Laudo despesas condonomias

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 Alexandre Simão Mezher 
Arquitetura Urbanismo Meio Ambiente Avaliações Consultoria 
 
1 
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DO FÓRUM REGIONAL 
DA BARRA DA TIJUCA - COMARCA DA CAPITAL DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
PROCESSO Nº 0011275-76.2012.8.19.0209 
 
Autor: Condomínio Village Portogalo II 
Ré: Clei da Silva Alves Filho 
 
Despesas Condominiais 
 
Alexandre Simão Mezher, Arquiteto Urbanista, Membro e Diretor do 
IBAPE RJ, nomeado como Perito do Juízo na presente ação, passa a apresentar 
seu Laudo Pericial, requerendo sua juntada para apreciação oportuna, ciente, no 
entanto, da liberação de sua verba honorária após a venda do imóvel. 
 
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Isto posto, vem protestar por votos de elevada estima e consideração. 
 
N. Termos, 
P. Deferimento 
Rio de Janeiro, RJ, 13 de outubro de 2016. 
 
 
_______________________________________________ 
ALEXANDRE SIMÃO MEZHER 
Perito do Juízo 
CAU A 39570-6 
IBAPE RJ no 1.655 
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO no 3668 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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LAUDO DE AVALIAÇÃO 
 
IMÓVEL ENVOLVIDO NA LIDE: 
1- Imóvel residencial localizado no Condomínio Village Portogalo II, casa 
41, tipo C3, bloco T2, Angra dos Reis – RJ. 
 
 
MÊS DE REFERÊNCIA: OUTUBRO DE 2016. 
 
PERITO DO JUÍZO: Alexandre Simão Mezher 
CAU RJ: A 39570-6 
 
 
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1 – Introdução: 
O presente Laudo de Avaliação observa rigorosamente o disposto à nova 
NORMA DE AVALIAÇÃO E BENS - Imóveis Urbanos. 
 
a) - Identificação. 
Processo nº 0011275-76.2012.8.19.0209 / 2ª Vara Cível da Barra da Tijuca 
/Despesas Condominiais. 
b) - Finalidade do Laudo. 
 Embasar tecnicamente o MM. Juiz quanto ao justo valor do imóvel da Lide, 
tendo como mês de referência o de OUTUBRO DE 2016, sendo a pesquisa de 
mercado realizada neste mesmo mês. 
 
c) - Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes. 
 
As informações obtidas foram consideradas boas e verdadeiras, resultam 
da análise de mercado local em pesquisa realizada no mês de outubro de 2016. 
 
2 - Identificação e caracterização do imóvel avaliando: 
O Condomínio Village Portogalo II está localizado na valorizada Gleba I em 
Angra dos Reis, a cerca de 130 Km da cidade do Rio de Janeiro. Com 40 casas 
situadas à beira mar variando de três a seis quartos, possui alto padrão 
construtivo. A Praia Principal do condomínio possui a maior extensão e está 
localizada entre as glebas I e F, sendo a mais utilizadas pelos hóspedes do hotel 
Portogalo. 
O maior diferencial do condomínio é que alguns imóveis possuem um 
atracadouro privativo para a embarcação, o que traz comodidade para os 
proprietários e valorização para o imóvel. 
 
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Características Construtivas: 
 
O imóvel avaliando estava fechado no dia da diligência, apesar do cartório 
da 2º Vara Cível da Barra da Tijuca ter cientificado as partes a respeito da data e 
hora da vistoria, conforme solicitado pelo Perito do Juízo. Por este motivo a 
avaliação será realizada de forma indireta. 
De acordo com informações colhidas no condomínio com o Sr. Marcos José 
dos Reis, administrador, o imóvel sob avaliação é composto de seis quartos, com 
150 m² de área construída de acordo com o IPTU, distribuídos da seguinte forma; 
 
Térreo: sala, cozinha, área de serviço, dois quartos e dois banheiros; 
 
Segundo pavimento: três quartos, sendo uma suíte; 
 
Mansarda: uma suíte e um banheiro. 
 
