Avaliação da Disciplina Disciplina - Administração de Imóveis e Locação (18835)

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Avaliação
Acadêmico / Notas e Avaliações / Gabarito
Avaliação da Disciplina 
Disciplina: Administração de Imóveis e Locação (18835) 
Nota: 8.5 
Prova:
A questão versa sobre o conceito e classi�cação do contrato de locação, passando por conteúdos gerais da teoria dos contratos e regras do Código Civil, bem
como sobre a forma dos contratos, que quando for exigida na Lei e não respeitada, pode ocasionar invalidade da contratação. Existem casos, no entanto, em
que a Lei não exige forma. Sobre tais conteúdos, analise e responda.
 
Assinale a alternativa correta:  
A)  A locação é contrato que, para ser válido, deve ser registrado e celebrado por escritura pública, pois depende de ato solene.

B)  O contrato de locação é caracterizado pelo elemento do sinalagma contratual, portanto, recebe a classi�cação de sinalagmático, o que explica o rol de
obrigações do locador e locatário presentes na Lei 8.245/91, por exemplo. 
C)  O contrato de locação é classi�cado em relação aos efeitos obrigacionais para as partes, como unilateral. 
D)  O Código Civil, no art. 107, traz a regra geral de que os contratos para possuírem validade devem ser formais, ou seja, escritos, como ocorre com a
locação, não tendo validade a locação verbal, que é nula. 
classi�cação e efeitos da responsabilidade no que toca a matéria de solidariedade. Exige conhecimentos de doutrina e da Lei 8.245/91 dialogada com regras
do Código Civil.
 
Sobre as questões conceituais, classi�catórias e de efeitos obrigacionais em matéria de �ança, enquanto modalidade de garantia locatícia, assinale a
alternativa que traz os itens corretos:
 
I A �ança é um contrato acessório e de natureza obrigacional, não real, pois o �ador se obriga perante o locador (não perante o a�ançado – locatário), a pagar
com seu patrimônio, e nas forças deste, caso o locatário reste inadimplente.
 
II A �ança é garantia locatícia tratada na Lei 8.245/91, mas com detalhamento no Código Civil, razão pela qual, em matéria de locação de imóvel urbano, ambos
os diplomas são utilizados concomitantes, em relação às regras não colidentes, pois se aplicam de forma subsidiária.
 
III A responsabilidade é solidária quando o credor pode escolher contra quem irá cobrar isoladamente o total da dívida, podendo a solidariedade ser legal (a lei
de�ne que a responsabilidade é solidária) ou convencional.
 
IV Se o contrato de locação for garantido por dois �adores, a responsabilidade entre eles só será solidária se houver cláusula neste sentido, no entanto, entre
�ador e a�ançado/locatário, a solidariedade sempre existirá, pois é da modalidade legal (decorre da lei). 
A)  II, III e IV. 
B)  I, II e III. 
C)  III e IV. 
D)  I e II.
A questão versa sobre vários temas da locação de imóvel urbano, dentre eles, a ação renovatória, a sublocação, a ação revisional e as benfeitorias. Exige
conhecimento conceitual trabalhado ao longo do estudo do material didático, e as regras legais.
 
Sobre as ações renovatórias e revisionais de aluguéis, o instituto da sublocação e a matéria das benfeitorias, assinale a alternativa correta: 
A)  São benfeitorias voluptuárias as que visam agregar utilidade ao bem, como um ventilador de teto.
B)  Pelo princípio da autonomia privada, é possível que o valor da sublocação seja superior ao da locação. 

C)  Na ação renovatória, quando o locador contestar o pedido com base em proposta de terceiro, será facultada ao locatário, em réplica, aceitar as
condições contidas nessa oferta para assegurar a renovação. 
D)  Caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel locado. 
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Vários temas são abraçados nesta questão, a envolver conhecimentos da Lei do Inquilinato e regras do Código Civil (Mora, Inadimplemento relacionado a
locação na Lei 8.245/91, e consentimento do cônjuge no contrato de locação).
 
