Direito de Propriedade

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CARLOS EDUARDO DE ANDRADE MAIA
Advogado, palestrante e parecerista;
Professor de Dir. Civil, Prática Civil e Dir. do Consumidor em 
cursos preparatórios para a OAB e para Concursos Públicos; 
Professor de Dir. Civil em cursos de pós graduação lato sensu; 
Professor da ESA – Escola Superior da Advocacia - Núcleos; 
Professor de Direito Civil da FACCAMP; 
Coordenador do Curso de Especialização em Direito de Família 
e Sucessões do Complexo Andreucci; 
Coordenador da Comissão OAB vai à Faculdade (Subseção 
Tatuapé)
Membro efetivo da Comissão de Dir. de Família da OAB/SP;
Membro efetivo da Comissão do Jovem Advogado da OAB/SP; 
Membro efetivo do IBDFAM; 
Membro efetivo da Academia Brasileira de Direito Civil;
Advogado do CREMESP nomeado para o biênio 2011/2013; 
Especialista em Direito Civil pela FMU;
Doutorando em Ciências Jurídicas e Sociais pela Universidad
del Museo Social Argentino (Buenos Aires); 
Coautor do livro Exame da OAB Unificado – 1ª Fase – Ed. 
Saraiva
Coautor do livro Passe em Concursos Públicos (Questões 
Comentadas)–MP Estadual e Federal – Ed. Saraiva
Coautor do livro Passe em Concursos Públicos (Manual de 
Dicas)–MP Estadual e da União – Ed. Saraiva
DIREITOS REAIS
• Rol dos Direitos Reais previsto no CC (1.225,CC)
• - Propriedade - - - - - - - único sobre coisa PRÓPRIA 
• - Superfície
• - Servidões
• - Usufruto
• - Uso
• - Habitação
• - Direito do promitente comprador
• - Penhor
• - Hipoteca 
• - Anticrese
• - Concessão de uso especial para fins de moradia
• - Concessão de direito real de uso
• - Laje
GOZO
OU
FRUIÇÃO
GARANTIA
AQUISITIVO
EXERCÍVEIS SOBRE COISA ALHEIA
DIREITO DE PROPRIEDADE
• Características dos Direitos Reais
• A palavra reais deriva de res, que significa COISA. 
• Os direitos reais são, pois, direitos que incidem sobre coisas
móveis ou imóveis dotadas de valor econômico e comercializáveis
• OPONIBILIDADE ERGA OMNES: o titular do direito real
poderá insurgir-se contra qualquer pessoa que pretenda
molestar o exercício de tal direito.
• O DIREITO DE SEQUELA OU JUS PERSEQUENDI: o direito
real aderirá (impregnará) ao bem móvel ou imóvel e o
“acompanhará” independentemente de para quem ou para
onde vá, permitindo ao seu titular que o exerça
irrestritamente.
• Características dos Direitos Reais
• quando o direito recair sobre bem móvel somente haverá seu
aperfeiçoamento mediante a tradição.
• Artigo 1.226, CC- Os direitos reais sobre coisas móveis, quando
constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se
adquirem com a TRADIÇÃO
• Se incidir sobre bem imóvel, para que se revista dos caracteres
mencionados e, portanto, seja considerado direito real, será
indispensável o registro no Cartório de Registro de
Imóveis
• Artigo 1.227, CC- Os direitos reais sobre imóveis constituídos,
ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o
REGISTRO no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos
títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste
Código
DIREITO DE PROPRIEDADE
• Fatores que compõem o Direito de Propriedade
• usar (jus utendi - usar o bem extraindo apenas o frutos
indispensáveis à sobrevivência)
• gozar ou fruir (jus fruendi – extrair frutos)
• dispor (jus abutendi – alienar (latu sensu) a coisa ou
gravá-la com ônus real)
• reivindicar ou reaver (rei vindicatio – reivindicar o bem
de quem quer que injustamente o possua ou detenha )
DIREITO DE PROPRIEDADE
• AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL
• Originária: NÃO HÁ que se falar em TRANSMISSIBILIDADE, pois o
adquirente fará jus ao domínio contra a vontade do antigo titular, sendo
mister frisar que a propriedade, neste caso, será adquirida isenta dos
vícios que eventualmente a maculavam.
