TCC - Versão Final

Prévia do material em texto

FADISP – FACULDADE AUTÔNOMA DE DIREITO 
 
 
 
 
Gleice Kelli Soares de Oliveira 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
LOCAÇÃO POR TEMPORADA ATRAVÉS DA PLATAFORMA AIRBNB® 
E a necessidade de regulamentar essas relações 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
São Paulo 
2019 
 
 
2 
 
FADISP – FACULDADE AUTÔNOMA DE DIREITO 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Gleice Kelli Soares de Oliveira 
 
 
LOCAÇÃO POR TEMPORADA ATRAVÉS DA PLATAFORMA AIRBNB® 
E a necessidade de regulamentar essas relações 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
São Paulo 
2019 
 
 
3 
 
 
 
 
 
FADISP – FACULDADE AUTÔNOMA DE DIREITO 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
LOCAÇÃO POR TEMPORADA ATRAVÉS DA PLATAFORMA AIRBNB® 
E a necessidade de regulamentar essas relações 
 
 
 
Trabalho acadêmico 
apresentado como exigência parcial para obtenção de título de bacharel à 
FADISP, na área de Direito. 
Orientador: Joaquim Eduardo Pereira 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
São Paulo 
2019 
4 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Oliveira, Gleice Kelli 
 Locação por temporada através da plataforma AIBNB, e a 
necessidade de regulamentar essas relações / Gleice Kelli Soares 
de Oliveira, São Paulo - 2019 
 
 Trabalho de Conclusão de Curso Direito – FADISP – Faculdade 
Autônoma de Direito, São Paulo, 2019 
 
 Orientador: Prof. Joaquim Eduardo Pereira 
 
 
1. Locação. 2. AirBnB®. 3. Regulamentação. I. Locação por 
temporada através da plataforma Aibnb;.II. Joaquim Eduardo 
Pereira. III. FADISP 
5 
 
 
 
 
 
 
Gleice Kelli Soares de Oliveira 
 
 
 
 
LOCAÇÃO POR TEMPORADA ATRAVÉS DA PLATAFORMA AIRBNB® 
E a necessidade de regulamentar essas relações 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Trabalho de Conclusão de Curso apresentada à Faculdade Autônoma de 
Direito como obtenção do grau de bacharel em Direito. 
Orientador: Joaquim Eduardo Pereira 
 
 
 
 
São Paulo, de novembro de 2019 
 
 
Banca Examinadora 
 
 
____________________________________________ 
Joaquim Eduardo Pereira 
 
 
 
____________________________________________ 
Professor Fadisp 
 
 
 
____________________________________________ 
Professor Fadisp 
 
 
 
 
 
6 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Dedico este trabalho à minha família 
Vocês são a luz da minha vida. 
 
 
 
 
7 
 
 
 
 
 
AGRADECIMENTOS 
 
 
Gostaria de agradecer à minha mãe, pelo dom da vida, ela que me inspirou a ser essa 
pessoa batalhadora, dedicada e esforça que sou, sem ela com certeza não alcançaria 
meus objetivos. 
Agradecer ao meu pai, que me induziu a ser uma leitora voraz, e que me ensinou a 
nunca desistir de meus sonhos, sempre me incentivando e dando seu melhor. 
Agradeço também ao meu marido e companheiro, que em todos estes anos me 
motivou e nunca deixou que eu desistisse, sempre me mostrando o caminho certo 
com muito amor e cumplicidade. 
Por fim, meus agradecimentos à todos os professores da Fadisp, que nos 
acompanharam por todos estes anos, em especial ao meu Orientador Professor 
Joaquim Eduardo, sem ele este trabalho não seria possível, sou muito grata aos seus 
ensinamentos, os quais levarei para toda vida. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
8 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Assim como é seu desejo, assim será sua vontade. 
Assim como é sua vontade, assim serão seus atos. 
Assim como são seus atos, assim será seu destino. 
Assim como é seu destino, assim será você. 
(Deepak Chopra) 
 
 
 
 
 
9 
 
 
 
 
 
 
RESUMO 
 
 
 
Este trabalho busca demonstrar a forma como é regida a locação através do 
aplicativo AirBnB®, a luz do direito brasileiro. Comparando, então, a locação 
comercial com a locação do ramo hoteleiro. Veremos as decisões díspares acerca 
de um mesmo tema. Surgindo, a partir daí a necessidade de criar uma legislação 
para garantir os direitos e deveres, do locador, locatário e do Estado, buscando 
tornar possível que esta modalidade de locação se torne regulada, com base nos 
princípios fundamentais constitucionais nesta forma de locação que vem se 
destacando no mercado. Por ser um tema novo, a metodologia usada, foi a busca 
de jurisprudências divergentes, e o estudo das legislações da lei de locação e do 
código civil. 
 
 
Palavras chave: Locação; AirBnB®; Regulamentação. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
10 
 
 
 
 
 
 
ABSTRACT 
 
This paper seeks to demonstrate how the rental is governed through the Airbnb® 
application, in light of Brazilian law. Comparing, then, the commercial lease with the 
lease of the hotel business. We will see the disparate decisions about the same theme. 
Emerging from there the need to create a legislation to ensure the rights and duties of 
the landlord, tenant and the State, seeking to make it possible for this type of lease to 
become regulated, based on the fundamental constitutional principles in this form of 
lease that has stood out in the market. For being a new theme, the methodology used 
was the search for divergent jurisprudence, and the study of the legislation of the rental 
law and the civil code. 
 
 
Keywords: Rental; Airbnb®; Regulation. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
11 
 
 
 
 
 
SUMÁRIO 
FADISP – FACULDADE AUTÔNOMA DE DIREITO ................................................................................................ 1 
LOCAÇÃO POR TEMPORADA ATRAVÉS DA PLATAFORMA AIRBNB® ....................................................... 1 
FADISP – FACULDADE AUTÔNOMA DE DIREITO ................................................................................................ 2 
LOCAÇÃO POR TEMPORADA ATRAVÉS DA PLATAFORMA AIRBNB® ....................................................... 2 
FADISP – FACULDADE AUTÔNOMA DE DIREITO ................................................................................................ 3 
LOCAÇÃO POR TEMPORADA ATRAVÉS DA PLATAFORMA AIRBNB® ....................................................... 3 
RESUMO ............................................................................................................................................................................ 9 
INTRODUÇÃO .............................................................................................................................................................. 12 
1. A PLATAFORMA AIBNB® ....................................................................................................................................... 15 
1.1 Surgimento da plataforma AirBnB® .......................................................................................................... 15 
2. PRINCÍPIOS CONSTITUCIONAIS .......................................................................................................................... 17 
2.1 Princípio da Livre Concorrência e da Livre Iniciativa ......................................................................... 17 
2.2 Princípio da Propriedade Privada e da Função Social da Propriedade ........................................ 19 
3. CONDOMÍNIO EDILÍCIO .......................................................................................................................................... 22 
3.1 Condomínio Edilício .......................................................................................................................................... 22 
4. FORMAS DE LOCAÇÃO ............................................................................................................................................. 24 
4.1 Locação por temporada ................................................................................................................................... 24 
4.1.1 Obrigações: Bilaterais e Unilaterais ...................................................................................................25 
4.1.2 Contratos Onerosos ou Gratuitos ........................................................................................................ 25 
4.1.3 O Equilíbrio das Obrigações Comutativos ou Aleatórios ........................................................... 26 
4.1.4 Quanto as Espécies: Nominados (Típicos) ou Inominados (Atípicos) ................................. 26 
4.1.5 Quanto à formação: Consensuais, Formais e Reais ...................................................................... 27 
4.2 Serviço de hotelaria e hospedagem ............................................................................................................ 28 
5. COMPARAÇÃO DOS JULGADOS ............................................................................................................................ 30 
5.1 Agravo de Instrumento 2229959-08.2017.8.26.0000 ........................................................................ 30 
5.2 Apelação Cível 1031942-37.2017.8.26.0002 .......................................................................................... 31 
5.3 Apelação Cível 1065850-40.2017.8.26.0114 .......................................................................................... 32 
Conclusão ........................................................................................................................................................................... 34 
ANEXO 2.............................................................................................................................................................................. 43 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
12 
 