Sobre o conceito de mora, o tempo exigido para �ns de despejo, o lugar de cumprimento das obrigações, e a forma do contrato de locação, assinale a
alternativa que traz as assertivas corretas:
 
I A falta de pagamento de encargos da locação e dos aluguéis sempre é motivo para desfazimento da locação, mesmo nos contratos por prazo determinado. A
Lei não diz quantos meses de inadimplemento ensejariam o despejo, mas a mora ocorre quando o pagamento não ocorre no vencimento.
 
II A mora ocorre quando a obrigação não é cumprida no tempo, lugar ou forma estabelecida para seu cumprimento, nos moldes do art. 394, do Código Civil.
 
III Não cumprir a obrigação no lugar devido tem relação com dívidas portáveis que devem ser cumpridas no domicílio do credor (o locador vai até o credor levar
o pagamento, a exemplo do cabimento da consignação do art. 335, I, do Código Civil) e quesíveis, que devem ser cumpridas no domicílio do devedor, o locador,
vai ao locatário receber o pagamento, a exemplo da consignatória do art. 335, II, do Código Civil).
 
IV Apesar de ser um contrato que segue a forma livre como regra, há, no início da Lei 8.246/91, uma previsão especí�ca, exigindo a vênia/outorga conjugal se o
contrato de locação for celebrado por prazo determinado superior a 10 anos, sendo o(a) locatário(a) casado(a). 
A)  I e III.
B)  I, II e III. 
C)  II e IV. 
D)   I, II, III, e IV. 
A questão versa sobre temas diversos, envolvendo conhecimento basicamente da Lei do Inquilinato (ação renovatória, garantias locatícias, esfera penal da Lei
8.245/91 e questões de nulidades).
 
Sobre o tema da ação renovatória, de questões legais relativas às garantias locatícias, o regramento da esfera penal na Lei 8.245/91 e direções normativas
desta mesma legislação em matéria de nulidade do contrato de locação de imóvel urbano, analise as assertivas abaixo, marcando V – verdadeiro ou F – falso,
e assinalando a seguir a alternativa com a sequência correta:
 
( ) Mesmo que atenda às demais condições, o locatário não tem direito à renovação de contrato de locação não residencial vigente por prazo indeterminado.
 
( ) Não é permitido ao locador exigir, simultaneamente, caução e �ança como garantias das obrigações do locatário.
 
( ) Exigir mais de uma garantia gera perdas e danos, mas não con�gura contravenção penal pela Lei 8.245/91.
 
( ) São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações
pecuniárias para tanto. 
A)  V, F, F, V.
B)  F, F, V, V. 
C)  V, V, F, V. 
D)  F, V, F, F. 
Questão sobre a ação renovatória, que deve ser resolvida à luz da legislação e jurisprudência, estudada sobre o tema.
 
Assinale a alternativa correta sobre a ação renovatória, conforme a Lei 8.245/91, e posicionamentos da jurisprudência: 
A)  O prazo máximo de prorrogação do contrato de locação estabelecido em ação renovatória é de cinco anos, conforme posição do STJ. 
B)  Na ação renovatória, para o exercício da retomada para uso próprio, o locador não precisa indicar o ramo de atividade a ser explorado no imóvel. 

C)  Para cabimento da ação renovatória de locação, e instrução da petição inicial, é dispensável que o contrato seja escrito, podendo as cláusulas
contratuais ser comprovadas por outros meios de produção de prova, como a testemunhal. 
D)  Há jurisprudência �rmada no sentido de relativizar a exigência do prazo do contrato a ser renovado, havendo entendimentos no sentido de que estando
presentes outros requisitos, caberá renovatória nos contratos com prazo de duração de quatro anos.
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Vários temas estão misturados na questão proposta, que exige conhecimento do texto da Lei 8.245/91, das súmulas do STJ e de entendimento de
jurisprudência. Versam sobre denúncia, �ança e alienação do imóvel locado.
 
