Atividade Registral Imobiliária: Prenotação e Qualificação

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Direito Notarial
A Atividade Registral Imobiliária 
Semana 3
Todos os títulos apresentados diariamente no Registro 
de Imóveis devem ser apontados no Livro de Protocolo 
(Livro 1), sob número de ordem cronológico, que segue 
ao infinito.
A cada título corresponderá um número de ordem 
do protocolo, independentemente da quantidade de 
atos que gerar
A prenotação garante a precedência do título sobre 
os demais.
Títulos apresentados para exame e cálculo de 
emolumentos: não são lançados no protocolo, e sim 
no Livro de Recepção.
Não há, nesse caso, garantia de prioridade.
Depende de requerimento escrito e expresso 
do interessado onde declare ter ciência de que a 
apresentação do título na forma escolhida não 
implica prioridade e preferência dos direitos. 
PROCEDIMENTO REGISTRAL
PARTE TEÓRICA 3
3.1 Prenotação
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Art. 12 da Lei nº 6.015/1973: “Nenhuma 
exigência fiscal, ou dúvida, obstará a 
apresentação de um título e o seu lançamento 
do Protocolo com o respectivo número de 
ordem, nos casos em que da precedência 
decorra prioridade de direitos para o 
apresentante.
Parágrafo único. Independem de apontamento 
no Protocolo os títulos apresentados apenas 
para exame e cálculo dos respectivos 
emolumentos.”
Nenhum título poderá ser prenotado fora do horário 
regular de atendimento ao público.
O oficial poderá exigir o depósito prévio de 
emolumentos, referentes aos atos a serem praticados, 
nos limites das tabelas previstas na legislação estadual, 
devendo fornecer recibo provisório ao apresentante. 
Prazo de validade da prenotação: 30 dias (em regra), 
admitida a prorrogação nas hipóteses legais.
Art. 188 da Lei nº 6.015/1973: “Protocolizado 
o título, proceder-se-á ao registro, dentro do 
prazo de 30 (trinta) dias, salvo nos casos 
previstos nos artigos seguintes.”
 
Depósito prévio: para protocolar o título, poderá o 
oficial exigir o depósito prévio de emolumentos, nos 
limites das tabelas previstas na legislação estadual, das 
despesas totais dos atos a serem praticados, fornecendo 
aos interessados o recibo provisório. 
Profilaxia registral: engloba a análise formal dos 
documentos apresentados para o registro, bem como 
a consideração das exigências extrínsecas do ato a ser 
lavrado. Traduz a necessidade de cautela na lavratura 
dos atos pelo registrador, de modo a prevenir riscos, 
incertezas e, por via de consequência, litígios.
Qualificação registral positiva: o título está apto 
a produzir os efeitos esperados e previstos pelo 
ordenamento jurídico.
3.2 Qualificação
Qualificação registral negativa: o título não está apto, 
por faltar requisito necessário à prática do ato.
Prazo: o prazo para exame, qualificação e registro ou 
devolução do título com exigências é de 10 dias (em regra).
 
Conceito: é o documento expedido pelo registrador, 
ou escrevente autorizado, de caráter obrigatório, nos 
casos de denegações do ato de registro ou averbação 
(qualificação negativa).
Conteúdo: deve conter todos os motivos da denegação 
registral e, quando for o caso, as informações e adaptações 
necessárias para o registro superveniente do título. 
Forma: deve ser escriturada por escrito, de forma 
objetiva e clara.
Características: a nota devolutiva deve ser legítima 
(pautada pela lei), razoável (apenas em caso de 
impossibilidade efetiva de registro), exaustiva (deve 
conter todas as exigências cabíveis) e tem natureza 
passiva.
Art. 198 da Lei nº 6.015/1973: “Havendo 
exigência a ser satisfeita, o oficial indicá-
la-á por escrito. Não se conformando o 
apresentante com a exigência do oficial, ou 
não a podendo satisfazer, será o título, a seu 
requerimento e com a declaração de dúvida, 
remetido ao juízo competente para dirimí-la, 
obedecendo-se ao seguinte:
3.3 Nota devolutiva, explicativa ou de recusa:
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Qualificação registral negativa: o título não está apto, 
por faltar requisito necessário à prática do ato.
Prazo: o prazo para exame, qualificação e registro ou 
devolução do título com exigências é de 10 dias (em regra).
 
