
integrará o patrimônio da massa falida. Nesses casos, o direito de remição pertence à 
massa ou aos credores em concurso.
Produtos para Pessoa 
Física
Produtos para Pessoa Física
Antes de discorrer sobre os produtos destinados a clientes pessoa física oferecidos 
pelas instituições financeiras que atuam no mercado de crédito imobiliário, vamos 
entender melhor a natureza dessas operações.
Os financiamentos imobiliários são, na essência, créditos de longo prazo. Quanto maior 
o prazo, maior será a incerteza sobre o comportamento das variáveis 
macroeconômicas, tais como índice de inflação, desemprego e manutenção da renda 
dos mutuários (devedores) para garantir a capacidade de pagamento da prestação. 
Requerendo, dessa forma, estabilidade econômica e segurança jurídica dos contratos, 
principalmente no que se refere a garantias.
A estabilidade da economia brasileira, combinada com a criação da alienação fiduciária 
de bens imóveis, foi a grande responsável pelo extraordinário avanço apresentado no 
volume de crédito imobiliário concedido a partir de meados da primeira década do 
século XXI no Brasil, saindo de uma participação de 1,3% em relação ao PIB de 2004 
para 9,6% no fechamento do ano de 2016.
Em geral, o processo de formalização das operações de crédito imobiliário tem as 
seguintes etapas:
captação do negócio;
análise de crédito e de seguros do pretendente;
avaliação do imóvel (física e jurídica);
análise jurídica da documentação;
emissão do contrato;
assinatura das partes;
registro do contrato no cartório de registro de imóveis;
liberação dos recursos.
Devido à concorrência de mercado (que motiva as instituições a reduzir, o máximo 
possível, o prazo de formalização), a sequência dessas etapas pode variar, 
principalmente, no que se refere à avaliação do imóvel e análise jurídica da 
documentação.
Quanto à utilização dos recursos, podem ser classificadas em:
financiamento, quando existe contratualmente destinação especifica, que é o 
caso do financiamento para aquisição, construção ou reforma de imóvel;
empréstimo, quando não existe destinação específica dos recursos, que 
podem ser utilizados pelo tomador para quaisquer fins, como o empréstimo 
com garantia de imóvel (conhecido no mercado por home equity).
Em ambos os casos, temos o instituto do mútuo que, na expressão do artigo 586 do 
Código Civil, é o empréstimo de coisas fungíveis, enquanto o financiamento é mútuo de 
finalidade vinculada.
Quanto à forma de liberação dos recursos, efetuada após a devida formalização do 
contrato, as operações podem ser liberadas em:
única parcela, que é o caso dos financiamentos para aquisição de imóvel;
em parcelas e de acordo com a evolução da obra, nos casos de construção ou 
reforma de imóveis.
Assim, os produtos de crédito imobiliário oferecidos às pessoas físicas, pela sua 
natureza, podem ser distribuídos em três grupos:
financiamento para aquisição de imóveis residenciais ou comerciais, novos 
ou usados, e de lotes urbanizados;
financiamento para construção, ampliação ou reforma de imóveis 
residenciais ou comerciais; 
empréstimo com garantia de imóveis para investimento ou alongamento de 
dívidas com o objetivo de adequar o fluxo financeiro do tomador.
Mútuo com Garantia Imobiliária 
(home equity)
Análise do Imóvel
Avaliação do imóvel
A avaliação do imóvel deve ser feita por profissional habilitado e que conheça o 
mercado imobiliário da localização do imóvel, utilizando o método comparativo dos 
valores de vendas de imóveis pesquisados na região, com a homogeneização dos 
valores através de fatores de ponderação.
Dessa forma, o valor apurado com este critério equivale ao preço médio encontrado na 
região, tendo como base os imóveis que estão em processo de venda ou foram 
vendidos, localizados próximo à localização do imóvel que está sendo adquirido pelo 
proponente.
A documentação para a realização da avaliação é:
cópia do carnê do IPTU em que constam as informações sobre o imóvel;
Certidão de Inteiro Teor (matrícula) do imóvel.
Para constatação do estado de conservação, idade aparente e padrão construtivo, vícios 
de construção e habitabilidade são fundamentais para a elaboração do Laudo de 
Avaliação.
Documentação básica
A documentação necessária para a análise do imóvel é:
Certidão da matrícula com negativa de ônus atualizada (validade de 30 dias);
Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU;
Certidão Negativa de Débitos e Tributos Imobiliários;
Declaração de Inexistência de Débitos Condominiais (imóveis submetidos ao 
regime de condomínio).
Os cartórios de registro de imóveis dos estados do Rio de Janeiro, Distrito Federal e 
Paraná fazem exigências específicas com relação às certidões que deverão ser 
apresentadas para efetuar o registro do contrato de empréstimo.
Enquadramento da Operação
SFH/SFI
Esses dois sistemas, fomentadores do crédito imobiliário no Brasil, apresentam 
estruturas distintas de fontes de recursos e, em consequência, disponibilizam produtos 
com características e condições diferentes.
O Sistema Financeiro da Habitação – SFH, com a finalidade de facilitar e promover a 
construção e a aquisição da casa própria, especialmente pelas classes de menor renda 
da população, tem como vertente o cunho social do seu direcionamento, com limites de 
taxa de juros e de valores dos imóveis.
O Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, com a finalidade de promover o 
financiamento em geral, segundo condições compatíveis com a formação de fundos 
respectivos, tem como princípio básico a livre negociação entre as partes, oferecendo 
produtos com as características que refletem as condições praticadas no mercado.
Partindo desses princípios, relacionamos no quadro a seguir as principais regras de 
enquadramento das operações para pessoas físicas.
SFH SFI
Destinação dos 
financiamentos
Aquisição e construção. Financiamentos 
imobiliários de modo 
geral. 
Financiador Agente integrante do SFH. Agente integrante do 
SFI. 
Tipo dos 
imóveis
Residencial. Sem restrição. 
Valor máximo 
do imóvel
• R$ 1,5 milhões para imóveis 
novos.
Sem restrição. 
SFH SFI
Valor do 
financiamento 
máximo
Até 90% do valor de avaliação 
pelos sistemas SAC e SACRE e até 
80% para outros sistemas de 
amortização(Ex.: Tabela Price e 
Tabela Sacre). 
• Até 90% do valor de 
avaliação pelos 
sistemas SAC e 
SACRE e até 80% 
para outros sistemas 
de amortização (Ex.: 
Tabela Price e Tabela 
Sacre).
• No caso de home 
equity (empréstimo 
com garantia de 
imóveis): até 60% 
(Res.CMN 
4.676/2018);
Taxa de Juros Custo efetivo máximo de 12% 
a.a., efetivo (Res. 4.676/2018 – 
Art. 13). 
Sem limitação. 