Sobre a matéria da denúncia como forma de extinção do contrato de locação de imóvel urbano, da �ança enquanto garantia locatícia e das regras no que se
refere à alienação do imóvel locado, elas previsões constantes na Lei 8.245/91, e entendimentos najurisprudência, inclusive em matéria sumuladas. A seguir,
assinale a alternativa que contenha as assertivas corretas:
 
I Observados os requisitos legais, aquele que possuiu como seu, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, até duzentos e cinquenta metros
quadrados de imóvel público situado em área urbana, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, tem o direito à concessão de uso especial para �ns de
moradia em relação ao referido bem, que poderá ser obtida tanto pela via administrativa quanto pela judicial.
 
II Se o indivíduo A adquirir do indivíduo B imóvel no qual, por força de contrato de locação, resida o indivíduo C, presumir-se-á a concordância de A com a
locação, caso este não a denuncie no prazo de noventa dias.
 
III De acordo com a jurisprudência do STJ, caso uma pessoa se obrigue como principal pagador dos aluguéis de imóvel até a entrega das chaves, a prorrogação
do contrato por prazo indeterminado acarretará a exoneração da �ança.
 
IV A denúncia vazia não é permitida para locação residencial. 
A)  I e II. 
B)  I, II, e IV. 
C)  I, II, III e IV.
D)  III e IV. 
 A questão versa sobre as espécies de locações existentes na Lei 8.245/91, mais especi�camente a locação por temporada.
 
A Lei do Inquilinato regra as espécies de locação de imóvel urbano residencial, não residencial e por temporada. Sobre o regramento da locação por temporada,
assinale a alternativa correta:
A)  Se o locador optar pela cobrança antecipada na locação por temporada, não poderá exigir garantia. 
B)  A locação por temporada será de prazo máximo de cinco meses, por de�nição legal.
C)  Na locação por temporada a doutrina dominante entende ser aceitável e válido o contrato verbal. 

D)  A cobrança antecipada na locação por temporada é permitida na Lei do Inquilinato, sendo uma das exceções permissivas ao locador, como o é na
locação desprovida de garantias, pois nos outros casos é contravenção penal, sendo uma das esferas de responsabilidade penal que recai sobre o locador,
incidente na Lei 8.245/91. 
Questão que versa sobre a ação consignatória de aluguéis, e demanda conhecimento das regras da Lei 8.245/91 e do Código Civil, pela aplicação subsidiária
deste diploma nesta matéria.
 
Assinale a alternativa correta sobre a ação consignatória de aluguéis, no que toca à legitimidade para a propositura da ação e para respondê-la, os
procedimentos trabalhados na Lei 8.245/91 aplicados a este instituto jurídico: 
A)  A hipótese de não ter sido efetuado depósito integral não serve como defesa para o locador na ação de consignação dos aluguéis. 

B)  A ação consignatória de aluguéis, de legitimidade ativa do locatário, tem as hipóteses de cabimento detalhadas pelo Código Civil, e não pela Lei do
Inquilinato, e parte da noção de que pagar, além de ser um dever, é um direito do inquilino de não ingressar em mora. 
 C)  A consignação dos aluguéis sempre será medida judicial, não existindo a �gura na modalidade extrajudicial. 
D)  Não caberá reconvenção na ação de consignação dos aluguéis, devendo o locador que entender ter pleitos próprios a discutir, ingressar com demanda
própria e autônoma.
Conforme estudo realizado sobre obrigações do locador e do locatário, e o que prevê a Lei do Inquilinato, analise o caso a seguir.
 
(locatária) celebra contrato de locação não residencial com Laura (locadora), visando explorar atos de comércio pela atividade de ponto comercial relativo a
funcionamento de um restaurante. Após assumir o ponto e realizar benfeitorias no imóvel, Julia é surpreendida quando descobre, ao realizar atos
administrativos e burocráticos de praxe, que não poderá trabalhar por ausência de “habite-se”, tendo que buscar a rescisão do contrato, de forma antecipada.
Julia deixou de perceber valores pelo período de dois meses, totalizando R$ 60.000,00 e tem provas disso e ainda gastou R$ 10.000,00 com benfeitorias úteis,
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autorizadas por Laura. O contrato teria duração de cinco anos, e passaram-se apenas quatro meses.
 
