Relatório_IRDM11

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ANÁLISE 
COMPLETA
IRDM11
Introdução ao Fundo
01
A Iridium Gestão foi fundada em 2017, a partir do desejo de
profissionais que atuavam em conjunto de criar uma gestora
independente. O IRDM11, que é o único Fundo de Investimento
Imobiliário (FII) da gestora até o momento, teve seu IPO em março/18
e é tocado por uma equipe que saiu do Fator Verita FII (VRTA11).
Inclusive, Rafael Selegatto, que é hoje o gestor à frente do fundo e
um dos fundadores da gestora Iridium. O fundo possui uma
abordagem híbrida, com uma carteira focada em CRIs (Certificados
de Recebíveis Imobiliários) e com uma parcela menor em FIIs.
O fundo pagou R$12,63 nos últimos 12 meses, o que
representa um rendimento de 12,85% com base no preço da última
emissão de cotas, se adicionarmos a valorização da cota na conta,
teremos a rentabilidade de 63,41% no período. Um ótimo resultado
para um FII e que inclusive está acima de muitas ações no mesmo
período.
Informações Gerais sobre o Fundo:
Taxa de administração: 1% do valor de mercado do fundo;
Administradora: BTG;
Emissões: 8 até o momento (o fundo divulgou recentemente a 
intenção de realizar a 9ª);
Patrimônio Líquido: ~1,6 bilhão de reais;
Valor de Mercado: ~2,36 bilhões de reais;
Número de Cotistas: 120.849;
Valor Patrimonial por Cota: R$ 99,78;
Número de Cotas: 16.000.000;
Preço da Cota (fechamento 19/2/21): R$147,91;
Liquidez Diária: ~8,4 milhões de reais;
DY (últimos 12 meses): 8,54%
DY (último pagamento): 0,91%
P/VP: 1,48
Gestão
02
A gestão do fundo é bem ativa, sendo que o gestor já
deixou claro em entrevistas que se está enxergando boas
oportunidades no mercado secundário, o giro de carteira é
feito. Na prática, isso quer dizer que ele vende alguns ativos que
entende que estão com a sua precificação exagerada, ou seja,
caros, e compra ativos que entende que estão descontados, ou
seja, baratos. Isso vale tanto para FIIs quanto CRIs, porém existem
ativos que o gestor compra com a intenção de carregar e não se
desfaz deles.
O regulamento do fundo é bem claro: “Observado o
disposto no art. 6º abaixo, o FUNDO deverá manter, no mínimo,
67% (sessenta e sete por cento) e, no máximo, 100% (cem por
cento) do seu patrimônio líquido investido em CRI, e até 33%
(trinta e três por cento) do seu patrimônio líquido investido nos
demais Ativos Imobiliários listados no art. 2º acima, devendo
estes critérios de concentração ser observados pelo GESTOR
(conforme abaixo definido) previamente a cada aquisição de
Ativos Imobiliários pelo FUNDO”.
Sendo que esses demais ativos podem ser:
I. cotas de outros fundos de investimento imobiliários;
II. letras hipotecárias;
III. letras de crédito imobiliário;
IV. letras imobiliárias garantidas;
V. certificados de potencial adicional de construção emitidos
com base na Instrução CVM nº 401, de 29 de dezembro de 2003,
conforme alterada;
VI. imóveis, direitos reais em geral sobre imóveis, participações
societárias de sociedades imobiliárias e/ou em outros ativos
financeiros, títulos e valores mobiliários que não os CRI, nos
seguintes casos: (a) execução ou excussão de garantias relativas
aos CRI, e/ou (b) renegociação de dívidas decorrentes dos CRI
(“Ativos Extraordinários”).”
Gestão
03
Importante ressaltar que no regulamento do fundo está
previsto que "No mínimo 50% (cinquenta por cento) dos CRI que
compõem parcela do patrimônio líquido deverão possuir classificação
de risco (rating) atribuída à emissão, em escala nacional, no mínimo
equivalente a A+, atribuído pela Standard & Poors, Fitch ou Moody´s
Na prática, desde os primeiros meses do IPO, o fundo tem
investido consistentemente em FIIs, mas sempre respeitando a
alocação de pelo menos 67% do patrimônio (sem contar o caixa) em
CRIs.
No último relatório gerencial podemos observar que o
fundo faz um equilíbrio de taxas e CRIs bastante interessante, com
diferentes riscos e de diferentes segmentos da economia, com
pode ser observado abaixo:
Fonte: Relatório Gerencial
Gestão
04
Observem que o FII possui um CRI da Even com o
rating AA, pagando “apenas” CDI+2,33% ao ano, o que é abaixo
da inflação de 2020, por exemplo, e logo abaixo possui um CRI da
Gramado Parks que paga IPCA+11,50% ao ano, uma taxa bem
alta, tanto no indexador quanto no prêmio. Até o momento, o
gestor tem se mostrado muito eficiente na montagem da
carteira, diversificação e gestão do risco.
