Apostila Completa - CA300

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Sistema Financeiro
Nacional – SFN
Intermediários Financeiros
O Sistema Financeiro Nacional – SFN reúne dois tipos de agentes:
Superavitários, ou seja, aqueles que possuem recursos em excesso;
De�citários, isto é, aqueles que necessitam de recursos.
O SFN funciona então como um "local", através de suas instituições integrantes, onde se
"encontram" agentes superavitários e de�citários.
O marco regulatório mais importante referente ao Sistema Financeiro Nacional é a Lei 4.595/1964,
que dispôs sobre a Política e as Instituições Monetárias, Bancárias e Creditícias e criou o Conselho
Monetário Nacional.
O SFN é constituído por todas as Instituições Financeiras, bancárias ou não, públicas ou privadas.
De um lado, temos as instituições �nanceiras bancárias, aquelas que recebem depósitos à vista e
criam moeda. São exemplos bancos comerciais e múltiplos.
De outro, temos as instituições �nanceiras não bancárias. Tais instituições não recebem depósitos
à vista, operando assim com ativos não monetários, por exemplo CDBs, ações, títulos, entre
outros. Corretoras, Bancos de Investimento e, Sociedades de Arrendamento Mercantil são
exemplos de instituições �nanceiras não bancárias.
Em linhas gerais, o Sistema Financeiro Nacional pode ser dividido em :
Órgãos
Normativos
Entidades
Supervisoras
Operadores
Conselho
Monetário
Nacional –
CMN
Banco Central do
Brasil – BCB
Instituições
Financeiras
captadoras de
depósitos à
vista
(Instituições
Bancárias)
Demais
Instituições
Financeiras
Bancos de
câmbio
Outros
intermediários
�nanceiros e
administradores
de recursos de
terceirosComissão de
Valores
Mobiliários –
CVM
Bolsas de
Mercadorias e
Futuros
Bolsas de
Valores
1
Órgãos
Normativos
Entidades
Supervisoras
Operadores
Conselho
Nacional de
Seguros
Privados –
CNSP
Superintendência
de Seguros
Privados – Susep
Resseguradoras
Sociedades
Seguradoras
Sociedades de
Capitalização
Entidades
Abertas de
Previdência
Complementar
Conselho
Nacional de
Previdência
Complementar
Superintendência
Nacional de
Previdência
Complementar –
Previc
Entidades Fechadas de Previdência Complementar
(Fundos de Pensão)
 Adaptado de Banco Central do Brasil. Disponível em: www.bcb.gov.br/?SFNCOMP (www.bcb.gov.br/?
SFNCOMP).
Com base nesse quadro, é possível identi�car três subsistemas do SFN:
Normativo: regulamenta o SFN. As principais instituições integrantes desse subsistema
são:
Conselho Monetário Nacional – CMN;
Conselho Nacional de Seguros Privados – CNSP;
Conselho Nacional de Previdência Complementa – CNPC.
Supervisor: envida esforços para que os integrantes do mercado sigam as regras
de�nidas pelos órgãos normativos. Exemplos:
Banco Central do Brasil – BCB;
Comissão de Valores Mobiliários – CVM;
Superintendência de Seguros Privados – Susep;
Superintendência Nacional de Previdência Complementar – Previc.
1
Operadores: onde se enquadram as instituições �nanceiras bancárias, não bancárias, o
Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE, entre outras.
Órgãos de Regulação e Fiscalização
Conselho Monetário Nacional – CMN
É o órgão normativo responsável pela �xação das diretrizes das políticas monetária, creditícia e
cambial do país. O CMN é constituído por apenas três membros: Ministro da Economia
(Presidente), Secretário Especial de Fazenda do Ministério da Economia, e Presidente do Banco
Central. Junto ao CMN, funcionam Comissões Consultivas.
Como entidade superior do sistema �nanceiro, compete ao CMN:
adaptar o volume dos meios de pagamento às necessidades da economia nacional e
seu processo de desenvolvimento;
orientar a aplicação dos recursos das instituições �nanceiras públicas e privadas;
propiciar as condições para tornar mais e�ciente o sistema de pagamentos e a
mobilização de recursos;
zelar pela liquidez e pela solvência das instituições �nanceiras;
coordenar as políticas monetária, creditícia, orçamentária, �scal e da dívida pública
interna e externa;
estabelecer a meta de in�ação.
A partir dessas funções básicas, o CMN �ca responsável por várias atribuições especí�cas,
destacando-se:
autorizar as emissões de papel-moeda;
�xar as diretrizes e normas da política cambial;
disciplinar o crédito em suas modalidades e as formas das operações creditícias;
determinar as taxas de recolhimento compulsório das instituições �nanceiras e
regulamentar as operações de redesconto de liquidez;
regular a constituição, o funcionamento e a �scalização de todas as instituições
�nanceiras que operam no país;
estabelecer limites para a remuneração das operações e serviços bancários ou
�nanceiros;
outorgar ao BACEN o monopólio de operações de câmbio quando o balanço de
pagamentos exigir e estabelecer normas nas transações de títulos públicos.
Banco Central (BACEN ou BC)
É o órgão executivo central do sistema �nanceiro. Por isso, ao BC cabe cumprir e fazer cumprir as
disposições que regulam o funcionamento do sistema e as normas expedidas pelo CMN. As
principais atribuições do BC são:
atuar, através do Comitê de Política Monetária – COPOM, com o objetivo de manter
a in�ação dentro da Meta estabelecida pelo CMN;
emitir papel-moeda segundo autorizações do CMN e executar os serviços de meio
circulante;
receber os recolhimentos compulsórios e realizar operações de redesconto;
regular a execução dos serviços de compensação de cheques e outros papéis;
comprar e vender títulos públicos federais dentro da execução da política monetária;
exercer o controle de crédito sob todas as suas formas;
autorizar o funcionamento e exercer a �scalização de todas as instituições �nanceiras;
controlar o �uxo de capitais estrangeiros e garantir o correto funcionamento do mercado
cambial.
Com as atribuições citadas anteriormente, o BC pode ser considerado:
Banco dos bancos: depósitos compulsórios e redescontos de liquidez;
Gestor do sistema �nanceiro nacional: normas, autorizações, �scalização, intervenção;
Executor da política monetária: determinação da Meta da Taxa Selic, controle dos meios
de pagamento (liquidez no mercado), orçamento monetário, instrumentos de política
monetária;
Banco emissor: emissão e saneamento do meio circulante;
Banqueiro do governo: administração da dívida pública interna e externa, gestor e �el
depositário das reservas internacionais do país;
Centralizador do �uxo cambial: normas, autorizações, registros, �scalização,
intervenção.
Instituições de apoio são aquelas através das quais os órgãos monetários do SFN efetivamente
colocam em prática as diretrizes estabelecidas pelo Conselho Monetário Nacional – CMN. Nesse
sentido, o Banco Central, autoridade monetária do Sistema, conta com o apoio do Banco do Brasil,
da Caixa Econômica e do BNDES.
Comissão de Valores Mobiliários – CVM
É o órgão �scalizador do sistema �nanceiro responsável pelo desenvolvimento, disciplina e
�scalização do mercado de valores mobiliários não emitidos pelo sistema �nanceiro e pelo
Tesouro Nacional. Sua atuação também abrange as Bolsas de Mercadorias e Futuros, as entidades
do mercado de balcão organizado e as entidades de compensação e liquidação de operações com
valores mobiliários.
Sob sua responsabilidade, foi atribuída a normatização e �scalização das seguintes atividades:
emissão e distribuição de valores mobiliários no mercado;
negociação e intermediação nos mercados de valores mobiliários e de derivativos;
organização, funcionamento e operações das bolsas de valores e das bolsas de
mercadorias e futuros;
administração de carteiras e custódia de valores mobiliários;
auditoria das companhias abertas;
serviços de consultor e analista de valores mobiliários.
Com essas atividades, a CVM tem por objetivo o fortalecimento do mercado de capitais e valores
mobiliários através do(a):
estímulo à aplicação de poupança no mercado acionário;
garantia do funcionamento e�ciente e regular das bolsas de valores e instituições
auxiliares que operem neste mercado;
proteção aos titulares de valores mobiliários contra emissões irregulares e outros tipos de
atos ilegais que manipulem preços de valoresmobiliários nos mercados primários e
secundários de ações;
�scalização da emissão, do registro, da distribuição e da negociação de títulos emitidos
pelas sociedades anônimas de capital aberto.
Sistema Financeiro da
Habitação – SFH
Finalidade
Até 1963, os créditos para aquisição e construção de moradia no Brasil eram concedidos pelos
Institutos de Aposentadoria e Pensão, que direcionavam parte das reservas para �nanciamentos
imobiliários aos seus associados, e pela Fundação Casa Popular, que atuava com recursos
aportados do Orçamento da União e que se destinava, principalmente, à população que não tinha
acesso à linha de �nanciamento dos Institutos de Aposentadoria e Pensão.
Esse modelo se tornou ine�ciente devido:
à falta de órgão centralizador para coordenar e conduzir uma política habitacional do
segmento;
à ausência de rede de captadores de recursos;
à inexistência de instrumento de captação de recursos dedicados;
à combinação da elevada taxa de in�ação com o longo prazo das operações que
provocavam a corrosão dos saldos dos �nanciamentos, reduzindo substancialmente o
potencial de reaplicação dos recursos recebidos dos pagamentos das prestações.
Para corrigir estas distorções, o Governo Federal através da Lei nº 4.380/64 criou:
o Sistema Financeiro de Habitação – SFH, com a �nalidade de "facilitar e promover a
construção e a aquisição da casa própria, especialmente pelas classes de menor renda da
população";
as Sociedades de Crédito Imobiliário, para atuar como empresas especializadas nas
operações de �nanciamentos habitacionais;
as Letras Imobiliárias, como instrumento de captação de recursos para este �m;
o Banco Nacional da Habitação – BNH, extinto em 1986, como órgão orientador,
disciplinador e de assistência �nanceira do sistema;
a correção monetária nos contratos imobiliários para evitar a deterioração dos
empréstimos concedidos.
