5505-9-CONTRATOS-EM-ESPCIE-88

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DIREITO CIVIL
CONTRATOS EM ESPÉCIE
SUMÁRIO
1.	COMPRA E VENDA (ARTIGOS 481 – 532)	3
1.1. CONCEITO	3
1.2. NATUREZA JURÍDICA	3
2.	ELEMENTOS DA COMPRA E VENDA	6
3.	VENDA DE COISA COMUM OU VENDA DE BEM INDIVISÍVEL EM CONDOMÍNIO	11
4.	VENDA POR MEDIDA OU POR EXTENSÃO – VENDA AD MENSURAM	11
5.	CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA OU PACTOS ADJETOS	14
6.	OUTROS CONTRATOS EM ESPÉCIE	23
6.1) Contrato de Prestação de Serviço:	23
6.2) Contrato de Empreitada:	28
6.3) Contrato de fiança:	38
6.4) Contrato de doação:	46
7.	INFORMATIVOS	57
8.	DISPOSITIVOS PARA CICLOS DE LEGISLAÇÃO	66
9.	BIBLIOGRAFIA UTILIZADA	66
ATUALIZADO EM 24/11/2020[footnoteRef:1] [1: As FUCS são constantemente atualizadas e aperfeiçoadas pela nossa equipe. Por isso, mantemos um canal aberto de diálogo (setordematerialciclos@gmail.com) com os alunos da #famíliaciclos, onde críticas, sugestões e equívocos, porventura identificados no material, são muito bem-vindos. Obs1. Solicitamos que o e-mail enviado contenha o título do material e o número da página para melhor identificação do assunto tratado. Obs2. O canal não se destina a tirar dúvidas jurídicas acerca do conteúdo abordado nos materiais, mas tão somente para que o aluno reporte à equipe quaisquer dos eventos anteriormente citados. ] 
CONTRATOS EM ESPÉCIE
1. COMPRA E VENDA (ARTIGOS 481 – 532)
1.1. CONCEITO
Pelo contrato de compra e venda, o vendedor compromete-se a transmitir ao comprador o domínio de certa coisa, mediante uma remuneração.
Trata-se de um contrato translativo, pois traz o comprometimento da propriedade.
O contrato de compra e venda traz somente o compromisso do vendedor em transmitir a propriedade, denotando efeitos obrigacionais. Em outras palavras, trata-se de contrato translativo, no sentido de trazer como conteúdo a referida transmissão. A efetiva entrega ou registro do bem comporta a fase de execução.
CUIDADO: a compra e venda, por si só, não transmite a propriedade, o que se dá pelo registro ou tradição (transmissão derivada)[footnoteRef:2]. [2: Questões: 1. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes transfere o domínio de certa coisa mediante pagamento – ERRADO. Compromete-se a transferir. 2. A compra e venda pode ter por objeto coisa inexistente na conclusão do contrato – CORRETO. ] 
*(Atualizado em 24/11/2020) #DEOLHONAJURIS: O arrendamento residencial não tem natureza jurídica de compra e venda nem de promessa de compra e venda, não se aplicando ao arrendatário, que tem conceito definido na Lei nº 10.188/2001, as disposições do art. 1.333 do Código Civil. STJ. 4ª Turma. REsp 1.576.651-SE, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 09/06/2020 (Info 674).
1.2. NATUREZA JURÍDICA (MEMORIZAR!)
a) Bilateral: há direitos e deveres para ambas as partes.
b) Oneroso: prestação e contraprestação.
c) Consensual: aperfeiçoamento quando as partes se manifestam. “É consensual, uma vez que se forma pelo simples acordo de vontade das partes” [Tepedino]. QUESTÃO – a tradição não é elemento constitutivo.
Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.
d) Comutativo (em regra): prestações conhecidas. 
Exceção: pode ser aleatório (o risco é causa do contrato). Ex.: 
- Venda da esperança: emptio spei (existência) – o risco diz respeito à existência da coisa e a sua quantidade (o risco é maior). Ex.: pescador, eu te dou vinte reais, você entra no mar e me dá o que pescar.
- Venda da esperança com coisa esperada: emptio rei speratae (quantidade). Há risco só na quantidade. Ex.: pescador, te dou 50 reais, mas você tem que pescar pelo menos dez peixes.
e) Formal e solene (art. 107 e 108 CC):
Formal é gênero – ex.: escrito.
Solenidade é espécie – ex.: ato público, escritura.
ATENÇÃO: se o imóvel vale mais de 30 salários mínimos, o contrato é solene e formal, pois o art. 108 exige a escritura. Se for igual ou menor que 30 salários mínimos, o contrato é não solene e formal – continua havendo a exigência quanto à forma escrita (como iria registrar, mesmo que não solenemente, sem ser escrito?). Contrato solene ou não-solene: pode ser um contrato solene ou não-solene dependendo do objeto do contrato.
Art. 107. A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir.
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
*#DEOLHONAJURISPRUDÊNCIA: A compra e venda de bens IMÓVEIS pode ser feita por meio de contrato particular ou é necessário escritura pública? Em regra: é necessária escritura pública (art. 108 do CC). Exceção: a compra e venda pode ser feita por contrato particular (ou seja, sem escritura pública) se o valor do bem imóvel alienado for inferior a 30 salários-mínimos. Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. Para fins do art. 108, deve-se adotar o preço dado pelas partes ou o valor calculado pelo Fisco? O valor calculado pelo Fisco. O art. 108 do CC fala em valor do imóvel (e não em preço do negócio). Assim, havendo disparidade entre ambos, é o valor do imóvel calculado pelo Fisco que deve ser levado em conta para verificar se será necessária ou não a elaboração da escritura pública. A avaliação feita pela Fazenda Pública para fins de apuração do valor venal do imóvel é baseada em critérios objetivos, previstos em lei, os quais admitem aos interessados o conhecimento das circunstâncias consideradas na formação do quantum atribuído ao bem. Logo, trata-se de um critério objetivo e público que evita a ocorrência de fraudes. Obs.: está superado o Enunciado 289 das Jornadas de Direito Civil do CJF. STJ. 4ª Turma. REsp 1.099.480-MG, Rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 2/12/2014 (Info 562)
*É nulo o contrato firmado entre particulares de compra e venda de imóvel de propriedade da União quando ausentes o prévio recolhimento do laudêmio e a certidão da Secretaria do Patrimônio da União (SPU), ainda que o pacto tenha sido registrado no Cartório competente. Antes de o ocupante vender o domínio útil do imóvel situado em terreno de marinha, ele deverá obter autorização da União, por meio da SPU, pagando o laudêmio e cumprindo outras formalidades exigidas. Somente assim esta alienação será possível de ser feita validamente. STJ. 2ª Turma. REsp 1.590.022-MA, Rel. Min. Herman Benjamin, julgado em 9/8/2016 (Info 589).
