LAUDO DE AVALIAÇAO FAZENDAS ATALAIA &NOSSA SENHORA DE FÁTIMA

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FAZENDAS 
ATALAIA &NOSSA SENHORA DE FÁTIMA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
LAUDO TÉCNICO 
 AVALIAÇÃO PATRIMONIAL 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Janeiro de 2019 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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O presente trabalho foi desenvolvido pela empresa 
Informa Economics FNP para o FG Agro, sendo seu 
uso e circulação restritos, e, sua utilização proibida, 
sem a expressa autorização, sob pena de responder o 
infrator pelas responsabilidades previstas em lei. 
 
 
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SUMÁRIO EXECUTIVO 
Solicitante: FG AGRO. 
Objeto: Fazenda Rio Corrente. 
Município: Itiquira/MT. 
Localização: 101 km da Cidade de Itiquira/MT e a 15 km de Sonora/MS. 
Área: 2.660,7983 hectares. 
Proprietário: Rio Corrente Agrícola S/A. 
Matrículas: 4.586 e 4.677 - CRI de Itiquira/MT. 
Finalidade: Avaliação do Valor de Mercado e de Liquidação do Imóvel para 
efeito de Garantia Bancária. 
Data base: Janeiro de 2019. 
Valores da Avaliação: Terra Nua 
Valor de Liquidação Forçada 
Valor de Liquidação Imediata 
R$ 62.681.240,02 
R$ 44.002.868,01 
R$ 31.430.620,01 
Observação: O escopo deste trabalho são as terras, não sendo valorados os ativos 
biológicos (florestas). 
 
 
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ÍNDICE 
 
 
1. PRELIMINARES - OBJETIVOS .................................................................. 5 
2. LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL .................................................................... 6 
3. VISTORIA – CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL ...................................... 8 
4. CONSIDERAÇÕES, METODOLOGIA E NORMAS ................................. 32 
5. AVALIAÇÃO .............................................................................................. 34 
6. CONCLUSÃO ............................................................................................. 36 
7. ENCERRAMENTO ..................................................................................... 36 
 
 
 
 
 
 
 
 
ANEXOS 
ANEXO I - Análise do mercado e Avaliação do Valor da Terra Nua 
ANEXO II - Documentos do Imóvel 
ANEXO III – Anotação de Responsabilidade Técnica – ART 
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1. Preliminares - Objetivos 
 
Em atenção à solicitação da FG AGRO, o presente trabalho tem por objetivo 
apurar o Valor Real de Mercado, de Liquidação Forçada e Liquidação Imediata para efeito de 
garantia bancária, considerando-se como data base da avaliação o mês de Janeiro de 2019, 
para as terras agrícolas que compõem a Fazenda Rio Corrente, matrículas 4.586 e 4.677, 
propriedade da Rio Corrente Agrícola S/A, localizada no município de Itiquira, estado do Mato 
Grosso. Para tanto, a perícia desenvolveu esta avaliação tomando como base dados 
pesquisados no mercado imobiliário local e devidamente homogeneizados para as 
características próprias do objeto valorado. 
Vale lembrar que a presente gleba já foi objeto de estudo de um Laudo de 
Avaliação no ano de 2016, com visita in loco, e agora, em 2019, visa realizar uma atualização 
remota do valor de mercado, considerando que todos seus aspectos permanecem inalterados. 
A Fazenda Rio Corrente é composta, entre outras, pelas matrículas 4.586 e 4.677 
do Cartório de Registro de Imóveis de Itiquira/MT, denominadas Faz. Nossa Senhora de Fátima 
e Atalaia, respectivamente, de acordo com documentos apresentados no Anexo III. Conforme 
as matrículas, a soma das áreas em questão é igual a 2.660,7983 hectares, sendo que todas 
possuem reserva legal averbada, referente a 20% e foram regularizadas perante o INCRA, 
através de georreferenciamento. Portanto, para a elaboração deste trabalho considerou-se a 
área da matrícula como real e correta. 
A documentação fornecida para a elaboração deste laudo, como mapas, certidões 
e declarações, é por premissa considerada boa e válida, não tendo sido efetuada medições a 
campo. 
 
Cidade/Estado Fazenda Matrículas Área (ha) RL (ha) (%) Proprietário
4.586 751,5882 150,3176 20,00
4.677 1.909,2101 381,8420 20,00
Total 2.660,7983 532,1597 20,00
Obs.: As cópias das certidões das matrículas possuem gerreferenciamento certificado e averbação de Termo de 
Responsabilidade de Preservação de Floresta junto ao IBAMA, de 20 % das áreas. Foi apresentado o registro de CAR que 
Itiquira/MT Rio Corrente
Rio Corrente Agrícola 
S.A.
engloba a maioria das matrículas envolvidas. 
 
O objetivo deste trabalho é determinar o valor patrimonial da propriedade 
considerando o ativo: terras. As propriedades localizam-se no município de Itiquira – MT, 
situado no Sudeste Mato-Grossense, Microrregião de Rondonópolis. As propriedades estão 
localizadas próximas à divisa do estado e ao município de Sonora – MS. Itiquira é uma cidade 
onde a agropecuária mostra-se como setor expressivo da economia, representando cerca de 
R$ 491 mil do PIB (Valor Adicionado). 
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2. Localização do Imóvel 
 
Os imóveis avaliados (matr. 4.586 e 4.677) localizam-se no município de Itiquira, 
estado do Mato Grosso. A partir da cidade, o acesso se dá pela rodovia MT-299 e BR – 163. 
Partindo-se do viaduto do entroncamento dessas duas vias (pouco depois do 
distrito de Ouro Branco – km 14) seguir pela BR-163, sentido à cidade de Sonora, por cerca de 
17 km, passando pelo Posto Roma, encontra-se o portão de acesso a propriedade, porém não 
referente a estas matrículas, nesse portão, seguindo na linha média principal por cerca de 8,5 
km, chega-se a MT-471. Nessa via, seguir por mais cerca de 8,5 km, direção N-S onde, pode-se 
atingir o limite NE da matrícula 4.586 à esquerda. 
Para chegar na matrícula 4.677, seguir pela MT-471, atravessando o canal 
vertedouro da PCH Ponte de Pedra e, em sequência, tomar a primeira entrada à direita, 
seguindo pela via principal por mais cerca de 1,7 km. Outro caminho oportunizado se dá, a 
partir de estradas internas da Usina Sonora, buscando a MT-471 (região do Sumidouro) e, 
nessa via, à esquerda, antes do canal vertedouro, encontra-se o acesso à matrícula 4.677. 
Nesse caminho, pela MT-471, sentido Sul-Norte, ultrapassando o canal vertedouro, em mais 
900 m, à esquerda, já se encontra o vértice SE da matrícula 4.586. 
 
 
 
Localização do Município de Itiquira no Brasil Município de Itiquira no Estado do Mato 
Grosso 
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Imagem Google - Localização da Fazenda Rio Corrente(em vermelho) em relação às cidades 
de Itiquira e Sonora, bem como às rodovias da região. 
 
 
A propriedade tem como referências as cidades de Sonora e Itiquira. Itiquira está 
localizada à aproximadamente 345 km da capital Cuiabá, pela BR-163. A população itiquirense 
recenseada pelo IBGE em 2010 era de 11.478 habitantes, porém, na estimativa do IBGE para o 
ano 2018, observou-se um pequeno aumento da população para 13.163 habitantes. De acordo 
com o ranking de 2010 do Índice de Desenvolvimento Humano Municipal (IDHM) elaborado 
pelo Programa das Nações Unidas para o Desenvolvimento (PNUD) os indicadores, que variam 
de 0 a 1, Itiquira obteve IDHM 0,693 – indicando dessa forma que o município apresenta um 
médio desenvolvimento humano. 
Embora a cidade de Itiquira não esteja no ranking dos maiores PIBs do Mato 
Grosso, a cidade destaca-se pela economia baseada no agronegócio, com extensas áreas de 
cultivo de arroz, soja, milho, algodão e seringueira, além de áreas destinadas à pecuária. A 
agropecuária regional é baseada principalmente na bovinocultura, com influência da cidade de 
Rondonópolis – zona exportadora e polo industrial do Centro-Oeste; e com grande influência 
do município de Sonora (MS), devido à agroindústria canavieira. 
O município de Itiquira vem apresentando um pequeno crescimento e 
desenvolvimento econômico nos últimos anos. Hoje apresenta-se como um centro urbano, 
com regular qualidade de vida, mas que não oferece regulares condições e infraestrutura para 
todas as necessidades de serviços, bancários e de insumos. As necessidades de peças e 
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http://pt.wikipedia.org/wiki/IBGE
 
 
 
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consertos não são plenamente atendidas na cidade, sendo, portanto, atendidas nos municípios 
do entorno, como Sonora e Rondonópolis. 
A Usina Sonora – Rio Corrente Agrícola S/A representa grande força econômica 
dentro do município e emprega em torno de 1200 colaboradores, moendo mais de 1,5 milhões 
de toneladas de cana ao ano. Usa duas frentes de colheita, John Deere e CASE, com 6 
máquinas em cada, sendo que 90% da área cultivada conta com mecanização. A produtividade 
média gira em torno de 90 ton/ha e está entre as 10 a 15 melhores produtividades do Brasil. 
Cerca de 60 % das áreas da Usina no MS/ MT são irrigadas com vinhaça e 30% com água limpa. 
A empresa conta ainda com 2 aviões de pulverização modelo Ipanema (novos). 
 
