estudo_arquitetonico_para_gestores_imobiliarios_02

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Resumo
O principal objetivo da unidade de planejamento urbano é possibilitar 
ao gestor imobiliário conhecimentos básicos sobre o planejamento 
urbano e apresentar conceitos de um dos seus instrumentos: o Plano 
Diretor. A partir do entendimento sobre alguns processos urbanos e 
algumas definições dos Planos Diretores, o profissional da área imobiliária 
poderá indicar ao seu cliente o potencial construtivo dos lotes urbanos.
Planejamento urbano e 
instrumentos de gestão das 
cidades
Cenário e contexto das cidades brasileiras
A expansão urbana desenrola-se rapidamente e se reflete na desqualificação dos espaços físi-
cos das cidades, situação enfrentada pela maioria dos centros urbanos brasileiros. Aproximadamente, 
81,2% (BRASIL, 2001) da população brasileira vivenciam a baixa qualidade de vida presente nas cidades. 
Além disso, a maior parte dessa população se situa às margens da sociedade, povoando as classes so-
ciais de baixa renda, e sofre ainda mais com a desqualificação urbana (BRITO; SATTLER, 2001, p. 21), pois 
vive em zonas com pouco ou nenhum tipo de infraestrutura.
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16 | Planejamento urbano e instrumentos de gestão das cidades
O planejamento urbano, quando existe, tem sido trabalhado de forma excludente, pois centraliza 
o poder, os serviços e a infraestrutura das cidades em algumas zonas. Entretanto, pensar na valorização 
apenas de uma parcela urbana, além de não propiciar a função social da terra, dificulta o desenvolvi-
mento para todos os envolvidos no processo, inclusive para as classes que acabam sendo privilegiadas. 
Centralizar os recursos resulta em uma centralização de serviços, o que acaba gerando, por exemplo, um 
deslocamento em massa das periferias para os centros urbanos. Essa situação gera congestionamentos 
no trânsito, provocando estresse e aumentando a poluição do ar, além de ser inconveniente para os 
trabalhadores que enfrentam horas perdidas nas viagens para o trabalho. As características do modelo 
de desenvolvimento urbano seguido até então acarretam problemas de cunho social, ambiental, 
cultural e econômico.
Os conflitos presentes no dia a dia das cidades são reflexos de uma gestão do território que não 
vislumbra todas as variáveis envolvidas no processo. É comum encontrar nas cidades zonas de conflitos, 
como: a disposição de lixões em áreas de nascentes ou banhados, contaminando a água urbana; nos 
períodos chuvosos, as enchentes – comuns em locais muito impermeabilizados e com pouca área ver-
de – causam prejuízos materiais e à saúde do homem; e no verão, o efeito de ilha de calor presente nos 
centros urbanos deixa a cidade desconfortável para as atividades humanas. Esses são apenas alguns 
exemplos das inter-relações existentes no meio urbano.
O sistema da cidade é extremamente complexo e computa inúmeras variáveis, as quais se corre-
lacionam umas com as outras. Para assegurar-se a qualidade de vida no meio urbano são necessários 
mecanismos e ações que propiciem diretrizes ao desenvolvimento dos sistemas componentes das ci-
dades. O planejamento urbano sistêmico é um meio de qualificação dos espaços que integram a cidade 
e visa ao desenvolvimento de estratégias para o ordenamento e uso do solo urbano sob um enfoque 
holístico. Os conceitos envolvidos são interdisciplinares, visto que abrangem a inter-relação de várias 
áreas de atuação. São elas: a Arquitetura, a Engenharia, a Gestão Imobiliária, a Geografia, a Administra-
ção, o Direito, a Ecologia, a Sociologia, entre tantas outras áreas do saber que atuam nas cidades. Sendo 
assim, desenvolver instrumentos para o planejamento urbano sob o enfoque sistêmico, por meio de 
uma abordagem multimetodológica, pode contribuir para a qualificação do uso do solo das cidades.
Mas como fazer isso? Os meios não são únicos e muito menos seguem um modelo predeterminado. 
Entretanto, os instrumentos legais na esfera federal já estão em vigência desde 2001 na Lei 10.257, o 
Estatuto da Cidade. Com o desenvolvimento dessa lei, fornecem-se instrumentos para aplicação de so-
luções que evidenciam a função social, o direito à cidade e a democratização da gestão urbana. Dessa 
forma, os princípios evidenciados no Estatuto da Cidade1 regulamentam diretrizes para uma cidade 
mais sustentável e democrática. Porém, essa lei é apenas um meio de ação que dispõe um conjunto de 
ferramentas, as quais fornecem subsídios para os municípios elaborarem seus Planos Diretores.