A criação do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – FGTS, com o objetivo de formar poupança
aos empregados por meio de contribuição compulsória do empregador, juntamente com a
constituição da Associação de Poupança e Empréstimo – APE, para atuar como agente �nanceiro,
ambas em 1966, bem como, a regulamentação da Caderneta de Poupança, que já contava com a
atualização monetária dos saldos, como instrumento de captação de poupança popular privada,
em 1968, agregaram ao SFH novas fontes de recursos dedicados, fortalecendo a sua estrutura e
permitindo crescimento das operações.
A Caderneta de Poupança, com o seu direcionamento obrigatório em operações de Crédito
Imobiliário de�nido pelo extinto Banco Nacional da Habitação – BNH, deu forma ao subsistema
denominado Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos – SBPE, que se tornou, com o tempo,
a principal fonte de recursos privada focada na concessão de �nanciamento destinado à
construção e à compra de imóveis residenciais ou comerciais, atendendo à demanda da
população de renda média.
Como produto de investimento, a Caderneta de Poupança trouxe, para aqueles que pretendiam
adquirir a sua casa própria, a facilidade de fazer sua poupança prévia, mesmo efetuando
depósitos de valores baixos, com a possibilidade de movimentação e a garantia oferecida pelo
governo. Esta simplicidade do produto permitiu um crescimento nos depósitos, tomando o espaço
das Letras Imobiliárias criadas pela Lei nº 4.380/64.
Com a introdução da correção monetária nos contratos de �nanciamentos imobiliários,
começaram a aparecer algumas distorções do modelo. O descasamento da periodicidade do
reajuste anual das prestações contra a atualização trimestral do saldo devedor gerava resíduo,
obrigando a prorrogação do prazo inicialmente contratado.
Para garantia da quitação da dívida dentro do prazo, em 1967, foi criado o Fundo de
Compensação de Variações Salariais – FCVS, que assumia a responsabilidade de quitar possível
saldo residual existente ao �nal do prazo.
Os recursos deste fundo eram provenientes de dotação orçamentária da União, contribuições dos
tomadores de �nanciamento e dos agentes �nanceiros. Os sucessivos benefícios concedidos pelo
Governo nos planos econômicos das décadas dos anos de 1980 e 1990 geraram um rombo neste
fundo, obrigando a sua descontinuidade.
Com a extinção do BNH em 1986, pelo Decreto-lei nº 2.291, o Conselho Monetário Nacional – CMN
assumiu a atribuição de órgão central do SFH, orientando, disciplinando e controlando; ao Banco
Central, coube a �scalização das entidades integrantes do sistema, aplicando as penalidades
previstas, e a normatização relacionada à Caderneta de Poupança e a aplicação dos recursos; com
a Caixa �cou a gestão do FGTS, além da administração dos ativos e passivos.
O SFH, desde a sua criação, teve foco na população detentora de menor renda da população. As
operações do SBPE que utilizam recursos da poupança não conseguem atingir esta faixa de renda
mais baixa. Este segmento é atendido pelas linhas de crédito da Caixa que usam recursos do
FGTS. Qualquer agente �nanceiro do SFH poderá operar com recursos do FGTS, para isso, deverá
se habilitar para repassar recursos.
As �guras 1 e 2 a seguir permitem uma melhor compreensão das principais fontes de recursos e
da estrutura operacional do SFH e do SBPE.
Figura 1
Figura 2
Intermediários Financeiros
As operações de �nanciamentos com garantia de imóveis concedidos no SFH ou no SBPE com
recursos da Caderneta de Poupança ou do FGTS são tipicamente caracterizadas pela atividade de
intermediação �nanceira.
Nas operações do SBPE, as instituições (intermediários �nanceiros) captam recursos de
poupadores (agentes superavitários) e emprestam aos tomadores de crédito (agentes de�citários).
Nesta intermediação, independentemente de o �nanciado pagar sua dívida, a instituição se obriga
a pagar remuneração sobre o valor depositado e até mesmo o saldo da conta, caso o poupador
decida sacar.
Em troca do risco assumido pela instituição �nanceira, existe um ganho da diferença entre a taxa
de remuneração da poupança e a taxa dos �nanciamentos ou empréstimos concedidos,
conhecido como spread.
Veja a �gura a seguir.
Conforme artigo 8º da Lei nº 4.380/64 e de acordo com a Resolução CMN 1980/93, o Sistema
Financeiro da Habitação – SFH é integrado por:
Bancos Múltiplos (com carteira de Crédito Imobiliário) – foram criados para
racionalizar a administração das instituições �nanceiras, permitindo que algumas delas se
constituam em uma única empresa. Na prática, as funções de cada uma são mantidas em
separado, mas, as operações são contabilizadas em um único balanço. As carteiras de um
banco múltiplo envolvem as carteiras comercial, de investimento, de crédito imobiliário,
de desenvolvimento (que somente pode ser operada por banco público), de
arrendamento mercantil (leasing) e de crédito, �nanciamento e investimento. Para que se
con�gure a existência de um banco múltiplo, este deve possuir pelo menos duas das
carteiras mencionadas, sendo uma delas necessariamente a comercial ou a de
investimento.
Bancos Comerciais – são instituições bastante conhecidas pelo público em geral, devido
à quantidade e à importância dos serviços �nanceiros prestados à população. Conforme a
Resolução CMN 2.099, de 1994 e posteriores atualizações, bancos comerciais são
instituições �nanceiras, que podem ser públicas ou privadas, cujo principal objetivo é
proporcionar, por meio de operações de intermediação �nanceira, recursos para �nanciar
os agentes econômicos de uma forma geral, tais como o comércio, a indústria e as
pessoas físicas e jurídicas em geral. As fontes principais de recursos de bancos comerciais
são depósitos à vista e a prazo que os clientes efetuam na instituição. Por �m, um banco
comercial deve ser constituído sob a forma de sociedade anônima.
Caixas Econômicas – a Caixa Econômica Federal é uma empresa pública vinculada ao
Ministério da Economia, podendo captar depósito à vista, realizar operações ativas,
prestação de serviços e centraliza o recolhimento e posterior aplicação de todos os
recursos oriundos do FGTS e integra o SBPE e o SFH.Sociedade de Crédito Imobiliário – SCI – instituições �nanceiras, constituídas sob a
forma de Sociedade Anônima, criadas pela Lei nº 4.380/64, para atuar no �nanciamento
habitacional. Podem captar depósito em Caderneta de Poupança, emitir letras e cédulas
hipotecárias e depósitos inter�nanceiros. São autorizadas a conceder �nanciamento para
construção ou compra da casa própria, �nanciamento de capital de giro para empresas
incorporadoras, produtora e distribuidora de material de construção.
Associação de Poupança e Empréstimo – APE – empresas constituídas sob a forma de
sociedade civil, sendo de propriedade comum de seus associados. Atuam com operações
direcionadas ao mercado imobiliário e ao SFH. Podem captar depósitos em Caderneta de
Poupança, emitir letra e cédula hipotecária e depósitos inter�nanceiros. Os depositantes
são considerados acionistas e não recebem rendimentos, mas sim dividendos.
Companhias Hipotecárias – são instituições �nanceiras, constituídas sob a forma de
sociedade anônima. Podem conceder �nanciamentos para produção, reforma ou
comercialização de imóveis residenciais ou comerciais e lotes urbanos não enquadrados
nas condições do SFH. Podem também comprar créditos garantidos por hipoteca ou
alienação �duciária de qualquer natureza, além de comprar vender, re�nanciar e
administrar créditos garantidos por hipoteca ou alienação �duciária e administrar Fundo
de Investimentos Imobiliários. Estão autorizadas a emitir letras hipotecárias, debêntures,
empréstimos e �nanciamento no País e no exterior. São supervisionadas pelo Banco
Central do Brasil.
Órgãos federais, estaduais e municipais – inclusive sociedades de economia mista em
que haja participação majoritária do poder público, que operem, de acordo com o
disposto na Lei nº 4.380/64, no �nanciamento de habitações e obras conexas.
Companhias Securitizadoras de Crédito Imobiliário – instituições não �nanceiras
constituídas sob a forma de sociedade por ações, com �nalidade de adquirir e securitizar
créditos imobiliários, além de emitir e colocar, no mercado �nanceiro, Certi�cados de
Recebíveis Imobiliários, podendo emitir outros títulos de crédito, realizar negócios e
prestar serviços compatíveis com as suas atividades.
Companhias de Habitação – são empresas mistas, cujo controle acionário pertence a
governos estaduais e/ou municipais, atuando na construção, aquisição de imóveis
populares e nos programas habitacionais.
Fundações, Cooperativas e outras formas associativas para construção ou aquisição
da casa própria sem �nalidade de lucro – fundações habitacionais são entidades
estruturadas sob a forma de organização não governamental com personalidade jurídica
de direito privado, sem �ns lucrativos e �nalidade social que promove a construção de
empreendimentos habitacionais.
Institutos de Previdência – fundos integrados de bens, direitos e ativos, criado para
garantir a capacidade de pagamento dos benefícios previdenciários de seus participantes
através de capitalização de investimento conforme normas do Banco Central.
Carteiras Hipotecárias dos Clubes Militares – são carteiras de �nanciamentos
imobiliários destinados à construção ou aquisição de habitação, concedidos aos
associados dos Clubes Militares (associações de direito privado, sem �ns lucrativos).
Caixas Militares – instituição civil, sem �ns lucrativos, com personalidade jurídica de
direito privado, de caráter bene�cente e assistencial, que também oferecem
�nanciamentos imobiliários.
Montepios Estaduais e Municipais – instituições de ingresso voluntário que mediante
pagamento de contribuições mensais adquire o direito de no caso de morte, deixar
pensão para o bene�ciário indicado.