• Derivada: haverá a TRANSMISSÃO do domínio de um titular para
outro por meio do registro do título (imóveis) ou da tradição
(móveis). Resulta de relação jurídica em que se evidencia a
manifestação de vontade.
• Singular: ocorrerá quando o sujeito adquirir bem certo,
individualizado, caso costumeiro em negócio inter vivos (compra
e venda, dação em pagamento, etc.) e, excepcionalmente,
possível em causa mortis (legado).
• Universal: a aquisição a título universal estabelece elo com o direito
sucessório. O herdeiro receberá quinhão do patrimônio do morto,
herdando direitos, deveres e obrigações.
DIREITO DE PROPRIEDADE
FORMAS ORIGINÁRIAS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL
• Usucapião: Por meio da usucapião, também chamada de
prescrição aquisitiva, o sujeito que exercer sobre certo bem
posse mansa, pacífica e ininterrupta por certo prazo, com
animus domini (vontade de ser dono) e atendendo a outros
específicos pormenores, adquirirá o domínio do bem.
• Acessões: A palavra acessão significa aumento,
acrescentamento. Decorre da lei e está atrelada à ideia de
que tudo o que se incorporar a um imóvel por vontade
humana (artificial) ou força natural pertencerá ao seu
proprietário que, por via originária, adquirirá a propriedade
do acréscimo. As acessões naturais aproveitam aos imóveis
ribeirinhos.
DIREITO DE PROPRIEDADE
FORMAS ORIGINÁRIAS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL
ACESSÕES
NATURAIS OU FÍSICAS
• Formação de ilhas
• Aluvião
• Avulsão 
• Álveo abandonado
INDUSTRIAIS OU
ARTIFICIAIS
• Construções
• Plantações
DIREITO DE PROPRIEDADE
FORMAS DERIVADAS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL
• Registro do título aquisitivo
• Sucessão: De acordo com o princípio da saisine,
aberta a sucessão, a herança transmite-se
imediatamente aos herdeiros do morto.
• Artigo 1.784, CC- Aberta a sucessão, a herança
transmite-se, desde logo, aos herdeiros
legítimos e testamentários.
DIREITO DE PROPRIEDADE
FORMA DERIVADA DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL
• TÍTULOS registráveis (rol NÃO taxativo)
ESCRITURA PÚBLICA
• Compra e venda
• Doação
• Dação em pagamento
• Permuta
• Inventário (com partilha)
• Separação ou divórcio (com partilha)
INSTRUMENTO PARTICULAR
ART. 108, CC – VALOR
INFERIOR A 30 S.M.
• Compra e venda
• Doação
• Dação em pagamento
• Permuta
SENTENÇA • Ação de adjudicação compulsória
CARTAS
• Arrematação
• Adjudicação
DIREITO DE PROPRIEDADE
CONTRATO SOCIAL • Integralização de capital
• AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE MÓVEL
• Obs. DENTRE OUTRAS
• Tradição: entrega da coisa
• A tradição pode ser REAL, SIMBÓLICA ou FICTA
• REAL: transmissão FÍSICA da coisa
• SIMBÓLICA: gesto menos significativo é praticado com o
propósito de se cumprir obrigação maior (ex. entrega das
chaves de um apartamento ao comprador)
• FICTA: subdivide-se:
• constituto possessório: ocorre, v.g., quando um sujeito,
proprietário de um bem, aliena-o ao adquirente e, em vez
de transmitir a ele a posse, mantém-se na condição de
possuidor direto em razão de outra relação contratual
(locação ou comodato, p.ex.)
• traditio brevi manus: o sujeito era possuidor direto por
conta de relação jurídica anterior (locação ou comodato,
p.ex.) e adquiriu a propriedade do bem, passando a ser,
além de titular do domínio, possuidor pleno, tendo em
vista a percepção da posse indireta.