O pagamento pode ser em dinheiro ou valor fiduciário, ou seja, cheque ou cartão de crédito (faltou constar essa menção no artigo).
	CONTRATOS ALEATÓRIOS
	Dizem respeito à coisa futura
	EMPTIO SPEI
	Um dos contratantes, na alienação de coisa futura, toma para si o risco relativo à existência da coisa, ajustando um preço, que será devido integralmente, mesmo que nada se produza (artigo 458), sem que haja culpa do alienante; vende-se a esperança ou a probabilidade de as coisas existirem.
EXEMPLO: comprar de um pescador, por preço certo, os peixes que este retirar de sua rede, assumindo o risco de nenhum peixe ser apanhado.
	
	
	EMPTIO REI SPERATAE
	Ocorre que a álea versa sobre quantidade maior ou menor da coisa esperada (artigo 459). O risco assumido pelo adquirente determina o pagamento do preço ao alienante, mesmo que venha a existir em quantia mínima ou irrisória, basta que a coisa venha a existir em qualquer quantidade.
EXEMPLO: comprar de um pescador o produto do lanço de sua rede, assumindo apenas a álea de ele retirar maior ou menor quantidade de pescado, o adquirente libertar-se-á da obrigação, se a rede nada contiver.
	
	Dizem respeito à coisa existente
	Para o contrato ser aleatório, deve existir risco de que as coisas se percam,danifiquem-se ou ainda, sofram depreciação (artigo 460). A alienação aleatória poderá ser anulada como dolosa pelo prejudicado, se provar que o outro contratante não ignorava a consumação do risco, a que no contrato se considerava exposta a coisa. A venda será válida e o vendedor terá direito ao preço, se ignorava o sinistro (artigo 461). 
2. ELEMENTOS DA COMPRA E VENDA
a) Partes + consenso (consesus): as partes devem ser capazes, sob pena de invalidade da compra e venda. Devem ser observadas as regras de legitimação (é a capacidade específica para o ato ou negócio jurídico) para a compra e venda. Quais são elas?
I. Necessidade de outorga uxória para a venda de imóvel, salvo no caso de separação absoluta de bens (a convencional). É diferente da separação obrigatória, já que a súmula 377 do STF diz que os bens havidos durante o casamento em separação legal se comunicam. Transformou praticamente em comunhão parcial.
· A falta de outorga – anulabilidade da compra e venda. Antes do CC/02 havia polêmica se era nulo ou anulável.
· Prazo decadencial de 2 anos, contados da dissolução da sociedade conjugal. Ação anulatória. No caso de companheira – reivindicatória.
Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:
I – alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;
II – pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens ou direitos;
III – prestar fiança ou aval;[footnoteRef:3] [3: Súmula 332-STJ: A fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia. 
O prazo decadencial para herdeiro do cônjuge prejudicado pleitear a anulação da fiança firmada sem a devida outorga conjugal é de dois anos, contado a partir do falecimento do consorte que não concordou com a referida garantia. STJ. 4ª Turma. REsp 1.273.639-SP, Rel. Luis Felipe Salomão, julgado em 10/3/2016 (Info 581).] 
IV – fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meação.
Parágrafo único. São válidas as doações nupciais feitas aos filhos quando casarem ou estabelecerem economia separada.
Art. 1.649. A falta de autorização, não suprida pelo juiz, quando necessária (art. 1.647), tornará anulável o ato praticado, podendo o outro cônjuge pleitear-lhe a anulação, até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal.
Parágrafo único. A aprovação torna válido o ato, desde que feita por instrumento público, ou particular, autenticado.
OBS.: Aplica-se à união estável? Há polêmica doutrinária e jurisprudencial. Seria norma restritiva da autonomia da vontade, não podendo ser aplicado analogicamente. STJ tinha posição no sentido de que se aplicava, mas há julgado desse ano afirmando que, no caso do inciso III (fiança), não se aplica.
*#DEOLHONAJURISPRUDÊNCIA: Ainda que a união estável esteja formalizada por meio de escritura pública, é válida a fiança prestada por um dos conviventes sem a autorização do outro. STJ. 2a Turma. REsp 1.299.866-DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 25/2/2014 (Info 535).
Para a 3ª Turma do STJ, a regra do art. 1.647, I, do CC pode ser aplicada à união estável, desde que tenha sido dada publicidade aos eventuais adquirentes a respeito da existência dessa união estável. Se um imóvel foi alienado pelo companheiro sem a anuência de sua companheira, a anulação dessa alienação somente será possível se no registro de imóveis onde está inscrito o bem, houvesse a averbação (uma espécie de anotação/observação feita no registro) de que o proprietário daquele imóvel vive em união estável. Se não houver essa averbação no registro imobiliário e se não existir nenhuma outra prova de que o adquirente do apartamento estava de má-fé, deve-se presumir que o comprador estava de boa-fé, preservando, assim, a alienação realizada, em nome da segurança jurídica e da proteção ao terceiro de boa-fé. Em suma: a invalidação da alienação de imóvel comum, fundada na falta de consentimento do companheiro, dependerá da publicidade conferida à união estável, mediante a averbação de contrato de convivência ou da decisão declaratória da existência de união estável no Ofício do Registro de Imóveis em que cadastrados os bens comuns, ou da demonstração de má-fé do adquirente. STJ. 3ª Turma. REsp 1.424.275-MT, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 4/12/2014 (Info 554).
II. Venda de ascendente para descendente[footnoteRef:4]: necessidade de autorização dos demais descendentes e do cônjuge do vendedor. É anulável (havia polêmica antes de CC/02). Em relação ao cônjuge, dispensa-se autorização se o regime for o da separação obrigatória (leia-se convencional). Se for doação, não precisa de autorização (é adiantamento de herança e o bem será colecionado). Essa norma não se aplica para a união estável, pois o companheiro não é herdeiro necessário, segundo a redação literal do artigo 1845 do CC. [4: A prova da DPE-BA, realizada pela FCC, em 2016, propôs a seguinte situação fática: “Lauro é casado com Vânia. O casal teve um filho, já falecido, que lhes deu dois netos, Roberto e Renato, todos maiores e capazes. Lauro deseja transferir um de seus imóveis ao seu neto Renato, entretanto, Roberto e Vânia não concordam com referida transferência”. E considerou correta a seguinte alternativa: “Diante desses fatos, é correto afirmar que o contrato de venda e compra entre Lauro e seu neto Renato sem o consentimento de Roberto é anulável, mas a falta do consentimento de Vânia pode afetar a validade do ato ou não, a depender do regime de bens adotado; ainda, o consentimento de Roberto não é necessário para que Lauro faça a doação em favor de Renato”.] 