Entidades de Previdência Complementar – são operadoras dos planos de benefícios,
constituídas na forma de sociedade civil ou fundação, estruturada na forma da Lei
Complementar nº 109/01, sem �ns lucrativos, que tenha por objeto operar plano de
benefício de caráter previdenciário.
Outras instituições – que venham a ser consideradas pelo Conselho Monetário Nacional
como integrantes do Sistema Financeiro da Habitação.
Já o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE, conforme artigo 2º, parágrafo único da
Resolução CMN 4.676/2018, é integrado pelos seguintes intermediários �nanceiros que atuam
diretamente com a concessão de crédito imobiliário:
Bancos Múltiplos (com carteira de Crédito Imobiliário);
Caixas Econômicas;
Sociedade de Crédito Imobiliário;
Associação de Poupança e Empréstimo.
Recursos
Encontrar fontes de recursos permanentes e adequadas ao longo prazo dos �nanciamentos
imobiliários continua sendo o grande desa�o das instituições que operam neste sistema, através
da sua entidade de classe, Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário Poupança –
ABECIP, dos demais participantes deste segmento e do Ministério da Economia.
O Brasil é um dos poucos países do mundo que utilizam direcionamento obrigatório de recursos
para os �nanciamentos habitacionais, impondo penalidade no caso de não cumprimento, com
limitação de taxa de juros e regras especí�cas que acabam gerando distorções no mercado. Neste
caso, para compensar a redução de taxa de juros, a instituição �nanceira deverá aumentar as
taxas em outras modalidades de empréstimos gerando o que é denominado de subsídio cruzado.
Por outro lado, a Caderneta de Poupança e o FGTS são aplicações de curto e médio prazos,
enquanto os �nanciamentos habitacionais são de longo prazo (�nanciamentos são contratados
atualmente com prazo de amortização de até 35 anos), provocando limitações de crescimento dos
seus saldos. Somente cenários de crescimento econômico possibilitarão a manutenção constante
do �uxo de recursos necessários para o sistema.
Além dessas duas principais fontes de recursos que poderemos considerar como fontes primárias,
uma vez que não requerem formação prévia de carteira, existem outros instrumentos que podem
ser utilizados pelas instituições como fonte secundária com o objetivo de reciclar a carteira já
existente. Os principais são:
Letra Hipotecária – títulos garantidos por créditos hipotecários que conferem aos
tomadores direito de crédito pelo valor nominal, juros e atualização monetária (Lei nº
7684/88);
Letra de Crédito Imobiliário – títulos lastreados por créditos imobiliários que conferem
aos tomadores direito de crédito pelo valor nominal, juros e atualização monetária (Lei nº
10931/04);
Certi�cado de Recebíveis Imobiliários – título de crédito nominativo, lastreado por
crédito imobiliário, representando a promessa de pagamento em dinheiro e emitidas por
Companhias Securitizadoras (Lei nº 9.514/97);
Letra Imobiliária Garantida – título de crédito nominativo, transferível e de livre
negociação, garantido por Carteira de Ativos submetida ao regime �duciário (Lei nº
13.097/2015, Art. 63 e seguintes).
Direcionamento dos Recursos Captados
Os recursos captados em Depósitos de Poupança pelas entidades integrantes do SBPE têm
direcionamento de�nido pela Resolução do CMN nº 4.676/2018 que de�ne, em seu regulamento
anexo, as seguintes regras:
65%, no mínimo, em operações de �nanciamento imobiliário, sendo:
80%, no mínimo, do percentual acima em operações de �nanciamento
habitacional no âmbito do SFH;
o restante, em operações de �nanciamento imobiliário contratado a taxa de
mercado;
20% em depósito compulsório no Banco Central do Brasil (remunerado pela taxa da
poupança = TR + juros de 6,17% ao ano);
Os recursos remanescentes (15%) em disponibilidades �nanceiras e em outras operações
admitidas nos termos da legislação e da regulamentação em vigor.
A base de cálculo da exigibilidade é o menor dos seguintes valores, calculados considerando dias
úteis:
média aritmética dos saldos diários da poupança nos 36 meses antecedentes ao mês de
referência;
média aritmética dos saldos diários da poupança no mês de referência.
A �gura 3 a seguir facilita a compreensão da dinâmica do direcionamento da poupança.
Figura 3
Operações no âmbito do SFH e
Operações no à Taxa de Mercado
Operaçõesno âmbito do SFH
As operações computadas na faixa de 52% no mínimo do total da exigibilidade (80% de 65%) são
denominadas de operações de �nanciamento habitacional no âmbito do SFH e destinadas aos
imóveis com valor de avaliação máximo de R$ 1.500.000,00.
O custo efetivo máximo (juros, comissões e outros encargos �nanceiros) dessas operações é
limitado a 12% ao ano.
Porém, conforme parágrafo 2º, do artigo 13 da Resolução nº 4.676/2018, não estão incluídos nesse
custo efetivo:
os custos de contratação de apólice de seguros de morte e invalidez permanente,
danos físicos ao imóvel e, responsabilidade civil do construtor; e
o valor de tarifa mensal do contrato, limitado a R$ 25 (vinte e cinco reais), assim como
a tarifa de análise de proposta de apólice de seguro habitacional individual.
O valor máximo �nanciável incluindo o valor principal e as despesas acessórias não pode ser
superior a 80% do valor de avaliação do imóvel, conhecido no mercado como LTV (Loan-to-Value)
ou como cota de �nanciamento, sendo que os �nanciamentos contratados com a utilização do
Sistema de Amortização Constante poderão ter percentual de até 90% do valor do imóvel.
Conforme Artigo 16º da Resolução nº 4.676 do Banco Central, são enquadradas nesta faixa:
os �nanciamentos para aquisição de imóveis residenciais, novos, usados ou em
construção;
os �nanciamentos a pessoas naturais para construção de imóvel residencial, podendo
incluir a aquisição do terreno;
os �nanciamentos para reforma ou ampliação de imóveis residenciais;
os �nanciamentos para produção de imóveis residenciais;
os �nanciamentos para aquisição de material para a construção, ampliação ou reforma de
imóvel residencial em lote de propriedade do pretendente ao �nanciamento ou cuja
posse regularizada seja por este detida;
o valor dos desembolsos programados para liberação até o �nal dos contratos de
�nanciamento para construção e para produção a que se referem os incisos II e IV;
o valor dos imóveis recebidos em liquidação de �nanciamentos imobiliários residenciais,
enquanto não alienados;
os depósitos inter�nanceiros imobiliários garantidos pelas operações a que se referem os
incisos I a V;
as cédulas de crédito imobiliário e as cédulas hipotecárias adquiridas, representativas das
operações a que se referem os incisos I a V;
os créditos perante o Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS); e
os créditos correspondentes às dívidas novadas do FCVS, nos termos do art. 10 da Lei nº
10.150, de 21 de dezembro de 2000.
Operações à Taxa de Mercado
As operações computadas na faixa remanescente de 13% no máximo do total da exigibilidade
(20% de 65%) são denominadas de operações enquadradas à Taxa de Mercado e destinadas:
aos imóveis residenciais com valor de avaliação superior a R$ 1.500.000,00 em todos os
estados;
imóveis comerciais. Nesta faixa, não existe limitação de custo efetivo máximo.
São enquadradas nesta faixa:
�nanciamentos para aquisição de imóveis não residenciais novos, usados ou em
construção;
�nanciamentos para construção de imóvel não residencial;
os �nanciamentos para reforma ou ampliação de imóveis não residenciais, novos ou
usados;
os �nanciamentos para produção de imóveis não residenciais;
os �nanciamentos para aquisição de material para a construção, reforma ou ampliação de
imóveis não residenciais;
os �nanciamentos para obras de infraestrutura em loteamentos urbanos;
outras operações de�nidas no art. 17 da Resolução CMN 4.676/2018.
Os recursos que não forem aplicados considerando o critério anteriormente citado
devem ser recolhidos ao Banco Central, em moeda corrente, no dia 15 do mês
subsequente ao da posição apurada ou no dia útil imediatamente posterior, se o dia
15 for dia não útil, e serão atualizados mensalmente por 80% (oitenta por cento) do
rendimento dos depósitos de poupança.
Na hipótese de constatação de insu�ciência no recolhimento, a instituição �nanceira �cará sujeita
ao pagamento de multa.
Poupança
Definição
Caderneta de Poupança é uma conta de depósito remunerado que se tornou popular pela
facilidade em fazer depósitos e efetuar saques, contar com garantida oferecida, atualmente, pelo
Fundo Garantidor de Crédito – FGC, aceitar valores mínimos de depósitos baixos e contar com
isenção de Imposto de Renda para poupador Pessoa Física e Pessoa Jurídica sem �ns lucrativos.
Com o objetivo de continuar oferecendo facilidade ao poupador, os Bancos criaram contas de
poupança do tipo multidata, em que cada novo depósito efetuado, não havendo conta com data
base naquele dia, é gerada uma subconta com a nova data de aniversário. Assim, uma mesma
conta poderá ter até 28 datas de aniversário, sendo que os depósitos efetuados nos dias 29, 30 e
31 são considerados com data de aniversário o dia 1º do mês seguinte.
As instituições �nanceiras também oferecem contas de poupança programada, por meio das
quais o poupador autoriza depósitos automáticos programados nas contas com débito na conta
corrente. Não existe normativo estipulando limite mínimo para aceitação de depósito; nesse
sentido, cada instituição de�ne o seu valor.
Os depósitos em conta de poupança contam com garantia do FGC em situação de intervenção,
liquidação ou falência da instituição �nanceira em que está depositada. O limite desta garantia é
de R$ 250 mil e engloba grande parte das aplicações �nanceiras, inclusive a conta corrente que o
cliente tem na instituição �nanceira ou no conglomerado �nanceiro. Por exemplo: se há R$ 200
mil em caderneta de poupança e R$ 80 mil em CDB no banco X, o valor coberto pelo FGC será de
no máximo R$ 250 mil.
