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Alexandre Junqueira Gomide
Mestrando em Ciências Jurídicas pela Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa. Graduado em Direito 
pela Fundação Armando Alvares Penteado (FAAP-SP). Advogado.
Untitled-3 5 8/8/2012 15:35:59
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Locação na Lei 8.245/91
O que é locação?
Nos termos do artigo 565 do Código Civil (CC), a locação é o contrato onde uma das partes se 
obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível1, mediante 
certa retribuição.
São partes no contrato de locação o locador, que cede a posse do bem de sua propriedade ou 
de terceiro (caso ele seja usufrutuário, por exemplo), e o locatário, também chamado de inquilino que 
remunera o locador pagando-lhe aluguel.
Características do contrato de locação
O contrato de locação é caracterizado por ser bilateral, oneroso, típico, consensual e não formal.
É bilateral, pois gera obrigações a ambas as partes. Difere do contrato unilateral, que só deter-
mina obrigações para uma das partes, como ocorre na doação. No contrato bilateral, portanto, existe a 
característica do sinalagma, ou seja, a dependência recíproca de obrigações. Daí por que muitos pre-
ferem chamá-los de contratos sinalagmáticos.
É oneroso, pois há reciprocidade de direitos e obrigações entre locador e locatário. Não exis-
te lo ca ção gratuita. Se fosse gratuito seria considerado comodato, ou seja, empréstimo de coisas não 
 fungíveis.
O contrato é típico, vez que sua forma contratual é disciplinada em lei. Também possui a caracte-
rística de consensualismo porque se perfaz pelo simples consentimento das partes, seja ele formal ou 
não. Como não necessita de forma preestabelecida (ao contrário da compra e venda de bens imóveis), 
é contrato não formal. 
A locação é prevista essencialmente em duas legislações. Antes do advento da Lei do Inquilinato 
(Lei 8.245/91), a locação era disciplinada pelo CC de 1916, em seus artigos 1.188 a 1.215. Os artigos 1.200 
a 1.125 cuidavam especialmente da locação de bens imóveis, chamados prédios. Em razão da grande 
utilização de contratos de bem imóveis urbanos, o legislador entendeu por bem disciplinar a matéria 
1 Nos termos do artigo 85 do Código Civil, bens fungíveis são aqueles que podem substituir-se por outros da mesma espécie, qualidade e 
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em diploma específico. Em verdade, a situação difícil do mercado imobiliário à época da edição dessa 
lei, a difícil relação entre locatários e locadores e o problema da moradia em geral, estavam a reclamar 
uma profunda reestruturação na legislação locativa.
De um lado se mostrava grande o desestímulo da construção de novos imóveis destinados à lo-
cação, tantas as mordaças impostas aos proprietários, enaltecendo aparentes direitos dos inquilinos. De 
outro lado aparecia aflitiva a situação de quem necessitava de imóvel para alugar, principalmente para 
moradia, tendo em vista o desequilíbrio de preços de locação ocasionados pela revogada legislação.
Nessa esteira foi criada a Lei 8.245/91 chamada “Lei do Inquilinato”. Seu campo de atuação é toda 
locação de imóvel urbano. Imóvel urbano não significa aquele que se localiza na cidade. Imóvel urbano 
é aquele cuja destinação é urbana, ou seja, aquele que se destina à habitação ou comércio.
Por outro lado, a locação também é disciplinada no Código Civil Brasileiro (Lei Geral – arts. 565 a 
578). O artigo 1.º, parágrafo único da Lei do Inquilinato determina quais são as exclusões de seu âmbito 
de aplicação, senão vejamos:
Art. 1.º A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta Lei.
Parágrafo único. Continuam reguladas pelo Código Civil e pelas leis especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a 
seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar; 
[...]
Desta feita, todas as exclusões trazidas pela Lei do Inquilinato devem ser reguladas pelo Código 
Civil Brasileiro (CC) ou pelas leis específicas que tratam sobre determinada matéria. Vamos agora tratar 
das exclusões trazidas pela Lei do Inquilinato, em seu artigo 1.º, “a”.
As exclusões da Lei do Inquilinato
Imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas 
autarquias e fundações públicas
A opção do legislador se deu em razão de o interesse público não permitir que esses imóveis 
sofram as restrições que a lei produz. O arrendamento dos imóveis da União é regido pelo Decreto-Lei 
9.760/46 e pelo Decreto 6.874/44.
Note-se que a lei não se aplica nas hipóteses em que o Poder Público atuar como locador, na 
qualidade de proprietário do imóvel. Por outro lado, se o Estado atuar na qualidade de locatário, como 
inquilino, a Lei 8.245/91 será aplicada.