Sistema de 
Amortização
A escolha é do pretendente: será 
oferecida a Tabela SAC e outro 
sistema para escolha (Ex.: Tabela 
Price e Tabela Sacre). 
Sem restrição. 
Indexador A atualização do saldo devedor, 
caso prevista em contrato, pela 
remuneração básica aplicável aos 
depósitos de poupança ou ainda 
por índice de preços. 
A atualização do saldo 
devedor, caso prevista 
em contrato, pela 
remuneração básica 
aplicável aos depósitos 
de poupança ou ainda 
por índice de preços. 
Utilização do 
FGTS
• para pagamento de parte do 
preço do imóvel na aquisição 
de imóvel urbano;
• na amortização/liquidação do 
saldo devedor;
• pagamento de parte das 
prestações.
Para pagamento de 
parte do preço do 
imóvel na aquisição de 
imóveis residenciais, 
desde que o 
financiamento seja 
passível de 
enquadramento no 
SFH. 
Quanto ao Indexador, destacamos que é possível a contratação de financiamento sem a 
cláusula de atualização monetária, caso em que, ao valor máximo da taxa efetiva de 
juros poderá ser acrescido, no máximo, o percentual referente à remuneração básica 
aplicável aos depósitos de poupança, anualizado conforme metodologia estabelecida 
pelo Conselho Monetário Nacional [cf. Lei nº 8.177/1991, Art. 18-A, § único, ou ainda por 
índice de preços, conforme Resoluções CMN 4.676/2018 e CMN 4.739/2019.
Quanto à utilização do FGTS, nos casos de uso para os fins de amortização ou liquidação 
do saldo devedor do financiamento ou para os fins de pagamento de parte do valor das 
prestações, conforme o MMP, é admitida a utilização do FGTS somente quando 
concedido no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação – SFH.
Nas situações em que o agente financeiro, observada a legislação do CMN e por sua 
liberalidade, promova o enquadramento do financiamento com vistas ao atendimento 
da exigibilidade do Sistema Financeiro da Habitação para contratações da mesma 
espécie, é possível o uso do FGTS, desde que o financiamento e o imóvel atendam às 
condições do SFH na data do novo enquadramento do financiamento, dentre elas a 
observância aos limites máximos de valor do imóvel e de financiamento, atestados por 
meio de nova avaliação do imóvel, e que nessa mesma data o trabalhador atenda aos 
requisitos para utilização.
Enquadramento da Operação
Percentual Máximo a ser Financiado 
(LTV); Prazo; Taxa de Juros; Vencimento 
da 1ª Prestação; Taxas e Tarifas
Quanto às condições operacionais dos financiamentos imobiliários realizados no SFH e 
no SFI, existem, nos financiamentos concedidos no SFH, em decorrência de sua 
finalidade, exigências impostas por normativos, referentes:
ao percentual máximo financiável do valor de avaliação do imóvel;
à limitação de taxa de juros;
às regras para cobrança de taxas e tarifas. No SFI as limitações se restringem às 
tarifas que as instituições podem cobrar.
No quadro a seguir, as principais limitações:
SFH SFI
Percentual 
máximo do 
valor de 
avaliação 
(LTV)
Até 90% do valor de avaliação 
na Tabela SAC e até 80% para 
outros sistemas de 
amortização (Ex.: Tabela Price 
e Tabela Sacre). 
• No caso de home equity
(empréstimo): até 60% 
(Res.CMN 4.676/2018);
• Demais: sem restrição.
Prazo 
máximo
As instituições financeiras utilizam até 35 anos, desde que a 
soma do prazo mais a idade do financiado mais velho não 
supere 80 anos e seis meses. Entretanto, se a garantia for de 
hipoteca, o prazo máximo será de 30 anos, prazo máximo dessa 
garantia. 
Custo Efetivo 
Total – CET
Observar a Resolução CMN nº 3.517, de 6/12/07, que dispõe 
sobre a informação e a divulgação do custo efetivo total 
correspondente a todos os encargos e as despesas de 
operações de crédito, contratadas ou ofertadas a pessoas físicas. 
SFH SFI
Custo Efetivo 
Máximo
12% a.a. Sem restrição específica. 
Vencimento 
da 1ª 
prestação
Não existe restrição especifica, podendo a instituição financeira 
conceder prazo de carência (meses ou dias) para o primeiro 
vencimento. Usualmente a 1ª prestação vence 30 dias após a 
assinatura do contrato. Pode ocorrer de a 1ª prestação vencer 
em prazo superior a um mês e, nesses casos, além da cobrança 
de atualização monetária mais os juros no período, a instituição 
credora exigirá o pagamento de um prêmio de seguro para cada 
mês anterior ao vencimento da 1ª prestação. 
Taxas e 
Tarifas
Desde que estejam 
explicitadas e limitadas às 
previstas nas leis ou normas, 
como, por exemplo, tarifa 
para avaliação, reavaliação e 
substituição de bens 
recebidos em garantia.
As operações no âmbito do 
SFH podem incluir as 
seguintes tarifas:
• Tarifa mensal de 
administração do contrato 
R$ 25,00 (Res. nº 
4676/2018 artigo 14 inciso 
II);
• Tarifa para análise de 
proposta de seguro 
individual limitada a 
R$100,00 (Res. nº 
3811/2009 e Res. nº 
4.676/2018);
Desde que estejam 
explicitadas e limitadas às 
previstas nas leis ou normas, 
como, por exemplo, tarifa 
para avaliação, reavaliação e 
substituição de bens 
recebidos em garantia. 
a cobrança de tarifas pelas instituições financeiras está regulada pela 
Resolução CMN nº 3.919, de 25/11/2010;
é proibido cobrar tarifa na liquidação antecipada de 
financiamentos (Res. CMN nº 3.516/2007);
Nos casos de utilização do FGTS para pagamento do preço total do 
imóvel, ou seja, sem financiamento associado, os agentes 
financeiros, pela prestação de serviço referente à intermediação das 
operações de movimentação da conta vinculada do FGTS para 
aquisição de imóvel residencial, concluído ou em construção, devem 
observar os seguintes limites máximos de tarifa:
até 0,16% do valor máximo de avaliação de imóvel 
estabelecido pelo CMN no âmbito do SFH, nos casos em que 
a) o valor venal aferido para fins de cálculo do IPTU ou o 
valor da compra e venda do imóvel, o que for maior, 
corresponda até o valor máximo de imóvel para 
financiamento concedido com recursos do FGTS para 
habitação popular; b) o imóvel for isento de pagamento de 
IPTU, e o valor da compra e venda do imóvel corresponda 
até o valor máximo de imóvel para financiamento concedido 
com recursos do FGTS para habitação popular;
até 0,32% do valor máximo de avaliação de imóvel 
estabelecido pelo CMN no âmbito do SFH para os demais 
imóveis ou nos casos em que não houver comprovação do 
valor venal do imóvel atribuído pela municipalidade.