 
 
 
 
INTRODUÇÃO 
 
 
 Que o mundo não para isso é verdade. E desde a revolução industrial 
não pararam se surgir inovações que são cada vez mais introduzidas à nossa 
realidade, sendo que algumas contribuíram para a evolução social, porém outras 
não, contudo elas estão sempre ali, e muitas vezes não há como fugir. É o exemplo 
do surgimento das máquinas, que é de grande auxílio de um lado e de outro corta 
alguns empregos, ou desenvolvimento de carros, itens dos quais praticamente não 
conseguimos viver sem hoje em dia, também há o surgimento de péssimas ideias 
como por exemplo novas armas de fogo, que seriam quase que totalmente 
dispensável à evolução humana. Sendo estes apenas alguns exemplos de 
evoluções trazidas pela humanidade. 
 E então com tantas novidades surgindo, surge também um antigo 
problema, que na verdade não é um problema, mas é difícil buscar uma resposta 
certa, que é a hermenêutica jurídica. Uma vez que as leis existentes já não são mais 
suficientes para regulamentar as relações existentes e cada vez mais complexas, 
tornando difícil a interpretação e aplicação de normas “antigas” - e muitas vezes 
engessadas - em uma sociedade em constante movimento de evolução. E tão logo, 
surgem dúvidas sobre qual norma aplicar a determinado caso concreto, e quando 
não há norma específica, qual norma aplicar por analogia com interpretação 
extensiva, porém, sem dar muita margem à precedentes, que futuramente possam 
ser prejudiciais ao sistema atual. São todos estes tipos de problemas que o Direito 
precisa lidar. 
 Com o advento da globalização, sempre há novidades sendo atiradas 
para nós todos os dias, com o intuito de nos fazer gastar mais, movimentando a 
sociedade capitalista na qual vivemos. 
 Mas não refletimos sobre questões conflituosas, que não ornam com a 
legislação vigente, e que poderão ser levadas ao judiciário para a sua resolução, 
sendo que elas muitas vezes nem deveriam existir, se houvesse norma 
regulamentadora ditando o modo das relações. 
 O direito age através da norma, jurisprudência e da cultura. Quando 
não há norma regulamentadora, a solução é buscada através da jurisprudência, que 
se utiliza de precedentes e de comparações de casos semelhantes, toda via, quando 
13 
 
 
 
 
 
não há nem norma, nem jurisprudência, o Estado busca embasar suas decisões 
através da cultura, e a cultura é um fenômeno que está em constante mutação, 
variando de acordo com a época e até com a Economia. 
 Em tempo de crise, sempre surgem alternativas para não deixarmos de 
fazer nossas coisas, tal como viajar, ou pegar um táxi, por exemplo. 
 A nova era tecnológica tem um movimento que busca ajudar nos 
momentos de crise e está em constante aumento, qual seja a conhecida “Economia 
Compartilhada”, cujo seu objetivo é voltado para uma nova organização de trabalho, 
que tende a ser horizontal e não vertical, na manutenção de bens e espaços, tudo 
através de plataformas pela internet, no intuito de um ajudar o outro. 
 Hoje em dia, conseguimos compartilhar compras em sites como Peixe 
Urbano e Groupon, conseguimos compartilhar o transporte, como Uber, Cabify, 
Easy Taxi, 99 Táxi e outros tantos que surgiram com o decorrer do tempo, tudo isso 
através de aplicativos, na tela do celular. 
 Sendo estes apenas alguns exemplos de como estamos adentrando a 
era da tecnologia aliada a facilidade, economia e comodidade. 
 A empresa Uber é a maior empresa de Táxi de todos os tempos, porém 
não há um táxi em seu nome, ao passo que a empresa AirBnB® é uma grande rede 
de hospedagem, e não tem quartos de Hotel. 
 A ideia do AirBnB®, é que facilitar a vida das pessoas, gerando renda 
ao proprietário do imóvel e ao desenvolvedor do aplicativo. Por consequência quem 
utiliza a plataforma economiza também, vide a diferença de preços de uma diária 
em um Hotel e uma diária em uma residência através da plataforma AirBnB®. 
 Em outros tantos países, essa ideia já foi disseminada e faz sucesso. 
Mas aqui no Brasil, há certa resistência, e falta legislação para regulamentar as 
relações entre os anfitriões e “hóspedes”. Que acarretam problemas entre o 
condômino e o condomínio que este tem propriedade, levando então essas questões 
para serem solucionadas no Judiciário, que também não tem parâmetro para decidir 
sobre o tema. 
 Quando há uma lide, que o Poder Judiciário ainda não tem uma 
pacificação sobre a questão, acabamos por ter a cada dia uma decisão prolatada 
diferente da outra, porém sobre o mesmo tema. A partir deste ponto é preciso uma 
certa regulamentação sobre o tema, a fim de evitar problemas para o 
14 
 
 
 
 
 
condômino/locador, condomínio, hospede/locatário e para o aplicativo de reserva de 
imóveis para aluguel por temporada. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
15 
 
 
 
 
 
1. A PLATAFORMA AIBNB® 
 
 Antes de adentrarmos o tema principal, se faz necessária uma breve 
explanação sobre os conceitos e considerações sobre a plataforma AirBnB® e 
Condomínio Edilício. 
 