Para entendermos melhor essa situação, José Simão (2007, p. 15) nos traz um exemplo. Se o 
Governo de São Paulo resolve alugar um imóvel de sua propriedade para particulares, essa locação 
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estará excluída da Lei do Inquilinato. Entretanto, se o mesmo governo alugar a casa de um particular 
para a instalação de determinado órgão para atendimento ao público, a locação será regida pela lei 
em questão.
Vagas autônomas de garagens ou espaços para estacionamento de veículos
A locação em questão encontra-se excluída pela lei, pois não carece de proteção ao inquilino na 
qualidade de hipossuficiente. A lei pretende evitar injustiças ao inquilino que reside ou desenvolve sua 
atividade de trabalho no imóvel locado. 
Todavia, deve-se atentar que a vaga de garagem de um edifício, locada, ainda que em contrato 
autônomo, mas relacionada com uma unidade predial desse edifício é acessória da locação do imóvel e 
juntamente com essa locação deve ser tratada.
Sílvio Venosa (2006, p. 14) ainda nos traz uma boa lembrança. Sendo o contrato de locação de 
vaga de estacionamento um contrato atípico, ou seja, que não possui previsão expressa na lei, esse con-
trato também inclui um contrato de depósito, tendo em vista a sua natureza, qual seja, a de “guardar” 
o veículo.
Os espaços destinados à publicidade
Também estão excluídos do âmbito de aplicação da Lei do Inquilinato e seguirão as regras do 
CC para a locação comum, a locação de espaços para a publicidade, tais como cartazes, outdoors, 
placas luminosas, muros para a propaganda de certo produto (arts. 561 a 578). A locação de pu-
blicidade de políticos ou mesmo a fachada durante uma obra também se encontra excluída pela 
Lei 8.245/91.
Realmente não há razão para aplicação da Lei do Inquilinato, vez que não podemos equiparar o 
anunciante ao inquilino hipossuficiente que goza das proteções do referido diploma.
Apart-hotéis
Os apart-hotéis, também denominados de flat services, surgem para uma porção diferenciada da 
população. Servem para atender necessidade de estada mais ou menos longa, podendo até mesmo 
caracterizar moradia, residência ou domicílio do usuário, mas sem a conotação de locação para a Lei 
do Inquilinato. A natureza e destinação desses prédios é que os coloca fora da Lei do Inquilinato. Esses 
serviços de que fala a lei são os usuais do ramo hoteleiro, com maior ou menor sofisticação, de acordo 
com o nível apresentado. Exigem certos requisitos tais como o fornecimento de refeições, limpeza diária 
e arrumação da unidade, portaria etc.
Trata-se, de um verdadeiro contrato de hospedagem, diferenciada dos hotéis em geral, mas que 
não é locação. Normalmente, as unidades de um apart-hotel pertencem a proprietáriosdiversos que 
outorgam a um administrador o relacionamento hoteleiro com terceiros, ou seja, hóspedes.
Afasta-se da natureza jurídica da locação, que é a simples disponibilização da posse de certa 
coisa para o uso de terceiro mediante pagamento em dinheiro. Há, também, um contrato de prestação 
de serviços, daí a locação de apart-hotéis ter um caráter diferente: locação, prestação de serviços e 
hospedagem.
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Devemos, todavia, examinar as condições do caso concreto para que não haja abusos, nem por 
parte do morador de um imóvel nessas condições, pretendendo levar a relação jurídica para a Lei do 
Inquilinato, que o protege, nem por parte do proprietário do bem, buscando situação contrária. Dessa 
forma, não é simplesmente pelo fato de se tratar de um flat service que se exclui sumariamente a Lei 
8.245/91. Quando existe na relação um contrato típico de locação de imóvel para fim residencial, pode 
ser aplicada a referida lei. 
Nesse diapasão manifesta-se Francisco Antonio Casconi:
Se, contudo, se verificar que a moradia é o ponto fulcral da relação jurídica, com animus de continuidade (ocupação 
da unidade pela mesma pessoa por vários meses) difícil afastar a lei inquilinária, pelo menos quanto à possibilidade 
de adotar-se a ação de despejo e não a reintegração de posse para sua retomada. Há que se definir até que ponto o 
aspecto hospedagem e hotelaria predomina ou se, do contrário, a finalidade precípua é efetiva moradia com serviços 
mais diferenciados do que aqueles postos à disposição em condomínios puros, para então, aplicar-se a legislação civil 
ou especial. (CASCONI, 1991 apud VENOSA, 2006, p. 14)
Resta evidenciado que, além da exclusão trazida pela lei, devemos nos atentar às reais condições 
estabelecidas em caso concreto para que não haja excessos ou privações de direitos para o hóspede- 
-morador.