Diante dessas informações, assinale a alternativa correta: 
A)  Independente da razão do desfazimento do vínculo, a lei é clara ao estipular quais são os casos de devolução do imóvel antes de �ndar o prazo do
contrato, ou seja, denunciar, não estando Julia autorizada para tanto, a não ser que pague a multa proporcional. 

B)  Trata-se de clara violação de dever que é do locador, pois a lei estipula como sua a obrigação de “entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de
servir ao uso a que se destina”, já tendo a jurisprudência enfrentado questões como ausência de habite-se, como causa de rescisão contratual, tendo Julia
este direito. 
C)  Julia não poderá atribuir responsabilidade a Laura, uma vez que foi negligência sua não ter veri�cado todas as condições do imóvel, como a questão do
habite-se. 
D)  Nenhuma das alternativas está correta.
A questão se refere à matéria de extinção do contrato de locação, mais precisamente a denúncia. Para tanto, exige a análise dos arts 46 e/ou 47 da Lei do
Inquilinato.
 
Assinale a alternativa correta sobre a questão relativa à matéria da extinção do contrato de locação e a denúncia: 
A)  Nenhuma das alternativas está correta.
B)  Nos contratos escritos e com prazo superior a 30 meses haverá direito a denúncia vazia para o locador quando completar 20 meses de locação. 
C)  Nos contratos escritos e com prazo superior a 30 meses haverá direito a denúncia vazia para o locatário após o esgotamento do prazo. 
D)  Não se tornará o contrato por prazo indeterminado por simples comportamento das partes, mas apenas se houver contratação escrita que transforme o
contrato que um dia foi por prazo determinado em prazo indeterminado. 
Contextualização direitos do locatário de permanecer no bem, pois, em que pese a Lei 8.245/91 atribua ao terceiro adquirente o direito de denunciar o contrato
em 90 dias, diante do cumprimento de alguns requisitos, poderá o locatário permanecer no imóvel apesar da alienação a terceiro.
 
Assinale a alternativa correta sobre a locação de bens imóveis, em caso de alienação do imóvel para terceiro, e quais os requisitos exigidos cumulativamente
para que o locatário tenha o direito de permanecer no imóvel: 
A)  A locação por prazo determinado, o contrato de prazo mínimo de três anos e a averbação.
B)  A locação por prazo determinado, o contrato de no mínimo cinco anos, e a cláusula de vigência.
C)  A locação por prazo determinado, e cláusula contratual de vigência, sendo dispensada a averbação. 
D)  A locação por prazo determinado, cláusula contratual de vigência em caso de alienação e averbação junto à matrícula do imóvel. 
A questão refere-se ao contrato de apart hotel e a incidência ou não incidência da Lei do Inquilinato. Lembre que além das hipóteses de exclusão da Lei
8.245/91, por não se enquadrar determinado caso no conceito de imóvel urbano, a própria Lei do Inquilinato traz hipóteses de exclusão de sua aplicação.
 
Tulio celebra contrato de “apart hotel” com Paulo, proprietário do prédio, pelo período de um ano. O contrato é formalizado por escrito, e após cinco meses,
Tulio deixa de pagar, restando inadimplente. Após três meses sem pagar, Paulo deseja retirar Tulio do imóvel, sendo que este se nega a sair.
 
Sobre a problemática em questão, assinale a alternativa correta: 

A)  Paulo pode ingressar com ação de despejo contra Tulio, pelas razões pontuadas na alínea “b”, mas a Lei do Inquilinato não permite cumular com
cobrança de aluguéis em nenhum momento e hipótese, havendo a necessidade de ingressar com ação própria e autônoma para cobrar os débitos
pendentes, relativos aos locativos não pagos. 
B)  O correto é que Paulo ingresse com ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis para retomada do imóvel, pois apart hotel se equipara a
locação, e falta de pagamento é uma das causas de cabimento do despejo. 
C)  O correto é que Paulo ingresse com ação de reintegração de posse para a retomada do imóvel. 
D)  O contrato de aparthotel é contrato de locação, regulado na Lei do Inquilinato como modalidade de “locação por temporada.”
A questão versa sobre as modalidades de garantias locatícias e o que se pode exigir em um único contrato de locação, de forma lícita.
 