 
1.1 Surgimento da plataforma AirBnB® 
 
 Grande parte das inovações tecnológicas são desenvolvidas fora do 
país. Por este e outros motivos, não raro, há o surgimento de novos atritos e 
problemas jurídicos. 
 Quando nos encontramos em meio a uma crise, os nossos horizontes 
são, necessariamente, ampliados e com isso surgem ideias que podem beneficiar a 
todos. 
 Foi em um momento de crise que houve o desenvolvimento de uma 
plataforma para conectar pessoas que tem um imóvel disponível para locação por 
um curto período e pessoas que querem alugar este imóvel. Foi assim que a 
AirBnB® surgiu, como uma alternativa para a crise, gerando renda através da 
economia compartilhada, que contribui para gerar renda ao Anfitrião (como são 
chamadas, pela plataforma, as pessoas que têm o imóvel para locação); e gerar 
economias para o Hóspede, além de promover o desenvolvimento do Estado, 
através das vendas locais e do turismo. 
 A sigla AirBnB® significa Air Bed and Breakfast, o que em português 
significa algo como “Colchão inflável e café da manhã. Contudo este significado se 
perdeu, tendo em vista que a plataforma ampliou a ideia de “colchão e café da 
manhã”, além da opção de poder contratar experiências. 
 Destaque-se que a Plataformaé uma empresa multinacional criada em 
agosto de 2008 com sede em São Francisco, Califórnia, Estados Unidos. Sendo sua 
função principal a intermediação de locação de imóvel. O diferencial desta 
modalidade de locação está no fato de que na plataforma é possível alugar apenas 
um quarto ou a casa inteira com um preço reduzido, em qualquer lugar do mundo, 
simplesmente utilizando um computador, smartphone ou tablet. 
 A empresa define-se como um mercado comunitário, confiável, para 
16 
 
 
 
 
 
que as pessoas possam anunciar, descobrir e reservar acomodações únicas ao 
redor do mundo. Atualmente a empresa está presente em mais de 150 países e em 
mais de 30 mil cidades ao redor do mundo1. 
 A plataforma facilita, ajuda e incentiva pessoas a viajarem, 
proporcionando a possibilidade de aproveitar viagens de um modo mais econômico 
e muitas vezes mais profunda de cultura, com a opção de alugar casa, e não hotéis 
ou através de imobiliárias. 
 A plataforma AirBnB® tem a alternativa de alugar apenas um quarto ou 
uma casa inteira, ou ainda alugar um iglu ou uma casa na árvore. 
 Tanto para o hóspede, quanto para o anfitrião2, este tipo de mercado é 
muito vantajoso, tendo em vista que o proprietário do imóvel cria uma fonte de renda, 
além de dar uma destinação a um imóvel que muitas vezes está em desuso. E quem 
aluga o imóvel tem a possibilidade de economizar. 
 Contudo, essas novas configurações de locação, acaba por prejudicar, 
mesmo que indiretamente, o ramo hoteleiro. 
 Porém, gera renda, incentiva o turismo e ajuda as pessoas a 
economizar. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
1 https://www.airbnb.com.br/sitemaps (Acesso em 01/11/2019) 
2 Anfitrião (locatário) e Hóspede (locador) são denominações utilizadas pela própria Plataforma. 
17 
 
 
 
 
 
2. PRINCÍPIOS CONSTITUCIONAIS 
 
Os princípios constitucionais são aqueles que ditam os parâmetros para a 
criação das normas infraconstitucionais. São princípios norteadores do Direito. A 
norma que ferir diretamente ou indiretamente, algum destes princípios poder-se-á 
Lei ser considerada inconstitucional, não tendo eficácia no sistema. 
 
 
2.1 Princípio da Livre Concorrência e da Livre Iniciativa 
 
 O Princípio da Livre Concorrência está insculpido na Constituição 
Federal e é um princípio de ordem econômica, está disposto no artigo 170, inciso 
IV, este princípio busca garantir, que empresas novas entrem no mercado e haja 
uma variedade para os consumidores a fim de evitar o monopólio das grandes 
marcas, entregando variedade de preços e qualidade em produtos e serviços, e 
favorecendo o desenvolvimento nacional. 
 
Art. 170. A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano 
e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme 
os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios: 
 I - soberania nacional; 
 II - propriedade privada; 
 III - função social da propriedade; 
 IV - livre concorrência; 
 V - defesa do consumidor; 
 VI - defesa do meio ambiente; 
 VII - redução das desigualdades regionais e sociais; 
 VIII - busca do pleno emprego; 
 IX - tratamento favorecido para as empresas brasileiras de capital 
nacional de pequeno porte. 
 Parágrafo único. É assegurado a todos o livre exercício de qualquer 
atividade econômica, independentemente de autorização de órgãos 
públicos, salvo nos casos previstos em lei. 
 
 A proteção da livre concorrência decorre da compreensão de que a livre 
iniciativa, na acepção de liberdade de iniciativa empresarial, pressupõe não apenas 
18 
 
 
 
 
 
a ideia de liberdade para acessar o mercado, mas também a livre concorrência, 
entendida esta como liberdade para exercer a luta econômica com a mínima 
interferência do Estado e sem os obstáculos impostos pelos outros agentes 
econômicos. Com efeito, o ilustríssimo Fábio Ulhoa corrobora com este 
entendimento: 
 
A Constituição Federal, ao dispor sobre a exploração de atividades 
econômicas, vale dizer, sobre a produção dos bens e serviços necessários 
à vida das pessoas em sociedade, atribuiu à iniciativa privada, aos 
particulares, o papel primordial(...). 3 
 
 A livre concorrência serve com uma das bases do sistema capitalista. 
Sendo este um dos principais motivos para que as empresas busquem sempre 
melhorar seus serviços. O consumidor é o principal beneficiário da concorrência 
entre as empresas. 
 O surgimento, da opção de locação por temporada através da 
plataforma AirBnB®, acabou por reduzir os números de hospedagens através do 
sistema de hotelaria, que tem um alto custo quando comparado a hospedagem em 
um imóvel através da AirBnB®. 
 Para hospedar-se em um Hotel, no centro financeiro de São Paulo, na 
região da Paulista, o custo da diária girará em torno de R$ 300,00 (trezentos reais), 
ao passo que uma diária através da AirBnB® custa em média R$ 70,00 (setenta 
reais). Ou seja, pode-se observar que há uma grande diferença entre os valores, 
para uma prestação de serviço semelhante. 
 De acordo com Ulhoa: 
 
Sem o regime econômico de livre iniciativa, de livre competição, não há 
direito comercial. Ao nível da legislação ordinária, o direito complementa tais 
pressupostos constitucionais, procurando garantir a livre iniciativa e a livre 
competição através da repressão ao abuso do poder econômico e à 
concorrência desleal.4 
 
 Contudo, o Estado tem o dever de regular as relações de ordem 
econômica e a responsabilidade civil da plataforma, a fim de tentar garantir mais 
segurança e equilíbrio econômico e social. 
 
3 COELHO, Fábio Ulhoa. Manual de direito comercial: direito de empresa, 22ª ed. – São Paulo: 
Saraiva, 2010. p. 26. 
4 COELHO, Fábio Ulhoa. Manual de direito comercial, op cit., p.27. 
19 
 
 
 
 
 
 O princípio da Livre-iniciativa está presente na Constituição Federal nos 
artigos 1º junto com os princípios fundamentais da República Federativa do Brasil 
ao lado do princípio dos valores sociais do trabalho e no artigo 170, citado acima, 
onde surge com um fundamento de ordem econômica. 
 Este princípio representa a liberdade de lançar-se à atividade 
econômica sem encontrar maiores restrições pelo Estado. Está ligada ao 
liberalismo, campo econômico favorável à liberdade. 
 