Uma prova disso é o desempenho que o fundo teve
durante a pandemia, mesmo no auge da crise, o fundo não foi
negociado abaixo do seu valor patrimonial, diferente de muitos
outros FIIs. Adicionalmente, o FII não teve problemas de
inadimplência, nem CRIs estressados.
Um ponto muito positivo da gestão é todo o
detalhamento que eles passam no relatório gerencial, falando
especificamente de ativos do fundo, como podemos observar
abaixo:
Fonte: Relatório Gerencial
Inclusive, é bem interessante perceber que o fundo possui
um CRI de um dos mais queridinho fundos de logísticas do
mercado: o XPLG. Adicionalmente, todas as movimentações do
mês são seguidas por uma breve explanação do racional atual
da gestão. No caso do Iridium, as últimas movimentações
demonstram que os gestores entendem que o mercado está caro.
Gestão
05
Olhando a parcela de fundos imobiliários da carteira, o
fundo é um antigo investidor do HCTR11 (Hectare FII), que se
tornou muito querido dos investidores ao longo de 2020 por
distribuir elevados proventos com seus contratos indexados em
cerca de 40% do fundo ao IGP-M. O Iridium também foi um dos
viabilizadores do DEVA11, fundo que abriu capital em novembro
do ano passado. Abaixo, podemos observar as principais posições
do fundo:
Fonte: Relatório Gerencial
Distribuição dos Ativos do Fundo
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No último relatório gerencial, conseguimos perceber
que o fundo segue com exposição alta aos CRIs em carteira,
seguindo à risca o seu regulamento. As principais posições em
distribuição por setor são, em relação ao seu patrimônio total:
❑ Real Estate com 51,31%;
❑ Papel com 19,81%;
❑ Varejo com 5,02%
Fonte: Relatório Gerencial
Distribuição dos Ativos do Fundo
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Atualmente, a distribuição por indexador do fundo está
bem diversificada, tendo 27,19% com sua exposição em FIIs,
27,19% ao IPCA e 19,19% ao CDI+ como as posições mais
relevantes. A distribuição por indexador e a taxa média
tomada em cada um deles segue conforme tabela abaixo:
Fonte: Relatório Gerencial
Evolução da Estratégia do IRDM
08
Inicialmente, o fundo surgiu com alocações bem
alinhadas com sua classificação, que é a de fundo de
recebíveis. Portanto, apesar de seu regulamento desde àquela
época já permitir a inclusão de FIIs, o IRDM surgiu com
altíssima exposição ao IPCA e CDI, majoritariamente através de
CRI´s e LCI´s, conforme podemos perceber na distribuição em
junho/2018, logo após a alocação dos recursos da captação
inicial.
Fonte: Relatório Gerencial
No ano seguinte, em 2019, o fundo já tinha
demonstrado ao mercado grande parte da sua forma de investir,
realizando subscrições e fazendo movimentações constantes
e bem precisas na carteira. Em junho/2019, o fundo já tinha
liquidado posições em LCI, se expondo majoritariamente em
CRI´s e um pouco mais em FII´s do que em 2018. Nos
indexadores, o fundo mostrou preocupação com a alta da
inflação, como podemos observar na próxima página, se
expondo fortemente ao IPCA e ao IGP-M:
Evolução da Estratégia do IRDM
09
No ano de 2020, o fundo percebeu uma boa janela de
oportunidade para comprar FIIs, gerando ganho de capital
relevante para o seu acionista à medida que os mesmos se
recuperaram. Atualmente, a posição do fundo está bem
diversificada entre os indexadores e os recebíveis, controlando
possíveis riscos de algum default de recebível (inadimplência).
Fonte: Relatório Gerencial
Fonte: Relatório Gerencial
Histórico de Rendimentos
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O Iridium sempre foi um fundo que chamou a atenção
dos investidores por conta do seu histórico de rendimentos,
principalmente ao longo de 2020, quando conseguiu capturar
um bom ganho de capital nas oportunidades em fundos
imobiliários que surgiram ao longoda pandemia adicionado a
um cenário inflacionário vigoroso que fez com que o IGP-M
fechasse em alta acumulada de 23,14%, beneficiando os
recebíveis indexados do FII.
R$ 0,00
R$ 0,20
R$ 0,40
R$ 0,60
R$ 0,80
R$ 1,00
R$ 1,20
R$ 1,40
R$ 1,60
R$ 1,80
RENDIMENTO - IRDM11
Nota-se que o fundo já mostra sinais de que a
distribuição tenderá a retornar a valores mais normais,
próximos de R$ 0,80 por cota. O yield histórico do fundo é de
cerca de 0,80%. Mesmo com a alta considerável de
rendimentos, o yield segue em 0,90% por conta da considerável
valorização do fundo.