*Sobre esse ponto, vale destacar o entendimento de Flávio Tartuce (Manual de Direito Civil, 2018):
#UMPOUCODEDOUTRINA: “(...) observa-se que o art. 496 do Código de 2002 é uma norma restritiva de direitos, que não se aplica por analogia aos casos de união estável. Assim sendo, não há necessidade
de autorização do companheiro para o referido ato (outorga convivencial). Todavia, tal conclusão não é pacífica, devendo ser aprofundado o debate nos próximos anos, por duas razões. A primeira delas é que o Novo CPC equiparou a união estável ao casamento para praticamente todos os fins processuais, o que trará repercussões materiais. A segunda razão diz respeito ao fato de o Supremo Tribunal Federal ter concluído, em julgamento encerrado em maio de 2017 e com maioria de votos, que o art. 1.790 do CC/2002 é inconstitucional, devendo haver a equiparação sucessória da união estável ao casamento, com a aplicação do art. 1.829 do Código Civil para as duas entidades familiares (Recurso Extraordinário 878.694/MG, Rel. Min. Roberto Barroso, com repercussão geral, publicado no Informativo n. 864 da Corte).
Diante do decisum, não se pode negar que há uma tendência em estender a aplicação de outras regras previstas para o casamento também para a união estável, caso do art. 496 do Código Civil. De
todo modo, aguardemos como a jurisprudência e também a doutrina interpretarão essa revolucionária decisão superior. Da minha parte, penso que as repercussões de equiparação dizem respeito apenas ao Direito das Sucessões, como o reconhecimento do companheiro como herdeiro necessário. Todavia, não atinge, salvo melhor juízo, o Direito de Família e o Direito Contratual".
· Qual o prazo para anular? Decadencial (para anular Negócio Jurídico o prazo tem que ser decadencial) de 2 anos (quando a lei não estabelece prazo, será de dois anos). Enunciado 368 – Art. 496. O prazo para anular venda de ascendente para descendente é decadencial de dois anos (art. 179 do Código Civil).
*(Atualizado em 20/06/2020) #DEOLHONAJURIS É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido (art. 496 do CC). O prazo para anular a venda direta entre ascendente e descendente é de 2 anos, a contar da conclusão do ato (art. 179 do CC). A venda de bem entre ascendente e descendente, por meio deinterposta pessoa, também é ato jurídico anulável, devendo ser aplicado o mesmo prazo decadencial de 2 anos previsto no art. 179 do CC. Isso porque a venda por interposta pessoa não é outra coisa que não a tentativa reprovável de contornar-se a exigência da concordância dos demais descendentes e também do cônjuge. Em outras palavras, é apenas uma tentativa de se eximir da regra do art. 496 do CC, razão pela qual deverá ser aplicado o mesmo prazo decadencial de 2 anos. STJ. 3ª Turma. REsp 1.679.501-GO, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 10/03/2020 (Info 667)
A súmula 494 do STF prevê um prazo prescricional de 20 anos a contar do ato, mas, segundo doutrina e jurisprudência majoritárias, ela está prejudicada/cancelada (súmula não se revoga).
Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.
· O que quer dizer o termo “em ambos os casos” se o caput só fala em um caso? A expressão deve ser desconsiderada por erro de tramitação legislativa, pois foi retirada do caput do artigo a venda de descendente para ascendente. Enunciado 177 – Art. 496: Por erro de tramitação, que retirou a segunda hipótese de anulação de venda entre parentes (venda de descendente para ascendente), deve ser desconsiderada a expressão “em ambos os casos”, no parágrafo único do art. 496.
- Pessoas impedidas de contratar
Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública:
I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração;
II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta;
III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade;
IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.
Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à cessão de crédito.
Essas pessoas NÃO têm legitimidade para efetuar o contrato de compra e venda, sob pena de nulidade, mesmo que em hasta pública.
*#JÁCAIUEMPROVA: qual foi a regra que o NCC não reproduziu? Por quê? Qual a posição do STF? Artigo 1.133, II do CC/16: mandatários e bens dos mandantes. Não há impedimento para que o próprio mandante adquira o bem. Essa norma já havia caído, em decorrência da SÚMULA 165, STF[footnoteRef:5]. Já era uma súmula contra legem. É a possibilidade de celebração de CONTRATO CONSIGO MESMO. [5: Súmula 165, STF – A venda realizada diretamente pelo mandante ao mandatário não é atingida pela nulidade do art. 1.133, II, do Código Civil.] 
b) Coisa (res)
É bem corpóreo, material. Se houver cessão onerosa de bem imaterial, o contrato não é de compra e venda, mas sim de cessão de direitos.
A coisa deve ser lícita, possível, determinada ou determinável, sob pena de nulidade absoluta. Art. 166, II CC. Ex.: Comprei maconha – nula. 
A compra e venda pode ter como objeto coisa atual ou futura (venda sob encomenda). Se a coisa vier a não existir a compra e venda será ineficaz (não falar que é nula), a não ser que o contrato seja aleatório (emptio spei). Art. 483. A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório.
OBS.: venda por amostra, protótipo ou modelo. Funciona sob condição suspensiva. A coisa deve ser entregue conforme prometido. A oferta prevalece sobre o conteúdo do contrato.
Art. 484. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos (primeiro exemplar de uma invenção) ou modelos (ex.: venda em folheto. Não há contato físico com a coisa),entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem. Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.
c) Preço (pretium)
É a remuneração da compra e venda. Deve ser expressa em moeda nacional corrente pelo valor nominal (princípio do nominalismo – em reais), sob pena de nulidade. Ex.: comprei imóvel por um milhão de dólares – nula. Não pode ser em dólar, mas pode ser cotado em dólar.
Art. 315. As dívidas em dinheiro deverão ser pagas no vencimento, em moeda corrente e pelo valor nominal, salvo o disposto nos artigos subseqüentes.
Art. 318. São nulas as convenções de pagamento em ouro ou em moeda estrangeira, bem como para compensar a diferença entre o valor desta e o da moeda nacional, excetuados os casos previstos na legislação especial.
O preço injusto pode ser indício de fraude. O preço fictício descaracteriza o contrato para doação, por exemplo, venda de apartamento por R$ 1,00.
Modalidades de preço:
· Preço por cotação: fixado conforme índices e parâmetros, inclusive por taxa de mercado ou de bolsa. Art. 486. Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar. Art. 487. É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação.
Neste caso, “dificuldade que se poderia entrever é a circunstância de variação da cotação no mesmo dia, caso as partes não tenham definido o horário preciso da verificação. Deve prevalecer o preço médio de mercado na data” [Tepedino].