DIREITO DE PROPRIEDADE
• Questões polêmicas
• LEGITIMIDADE PASSIVA EM COBRANÇA DE CONDOMÍNIO
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade
mediante o registro do título translativo no Registro de
Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o
alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2o Enquanto não se promover, por meio de ação
própria, a decretação de invalidade do registro, e o
respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser
havido como dono do imóvel.
DIREITO DE PROPRIEDADE
• Questões polêmicas
• LEGITIMIDADE PASSIVA EM COBRANÇA DE CONDOMÍNIO
“AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS DE CONDOMÍNIO.
Unidade compromissada à venda em 05 de novembro de 1999.
Cobrança de encargos gerados a partir do mês abril de 2007.
Reconhecimento, por parte do condomínio, da transação do
imóvel. Alteração do pólo passivo da ação para inclusão do
compromissário vendedor. Responsabilidade pelo
adimplemento das despesas que deve ser atribuída ao
promitente comprador. Recursoprovido. (TJSP – AP.
0261737-70.2007.8.26.0100. Rel. Des. Dimas Rubens
Fonseca. 27ª Câmara de Direito Privado. Julg. 21/09/2010)”
DIREITO DE PROPRIEDADE
• Questões polêmicas
• LEGITIMIDADE PASSIVA EM COBRANÇA DE CONDOMÍNIO
“DESPESAS DE CONDOMÍNIO - COBRANÇA -
COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA SEM
REGISTRO IMOBILIÁRIO - IRRELEVÂNCIA - CONJUNTO FÁTICO
EVIDENCIANDO CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO ACERCA DA
TRANSAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA. SENTENÇA
REFORMADA - PROCESSO EXTINTO SEM JULGAMENTO DO
MÉRITO. O fato gerador da obrigação é a utilização dos serviços e
fruição das coisas comuns, sendo responsável pelas despesas
condominiais o titular do domínio OU o possuidor do imóvel que
usufrui das benesses comuns. Havendo nos autos elementos que
indicam a posse do imóvel pelos compromissários compradores e o
inequívoco conhecimento da transação por parte do condomínio, A
RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS É DO
OCUPANTE DO IMÓVEL, sendo irrelevante a falta de registro
do compromisso de compra e venda. Ilegitimidade passiva dos
apelantes antes reconhecida. Agravo retido improvido. Acolhimento da
preliminar de ilegitimidade passiva. Extinção do processo com base no
art. 267, VI, do CPC. Prejudicado parcialmente o recurso
do condomínio, sendo provida a parte não alcançada pela
prejudicialidade. (TJSP – AP. 9239057-83.2003.8.26.0000. Rel. Des.
Cristina Zucchi. 10ª Câmara do extinto 2º TAC. Julg. 14/04/2004)”
DIREITO DE PROPRIEDADE
• Questões polêmicas
• LEGITIMIDADE PASSIVA EM COBRANÇA DE CONDOMÍNIO
“DESPESAS DE CONDOMÍNIO - COBRANÇA - PROCESSO JULGADO
EXTINTO SEM DECISÃO DE MÉRITO - LEGITIMIDADE DE PARTE
NOVAMENTE APRECIADA EM SEGUNDA INSTÂNCIA - COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA SEM REGISTRO - INEXISTÊNCIA DE PROVAS DO
CONHECIMENTO DO CONDOMÍNIO - LEGITIMIDADE PASSIVA DE QUEM
CONSTAR NO REGISTRO DE IMÓVEIS - COHAB - EXTINÇÃO AFASTADA -
RECURSO PROVIDO. Sem o registro do compromisso de compra e venda
no Cartório de Imóveis e sem provas do conhecimento do Condomínio da
celebração do compromisso de compra e venda e/ou da posse do
compromissário-comprador, a ação de cobrança de despesas condominiais
pode ser dirigida contra aquele em nome de quem está o imóvel registrado no
Ofício Imobiliário. Irrelevância da titularidade da Companhia Metropolitana
de Habitação de São Paulo - COHAB, compromissária- vendedora. Preliminar
de ilegitimidade afastada. (TJSP – AP. 9211985-58.2002.8.26.0000. Rel.