 
2.2 Princípio da Propriedade Privada e da Função Social da Propriedade 
 
 Historicamente a noção de propriedade brasileira tem sua forma 
originária, nas comunidades indígenas, onde havia um domínio comum sobre as 
coisas úteis entre aqueles que habitavam a mesma oca, porém os itens como redes, 
móveis e coisas de domínio próprio foram individualizados e assim transformada em 
propriedade individual, possuindo com direitos a pleno uso e gozo. 
 Propriedade, em seu sentido etimológico, vem do latim proprius que 
significa que algo pertence a determinada pessoa, a apropriação de um certo bem. 
 Há diversas teorias que buscam explicar a propriedade privada e as 
razões que a fundamentam, ou seja, o que leva um indivíduo a tornar-se dominus de 
uma coisa ou a base jurídica do exercício do direito em análise, contudo esta 
questão não foi pacificada, e cada autor pode trazer suas ideias sobre este princípio. 
 O princípio da propriedade privada é um princípio garantido pela 
Constituição Federal, no artigo 5° sendo este, também, princípio um direito e garantia 
fundamental. Este princípio assegura ao proprietário do imóvel o direito de usar e 
gozar de seus bens imóvel, da forma como achar melhor. 
 A propriedade é uma instituição jurídica que se formou para responder 
a uma necessidade econômica, e também instituições jurídicas e que evolui 
necessariamente com as necessidades econômicas. 
 Na lição de Maria Helena Diniz: 
 
 
(...) A sociedade deve extrair benefícios do exercício do direito de 
propriedade. A propriedade pertence, portanto, mais à seara do direito 
público do que à do direitoprivado, visto ser a Magna Carta que traça seu 
perfil jurídico. Urge fazer com que se cumpra a função social da propriedade, 
20 
 
 
 
 
 
criando condições para que ela seja economicamente útil e produtiva, 
atendendo ao desenvolvimento econômico e aos reclamos de justiça social. 
O exercício do direito de propriedade deve desempenhar uma função social 
no sentido de que a ordem jurídica confere ao seu titular um poder em que 
estão conjugados o interesse do proprietário e o do Estado ou o social. Por 
isso, o órgão judicante deverá procurar, na medida do possível, harmonizar 
a propriedade com sua função social. 5 
 
 
 O direito de propriedade, ainda que pudesse ser entendido como 
absoluto e oponível erga omnes, em seus primórdios, passou a ser exercido em 
consonância com sua função social, o que, a priori, pode ser entendido como a 
utilização da propriedade sem o abuso do direito. Dessa forma, o proprietário deve 
exercer o seu direito de maneira tal que não exceda manifestamente os limites 
impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes. 
 Na lição de Figueiredo, vemos: 
 
A propriedade é o principal modo de expressão dos direitos reais. É assim 
definida como uma extensão dos direitos da pessoa humana, sobre bens 
que se encontram, formalmente, na esfera de domínio de cada pessoa. Daí 
que, no regime privado, da economia de mercado, inerente ao modelo de 
mercado capitalista, a propriedade significa a base material em que assenta 
o próprio sistema econômico.6 
 
 
 Com base nos ensinamentos de Figueiredo “(...) o detentor da 
propriedade pode utilizá-la para atingir os seus objetivos pessoais, sempre que a 
propriedade, concomitantemente, venha a cumprir uma função social.” 7 . E continua 
dizendo “O princípio da função social da propriedade na ordem econômica pode ser 
considerado, também, nesse contexto, como princípio da função social da 
empresa", ou seja, um poder decorre do outro, sendo a propriedade, também, um 
meio para a economia. 
 Este fundamento fica ainda mais nítido quando relacionado com a 
questão das locações pela plataforma, onde a propriedade privada, claramente está 
tendo uma destinação econômica, para ambos e para o Estado através do turismo. 
 Este princípio fundamental também está disposto no artigo 1.228, § 1º, 
primeira parte: “O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as 
 
5 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, vol. 4, 26ª ed. – São Paulo: Saraiva, 2011, 
p. 123-124. 
6 FIGUEIREDO, Ivanildo. Direito imobiliário – São Paulo: Atlas, 2010, p. 5. 
7 FIGUEIREDO, Ivanildo. Direito imobiliário, op cit., p. 5. 
21 
 
 
 
 
 
suas finalidades econômicas e sociais”, deste modo a função social da propriedade 
está amplamente disposta nos dispositivos legais e na norma constitucional. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
22 
 
 
 
 
 
3. CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
 
 Aqui temos uma breve explicação sobre condomínio edilício, sua 
função e direitos e deveres. 
 
 
3.1 Condomínio Edilício 
 
O condomínio surgiu como uma solução para a crise habitacional pós-
guerra de 1914 até 1918 (Primeira Guerra Mundial) que assolou inúmeras cidades. 
Sendo essa uma saída para o problema de abrigar muitas pessoas em uma 
disposição menor de terreno, pensada para poder “compactar” um maior número de 
propriedades possível e um espaço menor, tendo em vista que as propriedades são 
verticais. Cada unidade inseparável é uma fração ideal do terreno e separadas não 
poderão subsistir. 
Em seu sentido etimológico a palavra Condomínio deriva-se do latim 
condominium = con (reunião) + dominuim (propridedade)= Reunião de propriedade 
ou co-propriedade, ou seja, uma vários proprietários coexistindo sob um mesmo 
bem. 
O Condomínio é regulado pela Lei 4.591/64 sendo disposto todas as 
regras e normas para utilização deste. 
 Possuir propriedade individual e propriedade em comum (condomínio) 
é totalmente diferente. Na primeira há uma maior liberalidade sobre o uso e gozo da 
propriedade, ao passo que no condomínio o seu uso é mais restrito de modo a criar 
regulamentos internos buscando sempre uma boa convivência. 
Em um condomínio, há necessidade de criar regramentos para que haja 
uma boa convivência entre todos os condôminos, tendo em vista que, em um 
condômino ou uma propriedade predial há vários proprietários e um imóvel que é 
dividido em unidades autônomas para cada condômino. Conforme vemos na lição 
de Rizzardo: 
Útil lembrar, de início a origem da expressão “condomínio edlicio”. O termo 
cum significa conjuntamente, enquanto a palavra dominium expressa 
domínio, propriedade. Portanto, o condômino é propriedade conjunta – que 
pertence a mais de um. Já a palavra edilício, aedilitium, diz respeito à 
edificação – que pode ser de unidades em loteamento (casa) ou edifícios de 
pavimentos – apartamentos, salas, etc. Assim, condomínio edilício é a 
23 
 
 
 
 
 
copropriedade numa edificação da qual constam unidades privativas 
autônomas, de uso exclusivo, e partes que são propriedade comum dos 
condôminos.8 
 
 
 O condomínio edilício está insculpido no artigo 1.332 do Código Civil. 
 
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou 
testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar 
daquele ato, além do disposto em lei especial: 
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade 
exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; 
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente 
ao terreno e partes comuns; 
III - o fim a que as unidades se destinam. 
 
Conforme dispositivo legal acima mencionado na instituição do condomínio 
deve haver a especificação da destinação das unidades autônomas, para que se evite 
discussões futuras, além desta questão, também ser levantada em um dos julgados 
abaixo. 
Atualmente, é comum que quando da instituição do edifício, a locação por 
temporada pela plataforma já ser levantada, de modo a coibir reclamações 
posteriores. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
8 RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio edilício e incorporação imobiliária, 1ª ed. – Rio de Janeiro: 
24 
 
 
 
 
 
 
 
4. FORMAS DE LOCAÇÃO 
 
 
 O contrato de locação é um dos contratos mais usuais e importantes do 
ramo do direito imobiliário, sendo dividido em três modalidades: I) locação 
residencial; II) locação para temporada e III) locação não residencial ou comercial, 
cada qual com sua norma específica. É necessário compreender e determinar qual 
o tipo de locação está presente para a aplicação correta da norma. 
 Aqui vamos abordar a locação por temporada e o serviço de 
hospedagem. 
 
