GABARITO EXERCÍCIO PROPRIEDADES PARA INVESTIMENTO

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GABARITO 
CPC 28 Propriedade para InvestimentoCPC 28 Propriedade para InvestimentoCPC 28 Propriedade para InvestimentoCPC 28 Propriedade para Investimento 
 
Questão 1. Questão 1. Questão 1. Questão 1. Com base no CPC 28 Propriedade para Investimento, defina: 
(i) Propriedade para investimento: 
RESPOSTA: é a propriedade (terreno ou edifício – ou parte de edifício – ou ambos) 
mantida (pelo proprietário ou pelo arrendatário em arrendamento financeiro) para auferir 
aluguel ou para valorização do capital ou para ambas, e não para: (a) uso na produção ou 
fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades administrativas; ou (b) venda no 
curso ordinário do negócio. 
(ii) Propriedade ocupada pelo proprietário: 
RESPOSTA: é a propriedade mantida (pelo proprietário ou pelo arrendatário sob 
arrendamento financeiro) para uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou 
para finalidades administrativas. 
 
Questão 2. Questão 2. Questão 2. Questão 2. O que distingue as propriedades para investimento das propriedades ocupadas 
pelos proprietários? 
RESPOSTA: item 7. As propriedades para investimento são mantidas para obter rendas ou 
para valorização do capital ou para ambas, e por isso classificadas no subgrupo 
Investimentos, dentro do Ativo Não Circulante. Por isso, uma propriedade para 
investimento gera fluxos de caixa altamente independentes dos outros ativos mantidos 
pela entidade. Isso distingue as propriedades para investimento de propriedades ocupadas 
pelos proprietários. A produção ou fornecimento de bens ou serviços (ou o uso de 
propriedades para finalidades administrativas) gera fluxos de caixa que são atribuíveis não 
apenas às propriedades, mas também a outros ativos usados no processo de produção ou de 
fornecimento. O Pronunciamento Técnico CPC 27 – Ativo Imobilizado aplica-se a 
propriedades ocupadas pelos proprietários. 
 
Questão 3. Questão 3. Questão 3. Questão 3. Quando a propriedade para investimento deve ser reconhecida como ativo? 
RESPOSTA: item 16. A propriedade para investimento deve ser reconhecida como ativo 
quando, e apenas quando: (a) for provável que os benefícios econômicos futuros associados 
à propriedade para investimento fluirão para a entidade; e (b) o custo da propriedade para 
investimento possa ser mensurado confiavelmente. 
 
Questão 4. Questão 4. Questão 4. Questão 4. De que forma deve ser inicialmente mensurada a propriedade para 
investimento? 
RESPOSTA: item 20. A propriedade para investimento deve ser inicialmente mensurada 
pelo seu custo. Os custos de transação devem ser incluídos na mensuração inicial; item 21. 
O custo de uma propriedade para investimento comprada compreende o seu preço de 
compra e qualquer dispêndio diretamente atribuível. Os dispêndios diretamente 
atribuíveis incluem, por exemplo, as remunerações profissionais de serviços legais, 
impostos de transferência de propriedade e outros custos de transação. 
 