Des. Ferraz Felisardo. 3ª Câmara do Segundo Grupo (Extinto 2° TAC). Julg.
17/02/2004)”
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• Questões polêmicas
• LEGITIMIDADE PASSIVA EM COBRANÇA DE CONDOMÍNIO
“AGRAVO REGIMENTAL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO TAXAS
CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA PROMITENTE
COMPRADOR - DETENTOR DA POSSE DO IMÓVEL. SÚMULAS 83
DO STJ. RECURSO IMPROVIDO. I. Na linha da orientação adotada
por este Tribunal, a responsabilidade pelas despesas de
condomínio ante a existência de promessa de compra e venda,
pode recair TANTO SOBRE O PROMITENTE COMPRADOR
QUANTO SOBRE O PROMISSÁRIO VENDEDOR, dependendo das
circunstâncias de cada caso concreto. Sob esse prisma, pois, a
questão relacionada à posse do imóvel, e não só a propriedade, é
relevante para a aferição da responsabilidade por tais encargos. II.
Agravo improvido. (AgRg no Ag 660.515/RJ, Rel. Ministro SIDNEI
BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/08/2008, DJe
23/09/2008)
DIREITO DE PROPRIEDADE
• Questões polêmicas
• TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE DE VEÍCULOS
“BEM MÓVEL (Veículo automotor) - AÇÃO DE EMBARGOS DE
TERCEIRO - Na compra e venda de VEÍCULO a propriedade é
adquirida com a MERA TRADIÇÃO do bem, ainda que não
registrada a transferência na repartição de trânsito, e
ainda que não pago o valor do preço - O embargante é
verdadeiro proprietário do bem móvel descrito na inicial -
Recurso provido.(TJSP – AP. 996075008. Rel. Des. Antonio
Benedito Ribeiro Pinto. 25ª Câmara de Direito Privado. Julg.
30/10/2008)”
DIREITO DE PROPRIEDADE
• Questões polêmicas
• TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE DE VEÍCULOS
“PROCESSUAL CIVIL. Pretensão ao reconhecimento da deserção do
recurso. O autor apresentou demonstrativo dos rendimentos pagos pela
Previdência Social. O documento levou o D. Magistrado a deferir o benefício.
Cabia à ré demonstrar a suficiência de recursos para o pagamento das
custas do processo, o que não ocorreu. Assim, diante da concessão da
assistência judiciária gratuita, a deserção do recurso não pode ser
reconhecida. Preliminar afastada. BEM MÓVEL. Ação de substituição de
vontade julgada improcedente. Pedido do autor para que a sentença
produza o mesmo efeito do contrato cumprido, condenando a ré a assinar o
documento único de transferência do automóvel adquirido, viabilizando,
assim, a transferência da propriedade do veículo perante o Departamento
de Trânsito. TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE QUE SE FAZ
PELA TRADIÇÃO. Autor que, ao adquirir o veículo que o réu alienou a
terceiro, sub-rogou-se no direito de exigir do proprietário originário a
transferência da propriedade. Os efeitos do desfazimento do negócio
anterior não podem alcançar o adquirente de boa-fé. Sentença que
comporta reforma para que o pedido do autor seja julgado procedente,
condenando o réu a emitir a referida declaração de vontade, sob pena de
multa diária. Caso a obrigação não seja cumprida, a decisão, após o
trânsito em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida.
Recurso provido para este fim. (TJSP – AP. 0013027-46.2009.8.26.0451.
Rel. Des. Antonio Benedito Ribeiro Pinto. 26ª Câmara de Direito Privado.