Plano de Reajuste da Prestação 
e Saldo
O Brasil, desde 1964, introduziu na economia o critério de atualização monetária dos 
produtos ativos e passivos negociados e transacionados no mercado financeiro. Com o 
objetivo de recuperar as perdas provenientes do processo inflacionário, a correção 
monetária aplicada nas cadernetas de poupança e nos financiamentos habitacionais 
concedidos no SFH foi um dos grandes avanços ocorridos no modelo que viabilizou o 
sistema.
No processo de desindexação da economia brasileira, através da Lei nº 8177 de 1/3/91, 
foi criada a Taxa Referencial – TR, calculada e divulgada pelo Banco Central, com base na 
taxa média dos Certificado de Depósito Bancário – CDBs praticada pelos bancos com 
maior volume de negócios, que passou a atualizar os saldos das contas de poupança e, 
por consequência, os saldos dos financiamentos imobiliários concedidos no SFH.
Com o objetivo de evitar descasamento entre o funding e a aplicação, a periodicidade de 
atualização das contas de poupança é a mesma da atualização dos saldos dos 
financiamentos. Assim, a mesma lei que criou a TR determinou que todas as operações 
concedidas no SFH fossem obrigatoriamente atualizadas pela remuneração básica 
aplicável aos depósitos de poupança com data de aniversário no dia de assinatura dos 
respectivos contratos,vedada a utilização de outros indexadores. No entanto, desde 
2018, também é permitida a correção por índices de preço, sendo o IPCA o mais usado.
No SFI, quando a escolha do cliente for taxa pós-fixada, pode ser utilizado qualquer 
indexador, como índices de preço: Índice Geral de Preços de Mercado – IGP-M, Índice 
Nacional de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA, Índice Nacional da Construção Civil – 
INCC, entre outros, desde que tenha sido negociado entre as partes. O que deve ser 
observado é a periodicidade utilizada, que deve ser aplicada à atualização, ou seja, a 
periodicidade de atualização dos saldos dos financiamentos tem que ser a mesma 
utilizada na fonte de recursos que serviu de funding da operação.
A utilização de indexador em operações de financiamento/empréstimo deverá cumprir 
a seguinte regra básica: antes de efetuar o cálculo de juros, o saldo deverá ser 
atualizado pelo indexador do contrato. Quando o período de atualização efetuada for 
inferior ao período correspondente ao do indexador, por exemplo, mensal, deverá ser 
utilizado o critério pro rata temporis. No caso de parcelas fixas, não há o que se 
acrescentar com relação a indexador.
Ainda quanto ao indexador, como já destacado anteriormente, é possível a contratação 
de financiamento sem a cláusula de atualização monetária.
Há grande preocupação na geração de resíduos de saldo ao fim do prazo 
contratado, impondo-se, assim, que saldo devedor e prestações devem 
ser atualizados pelo mesmo indexador e na mesma periodicidade.
Nesse sentido, a Lei nº 9.514/97 aponta para a necessidade de "reposição integral do 
valor emprestado". Na mesma linha, a Lei nº 4.380/64 [Art. 15-B, § 1º], com a redação 
dada pela Lei nº 11.977/2009, ao tratar dos sistemas de amortização, informa que "o 
valor presente do fluxo futuro das prestações, compostas de amortização do principal e 
juros, geradas pelas operações de empréstimo ou financiamento realizadas por 
instituições integrantes do Sistema Financeiro da Habitação que prevejam pagamentos 
por meio de prestações periódicas, deve ser calculado com a utilização da taxa de juros 
pactuada no contrato, não podendo resultar em valor diferente ao do empréstimo ou 
do financiamento concedido".
Exceção a esse princípio diz respeito ao Sistema de Amortização Crescente – Sacre, no 
qual há descasamento da periodicidade do reajustamento, sendo mensal para o saldo 
devedor e anual para as prestações mensais. 
Como medida prudencial, em linha aqui tratada, para as operações realizadas no 
âmbito do SFH, é imposta pelo CMN "seus contratos podem ter cláusula de atualização 
do saldo devedor por índice de preços, de conhecimento público e regularmente 
calculado, ou pela remuneração básica aplicável aos depósitos de poupança." 
(Resolução nº 4.676/2018 art. 5º paragrafo 1º).
Sistemas de Amortização
Sistema de amortização de um financiamento é a forma como a dívida será paga ao 
longo do prazo contratado por meio de uma prestação composta por uma parcela de 
juros, calculados sobre o valor do saldo devedor, e outra parte de amortização, que será 
deduzida desse saldo. Os modelos de sistema de amortização deverão ser 
desenvolvidos por meio de fórmulas matemáticas, de tal forma que não produza saldo 
residual ao fim do prazo da operação.
Dispõe a Lei nº 4.380/64, com a redação dada pela Lei nº 11.977/2009:
Art. 15-B. Nas operações de empréstimo ou financiamento realizadas por 
instituições integrantes do Sistema Financeiro da Habitação que prevejam 
pagamentos por meio de prestações periódicas, os sistemas de 
amortização do saldo devedor poderão ser livremente pactuados entre as 
partes.
§ 3º. Nas operações de empréstimo ou financiamento de que dispõe o 
caput é obrigatório o oferecimento ao mutuário do Sistema de 
Amortização Constante - SAC e de, no mínimo, outro sistema de 
amortização que atenda o disposto nos §§ 1º e 2º, entre eles o Sistema de 
Amortização Crescente - Sacre e o Sistema Francês de Amortização (Tabela 
Price).
Outros sistemas de amortização existem, como o Sistema Alemão de Amortização, o 
Sistema de Amortização Misto – SAM, o Sistema Misto de Amortização dos Prestações 
Reais Crescentes – SIMC etc.
Mas instituições financeiras costumam oferecer apenas o Sistema de Amortização 
Constante – SAC e o Sistema Francês de Amortização, popularmente conhecido como 
Tabela Price – TP.
O Sistema de Amortização Crescente – Sacre, apesar de contar com muitas operações 
ainda ativas no mercado em diversos agentes financeiros, principalmente na Caixa 
Econômica Federal em suas operações de financiamento, não vem sendo utilizado.
O Sistema de Amortização Constante – SAC é um sistema em que o saldo devedor é 
pago através de amortizações iguais e a parcela (cota) de juros calculados sobre o saldo 
devedor em aberto. Desta forma, o valor das prestações é decrescente, já que os juros 
diminuem decorrentes da redução do saldo devedor após o pagamento de cada 
prestação. O valor da amortização é calculado dividindo-se o valor do principal 
financiado pelo número de períodos de pagamento.
