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imóveis, cujo valor supere 30 
salários mínimos, além dos três elementos citados, é necessária a forma especial 
(escritura pública).
Vamos tratar de cada um desses elementos:
1. Coisa ou Objeto
A coisa, objeto de um contrato de compra e venda, deve atender a três requisitos:
• existência potencial: segundo o art. 483 do CC, são suscetíveis de venda 
as coisas atuais (que já existem) ou as coisas futuras (que irão existir);
Art. 483. A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, 
ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era 
de concluir contrato aleatório.
• individualização: a coisa deve ser determinada ou então determinável ao 
tempo do cumprimento da obrigação; e
•	 disponibilidade jurídica: as coisas insuscetíveis de apropriação (indisponibili-
dade natural), legalmente inalienáveis (indisponibilidade legal) e gravadas com 
cláusula de inalienabilidade (indisponibilidade voluntária), não podem ser obje-
to de um contrato de compra e venda. Já as coisas litigiosas podem ser objeto, 
desde que o adquirente assuma o risco da evicção (art. 457 do CC).
Ainda sobre a coisa, temos o art. 484 do CC, que trata da venda realizada por 
meio de amostras.
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Art. 484. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, enten-
der-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem.
Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contra-
dição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.
2. Preço
Sem haver preço em dinheiro, estaríamos diante de um contrato de doação, 
pois a onerosidade do negócio deixaria de existir. Se o preço não for em dinheiro, 
estaríamos diante da uma troca ou permuta. Ou seja, o preço em dinheiro é essen-
cial para se caracterizar um contrato de compra e venda.
Os arts. 485 a 489 do CC tratam do assunto.
Art. 485. A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os con-
tratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incum-
bência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar 
outra pessoa.
Como regra, o preço é fixado pelos próprios contratantes. Entretanto, pode ser 
ajustado pelas partes que um terceiro determine o preço.
Art. 486. Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de 
bolsa, em certo e determinado dia e lugar.
Como exemplo do art. 486 do CC, temos um contrato de compra e venda, no 
qual o preço do café será indicado pela Bolsa de Mercadorias e Futuros de São Paulo 
em determinado dia.
Art. 487. É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, 
desde que suscetíveis de objetiva determinação.
Pode também o vendedor de barras de ouro estipular o preço com base no valor 
do grama a taxa de certo dia.
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Art. 488. Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua de-
terminação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram 
ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor.
Parágrafo único. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, prevalecerá o 
termo médio.
Como exemplo do art. 488 do CC, se o vendedor de verduras omitir o preço em 
determinado contrato, o valor que poderá ser cobrado será aquele habitualmente 
praticado nas outras vendas.
Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo 
de uma das partes a fixação do preço.
Como o consenso é um dos requisitos a serem observados, não pode o preço ser 
arbitrado por uma das partes, sob pena de nulidade.
Perceba que o art. 485 autoriza que o preço seja arbitrado por uma terceira pes-
soa, mas o art. 489 veda que o preço seja arbitrado por uma das partes.
Quando o preço é arbitrado por um terceiro, há um consenso na escolha do ter-
ceiro, mas, quando é arbitrado por uma das partes, não há consenso e, por isso, 
o contrato será nulo.
3. Acordo de Vontades
Uma pergunta que já me fizeram em sala de aula diz respeito à pessoa que en-
tra em uma loja para comprar uma roupa que estava na vitrine com um preço já 
fixado. Tal caso seria um arbítrio do preço?
A resposta é negativa, ou seja, se você entrou na loja é porque concordou com 
o preço da vitrine, configurando-se o consensus.
O contrato de compra pode ocasionar diversos efeitos e consequências, den-
tre eles destacamos:
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•	 Despesas do Contrato (art. 490 do CC): cabe ao comprador pagar as des-
pesas de escritura (caso a venda seja solene), bem como de um eventual re-
gistro do contrato; por outro lado, cabem ao vendedor as despesas referentes 
à entrega (tradição da coisa que estava em seu poder).
Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a 
cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.
DESPESAS DE ESCRITURA E REGISTRO →		COMPRADOR
DESPESAS COM A TRADIÇÃO →	 VENDEDOR
Para facilitar a memorização, pense que quando você compra um imóvel, em re-
gra, é você quem paga as despesas com o Registro no Cartório de Imóveis. Quando 
você compra uma televisão nas Casas Bahia, em regra, a loja fica com a despesa 
de entregar o objeto na sua casa.
•	 Pagamento do preço (art. 491 e 495 do CC): a obrigação pelo pagamen-
to do preço surge para o comprador antes de o vendedor entregar o objeto. 
Dessa forma, se o comprador não paga o preço, pode o vendedor se recusar 
a entregar a coisa.
Art. 491. Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa 
antes de receber o preço.
A exceção ocorre quando a venda é a crédito, pois, neste caso, o vendedor é 
obrigado a entregar a coisa antes de receber o pagamento.
Art. 495. Não obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradição o 
comprador cair em insolvência, poderá o vendedor sobrestar na entrega da coisa, até 
que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo ajustado.
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Também nas vendas a prazo, ocorrendo a insolvência (valor das dívidas é supe-
rior ao valor dos bens) do comprador, a lei permite ao vendedor que retenha a coisa 
vendida até que o comprador apresente uma caução.
• Riscos da coisa e do preço (arts. 492 a 494 do CC): risco é o perigo a que 
a coisa está sujeita de perecer ou deteriorar, por caso fortuito ou força maior.

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