Assinale a alternativa correta sobre quais dessas garantias se pode exigir em um único contrato de locação: 
A)  Caução de imóvel cumulada com um seguro residencial. 
B)  Cessão �duciária de quotas de fundo de investimento. 
C)  Seguro de �ança locatícia com caução em dinheiro.
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D)  Fiança cumulada com uma cessão de quotas. 
A questão versa sobre o tema das ações locatícias, mais especi�camente, sobre a ação revisional de aluguéis.
Sobre a ação revisional de aluguéis, analise as assertivas abaixo, utilize V ou F, assinalando a seguir a alternativa com a sequência correta:
 
( ) O rito da ação revisional de aluguéis não é mais o sumário, por conta das alterações do CPC de 2015.
 
( ) O prazo para ingresso com a ação revisional de aluguéis é de dois anos, a contar do último acordo que alterou o valor do aluguel.
 
( ) Revisar o valor dos aluguéis é o mesmo que reajustar o valor dos locativos. São sinônimos.
 
( ) A Lei 8.245/91 traz a legitimidade ativa para a propositura da ação revisional de aluguéis como sendo unicamente do locador, para �ns de aumento do
aluguel, sempre que houver valorização do imóvel naquele local onde é situado, e o locatário não concordar com o aumento, nos contratos por prazo
indeterminado. O locatário não poderá, em nenhuma hipótese, ingressar com revisional para diminuir os aluguéis, por não ser de sua legitimidade a utilização
de tal medida.
A)  F, F, V, V.
B)  V, F, F, F. 
C)  V, V, F, F. 
D)  F, V, F, V. 
A questão versa sobre a matéria das garantias locatícias. Focaliza no instituto da �ança, exigindo, para além dos conhecimentos legais, os entendimentos
jurisprudenciais sobre o tema.
 
Sobre a matéria de �ança locatícia, mais precisamente, no que toca à polêmica jurisprudencial dos Tribunais Superiores, acerca da possibilidade ou
impossibilidade da penhora do único imóvel residencial do �ador, assinalando em seguida a alternativa que apresenta a sequência das assertivas corretas,
considerando o formato de múltipla escolha:
 
I A Lei 8.009/90 protege o bem de família, garantindo que o único imóvel residencial da pessoa ou sua família não será penhorado para pagamento de dívidas,
pois, mais vale a dignidade e direitos de moradia do que direitos patrimoniais, de crédito, em proteção ao mínimo existencial. No entanto, a própria Lei traz
exceções de proteção, como as dívidas oriundas de �ança locatícia, não estando o �ador protegido neste tocante.
 
II A Lei 8.009/90 foi revogada em relação à ausência de proteção ao �ador de dívida locatícia, por ser �agrantemente inconstitucional e ferir princípios como
dignidade humana, mínimo existencial e direitos de moradia, não havendo mais tal discussão, paci�cada pelo STF, pois o �ador jamais terá seu único imóvel
residencial penhorado em execução de dívida locatícia.
 
III É possível, pelo posicionamento atual do STF, que, se o locatário, devedor principal, seja inquilino de um imóvel em Porto Alegre e proprietário de uma casa
em Caxias do Sul, onde residam seu �lho e esposa, e o �ador possua um único imóvel residencial em Porto Alegre, este (�ador), venha a perder seu único bem,
para pagar dívida oriunda de locação, não adimplida pelo locatário.
 
IV A posição atual do STF, que faz com que o �ador perca o único imóvel residencial, se deve ao fato de que na Constituição Federal de 1988, o Direito à
Moradia não é considerado um Direito Fundamental. 
A)  II e IV. 
B)  I, II e III
C)  I e III. 
D)  I e IV
 Questão que versa sobre a ação revisional de aluguel e exige conhecimentos especí�cos sobre a Lei 8.245/91.
 