Existem basicamente três tipos de contas de poupança: Pessoa Física, Pessoa Jurídica Sem Fins
Lucrativos e Pessoa Jurídica Com �ns Lucrativos. As características da Poupança Pessoa Jurídica
Sem Fins Lucrativos são semelhantes às das contas Pessoa Física.
Remuneração dos Depósitos de Poupança
Os depósitos efetuados em Caderneta de Poupança recebem remuneração básica pela Taxa
Referencial – TR, que é calculada com base na taxa média dos CDBs e divulgada pelo Banco
Central do Brasil, mais remuneração adicional que depende da meta da taxa SELIC, uma taxa de
juros de�nida pelo Comitê de Política de Monetária – COPOM do Banco Central.
Os rendimentos são creditados na data de aniversário da conta, correspondente ao dia em que foi
efetuado o depósito, de acordo com a periodicidade do tipo da conta, sendo os rendimentos
calculados sobre o menor saldo do período. Os saques efetuados fora das datas de aniversário
não recebem remuneração referente ao período já iniciado.
Com o novo critério de cálculo introduzido pela Lei nº 12.703/12, que alterou a Lei nº 8.177/91, o
saldo das contas de poupança passou ter remuneração diferenciada, com as seguintes
características:
Contas de Poupança Pessoa Física e Pessoa Jurídica Sem Fins Lucrativos
Esses tipos de poupança são isentos de Imposto de Renda e os rendimentos são
creditados mensalmente, na data de aniversário da conta;
Os depósitos efetuados até 3 de maio de 2012 recebem remuneração básica pela
variação da TR no período, mais remuneração adicional de 0,5% ao mês (equivalente a
6,17% ao ano);
Os depósitos efetuados a partir de 4 de maio de 2012 recebem remuneração básica pela
TR no período, mais remuneração adicional de:
0,5% ao mês (equivalente a 6,17% ao ano), quando a meta da taxa SELIC for
superior a 8,5% ao ano;
70% da meta da taxa SELIC ao ano, devidamente ajustada para o período,
quando a meta da taxa SELIC for igual ou inferior a 8,5% ao ano.
Contas de Poupança Pessoa jurídica Com Fins Lucrativos
Os rendimentos desse tipo de poupança são creditados trimestralmente, na data de
aniversário da conta;
A legislação tributária dispõe que os rendimentos auferidos por pessoa jurídica com �ns
lucrativos em contas de depósito de poupança deverão ter a mesma tributação dos
rendimentos de renda �xa, que, conforme previsão do Art. 1º da Lei nº 11.033/04, estão
sujeitos à alíquota regressiva conforme o prazo de aplicação:
22,5% – aplicações com prazo de até180 dias;
20% – aplicações com prazo de 181 dias até 360 dias;
17,5% – aplicações com prazo de 361 dias até 720 dias;
15% – aplicações com prazo acima de 720 dias.
Os depósitos efetuados até 3 de maio de 2012 recebem remuneração básica pela variação
da TR no período, mais remuneração adicional de 1,5% ao trimestre (equivalente a 6,14%
ao ano);
Os depósitos efetuados a partir de 4 de maio de 2012 recebem remuneração básica pela
TR no período, mais remuneração adicional de:
1,5% ao trimestre (equivalente a 6,14% ao ano) quando a meta da taxa SELIC for
superior a 8,5% ao ano;
70% da meta da taxa SELIC ao ano, devidamente ajustada para o período, quando
a meta da taxa SELIC for igual ou inferior a 8,5% ao ano.
O Sr. Oliveira abriu uma caderneta de poupança no dia 13/09/13 com um depósito
de R$ 4.500,00. Sabendo-se que a TR do período 2,57%, calcular os valores da
correção monetária e dos juros creditados em 13/10/13 (suponha rendimento
mensal de 0,5%).
Solução:
Valor da correção monetária: CM = 2,57% x 4.500,00 = 115,65
Valor dos juros: 0,5% x (4.500,00 + 115,65) = 23,08
Saldo da conta em 13-10-13: 4.500,00 + 115,65 + 23,08 = 4.638,73
O saldo dessa conta poderia também ser obtido como segue:
Saldo = 4.500,00 x 1,0257 x 1,005 = 4.638,73
Caso o Sr. Oliveira tivesse sacado R$ 1.500 em qualquer dia, entre o dia do depósito
e o dia útil anterior à data do crédito, os valores da correção monetária e dos juros
seriam calculados com base no saldo de R$ 3.000, isto é, os R$ 4.500 aplicados
deduzidos do saque de R$ 1.500 (lembre-se de que a correção monetária e os juros
são calculados sobre o menor saldo diário apresentado em cada período de
rendimento).
No dia 4-1-13, uma empresa aplica R$ 75.000 numa caderneta de poupança. Calcular
os valores da correção monetária e dos juros a serem creditados no dia 4 de Abril de
2013. As TR para os dias 4 dos meses de Janeiro a Março foram de 2,38%, 2,97% e
3,04%, respectivamente. A taxa de juros para o trimestre é de 1,5%.
Solução:
Valor da correção monetária = CM = TR acumulada x VI = (1,0238 x 1,0297 x
1,0304 – 1) x 75.000,00 = 8,62547% x 75.000,00 = 6.469,10
Valor dos juros = 1,5% x (75.000,00 + 6.469,10) = 1.222,04
Saldo da conta antes do Imposto de Renda = 75.000,00 + 6.469,10 + 1.222,04
= 82.691,14
O saldo dessa conta também pode ser obtido como segue:
Saldo = 75.000,00 x 1,0238 x 1,0297 x 1,0304 x 1,015 = 82.691,14
FGTS
O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – FGTS criado, em 1966, pela Lei nº 5.107/66,
atualmente regido pela Lei nº 8.036/90, tem como objetivo garantir ao trabalhador a formação de
uma poupança por meio de contribuição compulsória do empregador, assegurando reserva
�nanceira para o caso de demissão sem justa causa ou doença grave, protegendo seus
dependentes em caso de falecimento e possibilitando a compra da sua casa própria.
Além disso, como contrapartida, o FGTS tem também como objetivo garantir fonte de recursos
para fomentar os �nanciamentos para habitação popular, saneamento básico ambiental e
infraestrutura urbana.
O percentual da contribuição mensal do empregador ao FGTS é depositado na conta vinculada em
nome do empregado na Caixa e corresponde a 8% da remuneração mensal paga no mês anterior,
equivalente a, aproximadamente, um salário a cada ano trabalhado. Adicionalmente, são
incorporados ao saldo do FGTS: dotação orçamentária especí�ca, resultados de suas aplicações e
outras receitas. O saldo das contas do FGTS recebe remuneração pela TR mais 3,04% ao ano de
juros.
O Fundo é regido por normas e diretrizes estabelecidas pelo Conselho Curador do FGTS – CCFGTS
composto por representantes dos trabalhadores, dos empregadores e de órgãos e entidades da
Administração Pública Federal.
Por não ter estrutura administrativa própria, a responsabilidade pela gestão dos recursos �ca
distribuída da seguinte forma:
Gestor das aplicações do FGTS: Ministério das Cidades;
Agente Operador do FGTS: CAIXA;
Responsável pela �scalização: Ministério do Trabalho e Emprego – MTE através da
Secretaria de Inspeção do Trabalho – SIT;
Cobrança judicial e extrajudicial: Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional – PGFN, órgão
vinculado ao Ministério da Economia.
Agente Operador
A CAIXA, empresa pública federal vinculada ao Ministério da Economia, na qualidade de Agente
Operador do FGTS, é o órgão responsável pelas atividades operacionais relativas ao Fundo,
destacando-se dentre elas, as relacionadas a:
controle e manutenção das contas vinculadas;
centralização dos recursos do FGTS;
atos normativos sobre procedimentos administrativos e operacionais do FGTS;
análises jurídicas e econômico-�nanceiras dos projetos de �nanciamentos;
aplicação dos recursos do FGTS;
controle da rede arrecadadora.
Nas operações concedidas no âmbito do SFH, especialmente no segmento de habitação popular, o
FGTS é o maior fornecedor de recursos para construção e aquisição da moradia. No exercício de
2013, o FGTS alocou nessas operações 80% do seu orçamento, por meio dos seguintes programas,
geridos pela CAIXA:
Carta de Crédito Individual: possibilitar o acesso à moradia, em áreas urbanas ou rurais,
por intermédio da concessão de �nanciamentos a pessoas físicas integrantes da
população-alvo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – FGTS para:
aquisição, construção, conclusão, ampliação, reforma ou melhoria de unidade
habitacional;
aquisição de lote urbanizado;
aquisição de material de construção.
Carta de Crédito Associativa: concessão de �nanciamentos a pessoas físicas, integrantes
da população-alvo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviços – FGTS, contratados sob a
forma associativa.
Apoio à Produção: destina-se à produção e/ou comercialização de unidades habitacionais
novas, incluindo aquelas resultantes de processo de reabilitação urbana, por intermédio
da concessão de �nanciamentos à:
pessoas jurídicas do ramo da construção civil;
pessoas físicas integrantes da população-alvo do FGTS, adquirentes de unidades
habitacionais novas, produzidas ou em produção, comercializadas por pessoas
jurídicas do ramo da construção civil.
Pró-moradia: oferecer acesso à moradia adequada à população em situação de
vulnerabilidade social e com rendimento familiar mensal preponderante de até R$ 1.600,
por intermédio de �nanciamento a estados, municípios, Distrito Federal ou órgãos das
respectivas administrações direta ou indireta;
Pró-Cotista: o Programa Especial de Crédito Habitacional ao Cotista destina-se à
concessão de �nanciamento, exclusivamente a trabalhador titular de conta vinculada do
FGTS, independente da renda familiar mensal bruta auferida, observadas as condições do
Sistema Financeiro da Habitação - SFH e de utilização dos recursos do FGTS para aquisição
de moradia própria.