Plano Diretor: instrumento de gestão
O Plano Diretor é uma lei municipal que estabelece um conjunto de normas que regulam o uso 
e a ocupação do solo urbano. Essa lei funciona como um instrumento para o planejamento e para a 
1 A aprovação do Estatuto da Cidade, todavia, é apenas o primeiro passo para que os brasileiros tenham assegurado o seu direito a cidades 
sustentáveis, entendido pelo próprio texto da Lei 10.257/2001 como envolvendo o direito à terra urbana, à moradia, ao saneamento ambiental, 
à infraestrutura urbana, ao transporte e aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras gerações. É apenas um primeiro 
passo, porque praticamente todos os instrumentos trazidos pela nova lei demandarão a edição de leis municipais que os implementem 
(BRASIL, 2001).
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17|Planejamento urbano e instrumentos de gestão das cidades
gestão da cidade, pois contempla as questões de zoneamento urbano, bem como as possibilidades 
construtivas de cada terreno. Ainda, o Estatuto da Cidade (2001, p. 38-40) salienta que o Plano Diretor é 
um instrumento básico para as políticas de desenvolvimento e expansão do território das cidades.
O ideal seria que todo e qualquer município tivesse um Plano Diretor para orientar a expansão do 
seu território, porém essa ocorrência não é efetiva, já que geralmente os municípios pequenos não dis-
põem de corpo técnico qualificado para isso e nem de recursos. A obrigatoriedade do desenvolvimento 
de um Plano Diretor é presente nos municípios com as seguintes características, de acordo com o artigo 
41 da Lei 10.257 (BRASIL, 2001, p. 56):
I - com mais de vinte mil habitantes;
II - integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas;
III - onde o Poder Público municipal pretenda utilizar os instrumentos previstos no §4.° do art. 182 da Constituição 
Federal;
VI - inseridas na área de influência de empreendimentos ou atividades com significativo impacto ambiental de âmbi-
to regional ou nacional.
Os Planos Diretores devem ser concebidos sob a forma de planejamento politizado, ou seja, o 
planejamento desenrola-se juntamente com a gestão. No período anterior à reforma urbana, o plane-
jamento era visto sob a ótica técnica e a gestão sob a ótica política. Já nos tempos atuais surge a visão 
holística dos processos urbanos, por isso os Planos Diretores não são considerados mais um fim e sim 
um meio para a gestão de políticas, por meio de um planejamento que qualifique a vida urbana.
O levantamento precede o plano (MCHARG, 2000), por isso é importante realizar-se a leitura 
da realidade local, antes de iniciar-se o Plano Diretor. Os levantamentos necessários representam as 
características sociais (escolaridade, saúde), ambientais (áreas verdes, rios, geomorfologia) e espaciais 
(elementos físicos, espaços construídos) das cidades. A etapa de levantamento é de suma importância 
para a qualidade do Plano Diretor: quanto maior for o número de informações, melhor será a base de 
dados sobre a realidade do município. No entanto, as disponibilidades econômicas e temporais nem 
sempre possibilitam o levantamento dos dados necessários. São exemplos de levantamentos: o levan-
tamento cartográfico da área do município, com as informações técnicas necessárias; dados socioeco-
nômicos sobre a população local; inventário ambiental da área; bem como todas as informações exis-
tentes sobre a cidade.A partir da coleta de dados, os técnicos da prefeitura e demais órgãos municipais, juntamente 
com representantes de toda a sociedade, iniciam análises e discussões sobre os potenciais e as restri-
ções existentes. Então, em um processo de tomada de decisões, elabora-se o conjunto de diretrizes 
propostas nos Planos Diretores de cada cidade. Sendo assim, o Plano Diretor é um instrumento de ges-
tão integrada formado pelo conjunto de estratégias que ordenam e orientam o crescimento urbano de 
cada município. 
Para que as diretrizes propostas nos Planos Diretores almejem uma cidade mais democrática, 
a participação da sociedade deve ser estimulada. Assim, para que o planejamento seja politizado, os 
cidadãos devem participar das decisões sobre investimentos públicos, juntamente com técnicos que 
orientem as adequações, conforme aspectos qualitativos e quantitativos do meio urbano em questão. 
Ainda, para contemplar todas as variáveis urbanas, o Plano Diretor deve ser revisado; segundo o artigo 
40 da Lei 10.257, o Plano Diretor da cidade deve ser revisto em um período mínimo de dez anos, pois as 
mudanças urbanas são constantes e o processo deve ser democrático.