 
3. Vistoria – Características do Imóvel 
 
No dia 22 de setembro de 2016, as propriedades foram vistoriadas pelo 
Engenheiro Agrônomo André Leite Kropowiec, colaborador da empresa Informa Economics 
FNP, em companhia do Sr. Clayson Luiz Oliveira, contatos (67) 3254-5010/ 99659-9212/ 99681-
3198, engenheiro agrônomo e funcionário da Usina Sonora – Rio Corrente Agrícola S/A. 
Durante a visita em 2016, foi possível conhecer o acesso, as terras, os recursos naturais e as 
benfeitorias das fazendas. Abaixo as principais características das propriedades: 
 
 
Imagem Google – Acessos e caminhamento gravado pelo equipamento GPS (em azul), 
durante a vistoria em campo das matrículas (em branco). Vistoria realizada em 2016. 
 
 
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3.1 Físicas e Climáticas 
 
Relevo: Nas áreas cultivada predomina a topografia Plana a Moderadamente 
Ondulada (classe de declividade entre 0 e 10%) com ocorrência de relevo mais acidentado 
próximo das áreas ambientais, chegando a Fortemente Ondulado nessas áreas. No conjunto 
das propriedades as altitudes variam bastante, entre 240 e 460 m sendo que, nas áreas 
cultivadas, a média de altitude situa-se no entorno dos 400 m. Boa topografia nas áreas em 
exploração, favorecendo e facilitando a mecanização das propriedades. 
Solos: A região tem predominância de Argissolos Vermelho-Amarelos 
Distróficos e Neossolos Litólicos Distróficos (especialmente na matrícula 4.677) nas áreas 
cultivadas, com teor de argila variável (entre 20 e 35%). Nas áreas ambientais, presume-se a 
ocorrência de Neossolos Quartzarênicos Órticos, solos que em sua maioria ocorrem em relevo 
plano a ondulado que apresentam textura arenosa ao longo do perfil. Considerando-se o 
relevo de ocorrência predominante nas áreas cultivadas, o processo erosivo não é alto, porém, 
deve-se precaver com medidas conservacionistas devido à textura ser principalmente arenosa, 
os tipos de solos que ocorrem nas áreas em exploração indicam que, com boa correção e bom 
manejo, permitem a obtenção de boas produtividades. 
Água: O Rio Correntes divide os estados do Mato Grosso e do Mato Grosso do Sul 
no entorno das propriedades. Tanto que apresentam estrutura para irrigação nesse entorno. 
Nas matrículas 4.586 e 4.677 foi possível constatar o avizinhamento com cursos d’água e a 
possibilidade de nascentes. 
Vegetação: A área encontra-se inserida no Bioma Cerrado. Entretanto, apesar do 
mapa de Bioma contê-la dentro da área correspondente à Amazônia Legal, segundo 
informações, essas áreas pertencem à bacia do Rio Correntes (Bacia do Rio Paraguai), 
portanto, fora da área de abrangência. A vegetação predominante é Cerrado, com uma parcela 
de vegetação de médio/grande porte e pouca biodiversidade. 
Clima: O clima em Itiquira é tropical. No inverno a pluviosidade é 
consideravelmente menor que no verão. A classificação do clima é Aw segundo a Köppen e 
Geiger. Itiquira tem uma temperatura média de 23.7 °C. 1559 mm é a pluviosidade média 
anual. Como a área está bastante próxima à municipalidade de Sonora/MS citamos, Sonora 
também possui clima tropical, com menor pluviosidade no inverno que no verão. Segundo a 
classificação, o clima é Aw. A temperatura média anual em Sonora é 24.3 °C e a média 
pluviométrica anual é de 1477 mm. 
Concessão de Lavras: A propriedade não sobrepõe poligonais com concessão de 
lavras. 
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Fotografia nº 01 – Vista geral da matrícula 4.586, tomada a partir da MT-471, mostrando a 
característica de relevo da gleba e a preparação do solo para o cultivo com cana-de-açúcar. 
Foto tirada em vistoria presencial em 2016. 
 
 
Fotografia nº 02: Outra imagem da matrícula 4.586, tomada no sentido O-L, mostrando o 
relevo, a preparação do solo para o cultivo de cana e o equipamento de irrigação que será 
utilizado. Foto tirada em vistoria presencial em 2016. 
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Fotografia nº 03: Imagem geral, representativa das terras da matrícula 4.677 mostrando, 
principalmente, o relevo favorável à mecanização nas áreas agricultáveis. Sentido NE-N0. 
Foto tirada em vistoria presencial em 2016. 
 
 
Fotografia no 04 – Matrícula 4.677, em sua porção Leste, ocupada por cana, destaque para o 
relevo favorável na área cultivada. Foto tirada em vistoria presencial em 2016. 
 
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Fotografia nº 04 – Imagem da vegetação característica na área ambiental da Matrícula 4.677. 
Foto tirada em vistoria presencial em2016. 
 
e 
Fotografia no 05 – Imagem do túnel/trincheira de transposição sob o canal vertedouro da 
PCH Ponte de Pedra, para acesso entre as matrículas 4.586 e 4.677. Foto tirada em vistoria 
presencial em 2016. 
 
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Através da utilização de imagens de satélite atuais e de anos anteriores da região 
foram desenvolvidos os mapas para verificação da evolução do uso e ocupação do solo. Os 
mapas foram gerados pela equipe técnica da empresa IEG| FNP para auxílio na valoração do 
imóvel e estão expostos nas páginas abaixo: 
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Mapa de Localização – Verifica-se a localização das propriedades em relação às rodovias e cidades da região. 
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Imagem de 2008 – Verifica-se a situação da propriedade no ano de 2008. Já com exploração, portanto abertura consolidada perante a atual legislação 
ambiental. 
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Imagem de 2019 – Verifica-se a situação atual da propriedade. É possível ver que, aparentemente, não ocorreu nenhum tipo de transformação ou 
abertura desde 2008. 
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Mapa de Uso e Ocupação – Verificam-se as classes de uso e cobertura do solo na propriedade. 
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Mapa de Solos – Verificam-se as classes de solos que ocorrem/ predominam na propriedade e região. 
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Mapa de Declividade – Verificam-se as classes de declividade e suas variações na propriedade e região. 
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Mapa de Altimetria – Verificam-se as classes de altitude e suas variações na propriedade e região. 
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Mapa de território – Verifica-se que a propriedade não está inserida em nenhum assentamento fundiário, unidade de conservação, terra quilombola ou 
terra indígena. Não consta como área embargada pelo IBAMA/ICMBio. 
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Mapa de Situação Mineral – Verifica-se a situação de lavras para a propriedade e seu entorno. 
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Mapa de Bioma – Verifica-se a propriedade inserida no Bioma Cerrado, dentro do perímetro de abrangência da Amazônia Legal (RL-35%). 
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Mapa Pluviométrico – Verifica-se as normais pluviométricas para os municípios.
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Com base nos mapas temáticos, análises e medições indiretas sibre imagens de 
satélite, somadas as documentações fornecidas pela empresa e a vistoria realizada no imóvel 
foram estimadas as diferentes classes de terra para o imóvel em questão. As descrições e 
conceitos foram extraídos do Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da 
Terra - ETA - Brasil/Estados Unidos, 1971. A distribuição das áreas é apenas uma estimativa, 
não foram efetuadas medições “in loco”. 
 
Classificação das Terras: Durante a vistoria foram estimadas as diferentes classes 
de terra, opinião deste técnico avaliador, sem amostragem e análise de solos localizadas. 
Classe Área (ha) %
I - - 
II 449,5002 16,89 
III 612,7056 23,03 
IV 264,0266 9,92 
V - - 
VI - - 
VII - - 
VIII 1.334,5658 50,16 
Total 2.660,7983 100,00 
CAPACIDADE DE USO
Fazenda Rio Corrente
 