A principal característica do SAC é que ele amortiza um percentual fixo do saldo devedor 
desde o início do financiamento, fazendo com que a parcela de amortização da dívida 
seja constante (sem levar em consideração o indexador quando se tratar de operação 
pós-fixada), e o saldo devedor caia mais rapidamente quando comparado com a Tabela 
Price, tornando prestação decrescente e amortização constante.
A prestação mensal no SAC é obtida pela aplicação da seguinte fórmula:
P = VF .
1
n
+ i
A prestação mensal, conforme apontado anteriormente, é reduzida a cada 
período por um fator conhecido como RDM – Razão de Decréscimo 
Mensal, assim calculado:
RDM = 
VF
n
 . i
Em ambos os casos, VF = Valor Futuro, n = prazo do financiamento e i = 
taxa de juros.
A Tabela Price é um método usado para pagamento de empréstimo, e tem como 
principal característica a apresentação de prestações iguais, sem considerar o indexador 
nos casos de operações pós-fixadas.
Nesse sistema, como as prestações são iguais e a cota de amortização é calculada pela 
diferença entre esta prestação e o valor dos juros apurados sobre o saldo devedor em 
aberto, o valor que é amortizado vai aumentando com o passar do tempo, e a parte da 
parcela correspondente aos juros vai caindo ao longo do prazo, consequência da 
redução do saldo devedor, desde que não seja considerada a aplicação de indexador.
A prestação mensal na Tabela Price é obtida pela aplicação da seguinte 
fórmula:
Pmt = VF . 
(1 + i) . i
(1 + i) - 1
Em que VF = Valor Futuro, n = prazo do financiamento e i = taxa de juros.
O sistema Sacre foi desenvolvido com o objetivo de permitir uma maior amortização do 
valor emprestado, reduzindo a parcela de juros sobre o saldo devedor.
Nesse sistema, a prestação mensal inicial é calculada pela fórmula do SAC. Porém no 
desdobramento mensal não ocorre a RDM, ou seja, as prestações se mantêm no 
mesmo nível, sendo recalculadas a cada período de 12 meses para recompor o 
equilíbrio entre as prestações e o saldo devedor.
O valor que corresponde à RDM, que se eleva a cada mês passa a constituir em valor 
adicional de amortização mensal, provocando uma amortização crescente no saldo 
devedor e, como há o recálculo anual (sobre um saldo super amortizado), no decorrer 
do financiamento, seus valores tendem a decrescer sensivelmente.
A criação desse sistema, contudo, levou em consideração financiamentos com previsão 
de atualização monetária: no Sacre, como já apontado, há o descasamento entre a 
periodicidade de reajustamento do saldo devedor (que ocorre mensalmente) e da 
prestação mensal (recalculada a cada 12 meses, e, portanto, indiretamente atualizada a 
cada 12 meses), devolvendo assim o equilíbrio ao sistema e atenuando a forte redução 
da prestação e do saldo devedor no decorrer do financiamento, caso não houvesse a 
aplicação do indexador definido contratualmente.
n
n
CET e CESH
Custo Efetivo Total – CET
OCusto Efetivo Total – CET corresponde ao custo total de todos os encargos e despesas 
incidentes nas operações de financiamento imobiliário ou de empréstimo, oferecidos às 
pessoas físicas. O CET deve ser expresso na forma de taxa percentual anual, incluindo 
todos os encargos e as despesas das operações, devendo considerar:
liberações e pagamentos efetuados;
taxa de juros;
tarifas bancárias de avaliação da garantia;
serviços de terceiros como comissões;
tributos como IOF;
seguros;
outras despesas cobradas do cliente, relacionadas à operação de 
financiamento.
Essa é a taxa que deve ser utilizada para o cliente comparar o custo total do 
financiamento oferecido pelos bancos para a tomada de decisão na qual, entre os 
bancos pesquisados, oferece menor taxa. O CET revela o custo efetivo que realmente 
interessa ao tomador do financiamento, pois é calculado a partir do montante que ele 
efetivamente pagará nas prestações mensais.
O CET é regulado pelo CMN através da Resolução nº 3.517, de 6/12/07.
Custo Efetivo do Seguro Habitacional – 
CESH
O CESH representa o custo total dos seguros contratados, e é calculado considerando os 
fluxos de pagamentos dos prêmios previstos, referentes às coberturas de Morte e 
Invalidez Permanente – MIP dos proponentes/financiados que participam de renda na 
operação e de Danos Físicos ao Imóvel – DFI. A função básica é permitir a comparação 
entre as propostas de seguros de seguradoras distintas oferecidas pelas instituições nos 
financiamentos imobiliários.
Para o cálculo do CESH, não são considerados os valores de prêmios referentes a outras 
coberturas que não sejam obrigatórias, devendo tais valores, caso existam, ser 
apresentados de forma separada ao interessado.
O Custo Efetivo do Seguro Habitacional deverá ser calculado, a qualquer tempo, pelas 
seguradoras, a pedido do cliente, em valor percentual relativo ao saldo devedor do 
financiamento do imóvel.
O CESH é regulado pelo Resolução CNSP nº 205/2009, pela Circular SUSEP nº400/2010 e 
pela Resolução CMN nº 3.811/2007, Art. 3º.
Formalização
A formalização efetiva da garantia se dá com o registro do contrato no cartório de 
registro de imóveis. No entanto, como mencionado anteriormente, o processo inicia-se 
com captação da operação e prossegue com a análise de crédito e seguros do 
pretendente, a avaliação do imóvel, a avaliação jurídica da documentação e a emissão 
do contrato para a assinatura das partes.
Instrumentos Contratuais
As operações de financiamentos imobiliários são formalizadas por meio:
de escritura pública, nos termos do Código Civil;
de instrumento particular de compra e venda com força de escrituras públicas 
nos termos da Lei nº 4.380 de 21/8/64 para o SFH;
da Lei nº 9.514 de 20/11/97 para o SFI.
Deverão ser contemplados, nas operações de aquisição, os seguintes negócios:
a compra e venda do imóvel; 
a instituição da garantia;
os seguros contemplados;
as condições do financiamento e da aquisição;
a utilização de recursos do FGTS se for o caso;
outras disposições inerentes ao financiamento.
Nas operações de mútuo com garantia de imóveis, as operações são formalizadas 
através de contrato de mútuo ou emissão de Cédula de Crédito Bancário – CCB, em que 
deverão ser contempladas as condições do empréstimo, bem como a instituição da 
garantia e os seguros cobrados na operação. Quando utilizada a CCB para formalização, 
a garantia poderá constar na própria CCB ou em instrumento à parte.
