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Alexandre Junqueira Gomide Mestrando em Ciências Jurídicas pela Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa. Graduado em Direito pela Fundação Armando Alvares Penteado (FAAP-SP). Advogado. Untitled-3 5 8/8/2012 15:35:59 Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., mais informações www.iesde.com.br Retomada do imóvel pelo locador Durante o prazo de vigência do contrato de locação (antes de findo o prazo estabelecido no contrato) A regra do direito civil brasileiro é de que os contratos devem ser cumpridos. O objetivo da men- cionada previsão busca, unicamente, preservar a segurança jurídica das partes contratantes, a fim de que estas não sejam surpreendidas com repentinas alterações das cláusulas e condições das avenças por elas firmadas. Tendo em vista que o inquilino é a parte mais fraca do contrato de locação, não poderá o locador, sem motivos, resilir1 a locação durante o prazo de vigência do contrato. Entretanto, em determinadas situações especiais trazidas pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), poderá o locador, ainda que durante a vigência do contrato, realizar a denúncia da locação. Essas exce- ções estão previstas no artigo 9 .º da Lei 8.245/91. Exceções essas que doravante trataremos uma a uma. Vejamos. Mútuo acordo (Lei do Inquilinato, art. 9.º, I) Se as partes acordarem que não há mais interesses comuns na continuidade do contrato de locação, podem celebrar um distrato2 pelo qual o contrato se extingue. Como o contrato de locação não exige forma solene, o distrato poderá ser realizado de forma verbal. 1 As formas de extinção do contrato estão previstas nos artigos 472 e 473 do Código Civil. A resilição é um modo de extinção do contrato por simples declaração de uma (resilição unilateral) ou de ambas (resilição bilateral) as partes. É o gênero do qual são espécies o distrato, a denúncia, a revogação e a renúncia. É extinção sem retroatividade das obrigações das partes. 2 O distrato é o negócio jurídico consistente no acordo entre as partes contratantes, com o objetivo de extinguirem o vínculo obrigacional estabelecido pelo contrato. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., mais informações www.iesde.com.br 38 | Retomada do imóvel pelo locador Todavia, em razão da segurança jurídica, recomendamos que as partes elaborem um documen- to, com todas as condições do distrato, bem como seja aposta assinatura de duas testemunhas. Dessa forma, se houve documento escrito, subscrito por duas testemunhas e que concedeu um prazo de no mínimo seis meses para desocupação do locatário e este assim não o fez, caberá ação de despejo com pedido de liminar para desocupação em 15 (quinze) dias (Lei 8.245/91, art. 59, §1.º, I). No entanto, como costumeiramente se verifica em nosso país, o fato simbólico de entrega das chaves do imóvel pelo locatário já atinge o objetivo do ato, resultando na extinção do contrato. Infração à lei, ao contrato ou falta de pagamento do aluguel ou dos encargos locatícios (Lei do Inquilinato, art. 9.º, II e III) Qualquer afronta aos deveres previstos na Lei do Inquilinato, ou mesmo que não estejam em lei, mas apenas no contrato firmado, por parte do inquilino, autoriza ao locatário promover a competente ação de despejo por denúncia cheia, ou seja, motivadamente. Há infração legal quando o locatário descumpre as obrigações previstas no próprio bojo da Lei 8.245/91. São aquelas enumeradas, basicamente em seu artigo 23. A principal delas está prevista no inciso I, do artigo 23, e versa sobre o pagamento do aluguel e dos encargos decorrentes do contrato locatício. De suma importância nessa espécie de contrato, o inadimplemento do aluguel autoriza o locador a ajuizar a ação de despejo. O locador também estará autorizado a requerer a devolução do imóvel caso as cláusulas do contrato não sejam respeitadas pelo locatário. Obras de reparação urgentes determinadas pelo Poder Público (Lei do Inquilinato, art. 9.º, IV) Esse é um caso típico de resolução3 contratual em razão de força maior, já que surgiu a necessi- dade de realização de obras urgentes, sem que houvesse culpa das partes. Havendo a possibilidade de permanência do locatário no imóvel, não há motivos para a resolução do contrato e o acordo pode continuar sem maiores problemas. Todavia, se a presença do inquilino atrapalhar as obras ou se a mesma for prejudicial à saúde daqueles que habitam o local, torna-se necessária a desocupação imediata. Vale frisar que nesses casos, a matéria de prova será muito importante, já que caberá ao proprietário o ônus de provar a necessidade das obras determinadas pelo Poder Público. Por outro lado, será do inquilino o ônus de provar que é possível a realização da obra com sua permanência no imóvel. 