Financiamento de Material de Construção - FIMAC: Destina-se à concessão de
�nanciamento para:
construção, ampliação e reforma de unidade habitacional;
instalação de hidrômetros de medição individual ou implantação de sistemas de
aquecimento solar em unidade habitacional. Exclusivo para trabalhador titular de
conta vinculada do FGTS, independente da renda familiar mensal bruta auferida,
observada as condições do Sistema Financeiro da Habitação – SFH e de utilização
dos recursos do FGTS para aquisição de moradia própria, prevista em lei.
Agentes Financeiros
São autorizados a operar com recursos do FGTS como agentes �nanceiros, respeitando as
diretrizes do Conselho Curador do FGTS e normativos da CAIXA, todas as instituições integrantes
do SFH, na forma de�nida pelo Art. 8º da Lei nº 4.380/64.
As Companhias Securitizadoras têm um papel diferenciado, atuando na compra e securitização de
créditos imobiliários mediante colocação de Certi�cados de Recebíveis Imobiliários – CRI que
podem ser adquiridos pelo FGTS na modalidade de Aquisição de Recebíveis Imobiliários. Da
mesma forma, os Agentes Fiduciários participam nesta operação quando o CRI é emitido com
regime �duciário.
Todos os agentes �nanceiros, as securitizadoras e os agentes �duciários deverão ser
credenciados juntoà CAIXA para operar com os programas que utilizam recursos do
FGTS.
Os agentes �nanceiros do SFH podem operar com recursos do FGTS de duas formas:
Por meio de repasse de recursos em que é aberto um limite de crédito ao agente para
concessão de �nanciamento, respeitando as regras de cada programa, aos interessados
na aquisição ou construção de imóveis habitacionais;
Como interveniente, nas operações de utilização pelo trabalhador dos recursos das
contas vinculadas do FGTS para:
compra de imóveis concluídos ou em construção;
amortização extraordinária ou quitação de dívida;
pagamento de parte de prestações de �nanciamentos que se enquadrem nas
condições do SFH.
Para utilização do FGTS na aquisição de imóvel concluído ou em construção, devem ser
observadas as seguintes regras:
Comprador deverá comprovar:
Ter, no mínimo, três anos de trabalho, com contribuição ao FGTS, consecutivo ou
não;
Não ter �nanciamento imobiliário ativo, concedido nas condições do SFH, em
qualquer região do país;
Não ser:
proprietário ou promitente comprador de fração ideal superior a 40%;
cessionário;
usufrutuário de outro imóvel residencial urbano, no município onde
mora ou onde exerce seu trabalho principal, nos municípios limítrofes ou
na região metropolitana.
O imóvel objeto da operação:
deverá ser residencial urbano e utilizado para moradia do comprador;
deve ser �nanciável no âmbito do SFH e estar matriculado no RI, livre de ônus;
estar localizado no município em que o comprador exerça o seu trabalho
principal, nos municípios limítrofe ou na região metropolitana, ou ainda onde o
comprador comprove residir há pelo menos um ano.
não pode ter sido objeto de aquisição com o FGTS há menos de três anos.
Na utilização do FGTS para amortização extraordinária ou quitação de dívida e
pagamento de parte de prestações, na formalização dos �nanciamentos devem ter
sido observadas todas as regras do SFH e do FGTS na época em que foram
concedidos.
Sistema de
Financiamento
Imobiliário – SFI
Finalidades
Após sucessivos planos econômicos (utilizados como instrumentos de política monetária para
combater os elevados índices de in�ação) e em meio a um ambiente de instabilidade que a
economia brasileira enfrentava, inviabilizando as operações do Sistema Financeiro da Habitação –
SFH, no início da década de 90, as instituições �nanceiras (através da ABECIP) juntamente com o
mercado imobiliário, iniciaram a busca por alternativas que viabilizassem um mercado de crédito
imobiliário vigoroso e com fontes de recursos adequadas ao per�l a longo prazo dos
�nanciamentos imobiliários.
A limitação das taxas de juros nos �nanciamentos habitacionais, a falta de vasos comunicantes
entre os mercados imobiliário, de crédito imobiliário e de capitais e a insegurança jurídica dos
contratos de �nanciamentos imobiliários, com questionamentos judiciais sobre a secular hipoteca,
eram, naquela época, as principais de�ciências encontradas no fragilizado SFH.
Inspirado no modelo norte-americano e com o objetivo de equacionar essas de�ciências, o
governo federal através da Lei nº 9.514/97, criou:
O Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI com a �nalidade de promover o
�nanciamento em geral, segundo condições compatíveis com a formação de fundos
respectivos.
As Companhias Securitizadoras, que têm como �nalidade a aquisição e a securitização
dos créditos gerados no sistema.
Os Certi�cados de Recebíveis Imobiliários, que são títulos de crédito nominativos
utilizados como instrumento de capitação de recursos.
A instituição do Regime Fiduciário sobre o lastro do CRI, atribuindo maior segurança a
esse título.
A Alienação Fiduciária sobre Bem Imóvel, aumentando a segurança jurídica dos
contratos de �nanciamento.
O SFI teve o propósito de viabilizar essa estrutura, proporcionar instrumentos legais necessários
para dinamizar o mercado de geração de créditos imobiliários e, tendo por princípio a integração
das operações imobiliárias com o mercado de capitais, viabilizar o mercado secundário de títulos
imobiliários.
O objetivo foi – baseado na experiência de vários países com a instituição da alienação �duciária
sobre bens imóveis – garantir que os recursos aplicados fossem retornados o mais rápido
possível. A ausência de regulamentação permitiu a autonomia na contratação das operações,
possibilitando a formação de um mercado de crédito imobiliário capaz de captar recursos a longo
prazo, principalmente junto a grandes investidores.
As operações originadas no SFI são efetuadas nas condições negociadas livremente
entre os agentes envolvidos e a implementação e operacionalização delas.
Diferentemente do SHF, independe de regras, limites, condições e recursos
regulamentados por Órgãos Governamentais.
Estrutura Operacional do SFI
O SFI é caracterizado pela existência de instituições especializadas e devidamente autorizadas
para concessão de créditos imobiliários (originadoras de créditos). Essas instituições podem
vender os próprios créditos para uma companhia securitizadora (securitizadora de recebíveis), a
qual emite Certi�cados de Recebíveis Imobiliários – CRIs lastreados nos créditos adquiridos e
coloca esses certi�cados próximos a investidores tradicionais do mercado (investidores).
Para facilitar a circularização dos créditos imobiliários no mercado �nanceiro, a Lei nº 10.931/2004
criou a Cédula de Crédito Imobiliário – CCI a �m de representar créditos imobiliários. Ela será
emitida pelo credor do crédito imobiliário e poderá ser integral, quando representar a totalidade
do crédito ou fracionária, quando representar parte dele. A soma das CCI fracionárias emitidas em
relação a cada crédito não pode exceder o valor total do crédito que elas representam.
A CCI é emitida sob a forma escritural ou cartular. A emissão da CCI sob a forma escritural é feita
mediante escritura pública ou instrumento particular, devendo esse instrumento permanecer
custodiado em instituição �nanceira e registrado em sistemas de registro e liquidação �nanceira
de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil.
Esse processo de securitização permite oferecer ao investidor um título com condições de prazo e
indexador, quando for o caso, semelhantes aos dos �nanciamentos concedidos aos compradores
de imóveis que serviram de lastro. Isso permite o casamento dos �uxos de recebimento das
prestações do mutuário com o �uxo de pagamento do CRI ao investidor, diferentemente do
Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE, que tem uma poupança com liquidez
imediata, servindo de fundos para �nanciamento de até 35 anos. Também permite estruturar um
modelo de operações adequado ao nível de risco requerido pelos investidores, por exemplo,
constituindo o regime �duciário sobre os créditos que servem de lastro, pois essa é uma forma de
mitigação de riscos, além de outros dispositivos.
Há uma grande diferença entre o Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI e o
Sistema Financeiro da Habitação – SFH no que se refere aos riscos assumidos
pelos agentes envolvidos. No SFH, os agentes �nanceiros, ao originar um
�nanciamento habitacional para manter em sua carteira até o �nal do prazo, estão
assumindo todos os riscos da operação, exceto os riscos envolvendo o �nanciado e
o imóvel, que são cobertos pela seguradora e caracterizam tipicamente uma
operação de intermediação �nanceira. No SFI, os riscos envolvendo as operações
são segregados entre os agentes que participam do processo de securitização em
toda a cadeia, desde a originação até a quitação da dívida, caracterizando operações
de desintermediação �nanceira.
Para uma melhor compreensão, na �gura a seguir, apresentamos a macroestrutura do SFI.
A instituição da alienação �duciária imobiliária no Brasil foi um grande marco para o mercado de
crédito imobiliário. Não só para as operações realizadas no SFI mas para todas as operações que
necessitam de garantia de bem imóvel, incluindo as realizadas no SFH. Os questionamentos
judiciais sobre a validade da hipoteca foram um dos maiores males imputados ao SFH,que
resultou em um descrédito junto ao mercado, principalmente aos investidores em papéis que têm
como base a garantia imobiliária.
Na alienação �duciária imobiliária, o rito para retomada do imóvel, no caso de inadimplência do
mutuário (devedor), é extrajudicial, ou seja, não necessita de medida judicial, o que torna o
processo bem mais rápido e seguro em situação de recuperação dos créditos por atrasos do
devedor .
As companhias securitizadoras de créditos imobiliários são instituições não �nanceiras,
constituídas sob a forma de sociedades por ações, que têm como �nalidade a aquisição e
securitização de créditos imobiliários e a emissão e colocação de CRI nos mercados �nanceiro e de
capitais. Essas instituições não �nanceiras podem, ainda, emitir debêntures e outros títulos de
crédito.
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Sendo as únicas instituições autorizadas a emitir Certi�cados de Recebíveis Imobiliários – CRI, as
securitizadoras desempenham o papel central no processo de securitização no mercado
imobiliário, atuando desde a captação de recebíveis com os originadores de crédito até a venda do
CRI ao investidor.