A seguir apresentaremos reduzidamente as classes de capacidade de uso, sendo: 
A – Classe I: São terras que têm nenhuma ou pequenas limitações permanentes 
ou riscos de depauperamento. São áreas já com exploração agrícola e corrigidas, próprias para 
culturas anuais climaticamente adaptadas, com produção de colheitas entre médias e elevadas 
sem práticas ou medidas especiais de conservação do solo. Normalmente, são solos 
profundos, de fácil mecanização, com boa retenção de umidade no perfil, bom teor de argila e 
média a alta fertilidade. São áreas planas ou com declividades muito suaves, sem riscos de 
inundação, sem grandes restrições climáticas e sem afloramentos de rocha ou qualquer outra 
condição que possa prejudicar o uso de máquinas agrícolas. As práticas comuns de melhoria e 
manutenção da fertilidade do solo, inclusive a rotação de culturas e aplicação de corretivos e 
fertilizantes, devem ser usadas nas terras de classe I. Esta classe não admite subclasses. 
B – Classe II: Terras com limitações moderadas para o seu uso. Estão sujeitas a 
riscos moderados de depauperamento, mas são terras boas, que podem ser cultivadas desde 
que lhes sejam aplicadas práticas especiais de conservação do solo, de fácil execução, para 
produção segura e permanente de colheitas entre médias e elevadas, de culturas anuais 
adaptadas à região. A Subclasse IIs prevê terras produtivas, planas ou suavemente onduladas, 
com ligeira limitação pela baixa saturação de bases (caráter distrófico) ou pouca capacidade de 
retenção de adubos (baixa capacidade de troca). 
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C – Classe III: São terras que quando cultivadas sem cuidados especiais estão 
sujeitas a severos riscos de depauperamento, principalmente no caso de culturas anuais. 
Requerem medidas intensas e complexas de conservação ou de correção do solo, a fim de 
poderem ser cultivadas segura e permanentemente, com produção média a elevada, de 
culturas anuais adaptadas. Esta classe pode apresentar variações (subclasses), de acordo com 
a natureza do fator restritivo de uso. A Subclasse IIIs prevê terras praticamente planas ou 
suavemente onduladas com fertilidade muito baixa (caráter álico) ou dificuldades de preparo 
do solo devido à presença de pedras, argilas expansivas ou risco de inundações. 
D – Classe IV: São terras que apresentam riscos ou limitações permanentes 
quando usadas para culturas anuais. Os solos podem ter fertilidade natural boa ou razoável, 
mas não são adequados para cultivos intensivos e contínuos. Usualmente, devem ser mantidas 
com pastagens, mas podem ser suficientemente boas para certos cultivos ocasionais. A 
Subclasse IVs prevê solos limitados pela profundidade efetiva rasa, ou apresentando 
pedregosidade, com problemas de moto-mecanização ou ainda com problemas de fertilidade 
ou solos arenosos. 
E- Classe V: São terras planas, ou com declives muito suaves, praticamente livres 
de erosão, mas impróprias para serem exploradas com culturas anuais, e que podem, com 
segurança, serem apropriadas para pastagens, florestas ou mesmo para algumas culturas 
permanentes, sem a aplicação de técnicas especiais. Embora se apresentando praticamente 
planas e não sujeitas à erosão, não são adaptadas para exploração com culturas anuais 
comuns, em razão de impedimentos permanentes, tais como muito baixa capacidade de 
armazenamento de água, encharcamento, adversidade climática, frequente risco de 
inundação, pedregosidade ou afloramento de rochas. 
F- Classe VI: Terras impróprias para culturas anuais, mas que podem ser usadas 
para produção de certos cultivos permanentes úteis, como pastagens, florestas e algumas 
permanentes protetoras do solo, como seringueira e cacau, desde que adequadamente 
manejadas. O uso com pastagens ou culturas permanentes protetoras deve ser feito com 
restrições moderadas, com práticas especiais de conservação do solo, uma vez que mesmo sob 
esse tipo de vegetação, são medianamente suscetíveis de danificação pelos fatores de 
depauperamento do solo. São terras declivosas, com pedregosidade (30-50%), pequena 
produtividade (Areais Quartzosas em terrenos não planos), solos muito úmidos, com 
pequenas ou nulas possibilidades de drenagem ou terras com limitações climáticas muito 
severas. 
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G- Classe VII: Terras que por serem sujeitas a muitas limitações permanentes, 
além de serem impróprias para culturas anuais, apresentam severas limitações mesmo para 
certas culturas permanentes protetoras do solo, pastagens e florestas. Sendo altamente 
suscetíveis de danificação, exigem severas restrições de uso, com práticas especiais. 
Normalmente, são muito íngremes, erodidas, pedregosas ou com solos muito rasos, ou ainda 
com deficiência de água muito grande. 
H – Classe VIII: Terras impróprias para serem utilizadas com qualquer tipo de 
cultivo inclusive o de florestas comerciais ou para produção de qualquer outra forma de 
vegetação permanente de valor econômico. Prestam-se apenas para proteção e abrigo da 
fauna e flora silvestre, para fins de recreação e turismo ou armazenamento de água em açudes 
(áreas de preservação permanente). 
 
3.2 Uso Atual das Terras 
 
As áreas internas, conforme considerado, foram obtidas da documentação, 
informadas pelo proprietário no dia da vistoria presencial em 2016 ou medidas indiretamente 
sobre imagens de satélite e produtos cartográficos elaborados pela equipe técnica da IEG – 
FNP e podem apresentar discordâncias com a realidade, visto que não foram coletados pontos 
de controle (coordenadas precisas) no interior das glebas. 
O uso atual das terras da Fazenda Rio Corrente, baseou-se no atual uso do solo, 
cujos números constam na documentação fornecida para este trabalho, como o CAR, sendo 
conferido através das imagens geradas pela equipe técnica da empresa Informa Economics 
FNP, para subsidiar este estudo: 
 
Item Área (ha) %
Agricultura 1.322,0029 49,68 
Reflorestamento - - 
Pousio 4,2296 0,16 
RL e APP 1.334,5658 50,16 
Outros Usos - - 
Total 2.660,7983 100,00 
USO DO SOLO
Fazenda Rio Corrente
 
 
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Item Área (ha) % Item Área (ha) %
Agricultura 747,3586 99,44 Agricultura 574,6443 30,10 
Reflorestamento - - Reflorestamento - - 
Pousio 4,2296 0,56 Pastagem - - 
RL e APP - - RL e APP 1.334,5658 69,90 
Outros Usos - - Outros Usos - - 
Total 751,5882 100,00 Total 1.909,2101 100,00 
USO DO SOLO
4.677
USO DO SOLO
4.586
 
 
Não foi efetuada medição das áreas em campo. Dessa forma, como foi 
anteriormente justificado, a distribuição das áreas internas da propriedade, de acordo com o 
uso do solo, foi baseada em informações contidas nos documentos fornecidos para execução 
deste trabalho, como mapas, o Recibo de Inscrição do imóvel no CAR e informações obtidas 
durante a vistoria. Estas informações foram checadas nas imagens geradas e apresentaram 
pequenas diferenças, sendo, portanto, consideradas como corretas, verdadeiras e válidas para 
a execução deste trabalho. 
As propriedades são exploradas principalmente com o cultivo de cana- de-açúcar, 
sendo cultivada em sistema de rotação com soja, milho e Crotalária spectabilis, afim de 
promover adubação verde e controle de nematoides. A área em exploração totaliza 
1.349,0595 hectares, sendo que na medição da imagem, através do software ArcGis, a mesma 
gleba resultou em 1.322,0029 hectares, diferença não significativa. A imagem pode apresentar 
diferença, pois não foram tomadas as coordenadas internas das glebas no campo. 
A Fazenda Rio Corrente, no conjunto de suas matrículas, apresenta bons solos e 
boas condições, considerando tanto os aspectos climáticos como os de logística, para a 
exploração com lavoura de cana. Apesar do bom regime pluviométrico, com média acima de 
1.500 mm/ano, conforme regime de chuvas abordado no Item 3.1. e nas imagens geradas, é 
recomendada a utilização de irrigação agrícola para minimizar o efeito do período de seca, 
onde as chuvas são menos intensas (entre os meses de junho e novembro). 
Na ocasião da vistoria em campo, em 2016, foi observado que os talhões de 
produção se encontravam em diferentes estádios de exploração. Alguns com cana vegetando e 
programadas para colheita, outros em fase de preparo/ renovação do cultivo da gramínea, 
outros em preparo para o cultivo de grãos (renovação) e ainda, outros com reminiscências do 
cultivo de leguminosas e milho, destinadas à rotação com cana-de-açúcar. O foco principal das 
áreas é a produção de cana. As produtividades obtidas variam entre 70 e 100 t/ha, conforme a 
idade e posição dos talhões. 
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No geral as áreas apresentam condições bastante favoráveis à exploração 
canavieira. Somente a matrícula 4.677 encontra-se em situação menos favorável na sua área 
agricultável, com a ocorrência de Neossolos Litólicos Distróficos e a presença de pedras na 
superfície, porém não restritivas ao uso agrícola. Aliás, parte da área em 2016, estava sendo 
preparada para o cultivo de grãos e outra, cultivando com cana. 
As propriedades estão inseridas na Amazônia Legal, dentro do bioma Cerrado, 
portanto, perante a Lei Florestal Nacional de nº 12.651, de 25/05/2012, deveria preservar 35% 
de sua área a título de Reserva Legal, entretanto encontram-se dentro bacia do Rio Correntes, 
conforme averbação que consta na certidão de matrícula existe o compromisso de 
manutenção de 20% da área total a título de reserva legal, o que parece estar sendo atendido, 
analisando-se o conjunto de matrículas (M-4.586 e M-4.677). Foi apresentado o Cadastro 
Ambiental Rural – CAR da Fazenda Rio Corrente como um todo, mas não deixa clara a situação 
da respectiva reserva legal, portanto não é possível afirmarmos com exatidão se existe ou não 
passivo ambiental. 
Considerando a questão de passivo ambiental, não se deve observar a situação 
individual das matrículas, mas sim o conjunto das propriedades pois, pode apresentar falta em 
algumas e, excesso em outras. No geral, o custo do processo de regularização pode variar 
muito em função do método adotado e não é nosso escopo e demanda um trabalho específico 
para valorá-lo, inclusive com uma exata dimensão do problema. Para se ter uma ideia da 
complexidade do processo, há necessidade de se analisar a questão abordando todas as 
propriedades da empresa e não somente a parte composta pela matrícula objeto deste 
trabalho, pois algumas poderão ter área ambiental sobrando e outras faltando. Outro aspecto 
que interfere muito no valor final do passivo ambiental é se o órgão ambiental vai aceitar ou 
não a inclusão da APP na área de reserva legal. 
Observando isoladamente as áreas das Matrículas, considerando as áreas 
exploradas, existe passivo ambiental na matrícula 4.586 (que está totalmente utilizada com 
agricultura) devendo ser recuperado de acordo com a atual legislação vigente quanto ao 
Bioma de RL-35% de sua área a título de reserva legal ou compensada em outra propriedade 
(aquisição de RL ou servidão florestal) ou ainda através de contribuição em Parques Estaduais. 
A seguir apresentamos um quadro resumo desta situação: 
 