· Preço por arbitramento ou por avaliação: arbitrado por terceiro que tenha confiança das partes. Art. 485. A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa[footnoteRef:6]. [6: QUESTÃO – se a parte se recusar e não for outra designada, o juiz decide – ERRADO. Fica sem efeito o contrato.
] 
· Preço tabelado e preço médio: se não houver preço estipulado pelas partes, tem que seguir uma ordem:
1. Preço tabelado
2. Vendas habituais
3. Preço médio – juiz.
· Preço unilateral: nulo o contrato quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes. Esse artigo está totalmente desatualizado frente à realidade de prevalência dos contratos de adesão.
Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.
3. VENDA DE COISA COMUM OU VENDA DE BEM INDIVISÍVEL EM CONDOMÍNIO
Há um direito de preempção (preferência) legal em favor do condômino, seja móvel ou imóvel. Tem que haver igualdade de condições ‘tanto por tanto’. Ex.: tenho uma moto em condomínio com minha irmã. Ofereço minha parte a ela. Ex.2: tenho meu apartamento em condomínio edilício (bem divisível) – não preciso oferecer.
O condômino preterido pode entrar com ação adjudicatória ou anulatória, inclusive contra terceiros. É uma ação de preferência de natureza real. Tem que depositar o preço. CONCURSO – anulatória. 
A lei estabelece um prazo decadencial de 180 dias para essa ação. E o início do prazo? 
· Da ciência da venda (MHD). MAJORITÁRIO – doutrina e jurisprudência. 
· Data da venda
· Registro 
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.
Obs.:pluralidade de condôminos com preferência. A moto é de A, B, C e D. Qual a ordem?
· Quem tem benfeitorias de maior valor.
· Quem tenha quinhão maior.
· Quem depositar primeiro.
4. VENDA POR MEDIDA OU POR EXTENSÃO – VENDA AD MENSURAM
Na venda de imóveis é possível estabelecer que a sua área não é meramente enunciativa, ou seja, trata-se de um fator determinante do negócio jurídico. Ex.: apartamento.
Venda ad corpus – o imóvel interessa de corpo inteiro. Não interessa pela metragem. A área é enunciativa.
	VENDA AD CORPUS
	VENDA AD MENSURAM
	Venda na qual as dimensões são imprecisas, simplesmente enunciativas.
Presunção enunciativa quando a diferença não exceder a 1/20 (§ 1o, artigo 500)
	Venda especificada, venda detalhada por indicação de preço e medida de extensão.
	
	Proteção especial do comprador (artigo 500, caput):
a) AÇÃO EX EMPTO – complemento da área.
b) REDIBITÓRIA – Resolução do contrato.
c) ESTIMATÓRIA – Abatimento no preço.
(Essas duas últimas somente em caso de não ser possível a complementação da área, segundo Tepedino)
	
	O § 1o, artigo 500, traduz a ideia de que se a margem de erro é apenas de 5%, o comprador não poderá ingressar em juízo, salvo se provar que sem esse percentual não teria realizado a compra.
Obs.: é tolerável, em regra, uma variação de até 5%. Porém, o STJ entendeu que uma cláusula de admissão dessa variação é abusiva quando inserida em larga escala em contratos de consumo. Boa-fé objetiva. REsp 426.853/DF.
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
§ 1o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
§ 2o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.
§ 3o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.
Na venda ad mensuram, se houver uma variação considerável na área, estará presente um vício redibitório especial.
a) Se faltar área – o comprador prejudicado poderá pleitear
· Complementação da área – ação ex empto
· Abatimento no preço – ação quanti minoris
· Resolução + devolução das quantias (perdas e danos, se houver má-fé) – ação redibitória.
b) Se houver excesso de área e o vendedor comprovar que tinha motivos para ignorar a variação dessa área. Poderá ingressar em juízo. O comprador terá duas opções:
· Completar o preço
· Devolver o excesso
Obs.: o art. 501 estabelece o prazo decadencial para todas essas ações – 1 ano, a contar do registro do título. O prazo de decadência é impedido ou suspenso se houver invasão do imóvel. É exceção à regra do artigo 207 – Art. 207. Salvo disposição legal em contrário, não se aplicam à decadência as normas que impedem, suspendem ou interrompem a prescrição.
Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título.
Parágrafo único. Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência.
- Responsabilidade pelo risco:
“O CC optou por preservar os interesses do vendedor, estabelecendo uma ordem ao cumprimento das obrigações das partes no contrato: primeiro o comprador paga o preço, depois o vendedor entrega a coisa” [Tepedino]
Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador.
§ 1o Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste.
§ 2o Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados.
“Art. 492: constitui, também, modalidade peculiar de tradição a entrega da coisa a quem haja de transportá-la, quando expedida por ordem do comprador. Se, porém, o vendedor contrariar as instruções do adquirente, suporta os riscos ocorridos durante o transporte, porque, assim procedendo, age como mandatário infiel” [Tepedino].
*#DEOLHONAJURIS #DIZERODIREITO #STJ: A Lei nº 10.209/2001 estabelece que a empresa que contratar uma empresa de transporte rodoviário deverá pagar, de forma antecipada e separada, os valores que o transportador terá que arcar com os pedágios nas estradas. Esse pagamento é chamado de Vale-Pedágio. O art. 8º da Lei prevê que o embarcador/contratante que não pagar ao transportador o valor do pedágio estará sujeito a uma multa equivalente ao dobro do valor do frete. Essa multa é conhecida como “dobra do frete”. A obrigação de pagamento antecipado do Vale-Pedágio previsto pela Lei nº 10.209/2001 é norma cogente que não admite o instituto da supressio. Isso significa que, mesmo que o transportador não tenha cobrado o pagamento antecipado do pedágio durante longo período, ele não perde o direito de exigir essa quantia. Além disso, a dobra do frete (art. 8º da Lei nº 10.209/2001) é uma sanção legal, de caráter especial, razão pela qual não é possível a convenção das partes para lhe alterar o conteúdo e também não é possível a sua redução com base no art. 412 do CC. STJ. 3ª Turma. REsp 1.694.324-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Rel. Acd. Min. Moura Ribeiro, julgado em 27/11/2018 (Info 640).
5. CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA OU PACTOS ADJETOS[footnoteRef:7] [7: A prova do TRF3/2016 considerou correta a seguinte alternativa a respeito deste assunto: “A cláusula especial de venda sobre documentos transforma o negócio de compra, de modo que a transferência documentária faz as vezes da tradição real.”] 
“Relembrando: pacto comissório é a cláusula que permite que o credor fique diretamente com a coisa dada em garantia, caso o devedor não cumpra a sua parte. Isso é proibido”. 
Devem ser expressos. Decorrem da autonomia privada.