O imóvel não possui atracadouro e seu estado de conservação de 
acordo com a Tabela de HEIDECKE é 2,0 (Regular). 
Fotografias do imóvel: 
 
Condomínio Village Portogalo II 
 
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Imóvel sob avaliação 
 
Imóvel sob avaliação 
 
 
O imóvel fica a cerca de 20 metros do mar 
 
Píer para atracação 
 
 
 
 
3 - Indicação dos Métodos e Procedimentos utilizados: 
 
 Utilizaremos o Método Comparativo Direto de dados de mercado 
para acharmos o valor do aluguel. 
 
 
a) - Tratamento de dados e identificação do resultado. 
 
Fator Área (Fa): Visa a ajustar os valores unitários em relação às áreas de 
maior ou menor dimensão dos imóveis pesquisados e daquele sob avaliação. 
 
 
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FA = (Ap/Aa)ⁿ, onde: 
Ap = área do imóvel pesquisado 
Aa = área do imóvel sob avaliação 
n = 0,250 para diferenças de área menores ou iguais a 30% 
n = 0,125 para diferenças de área maiores que 30% 
 
Fator de Oferta ou Fator de Fonte (Ff): Nas transações realizadas deverá 
ser empregado f = 1,0. Nos imóveis em oferta deverá ser empregado fator = 0,9, 
admitindo-se uma redução de 10% sobre o valor anunciado. Nos imóveis em 
oferta há muito tempo, deverá ser empregado fator = 0,8, admitindo-se a redução 
de 20% sobre o valor anunciado. 
 
Fator Equivalência (Feq) Considerando-se o imóvel avaliando como 
referência, aplicam-se fatores às amostras no sentido de equacionar as diferenças 
relativas ao padrão de acabamento de cada elemento amostral em relação ao 
parâmetro e existência de atracadouro. 
 
Fator Localização (Floc) Considerando-se o imóvel avaliando como 
referência, aplicam-se fatores às amostras no sentido de equacionar as diferenças 
de localização, visto que quanto mais próximo da praia, mais valorizado é o 
imóvel. 
 
4 - Cálculos Avaliatórios: 
 
Seguem abaixo, os dados que compõem a amostra utilizada para avaliação 
do imóvel. 
 
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Tabela 1. 
AMOSTRA IMÓVEL CONTATO TELEFONE ÁREA (M²) VALOR 
 
1 Village I 
RBomfim – 
Imóveis em 
Angra dos Reis 
(24)3361-4348 140 1.400.000,00 
2 Village II 
RBomfim – 
Imóveis em 
Angra dos Reis 
(24)3361-4348 130 1.700.000,00 
3 Village II 
RBomfim – 
Imóveis em 
Angra dos Reis 
Imobiliária 
(24)3361-4348 120 1.450.000,00 
4 Village I 
RBomfim – 
Imóveis em 
Angra dos Reis 
Imobiliária 
(24)3361-4348 130 2.000.000,00 
5 Village I 
RBomfim – 
Imóveis em 
Angra dos Reis 
Imobiliária 
(24)3361-4348 120 1.800.000,00 
 
 
Tabela 2 – Aplicação do Fator Área de Homogeneização: 
AMOSTRA VALOR/M² FATOR 
ÁREA 
FATOR 
OFERTA 
FATOR 
EQUIVALÊNCIA 
 
FATOR 
LOCALIZAÇÃO 
VALOR 
HOMOGENEIZADO 
1 10.000,00 0,98 0,9000 1,0000 0,7000 6.174,00 
2 13.076,92 0,96 0,9000 0,7000 1,0000 7.908,92 
3 12.083,33 0,95 0,9000 0,7000 1,0000 7.231,87 
4 15.384,62 0,96 0,9000 1,0000 0,7000 9.304,62 
5 15.000,00 0,95 0,9000 1,0000 0,7000 8.977,50 
 