3 A resolução é o meio de extinção do contrato por circunstância subsequente à sua formação. São motivos de resolução do contrato, por exemplo: onerosidade excessiva, inadimplemento absoluto, morte de uma das partes nos contratos intuitu personae (contratos firmados em consideração especial à pessoa) etc. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., mais informações www.iesde.com.br 39|Retomada do imóvel pelo locador Após a prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado Locação residencial com contrato escrito por prazo igual ou superior a 30 meses (Lei do Inquilinato, art. 46) Determina o artigo 46, §1.º da Lei 8.245/91, transcorridos 30 (trinta) dias sem a manifestação das partes no sentido de pôr fim ao contrato, esse se prorroga por prazo indeterminado. Entretanto, como já decorreram 30 (trinta) meses, a lei permite ao locador a denúncia imotivada (chamada de denúncia vazia) da locação. Devidamente notificado o inquilino, terá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação do imóvel (art. 46, §2.º da Lei do Inquilinato). O legislador acredita que tal prazo é razoável para que o mesmo possa encontrar outro imóvel para morar. Prorrogado o contrato de locação por prazo indeterminado, poderá o locador requerer o despejo valendo-se da denúncia vazia ou cheia. Será cheia quando o locador apresenta motivos pelos quais pretende que o locatário seja despejado, por exemplo, a falta de pagamento de aluguéis. Em caso de denúncia cheia, ainda que a locação esteja prorrogada por prazo indeterminado, será desnecessária a notificação prévia, e não é concedido prazo de 30 (trinta) dias para desocupação. Vale ressaltar que se o inquilino é citado na ação de despejo e concordar com o pedido de retomada do imóvel, terá seis meses para desocupar o imóvel (art. 61 da Lei 8.245/91). Locação residencial com contrato verbal ou escrito com prazo indeterminado ou inferior a 30 (trinta) meses. Hipóteses de denúncia do contrato Se a locação residencial é celebrada por escrito sem prazo determinado, ou mesmo por prazo determinado inferior a 30 (trinta) meses, entende o legislador que o inquilino, a qualquer tempo, pode- rá ver-se privado de sua residência. A lei cria mecanismos de proteção para restringir, ou seja, limitar o direito do locador de realizar a resilição unilateral por meio da denúncia vazia (imotivada) do contrato. Há duas possibilidades para a retomada do imóvel. Caberá ao locador realizar a denúncia cheia ou motivada (Lei do Inquilinato, art. 47, I a IV) ou a denúncia vazia nos termos da lei (Lei do Inquilinato, art. 47, V). Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: I - Nos casos do art. 9.º; II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou des- cendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; Este material é parteintegrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., mais informações www.iesde.com.br 40 | Retomada do imóvel pelo locador IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado à exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento; V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. Sempre que o locador se valer da denúncia cheia ou motivada, desnecessária será a notificação prévia do inquilino. Já em se valendo da denúncia vazia, a notificação será imprescindível. Nos casos do artigo 9.º O artigo 9.º da Lei do Inquilinato possui a seguinte redação: Art. 9.º. A locação também poderá ser desfeita: I - por mútuo acordo; II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente exe- cutadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las. Essas são, portanto, as hipóteses trazidas no artigo 47, I da Lei do Inquilinato em que o locador poderá valer-se para a retomada do imóvel, após a prorrogação do contrato de locação. Em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com seu emprego (art. 47, II da Lei do Inquilinato) Estamos diante da situação em que o empregador loca ao empregado imóvel de sua propriedade. A lei admite, nessa hipótese, a concessão de liminar na ação de despejo, pois com o fim da relação em- pregatícia, não será o empregador obrigado a suportar a presença do empregado em seu imóvel (Lei do Inquilinato, art. 59, §1.º, II). Se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente, descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio (Lei do Inquilinato, art. 47, III) A lei admite que se o locador precisar da coisa para seu uso ou de algum de seus familiares, poderá denunciar a locação, seja ela residencial, seja comercial. Vale frisar que o locador poderá denunciar o contrato para seu uso, de seu cônjuge ou companheiro, tanto nas locações comerciais quanto nas re- sidenciais. Todavia, em se tratando de uso de descendente ou ascendente (cônjuge ou companheiro destes), só poderá efetuar a denúncia se a locação for residencial. Em certas hipóteses, a lei presume haver sinceridade do declarante, não sendo necessária a sua prova. O artigo 47, III da Lei do Inquilinato é uma