Não se confundem com as regras especiais da compra e venda que são implícitas. Ex.: regra de bem em condomínio, venda ad mensuram. 
a) Cláusula de retrovenda, recompra ou retrato 
Da Retrovenda
Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.
Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente.
Parágrafo único. Verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o vendedor restituído no domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador.
Art. 507. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente.
Art. 508. Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel, e só uma o exercer, poderá o comprador intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, contanto que seja integral.
Apenas na venda de imóveis. Dá ao vendedor o direito potestativo de recomprar o bem no prazo máximo decadencial de 3 anos.
É uma propriedaderesolúvel do comprador – há uma condição para adquirir.
José Osório: geralmente a retrovenda é utilizada com fins de fraudes e de usura (agiotagem). Em casos tais, deve-se reconhecer a nulidade absoluta do negócio, por simulação (art. 167) e ilicitude do objeto (art. 166, II).
Na recompra, o vendedor deve pagar o preço recebido, as despesas e benfeitoria necessárias.
Se o comprador se negar a vender a coisa, caberá a ação de resgate. Essa ação de resgate tem natureza real, ou seja, erga omnes, podendo ser proposta contra terceiro adquirente. O terceiro tem propriedade resolúvel (se ela é registrada na matrícula do imóvel, pode ser oposta contra terceiros).
*O direito de retrato é transmissível inter vivos? 
Sim. A cláusula de retrato é transmissível tanto por ato “inter vivos” quanto “causa mortis”. Os sucessores terão o prazo decadencial já vigente do sucedido – a decadência não é suspensa/interrompida (CC, art. 207).
CC, art. 507: “O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente” [OBS: o CC outorgou à cláusula de retrovenda uma eficácia real, tanto que ela pode ser contra ao terceiro adquirente].
CC, art. 508: “Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel, e só uma o exercer, poderá o comprador intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, contanto que seja integral”.
“O pacto de retrovenda consiste na faculdade que se reserva o vendedor de resolver o contrato de compra e venda, recuperando a coisa imóvel, desde que pague ao comprador o preço original, monetariamente corrigido, as despesas por ele suportadas e o valor equivalente às benfeitorias necessárias, bem como às úteis e voluptuárias expressamente consentidas, na forma escrita” [Tepedino]
“Ainda que os antigos condôminos do imóvel não tenham, todos em conjunto, vendido com o pacto adjeto de retrovenda, o direito de retrato pode ser exercido por um deles, mesmo que os demais não tenham interesse em reaver o imóvel” [Tepedino].
b) Venda a contento e venda sujeita a prova
Da Venda a Contento e da Sujeita a Prova
Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.
Art. 510. Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina.
Art. 511. Em ambos os casos, as obrigações do comprador, que recebeu, sob condição suspensiva, a coisa comprada, são as de mero comodatário, enquanto não manifeste aceitá-la.
Art. 512. Não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo improrrogável.
Elas são trazidas como no CC como cláusulas especiais, mas na prática são regras especiais (implícitas) nas vendas de vinhos, alimentos e perfumes. É só lembrar do cerimonial do vinho venda ad gustum. 
“O fato de a lei nova dispor que '[a venda] não se reputará perfeita enquanto o adquirente não manifestar o seu agrado' apenas reforça seu caráter condicional, não significando que a manifestação de aprovação da coisa tenha de ser expressa, somente. Esta pode consistir em atos incompatíveis com a vontade de rejeitar a coisa” [Tepedino]
Essas cláusulas funcionam como condição suspensiva, pois a venda somente será plenamente eficaz se houver a aprovação pelo comprador (móveis ou imóveis).
Venda a contento X Venda sujeita a prova: na venda a contento a coisa ainda não é conhecida, na venda sujeita à prova a coisa já é conhecida. Os efeitos são os mesmos (arts. 509, 510 e 511, CC). Antes da aprovação, o comprador equivale ao comodatário. Qual a ação cabível para reaver o bem? Reintegração de posse.
“O ponto diferenciador da venda a contento é exatamente a de o negócio se consumar a critério do comprador, independentemente da qualidade da coisa. Na venda sujeita a prova o legislador se distanciou deste critério e inseriu uma condição que não está ligada à satisfação do comprador, mas sim ao fato de a coisa ter ou não as qualidades asseguradas pelo vendedor e ser ou não idônea para o fim a que se destina” [Tepedino]
c) Cláusula de preempção, preferência ou prelação convencional.
Da Preempção ou Preferência
Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.
Art. 514. O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, intimando o comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa.
Art. 515. Aquele que exerce a preferência está, sob pena de a perder, obrigado a pagar, em condições iguais, o preço encontrado, ou o ajustado.
Art. 516. Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subseqüentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor.
Art. 517. Quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais indivíduos em comum, só pode ser exercido em relação à coisa no seu todo. Se alguma das pessoas, a quem ele toque, perder ou não exercer o seu direito, poderão as demais utilizá-lo na forma sobredita.
Art. 518. Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé.
Art. 519. Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de preferência, pelo preço atual da coisa.
Art. 520. O direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros.
Não confundir com a legal – condomínio.
Cláusula inserida na venda de bens móveis e imóveis, que dá ao vendedor um direito de preferência se o comprador pretender vender a coisa para terceiro “tanto por tanto” (igualdade de condição).
Quais são os prazos máximos decadenciais de cobertura da preempção? 
· Móvel: 180 dias da data da venda
· Imóvel: 2 anos da data da venda
Obs.: prazos decadenciais para manifestação do vendedor quanto às preferências após a notificação pelo comprador (são prazos mínimos): 
· Móvel: 3 dias
· Imóvel: 60 dias
Se o vendedor for preterido, os efeitos são obrigacionais e não reais. NÃO CABE ADJUDICAÇAO DA COISA, como na preempção legal. Aqui se resolve por perdas e danos – efeitos obrigacionais.
Ao contrário da retrovenda, não cabe transmissão. É personalíssima.