 
4.1 Locação por temporada 
 
 Locação por temporada é uma modalidade especial de contrato 
bilateral e oneroso, regulamentado pela Lei de Locação. 
 Nesta modalidade de locação não há determinação de período mínimo, 
porém, há disposição de Lei sobre o período máximo, que é 90 dias. A locação por 
temporada está disposta na Lei Federal 8.245 em seu artigo 48: 
 
Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à 
residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de 
cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos 
que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo 
não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. 
Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará 
do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o 
guarnecem, bem como o estado em que se encontram. 
 
 
 
 Frise-se que a lei não apresenta um período mínimo, porém traz um 
período máximo, qual seja 90 dias. 
 Conforme Figueiredo: 
 
Na maioria dos casos, esse contrato destina-se à locação do imóvel para 
veraneio, nas praias ou feriados prolongados,cabendo ao locador e ao 
locatário fixar o prazo e o valor do aluguel, por livre acordo entre as partes. 
Na locação para temporada, o valor é naturalmente superior ao valor da 
locação sob o regime normal, considerando a finalidade precípua de lazer 
25 
 
 
 
 
 
do seu uso.9 
 
 Não ficando restrito o seu uso e gozo. 
 Qualquer tipo de contrato é formado bom fundamento no principio da 
autonomia da vontade, conforme nosso ordenamento jurídico, onde as partes 
estabelecem direitos e deveres recíprocos, com princípio na boa-fé, formalizando 
suas próprias vontades. 
 
4.1.1 Obrigações: Bilaterais e Unilaterais 
 
 A classificação do contrato em bilaterais ou unilaterais, se dá em razão 
da obrigação firmada entre as parte, não tendo haver com a quantidade de partes 
como critério de distinção. 
 O contrato bilateral para sua formação, depende apenas da 
manifestação de vontade de ao menos duas partes, surgindo assim, a obrigação 
recíproca. Em contrapartida, o contrato unilateral é aquele que se forma quando 
apenas uma das partes se obrigada em face da outra. 
 Uma das características do contrato bilateral é o consentimento entre 
as partes, e vontade expressa que tem por objetivo a produção de obrigações 
recíprocas, enquanto na unilateralidade do contrato somente um dos contratantes 
tem obrigação para com o outro. 
 
4.1.2 Contratos Onerosos ou Gratuitos 
 
 Quanto às vantagens patrimoniais que podem produzir, os contratos se 
classificam como oneroso ou gratuito. 
 Os onerosos são aquele em que as partes assumem reciprocamente 
direitos e obrigações, mediante uma compensação, tais como contrato de compra e 
venda, a locação de coisas, de serviços, a troca, o aforamento e as sociedades. 
 E os contratos gratuitos apenas um dos contratantes fica com toda a 
carga contratual, ao passo que o outro apenas pode auferir os benefícios do negócio, 
surgindo assim à denominação de contratos benéficos. Os contratos gratuitos, 
 
9 FIGUEIREDO, Ivanildo. Direito imobiliário, op. Cit., p. 145. 
26 
 
 
 
 
 
podem ser, por exemplo, a doação pura, o comodato, etc. Tão logo, neste tipo de 
contrato apenas uma das partes obtém um proveito, sendo marcados pela 
liberalidade na transferência de direito, enquanto os onerosos acabam por gerar 
obrigações reciprocas, impondo ônus a um dos contratantes. 
 
4.1.3 O Equilíbrio das Obrigações Comutativos ou Aleatórios 
 
 Ao firmarem o contrato, aos contratantes resultam obrigações a serem 
cumpridas, e essas se dividem em obrigações comutativas ou aleatórias. 
 O contrato comutativo é aquele que no momento da formação do 
contrato, os contratantes têm as prestações geradas já definidas. Neste tipo de 
contrato as partes celebram acordo, onde uma parte presta uma obrigação e 
recebem uma vantagem, sendo uma coisa certa e determinada, onde já têm 
prestações certas e determinadas, ou seja, as partes podem antever as vantagens e 
sacrifícios, que geralmente se equivalem, decorrentes de sua celebração, porque não 
envolvem nenhum risco. 
 E nos contratos aleatórios, as prestações de uma ou de ambas as 
partes são incertas, pois para ocorrer depende de um fato futuro e imprevisível, sendo 
incertas, devido a sua quantidade ou extensão. 
 Fica na dependência de um fato futuro e imprevisível, o que torna viável 
venha a ocorrência de uma perda, ou um lucro para uma das partes. Assim, a 
incerteza do resultado é o fator que caracteriza a espécie. O acontecimento futuro, 
ou a “alea”, é incerto, mas previsível. 
 Assim, nos contratos comutativos as partes contratantes já possuem 
conhecimento das obrigações e suas respectivas prestações, enquanto nos contratos 
aleatórios está presente a incerteza quanto ao cumprimento das prestações 
pactuadas. 
 
4.1.4 Quanto as Espécies: Nominados (Típicos) ou Inominados (Atípicos) 
 
 Aos contratantes é facultada a liberdade de contratar, mediante o 
exercício da autonomia da vontade, podendo criar as obrigações, desde que lícitas, 
27 
 
 
 
 
 
sem seguir qualquer forma definida em lei. 
 O que distingue os contratos são as denominações, ou seja, os 
contratos previstos e regulados na lei, definidos como nominados, e aqueles 
decorrentes do costume, não se enquadrando numa figura típica prevista pelo 
legislador, denominados contratos inominados. 
 Quanto às expressões nominados/típicos e inominados/atípicos, não 
há distinção entre elas, pois o sentido é o mesmo. 
 Conhecem-se, também, as expressões “contratos típicos” e “contratos 
atípicos”, com o mesmo significado de “nominados” e “inominados”. Na verdade, pela 
própria designação, depreende-se que os típicos encontram na lei alguma previsão 
sobre eles. Estão regulamentos, ou, pelo menos, assinalados na lei. Os atípicos não 
se ajustam em qualquer dos tipos, dos moldes contratuais previstos em lei. A 
atipicidade significa ausência de tratamento legislativo específico. Embora usem as 
expressões “nominados” e “inominados”, que literalmente expressam ajustes com 
nome e ajustes sem nome, o sentido é uno e idêntico. 
 Assim, são considerados contratos nominados/típicos quando a 
espécie possui nominação e regulamentação prevista em lei. 
 Assim, os atípicos são aqueles não previstos em lei, mas que surgem 
em razão das necessidades, resultante de um acordo de vontades, sendo válidas as 
cláusulas, desde que não contrariem a lei, os bons costumes e os princípios gerais 
do direito. 
 A presente situação pode ser enquadrada como um contrato atípico, 
tendo em vista que é uma nova configuração de modo de locação, e não a norma 
regulamentando. 
 