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Matrícula Área (ha)
 RL exigida por 
legislação (ha) 
RL/APP 
existente (ha)
Passivo 
(ha)
Recuperação (R$/ha)¹ Recuperação (R$) Aquisição (ha) Aquisição (R$/há)²
Custo de 
Aquisição (R$)
4.586 751,5882 263,0559 0,0000 263,0559 10.000,00R$ 2.630.558,70R$ 404,7013 1.800,00R$ 728.462,41 
4.677 1.909,2101 381,8420 1334,5658
Total 2.660,7983 644,8979 1 .334,5658 263,0559 2.630.558,70R$ 404,7013 R$ 728.462,41 
¹ Custo estimado para recuperação de área degradada - fonte ESALQ/USP.
² Fonte: RAT 86 - IEG-FNP de preços de áreas ambientias na região.
Situação Ambiental por Matrícula
Fazenda Rio Corrente
 
 
Obs.: Estudo baseado em um custo estimado de R$ 10.000,00/ha para 
regeneração da área degradada. O custo de recuperação de área degradada pode variar 
bastante em função do estado da área e da possibilidade de regeneração natural, que é menos 
custosa. Ressaltamos, também, que a aquisição de área ou contribuição em parques florestais 
em regularização podem resultar em um custo de regularização bem inferior, mas demanda 
um estudo específico. 
Lembrar que a regeneração de parte da área implica no fato de que está área 
deixará de ser produtiva (redução na renda) e terá seu valor comercial reduzido (menor valor 
do imóvel). 
Estes valores são apenas uma estimativa e, como o possível passivo ambiental 
não é objeto deste trabalho, não podem ser considerados no valor final de avaliação dos 
imóveis em questão. São meramente um indicativo do possível valor do passivo ambiental e 
de que este montante pode variar muito em função de peculiaridades, que somente um 
trabalho específico poderia analisar com mais precisão. 
 
3.3 Edificações e Benfeitorias 
 
Apenas a M- 4.677 apresenta benfeitorias, que consta com uma subestação de 
energia, abrigo de bombas, bombas de elevação e casa de suporte. Tais benfeitorias não foram 
consideradas em função da sua possibilidade de remoção. 
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Fotografia no 10 – Imagem da estrutura montada na matrícula 4.677. Foto tirada em vistoria 
presencial em 2016. 
 
3.4 Situação 
 
A Fazenda Rio Corrente está localizada no município de Itiquira, estado do Mato 
Grosso, próxima a Rodovia BR – 163, MT – 299 e MT-471. 
As coordenadas geográficas centrais médias das fazendas são: 
Matrícula 4.586 = Lat. 17º35'09.64” – S, Long. 54º50'39.10" - O. 
Matrícula 4.677 = Lat. 17º36'11.78” – S, Long. 54º52'40.01" - O. 
 
3.5 Documentação 
 
Para desenvolvimento deste trabalho foram disponibilizados os seguintes 
documentos que estão dispostos no Anexo III deste laudo: 
• CCIR das propriedades; 
• Cópia das matrículas 4.586 e 4.677 do CRI de Itiquira/MT; 
• Recibo do CAR; 
• Extrato de protocolo junto à SEMA/MT 
Para execução deste trabalho, forneceram as matrículas com as áreas já 
georreferenciadas, não havendo dúvida com relação à real localização do imóvel. 
A documentação fornecida para a elaboração deste relatório, como cópias das 
certidões e mapas, é por premissa, considerada boa e válida, não tendo sido efetuadas 
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medições de campo. Considerou-se, para efeito de avaliação, o imóvel livre de hipotecas, 
arrestos, usufrutos penhores ou quaisquer ônus ou problemas que prejudiquem o seu bom 
uso e comercialização. 
 
 
4. Considerações, Metodologia e Normas 
 
O objetivo deste trabalho é apurar o Valor de Mercado para o imóvel rural 
denominado Fazenda Rio Corrente, glebas Faz. Atalaia e Nossa Sra. de Fátima, considerando 
o valor da terra nua (VTN). A definição de Valor de Mercado contida na NBR 14.653 é: 
“Valor de Mercado é o preço estimado, em moeda nacional e à data de 
referência desta avaliação, que o imóvel terá como valor, se exposto à venda, 
em mercado aberto e sem compulsão, permitindo um tempo razoável para se 
achar um comprador que o adquira com conhecimento de todos os seus usos 
atuais, para o qual está destinado, e, de suas potencialidades”. 
“Valor de Liquidação Forçada é o preço estimado na hipótese de uma venda 
compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado.” 
Valor de Liquidação Imediata é o preço estimado na hipótese de uma venda 
compulsória com prazo rápido (muito abaixo da expectativa) de absorção pelo 
mercado.” 
Ressaltando que o mercado imobiliário não é, por natureza, de concorrência 
perfeita o que exigiria: 
 
a) homogeneidade dos bens levados a mercado; 
b) número elevado de compradores e vendedores, de tal sorte que não possam, 
individualmente ou em grupos, alterar o mercado; 
c) inexistência de influências externas; 
d) racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos sobre o 
bem, o mercadoe as suas tendências; 
e) perfeita mobilidade de fatores e de participantes, oferecendo liquidez com 
liberdade plena de entrada e saída do mercado. 
 
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4.1 Valor das Terras 
 
O preço da terra, por hectare, foi obtido pelo Método Comparativo Direto de 
Dados do Mercado, ou seja, após levantamento efetuado em imobiliárias, corretores e pessoas 
ligadas ao meio rural, comparando-se a fazenda com outras semelhantes que estão à venda ou 
que foram vendidas, situadas na mesma região, utilizando-se o método comparativo direto, 
bem como a avaliação “in loco” deste avaliador. 
A norma oficial de avaliação de imóveis rurais para o Brasil é a NBR 14653-3/04, 
da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Como a própria Norma recomenda, para 
a sua aplicação é necessário consultar a Lei Federal nº 4.504 de 30/11/1994 (Estatuto da Terra) 
e o Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra (ETA/MA). Além 
desta, também existe a Norma Básica para Perícias de Engenharia do IBAPE/SP, aprovada em 
Agosto de 1994, a qual fixa procedimento para elaboração de laudos. Neste caso, o capítulo 
que interessa corresponde ao item 6.4.6. Requisitos Complementares Envolvendo Imóveis 
Rurais. Adotaremos, portanto, na presente avaliação basicamente as recomendações contidas 
na NBR 14653-3/04 e nas Normas do IBAPE/SP. 
O critério de julgamento da localização de um imóvel rural refere-se, 
principalmente, à qualidade dos acessos e à proximidade dos mercados consumidores dos 
produtos explorados. Na valoração das terras adotaremos a tabela de depreciação abaixo, 
onde consideraremos a importância do tipo de estrada, as condições de tráfego durante o ano, 
e a importância das distâncias aos centros de referência (consumo). 
 
Tabela de Depreciação – Situação e Viabilidade de Circulação 
Tipo de Estrada
Importância da 
distância
Condições de 
tráfego/ano
Escala de valor 
(%)
Asfalto
Asfaltada e bem 
conservada
Limitada Permanente 100
Vicinal I
Estrada de chão com 
ótima conservação
Relativa Permanente 95
Vicinal II Estrada de chão Significativa Permanente 90
Vicinal III
Estrada de chão com 
servidão de passagem
Significativa
Sem condições 
satisfatórias
80
Vicinal IV
Estrada de chão com 
porteiras nas servidões
Significativa
Problemas na 
estação chuvosa
75
Vicinal V
Estrada de chão com 
porteiras e córregos
Significativa
Problemas sérios 
mesmo na seca
70
Situação
Condições de Acesso e Circulação
 
Fonte: Camargo Lima (2002) adaptada de Kozma (1985). 
 
 
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5. Avaliação 
 
Esta avaliação foi elaborada segundo as normas do IBAPE - Instituto Brasileiro de 
Avaliações e Perícias de Engenharia e da NBR 14653-3/04 da ABNT - Associação Brasileira de 
Normas Técnicas. Apesar dos elementos que contribuem para formar a convicção de valor 
estarem baseados em 01 amostra regional e 07 opiniões para o imóvel avaliando com preços 
de mercado homogeneizados, totalizando 64 pontos na tabela de classificação das avaliações, 
o presente laudo apresenta Grau I de Fundamentação, pois de acordo com o Item 9.2.3.5., ao 
utilizar intervalo de +/- 50% da nota agronômica, automaticamente o trabalho não pode ser 
classificado como grau II ou III, e, também, houve prevalência de opiniões. O grau de Precisão 
é Grau III, pois apresentou uma amplitude de 12,51%, considerando o intervalo de confiança 
de 30% em torno do valor central obtido. 
 