 De acordo com o Decreto-Lei nº 70/66, a hipoteca também pode ser executada de forma extrajudicial.
Contudo, em razão dos benefícios da alienação �duciária, a hipoteca praticamente não é mais utilizada em
�nanciamentos imobiliários.
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Entidades
São autorizadas a efetuar operações de �nanciamento imobiliário no SFI:
agências da Caixa Econômica Federal;
bancos comerciais;
bancos de investimento;
bancos com carteira de crédito imobiliário;
sociedades de crédito imobiliário;
associações de poupança e empréstimo;
companhias hipotecárias;
demais instituições �nanceiras autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil
(Resolução CMN nº 4.676/2018).
Essas entidades operam principalmente na concessão de �nanciamentos imobiliários,
participando do mercado primário de originação, fonte alimentadora de créditos para as
securitizadoras. O processo de securitização inicia com a originação do crédito. No entanto, até a
colocação dos CRIs junto aos investidores, várias etapas devem ser cumpridas, envolvendo outros
agentes no processo.
Participam desse processo:
Os prestadores de serviços (services), prestando serviços para as instituições
originadoras na formalização das operações e para as securitizadoras, auditando e
veri�cando os aspectos �nanceiros e jurídicos dos contratos a serem cedidos e na gestão
das carteiras de créditos em andamento.
Os agentes �duciários, recebendo poderes de representação para zelar pelos direitos
dos investidores.
As instituições custodiantes, realizando a custódia das Cédulas de Crédito Imobiliário –
CCI, representativas dos créditos imobiliários objeto da securitização, no papel de �el
depositário.
As agências de rating, fazendo a análise de riscos dos CRIs emitidos e auxiliando na
estruturação de garantias.
As seguradoras, assumindo os riscos de natureza pessoal do �nanciado e material objeto
da garantia através de suas respectivas apólices.
A CETIP e a Câmara de Ações (antiga CBLC), realizando eletronicamente o registro, o
controle, a negociação e a liquidação �nanceira dos CRIs emitidos.
A CVM, concedendo o registro provisório e de�nitivo do CRI.
Características das Operações
Os requisitos básicos observados na concepção do SFI foram: a liberdade para as entidades
efetuarem as suas operações, considerando as condições de mercado, respeitando as disposições
legais e utilizando recursos captados nos mercados �nanceiros e de capitais.
Esses princípios consolidam os principais pilares do modelo do sistema: economia de mercado,
desregulamentação, desestatização das atividades e desoneração dos cofres públicos.
Levando em consideração estas diretrizes, a Lei nº 9.514/97 prevê que as operações de
�nanciamentos imobiliários, originadas pelas entidades autorizadas a operar no SFI, deverão
observar as seguintes condições:
reposição integral do valor emprestado e respectivo reajuste, cujos critérios poderão ser
estabelecidos pelas partes, observada a legislação vigente;
remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato;
capitalização dos juros;
contratação, pelos tomadores de �nanciamento, de seguros contra os riscos de Morte e
Invalidez Permanente – MIP.
A previsão dessas condições induz os agentes do SFI a concederem �nanciamentos, utilizando um
sistema de amortização da dívida e critério de reajustamento das prestações e saldo devedor que
garanta o pagamento integral do valor emprestado até o �nal do prazo contratado ou que,
havendo saldo residual, deverá ser quitado pelo mutuário.
Como não existe limitação de taxa de juros, o que vale são as condições negociadas e contratadas,
podendo ser utilizado o critério de capitalização de juros, diversas vezes questionados em juízo
nos contratos do SFH.
Para garantir o retorno da dívida em situação de sinistro de natureza pessoal do �nanciado, os
�nanciamentos deverão prever a cobertura obrigatória deste risco pelo mercado segurador
(seguro MIP), sendo desejável, mas não obrigatório, como ocorre no SFH, a contratação de
seguros para cobertura de risco material do imóvel dado em garantia (seguro de Danos Físicos ao
Imóvel – DFI).
Além disso, podem ser contratadas nas mesmas condições previstas para o SFI:
as operações de comercialização de imóveis, com pagamento do preço de compra e
venda parcelado, realizado no mercado imobiliário pelas construtoras e incorporadoras;
as operações de arrendamento mercantil de imóveis, conhecido como Leasing Imobiliário,
caracterizado pela aquisição de imóveis para uso, podendo ter opção de compra;
as operações de �nanciamento imobiliário em geral.
Nas operações de compra de imóvel submetido ao regime de incorporação na fase
de construção e com previsão de entrega futura, a critério do comprador e mediante
informação obrigatória da empresa incorporadora, poderá ser contratado seguro
para garantir o ressarcimento ao comprador dos valores já pagos, na hipótese de
inadimplemento da empresa incorporadora ou construtora quanto à entrega da
obra.
Certificado de Recebíveis
Imobiliários
Pela Lei nº 9.514/97, Certi�cado de Recebíveis Imobiliários – CRI é um título de crédito nominativo,
de livre negociação, lastreado em créditos imobiliários e constitui promessa de pagamento em
dinheiro. Considerando uma de�nição mais ampla, podemos dizer que CRI é um título de crédito
de longo prazo, lastreado em créditos imobiliários representativos de �uxo de pagamentos de
contraprestações de �nanciamento ou empréstimos com garantia de imóveis ou de aluguéis,
emitidos a partir de um Termo de Securitização. Os créditos que servem de lastro podem ser
submetidos ao regime �duciário.
O regime �duciário sobre os créditos imobiliários que servem de lastro do CRI tem por objetivo
segregar a carteira de crédito do patrimônio da securitizadora, a �m de não serem atingidos em
possíveis ações contra ou insolvência da securitizadora, o que reduz o risco para o investidor.
No caso de insolvência da securitizadora, o agente �duciário assume a gestão dos créditos objeto
de lastro, garantindo o pagamento ao investidor. Na emissão de CRI com regime �duciário, é
obrigatória a nomeação de agente �duciário.
Nas emissões de CRI destinados a investidores pessoas físicas com pouco conhecimento e
experiência neste mercado, conhecidos como não quali�cados, por normativo da CVM, entre
outros requisitos, é obrigatória:
a contratação de Agência de Rating para analisar os riscos da operação;
a adoção do regime �duciário sobre o lastro de créditos;
a pulverização da carteira, devendo o valor do crédito de cada devedor não ser superior a
0,5% do total dos créditos.
O CRI poderá ser emitido considerando vários tipos de estruturação de forma a calibrar o seu
risco ao exigido pelo investidor. Por exemplo, podem ser emitidos com ou sem regime �duciário
ou com regime �duciário e coobrigação do emissor. A coobrigação do emissor garante o
recebimento do �uxo do CRI independentemente do pagamento do compromissopelo devedor.
As aplicações em CRI para Pessoa Física são isentas de Imposto de Renda na fonte e na declaração
de ajuste anual, conforme previsto na Lei nº 11.033/04. Para os demais investidores, os ganhos
serão tributados de acordo com a tabela regressiva, sendo:
prazo até 180 dias – alíquota de 22,5%;
prazo de 181 dias a 360 dias – alíquota de 20%;
prazo de 361 dias a 720 dias – alíquota de 17,5%;
acima de 721 dias: alíquota de 15%.
Na emissão de CRI, poderão ser utilizados diversos tipos de garantias com o objetivo de mitigar os
riscos para o investidor. Normalmente, as garantias para aumentar a liquidez são:
colateral ou "sobrecolateralização" (over collateral), que é a compra de crédito em volume
superior ao valor de emissão do CRI;
subordinação, com emissão duas séries de CRI denominadas de Sênior e Subordinada,
sendo que os CRIs seniores têm preferência de recebimento;
fundo de reserva constituído por retenção de recursos pelo originador dos recebíveis.
Outros tipos de garantias podem ser utilizados, como:
coobrigação do cedente no caso de inadimplência do crédito;
retrocessão, com a recompra dos créditos inadimplentes;
carta de �ança oferecida pelo cedente dos créditos. Como garantia principal, constituída
sobre o bem imóvel objeto da transação primária – alienação �duciária ou hipoteca em
primeiro grau.
As instituições �nanceiras, os fundos de investimentos, as seguradoras, as entidades
de previdência aberta ou fechada, as sociedades de capitalização, as corretoras e
distribuidoras e as sociedades de arrendamento mercantil são dispensadas de
retenção na fonte e do pagamento separado do imposto.
Estrutura Básica de Securitização de
Recebíveis Imobiliários
A �gura a seguir mostra, de forma simpli�cada, uma estrutura típica de uma operação de
securitização de recebíveis imobiliários.
A empresa credora, originadora de créditos imobiliários, possui direitos de crédito
contra o devedor, o que pode gerar um �uxo �nanceiro no futuro.
A credora cede os direitos de crédito e, portanto, o �uxo �nanceiro para a
securitizadora.
A securitizadora emite CRIs lastreados nos direitos de crédito imobiliário cedidos e os
coloca no mercado.
A colocação dos CRIs capta recursos dos investidores para a securitizadora.
A securitizadora utiliza os recursos captados para pagar à empresa credora pela
cessão dos direitos de crédito.
Ao longo da operação, o �uxo �nanceiro dos direitos de crédito é pago diretamente à
securitizadora, que utiliza os recursos para remunerar os investidores de acordo com
o estabelecido no Termo de Securitização.
A seguir, veja um resumo com mais informações importantes acerca de características do SFH e
do SFI.
Sistema Financeiro da Habitação – SFH Sistema de
Financiamento
Imobiliário – SFIÂmbito do SFH Taxa de
mercado
Marco legal Lei nº 4.380/64 Lei nº 9.514/97
Garantia(s)
Hipoteca, alienação �duciária e outras a
critério do agente �nanceiro (Resolução
nº 4.676/2018).
Alienação �duciária,
hipoteca, cessão �duciária
de direitos creditórios e
caução de direitos
creditórios.
Taxa de juros
Custo Efetivo Máximo
de até 12% ao ano.
Taxas
praticadas no
mercado.