4.1.5 Quanto à formação: Consensuais, Formais e Reais 
 
 Os contratos não necessitam seguir uma forma e sim a simples 
declaração das partes em estabelecer uma obrigação, senão quando a lei 
expressamente a exigir, conforme preceitua o artigo 107 do Código Civil. Para tanto, 
há três espécies de forma: os consensuais, formais e reais. 
 Os contratos consensuais, também conhecidos como não solenes, são 
28 
 
 
 
 
 
aqueles que resultam unicamente pelo acordo de vontade das partes, 
independentemente da entrega da coisa e de determinada forma. 
 Denomina-se formal, ou solene, quando o contrato exige uma forma 
especial para a celebração, prescrita em lei, que se dá em razão da natureza do 
negócio jurídico e a necessidade de conferir segurança a determinadas relações 
jurídicas, exemplificando o contrato de compra e venda de imóveis, que se exige 
como forma especial o instrumento público, lavrado pelo tabelionato, 
 São reais quando da formalização, não depende apenas do acordo de 
vontades, e sim quando depende da entrega de determinada coisa, como ocorre no 
mútuo, no comodato, no penhor e no depósito, no qual a formação ocorre no 
momento da entrega do objeto, esclarece. 
 Assim, quanto a sua formação, o contrato poderá ser de forma 
consensual quando há o consenso das partes gerando então as obrigações 
pactuadas, reais quando depender da entrega do objeto e formais quando o contrato 
exige uma forma especial para a celebração. 
 
 
4.2 Serviço de hotelaria e hospedagem 
 
O serviço de hospedagem segue disposto na Lei Geral do Turismo 
11.771/2008, em seus artigos 23 e 24, o artigo 21 da Lei nos apresenta os 
parâmetros para considerar um prestador de serviços como prestador de serviços 
turísticos: 
 
Art. 21. Consideram-se prestadores de serviços turísticos, para os fins desta 
Lei, as sociedades empresárias, sociedades simples, os empresários 
individuais e os serviços sociais autônomos que prestem serviços turísticos 
remunerados e que exerçam as seguintes atividades econômicas 
relacionadas à cadeia produtiva do turismo: 
I - meios de hospedagem; 
II - agências de turismo; 
III - transportadoras turísticas; 
IV - organizadoras de eventos; 
V - parques temáticos; e 
VI - acampamentos turísticos. 
Parágrafo único. Poderão ser cadastradas no Ministério do Turismo,atendidas as condições próprias, as sociedades empresárias que prestem os 
seguintes serviços: 
I - restaurantes, cafeterias, bares e similares; 
II - centros ou locais destinados a convenções e/ou a feiras e a exposições e 
similares; 
29 
 
 
 
 
 
III - parques temáticos aquáticos e empreendimentos dotados de 
equipamentos de entretenimento e lazer; 
IV - marinas e empreendimentos de apoio ao turismo náutico ou à pesca 
desportiva; 
V - casas de espetáculos e equipamentos de animação turística; 
VI - organizadores, promotores e prestadores de serviços de infra-estrutura, 
locação de equipamentos e montadoras de feiras de negócios, exposições e 
eventos; 
VII - locadoras de veículos para turistas; e 
VIII - prestadores de serviços especializados na realização e promoção das 
diversas modalidades dos segmentos turísticos, inclusive atrações turísticas 
e empresas de planejamento, bem como a prática de suas atividades. 
 
 
Conforme expresso no artigo acima o Hotel apresenta como sua característica 
toda uma infraestrutura à disposição do hospede, o que o difere da plataforma. Além 
dos prestadores de serviços que ficam à disposição e a qualificação da mão de obra 
apresentada no ramo hoteleiro. Portanto, para o negócio ser caracterizado como 
hospedagem na legislação da locação por temporada, é preciso ser praticado por uma 
empresa que, formalmente, faz parte do ramo hoteleiro (como hotéis, flats e apart-
hotéis), possui alvará de funcionamento, emite notas fiscais aos seus hóspedes e, 
além disso, possui cadastro em órgãos reguladores, como Embratur e Ministério do 
Turismo. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
30 
 
 
 
 
 
5. COMPARAÇÃO DOS JULGADOS 
 
 Neste capítulo temos como princípio fundamental a questão da comparação 
dos julgados. Comparando as atuais sentenças e/ou acórdão perceberemos o quão 
necessário é a criação de regulamentos para guiar estes negócios jurídicos. 
 
 
5.1 Agravo de Instrumento 2229959-08.2017.8.26.0000 
 
Agravo de Instrumento. Associação de moradores. Utilização da unidade 
para hospedagem, por meio da plataforma "Airbnb". Tutela antecipada 
pretendida pelos proprietários. Natureza da locação que, a princípio, não 
pode ser considerada como por temporada. Imperioso o respeito às 
medidas adotadas pela reunião da diretoria e normas regedoras da 
associação. Ausência dos pressupostos do art. 300 do CPC, tendo em vista 
a inexistência da evidência da probabilidade do direito. Decisão mantida. 
Recurso a que se nega provimento. (Grifou-se) 
(TJSP - Acórdão Agravo de Instrumento 2229959-08.2017.8.26.0000, 
Relator(a): Des. José Joaquim dos Santos, data de julgamento: 19/04/2018, 
data de publicação: 19/04/2018, 2ª Câmara de Direito Privado)10 
 
 No julgado acima colacionado discute-se a possibilidade de realização 
de locação por temporada através da plataforma Aibnb, contudo neste caso, 
entendeu-se que o uso para o qual se destina o imóvel – residencial – não fica 
descaracteriza, embora haja uma alta rotatividade, o fim continua residencial. Ou 
seja, mesmo com a rotatividade e a publicidade através do site da plataforma não há 
caracterização do ramo hoteleiro. 
 O julgado invoca o artigo 01º da Lei 8.245/91, que dispões sobre a 
necessidade de regulamentação de locações que não se enquadram na locação por 
90 dias. 
 Alega ainda, incompatibilidade do uso do imóvel residencial para 
hospedagem com fundamento na Lei 11.771/08. Além de alegar que este tipo de 
atividade não estar previsto no Estatuto Social que veda o comércio nas unidades 
condominiais, permitindo apenas o uso residencial em condomínios. 
 
 
 
 
10BRASIL. Tribunal de Justiça. Acórdão Agravo de Instrumento 2229959-08.2017.8.26.0000, 
Relator(a): Des. José Joaquim dos Santos, data de julgamento: 19/04/2018, data de publicação: 
19/04/2018, 2ª Câmara de Direito Privado. 
31 
 
 
 
 
 
5.2 Apelação Cível 1031942-37.2017.8.26.0002 
 
 
Ação visando a anulação de deliberação condominial. Utilização do 
apartamento como hospedagem, por meio da plataforma eletrônica "Air 
BNB". Impossibilidade. Edifício de caráter residencial. Ação improcedente. 
Recurso provido. 
(TJSP; Apelação Cível 1031942-37.2017.8.26.0002; Relator (a): Pedro 
Baccarat; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional II 
- Santo Amaro - 14ª Vara Cível; Data do Julgamento: 19/08/2019; Data de 
Registro: 19/08/2019)11 
 