dessas formas de presunção. Entretanto, em alguns casos, a lei determina que o locador prove ou ao menos justifique os motivos para a necessidade de uso próprio ou de seus familiares. Imaginemos a hipótese em que o filho do locador já possui residência própria. Entretanto, o lo ca- dor requer a retomada do imóvel locado alegando que servirá de residência para seu filho. A hipótese Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., mais informações www.iesde.com.br 41|Retomada do imóvel pelo locador é plenamente cabível. Imaginemos o caso em que o imóvel de propriedade do filho necessite de re formas urgentes e demoradas e, por isso, o ascendente não pode mais lá residir. Portanto, a regra é que quando o locador requer a retomada do imóvel nesses casos, age com boa-fé, não necessitando fazer provas ou justificativas. Entretanto, determinadas situações impõem uma justificativa em razão da sua estranheza. Se for pedido para a demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado à exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento (Lei do Inquilinato, art. 47, IV) Nesse caso, vale ressaltar que o pedido de demolição e edificação parte do locador e não por man- damento do Poder Público. Caberá ao Poder Público apenas a aprovação para as obras de demolição e posterior edificação. Se o locatário a ser despejado questionar o aumento da área, caberá a ele o ônus de provar que tal aumento não atinge o mínimo exigido na Lei do Inquilinato. Possibilidade de denúncia vazia se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos (Lei do Inquilinato, art. 47, V) Por meio desse dispositivo, o legislador pretende desestimular a celebração de contratos de lo- cação residencial por prazo inferior a 30 meses. Isso porque os contratos curtos de locação residencial geram enormes problemas ao inquilino que permanentemente ver-se-á na iminência de ser despejado e estará sempre em busca de um imóvel para residir. Poderá o locador, também, retomar o imóvel sem motivo (denúncia vazia), se a vigência ininter- rupta do contato de locação ultrapassar o prazo de cinco anos, de acordo com o artigo 47, V, da Lei 8.245/91. O dies a quo4 do mencionado prazo de cinco anos deverá ser contado a partir do dia em que a locação teve início. Nesse caso, é necessário que haja a notificação do locador para desocupar o imóvel. Locação comercial ou não residencial Por fim, cabem alguns comentários sobre a locação comercial. Na locação comercial, o locatário monta no imóvel locado seu estabelecimento comercial, criando ali o seu fundo de comércio. Da mesma forma ocorrida no contrato de locação residencial, o comercial também se prorroga- rá se as partes não manifestarem sua intenção em extingui-lo ao término do prazo contratual. Ficam prorrogadas as mesmas condições anteriormente ajustadas, nos termos do artigo 56, parágrafo único, da Lei 8.245/91. Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado. 4 Do latim, dies a quo significa termo inicial do prazo. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., mais informações www.iesde.com.br 42 | Retomada do imóvel pelo locador Na locação comercial, contudo, o imóvel poderá ser retomado por denúncia vazia independente- mente do prazo estipulado pelos contratantes. Assim, poderá haver a denúncia, mediante a notificação do locatário, que lhe conceda um prazo de 30 dias para desocupar o imóvel. Uma vez notificado o locatário, a ação de despejo deverá ser ajuizada dentro do prazo de 30 dias, sob pena de a notificação perder sua eficácia. Texto complementar Resilição dos contratos (VENOSA, 2006. p. 495-498) O termo resilição é importado do direito francês. Advertimos, porém, que não é expressão consa- grada no passado em nosso meio negocial. Com muita frequência, as partes, e mesmo a lei, usam da palavra rescisão, para significar a mesma coisa (LOPES, 1964, p. 199). A resilição é a cessação do vínculo contratual pela vontade das partes, ou, por vezes, de uma das partes. A resilição é, portanto, termo reservado para o desfazimento voluntário do contrato. O atual Código utiliza essa denominação: “A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte” (art. 473). A rescisão é palavra que traz, entre nós, a noção de extinção da relação contratual por culpa. Originalmente, vinha ligada tão só ao instituto da lesão. No entanto, geralmente quando uma parte imputa à outra o descumprimento de um contrato, pede a rescisão em juízo e a sentença decreta-a. Os interessados, no entanto, usam com frequência o termo com o mesmo sentido de resilir, isto é, terminar a avença de comum acordo, distratar o que foi contratado. Nada impede que assim se uti- lize, num costume arraigado em nossos negócios. A resilição bilateralé o distrato mencionado por nossa lei no artigo 472. É o mútuo consenso para o desfazimento do vínculo. Distrato e forma O artigo 472 estatuiu que “o distrato faz-se