Conceito: é o documento expedido pelo registrador, 
ou escrevente autorizado, de caráter obrigatório, nos 
casos de denegações do ato de registro ou averbação 
(qualificação negativa).
Conteúdo: deve conter todos os motivos da denegação 
registral e, quando for o caso, as informações e adaptações 
necessárias para o registro superveniente do título. 
Forma: deve ser escriturada por escrito, de forma 
objetiva e clara.
Características: a nota devolutiva deve ser legítima 
(pautada pela lei), razoável (apenas em caso de 
impossibilidade efetiva de registro), exaustiva (deve 
conter todas as exigências cabíveis) e tem natureza 
passiva.
Art. 198 da Lei nº 6.015/1973: “Havendo 
exigência a ser satisfeita, o oficial indicá-
la-á por escrito. Não se conformando o 
apresentante com a exigência do oficial, ou 
não a podendo satisfazer, será o título, a seu 
requerimento e com a declaração de dúvida, 
remetido ao juízo competente para dirimí-la, 
obedecendo-se ao seguinte:
3.3 Nota devolutiva, explicativa ou de recusa:
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I - no Protocolo, anotará o oficial, à margem 
da prenotação, a ocorrência da dúvida;
Il - após certificar, no título, a prenotação e a 
suscitação da dúvida, rubricará o oficial todas 
as suas folhas;
III - em seguida, o oficial dará ciência dos 
termos da dúvida ao apresentante, fornecendo-
lhe cópia da suscitação e notificando-o para 
impugná-la, perante o juízo competente, no 
prazo de 15 (quinze) dias;
IV - certificado o cumprimento do disposto 
no item anterior, remeterse-ão ao juízo 
competente, mediante carga, as razões da 
dúvida, acompanhadas do título.”
 
Finalidade: requalificação da registrabilidade do título 
por autoridade administrativa hierarquicamente superior.
Não é o procedimento adequado para discutir 
questões de mérito, ou matérias que exigem dilação 
probatória.
A cognição em matéria de dúvida é exaurida.
Natureza jurídica: procedimento administrativo 
vinculado → não impede o uso do processo contencioso 
competente.
Art. 204 da Lei nº 6.015/1973: “A decisão 
da dúvida tem natureza administrativa e 
não impede o uso do processo contencioso 
competente.”
Hipóteses: em caso de qualificação negativa do título, 
o oficial suscitar a dúvida, mediante requerimento do 
interessado, se houver:
Discordância do interessado em relação às exigências 
formuladas pelo oficial;
Impossibilidade absoluta de satisfazer as exigências 
formuladas.
3.4 Suscitação de Dúvida
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Art. 30, XIII, da Lei nº 8.935/1994: “São 
deveres dos notários e dos oficiais de registro: 
(...) XIII - encaminhar ao juízo competente 
as dúvidas levantadas pelos interessados, 
obedecida a sistemática processual fixada 
pela legislação respectiva;”
Art. 198 da Lei nº 6.015/1973: “Havendo 
exigência a ser satisfeita, o oficial indicá-
la-á por escrito. Não se conformando o 
apresentante com a exigência do oficial, ou 
não a podendo satisfazer, será o título, a seu 
requerimento e com a declaração de dúvida, 
remetido ao juízo competente para dirimí-la, 
obedecendo-se ao seguinte:
I - no Protocolo, anotará o oficial, à margem 
da prenotação, a ocorrência da dúvida;
Il - após certificar, no título, a prenotação e a 
suscitação da dúvida, rubricará o oficial todas 
as suas folhas;
III - em seguida, o oficial dará ciência dos 
termos da dúvida ao apresentante, fornecendo-
lhe cópia da suscitação e notificando-o para 
impugná-la, perante o juízo competente, no 
prazo de 15 (quinze) dias;
IV - certificado o cumprimento do disposto 
no item anterior, remeterse-ão ao juízo 
competente, mediante carga, as razões da 
dúvida, acompanhadas do título.”
Objeto: em alguns Estados,a dúvida é restrita às 
hipóteses de registro em sentido estrito, sendo que em 
matéria de averbação cabe pedido de providência. 
Não há diferenças no processamento de ambas as 
figuras, salvo em sede recursal: a dúvida é remetida, 
se impugnada, ao Conselho Superior da Magistratura, 
enquanto o pedido de providência ao Corregedor 
Geral da Justiça.
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Veda-se a irresignação parcial, de modo a evitar 
fraudes ao princípio da prioridade registral.
Requerimento: não se exige capacidade postulatória 
para a suscitação de dúvida, salvo em sede recursal.
Efeitos: a suscitação de dúvida prorroga os efeitos da 
prenotação até decisão transitada em julgado da dúvida.
Competência para julgamento: indicada pela lei de 
organização judiciária estadual. 
Impugnação: o interessado poderá impugnar a dúvida 
no prazo de 15 dias.
A falta de impugnação pelo interessado não o sujeita 
à revelia, já que a matéria é de direito → ainda assim 
será julgada pelo juiz competente.
Ministério Público: deve intervir, obrigatoriamente, 
como fiscal da lei.
Art. 200 da Lei nº 6.015/1973: “Impugnada a 
dúvida com os documentos que o interessado 
apresentar, será ouvido o Ministério Público, 
no prazo de dez dias.”
Sentença: autoridade que apreciar a dúvida deverá 
declarar o acerto (em caso de procedência da dúvida), 
ou o erro do registrador (em caso de improcedência), ou 
ainda, a impossibilidade de cumprimento de exigência.
Prazo: se não forem requeridas diligências, o juiz 
proferirá decisão em 15 dias, com base nos elementos 
constantes dos autos. 
A decisão do juiz corregedor, emitida em âmbito 
administrativo, tem natureza vinculatória e normativa.
Não cabe ao registrador discricionariedade no 
atendimento à sentença proferida. 
A decisão proferida gera preclusão administrativa, 
mas não faz coisa julgada material, e, portanto, não 
obsta a reforma pela via jurisdicional.
Procedimento:
i) Qualificação negativa do título.
ii) Emissão e entrega da nota de devolução.
iii) Inconformismo do apresentante ou impossibilidade de 
satisfação das exigências.
iv) Requerimento do interessado perante o registrador.
v) Remessa da dúvida ao juízo competente para dirimi-la.
vi) Anotação à margem da prenotação no Livro Protocolo.
Recursos: o interessado, o Ministério Público e o terceiro 
prejudicado poderão interpor apelação, com os efeitos 
devolutivo e suspensivo.
 