Arrendamento mercantil
Também chamado de leasing, continua a ser regulado pela Lei 6.099/74, alterada pela Lei 7.132/83, 
e, portanto, não é cuidado da Lei do Inquilinato.
O contrato de arrendamento mercantil é considerado um contrato misto, pois contém regras 
referentes à locação e também à compra e venda, já que o contratante pode, ao final do contrato, 
efetuar a opção de compra, adquirindo o domínio para si. O leasing pode ter como objeto tanto bens 
móveis quanto imóveis.
Sublocação
A sublocação é considerada um contrato derivado, pois sua existência decorre exclusivamente 
de outro contrato (que é o principal), sendo que o locador participa tanto do contrato principal quanto 
do derivado.
A regra é que a sublocação é proibida. Entretanto, poderá ocorrer se houver consentimento do 
locador. Essa é a determinação do artigo 13 da Lei de Locação (Lei 8.245/91): 
Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consenti-
mento prévio e escrito do locador.
[...]
Se feita sem o consentimento do locador, o inquilino estará infringindo a lei e poderá ser despe-
jado, por infração contratual (Lei 8.245/91, art. 9.º, II).
A lei ainda afirma que pode o locatário notificar por escrito a sublocação, e que o locador tem 
30 dias para manifestar sua oposição (Lei 8.245/91, art. 13, §2.º). Mesmo sem a autorização prévia do 
locador, poderá o inquilino notificá-lo, e seu silêncio significará concordância com a sublocação. 
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Na maioria dos casos, o próprio contrato é expresso ao proibir a sublocação e, nesse caso, ainda 
que o locatário notifique, a proibição persiste, não cabendo, portanto, a notificação.
Outrossim, vale ressaltar que se o sublocatário estiver em situação de clandestinidade, pois não 
houve autorização do locador, não terá direitos a serem exercidos contra o último.
Tendo em vista que o contrato de sublocação depende do contrato de locação, o fim do segundo 
significa a extinção do primeiro. Assim é disposto na Lei do Inquilinato:
Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem-se as sublocações, assegurado o direito 
de indenização ao sublocatário contra o sublocador.
Nada impede que sublocatário e locador firmem novo contrato de locação. O que não pode 
existir é sublocatário sem a presença do locatário. Deverá haver apuração da causa extintiva da locação 
para que se verifique eventual direito à indenização do sublocatário. 
Locatário e sublocatário não são devedores solidários2 dos encargos devidos ao locador. Isso por-
que a solidariedade não se presume, mas decorre da lei ou da vontade das partes. Entretanto, a lei 
determina ser o sublocatário devedor subsidiário a partir do momento em que o locador propõe a 
demanda de cobrança ou de despejo e o sublocatário é notificado. Todavia, nesse caso, o sublocatário 
poderá valer-se do disposto no artigo 827, parágrafo único do CC, indicando bens do locatário para a 
satisfação da dívida.
Se for notificado e pagar ao locatário (e este não repassar ao locador as quantias), terá pago mal 
e quem paga mal paga duas vezes. 
Por fim, extinta a locação, se o sublocatário permanecer no imóvel, poderá o juiz conceder liminar 
para desocupação na ação de despejo (Lei 8.245/91, art. 59, V).
Texto complementar
2 O conceito de solidariedade é previsto no artigo 264 do Código Civil: “Há solidariedade, quando na mesma obrigação concorre mais de um 
credor, ou mais de um devedor, cada um com direito, ou obrigado à divida toda.” A solidariedade consiste numa relação jurídica obrigacional, 
baseada na identidade ou unidade de prestação, na qual cada credor e cada devedor tem direito e é obrigado pela dívida toda, de sorte que, 
uma vez satisfeita esta, se extingue toda a dívida. (NERY JÚNIOR; NERY, 2006, p. 346)
Princípios dos contratos
(SIMÃO, 2005, p. 7-9)
Classicamente, a doutrina arrola como princípios dos contratos a autonomia privada, sua força 
obrigatória, o consensualismo e a relatividade dos seus efeitos. 
Por autonomia privada entende-se o poder que as partes têm de contratar e suscitar, mediante 
a declaração de vontades, efeitos reconhecidos pela lei. É correto afirmar que o contrato reflete a 
vontade das partes e seu poder de autorregulamentação ao qual a lei empresta sua força coercitiva. 
Assim, o contrato faz lei entre as partes (pacta sunt servanda) e, então, temos a sua força obrigatória. 
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O poder de criação dos contratantes encontra limites somente na ordem pública e nos bons 
costumes que variarão de acordo com o país e a época. As limitações assumem caráter de verdadeiro 
standard jurídico. 