 
 No caso em comento o autor adquiriu o imóvel visando obter renda a 
partir dele. Contudo, dada a rotatividade de inquilinos foi realizado uma assembleia 
de condôminos buscando restringir a atividade naquele local, onde buscava proibir 
locações através da plataforma e através de outros meios, digitais ou não. 
 A ação foi julgada procedente, onde o Juiz fundamentou que o livre uso, 
gozo, fruição e destinação decorre do direito de propriedade, sendo elas plenamente 
utilizáveis pelo proprietário, no tempo que a propriedade atenda sua função social, 
além de estar presente no artigo 1.332 do Código Civil que o Condomínio pode 
restringir o uso da propriedade, em prol do convívio social, quando da sua intuição 
por tratar-se de um condomínio edilício, inserindo-se nele a competência do próprio 
condomínio para regular o uso da coisa e das atividades privadas. 
Na apelação a sentença foi revertida. 
 Entendeu-se que o Condomínio é residencial, tão logo, sua destinação 
deve ser apenas essa, com fundamento no artigo 1.336 do Código Civil: 
 
Art. 1.336. São deveres do condômino: 
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações 
ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei 
nº 10.931, de 2004) 
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; 
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; 
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não 
as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos 
possuidores, ou aos bons costumes. 
§ 1 o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros 
moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao 
mês e multa de até dois por cento sobre o débito. 
§ 2 o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos 
nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na 
convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas 
 
11BRASIL, Tribunal de Justiça. Apelação Cível 1031942-37.2017.8.26.0002; Relator (a): Pedro 
Baccarat; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional II - Santo Amaro - 14ª Vara 
Cível; Data do Julgamento: 19/08/2019; Data de Registro: 19/08/2019. 
32 
 
 
 
 
 
contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se 
apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, 
por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a 
cobrança da multa. (Grifou-se.) 
 
 Entendeu-se que ao anunciar a locação do imóvel na plataforma ou site, 
a destinação deste, estaria sendo desviada, uma vez que os autores iriam conferir o 
caráter hospedagem, dando uma destinação turística para o bem, logo essa 
destinação é incompatível. 
 Sendo assim, compreendeu-se que não havia razão para anulação da 
Assembleia Condominial. 
 
5.3 Apelação Cível 1065850-40.2017.8.26.0114 
 
 
AÇÃO ANULATÓRIA DE DECISÃO ASSEMBLEAR E DE OBRIGAÇÃO DE 
FAZER. Assembleia condominial que, por maioria, deliberou proibir a 
locação por temporada. Restrição ao direito de propriedade. Matéria que 
deve ser versada na convenção do condomínio. Ocupação do imóvel por 
pessoas distintas, em espaços curtos de tempo (Airbnb) que não 
descaracteriza a destinação residencial do condomínio. Precedentes. 
Recurso desprovido. 
(TJSP; Apelação Cível 1065850-40.2017.8.26.0114; Relator (a): Milton 
Carvalho; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Foro de 
Campinas - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento:12/07/2018; Data de 
Registro: 12/07/2018)12 
 
 
 Trata-se de uma ação que visa anular assembleia condominial que 
deliberou pela proibição de locação por temporada, a fim de evitar locações através 
da plataforma AirBnB®. 
 Considerou-se que a medida que busca impedir a locação por 
temporada restringe e limita o direito de propriedade do autor, como citado 
anteriormente o direito de propriedade é uma garantia Constitucional e por estar na 
norma supra não pode limitado, e muito menos estar abaixa de uma assembleia 
condominial. 
 Se fosse o caso o condomínio deveria estipular a proibição quando da 
instituição do condomínio, em seus atos constitutivos, conforme expresso no artigo 
1332, III : 
 
12 BRASIL. Tribunal de Justiça. TJSP; Apelação Cível 1065850-40.2017.8.26.0114; Relator (a): Milton 
Carvalho; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas - 1ª Vara Cível; Data do 
Julgamento: 12/07/2018; Data de Registro: 12/07/2018. 
33 
 
 
 
 
 
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, 
registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além 
do disposto em lei especial: 
(..) 
III - o fim a que as unidades se destinam. 
 
 No julgado entendeu-se que a “convenção é um ato normativo da 
coopriedade”13, que tem o condão de gerar direitos e deveres entre os condôminos 
e perante terceiros. 
 Frisou-se que a mera utilização da unidade autônoma para fins de 
locação por temporada através da plataforma não configura uso comercial. Mesmo 
que os hospedes reservem o imóvel por meio dela, o autor não se dedica única e 
exclusivamente para essa atividade, ou seja, alugar seu imóvel por temporada 
esporadicamente torna-se apenas um meio para complementar a renda, não 
tornando o apartamento em um hotel. 
 A cláusula que busca proibir este tipo de locação perde força, ao passo 
que fica proibida a atividade comercial, o que não é o caso, pois não está 
descaracterizado o uso residencial do imóvel, mesmo que haja locações por pessoas 
distintas, em curto espaço de tempo. 
 Entendeu-se que a locação por curto espaço de tempo não se difere 
daquela que tem um tempo estendido, sendo o entendimento de que ambos os casos 
o locador aufere renda, sem, contudo, descaracterizar a destinação residencial do 
imóvel. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
13 Inserir jurisprudencia 
34 
 
 
 
 
 
Conclusão 
 
 É fato que os avanços tecnológicos não vão parar e que há uma grande 
tendência de a economia compartilhada crescer, ao passo que as pessoas têm cada 
vez menos dinheiro para consumir produtos e serviços. Muitas vezes os elevados 
valores para hospedagem em quartos de Hotéis, Hostels ou Apart-hotéis, cumulado 
com a recente crise que assolou o País, inviabiliza muitas famílias alcançarem seus 
sonhos de conhecer novos lugares, ou simplesmente realizar uma simples viagem. 
 A locação através da plataforma AirBnB® vem para viabilizar a 
realização destes sonhos, com valores abaixo do esperado para uma hospedagem, 
e ainda, há possibilidade de gerar renda ao proprietário do imóvel, além de promover 
o consumo em comércios locais, contribuindo para o desenvolvimento da cidade. 
Com estímulo ao turismo de potenciais consumidores, o desenvolvimento de 
comércios locais será uma consequência. 
 Há uma certa resistência quanto a implementação de plataforma, assim 
como houve quando do surgimento da empresa Uber aqui no Brasil, taxistas 
sentiram-se ameaçados pela nova tecnologia principalmente pelos valores abaixo 
do praticado pelos táxis. O mesmo acontece com a plataforma, que de um modo 
muito simples possibilita a locação de um imóvel para temporada, além dos preços 
abaixo do mercado, logo os Hotéis preocupam-se com a concorrência. 
Contudo, o diferencial da facilidade de locação, não deve ser sinônimo de 
incertezas e de falta de segurança para os demais moradores. 
 A plataforma dispõe em seu site que não deve ser responsabilizada por 
danos14, que essa é apenas uma intermediadora na relação de locação. Porém, o 
 