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18 | Planejamento urbano e instrumentos de gestão das cidades
Definições de alguns conteúdos inseridos nos Planos Diretores
Zoneamento urbano
A cidade é composta por zonas de diferentes usos, cada qual com suas características e peculia-
ridades. O zoneamento urbano procura realizar uma divisão territorial de cada município, conforme a 
estrutura física de cada área, sendo necessário um conhecimento específico e ao mesmo tempo abran-
gente sobre todos os tipos de usos e características da cidade. Segundo o Estatuto da Cidade (2001, 
p. 41-42), a função do zoneamento é dividir o município em zonas diversificadas, onde é aplicado um 
conjunto de ações e princípios de uso e ocupação do solo, conforme suas especificidades. De acordo 
com o Plano Diretor de Porto Alegre, o zoneamento urbano não é uma divisão meramente funcional, 
que divide a cidade em zonas residenciais e comerciais, por exemplo, já que para realizar o zoneamento 
é necessário buscar padrões de qualificação para cada zona, características particulares que evidenciam 
o uso proposto. São alguns exemplos de macrozonas:
zona de uso urbano:::: – caracteriza-se pela existência de edificações residenciais, comerciais, 
industriais e institucionais;
zona de uso rural:::: – área destinada à produção rural, contemplando terrenos com dimensões 
superiores aos terrenos localizados na área urbana;
zona de expansão urbana:::: – área prevista para o crescimento ordenado da cidade.
Polos e corredores de comércio e serviços
Os polos e corredores de comércio e serviços são áreas territoriais com predominância de ativida-
des comerciais ou de serviços. Essas zonas caracterizam-se como sendo espaços urbanos especializados 
no atendimento das necessidades da população, pois desempenham funções de aproximação do co-
mércio e serviços para a comunidade das suas respectivas áreas de influência. A finalidade dessas zonas 
é descentralizar o comércio para melhorar a acessibilidade das pessoas e aumentar as possibilidades de 
serviços em diversas áreas da cidade.
Vias de tráfego 
As vias de tráfego são os locais destinados à circulação de veículos e de pedestres. Elas apresen-
tam diferentes características, conforme sua localização geográfica, dimensões e qualidade. As vias po-
dem ser classificadas de acordo com seu tamanho e importância. São denominadas de vias arteriais (15 
metros de largura), vias coletoras (6 metros de largura) e vias locais (DEL RIO, 1990, p. 138).
Vias arteriais:::: : são as vias que fazem ligações entre bairros, apresentam maiores dimensões e 
seu pavimento é mais homogêneo e liso. Caracterizam-se por serem vias de fluxo intenso de 
veículos e normalmente há predominância de velocidades de alto tráfego.
Vias coletoras:::: : são as vias que fazem as principais ligações dentro de um bairro. As dimensões 
sofrem maior variabilidade, mas geralmente são para um fluxo de média velocidade; a intensi-
dade de veículos depende do horário.
Vias locais:::: : são vias de acesso imediato, normalmente têm características residenciais e de 
pequenos serviços, com dimensões reduzidas. A velocidade dos veículos é baixa e o fluxo não 
é intenso.
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Volumetria da edificação
O regime volumétrico da edificação é resultado das restrições incidentes em cada lote, como a 
altura máxima permitida, os recuos necessários, a taxa de ocupação e o índice de aproveitamento. Esse 
conjunto de restrições indica a situação volumétrica limite que a edificação pode ter. 
A altura máxima da edificação é expressa em metros. Para saber a quantidade de andares que 
a construção pode ter, verifica-se qual é o pé-direito mínimo exigido no Código de Obras municipal, 
somando-o com as espessuras dos pisos e tetos e dividindo esse resultado pela altura máxima permitida.
Os recuos indicam a distância que a edificação deve ter em relação às testadas (os limites) do 
terreno, por isso indicam a parte do terreno que deve ser destinada a um espaço livre, sem construção. 
Os recuos podem se dividir em:
recuo de jardim ou frontal:::: – é o recuo a partir do alinhamento predial, ou seja, a partir da 
testada frontal do terreno. Essa área compõe a entrada da edificação e costuma ser destinada 
a um espaço livre com tratamento paisagístico;
afastamentos laterais e de fundos:::: – são os recuos que o prédio deve ter em relação aos 
terrenos vizinhos. A existência desses recuos é necessária para controlar a qualidade de ilumi-
nação e ventilação das edificações no meio urbano;
recuo viário:::: – é a indicação de que no futuro existirá uma via com dimensões maiores do que 
a existente, e por isso a área edificada deve respeitar esse limite. O recuo viário normalmente 
é indicado em metros, a partir do alinhamento do meio-fio existente.