“A natureza jurídica da preempção é de promessa unilateral de oferecer a coisa ao vendedor, pelo preço equivalente ao da oferta feita por terceiro interessado na sua aquisição. No Direito Brasileiro, confere ao vendedor apenas um direito pessoal que, se desrespeitado, gera para o comprador a obrigação de arcar com as perdas e danos” [Tepedino]
“Podem ser objeto de preempção tanto as coisas móveis quanto as imóveis (retrovenda: só imóveis)” [Tepedino]
“Há duas espécies de preempção: a convencional e a legal (pode consistir no exercício do direito de preferência pelos entes federativos, em dadas circunstâncias, ou pelo particular expropriado, caso a desapropriação não cumpra sua finalidade (CC, art. 519 – retrocessão ou preempção legal) nos termos do estatuído em lei)” [Tepedino]
“O direito de preferência é considerado personalíssimo (intransmissível)” [Tepedino]
*#OUSESABER: A preempção ou prelação é uma das cláusulas especiais do contrato de compra e venda. Preempção ou prelaçãosignifica preferência. Segundo Tartuce, "a cláusula de preempção, preferência ou prelação convencional é aquela pela qual o comprador de um bem móvel ou imóvel terá obrigação de oferecê-lo a que lhe vendeu, por meio de uma notificação judicial ou extrajudicial para que este use do seu direito de prelação em igualdade de condições, ou seja, 'tanto por tanto', no caso de alienação futura. O instituto se aplica aos casos de venda e dação em pagamento". Segundo o art. 513 do CC, “a preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto”. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a 180 (CENTO E OITENTA) DIAS, SE A COISA FOR MÓVEL, ou a 2 (DOIS) ANOS, SE IMÓVEL. Em razão de o parágrafo único afirmar que o prazo para exercer o direito de preferência “não poderá exceder” os prazos acima faz com que alguns autores defendam a possibilidade de que tais prazos sejam reduzidos por convenção entre as partes. Este ponto, todavia, é divergente. A não utilização do direito de preempção, naturalmente, implica sua renúncia tácita!
d) Cláusula de venda com reserva de domínio 
Da Venda com Reserva de Domínio
Art. 521. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago.
Art. 522. A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito (REQUISITO FORMAL DE VALIDADE) e depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros. (EFEITOS ERGA OMNES – REQUISITO DE EFICÁCIA).
Art. 523. Não pode ser objeto de venda com reserva de domínio a coisa insuscetível de caracterização perfeita, para estremá-la de outras congêneres. Na dúvida, decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-fé.
Art. 524. A transferência de propriedade ao comprador dá-se no momento em que o preço esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir de quando lhe foi entregue.
Art. 525. O vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de domínio após constituir o comprador em mora, mediante protesto do título ou interpelação judicial.
Art. 526. Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida.
Art. 527. Na segunda hipótese do artigo antecedente, é facultado ao vendedor reter as prestações pagas até o necessário para cobrir a depreciação da coisa, as despesas feitas e o mais que de direito lhe for devido. O excedente será devolvido ao comprador; e o que faltar lhe será cobrado, tudo na forma da lei processual.
Art. 528. Se o vendedor receber o pagamento à vista, ou, posteriormente, mediante financiamento de instituição do mercado de capitais, a esta caberá exercer os direitos e ações decorrentes do contrato, a benefício de qualquer outro. A operação financeira e a respectiva ciência do comprador constarão do registro do contrato.
Cláusula inserida na venda de bens móveis infungíveis, pela qual o vendedor mantém a propriedade da coisa até que o preço seja integralmente pago. Quando o comprador paga integralmente o preço, deixa de ter posse indireta e passa a ter a posse direta/plena. (propriedade resolúvel).
Pelos riscos da coisa responde o comprador (res perit emptoris). É uma exceção da regra res perit domini.
Na verdade, essa reserva de propriedade não passa de uma garantia. Visa a proteger o vendedor de um móvel, que fica sem garantia do pagamento posterior. Para o bem imóvel, a solução é o compromisso de compra e venda.
Em ação de cobrança de cotas condominiais proposta somente contra o promissário comprador, não é possível a penhora do imóvel que gerou a dívida – de propriedade do promissário vendedor –, admitindo-se, no entanto, a constrição dos direitos aquisitivos decorrentes do compromisso de compra e venda. STJ. 3ª Turma. REsp 1.273.313-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 3/11/2015 (Info 573). – O que o condomínio poderá fazer neste caso? Poderá pedir a penhora dos direitos aquisitivos decorrentes do compromisso de compra e venda. Em outras palavras, pode-se penhorar os direitos que o promitente comprador tenha em relação ao contrato de promessa de compra e venda. Penhorados esses direitos, é como se o condomínio assumisse o lugar do promitente comprador nas vantagens que decorrem do compromisso de compra e venda. Ex.: se, por algum motivo, for desfeito o contrato de promessa de compra e venda, o promitente vendedor deverá devolver parte dos valores pagos pelo promitente comprador; nesse caso, essa soma seria repassada ao condomínio para pagar a dívida (e não ao promitente comprador).
*ATENÇÃO – em janeiro de 2020 o STJ decidiu que o proprietário do imóvel gerador de débitos condominiais pode ter o seu bem penhorado na fase de cumprimento de sentença, mesmo não tendo figurado no polo passivo da ação de cobrança. Com base nesse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que havia entendido que a medida afrontava o artigo 472 do Código de Processo Civil de 1973.
Se houver inadimplemento do comprador, o vendedor tem duas opções:
a) Cobrar as parcelas vencidas e vincendas;
b) Recuperar a posse do bem (se o inadimplemento for substancial) – ação de busca e apreensão.
Nos dois casos exige-se a constituição em mora (a mora é ex persona), mediante protesto do título ou interpelação judicial (art. 525, CC), ou seja, diferente da mora “ex re”, que ocorre independentemente de notificação (nas obrigações a termo, com data de pagamento específica).
Havia o entendimento de que não podia ser interpelado extrajudicialmente, somente de forma judicial ou mediante protesto de título, mas segundo novo entendimento do STJ isso é possível.
#MUDANÇADEENTENDIMENTO #JURISPRUDÊNCIA: A mora do comprador, na ação ajuizada pelo vendedor com o intuito de recuperação da coisa vendida com cláusula de reserva de domínio, pode ser comprovada por meio de notificação extrajudicial enviada pelo Cartório de Títulos e Documentos (RTD). Assim, em caso de cláusula de reserva de domínio, existem três formas pelas quais o vendedor (credor) poderá comprovar a mora do comprador (devedor): a) mediante protesto do título; b) por meio de interpelação judicial; c) por notificação extrajudicial enviada pelo Cartório de Títulos e Documentos. STJ. 3ª Turma. REsp 1.629.000-MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 28/3/2017 (Info 601). 
Art. 527. Na segunda hipótese do artigo antecedente, é facultado ao vendedor reter as prestações pagas até o necessário para cobrir a depreciação da coisa, as despesas feitas e o mais que de direito lhe for devido. O excedente será devolvido ao comprador; e o que faltar lhe será cobrado, tudo na forma da lei processual. (É nula a cláusula de perda de todas as parcelas pagas. Se houver relação de consumo, aplica-se art. 53, CDC, ou não havendo, art. 421 e 422, CC).