14 17. Responsabilidade 
17.1Você reconhece e concorda que, na máxima extensão permitida por lei, permanece sob sua 
responsabilidade todo o risco proveniente de seu acesso e uso da Plataforma Airbnb e Conteúdo 
Coletivo, sua publicação ou reserva de qualquer Anúncio por meio da Plataforma Airbnb, sua estadia 
em qualquer Acomodação, participação em qualquer Experiência ou Evento ou uso de qualquer outro 
Serviço de Anfitrião, participação no Serviço de Pagamento em Grupo, ou qualquer outra interação que 
você tenha com outros Membros, independentemente de pessoalmente ou online. O Airbnb e qualquer 
outra parte envolvida na criação, produção ou disponibilização da Plataforma Airbnb ou do Conteúdo 
Coletivo não serão responsáveis por quaisquer danos incidentais, especiais, exemplares ou 
consequenciais, incluindo lucros cessantes, perda de dados ou perda de fundo de comércio, interrupção 
do serviço, danos em computador ou falha no sistema, ou do custo substituição de produtos ou serviços, 
ou por quaisquer danos pessoais ou corporais ou morais ou angústia emocional decorrente de ou 
relacionados a (i) estes Termos, (ii) seu uso ou de sua incapacidade de utilizar a Plataforma Airbnb ou 
o Conteúdo Coletivo, (iii) quaisquer comunicações, interações ou atendimentos a outros Membros ou 
outras pessoas com quem você se comunique, interaja ou se encontre em razão do uso da Plataforma, 
35 
 
 
 
 
 
direito de terceiros não pode ser prejudicado, e a empresa tem o dever de verificar 
o usuário da plataforma, bem como deveria solicitar atestado de antecedentes 
criminais, bem como averiguar se há risco para locador e locatário, no caso, anfitrião 
e hóspede, e para os demais moradores do condomínio residencial. 
 Essa segurança mais singela facilita que criminosos se aproveitem 
destas facilidades para buscar ter vantagens indevidas. 
 Embora o contrato de locação por temporada através da plataforma não 
seja instrumentalizado, não significa que deva haver menor proteção aos direitos e 
deveres de locador e locatário, na relação de locação por temporada. A necessidade 
de uma regulamentação parte deste princípio, porquanto haja uma maior segurança 
e mais garantias. 
 Diante do exposto, conclui-se que o Direito de propriedade, que é uma 
garantia fundamental, não pode ficar as margens das normas infraconstitucionais 
e/ou regulamentos internos condominiais. O artigo 5° da nossa Magna Carta, 
garante o pleno uso e gozo da propriedade, sendo uma liberalidade do proprietário 
do bem a forma como irá geri-lo e utilizá-lo, claro, desde que não ofenda os direitos 
de terceiros. 
 Também em nossa Constituição, temos assegurado o direito da 
autonomia privada, livre iniciativa e outras tantas garantias constitucionais que têm 
 
ou (iv) sua publicação ou reserva de qualquer Anúncio, incluindo o fornecimento ou o uso de Serviços 
de Anfitrião de um Anúncio, seja baseado em garantia, contrato, ato ilícito (incluindo negligência), 
responsabilidade sobre produto ou qualquer outra teoria jurídica, e mesmo que o Airbnb tenha sido 
informado ou não da possibilidade de tais danos, mesmo que uma solução limitada aqui contida não 
tenha cumprido a sua finalidade essencial. Exceto pelas nossas obrigações de pagamento junto aos 
Anfitriões, aplicáveis conforme disposição destes Termos ou um pedido de pagamento aprovado sob a 
Garantia ao Anfitrião do Airbnb, em hipótese alguma a responsabilidade agregada do Airbnb decorrente 
de, ou relacionada a estes Termos e sua utilização da Plataforma Airbnb, incluindo, sem limitação, de 
sua publicação ou reserva de quaisquer Anúncios através da Plataforma Airbnb, ou da utilização ou da 
incapacidade de utilização da Plataforma Airbnb, ou do Conteúdo Coletivo ou sua, e de acordo com 
qualquer Acomodação, Experiência, Evento, outro Serviço de Anfitrião ou o Serviço de Pagamento em 
Grupo, ou interaçõescom quaisquer outros Membros, excederão o valor pago ou devido pelas reservas 
através da Plataforma Airbnb como um Hóspede no período de 12 (doze) meses anteriores ao evento 
gerador da responsabilidade, ou se você for um Anfitrião, o valor pago pelo Airbnb para você no período 
de 12 (doze) meses anteriores ao evento gerador da responsabilidade, ou US$ 100 (cem dólares norte-
americanos), caso nenhum destes pagamentos tenha sido feito, conforme aplicável. As limitações de 
danos estabelecidas acima são elementos fundamentais da base do acordo entre você e o Airbnb. 
Algumas jurisdições não permitem a exclusão ou limitação de responsabilidade por danos 
consequenciais ou incidentais, sendo assim, a limitação acima pode não se aplicar a você. Se você 
residir fora dos EUA, isso não afeta a responsabilidade do Airbnb por morte ou lesão pessoal 
proveniente de negligência, nem por representação fraudulenta, representação falsa quanto a um 
assunto crucial ou qualquer outra responsabilidade que não possa ser excluída ou limitada sob a lei 
aplicável. 
36 
 
 
 
 
 
o viés de desenvolvimento urbano e social. 
 A plataforma alimenta o comércio, a economia e auxilia no 
desenvolvimento industrial, contudo cumpre aos condomínios gerar meios para 
evitar problemas com a segurança dos condôminos, buscando meios de coibir atos 
criminosos e de vandalismo. 
 Há inúmeras decisões proferidas de formas diferentes, com 
argumentos distintos como risco à segurança, etc. Porém, há uma inclinação para a 
permissão deste tipo de locação, o STJ julgará essa possibilidade. O Ministro Luis 
Felipe Salomão, será relator do REsp 1.819.075. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
37 
 
 
 
 
 
Bibliografia 
 
COELHO, Fábio Ulhoa. Manual de direito comercial: direito de empresa, 
22ª ed. – São Paulo: Saraiva, 2010. 
 
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, vol. 4, 26ª ed. – São 
Paulo: Saraiva, 2011. 
 
FIGUEIREDO, Ivanildo. Direito imobiliário – São Paulo: Atlas, 2010 
 
MACEL, Adalberto de Andrade. Prática Administrativa e Jurídica do 
Condomínio. São Paulo: Cultural Paulista, 2002. 
 
MONTEIRO, Washinton de Barros, Curso de Direito Civil, vol. 03, 39ª ed. 
São Paulo: Saraiva, 2009. 
 
RIZZARDO, Arnaldo, Condomínio edilício e incorporação imobiliária, 1ª 
ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2011. 
 
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: direitos reais, vol. 5, 13ª ed. – São 
Paulo: Atlas, 2013. 
 
<https://www.airbnb.com.br/sitemaps> (Acesso em 01/11/2019) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
38 
 
 
 
 
 
ANEXO 01 
 
39 
 
 
 
 
 
 
 
 
40 
 
 
 
 
 
41 
 
 
 
 
 
 
 
 
42 
 
 
 
 
 
 
 
 
43 
 
 
 
 
 
ANEXO 2 
 
 
44 
 
 
 
 
 
 
 
 
45 
 
 
 
 
 
 
 
 
46 
 
 
 
 
 
 
 
 
47 
 
 
 
 
 
 
 
 
48 
 
 
 
 
 
ANEXO 03 
 
49 
 
 
 
 
 
 
 
 
50 
 
 
 
 
 
51 
 
 
 
 
 
52 
 
 
 
 
 
53 
 
 
 
 
 
54 
 
 
 
 
 
55