pela mesma forma que o contrato”. Ou seja, na resili- ção do contrato existe uma atração da forma por força de lei. A questão deve ser vista com reservas, tendo em vista a validade e eficácia do negócio de desfazimento. Nada impede que um contrato oral seja desfeito pela forma escrita e que um escrito particular seja desfeito por uma escritura pública. Esse crescendo de formas dá até garantias mais amplas ao negócio, servindo mesmo para confirmar o contrato desfeito. A maior dúvida pode residir na hipótese invertida. Pode um contrato por escritura pública ser distratado por um instrumento parti- cular? Na prática, não se tratando de alienação imobiliária, em razão da natureza da transmissão da Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., mais informações www.iesde.com.br 43|Retomada do imóvel pelo locador propriedade, é raro que isso aconteça. O comprador devolve ao vendedor as mercadorias recebidas, que as aceita, e devolve o dinheiro; o inquilino devolve as chaves ao senhorio antes do prazo contra- tual, sem resistência. Nesses casos, em que o desfazimento do contrato revela-se por atos materiais, não se questiona a validade do distrato, ainda que não obedeça à forma originária. O distrato se fará necessário naqueles contratos mais complexos, que não se revelam facilmente com atos materiais. Aí, sim, será necessária a forma escrita, pois não terão as partes outros meios de provar que houve o contrarius sensus. Suponhamos, por exemplo, a hipótese de um advogado que é contratado para aconselhar juridicamente um cliente, orientando procedimentos, em advocacia denominada “preventiva”. Os atos externos que caracterizam essa prestação de serviço são irregula- res, sobretudo orais, e podem até mesmo não se materializar. Nesse caso, será necessário o distrato escrito, perante a existência de um contrato, também escrito, em curso. A utilização do distrato passa a ser, então, uma questão de oportunidade e conveniência dos contratantes. O distrato gera efeitos a partir de sua ultimação, a não ser que as partes reconheçam o contrário no ato. Quando se trata de desfazimento de alienação imobiliária, o ato pode gerar nova transmissão de propriedade, com nova incidência tributária. Atividades 1. O imóvel locado pode ser retomado pelo locador durante o prazo de vigência contratual na locação por prazo determinado? Em quais hipóteses? 2. O imóvel locado pode ser retomado pelo locador após a prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado? Em quais hipóteses? Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., mais informações www.iesde.com.br 44 | Retomada do imóvel pelo locador 3. Notificado para desocupar o imóvel após o decurso do prazo de vigência do contrato de locação, em quanto tempo o locatário deverá entregar as chaves ao locador? 4. É possível a prorrogação por prazo indeterminado do contrato de locação comercial? Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., mais informações www.iesde.com.br 45|Retomada do imóvel pelo locador Gabarito 1. Nos termos previstos no artigo 9.º da Lei 8.245/91, o imóvel poderá ser retomado pelo locador se houver: (I) mútuo acordo entre as partes; (II) a ocorrência de infrações à lei ou às cláusulas contratuais; (III) a falta de pagamento do aluguel ou de outros encargos por parte do locatário; ou ainda, (IV) necessidade de realização de reparos urgentes no imóvel, determinadas pelo Poder Público. 2. Ainda que o contrato tenha sido prorrogado, a lei autoriza ao locador denunciar o contrato de forma imotivada, caso de denúncia vazia, pleiteando a devolução do imóvel locado, nos termos do artigo 46, parágrafo 1.º da Lei 8.245/91. 3. Se o locador manifestar sua vontade de retomar o imóvel locado logo após o transcurso do prazo contratual e não houver a prorrogação do contrato de locação, o inquilino deverá desocupar o imóvel imediatamente. Caso o contrato seja prorrogado por tempo indeterminado, ciente de que o locador não deseja dar continuidade ao contrato anteriormente celebrado, o locatário deverá desocupar o imóvel em um prazo de 30 dias, consoante disposto no parágrafo 2.º, do artigo 46, da Lei 8.245/91. 4. Da mesma forma ocorrida no contrato de locação residencial, o comercial também se prorrogará se as partes não manifestarem sua intenção em extingui-lo ao término do prazo contratual. Ficam prorrogadas as mesmas condições anteriormente ajustadas, nos termos do artigo 56, parágrafo único, da Lei 8.245/91. Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., mais informações www.iesde.com.br 46 | Retomada do imóvel pelo locador Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., mais informações www.iesde.com.br Referências ACQUAVIVA, Marcus Cláudio. Dicionário Jurídico Brasileiro. 7. ed. São Paulo: Jurídica Brasileira, 1995. ALVIM, José Eduardo Carreira. Direito Arbitral. 2. ed. 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