Registro
Após a assinatura, o contrato de financiamento deve ser registrado no cartório de 
registro de imóveis competente, precisando antes ser recolhido, junto à prefeitura da 
localidade do imóvel, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI e, se o imóvel for 
foreiro, a taxa de laudêmio ao senhorio. O cartório efetuará o lançamento na matrícula 
do imóvel o registro da compra e venda e da garantia (alienação fiduciária ou hipoteca) 
a favor da instituição financeira credora.
Após os lançamentos na matrícula do imóvel dos registros da compra e venda da 
garantia, o cartório de registro de imóveis fornecerá uma via do contrato devidamente 
registrado e uma cópia da respectiva matrícula constando os atos praticados para 
serem entregues ao banco credor.
Liberação do Valor Financiado
Após devolver ao banco o contrato assinado e devidamente registrado, juntamente com 
a cópia matrícula do imóvel atualizada, a instituição financeira, depois da constatação da 
regularidade dos registros efetuados, providenciará a liberação dos recursos na conta 
do vendedor constante no contrato de financiamento e, se for o caso, juntamente com o 
valor dos recursos do FGTS, utilizado como parte do pagamento do preço da compra e 
venda.
Nas operações realizadas no SFH, os recursos provenientes do financiamento deverão 
ser liberados aos vendedores, devidamente corrigidos pelo mesmo índice utilizados 
para a atualização dos saldos das contas de poupança, acrescido de juros de 0,5% a.m., 
levando em consideração o período compreendido entre a data da assinatura do 
contrato e a data do efetivo pagamento aos vendedores.
Quando for utilizado outro indexador, a atualização deverá seguir o mesmo critério 
citado antes, tendo como base o índice previsto contratualmente e o prazo entre a data 
do contrato e do efetivo pagamento. Quando a operação for pré-fixada, deverá ser 
utilizada a mesma taxa de juros do contrato para remuneração do valor a ser liberado.
No caso de utilização dos recursos do FGTS para pagamento de parte do valor de 
compra e venda independente da natureza da operação, se realizada no SFH ou no SFI, 
os valores correspondentes ao fundo deverão ser creditados na conta dos vendedores 
remunerados pelo mesmo critério anteriormente citado, levando em consideração o 
período compreendido entre a data do repasse do FGTS para a instituição financeira e a 
data do efetivo pagamento aos vendedores.
Aquisição
Análise do Proponente
Na aquisição, o financiamento concedido pelas instituições integrantes do SFH e do SFI é 
destinado ao pagamento de parte do preço de compra e venda do imóvel.
A diferença do preço deve ser paga:
com recursos próprios do cliente;
com a utilização dos recursos do FGTS para as operações realizadas no âmbito 
do SFH (desde que respeitadas as regras para uso do saldo do fundo, conforme 
será detalhado mais à frente).
O valor do financiamento, acrescido dos recursos do FGTS (quando for o caso), será 
liberado diretamente ao vendedor do imóvel após o registro do contrato de 
financiamento no cartório de registro de imóveis competente.
O pretendente à aquisição de um imóvel, após ter decidido fazer um financiamento 
imobiliário para complementar o pagamento do preço total de compra, poderá realizar 
uma simulação das condições da operação nos sites ou na rede de captação das 
instituições financeiras que oferecem esse produto.
Encontrada a melhor opção de financiamento, para iniciar o processo, o pretendente 
deverá preencher uma Proposta de Financiamento (ou formulário equivalente) que, 
geralmente, contém informações detalhadas sobre os compradores (especialmente a 
fonte de renda), os vendedores, o imóvel que está sendo adquirido e as condições da 
operação, como: valor do financiamento pretendido, prazo para pagamento, valor 
estimado do imóvel e outros. Esta proposta, além de apresentar os elementos da 
operação a ser contratada, serve de base para a análise de crédito do proponente.
O financiamento para aquisição sempre decorre de um negócio de 
compra e venda, estando presentes nesta transação imobiliária:
o comprador, que pretende adquirir o imóvel e será o tomador dos 
recursos do financiamento;
o vendedor, atual proprietário do imóvel que será alienado;
o imóvel, objeto que será adquirido na transação e, em regra, 
oferecido como garantia da obrigação a ser contraída;
a instituição financeira, que aportará os recursos para 
complementar os do comprador, mediante a concessão de 
financiamento para a realização do negócio;
o intervenientequitante que participará na transação nos casos 
em que for credor do vendedor, e que, recebendo seu crédito, 
liberará o ônus que pesa sobre o imóvel para que novo ônus seja 
constituído em favor da Instituição Financeira que firmará o contrato 
de mútuo com o comprador.
Análise de Crédito
A análise de crédito é uma das principais etapas na formalização das operações de 
crédito imobiliário e tem como objetivos:
fazer uma avaliação retrospectiva do proponente, principalmente relacionada à 
experiência em créditos concedidos anteriormente em seu nome;
verificar a situação econômico-financeira atual do proponente e a expectativa 
para os próximos anos.
Cada instituição tem uma política de crédito específica, definindo regras e parâmetros 
que devem ser utilizados na análise do crédito dos clientes, objetivando uma tomada de 
decisão sobre a aprovação ou a recusa da proposta de financiamento. Nesta etapa, a 
instituição busca avaliar o risco de o tomador do crédito se tornar inadimplente ao 
longo do prazo da operação, inviabilizando o retorno do valor financiado.
Tradicionalmente as instituições financeiras utilizam metodologia própria para análise 
de crédito e geralmente se apoiam em aspectos gerais da operação, avaliando o que se 
convencionou chamar de 5 Cs do Crédito:
caráter – intenção do cliente de pagar seus compromissos. É apurado por 
experiências anteriores no mercado;
capacidade – potencial do cliente para pagar os compromissos. É avaliado 
mediante comprovação de renda;
capital – situação econômica e patrimonial do cliente. É aferido por 
patrimônio, investimentos, tempo de serviço e/ou profissão do proponente;
colateral – garantia oferecida: imóvel e LTV (percentual máximo a ser 
financiado) da operação;
condições – avaliação do ambiente econômico geral e do mercado em que 
está inserido o cliente.
Para avaliação do histórico de crédito do proponente, as instituições financeiras 
efetuam pesquisa nos sistemas disponibilizados por empresas especializadas que 
oferecem informações sobre a situação de pagamentos dos financiamentos e 
empréstimos concedidos no mercado financeiro ou no comércio.
Entre essas empresas, podemos citar:
Serasa Experian (Credit Bureau);
Boa Vista Serviços (Serviço Central de Proteção ao Crédito – SCPC);
SPC Brasil (Serviço de Proteção ao Crédito – SPC).
Também são realizadas consultas nos seguintes locais:
Sistema de Informações de Crédito do Banco Central (SCR);
Cadastro de Emitentes de Cheques sem Fundos (CCF).