Questão 5. Questão 5. Questão 5. Questão 5. De que forma a entidade que detenha propriedade para investimento deve fazer 
a divulgação dos Métodos do valor justo e do custo? 
RESPOSTA: item 74. As divulgações indicadas adiante se aplicam adicionalmente às 
enunciadas no Pronunciamento Técnico CPC 06. De acordo com o CPC 06, o proprietário 
de propriedade para investimento proporciona as divulgações dos arrendadores acerca dos 
arrendamentos que tenham celebrado. A entidade que detenha propriedade para 
investimento em arrendamento financeiro ou operacional proporciona divulgação dos 
arrendatários para arrendamentos financeiros e divulgação dos arrendadores para qualquer 
arrendamento operacional que tenham celebrado. 75. A entidade deve divulgar: (a) se 
aplica o método do valor justo ou o método do custo; (b) caso aplique o método do valor 
justo, se, e em que circunstâncias os interesses em propriedade mantidos em 
arrendamentos operacionais são classificados e contabilizados como propriedade para 
investimento; (c) quando a classificação for difícil (ver item 14), os critérios que usa para 
distinguir propriedades para investimento de propriedades ocupadas pelo proprietário e de 
propriedades mantidas para venda no curso ordinário dos negócios; (d) (Eliminada pela 
Revisão CPC 03 - DFC) (e) a extensão até a qual o valor justo da propriedade para 
investimento (tal como mensurado ou divulgado nas demonstrações contábeis) se baseia 
em avaliação de avaliador independente que possua qualificação profissional reconhecida e 
relevante e que tenha experiência recente no local e na categoria da propriedade para 
investimento que está sendo avaliada. Se não tiver havido tal avaliação, esse fato deve ser 
divulgado; (f) as quantias reconhecidas no resultado para: (i) lucros de rendas de 
propriedade para investimento; (ii) gastos operacionais diretos (incluindo reparos e 
manutenção) provenientes de propriedades para investimento que tenham gerado rendas 
durante o período; (iii) gastos operacionais diretos (incluindo reparos e manutenção) 
provenientes de propriedades para investimento que não tenham gerado rendas durante o 
período; e (iv) a alteração cumulativa no valor justo reconhecido nos resultados com a 
venda de propriedade para investimento de um conjunto de ativos em que se usa o método 
do custo para um conjunto em que se usa o método do valor justo (ver item 32C). (g) a 
existência e quantias de restrições sobre a capacidade de realização de propriedades para 
investimento ou a remessa de lucros e recebimentos de alienação; (h) obrigações 
contratuais para comprar, construir ou desenvolver propriedades para investimento ou 
para reparos, manutenção ou aumentos. 
Questão 6. Questão 6. Questão 6. Questão 6. Selecione as demonstrações financeiras de 31/12/2014 da BR Properties S.A. e 
cite, com base na nota explicativa “Reconhecimento de receita”, como são reconhecidas as 
receitas de aluguéis resultantes de arrendamentos mercantis operacionais das propriedades 
para investimento? 
RESPOSTA: item 2.3 Reconhecimento de receita: 
(i) Receita de aluguel - As receitas de aluguéis resultantes de arrendamentos mercantis 
operacionais das propriedades para investimento são reconhecidas de forma linear ao 
longo do prazo dos compromissos de arrendamento mercantil. A diferença entre a 
vigência dos contratos de locação e períodos de pagamentos, é tratada na rubrica de 
“linearização da receita”, com o intuito da receita ser reconhecida de forma linear. 
(ii) Receita de venda de propriedade - A receita de venda de propriedade é reconhecida 
quando os riscos e benefícios significativos da propriedade forem transferidos ao 
comprador. 
 
Questão 7. Questão 7. Questão 7. Questão 7. Selecione as demonstrações financeiras de 31/12/2014 da BR Properties S.A. e 
cite, com base na nota explicativa “2.10 Propriedades para investimento”, como são 
inicialmente mensuradas as propriedades para investimento? 
RESPOSTA: item 2.10 Propriedades para investimento Propriedades para investimento são 
inicialmente mensuradas ao custo, incluindo custos da transação. Após o reconhecimento 
inicial, propriedades para investimento são apresentadas ao valor justo, que reflete as 
condições de mercado na data do balanço. O ajuste a valor justo é apurado considerando o 
valor justo do imóvel, menos o custo atribuídos do imóvel (custo histórico liquido do 
imóvel mais o valor liquido da reavaliação previa mantida), sendo que nos casos em que é 
identificada uma variação positiva ou negativa (ganho ou perda) no valor justo das 
propriedades para investimento o ajuste é reconhecido integralmente no resultado do 
período. Propriedades para investimento são baixadas quando vendidas ou quando deixam 
de ser permanentemente utilizadas e não se espera nenhum benefício econômico futuro da 
sua venda. Uma propriedade para investimento também é transferida quando há intenção 
de venda e neste caso é classificado como ativo não circulante disponívelpara venda. A 
diferença entre o valor líquido obtido da venda e o valor contábil do ativo é reconhecida 
na demonstração do resultado no período da baixa. 
 