Livremente negociada
entre as partes.
Prazo máximo
do
�nanciamento
Atualmente, as instituições �nanceiras
utilizam até 35 anos, desde que a soma
do prazo mais a idade do �nanciado mais
velho não supere 80 anos e seis meses.
Entretanto, se a garantia for de hipoteca,
o prazo máximo será de 30 anos.
Atualmente, as instituições
�nanceiras utilizam até 35
anos, desde que a soma do
prazo mais a idade do
�nanciado mais velho não
supere 80 anos e seis
meses. Entretanto, se a
garantia for de hipoteca, o
prazo máximo será de 30
anos.
Valor máximo
da avaliação
Para imóveis novos, o
valor máximo de
avaliação é de R$ 1,5
mi até 31/12/2017.
Sem restrição
especí�ca.
Sem restrição especí�ca.
Percentual
máximo do
valor de
avaliação do
imóvel a ser
�nanciado
(LTV)
80% do valor de
avaliação do imóvel e
90% caso seja pelo
Sistema de
Amortização Constante
– SAC.
Sem restrição
especí�ca.
Sem restrição especí�ca.
Fonte dos
recursos para
o
�nanciamento
(Funding)
SBPE, FGTS Programas
Habitacionais.
SBPE
Mercado �nanceiro ou de
capitais, mediante a
emissão de títulos.
Tipo do
imóvel
Residencial urbano.
Residencial e
comercial
urbano.
Qualquer tipo de imóvel
(urbano ou rural).
Tipo do
contrato
Instrumento particular ou escritura
pública.
Instrumento particular ou
escritura pública.
Utilização do
FGTS
Como parte de
pagamento na
aquisição, na
amortização/liquidação
do saldo devedor e na
redução das
prestações.
Não se aplica.
Como parte de pagamento
na aquisição de imóveis
residenciais, enquadráveis
no SFH.
Forma de
execução da
dívida
Garantia de hipoteca – execução judicial
especial (Lei nº 5741/71) ou execução
extrajudicial (Dec. Lei nº 70/66).
Garantia de alienação �duciária –
execução extrajudicial de cobrança via
cartório (Lei nº 9.514/97).
Garantia de hipoteca –
execução judicial comum
(Código de Processo Civil).
Garantia de alienação
�duciária – execução
extrajudicial de cobrança
via cartório (Lei nº
9.514/97).
Garantias Imobiliárias
Garantias Imobiliárias
Este capítulo trata de relações de operações imobiliárias e as respectivas garantias.
Cabe inicialmente destacar que os �nanciamentos imobiliários regulamentados pela Resolução
CMN nº 4.676/2018 devem ter por garantia:
a hipoteca, em primeiro grau, do imóvel (objeto da operação);
a alienação �duciária do imóvel (objeto da operação);
a hipoteca, em primeiro grau, ou a alienação �duciária de outro imóvel do mutuário
ou de imóvel de terceiros;
outras garantias, a critério do agente �nanceiro.
As operações de �nanciamento imobiliário, em geral tratadas pelo art. 17 da Lei nº 9.514/97,
poderão ser garantidas por:
hipoteca;
cessão �duciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de
imóveis;
caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou
promessa de venda de imóveis;
alienação �duciária de coisa imóvel.
A liberação de recursos relativos a �nanciamentos concedidos somente poderá ser efetuada após
a formalização das garantias.
Propriedade
Para tratar das garantias, é fundamental abordar preliminarmente a propriedade
imobiliária. A propriedade é um direito real pela própria natureza, tendo o
proprietário a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do
poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. Usar, gozar, dispor e
reivindicar são, assim, os poderes inerentes à propriedade.
O conceito de propriedade diverge da posse, pois esta diz respeito à relação com a
coisa possuída, sendo considerado possuidor todo aquele que tem de fato o
exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.
En�teuse
En�teuse é um "direito real sobre coisa alheia pelo qual o en�teuta possui a posse
direta da coisa, podendo usá-la de forma completa, bem como aliená-la e transmiti-
la por herança, enquanto o senhorio direto, que é o proprietário do bem, apenas o
conserva em seu nome".
A en�teuse civil (ou particular) é regida pelo novo Código Civil Brasileiro (10.406/2002) nos
seguintes termos:
Art. 2.038. Fica proibida a constituição de en�teuses e suben�teuses, subordinando-
se às existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei nº
3.071, de 1º de janeiro de 1916, a leis posteriores.
§ 1º Nos aforamentos a que se refere este artigo é defeso:
cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de bem
aforado, sobre o valor das construções ou plantações;
constituir suben�teuse.
§ 2º A en�teuse dos terrenos de marinha e acrescidos regula-se por lei especial.
 Laudêmio é o valor pago pelo proprietário do domínio útil ao proprietário do domínio direto (ou pleno)
sempre que se realizar uma transação onerosa do imóvel. É feito, por exemplo, na venda de imóveis que
originariamente pertencem à União, como todos os que se localizam na orla marítima. Quem paga o laudêmio
é o vendedor (titular do domínio útil). Olaudêmio não é um tributo, mas é decorrente de uma relação
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contratual, de direito obrigacional, da qual o ente público participa na condição de contratante e como tal está
sujeito aos princípios gerais dos contratos.
Na forma disposta pela Lei nº 3.071/1916 (antigo Código Civil), dá-se a en�teuse, o aforamento ou
o emprazamento quando, por ato entre vivos ou de última vontade, o proprietário atribui a outro
o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa que o adquire. Assim se constitui en�teuta, ao
senhorio direto uma pensão, ou foro, anual, certo e invariável. O contrato de en�teuse é perpétuo.
Cabe ao en�teuta satisfazer os impostos e os ônus reais que gravarem o imóvel.
O en�teuta (ou foreiro) não pode vender nem dar em pagamento o domínio útil sem prévio aviso
ao senhorio direto, para que este exerça o direito de opção. Sempre que se realizar a
transferência do domínio útil, por venda ou doação em pagamento, o senhorio direto que não
usar da opção terá direito de receber do alienante o laudêmio, que será de 2,5% sobre o preço da
alienação se outro não se tiver �xado no título de aforamento.
A en�teuse, instituto do Direito Civil, consiste na transmissão feita pelo proprietário de todos os
direitos inerentes à propriedade passando o adquirente a ter o domínio útil da coisa mediante
pagamento de uma pensão ou foro ao senhorio. Observa-se que o foreiro ou en�teuta pode
inclusive alienar ou transmitir por herança o bem en�têutico, sendo, todavia, mantido o ônus ao
proprietário, titular do domínio útil, de pagar o foro anual ao senhorio direto. Na alienação do
imóvel, o senhorio direto terá direito ao recebimento do laudêmio (um tipo de "comissão de
anuência") caso não venha a exercer o direito de preferência na aquisição do domínio útil.
Na en�teuse dos terrenos de marinha e acrescidos, que diz respeito aos bens imóveis da União, a
gestão está a cargo do Serviço do Patrimônio da União – SPU e, para a alienação desses imóveis,
deve ocorrer a emissão da Certidão de Autorização para Transferência – CAT. Também conhecida
como en�teuse administrativa (ou legal), é regulada pelo Decreto-lei nº 9.760/1946, Decreto-lei nº
2.398/1987, pela Lei nº 9.636/1998 e pelo Decreto nº 3.725/2001.
Os bens en�têuticos podem ser objetos de garantia prestada pelo titular do domínio útil. Nos
casos de alienação �duciária, será exigido o pagamento do laudêmio se houver a consolidação do
domínio útil no credor �duciário.
Neste módulo, veremos os principais tipos de garantias utilizadas nas operações imobiliárias.
Cessão de Recebíveis ou Penhor
Do Penhor de Direitos e Títulos de Crédito
Direitos suscetíveis de cessão podem ser objetos de penhor. Nesse caso, constitui-se o penhor de
direito mediante instrumento público ou particular, registrado no serviço de registro de títulos e
documentos. O titular de direito empenhado deverá entregar (tradição) ao credor pignoratício os
documentos comprobatórios desse direito, salvo se tiver interesse legítimo em conservá-los.
O penhor de crédito não tem e�cácia senão quando noti�cado ao devedor. Por noti�cado tem-se
o devedor que, em instrumento público ou particular, declara-se ciente da existência do penhor. O
credor pignoratício deve praticar os atos necessários à conservação e defesa do direito
empenhado e cobrar os juros e mais prestações acessórias compreendidas na garantia. O titular
do crédito empenhado só pode receber o pagamento com a anuência, por escrito, do credor
pignoratício, caso em que o penhor se extinguirá.
O penhor que recai sobre título de crédito constitui-se mediante contrato, público ou privado, ou
endosso pignoratício e se perfaz com a tradição dos títulos em favor do credor. Compete ao
credor o direito de: conservar a posse do título e recuperá-la de quem quer que o detenha; usar
dos meios judiciais convenientes para assegurar os próprios direitos e os do credor do título
empenhado; fazer intimar ao devedor do título que não pague ao seu credor, enquanto durar o
penhor; receber a importância consubstanciada no título e os respectivos juros, se exigíveis,
restituindo o título ao devedor quando este solver a obrigação.
 Credor pignoratício é a pessoa a quem �ca estabelecido o penhor de coisa móvel como garantia, sendo,
portanto, quem conta com o benefício desse penhor.
Da Execução do Penhor
A execução do penhor segue o mesmo princípio e o processo da execução hipotecária, referida
anteriormente.
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Cessão de Recebíveis ou Penhor
Da Cessão de Direitos
No contexto do mercado imobiliário, uma transação comum é a cessão de recebíveis imobiliários,
que é uma operação em que um �uxo de recursos em prestações de médio ou longo prazo –
proveniente de venda, promessa de venda ou locação de imóveis (recebíveis imobiliários) –, a ser
recebido em determinado prazo, taxa de juros e índice de correção, é descontado, permitindo que
o credor antecipe esses recursos. A cessão em si não é uma garantia, mas uma operação de
alienação de direitos creditícios feitos pelo credor desses créditos para outrem.