Sendo constatado algum restritivo nas consultas efetuadas (prestações de empréstimos 
e/ou financiamentos pendentes, protestos de títulos, cheques sem fundos, dívidas em 
execução, entre outros), o crédito tem grande possibilidade de ser negado. Com estas 
consultas, avalia-se a idoneidade do proponente.
Após conhecer o histórico de crédito, deve-se verificar se o pretendente ao 
financiamento apresenta capacidade de pagamento da prestação mensal referente ao 
financiamento solicitado. Para essa avaliação, é importante saber quanto da renda 
mensal informada será comprometida com o pagamento das prestações.
A relação entre o valor da primeira prestação e a renda do proponente é denominada 
de comprometimento de renda, que deve ser observado na análise do crédito. Podem 
ser utilizados dois critérios de apuração de renda mensal:
renda líquida, que corresponde à renda bruta com os descontos mensais 
deduzidos. É o valor de uso mais frequente.
renda bruta, que corresponde à renda sem nenhum desconto.
O percentual de comprometimento máximo de renda praticado no mercado varia entre 
as instituições financeiras. No entanto, gira em torno de 30% da renda líquida.
Além da verificação do comprometimento de renda, é preciso confirmar se a renda 
declarada pelo proponente na Proposta de Financiamento corresponde à efetivamente 
recebida. Para essa constatação, são solicitados documentos que comprovem a renda 
declarada em função da natureza da atividade remunerada do proponente. 
Normalmente, são solicitados os seguintes documentos:
assalariado ou similar: holerites e/ou declaração da empresa;
aposentado ou pensionista: comprovante de aposentadoria emitido pelo INSS 
e documento emitido pela entidade pagadora, quando se tratar de pensão de 
fundos;
renda proveniente de aluguel: contratos de locação e comprovação da 
propriedade do imóvel;
profissional liberal, empresário, autônomo e outros sem vínculo de 
emprego: Declaração de Ajuste Anual de Imposto de Renda e/ou documento 
relacionado à atividade.
Algumas instituições dispensam esta comprovação para o cliente que tenha 
informações atualizadas no cadastro (desde que o documento tenha sido apresentado 
na atualização do cadastro). Outros documentos podem ser solicitados caso o analista 
não esteja satisfeito com o que foi apresentado. Com essas análises, é verificada a 
situação econômico-financeira atual do proponente.
Além da comprovação da fonte de renda, também é analisada a capacidade de 
manutenção do recebimento ou da geração de renda mensal para os próximos anos, 
exclusive a situação do desemprego do assalariado. Por exemplo: pode ser motivo de 
não aprovação do crédito a comprovação de renda de emprego ou atividades 
temporárias sem que sejam apresentadas outras fontes de geração de renda.
Quando a renda do proponente principal não for suficiente para arcar com o 
pagamento da prestação referente ao valor do financiamento pretendido, excedendo o 
comprometimento máximo estipulado na política de crédito, é possível incluir a renda 
de outras pessoas.
Algumas instituições permitem a composição de renda com pessoas sem nenhum 
vínculo familiar como parentes distantes ou amigos. Por outro lado, existem instituições 
que só admitem a composição de renda com pessoas do mesmo grupo ou arranjo 
familiar, como união estável entre pessoas do mesmo sexo.
Assim, cada instituição define o critério de inclusão de participantes em função do que 
entende por risco de dissolução do vínculo existente entre os participantes.
De acordo com o art. 11 da Resolução nº 4.676/2018 do Banco Central, a concessão de 
financiamento imobiliário pelas instituições financeiras e pelas demais instituições 
autorizadas pelo BC a funcionar deve ser precedida de avaliação do nível de risco da 
operação, feita pela instituição concedente e efetuada com base em critérios 
consistentes, adequados e verificáveis. Essa avaliação está amparada por informações 
internas e externas, contemplando, inclusive, os seguintes procedimentos:
Com relação à suficiência das garantias:
a apuração da cota de financiamento deve ser precedida por 
avaliação da exposição de risco de crédito do pretendente em 
outros empréstimos ou financiamentos por ele contratados no 
Sistema Financeiro Nacional;
a avaliação do imóvel deve ser efetuada por profissional que não 
possua qualquer vínculo com a área de crédito da instituição 
concedente ou com outras áreas que possam implicar conflito de 
interesses ou representar deficiência na segregação de funções.
Com relação à capacidade de pagamento do pretendente ao crédito:
a avaliação deve considerar o comprometimento da renda com 
outras obrigações financeiras previamente assumidas pelo 
pretendente ao crédito, bem como as despesas necessárias a suprir 
o seu mínimo existencial; e
a apuração do comprometimento da renda deve ser efetuada com 
base no maior encargo mensal admitido contratualmente.
A Resolução nº 4.676/2018 determina ainda que:
Os procedimentos relativos ao estabelecimento da cota de financiamento e à 
avaliação do comprometimento de renda devem considerar as informações 
existentes na própria instituição concedente do crédito, no Sistema de 
Informações de Crédito (SCR), em sistemas de registro e em bancos de dados 
com informações de adimplemento.
As informações utilizadas na avaliação e concessão do crédito devem 
permanecer à disposição do Banco Central do Brasil durante a vigência da 
operação, preferencialmente em formato eletrônico. 
A análiseda capacidade de pagamento deve estar amparada por documentos 
que demonstrem ou permitam estimar as despesas e os rendimentos 
declarados, compreendendo período de tempo que possibilite a identificação 
de eventos não recorrentes ou extraordinários. 
Análise de Seguro
Como relatamos antes, a análise de crédito de uma operação de financiamento 
imobiliário tem como objetivo avaliar e mitigar os riscos relacionados à possibilidade de 
o proponente não pagar a dívida assumida.
No entanto, os riscos de natureza pessoal do tomador do crédito e de danos materiais 
vinculados ao imóvel dado como garantia, que poderão acarretar o não pagamento da 
dívida, não podem ser mitigados, a não ser através da contratação de seguros que 
estipulem as coberturas em caso de morte ou invalidez do devedor (mutuário) e de 
danos físicos ao imóvel.
De outra forma, a não contratação destes seguros criaria para a instituição financeira 
uma enorme dificuldade para reaver o valor emprestado, impondo riscos não inerentes 
às suas atividades.
Para o financiado (proponente), a não cobertura destes riscos impõe custos aos 
familiares/herdeiros no caso da falta por morte ou invalidez permanente e custos 
adicionais em caso de danos causados ao imóvel, podendo motivar o seu 
inadimplemento.
Esses são alguns dos motivos que justificam a obrigatoriedade da contratação de 
seguros com coberturas de Morte e Invalidez Permanente – MIP (pessoas físicas) e de 
Danos Físicos ao Imóvel – DFI (pessoas físicas e jurídicas) pelas instituições integrantes 
do Sistema Financeiro da Habitação – SFH na concessão de financiamentos 
habitacionais, conforme determina o artigo 79 da Lei nº 11.977 de 7/7/09, alterada pela 
Lei nº 12.424 de 16/6/11.