Julg. 13/04/2011)”
DIREITO DE PROPRIEDADE
• Questões polêmicas
• TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE DE VEÍCULOS
“ACIDENTE DE TRÂNSITO - VEÍCULO ALIENADO EM DATA
ANTERIOR AO ACIDENTE - RESPONSABILIDADE DO
COMPRADOR - ILEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA -
RECURSO IMPROVIDO. A transferência do domínio de bem
móvel opera-se pela simples tradição, traduzindo-se as
providências junto à repartição de trânsito mero expediente
administrativo que não interfere no negócio jurídico (TJSP –
AP. 9109604-30.2006.8.26.0000 . Rel. Des. Renato Sartorelli.
26ª Câmara do Terceiro Grupo. Julg. 23/04/2007)”
DIREITO DE PROPRIEDADE
• Questões polêmicas
• TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE DE VEÍCULOS
“EXECUÇÃO FISCAL. PENHORA SOBRE VEÍCULO ALIENADO.
AUSÊNCIA DE REGISTRO DE TRANSFERÊNCIA PERANTE O
DETRAN. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE VALIDADE EM
RELAÇÃO A TERCEIROS. VIOLAÇÃO A DISPOSITIVO DA LEI DE
REGISTROS PÚBLICOS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. I
- O Tribunal de origem afastou o registro no Detran como única
prova de propriedade do veículo, nada aduzindo a respeito do art.
129, 7º, da Lei 6.015/73, tido como violado, que dispõe acerca da
necessidade de registro da venda de veículos no cartório de
Registro de Títulos e Documentos para validade contra terceiros.
Incidência das súmulas 282 e 356 do STF. II - Ademais, já se
decidiu nesta Corte que: "O fato de não ter sido realizada a
transferência de propriedade do automóvel autuado junto
ao DETRAN não obsta que a prova da alienação se faça por
outros meios"(REsp 599620/RS, 1ª T., Min. Luiz Fux, DJ de
17.05.2004). Precedente: REsp nº 961.969/RS, Rel. Min. TEORI
ALBINO ZAVASCKI, DJe de 01/09/2008. III - Agravo Regimental
improvido. (AgRg no REsp 1051456/BA, Rel. Ministro FRANCISCO
FALCÃO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 21/10/2008, DJe
10/11/2008)
DIREITO DE PROPRIEDADE
• Questões polêmicas
• TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE DE VEÍCULOS
“PENAL. APROPRIAÇÃO INDÉBITA. PROVA DA PROPRIEDADE
E DA BOA-FÉ DA AQUISIÇÃO DE VEÍCULO. REGISTRO DE
VEÍCULOS. INQUÉRITO POLICIAL. ARQUIVAMENTO. - A
transcrição do registro do veículo no órgão público
competente não consubstancia prova inequívoca da
propriedade do bem, mas mero trâmite burocrático que
nem sempre é efetivado no momento em que o contrato de
compra e venda é efetivado, mediante a entrega do bem ao
comprador de boa-fé, mediante simples tradição. - Apreendido
veículo por autoridade policial tendo em vista notícia de crime
de apropriação indébita, sua restituição é de rigor quando
arquivado o inquérito. -Recurso ordinário provido. Segurança
concedida. (RMS 8.836/SP, Rel. Ministro VICENTE LEAL,
SEXTA TURMA, julgado em 01/07/1998, DJ 08/09/1998, p.
121)”
DIREITO DE PROPRIEDADE
• O que ajuizar?
• Imissão na posse
ou
•Reivindicatória
DIREITO DE PROPRIEDADE
• Distinções e semelhanças
• Imissão na posse
• Busca-se à posse sem que antes tenha sido
exercida
• Reivindicatória
• Aspira-se à retomada da propriedade ou da posse 
de quem a detém injustamente
• Ambas têm natureza petitória!
DIREITO DE PROPRIEDADE
• Direito de vizinhança
• Ação de dano infecto
• Uso nocivo da propriedade
• Apiário em zona urbana
• Prostituição em condomínio
• Operação de máquinas com barulho exorbitante
• ONG de proteção a animais sem higiene
• Obra que gera dano
• Armazenamento inadequado de combustíveis
• Poluição sonora (bares, baladas, sinos de igreja etc)
• Rituais religiosos em casa
DIREITO DE PROPRIEDADE
Muito Obrigado!
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