	RESERVA DE DOMÍNIO
	ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
	Cláusula no contrato de compra e venda a prazo
	Garantia real do contrato de mútuo
	Contrato de compra e venda a prazo
	Contrato de compra e venda à vista
Contrato de mútuo com garantia real
	Propriedade resolúvel em favor do vendedor
	Propriedade resolúvel em favor do banco
	Relação bilateral: comprador e vendedor
	Relação trilateral: comprador, vendedor e instituição financeira.
Súmula do STJ de nº 369: “No contrato de arrendamento mercantil (leasing), ainda que haja cláusula resolutiva expressa, é necessária a notificação prévia do arrendatário para constituí-lo em mora”.
Estando caracterizada a mora, o vendedor poderá: cobrar o preço ou ajuizar a reintegração de posse.
Na alienação fiduciária em garantia a ação cabível é busca e apreensão, que pode ser convertida em ação de depósito (isso não pode ser feito na venda com reserva de domínio).
A reserva de domínio é uma exceção àregra geral de transmissão da propriedade por tradição. A venda com reserva de domínio caracteriza-se pela transmissão da posse não correspondente à transmissão do domínio, que fica com o vendedor até que o preço esteja integralmente pago.
*(Atualizado em 19/10/2020) #DEOLHONAJURIS: O STJ possui enunciado afirmando que: “é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro” (Súmula 84-STJ). Esse entendimento se aplica mesmo que o imóvel, adquirido na planta, ainda esteja em fase de construção. Assim, a Súmula 84 do STJ pode ser aplicada mesmo quando ainda não houve a entrega das chaves ao promitente comprador. STJ. 3ª Turma. REsp 1.861.025/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 12/05/2020 (Info 672).
*(Atualizado em 19/10/2020) #DEOLHONAJURIS: Exemplo hipotético: Jasmim Ltda. ajuizou ação de adjudicação compulsória contra Dimensão Ltda. alegando em síntese que celebrou contrato de promessa de compra e venda de um lote que se encontrava em fase de desmembramento perante a “Prefeitura” (Município). Afirma que, apesar de celebrado o negócio, a ré ainda não outorgou a escritura definitiva do imóvel. A requerida defendeu-se afirmando que não outorgou a escritura pública porque ainda não houve o desdobro do imóvel prometido à venda e que isso seria obstáculo à procedência da adjudicação compulsória. Em um caso semelhante a esse, o STJ decidiu que não é possível a procedência da ação de adjudicação compulsória. O art. 37 da Lei nº 6.766/79 (Lei de parcelamento do solo urbano) afirma que “é vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado”. Além disso, segundo o regramento previsto no Decreto-Lei nº 58/1937, julgada procedente a ação de adjudicação compulsória, a sentença valerá como título para transcrição no cartório de registro de imóveis respectivo. Assim, se o imóvel de cuja escritura se exige a outorga não tem matrícula própria, individualizada no registro de imóveis, eventual sentença que substitua a declaração de vontade do promitente vendedor torna-se inócua, considerando que não será possível a sua transcrição. A existência de imóvel registrável (imóvel que pode ser levado a registro) é condição específica da ação de adjudicação compulsória, de modo que a averbação do desmembramento de imóvel urbano, devidamente aprovado pelo Município, é formalidade que antecede necessariamente o registro de área fracionada. STJ. 3ª Turma. REsp 1.851.104-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/05/2020 (Info 672).
*#DEOLHONAJURISPRUDÊNCIA: Ainda que sem prévia ou concomitante rescisão do contrato de compra e venda com reserva de domínio, o vendedor pode, ante o inadimplemento do comprador, pleitear a proteção possessória sobre o bem móvel objeto da avença. STJ. 4ª Turma. REsp 1.056.837-RN, Rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 3/11/2015 (Info 573). – Trata-se do contrato de compra e venda no qual existe uma cláusula prevendo que o comprador ficará desde logo na posse direta do bem, mas que ele só irá adquirir realmente o domínio (só se tornará dono) depois de pagar integralmente o preço. O vendedor transmite desde logo a posse, comprometendo-se a transferir o domínio tão logo o comprador pague a integralidade do preço. – A cláusula de reserva de domínio deve ser estipulada por escrito. – Para valer contra terceiros, o contrato precisa ser registrado no domicílio do comprador (art. 522). A serventia competente para esse registro é o RTD (Registro de Títulos e Documentos). Se o bem vendido foi um automóvel, caberá a anotação do gravame no Certificado de Registro do Veículo (CRV), nos termos da Lei nº 11.882/2008. – Mesmo sem ser ainda o dono, o comprador tem o dever de cuidar da coisa. Isso porque se ela perecer (estragar completamente) ou se deteriorar, quem irá sofrer com esse prejuízo será ele (possuidor direto). – Em caso de mora do comprador, o vendedor terá três opções: a) Ação executiva (execução do contrato): ocorre quando o contrato assinado preenche os requisitos para ser considerado um título executivo extrajudicial, nos termos do art. 585, II, do CPC 1973 (art. 784, III, do CPC 2015). b) Ação de cobrança: se o contrato assinado não preenche os requisitos para ser considerado um título executivo, o vendedor poderá ajuizar ação cobrando as prestações vencidas e vincendas e o que mais for devido. Repare, portanto, que, em caso de atraso, ocorrerá o vencimento antecipado das parcelas futuras. Ex: eram 12 parcelas; depois da 4ª, o comprador tornou-se inadimplente; logo, todas as 8 restantes já são consideradas vencidas. Vale ressaltar que, se o vendedor conseguir receber esse valor pleiteado na ação, o bem objeto do negócio jurídico passa a pertencer ao comprador. c) Ação de reintegração de posse da coisa vendida (alguns autores defendem que seria uma ação de busca, apreensão e depósito, com base no art. 1.071 do CPC 1973, que não foi repetido no CPC 2015): caso opte por pedir a reintegração de posse (ou busca e apreensão), mesmo depois de ter de volta o bem o vendedor poderá reter as prestações pagas até o necessário para cobrir a depreciação da coisa, as despesas feitas e o que mais de direito lhe for devido (art. 527). Em outras palavras, o vendedor poderá utilizar o valor já pago pelo comprador para cobrir seus prejuízos. Isso porque a coisa foi usada e já não vale o mesmo do que quando era nova. Além disso, o vendedor teve despesas com notificação extrajudicial etc. – Se as prestações pagas pelo comprador forem maiores do que os gastos do vendedor, ele deverá devolver o excedente ao comprador. Se forem menores, ele poderá ajuizar ação de cobrança para pleitear o restante. – Vale ressaltar que se o vendedor quiser ajuizar a ação de reintegração de posse da coisa vendida, ele não precisará previamente pedir a rescisão do contrato, podendo propor desde logo a ação possessória. Nesse sentido, decidiu o STJ: ainda que sem prévia ou concomitante rescisão do contrato de compra e venda com reserva de domínio, o vendedor pode, ante o inadimplemento do comprador, pleitear a proteção possessória sobre o bem móvel objeto da avença. STJ. 4ª Turma. REsp 1.056.837-RN, Rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 3/11/2015 (Info 573). – Não há necessidade de ajuizamento preliminar de ação rescisória do contrato para a obtenção da retomada do bem porque não se trata, aqui, da análise do ius possessionis, mas sim do ius possidendi: a) Ius possessionis: é o direito de posse, ou seja, é o poder sobre a coisa e a possibilidade de sua defesa por intermédio dos interditos (interdito proibitório, de manutenção da posse ou de reintegração de posse). Trata-se de conceito que se relaciona diretamente com a posse direta e indireta. b) Ius possidendi: é o direito à posse decorrente do direito de propriedade, ou seja, é o próprio domínio. Em outras palavras, é o direito conferido ao titular de possuir o que é seu, independentemente de prévio ajuizamento de demanda objetivando rescindir o contrato de compra e venda, uma vez que, nos contratos com cláusula de reserva de domínio, a propriedade do bem, até o pagamento integral do preço, pertence ao vendedor, ou seja, não se consolida a transferência da propriedade ao comprador.