Da mesma forma, a Lei nº 9.514 de 20/11/97 estipula, como condição essencial, a 
contratação de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente nos 
financiamentos imobiliários concedidos no Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI.
Assim sendo, os contratos de financiamento imobiliário para aquisição de imóveis 
habitacionais ou comerciais concedidos à pessoa física preveem a contratação destes 
dois seguros, comparecendo a instituição credora como favorecida e estipulante. 
No caso de ocorrência de sinistro de morte ou invalidez permanente do mutuário, os 
recursos são destinados ao pagamento da dívida do segurado/financiado e, havendo 
sinistro no imóvel, os recursos serão utilizados para reparar os danos causados ao 
imóvel.
Existindo mais de um participante de renda na operação, a indenização referente à 
ocorrência de sinistro de morte ou invalidez permanente será na mesma proporção da 
composição de renda que deverá constar no contrato de financiamento. 
O percentual de composição de renda de cada participante é calculado dividindo o valor 
da renda do participante pelo valor total da renda apurada. Por exemplo, na 
composição de renda entre casados, o marido comprova renda de R$ 3.000 e sua 
esposa comprova R$ 2.000, somando uma renda total de R$ 5.000. A composição de 
renda será: marido participa com 60% (R$ 3.000/R$ 5.000) e sua esposa com 40% (R$ 
2.000/R$ 5.000).
Ainda com base nesse exemplo, caso ocorra um sinistro coberto pelo seguro MIP com o 
marido, a seguradora quitará apenas 60% do saldo devedor no momento da ocorrência 
de tal sinistro; caso o sinistro envolvesse a esposa, o percentual do saldo devedor que 
seria quitado pela seguradora seria de apenas 40%. 
Igualmente à análise de crédito, a aceitação de cobertura dos seguros de MIP e DFI pela 
seguradora é de fundamental importância para o prosseguimento do processo de 
formalização da operação de financiamento imobiliário. Na contratação desses seguros, 
o proponente tem livre escolha entre duas opções de seguradoras que devem ser 
oferecidas pela instituição financeira, ou ainda, optar pela contratação de uma apólice 
individual.
No caso de preferir a contratação de apólice individual, deverá submeter para análise e 
aprovação da instituição. A opção pela seguradora é feita na proposta de financiamento 
ou outro documento que comprove a escolha da seguradora pelo pretendente ao 
financiamento.
Escolhida a seguradora, o pretendente ao financiamento deverá, se assim exigir a 
seguradora, preencher a Proposta de Seguro e a Declaração Pessoal de Saúde – DPS nas 
quais constam informações sobre seu estado de saúde e suas atividades. Com base nas 
informações prestadas, inclusive as que constam na proposta de financiamento, é 
realizada a análise da proposta de seguro, observando a idade-limite do proponente, a 
atividade que desempenha, o estado de saúde dele e o preenchimento das informações 
prestadas na proposta e DPS.
Assim, na análise do seguro de Morte e Invalidez Permanente – MIP, deve ser verificado, 
principalmente, se:
a soma da idade do proponente (segurado) com o prazo do financiamento
está dentro do limite estipulado pela apólice, que é de 80 anos e 6 meses;
a atividade do proponente está na lista das excluídas pela apólice; em caso 
afirmativo o financiamento não será concedido;
existe algum tipo de apontamento de doenças, como: hipertensão arterial, 
diabetes ou doenças graves; em caso afirmativo, o proponente deverá 
apresentar documentos complementares ou laudos médicos para análise 
detalhada da seguradora;
a proposta de seguro e a declaração pessoal de saúde, quando exigidas, 
estão devidamente preenchidas e assinadas por todos que participam da 
composição de renda, devendo, inclusive, ser verificada a existência de rasuras.
Essa análise poderá ser antecipada pela área de formalização da instituição financeira 
ou diretamente pela seguradora. Recebida a Proposta de Seguro e a Declaração Pessoal 
de Saúde, a seguradora, após a conclusão da análise da documentação, poderá solicitar 
documentos complementares para esclarecimentos de algum tipo de situação que 
possa agravar o risco.
Quanto à cobertura de Danos Físicos do Imóvel – DFI, a análise considerará o laudo de 
avaliação do imóvel. Estando o imóvel apto a ser aceito como garantia, também será 
aceito na apólice de seguros e haverá cobertura para os riscos nela previstos.
Análise Jurídica
A análise da documentação de uma operação de financiamento imobiliário tem o 
objetivo de mitigar os riscos jurídicos envolvidos, possibilitando maior segurança na 
constituição da garantia. Essa análise fundamenta-se no que está previsto no Código 
Civil quanto à validade do negócio jurídico que requer:
agente capaz;
objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
forma prescrita ou não defesa em lei.
No que concerne aos proponentes, o contrato pode ser nulo se celebrado por pessoas 
absolutamente incapazes e, anulável, por incapacidade relativa do agente. Dessa forma, 
na análise dos pretendentes ao financiamento, deverá ser observado se:
os proponentes são absolutamente capazes, ou seja, maiores de 18 anos ou 
emancipados;
comprovam o estado civil declarado na ficha proposta através de documentos;
são empregadores ou produtores rurais, devendo ser apresentada a Certidão 
Negativa de Débito – CND do INSS e a Certidão Conjunta da Secretaria da 
Receita Federal – SRF;
estão devidamente representados, quando existir representação por 
procuração.
Documentação Básica
A análise jurídica dos proponentes é efetuada com base na seguinte documentação:
Registro Geral – RG e CPF (algumas instituições dispensam a apresentação 
destes documentos);
comprovação de estado civil (casado – certidão de casamento e escritura de 
pacto antenupcial devidamente registrada se for o caso; separado – certidão de 
casamento com a averbação da separação; viúvo – certidão de casamento com 
averbação da condição de viuvez ou atestado de óbito; solteiro – certidão de 
nascimento ou declaração do estado civil);
no caso de união estável: declaração dos proponentes ou escritura pública 
declaratória de união estável ou certidão de união estável, emitida pelo cartório 
de registro civil, quando a escritura foi levada a registro naquele cartório;Certidão Negativa de Débito – CND do INSS e Certidão Conjunta da SRF, quanto 
for empregador ou produtor rural;
procuração, quando os proponentes compradores forem representados por 
terceiros.
Aquisição
Análise do Imóvel
Avaliação do Imóvel
Não menos importante, a avaliação do imóvel deve ser feita por profissional habilitado e 
que conheça o mercado imobiliário da localização do imóvel que está sendo avaliado, de 
forma a evitar surpresa em uma possível retomada por inadimplemento do mutuário e 
posterior venda em leilão.
