Direito Administrativo (43)
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Direito Administrativo (43)

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PREPARATÓRIO PARA OAB

Professor: Dr. Flávio Tartuce

DISCIPLINA: DIREITO CIVIL

Capítulo 8 Aula 4

DO CONDOMÍNIO

FORMAS DE CONDOMÍNIO

REGRAS DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

Coordenação: Dr. Flávio Tartuce

01

Da Propriedade em Condomínio.

Conceito, Natureza Jurídica e Classificações

"Proibida a reprodução total ou parcial, por qualquer meio ou processo, assim como a inclusão em qualquer sistema de processamento de dados. A

violação do direito autoral é crime punido com prisão e multa (art. 184 do Código Penal), sem prejuízo da busca e apreensão do

material e indenizações patrimoniais e morais cabíveis (arts. 101 a 110 da lei 9.610/98 - Lei dos Direitos Autorais).”

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O condomínio ou compropriedade significa domínio ou propriedade em comum, situação em que um

mesmo bem pertence a várias pessoas, cabendo a cada uma igual direito sobre o todo. Todos os

condôminos têm direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade do bem, sofrendo limitações na

proporção quantitativa.

O condomínio admite as seguintes classificações principais:

I) Quanto à origem:

a) Convencional ou voluntário: resulta de acordo de vontades dos consortes.

b) Incidente ou eventual: resulta de causas alheias à vontade dos condôminos, como no caso da doação de

um objeto a duas pessoas ou da herança deixada a dois ou mais sujeitos.

c) Necessário ou forçado: deriva de imposição da lei. Presente no condomínio de paredes, cercas, muros e

valas.

II) Quanto ao objeto:

a) Universal: compreende a totalidade do bem, inclusive frutos e rendimentos.

b) Particular: compreende determinadas coisas ou efeitos.

III) Quanto à forma:

a) "Pro diviso": situação em que a comunhão existe juridicamente mas não de fato, já que cada

comproprietário tem uma parte certa e determinada do bem, como no caso das partes exclusivas no

condomínio em edifícios.

b) “Pro indiviso": a comunhão perdura de fato e de direito, já que o bem se mantém indiviso, situação das

partes comuns no condomínio edilício.

 2. CONDOMÍNIO NECESSÁRIO: POR MEAÇÃO DE PAREDES, CERCAS, MUROS E VALAS.

As paredes, cercas, muros e valas que dividem a propriedade pertencem, em condomínio, aos proprietários

confrontantes. Constitui espécie de condomínio forçado ou necessário, que recai somente sob bens imóveis,

conforme pode-se perceber.

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Assim, cada proprietário tem o dever de concorrer com a metade das despesas para a sua construção ou

conservação. Se um dos proprietários tiver interesse em executar a obra divisória, deve comunicar o fato ao

vizinho para conseguir um acordo. Se não conseguir a anuência do vizinho, deve ingressar em juízo. Se

houver omissão dessas formalidades e apesar disso o interessado construir o tapume, há presunção que o fez

a sua custa. Quanto a essa forma de condomínio, há tratamento específico entre os arts. 1.327 a 1.330 do

novo Código Civil.

3. CONDOMÍNIO COMUM OU CONVENCIONAL

Forma corriqueira para os casos de bens móveis e bens imóveis em que não se aplicam as regras previstas

para o condomínio edilício, possuindo tratamento específico entre os artigos 1.314 a 1.326 do nCC. Como

é notório, cada condômino exerce seu direito de propriedade sobre a coisa toda, delimitado, naturalmente,

por igual o direito dos demais condôminos, pertencendo a todos a utilidade da coisa.

O direito de cada condômino, em face de terceiros, abrange a totalidade dos poderes referentes ao direito

de propriedade e da correspondente posse. Assim o condômino, mesmo minoritário, pode mover ação de

despejo contra um inquilino, mesmo ante a omissão ou declarada oposição dos demais. O condômino só

pode reivindicar o imóvel contra terceiro e não contra os demais condôminos.

Cada condômino tem seu direito delimitado pelos outros, na medida de suas quotas. As quotas partes ideais

são apenas elementos aferidos do valor econômico pertencente a cada condômino, para que possa dispor

da coisa. No condomínio comum não há um estatuto geral ou convenção de condomínio.

São direitos dos condôminos no condomínio voluntário:

a) usar livremente da coisa conforme sua destinação e sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a

indivisão;

b) Reivindicar a coisa de terceiros e defender a posse;

alhear a respectiva parte indivisa, respeitando o direito de preferência dos demais consortes. A venda feita

pelo condômino a estranho, com preterição dos demais, só será definitiva, após o decurso do prazo de

decadência de 180 dias, contado a partir do momento em que cada condômino teve conhecimento da

venda;

c) Gravar a parte indivisa, não podendo gravar a coisa em sua totalidade sem a anuência dos demais

comproprietários. No entanto pode o condômino dar em garantia real a parte que tiver;

d) requerer a divisão da coisa a qualquer tempo.

Ao lado desses direitos, são os principais deveres dos condôminos no condomínio voluntário:

a) concorrer, na proporção de sua quota, para as despesas de conservação ou divisão da coisa;

"Proibida a reprodução total ou parcial, por qualquer meio ou processo, assim como a inclusão em qualquer sistema de processamento de dados. A

violação do direito autoral é crime punido com prisão e multa (art. 184 do Código Penal), sem prejuízo da busca e apreensão do

material e indenizações patrimoniais e morais cabíveis (arts. 101 a 110 da lei 9.610/98 - Lei dos Direitos Autorais).”

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b) suportar, na proporção de sua quota parte, os ônus a que a coisa está sujeita, caso de eventual servidão;

c) não alterar a coisa comum sem o consentimento dos outros.

4. CONDOMÍNIO EM PRÉDIOS DE APARTAMENTOS (CONDOMÍNIO EDILÍCIO). REGRAS GERAIS.

Caracteriza-se, juridicamente, pela justaposição de propriedades distintas e exclusivas ao lado do

condomínio de partes do edifício, forçosamente comuns. Assim, cada condômino é titular da unidade

autônoma (apartamento, escritório, garagem) e de partes ideais das áreas comuns (terreno, estrutura do

prédio, escadas, corredores, salão de festas, piscina, quadra de esportes, sala de ginástica, entre outros).

A matéria estava antes regulamentada por lei especial (Lei nº 4.591/64), tendo sido incorporada pelo novo

Código Civil, entre os arts. 1.331 a 1.356.

Cada prédio possui sua convenção, ou estatuto próprio, que constitui o estatuto básico que rege o

condomínio, onde se consignam os direitos e deveres de cada condômino, inclusive na participação das

despesas para a manutenção do condomínio. Como é cediço, qualquer previsão constante da convenção

que contrariar preceitos de ordem pública, inclusive os previstos na Constituição Federal, não poderá

prosperar.

Pelo art. 1.332 do nCC, institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou por testamento, registrado no

Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial

(INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO):

a) A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e

das partes comuns.

b) A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns.

c) Fim a que as unidades se destinam.

A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços

das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para

quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do

condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis (CONSTITUIÇÃO DO

CONDOMÍNIO). A convenção de condomínio determinará (arts. 1.333 e 1.334 NCC):

a) A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às

despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio.

b) A forma de administração do condomínio.

"Proibida a reprodução total ou parcial, por qualquer meio ou processo, assim como a inclusão em qualquer sistema de processamento de dados. A

violação do direito