Fonte: Relatório Gerencial e elaboração do autor.
Precificação do Iridium
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Algo que chama bastante a atenção no Iridium é o
fato de, apesar de ser um fundo de recebíveis e, portanto, de
crédito, ele ser um fundo negociado bem acima do valor
patrimonial, contrariando um pouco a lógica desse tipo de
fundo, que geralmente distribui dentro do seu rendimento a
inflação e, portanto, não gera valorização do valor patrimonial
da cota.
Isso pode ser percebido através de um simples gráfico
de histórico patrimonial, que oscila próximo de R$ 100 por cota
desde a criação do fundo em 2018:
No entanto, por conta da característica do fundo de
geração de Alfa com extremo sucesso, através de
movimentações ativas compra/vendas de certificadores e de
fundos imobiliários, o fundo tem conseguido se destacar e
justificar sua precificação, pelo menos neste momento. A
grande dúvida é se existirá outra oportunidade clara de
compra como foi vista no ano de 2020, em que vários FIIs de
tijolo negociaram abaixo do custo de reposição, ou seja, o custo
de refazer os empreendimentos do zero.
Fonte: Funds Explorer
Precificação do Iridium
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Uma possível estratégia para quem deseja entrar no
fundo pode ser a de comprar as cotas acima do valor patrimonial
e ir reduzindo o seu preço médio aos poucos através das
frequentes subscrições que o fundo realiza. Os gestores do
fundo é extremamente disciplinado na alocação de recursos,
visto que existe um custo considerável em rendimento para o
cotista de dinheiro em caixa dentro de um fundo imobiliário.
Com isso, grande parte das captações do Iridium,
além de possuírem um tamanho menor, já possuem alvos de
alocação diretos e engatilhados, permitindo com que o fundo
seja sempre muito célere na alocação, além de estar
constantemente com dinheiro disponível para alocações
oportunas que tendem a surgir no mercado, uma característica
tradicional dos gestores do fundo desde a época em que
trabalhavam no Banco Fator.
Em seguida, traremos mais informações sobre a 9ª Emissão de
Cotas do IRDM11.
Fonte: RI do Fundo
9ª Emissão de Cotas
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No dia 12/02/2021 o Iridium Recebíveis Imobiliários
publicou um fato relevante convocando os cotistas do Fundo para
uma Assembleia Geral de Cotistas no dia 01/03/2021 com o intuito
de deliberar sobre a 9ª emissão de cotas do Fundo. A proposta
apresentada é composta por até 5.000.000 (cinco milhões) de
novas cotas a serem ofertadas com esforços restritos de
distribuição exclusivamente aos cotistas do Fundo, com valor
unitário de emissão de R$ 102,69 de acordo com o valor
patrimonial da cota e um fator de proporção para subscrição de
novas cotas de 0,31250 (31,25%), totalizando o montante de até R$
513.450.000,00. Os custos e despesas da Oferta Restrita serão
arcados pelo Fundo.
Coordenador Líder: XP INVESTIMENTOS CORRETORA DE CÂMBIO,
TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A.
Fonte: Ticker11
Autores
Lucas Schneider
Fundador do Gerando Alfa.
Investidor há mais de 10 anos e 
apaixonado por análise de 
empresas.
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Tarsis Pedrada
Fundador da Quadra Invest.
Investidor há mais de 8 anos e 
entusiasta de FIIs, investimentos 
no exterior e criptoativos. 
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http://www.instagram.com/quadra.inv
est 
https://t.me/quadrainvest 
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Autores
Lucas Azzi
Fundador do @azzinvest.
Investidor em fundos imobiliários 
há mais de 3 anos.
Certificado pela ANBIMA (CPA-20)I
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http://www.instagram.com/azzinvest
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Disclaimer
As informações contidas neste relatório são unicamente
informativas, não possuindo o intuito de recomendar a compra ou
venda de ativos. Os autores desse relatório não se responsabilizam
por decisões de investimentos e pela tomada de decisão de
compra e/ou venda de títulos e/ou valores imobiliários. Nenhuma
informação nesse relatórios pode ser interpretada como projeção
de riscos ou de garantia de resultados no futuro. Não há garantia
da exatidão das informações contidas nesse relatório, de forma
que é recomendado que o investidor busque fontes diversas para
embasar suas decisões de investimento. Qualquer investimento
no mercado de renda variável possui riscos e esses devem ser de
plena ciência do investidor ao realizar investimentos em empresas
na bolsa de valores.