5.1. Valor da Terra Nua 
 
Segundo a pesquisa de valores de mercado das terras da região em questão, o 
preço médio por hectare varia conforme a sua capacidade de utilização e de sua porcentagem 
de área útil, área aberta, área já explorada com lavoura de soja, corrigida, qualidade da terra, 
localização, acesso, se é titulada ou posse, regularidade da documentação e estrutura ligada à 
exploração. O cálculo do valor médio da terra para o imóvel paradigma encontra-se no Anexo 
I. 
Para o cálculo do Valor Terra Nua considerou-se como Valor Médio Saneado e 
Homogeneizado por hectare do imóvel avaliando. A média obtida foi de R$ 21.477,23 para as 
terras de posse da Fazenda Rio Corrente, localizadas no município de Itiquira, no estado do 
Mato Grosso. No entanto, adotou-se o valor superior, dentro do campo de arbítrio (+/- 10%) 
devido à proximidade da rodovia e da cidade de Sonora/MS, bem como sua exploração com 
agricultura, no valor de R$ 23.624,95 por hectare. 
 
Faz. Rio Corrente: VTN - R$ 23.264,95/ha x 2.660,7983 = R$ 62.861.240,02 
Total: VTN (2.660,7983 hectares) = R$ 62.861.240,02 
 
5.2. Valor das Edificações e Benfeitorias 
As eventuais benfeitorias e edificações nas áreas avaliadas não foram 
consideradas. 
 
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5.3. Valor Por Matrícula 
 
Para efeito informativo, destacamos os valores referentes às matrículas, 
conforme quadro abaixo. 
 
Matrícula Área (ha) VTN (R$/ha) Valor da Terra
Valor Mercado 
(R$)
Liq. Forçada (R$)
Liq. Imediada 
(R$)
4.586 751,5882 40.812,02 30.673.831,00 30.673.831,00 21.471.681,70 15.336.915,50 
4.677 1.909,2101 16.859,02 32.187.409,02 32.187.409,02 22.531.186,32 16.093.704,51 
Total 2.660,7983 23.624,95 62.861.240,02 62.861.240,02 44.002.868,01 31.430.620,01 
Fazenda Rio Corrente
Valores por matrícula
 
 
5.4. Valor Total do Imóvel 
 
Área (ha)
2.660,7983
5.1. Terras 62.861.240,02 23.624,95 
5.2. Benfeitorias - 
Total 62.861.240,02 23.624,95 
Fazenda Rio Corrente
Item Valor Total (R$) R$/ha 
 
 
Valor Total do Imóvel – R$ 62.861.240,02 
 
O valor de liquidação para este imóvel pode ser calculado utilizando o fator de 
70% sobre o VALOR DE MERCADO apurado neste relatório de R$ 62.861.240,02, resultando 
num VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA de R$ 44.002.868,01 para as terras da Fazenda Rio 
Corrente – Glebas Atalaia e Nossa Sra. de Fátima, matrículas 4.586 e 4.677. Depreciação de 
30% adotado pelo agente financeiro. 
Valor de Liquidação Forçada– R$ 44.002.868,01. 
 
O VALOR DE LIQUIDAÇÃO IMEDIATA para este imóvel pode ser calculado 
utilizando o fator de 50% sobre o VALOR DE MERCADO apurado neste relatório de R$ 
62.861.240,02, resultando num VALOR DE LIQUIDAÇÃO IMEDIATA de R$ 31.430.620,01 para 
as terras da Fazenda Rio Corrente – Glebas Atalaia e Nossa Sra. de Fátima, matrículas 4.586 e 
4.677. Depreciação de 50% adotado pelo agente financeiro. 
 
Valor de Liquidação Imediata – R$ 31.430.620,01 
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6. Conclusão 
 
Após as considerações desenvolvidas nos capítulos anteriores deste trabalho, 
conclui-se, considerando pagamento à vista, para a propriedade rural denominada Fazenda Rio 
Corrente, glebas Faz. Atalaia e Nossa Sra. de Fátima, M-4.586 e 4.677, localizadas no 
município de Itiquira, estado do Mato Grosso, com área total de 2.660,7983 hectares, objeto 
deste trabalho, que o Valor de Mercado importa em R$ 62.861.240,02 (Sessenta e dois 
milhões, oitocentos e sessenta e um mil, duzentos e quarenta reais e dois centavos), o Valor 
deLiquidação Forçada importa em R$ 44.002.868,01 (quarenta e quatro milhões, dois mil, 
oitocentos e sessenta e oito reais e um centavo) e com Valor de Liquidação Imediata em, R$ 
31.430.620,01 (trinta e um milhões, quatrocentos e trinta mil, seiscentos e vinte reais e um 
centavo), praticados nesta data. 
 
 
7. Encerramento 
 
Nada mais havendo a esclarecer, encerramos o presente trabalho que é composto 
de 36 folhas impressas, todas rubricadas, sendo a última datada e assinada e mais 03 (três) 
anexos. 
 
Nestes termos, 
 
São Paulo, 28 de Janeiro de 2019. 
 
 
 
 
Sergio Fleury Dias 
Engenheiro Agrônomo - CREA no 060096324-0 
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Anexo I 
 
 Análise do mercado e 
Avaliação do Valor da Terra Nua 
 
 
A) Levantamento de Preço de Terra 
 
Observações: 
 
1) A documentação (georreferenciamento) e a questão de Reserva Legal, por serem 
obrigatórios para transferência de imóveis rurais, foram consideradas em situação 
igual para todas as amostras/opiniões. Todas as informações consideradas são para 
imóveis com títulos/matrículas, não de posse. 
 
2) As referências relatam que a região tem como referência (moeda) a saca de soja, preço 
balcão, cujo valor está oscilando próximo de R$ 58,00 por saca de soja, para a praça de 
referência (Rondonópolis) conforme o Boletim Soja da Informa Economics FNP, valor 
assumido como base de negócios. Como algumas das informações obtidas consideram 
pagamento parcelado, normalmente entre 3 e 5 parcelas (entrada + 3 ou 4 parcelas 
anuais, em sacas de soja), as parcelas futuras foram trazidas ao valor presente 
descontando uma taxa de 10,14% (taxa CDI). Para este trabalho utilizamos o valor de 
R$ 58,00 por saca de soja, quando não houver valor específico. 
 
3) A região de Rondonópolis, onde estão inseridas as glebas da Fazenda Raios de Sol, é 
uma região bem valorizada nas terras aptas ao cultivo de grãos. Nessa microrregião 
das Sete Placas/ Carimã estão presentes grandes empresas agropecuárias produtoras 
de grãos e gado. As propriedades têm exploração consolidada a bastante tempo e o 
mercado de terras na região está estabilizado e ocorrem poucas transações de terras. 
Nem mesmo terras para arrendamento têm disponibilidade frequente. Portanto, neste 
trabalho utilizamos opiniões de alguns corretores na região e algumas ofertas em 
condições semelhantes ao imóvel avaliando, para basear o preço das terras. 
 
4) Os corretores consultados recorreram às condições de liquidez do imóvel proposto. 
Segundo indicativos, no geral, o mercado encontra-se em situação de oferta, com 
poucos negócios efetivados, boas ofertas e poucas conclusões (mercado vendedor). 
Em contrapartida, pode-se observar junto às fontes que há sim, um alongamento nas 
ofertas para negociação, atingindo algumas até 08 parcelas. 
 
5) Chamou a atenção deste avaliador que, os informantes foram quase consensuais em 
propor valores distintos entre: área ambiental, área produtiva (com diferentes teores 
de argila) e condições de acesso (logística). 
 
6) Em função da dificuldade de obtenção de amostras na região do imóvel avaliando, 
ampliou-se o leque, junto aos corretores, possibilitando considerações à respeito de 
valores de terras em outras regiões, observando as condições de similaridade com o 
imóvel avaliando. 
 
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Fonte 1 - Sr. Miltin – Corretor de imóveis, (66) 9.9984-7740 – Rondonópolis/MT. 
 
Amostra 1 - Opinião 
O Sr. Miltin informou não dispor de imóveis em oferta na região, mas a conhece bem e teceu 
considerações sobre a pouca dimensão, a relativa pouca abertura e sobre o fato da área estar 
cercada por glebas do mesmo grupo proprietário. Na opinião dele, Tais terras valem cerca de 
400 sacas/soja/hectare (R$ 23.200,00/ha), sem fazer distinção na área ambiental em 1 + 2 
parcelas. Trazendo a valor presente temos R$ 21.129,65/hectare. 
 
 
Fonte 2 – Sr. Ermínio – Imóveis Pantanal, (66) 3422.5051/ 3422-3579/ 9.9987-9155 – 
Rondonópolis/MT 
 
Amostra 2 – Opinião 
O Sr. Ermínio informou que terras nas condições do imóvel avaliado, principalmente quanto a 
localização, acesso, solos, hidrologia e aptidão, segundo sua experiência e conhecimento, 
áreas rurais no entorno devem valer cerca de 400 sacas/soja/ha (R$ 23.200,00), sem fazer 
distinção na área ambiental, com negócios ocorrendo ao redor de 4 parcelas. Trazendo a valor 
presente temos R$ 20.188,27/hectare. 
 
 
Fonte 3 – Sr. José Rocha – Corretor de Imóveis, (65) 3491-1616/ 9.9621-0012 – Itiquira/MT 
 
Amostra 3 – Oferta 
Imóvel rural com 2.600 ha, em Itiquira, no asfalto, plantando soja, milho e algodão em 2.000 
ha. Benfeitorias fracas (barracões antigos) e não destacados. Ofertada no valor à vista de 400 
sacas/soja/hectare (R$ 23.200,00/ha). Se pedir prazo o preço sobe. 
 
