Atividade Contrato Locação Imóveis 2021 (1)

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Faculdade Antonio Meneghetti 
Recredenciada pela Portaria N° 712, de 29 de maio de 2012. 
D.O.U. de 30/05/2012. 
 
 
NOME: CLAYTON UHR 
 
Questão 1) João celebrou contrato de locação residencial, por escrito, com 
Miguel, relativamente ao imóvel situado na Av. Ataulfo de Paiva, 10.000 – 
Leblon/RJ, ficando ajustado o valor para pagamento do aluguel mensal em 
R$5.000,00. Por serem velhos amigos, João dispensou Miguel de apresentar 
um fiador ou qualquer outra garantia da locação. Sucede que, decorridos 10 
meses de vigência do contrato, Miguel passou a não mais honrar sua 
obrigação quanto ao pagamento dos aluguéis e acessórios. Com base em tal 
situação, responda aos itens a seguir, utilizando os argumentos jurídicos 
apropriados e a fundamentação legal pertinente ao caso. 
 
 A) Caso João venha a ajuizar a ação de despejo por falta de pagamento, 
quais os fundamentos jurídicos devem ser trazidos. Qual deverá ser o valor 
atribuído à causa? 
Com base nos estudos em aula podemos dizer que o caso em tela se encontra 
com base no artigo 58, III, da Lei de Locações (Lei nº 8.245/91), devendo 
corresponder o valor da causa a R$ 60.000,00. (Sessenta mil reais). 
B) O que poderá João pleitear em tal situação a fim de que Miguel desocupe 
imediatamente o imóvel? 
No caso acima poderá ser pleiteado a ação de despejo com pedido de liminar, 
sem a oitiva da parte contrária, com desocupação do imóvel, no prazo de 15 
dias, desde que preste caução no valor correspondente a três meses de 
aluguel, conforme preceitua o artigo 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/91. 
C) indique os procedimentos que Miguel deverá adotar para evitar a rescisão 
do contrato. 
O procedimento que o SRº. Miguel poderá realizar que momento de 
contestar a liminar de desocupação se dentro dos 15 dias concedidos para a 
desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar o depósito 
judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, consoante prevê o 
artigo 59, §3º, desde que respeitado o limite do art. 62, parágrafo único, 
ambos da Lei nº 8.245/91. 
Questão 2) Eduardo, jovem engenheiro, pouco depois de graduar-se e 
conseguir o seu primeiro emprego, deixou a casa do 
pai, alugando de José um pequeno apartamento próximo ao seu 
trabalho. O contrato de locação foi celebrado 
por instrumento escrito, estabelecendo prazo determinado de trinta me
ses.Rodrigo, viúvo, pai de Eduardo,interveio no contrato na qualidade d
e fiador do locatário, renunciando ao benefício de ordem e declarando
-se solidariamente responsável pelas obrigações assumidas pelo afiançado. 
Pouco tempo depois, Ana, namorada de Eduardo, passa a residir com ele no 
imóvel alugado, tendo ambos o objetivo de constituir família. A união, 
porém,durou apenas dois anos, o que levou Eduardo a deixar o lar fa
miliar quando ainda faltavam oito meses para o término do prazo 
contratualmente ajustado. Diante do fato apresentado, utilizando os 
argumentos jurídicos apropriados e a fundamentação legal pertinente ao 
caso, responda aos itens a seguir. 
Com a saída de Eduardo de casa, Ana pode continuar residindo no imóvel 
locado? Que providências ela deve tomar se tiver interesse em permanecer 
no imóvel locado? 
Com base no o Art. 12, da Lei nº 8.245/91. A locação, nesse caso, “prosseguirá 
automaticamente” nesse caso podemos afirmar que Sim, na qualidade de 
sucessora do locatário, tendo em vista a dissolução da união estável em que 
vivia com Eduardo. 
Caso Ana permaneça no imóvel, segundo o mesmo dispositivo legal. Incumb
lhe, porém, comunicar a sub-rogação por escrito tanto ao locador quanto 
ao fiador, como determina o Art. 12, § 1º, da mesma Lei. 
 
A partir do momento em que Eduardo deixou o lar, seu pai, Rodrigo, não 
tendo mais interesse em continuar garantindo a locação, pode, de alguma 
forma, desvincular-se da fiança? 
Sim Rodrigo pode exonerar-se, desde que o faça no prazo de trinta dias, 
contados do recebimento da notificação oferecida por Ana. Ainda assim, 
contudo, continuará responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias 
após a notificação ao locador, de acordo com o Art. 12, § 2º, da Lei do 
Inquilinato. 
C) O que José pode fazer para evitar que o contrato fique sem garantia? 
 Neste caso poderá o seu José exigir que Ana ofereça nova modalidade de 
garantia ou indique novo fiador, no prazo de trinta dias, sob pena de 
desfazimento da locação, conforme dispõe o Art. 40, inciso IV e o parágrafo 
único, da Lei nº 8.245/91. 
 
Questão 3 – Tício celebra contrato de locação residencial de um 
apartamento de propriedade de Tercio. Valor da Locação R$ 2.500,00. Prazo 
de locação: 30 meses. Tício leva o contrato particular para averbação na 
matrícula do imóvel. Após 10 meses Tício recebe a notícia que Tércio estaria 
interessado em vender o imóvel a Tibúrcio. Pergunta-se: 
Tício possui o direito de preferência? Explique e Fundamente? Se sim, como 
Tércio deve proceder? 
 
Sim Tício por lei tem o direito de preferência, conforme (artigo 27 da Lei do 
Inquilinato) o locatário tem o denominado direito de preferência. Isto significa 
que o locatário tem o direito de comprar o imóvel alugado, preferencialmente 
e em igualdade de condições com terceiros interessados. 
Tércio caso queira vendê-lo, ele está obrigado a oferecer primeiramente ou 
em igualdade de condições com terceiros adquirentes, ao Tício. 
 
Em caso de venda a Tibúrcio este pode denunciar o contrato ainda na sua 
vigência? Explique o procedimento e suas consequência com fundamento 
legal. 
 
Tício poderá de acordo com o art. 33 da lei 8.245/91, o locatário preterido no 
seu direito de preferência pode se valer da mesma ação de adjudicação 
compulsória, depositando em juízo o preço e demais despesas do ato de 
transferência, se assim proceder dentro de seis meses a contar do registro da 
alienação feita a terceiro, perante o Cartório de Registro de Imóveis, desde 
que o contrato esteja averbado, pelo menos trinta dias antes da alienação, 
junto à matrícula do imóvel. Evidente, pois o terceiro adquirente de boa-fé 
não pode ser prejudicado se estava efetivamente de boa-fé. 
Se não estiverem preenchidos tais requisitos, ainda assim, é possível ao 
locatário preterido requerer perdas e danos. 
http://www.jusbrasil.com.br/topicos/11731964/artigo-27-da-lei-n-8245-de-18-de-outubro-de-1991
http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/109755/lei-do-inquilinato-lei-8245-91
http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/109755/lei-do-inquilinato-lei-8245-91