Questão 8. Questão 8. Questão 8. Questão 8. Selecione as demonstrações financeiras de 31/12/2014 da BR Properties S.A. e 
cite, com base na nota explicativa “2.11 Custos de captação” como são reconhecidos os 
custos de empréstimos diretamente atribuíveis na captação de recursos por meio da 
contratação de empréstimos ou financiamentos ou pela emissão de títulos de dívida 
relacionadas com a aquisição de uma propriedade para investimento? 
RESPOSTA: item 2.11 Custos de captação - Custos de captação de recursos de terceiros - 
Custos de empréstimos diretamente atribuíveis na captação de recursos por meio da 
contratação de empréstimos ou financiamentos ou pela emissão de títulos de dívida 
relacionadas com a aquisição de uma propriedade para investimento são reconhecidos 
como custos da transação. Nesse caso, a taxa é diferida até que a liquidação financeira 
ocorra. Quando não houver evidências da probabilidade de a liquidação financeira de 
parte ou da totalidade do empréstimo e financiamento, a taxa é capitalizada como um 
pagamento antecipado de serviços de liquidez e amortizada durante o período do 
empréstimo e financiamento ao qual se relaciona. 
 
Questão 9. Questão 9. Questão 9. Questão 9. Selecione as demonstrações financeiras de 31/12/2014 da BR Properties S.A. e 
cite, com base na nota explicativa “3 Julgamentos, estimativas e premissas contábeis 
significativas”, como é avaliada a carteira de propriedade para investimento de uma 
empresa? 
RESPOSTA: item 3 Julgamentos, estimativas e premissas contábeis significativas: 
Valor justo das propriedades para investimento. Uma empresa de avaliação, externa e 
independente, tendo apropriada qualificação profissional reconhecida e experiência 
recente na região e no tipo de propriedade que está sendo avaliada, avalia a carteira de 
propriedade para investimento da Companhia anualmente. Os valores justos são baseados 
nos valores de mercado, e o valor estimado pelo qual uma propriedade poderia ser trocada 
na data da avaliação entre partes conhecedoras e interessadas em uma transação sob 
condições normais de mercado. 
 
Questão 10. Questão 10. Questão 10. Questão 10. Selecione as demonstrações financeiras de 31/12/2014 da BR Properties S.A. e 
cite, com base na nota explicativa “3 Julgamentos, estimativas e premissas contábeis 
significativas”, quais são as metodologias para mensuração do valor justo das propriedades 
para investimento? 
RESPOSTA: item 3 Julgamentos, estimativas e premissas contábeis significativas: 
Metodologias para mensuração do valor justo das propriedades para investimento: (i) 
Comparativos diretos de dados de mercado; (ii) Método da renda | Capitalização direta; 
(iii) Método da renda | Fluxo de caixa descontado 
 
Questão 11. Questão 11. Questão 11. Questão 11. Selecione as demonstrações financeiras de 31/12/2014 da BR Properties S.A. e 
cite, com base na nota explicativa “9 Propriedades para investimento”, de que forma é 
elaborada a taxa de desconto utilizada nos cálculos para mensuração do valor justo das 
propriedades para investimento? 
RESPOSTA: item 9 Propriedades para investimento: 
ii. Informações sobre as propriedades para investimento - A taxa de desconto foi elaborada 
por avaliadores independentes do mercado imobiliário, os quais calcularam a taxa partindo 
de uma taxa de juros em uma aplicação livre de risco, mais prêmios de risco de mercado 
(localidade, valor de aluguel, rating do locatário do imóvel entre outros). Adicionalmente 
as taxas de capitalização também foram fornecidas pelos avaliadores imobiliários, os quais 
consideraram a perpetuidade de cada imóvel. O modelo de fluxo de caixa descontado foi 
estimado com base nos fluxos de caixa individuais de cada imóvel, sendo considerado o 
valor atual do aluguel até o final do contrato e o valor do aluguel de mercado atual 
projetado até o final do período que a Companhia estima manter a propriedade em seu 
portfólio. Após isso, estão descontadas do fluxo o orçamento de custos a incorrer - Capex, 
para os imóveis que estão em construção.