Amostra 4 – Oferta 
Área rural com 2.400 ha, em Itiquira, próximo de Ouro Branco do Sul, a 15 km do asfalto. Com 
1.500 ha em lavoura de grãos, 300 de pastagens e o restante em RL. 
No valor pedido de 500 sacas/ha (R$ 29.000,00/hectare) em 1 + 3 parcelas. Ajustando para 
valor presente temos R$ 25.235,33/hectare. 
 
Amostra 5 – Oferta 
Fazenda com de soja e pecuária, com 1.120 ha no município de Sonora/MS, a margem da BR-
163, no asfalto, a 10 km da cidade. Atualmente toda a área aberta está com pastos mas já teve 
80% da área destinada à lavouras. Bom relevo. Ofertada no valor pedido de 350 sacas/soja/ha 
(R$ 20.300,00/ha), com entrada mais duas parcelas anuais. Ajustando para valor presente, 
temos R$ 18.488,44/hectare. 
 
Amostra 6 – Opinião 
Conforme o Sr. José, conhecedor das terras na região e, de acordo com as características da 
propriedade avalianda, não fazendo distinção da área ambiental, na sua opinião, valem cerca 
de 450 sacas/soja/ha (R$ 26.100,00) em 1 + 3 parcelas. Ajustando para valor presente temos 
R$ 22.711,80/hectare. 
 
 
 
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Fonte 4 – Sr. João Vitor – Corretor de imóveis, (66) 9.9644-9300 – Rondonópolis/MT 
 
Amostra 7 – Oferta 
Imóvel rural com 1.130 ha, em Itiquira, no asfalto, com cerca de 680 ha abertos e ocupados 
por pastagens, mas que já foram cultivados com grãos. Desse montante, cerca de 80% (544 
ha), servem bem ao cultivo de grãos. Com possibilidade de abertura de mais cerca de 250 ha 
destinados ao cultivo agrícola. O restante, em RL. Ofertada no valor equivalente a 300 
sacas/soja/ha (R$ 17.400,00/ha) em 3 parcelas. Trazendo a valor presente temos R$ 
15.847,24/hectare. 
 
Amostra 8 – Oferta 
Imóvel rural com 2.600 hectares, em Rondonópolis, na região das Sete Placas/Carimã (MT-
471), com cerca de 2.000 ha já ocupados com o cultivo de grãos. Com benfeitorias mas, não 
destacadas no valor do negócio. Ofertada no valor equivalente a 400 sacas/soja/ha (R$ 
23.200,00/ha) em 3 parcelas. Ajustando para valor presente, temos R$ 21.129,65/hectare 
 
Amostra 9 – Opinião 
Segunda a opinião do Sr. João Vitor, que conhece bem a região do imóvel avaliando e, 
considerando suas condições de abertura, topografia, uso, dentre outras e, considerando 
somente o valor para a área aberta, deve valer cerca de 450 sacas/soja/ha (R$ 26.100,00/ha), 
com negócios ocorrendo em até 4 parcelas. Ajustando para valor presente, temos R$ 
22.711,80/hectare. 
 
 
Fonte 5 – Sr. Veríssimo – J. Veríssimo Imóveis, (66) 3421.8009 ou (66) 9.9984.1593 – 
Rondonópolis /MT. 
 
Amostra 10 – Opinião 
O Sr.José Veríssimo, conhecedor das terras e da região, afirmou não dispor de propriedades 
comparáveis na região mas, destacou a importância de diferenciar o valor de terras totalmente 
aproveitáveis (100% abertas), das que possuem algum tipo de restrição. Em sua opinião, tais 
terras avaliandas, considerando suas características, podem valer entre o equivalente a 500 e 
700 sacas/soja/ha (buscando à média de 600 sacas/soja/ha = R$ 34.800,00,00/ha) na área 
aproveitável. Já na porção de reserva, tais terras equivalem à quaisquer outras no bioma 
Cerrado, cujo valor está no entorno das 50 scs/soja/ha (= R$ 2.900,00/ha) 
Portanto, para fins de cálculo, admitimos nessa opinião um valor proporcional equivalente 
{(385,75 ha X 34.800,00 + 166.25 ha X 2.900,00) / 475 = R$ 29.276,26/ha}, em entrada mais até 
quatro parcelas. Ajustando para valor presente, temos R$ 25.475,73/hectare. 
 
 
Fonte 6 – Sr. Luís Fernando Batistella – Centro-Oeste Imóveis – CRECI 3418/MT – (66) 3426-
2949/ 9.9984-0067 – Rondonópolis/MT. 
 
Amostra 11 – Opinião 
O Sr. Luís Fernando afirmou não dispor de imóveis comparáveis na microrregião mas, 
demonstrou conhecimento sobre as características da terras do imóvel avaliando. Na sua 
opinião, há que diferenciar-se os valores para as terras aproveitáveis (abertas), das terras 
remanescentes como reserva legal. Nas primeiras, o valor pode oscilar entre o equivalente a 
600 e 700 sacas/soja/ha (média de 650 sacas = R$ 37.700,00) e, na região de RL, cerca de 35%, 
não ocorre diferença de outras áreas de compensação, valendo não mais do que R$ 
2.500,00/ha, resultando num valor intermediário de R$ 25.380,00/ha, considerando os 
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eventuais negócios em 1 + 3 parcelas. Ajustando para valor presente, temos R$ 
22.085,27/hectare. 
 
 
Fonte 7 – Sr. Ivanildo – Rondon Imobiliária – CRECI J-1011/ F-3387, (66) 3421-4153/ 9665-
5168/ 8431-7771 – Rondonópolis/MT 
 
Amostra 12 – Venda – 2015 
Área rural com 1840 ha, plantando 1300 ha com grãos, o restante em pequena pastagem e RL. 
No asfalto, próxima do km 14 da BR 163. Com estrutura para produção mas, benfeitorias não 
valorizadas no negócio. Negociada ao valor equivalente a 400 scs/soja/ha (R$ 23.200,00) em 6 
parcelas ou, R$ 18.472,10/ha, em valor presente. 
 
Amostra 13 – Opinião 
 
O Sr. Ivanildo afirmou que, no momento, não dispõe de imóveis na região ou, com 
características semelhantes, entretanto, confirmou conhecer a localidade e a região. Segundo 
ele, é muito difícil ocorrer negócios na região pois, as propriedade já estão bem consolidadas. 
Para inferir um valor, deve-se considerar questões como abertura, localização, relevo, 
capacidade de uso, avizinhamento, entre outros. Dentro do que foi-lhe informado, ele estima 
um valor entre o equivalente a 350 e 500 sacas/soja/ha (média de 425 sacas = R$ 24.650,00/ 
ha), com negócio efetivado em 1 + 3 parcelas. Ajustando para valor presente, temos R$ 
21.450,03/hectare. 
Observações: 
 
 
B) Homogeneização dos Valores 
Para homogeneização dos valores obtidos na pesquisa, são consideradas as variáveis que mais 
influem na obtenção do preço de uma propriedade na região, observações e fatores resumidos 
em: 
 
1) A documentação (georreferenciamento) e a questão ambiental, por serem 
obrigatórios para transferência de imóveis rurais e por serem exigências legais que 
ainda podem sofrer alterações, foram consideradas em situação regular para todas as 
amostras. 
 
2) Os informantes relatam que o valor da terra está se mantendo, mas que o prazo está 
sendo ampliado em até dez parcelas, sendo em parcelas iguais indexadas em sacas de 
soja. Alguns corretores já falam em estipular um valor mínimo para a saca de soja. 
 
3) Os principais aspectos considerados na aquisição de propriedade agrícola são a 
qualidade da terra, com destaque para o teor de argila (teor acima de 30% são os 
preferidos), e a percentagem de terra agricultável. Atualmente, é difícil a abertura de 
novas áreas (desmatar para plantio). 
 
4) Outro aspecto relevante é a localização do imóvel. Não somente pensando na distância 
e facilidade de acesso, mas também em estar localizada dentro de uma região 
favorecida pela melhor distribuição da chuva. As propriedades, onde o período 
chuvoso demora mais para terminar, favorecem o resultado do plantio da segunda 
safra (safrinha). 
 
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5) O mercado de terras está lento, com mais ofertas do que procura. Predominância de 
pequenos negócios envolvendo vizinhos. 
 
6) Durante estas altas e baixas do mercado imobiliário, o valor do hectare de terra 
agrícola praticamente se manteve considerando o indexador “saca de soja”. Terra 
passível de exploração e com bons solos/relevo é, cada vez mais, um bem escasso, 
ainda mais com a aprovação final do novo código florestal. 
 
7) Outro fator que já está sendo observado, em negociações de propriedades rurais, é se 
a propriedade tem área de Reserva Legal averbada ou área com Matas que possa ser 
averbada, como estabelece a legislação e se tem a Licença Ambiental Única (LAU) e o 
Cadastro Ambiental Rural (CAR). Além da regularidade ambiental, a situação de posse 
e documental do imóvel é de suma importância, incluindo a regularidade perante o 
INCRA (já georreferenciada). Sem o georreferenciamento não transfere no cartório. 
 
8) Os informantes também destacaram a dificuldade na negociação de terras o fato da 
necessidade de transferir o imóvel pelo valor real devido às altas taxas e impostos 
sobre transação e lucro imobiliário. 
 
9) Resumindo, temos um mercado com tendência de equilíbrio no valor de terras para 
áreas com solos aptos para serem explorados com lavouras mecanizáveis, de boa 
fertilidade, com acesso próximo por rodovias e que não apresentem restrições 
ambientais. 
 