Da Cessão Fiduciária de Direitos Creditórios
Existe outra operação de cessão que tem escopo de garantia, mediante a transferência ao credor,
a título de garantia, de direitos de crédito. Por esse contrato, o devedor transfere ao credor os
créditos decorrentes do compromisso da venda e compra do imóvel até a liquidação da dívida
garantida.
Diferentemente da cessão de recebíveis, a transferência na cessão �duciária é temporária.
Portanto, não tem caráter de�nitivo, pois perdura enquanto a dívida garantida não for quitada.
Também é limitada no conteúdo, uma vez que, de fato, o credor �duciário não tem todos os
direitos sobre os direitos transmitidos �duciariamente.
É uma garantia muito utilizada em operações para produção imobiliária multifamiliar (plano
empresário), em outras palavras, são �nanciamentos concedidos a incorporadores para
construção de apartamentos, casas ou salas comerciais em condomínios ou de loteamentos.
Nos casos de inadimplência do devedor �duciante, o exercício dessa garantia, pelo credor
�duciário, é muito simples: não se faz necessário qualquer tipo de processo, podendo o credor:
conservar e recuperar a posse dos títulos representativos dos créditos cedidos, contra
qualquer detentor, inclusive o próprio cedente;
promover a intimação dos devedores que não paguem ao cedente, enquanto durar a
cessão �duciária;
usar das ações, dos recursos e das execuções, judiciais e extrajudiciais, para receber os
créditos cedidos e exercer os demais direitos conferidos ao cedente no contrato de
alienação do imóvel;
receber diretamente dos devedores os créditos cedidos �duciariamente.
Alienação Fiduciária
A lei que criou o Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI (Lei nº 9.514/97) trouxe uma novidade
que impulsionou o crédito imobiliário no Brasil: a alienação �duciária imobiliária.
Trata-se de um direito real de garantia que consiste na transferência da propriedade do bem
pertencente ao devedor, também conhecido como �duciante, para o credor, designado como
�duciário. Com a alienação �duciária, a propriedade �duciária é transferida, para �ns de garantia,
ao credor, que passa a ser dono até que ocorra o pagamento integral da dívida.
Deve-se observar, entretanto, que a transferência da propriedade pelo �duciante ao �duciário tem
o escopo único de garantia, razão pela qual essa propriedade, em favor do credor, é conhecida
como resolúvel. Portanto, essa operação é isenta do Imposto sobre Transmissão Imobiliária – ITBI.
Remanesce ao devedor, além da posse direta sobre a coisa, ou seja, o direito de uso, gozo e
fruição do bem imóvel, o direito de readquiri-la caso a dívida garantida seja integralmente paga,
mediante o cancelamento das garantias.
A alienação �duciária poderá ter como objeto a propriedade plena, o domínio útil dos bens
en�têuticos, o direito de uso para �ns de moradia, o direito real de uso suscetível de alienação e a
propriedade super�ciária. Além disso, ela poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não
sendoprivativa das entidades que operam no SFI.
A alienação �duciária pode ser utilizada em operações do SFH e quaisquer outras
operações para garantia de crédito, por pessoas físicas ou jurídicas.
O contrato que serve de título ao negócio �duciário conterá:
o valor do principal da dívida;
o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do �duciário;
a taxa de juros e os encargos incidentes;
a cláusula de constituição da propriedade �duciária, com a descrição do imóvel (objeto da
alienação �duciária) e a indicação do título e do modo de aquisição;
a cláusula assegurando ao �duciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por
sua conta e risco, do imóvel (objeto da alienação �duciária);
a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para
a respectiva revisão;
a cláusula dispondo sobre os procedimentos de leilão da garantia (o imóvel), em caso de
consolidação da propriedade do imóvel a favor do �duciário (credor), por força de
inadimplemento do �duciante (devedor).
Os atos e contratos de que trata a Lei nº 9.514/97 ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles
que visem à constituição, transferência, modi�cação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis,
poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de
escritura pública, devendo ser levados a registro na matrícula do imóvel junto ao cartório de
registro de imóveis.
Propriedade vs. Posse
Constitui-se a propriedade �duciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro
de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Com a constituição da propriedade �duciária, dá-
se o desdobramento da posse, tornando-se o �duciante possuidor direto, e o �duciário possuidor
indireto da coisa imóvel.
Nos termos da legislação brasileira, posse é o exercício em nome próprio de alguns dos poderes
inerentes à propriedade. É, portanto, a relação de fato entre o sujeito e o objeto. De certa forma, a
posse apresenta-se como um todo unitário na relação sujeito-objeto.
Entretanto, o ordenamento permite que a relação de poderes da propriedade possa estar
distribuída entre diversos sujeitos. Assim, é o que chamamos de posse bipartida, em posse direta
e posse indireta. É importante observar que essa bipartição é temporária, pelo tempo necessário
para o cumprimento de uma relação contratual ou de determinação do ordenamento.
Logo, há uma tendência do ordenamento de que a posse direta e a indireta sejam aglutinadas em
um mesmo sujeito.
A posse direta não invalida a posse indireta, pois em ambas os sujeitos têm relação
jurídica com o objeto e entre si.
Desta feita, a alienação �duciária é um modo de bipartição da posse, de modo que, com a
instituição da garantia de alienação �duciária imobiliária, o credor passa a ser o proprietário
�duciário, ou seja, detendo apenas a posse indireta, e o devedor perde a propriedade em favor do
credor, mas mantém a posse direta.
Em outras palavras, o devedor �duciante, enquanto possuidor direto, tem os
poderes de uso, gozo e fruição da coisa dada em alienação �duciária, mas não pode
dispor da coisa, por exemplo, dando em garantia ou simplesmente alienando-a. O
credor �duciário, por sua vez, não pode usar, gozar ou fruir da coisa e, apesar de
detentor da posse indireta, também não pode aliená-la ou onerá-la.
Pode parecer algo bastante sutil, mas o �duciante, por meio desse mecanismo, deixa de ter a
qualidade de proprietário pleno do imóvel �nanciado sob condição resolutiva, podendo se tornar
titular da propriedade de forma plena novamente somente quando quitar a dívida com o
�duciário.
Ao devedor é dado o direto de consolidar a propriedade em seu nome, portanto
readquiri-la, com a integralidade do pagamento da dívida. É o devedor que decide a
quem caberá a consolidação da propriedade: se quitar integralmente a dívida, a
lei lhe garante o direito de consolidá-la em seu favor, sem nenhuma dependência de
qualquer ato do credor. Porém, se não pagá-la na forma estabelecida no
contrato, poderá dar causa ao vencimento antecipado do contrato, e a
consolidação da propriedade ocorrerá em nome do �duciário.
A garantia de alienação �duciária protege a operação �nanceira, do ponto de vista do credor, pois,
como o �duciante não tem a propriedade plena do imóvel, este não pode ser dado como garantia
em outras operações.
Por outro lado, também protege o devedor �duciante, pois o credor, em que importe ser
proprietário do bem imóvel, também não pode vendê-lo nem dar em garantia de operações que
porventura venha a fazer, uma vez que detém uma propriedade resolúvel e momentânea, sujeita
à quitação da operação de crédito que garante. Mesmo que o credor �duciário venha a encerrar
suas atividades por vontade própria ou ato do governo, tal como liquidação ou falência, esse bem
dado em alienação não faz parte do patrimônio dele, para �ns de distribuição de patrimônio ou de
pagamento das obrigações.
Do Processo de Cobrança e da
Purgação da Mora
Procedimentos de Cobrança
Com o pagamento da dívida e dos respectivos encargos, resolve-se a propriedade �duciária do
imóvel em favor do devedor, isto é, o �duciante passa a ser o proprietário pleno do imóvel. No
prazo de até 30 dias, a contar da data de liquidação da dívida, o �duciário fornecerá o respectivo
termo de quitação ao �duciante, sob pena de multa em favor deste, equivalente a meio por cento
ao mês (ou fração) sobre o valor do contrato. Com o termo de quitação, o o�cial do competente
registro de imóveis efetuará o cancelamento do registro da alienação �duciária.
Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituída a mora do devedor, o bem dado
em garantia é que responde pela dívida. Assim, se o devedor não paga uma ou mais prestações,
após o prazo de carência contratual, o credor fará requerimento ao o�cial de registro de imóveis
competente para este intimar pessoalmente o devedor para satisfazer, no prazo de 15 dias, a
prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, acrescidas dos juros
convencionais, das penalidades e dos demais encargos contratuais e legais – inclusive os tributos
–, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de
intimação.
O requerimento do credor deverá ter todas as informações pormenorizadas daquilo que deverá
ser pago. No prazo de até 15 dias, o devedor pode realizar o pagamento das prestações em atraso
com os encargos legais e contratuais e das despesas correlatas e, caso se realize o pagamento,
ocorrerá a chamada purgação da mora.
O contrato de constituição da garantia deverá estabelecer o prazo de carência para
que o devedor realize o pagamento das prestações vencidas e não pagas. Somente
após esse prazo de carência será expedida a intimação, que será feita pessoalmente
ao �duciante (ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente
constituído), podendo ser promovida diretamente pelo o�cial de registro de
imóveis competente ou por solicitação deste, por o�cial de registro de títulos e
documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva
recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
Quando o �duciante se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível, o serventuário
encarregado da diligência certi�cará o fato e informará ao o�cial de registro de imóveis, cabendo,
então, a este último promover a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um
dos jornais de maior circulação local ou em outro de comarca de fácil acesso se no local não
houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do
edital.
Da Purgação da Mora
Purgada a mora no registro de imóveis, isto é, quitada as prestações com os encargos vencidos e
as despesas correlatas, o contrato de alienação �duciária estará reestabelecido, devendo o credor
enviar as cobranças das prestações e recebê-las normalmente. O o�cial do registro de imóveis,
por sua vez, nos três dias seguintes à quitação da dívida, entregará ao �duciário as importâncias