 
Na dúvida inversa, o interessado deduz, diretamente 
perante o juízo competente, a pretensão de superar as 
exigências formuladas originariamente pelo registrador.
Admitida por parte da doutrina e jurisprudência, como 
medida de economia processual.
O juiz determina a autuação do pedido e abre vistas dos 
autos ao registrador, que deverá prenotar imediatamente 
o título, bem como prestar as informações rogadas e 
fundamenta as exigências formuladas anteriormente.
3.5 Dúvida inversa
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Procedimento:
i) Qualificação negativa do título.
ii) Emissão e entrega da nota de devolução.
iii) Inconformismo do apresentante ou impossibilidade de 
satisfação das exigências.
iv) Requerimento do interessado perante o registrador.
v) Remessa da dúvida ao juízo competente para dirimi-la.
vi) Anotação à margem da prenotação no Livro Protocolo.
Recursos: o interessado, o Ministério Público e o terceiro 
prejudicado poderão interpor apelação, com os efeitos 
devolutivo e suspensivo.
 
 
Na dúvida inversa, o interessado deduz, diretamente 
perante o juízo competente, a pretensão de superar as 
exigências formuladas originariamente pelo registrador.
Admitida por parte da doutrina e jurisprudência, como 
medida de economia processual.
O juiz determina a autuação do pedido e abre vistas dos 
autos ao registrador, que deverá prenotar imediatamente 
o título, bem como prestar as informações rogadas e 
fundamenta as exigências formuladas anteriormente.
3.5 Dúvida inversa
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Básica:
AFRANIO DE CARVALHO. Registro de Imóveis. Rio de Janeiro, 
Forense, 4ª ed., 1998
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registros de Imóveis.11ª 
ed, São Paulo, Saraiva, 2014, pp. 439-441; 444-464
Complementar:
CENEVIVA, Walter. Lei dos Notários e dos Registradores 
Comentada (Lei nº 8.935/1994), Ed. Saraiva, 2. ed., 1999
SARMENTO FILHO, Eduardo Sócrates Castanheira. Direito 
Registral Imobiliário. 22ª ed, Curitiba, Juruá, 2013, pp. 37-49
SARMENTO FILHO, Eduardo Sócrates Castanheira. Direito 
Registral Imobiliário. 22ª ed, Curitiba, Juruá, 2013, pp. 167-
222
Referências bibliográficas
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