Índice de Aproveitamento do solo (IA)
Determina a área total máxima a ser construída no terreno (a área a ser edificada depende da área 
do terreno). O índice de aproveitamento é representado por um coeficiente que deve ser multiplicado 
pela área total do terreno. Os índices podem ainda ser considerados adensáveis ou computáveis e não 
adensáveis ou não computáveis. 
Os índices adensáveis (computáveis) representam as áreas destinadas à moradia e/ou trabalho; 
já os índices não adensáveis são as áreas complementares às de moradia e trabalho, como as garagens, 
as sacadas e áreas de dutos para tubulação e elevadores, por exemplo. As áreas não adensáveis não são 
computadas no cálculo da área máxima a ser construída, ou seja, além da área máxima a ser edificada 
conforme o índice de aproveitamento, pode-se considerar mais um percentual do terreno que será 
utilizado com a finalidade das áreas determinadas como não adensáveis. Entretanto, cabe ressaltar que 
as áreas não adensáveis estão contidas no Plano Diretor de cada cidade, no qual se determina o que é 
considerado como área adensável ou não adensável. 
Exemplo:
Área total do terreno
X
Índice de aproveitamento
800m²
1,5
Área máxima a ser contruída no terreno 1 200m²
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20 | Planejamento urbano e instrumentos de gestão das cidades
Taxa de ocupação (To)
A taxa de ocupação refere-se ao percentual que a vista superior da edificação pode ocupar no 
lote e depende da área total do terreno. É a área máxima de projeção que a edificação pode ter, e não a 
área total edificada.
Exemplo:
Área total do terreno
X
Taxa de ocupação
800m²
1,5
Área máxima de ocupação projetada no terreno 1 200m²
Solo criado
O solo criado é uma forma de transferência de potencialconstrutivo que a prefeitura disponibi-
liza. Quando o proprietário de um terreno pretender construir em uma área maior do que a permitida 
no índice de aproveitamento proposto pelo Plano Diretor, ele poderá comprar o chamado solo criado, 
se o local tiver índices disponíveis.
As possibilidades de construção nos lotes são calculadas de acordo com os limites da infraestru-
tura local e dos equipamentos e serviços urbanos disponíveis. Portanto, em um terreno com IA = 2, que 
disponibiliza um índice de solo criado igual a 1, a área construída permitida será de 3 vezes a área total 
do terreno.
Esse instrumento tem como objetivo arrecadar recursos para os investimentos de caráter público. 
Os recursos disponibilizados pela compra de índices de construção (solo criado) são destinados à arbo-
rização urbana, aos sistemas de praças e parques públicos e/ou à habitação de interesse social. Além 
disso, as permutas do solo criado possibilitam à prefeitura pagar pela desapropriação de áreas privadas 
com índices de área construtiva. Dessa forma, a prefeitura não desembolsa dinheiro público para esse 
tipo de ação.
Como vocês perceberam, o planejamento urbano trabalha com inúmeras variáveis (ambientais, 
sociais, econômicas), as quais se inter-relacionam. Por isso, quando estamos realizando um empreen-
dimento imobiliário, devemos observar e considerar todos os aspectos urbanos, a fim de qualificar o 
desenvolvimento do produto, assim como a vida nas cidades urbanos.
Atividades
1. Analise a situação de sua cidade e descreva os principais conflitos existentes. A partir da 
identificação dos problemas, pense e escreva algumas ações públicas que possam qualificar cada 
caso.
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21|Planejamento urbano e instrumentos de gestão das cidades
2. Procure o Plano Diretor de sua cidade (ou outra de sua preferência) e identifique o conjunto de 
restrições existentes em uma zona urbana escolhida de forma aleatória, a partir do mapa de 
zoneamento urbano. Identifique as atividades permitidas na área selecionada.
Ampliando conhecimentos
MINISTÉRIO DAS CIDADES. Disponível em: <www.cidades.gov.br/>. Acesso em: 9 jan. 2006.
Nestes sites você pode acessar o Plano Diretor de Porto Alegre e de Curitiba e analisar como é sua 
estrutura e organização:
<www2.portoalegre.rs.gov.br/spm/>.
<www.curitiba.pr.gov.br/Secretaria.aspx?o=2>.
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