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Tratamento Estatístico 
 
Para o tratamento estatístico, iniciamos com o cálculo da média aritmética 
dos dados finais do universo amostral disponível, e com o cálculo do desvio 
padrão deste universo, executado por calculadora eletrônica, segundo a fórmula 
para pequenas amostras, com graus de liberdade igual a n – 1: 
s= [Somatório (x i - x médio)2/(n – 1 )]1/2 
 
 
VALORES CALCULADOSPARA 
 
 
X médioe desvio padrão 
 
X médio=X =R$ 7.919,38 Reais / m2 
 
Desvio padrão, s = 1.280,39 
 
 
 
Amostra 1 6.174,00 
Amostra 3 7.231,87 
Amostra 2 7.908,92 
Amostra 5 8.977,50 
Amostra 4 9.304,62 
 
[d / s] crítico, para n = 5 ===> 1,65 (tabelado) 
[d / s] = módulo de (xi - xmédio) / s 
Para A1: (6.174,00 – 7.919,38) / 1.280,39 = 1,36 logo, 1,36 < 1,65 ===>amostra 
pertinente. 
Para A4:(9.304,62 – 7.919,38) / 1.280,39 = 1,08 logo, 1,08 < 1,65 ===>amostra 
pertinente 
 
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Como as amostras limites são pertinentes, as demais também o serão. 
 
X máx. = x médio + tc . [s / (n-1)1/2] e x mín. = x médio - tc . [s / (n-
1)1/2] 
 
onde tc = 1,53 (tabelado), para n-1=4 
sendo: 
x máx. = 7.919,38 + 1,53 . [1.280,39 / (4)1/2] = ===>x máx. = 8.898,88 
xmín. = 7.919,38 - 1,53 . [1.280,39 / (4)1/2] =====>xmín. = 6.939,89 
A amplitude do intervalo é dada por x máx. -x mín. 
8.898,88 – 6.939,89 = 1.958,99 
 
Dividindo esta amplitude em três classes, temos: 1.958,99/ 3 = 653,00 
 
1aclasse: valores entre x mín. e xmín.+, variando de 6.939,89 a (6.939,89 + 
653,00) 7.592,89, tendo neste intervalo o elemento 3, ganhando peso um. 
 
2aclasse: valores entre 7.592,89 e 7.592,89 + 653,00, variando de 7.592,89 
a 8.245,89, tendo neste intervalo o elemento 2, ganhando peso um. 
 
3aclasse: valores entre 8.245,89 e 8.245,89 + 653,00, variando de 8.245,89 
a 8.898,88, não tendo neste intervalo nenhum elemento, ganhando peso zero. 
 
 
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CLASSES INTERVALOS 
QUANTIDADE DE 
ELEMENTOS 
PESO/ELEMENTO VALORES PONDERADOS 
1a 
R$ 6.939,89/m² 
A 
R$ 7.592,89/m² 
1 
A3 = R$ 7.231,87 peso 1 
 
 
R$ 7.231,87 x 1 = R$ 7.231,87/m² 
 
 
2a 
 
R$ 7.592,89/m² 
A 
R$ 8.245,89/m² 
1 
 
A2 = R$ 7.908,92 peso 1 
 
 
R$ 7.908,92 x 1 = R$ 7.908,92/m² 
 
3a 
R$ 8.245,89/m² 
A 
R$ 8.898,88/m² 
0 
 
 ZERO 
 
 ZERO 
Somatório dos Pesos, Sp = 2 
Somatório dos valores ponderados Sv = 15.140,79/2= 7.570,40 
 
Decisão = R$ 7.570,40/m² x 150 m² = R$ 1.135.560,00 para valores 
atuais 
 
5 - Conclusão: 
 
O justo valor de venda para a casa 41 do Condomínio Village Portogalo II é 
de R$ 1.136.000,00 (Um milhão, cento e trinta e seis mil reais) em valores 
redondos. 
 
 
 
 
 
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6 - Encerramento: 
E, nada mais havendo encerro o laudo pericial com doze páginas. 
 
Rio de Janeiro, 13 de outubro de 2016. 
 
 
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ALEXANDRE SIMÃO MEZHER 
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CAU A 39570-6 
IBAPE RJ no 1.655 
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