Já a ideia de consensualismo significa que basta o simples consentimento, como regra, para 
que o contrato se forme. Trata-se da superação do formalismo reinante em momentos históricos 
anteriores, épocas em que o contrato só adquiria a sua força obrigatória se cumprida a solenidade. 
O contrato terá forma livre, salvo quando a lei impuser determinado requisito formal. Exemplo 
clássico de contrato solene vem previsto no artigo 108 do Código Civil de 2002, que determina ser 
a escritura pública “essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferên-
cia, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior 
salário mínimo vigente no país”. 
Outros contratos não necessitarão de escritura pública para a sua validade, mas apenas da 
forma escrita: a fiança (art. 819) e o seguro (art. 758) dar-se-ão por escrito. 
O consensualismo toma por base a ideia de simplificação do contrato para permitir sua difusão 
e acesso a todos que dele querem se utilizar. A forma, historicamente valorizada, só é admitida se 
expressamente prevista em lei, o que significa facilitação da utilizaçãodo contrato por todos os inte-
ressados. Álvaro Villaça Azevedo (2002, p. 22) informa que, entre os romanos, nos primeiros tempos, 
até o final da época republicana, o formalismo existiu de forma exagerada, de tal sorte que os atos 
eram praticados em verdadeiro ritual de formas, que, não observadas, acarretavam sua nulidade. 
Entretanto, se a lei exige e os contratantes não seguem, o contrato é fulminado com a sanção 
de nulidade absoluta, nos termos do artigo 104 do Código Civil de 2002 (art. 82 do Código Civil de 
1916). 
Afirma-se, também, que o contrato somente vincula aqueles que dele participaram, sendo, 
portanto, res inter allios, não obrigando ou prejudicando terceiros estranhos à relação jurídica. 
Como é sabido, o contrato somente poderá beneficiar terceiros, razão pela qual o Código Civil trata 
da estipulação em favor de terceiros. Estamos diante da relatividade do contrato. 
Os contratantes só criam obrigações para si e não para outrem. Entretanto, além de dizer res-
peito aos sujeitos, a noção de relatividade também atinge o objeto da prestação, pois o contrato 
tem efeito apenas a respeito das coisas que caracterizam a prestação (GOMES, 1994, p. 44). Não 
pode o credor exigir, portanto, objeto que não fora previamente contratado. 
Importante ressaltar que os diplomas legislativos ocidentais reguladores do direito privado em 
geral têm por base a disciplina do Código Civil francês de 1804 ou do BGB alemão, que, por sua vez, têm 
por base o referido princípio da autonomia privada. Toda a construção legal visava à preservação da von-
tade, assegurando-se os efeitos queridos pelas partes. Aliás, a autonomia da vonta de é consequência 
direta do espírito de liberdade propulsor dos movimentos revolucionários do século XVIII. 
O Código Civil de 2002 cuida também de dois novos princípios: a boa-fé objetiva e a função 
social do contrato. 
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Atividades
1. Quais as partes de um contrato de locação?
2. Que espécie de locação está excluída da Lei do Inquilinato? Nesse caso, que disposição legal 
deverá ser aplicada?
3. A Lei do Inquilinato é aplicada aos contratos de locação em que o Poder Público figura como 
parte?
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24 | Locação na Lei 8.245/91
4. O arrendamento mercantil é regulado pela Lei do Inquilinato? Em caso negativo, qual legislação 
deverá ser aplicada?
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25|Locação na Lei 8.245/91
Gabarito
1. São partes no contrato de locação o locador, que cede a posse do bem de sua propriedade ou de 
terceiro (caso ele seja usufrutuário, por exemplo), e o locatário, também chamado de inquilino, 
que remunera o locador pagando-lhe aluguel.
2. O artigo 1.º, parágrafo único da Lei do Inquilinato determina quais são as exclusões de seu âmbito 
de aplicação. São eles: as locações: (i) de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos 
Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; (ii) de vagas autônomas de garagem ou 
de espaços para estacionamento de veículos; (iii) de espaços destinados à publicidade; (iv) em 
apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços 
regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar.
 Dessa feita, todas as exclusões trazidas pela Lei do Inquilinato devem ser reguladas pelo Código 
Civil Brasileiro ou pelas leis específicas que tratam sobre a determinada matéria.
3. A Lei de Locação não se aplica nas hipóteses em que o Poder Público atuar como locador, na 
qualidade de proprietário do imóvel. Por outro lado, se o Estado atuar na qualidade de locatário, 
como inquilino, a Lei 8.245/91 deverá ser aplicada.
4. Também chamado de leasing, o arrendamento mercantil continua a ser regulado pela Lei 
6.099/74, alterada pela Lei 7.132/83 e, portanto, não é cuidado da Lei do Inquilinato.
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