Assinale a alternativa correta sobre os procedimentos especí�cos da ação revisional de aluguel na Lei 8.245/91: 
A)  O réu não poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, a não ser por ocasião da contestação. 
B)  A lei não refere qual o limite máximo ou mínimo para a �xação do aluguel provisório, sendo este de livre �xação do julgador. 
C)  Nenhuma das alternativas está correta.
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D)  A Lei permite que desde o início da ação, o julgador já �xe inicialmente o chamado “aluguel provisório”, que é o valor que se pretende atualizar, mediante
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as provas �xadas na petição inicial e os elementos apresentados também pelo locador após a audiência de conciliação. 
Questão sobre o tema das garantias locatícias, modalidade da caução. Regras legais e material didático compõem o entendimento necessário para a
resolução.
 
A Lei do Inquilinato traz regramento sobre as garantias locatícias como forma de assegurar os direitos de crédito e o mercado imobiliário em sentido geral.
Entre estas situa-se o instituto jurídico da caução. Sobre este, assinale a alternativa correta: 
A)  A caução em dinheiro, enquanto garantia locatícia, não poderá exceder o equivalente a cinco (cinco) meses de aluguel, devendo ser depositada em
caderneta de poupança especial vinculada, que, ao �nal da locação, pertencerá ao locatário, caso não ocorra inadimplemento deste, sendo as obrigações
devidamente cumpridas, podendo então, ao �nal da locação, ocorrer o levantamento das quantias por parte do locatário, e não necessita de autorização do
locador. 
B)  A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis, dinheiro, títulos ou ações. 
C)  Pode-se a�rmar que dentre as garantias locatícias existentes, a caução é a mais utilizada atualmente, pois pelas regras existentes na Lei 8.245/91 no
que toca ao instituto, é a garantia que mais protege o locador, sendo a mais atrativa para o mercado imobiliário.
D)  A caução, enquanto garantia locatícia, não pode ser prestada em bens imóveis, apenas em móveis e dinheiro, sendo que a caução de móveis, a exemplo
de um veículo, e neste caso, conforme dispõe o § 1º, deverá ser levada a registro no Cartório de Títulos e Documentos. 
A questão versa sobre as formas de extinção do contrato de locação, mas de forma mais tangencial, sobre as hipóteses de denúncia, pairando pontualmente
pelas previsões legais da Lei do Inquilinato.
 
Sobre as hipóteses de denúncia previstas na Lei 8.245/91, como forma de extinção do vínculo contratual, assinale Verdadeiro – V ou Falso – F para cada uma
das assertivas, escolhendo a opção abaixo com a sequência correta:
 
( ) I A Lei do Inquilinato não prevê hipótese de distrato.
 
( ) II A retomada do imóvel para realização de reparos urgentes sem que o locatário possa permanecer no bem é uma das hipóteses de denúncia.
 
( ) III A denúncia vazia do art. 46, enquanto direito potestativo do locatário, antes de o contrato se tornar por prazo indeterminado, não exige noti�cação
premonitória do locador, mas, após 30 dias de permanência no imóvel do esgotamento do prazo �nal do contrato por prazo determinado, exigirá.
 
( ) IV Se o locatário não noti�car o locador da devolução do imóvel na hipótese da assertiva anterior (III), deverá pagar um mês de aluguel, por determinação da
Lei 8.245/91. 
A)  F, F, V, V.
B)  V, F, V, F. 
C)  F, V, F, V. 
D)  F, V, V, V. 
 A questão versa unicamente sobre o texto da Lei do Inquilinato, na seção referente às regras do aluguel.
 
Assinale a alternativa correta sobre as regras da Lei do Inquilinato na seção relativa ao aluguel: 
A)  É livre a convenção do aluguel, podendo ser estipulado inclusive em moeda estrangeira e vinculado à variação cambial ou ao salário mínimo. 
B)   Nenhuma das alternativas está correta.
C)   Os critérios de reajustes (IPC, IGPM) são previstos na própria Lei 8.245/91 e não em legislação especí�ca. 

D)  É lícito às partes �xar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modi�car cláusula de reajuste, segundo texto da própria Lei do
Inquilinato, em típica valorização à autonomia privada das partes. 
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