10) Em função do esquema operacional atualmente adotado, mecanização total, não há 
interesse em muitas benfeitorias, sendo que o excesso de benfeitorias pode até 
depreciar o imóvel. No cálculo do valor do imóvel, dificilmente as benfeitorias são 
consideradas. 
 
11) Os fatores de homogeneização dos imóveis amostrados em relação ao imóvel avaliado 
e que tem forte influência no cálculo do valor da terra nua, para uso na agropecuária, 
são: 
 
a) Fator Fonte – o fator fonte é de 100% (1,00) sendo a entrevista uma venda 
realizada e de 90% (0,90) no caso de entrevista ser uma oferta. Este é o único fator 
que multiplica diretamente o valor pedido nas amostras do mercado. 
 
b) Fator Dimensão – este fator considera a dimensão do imóvel ou o valor da 
transação, portanto: Imóvel Pequeno ou Familiar (até 1.000 hectares) – 95% 
(0,95), Imóvel Médio de 1.001 a 5.000 hectares) – 100% (1,00), e Imóvel Grande 
(acima de 5.000 hectares) – 90% (0,90). 
 
c) Fator Solo/Topografia – este fator considera a Classe de Solo, fazendo uma 
ponderação entre a proporção dos vários tipos de Classe I – 100% (1,00), Classe II – 
84% (0,84), Classe III – 55% (0,55), Classe IV – 31% (0,31), Classe V – 18% (0,18), 
Classe VI – 12% (0,12), Classe VII – 12% (0,12) e Classe VIII – 12% (0,12). (Fonte: De 
Camargo Lima). 
 
d) Fator Localização – conforme quadro constante no Item 4.1, temos: Asfalto – 100% 
(1,00), Vicinal I – 95% (0,95), Vicinal II – 90% (0,90), Vicinal III – 80% (0,80), Vicinal 
IV – 75% (0,75), Vicinal V – 70% (0,70). 
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e) FatorMelhoria – no fator melhoria considera-se o estágio de benfeitorias 
existentes no imóvel de acordo com as possibilidades de explorações econômicas 
do mesmo, ou seja, se as benfeitorias existentes são suficientes e úteis – 100% 
(1,00) ou se devem ser desmanchadas ou há necessidade de se construir mais – 
90% (0,90). 
 
f) Fator Abertura – este fator pondera a atual situação das glebas a serem 
exploradas: se passível de exploração acima de 80% da área e sem restrição – 
100% (1,00), entre 70 e 80% da área – 90% (0,90), entre 50 e 70% da área – 85% 
(0,85), entre 30 e 50% da área – 80% (0,80) e abaixo de 30% ou se está bruta - 70% 
(0,70). 
 
12) No cálculo do valor médio da terra, compara-se o imóvel da entrevista com o imóvel a 
ser avaliado. Para fazer a homogeneização, multiplica-se o valor do imóvel 
entrevistado pelos fatores considerados no imóvel em avaliação e divide pelos fatores 
considerados no imóvel entrevistado. Único fator invertido é o Fator Fonte. 
 
 
R$ / ha homogeneizado = R$ / ha da amostra x Fatores do imóvel avaliado 
Fatores do imóvel amostrado 
 
 
 
 
 
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Saneamento das Amostras / Cálculo do VTN 
 
Nº Área valor Preço/ha
ent. ha R$/ha Fonte Dimensão Solo/Top. Localiz. Melhor. Abert. NT Total Homog.
1,00 1,00 0,360 0,95 0,90 0,85 0,26
1 1,00 21.129,65 1,00 1,00 0,360 0,95 0,90 0,85 0,26 21.129,65R$ 
2 1,00 20.188,27 1,00 1,00 0,360 0,95 0,90 0,85 0,26 20.188,27R$ 
3 2.600,00 23.200,00 0,90 1,00 0,460 1,00 1,00 0,90 0,41 13.166,02R$ 
4 2.400,00 25.235,33 0,90 1,00 0,432 0,95 1,00 0,90 0,37 16.065,30R$ 
5 1.120,00 18.488,44 0,90 1,00 0,360 1,00 1,00 0,90 0,32 13.436,47R$ 
6 1,00 22.711,80 1,00 1,00 0,360 0,95 0,90 0,85 0,26 22.711,80R$ 
7 1.130,00 15.847,24 0,90 1,00 0,434 1,00 1,00 1,00 0,43 8.576,72R$ 
8 2.600,00 21.129,65 0,90 1,00 0,470 0,90 1,00 0,90 0,38 13.061,55R$ 
9 1,00 22.711,80 1,00 1,00 0,360 0,95 0,90 0,85 0,26 22.711,80R$ 
10 1,00 25.475,73 1,00 1,00 0,360 0,95 0,90 0,85 0,26 25.475,73R$ 
11 1,00 22.085,27 1,00 1,00 0,360 0,95 0,90 0,85 0,26 22.085,27R$ 
12 1.840,00 18.472,10 1,00 1,00 0,423 1,00 1,00 0,90 0,38 12.678,43R$ 
13 1,00 21.450,03 1,00 1,00 0,360 0,95 0,90 0,85 0,26 21.450,03R$ 
soma 232.737,05R$ 
média 17.902,85R$ 
30% abaixo 12.531,99R$ 
30% acima 23.273,70R$ 
Variáveis de influência
Im. Avaliado
 
 
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SANEAMENTO DAS AMOSTRAS
Saneamento das Amostras
Pesquisa Área (ha) Nota Agronômica VTN/ha Homog.
1 1,00 0,26 21.129,65R$ 
2 1,00 0,26 20.188,27R$ 
3 2.600,00 0,41 13.166,02R$ 
4 2.400,00 0,37 16.065,30R$ 
5 1.120,00 0,32 13.436,47R$ 
6 1,00 0,26 22.711,80R$ 
7 1.130,00 0,43 8.576,72R$ 
8 2.600,00 0,38 13.061,55R$ 
9 1,00 0,26 22.711,80R$ 
10 1,00 0,26 25.475,73R$ 
11 1,00 0,26 22.085,27R$ 
12 1.840,00 0,38 12.678,43R$ 
13 1,00 0,26 21.450,03R$ 
Soma 232.737,05R$ 
Média 17.902,85R$ 
Nota Agronômica Avaliando - 0,26
Limite inferior (0,50 x NA avaliando) - 0,13
Limite superior (1,50 x NA avaliando) - 0,39
0,00
0,10
0,20
0,30
0,40
0,50
0,60
0,70
0,80
0,90
1,00
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
N
o
ta
 A
gr
o
n
ô
m
ic
a
Amostras
Nota Agronômica
Nota AgronÔmica
Limite Superior
Limite Inferior
 
 
Observação: As amostras, onde aparecem 1,00 hectares como área do imóvel, são na verdade opiniões dos informantes. Adota-se o número um apenas 
para efeito de cálculo e elaboração das planilhas. Sendo eliminadas as amostras 3 e 7 que estão fora do limite do intervalo +/- 50% da NA. 
 
 
 
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http://www.informaecon-fnp.com/
 
 
 
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Fone: + 55 11 4504.1414 – contato@informaecon-fnp.com – www.informaecon-fnp.com 
SANEAMENTO DAS AMOSTRAS
Saneamento das Amostras
Pesquisa Área (ha) Nota Agronômica VTN/ha Homog.
1 1,00 0,26 21.129,65R$ 
2 1,00 0,26 20.188,27R$ 
3 2.600,00 0,41 13.166,02R$ 
4 2.400,00 0,37 16.065,30R$ 
5 1.120,00 0,32 13.436,47R$ 
6 1,00 0,26 22.711,80R$ 
7 1.130,00 0,43 8.576,72R$ 
8 2.600,00 0,38 13.061,55R$ 
9 1,00 0,26 22.711,80R$ 
10 1,00 0,26 25.475,73R$ 
11 1,00 0,26 22.085,27R$ 
12 1.840,00 0,38 12.678,43R$ 
13 1,00 0,26 21.450,03R$ 
Soma 232.737,05R$ 
Média 17.902,85R$ 
Nota Agronômica Avaliando - 0,26
Limite inferior (0,50 x NA avaliando) - 0,13
Limite superior (1,50 x NA avaliando) - 0,39
0,00
0,10
0,20
0,30
0,40
0,50
0,60
0,70
0,80
0,90
1,00
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
N
o
ta
 A
gr
o
n
ô
m
ic
a
Amostras
Nota Agronômica
Nota AgronÔmica
Limite Superior
Limite Inferior
 
 
Todas as amostras estão dentro do intervalo +/- 50% da NA, daremos continuidade ao saneamento das amostras. 
 
 
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Fone: + 55 11 4504.1414 – contato@informaecon-fnp.com – www.informaecon-fnp.com 
 
 
 
 
SANEAMENTO DAS AMOSTRAS
Saneamento das Amostras
Pesquisa Área (ha) Nota Agronômica VTN/ha Homog.
1 1,00 0,26 21.129,65 
2 1,00 0,26 20.188,27 
3
4 2.400,00 0,37 16.065,30 
5 1.120,00 0,32 13.436,47 
6 1,00 0,26 22.711,80 
7
8 2.600,00 0,38 13.061,55 
9 1,00 0,26 22.711,80 
10 1,00 0,26 25.475,73 
11 1,00 0,26 22.085,27 
12 1.840,00 0,38 12.678,43 
13 1,00 0,26 21.450,03 
Soma 210.994,31R$ 
Média 19.181,30R$ 
Dados discrepantes - Limite de +/- 30% da média
Limite inferior (0,70 x média) - 13.426,91R$ 
Limite superior (1,30 x média) - 24.935,69R$ 
 R$ -
 R$ 5.000
 R$ 10.000
 R$ 15.000
 R$ 20.000
 R$ 25.000
 R$ 30.000
 R$ 35.000
 R$ 40.000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
V
TN
/H
e
ct
ar
e
Amostras
Valor da Terra Nua
VTN/Ha
Limite Superior
Limite Inferior
 
 
As amostras 8, 10 e 12 encontram-se fora do intervalo +/- 30%, sendo considerados como 
dados discrepantes. Primeiramente, elimina-se a amostra 12, que está mais distante da média 
homogeneizada, e refeito o cálculo. 
 