Nessas avaliações, para fins de garantia, é utilizado o método comparativo dos preços
de vendas de imóveis pesquisados na região que servem de amostras para elaboração 
do Laudo de Avaliação, com homogeneização dos valores através de fatores de 
ponderação. Assim, o valor obtido com este critério representa o preço médio 
encontrado na região, tendo como base os imóveis que estão em processo de venda ou 
foram vendidos, localizados próximo ao imóvel que está sendo adquirido pelo 
proponente.
Para fazer essa avaliação, é necessário apresentar apenas uma cópia do carnê do IPTU
no qual constam as informações sobre o imóvel e a Certidão da Matrícula do imóvel. 
Esses documentos não devem ser dispensados da apresentação pelo proponente, uma 
vez que se integrarão ao conjunto de outros documentos que serão submetidos à 
análise jurídica.
É de fundamental importância que, para a elaboração do Laudo de 
Avaliação, seja feita uma vistoria ao imóvel para verificação do estado de 
conservação, se tem vícios de construção e condições de habitabilidade ou 
de uso, de acordo com o tipo de imóvel e a destinação.
Caso sejam constatados vícios construtivos ou falta de condições de habitabilidade, 
como falta de rede de energia elétrica, rede de abastecimento de água e esgotamento 
sanitário e, ainda, pavimentação, tornando frágil a garantia, existe grande chance de ser 
negado o financiamento devido às condições apresentadas pelo imóvel.
Como já apontado anteriormente, a avaliação do imóvel deve ser efetuada por 
profissional que não possua qualquer vínculo com a área de crédito da instituição 
concedente ou com outras áreas que possam implicar conflito de interesses ou 
representar deficiência na segregação de funções.
Além do valor de mercado do imóvel e a respectiva condição de habitabilidade (ou de 
uso), a avaliação promovida pelo agente financeiro irá:
indicar a liquidez do ativo em face de sua localização (determinante para a 
aceitação da garantia);
definir o LTV (percentual máximo a ser financiado) e o enquadramento da 
operação (SFH ou Taxa de Mercado);
permitir a verificação da coerência entre o valor do imóvel e o valor da compra 
e venda que, sendo muito discrepantes, poderá o agente financeiro solicitar 
confirmação das partes quanto ao valor da transação;
demonstrar se a área construída do imóvel está compatível com os registros da 
municipalidade (IPTU) e do cartório de registro de imóveis (matrícula), podendo 
ser previamente solicitada a devida regularização;
identificar o tipo de imóvel e a respectiva destinação (rural ou urbano; novo ou 
usado; residencial, comercial, lazer etc.) que poderá afetar as condições de 
contratação da operação e, se for o caso, impedir a utilização do FGTS pelo 
proponente na operação.
Análise Jurídica
A análise da documentação do imóvel tem o objetivo de avaliar possíveis riscos legais 
envolvidos que possam no futuro tornar o contrato nulo ou anulável, como por 
exemplo: a existência de alguma transação realizada anteriormente em desacordo com 
o prescrito em lei; a compra e venda efetuada de forma simulada ou com o objetivo de 
fraudar a lei, entre outros.
Assim, a mitigação desses riscos requer que sejam verificados principalmente:
a legalidade do registro do imóvel no cartório de registro de imóveis 
competente;
se o imóvel está livre e desembaraçado de quaisquer ônus;
a existência de algum impedimento que impossibilite a venda;
a natureza da propriedade (domínio pleno ou domínio útil) entre outras.
Além dessas verificações, também deverão ser observadas as situações relacionadas 
aos impostos e às taxas da União ou municipalidade e ainda, sobre a área construída, é 
preciso analisar:
a existência de dívidas de IPTU, condominiais e de laudêmio/foro quando se 
tratar de imóvel foreiro;
se existe divergência de área entre o que está averbado no cartório de registro 
de imóveis com a que consta na prefeitura e, ainda, com a área que foi 
constatada na avaliação do imóvel, entre outras.
Nos casos de uso do FGTS pelo proponente, a análise irá também verificar se o imóvel 
foi objeto de compra com utilização anterior do FGTS nos últimos três anos, condição 
impeditiva para nova utilização do FGTS na aquisição do mesmo imóvel antes de 
transcorrido aquele prazo.
Documentação Básica
Para análise da situação do imóvel, deverão ser apresentados os seguintes documentos 
básicos:
Certidão da matrícula com negativa de ônus atualizada (validade de 30 dias);
Carnê do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU;
Certidão Negativa de Débitos e Tributos Imobiliários;
Declaração de Inexistência de Débitos Condominiais (imóveis submetidos ao 
regime de condomínio);
Certidão de Autorização de Transferência emitida pela Secretaria de Patrimônio 
da União – SPU, quando se tratar de imóvel foreiro à União ou documento 
correspondente quando se tratar de outro tipo de foro, inclusive o foro privado.
Os cartórios de registro de imóveis dos Estados do Rio de Janeiro, Brasília, Ceará e 
Paraná fazem exigências específicas com relação às certidões que deverão ser 
apresentadas para efetuar o registro do contrato de financiamento.
Aquisição
Análise do Vendedor PF ou PJ
A análise da documentação dos vendedores tem o objetivo de verificar as questões que 
possam trazer riscos futuros, relacionadas à propriedade do imóvel (objeto da 
transação) como:
a legitimidade da propriedade;
as alterações na propriedade decorrentes de separação, morte e/ou doação 
quando se tratar de vendedores pessoas físicas;
a existência de dívida em nome dos vendedores (pessoas físicas ou jurídicas) 
que possa caracterizar fraude a credores, entre outras.
Para elevar a segurança jurídica nas transações imobiliárias, foi editada a Medida 
Provisória nº 656 de 7/10/14, convertida na Lei nº 13.097 de 19/1/15, que instituiu o 
chamado regime de concentração dos atos na matrícula imobiliária, com vigência plena 
a partir de 20/2/17, nos seguintes termos:
Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou 
modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes com relação a atos 
jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas 
ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:
registro de citação de ações reais ou pessoais 
reipersecutórias;
averbação, por solicitação do interessado, de constrição 
judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de 
cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos 
previstos do art. 615-A da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 
1973 - Código de Processo Civil; [*]
averbação de restrição administrativa ou convencional ao 
gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de 
outros ônus quando previstos em lei;
averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro 
tipo de ação cujos resultados ou cuja responsabilidade 
patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, 
nos termos do inciso II do art. 593 da Lei nº 5.869, de 11 de 
janeiro de 1973 - Código de Processo Civil. [**]
Parágrafo único. Não poderão ser opostas situações jurídicas não 
constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de 
evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos 
reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 
11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção 
da propriedade que independam de registro de título de imóvel.
...
Art. 58. O disposto