SANEAMENTO DAS AMOSTRAS
Saneamento das Amostras
Pesquisa Área (ha) Nota Agronômica VTN/ha Homog.
1 1,00 0,26 21.129,65 
2 1,00 0,26 20.188,27 
3
4 2.400,00 0,37 16.065,30 
5 1.120,00 0,32 13.436,47 
6 1,00 0,26 22.711,80 
7
8 2.600,00 0,38 13.061,55 
9 1,00 0,26 22.711,80 
10 1,00 0,26 25.475,73 
11 1,00 0,26 22.085,27 
12
13 1,00 0,26 21.450,03 
Soma 198.315,88R$ 
Média 19.831,59R$ 
Dados discrepantes -Limite de +/- 30% da média
Limite inferior (0,70 x média) - 13.882,11R$ 
Limite superior (1,30 x média) - 25.781,06R$ 
 R$ -
 R$ 5.000
 R$ 10.000
 R$ 15.000
 R$ 20.000
 R$ 25.000
 R$ 30.000
 R$ 35.000
 R$ 40.000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
V
TN
/H
e
ct
ar
e
Amostras
Valor da Terra Nua
VTN/Ha
Limite Superior
Limite Inferior
 
 
As amostras 5 e 8 encontram-se fora do intervalo +/- 30%. A amostra 08, que está mais 
distante da média homogeneizada deve ser eliminada e refeito o cálculo. 
 
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Birmann 21 | Avenida Doutora Ruth Cardoso, 7.221 – 22° andar, São Paulo/SP, Brasil 
Fone: + 55 11 4504.1414 – contato@informaecon-fnp.com – www.informaecon-fnp.com 
SANEAMENTO DAS AMOSTRAS
Saneamento das Amostras
Pesquisa Área (ha) Nota Agronômica VTN/ha Homog.
1 1,00 0,26 21.129,65 
2 1,00 0,26 20.188,27 
3
4 2.400,00 0,37 16.065,30 
5 1.120,00 0,32 13.436,47 
6 1,00 0,26 22.711,80 
7
8
9 1,00 0,26 22.711,80 
10 1,00 0,26 25.475,73 
11 1,00 0,26 22.085,27 
12
13 1,00 0,26 21.450,03 
Soma 185.254,33R$ 
Média 20.583,81R$ 
Dados discrepantes - Limite de +/- 30% da média
Limite inferior (0,70 x média) - 14.408,67R$ 
Limite superior (1,30 x média) - 26.758,96R$ 
 R$ -
 R$ 5.000
 R$ 10.000
 R$ 15.000
 R$ 20.000
 R$ 25.000
 R$ 30.000
 R$ 35.000
 R$ 40.000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
V
TN
/H
e
ct
ar
e
Amostras
Valor da Terra Nua
VTN/Ha
Limite Superior
Limite Inferior
 
 
A amostra 05 encontra-se fora do intervalo +/- 30%. Elimina-se a amostra 05 e refaz-se os 
cálculos. 
 
SANEAMENTO DAS AMOSTRAS
Saneamento das Amostras
Pesquisa Área (ha) Nota Agronômica VTN/ha Homog.
1 1,00 0,26 21.129,65 
2 1,00 0,26 20.188,27 
3
4 2.400,00 0,37 16.065,30 
5
6 1,00 0,26 22.711,80 
7
8
9 1,00 0,26 22.711,80 
10 1,00 0,26 25.475,73 
11 1,00 0,26 22.085,27 
12
13 1,00 0,26 21.450,03 
Soma 171.817,85R$ 
Média 21.477,23R$ 
Dados discrepantes - Limite de +/- 30% da média
Limite inferior (0,70 x média) - 15.034,06R$ 
Limite superior (1,30 x média) - 27.920,40R$ 
 R$ -
 R$ 5.000
 R$ 10.000
 R$ 15.000
 R$ 20.000
 R$ 25.000
 R$ 30.000
 R$ 35.000
 R$ 40.000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
V
TN
/H
e
ct
ar
e
Amostras
Valor da Terra Nua
VTN/Ha
Limite Superior
Limite Inferior
 
 
Todas as amostras estão dentro do intervalo de +/- 30%, portanto daremos seguimento ao 
tratamento estatístico. 
 
SANEAMENTO DAS AMOSTRAS TRATAMENTO ESTATÍSTICO
Saneamento das Amostras
Pesquisa Área (ha) Nota Agronômica VTN/ha Homog. N= 8 X - Xm (X - Xm)
2
Sigma
1 1,00 0,26 21.129,65 1 120.813,10 (0,13) 
2 1,00 0,26 20.188,27 2 1.661.422,50 (0,48) 
3 3
4 2.400,00 0,37 16.065,30 4 29.288.958,90 (2,02) 
5 5
6 1,00 0,26 22.711,80 6 1.524.158,66 0,46 
7 7
8 8
9 1,00 0,26 22.711,80 9 1.524.158,66 0,46 
10 1,00 0,26 25.475,73 10 15.987.987,93 1,49 
11 1,00 0,26 22.085,27 11 369.710,46 0,23 
12 12
13 1,00 0,26 21.450,03 13 739,94 (0,01) 
Soma 171.817,85R$ 
Média 21.477,23R$ 2.685,36Desvio Padrão
Somatória
1.234,57 
3.998,50 
608,04 
(27,20) 
Critério de Chauvenet
(347,58) 
(1.288,96) 
(5.411,93) 
50.477.950,16 
1.234,57 
 
 
 
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Na Tabela de Chauvenet, para n= 8 e nível de confiança de 80%, temos 
sigma crítico no valor de 1,86 Portanto todas as amostras devem ser 
consideradas para o cálculo do valor médio da terra homogenizada de
acordo com o critério de Chauvenet.
O Campo de Arbítrio, de acordo com o Anexo B da norma NBR 14.653-3, 
é limitado a 10% em torno do valor calculado. A terra agrícola do imóvel 
avaliando, vale portanto:
21.477,23R$ 
23.624,95R$ 
19.329,51R$ 
23.624,95R$ 
VTN/ha homogeneizado/saneado é
VTN/ha adotado é
Limite inferior é
Limite superior é
.
 
 
 
 
 
 
ℓ=[tn-1,α/2]xS/√n
t 1,415
ℓ 1343,42
Amplitude = ℓ / Valor Médio
Amplitude (para cada lado) 6,26%
Amplitude Total 12,51%
Grau de Precisão III
Grau de Precisão
Portanto, o laudo se enquadra como 
 
 
 
 
 
 
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Condição Condição Condição
1
Número de dados de mercado efetivamente
utilizados
≥ 3(ƙ +1) 
e no mínimo 5
18 ≥ 5 9 X - 0
2
Qualidade dos dados colhidos no mercado de 
mesma exploração, conforme 5.1.2
Todos 15 Maioria 7 X Minoria ou ausência 0
3
Visita dos dados de mercado por Engenheiro
de Avaliações
Todos 10 Maioria 6 Minoria ou ausência 0 X
4
Critérios adotados para avaliar construções
e instalações
Custo de reedição por planilha 
específica
5
Custo de reedição por caderno 
de preços
3 X
Como variável, conforme anexo 
A
3
5
Critério adotado para avaliar produções
vegetais
Conforme 10.3 5 X Por caderno de preços 3
Como variável, conforme anexo 
A
3
6 Apresentação do Laudo, conforme seção 11 Completo 16 X Simplif icado 1 - 0
7
Utilização do método comparativo direto de
dados de mercado
Tratamento científ ico, conforme 
7.7.3 e anexo A
15
Tratamento por fatores, 
conforme em 7.7.2 e anexo B
12 X Outros tratamentos 2
Fotográfica 2 - 0 - 0 X
Coordenadas geodésicas ou 
geográficas
2
Roteiro de acesso ou croqui de 
localização
1 - 0 X
Fotográfica 4 X
Coordenadas geodésicas ou 
geográficas
4 X - 0 - 0
Certidão dominial atualizada 2 X - 0 - 0
Levantamento topográfico 
planimétrico conforme normas
2
Levantamento topográfico 
planimétrico
2 X - 0
Condições para enquadramento no Grau de Fundamentação:
1) k = número de variáveis independentes, como Classe de Capacidade de Uso, Situação, Área entre outros;
2) número de dados de mercado efetivamente utilizados, no mínimo 3;
3) Graus II e III obrigatório no mínimo 5 dados de mercado efetivamente utilizados;
4) Graus II e III, os dados semelhantes devem estar comprrendidos no intervalo de [0,80xNA;1,20xNA];
5) Grau III, obrigatório a utilização efetiva de no mínimo 3x(k+1) dados de mercado;
6) Para Graus