*#OUSESABER: Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção desde que limitada a 180 dias. Certo ou errado? Certo. No REsp 1.582.318, o STJ assim decidiu. (...).3.No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 e 180 dias: a cláusula de tolerância. 4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio doadquirente ou de sua família. 5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores (...) concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis. 7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC). 8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista (...).
*#DEOLHONAJURISPRUDÊNCIUA #STJ: É vedada a exclusão de cobertura de seguro de vida em razão da embriaguez do segurado. STJ. 2ª Seção. EREsp 973.725-SP, Rel. Min. Lázaro Guimarães (Desembargador Convocado Do TRF 5ª Região), julgado em 25/04/2018 (Info 625).
*#DEOLHONAJURIS #DIZERODIREITO #STJ: É devida a condenação ao pagamento de taxa de ocupação (aluguéis) pelo período em que o comprador permanece na posse do bem imóvel, no caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, independentemente de ter sido o vendedor quem deu causa ao desfazimento do negócio. Ex: João e Pedro celebraram promessa de compra e venda de um apartamento. Pedro (promitente comprador) estava morando no imóvel há 6 meses e pagando regularmente as prestações. Ocorre que o contrato foi desfeito por culpa de João. Todo o valor pago por Pedro deverá ser devolvido, assim como ele terá que ser indenizado pelas benfeitorias que realizou. Por outro lado, Pedro terá que pagar taxa de ocupação (aluguel) pelos meses em que morou no apartamento. O fundamento para isso não está na culpa, mas sim na proibição do enriquecimento sem causa. STJ. 3ª Turma. REsp 1.613.613-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/06/2018 (Info 629).
*#DEOLHONAJURIS #DIZERODIREITO #STJ: O art. 18, VI, da Lei nº 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, exige que o loteador submeta o projeto de loteamento ao registro imobiliário, acompanhado, dentre outros documentos, do exemplar do contrato-padrão de promessa de venda ou de cessão ou de promessa de cessão, do qual constarão, obrigatoriamente, as indicações previstas no seu art. 26 e, eventualmente, outras de caráter negocial, desde que não ofensivas aos princípios cogentes da referida lei. É válida a estipulação, na escritura de compra e venda, espelhada no contrato-padrão depositado no registro imobiliário, de cláusula que preveja a cobrança, pela administradora do loteamento, das despesas realizadas com obras e serviços de manutenção e/ou infraestrutura, porque dela foram devidamente cientificados os compradores, que a ela anuíram inequivocamente. STJ. 3ª Turma. REsp 1.569.609-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 07/05/2019 (Info 648).
6. OUTROS CONTRATOS EM ESPÉCIE
Além do contrato de compra e venda, importante estudar outros contratos em espécie[footnoteRef:8]: [8: Por Bruna Daronch.] 
6.1) Contrato de Prestação de Serviço: 
a) Conceito: Trata-se de um contrato em que uma pessoa (prestador ou executor) compromete-se a realizar uma determinada atividade em favor de outra pessoa (tomador ou solicitante), mediante certa remuneração (preço ou salário civil).
b) Natureza jurídica e características:
b.1) Bilateral ou sinalagmático: Estabelece obrigações para ambos os contratantes. Por essa razão, é possível a alegação de exceção de contrato não cumprido por qualquer um dos contratantes.
Existe uma ordem no cumprimento de uma dessas obrigações? Primeiramente, o serviço é prestado e, somente depois, paga-se a remuneração.
b.2) Oneroso: Há sacrifício patrimonial para ambas as partes.
b.3) Consensual: É aquele que se aperfeiçoa (se conclui) com a manifestação de vontade.
*#DICA: A oposição de contrato consensual é o real. Este último só pode existir em contratos que tem obrigações de dar.
- Quando a transferência do objeto é requisito de aperfeiçoamento (eficácia), o contrato é consensual.
- Quando a transferência do objeto é requisito de formação (existência), o contrato é real.
	Obrigação de dar
	Obrigação de fazer/não fazer
	Contrato pode ser real ou consensual
	Contrato será, necessariamente, consensual
b.4) Informal: Não é exigida qualquer formalidade ou solenidade na formação do contrato.
OBS.: Se uma das partes não souber ler ou escrever, o contrato pode ser assinado a rogo (leia-se: “a pedido”) e subscrito por duas testemunhas.
b.5) Comutativo: É aquele que as partes sabem de antemão as prestações que terão que cumprir e essas guardam uma relação de equivalência entre si.
*#DICA: A oposição de contrato comutativo é o aleatório.
b.6) Pessoal: A prestação de serviço é um contrato personalíssimo/intuito personae, motivo pelo qual a morte de qualquer um dos contratantes acarreta a extinção do contrato. Pela mesma razão, o contrato não pode ser cedido/substituído a outra pessoa.
b.7) Individual: O contrato coletivo é reservado ao contrato de trabalho. A prestação de serviço é sempre individual.
b.8) Caráter residual: O CC/2002 tem caráter residual na regulamentação da prestação de serviço, já que a legislação civil só deve ser aplicada quando inexistente norma especial.
Art. 593. A prestação de serviço, que não estiver sujeita às leis trabalhistas ou a lei especial (exemplo: CDC), reger-se-á pelas disposições deste Capítulo.
b.9) Execução sucessivo ou execução continuada: Para a realização da prestação do serviço, são realizadas diversas atividades ao longo do tempo.
c) Diferenciações relevantes:
c.1) Prestação de serviço x Relação trabalhista: A relação trabalhista difere da prestação de serviço em razão das seguintes características: continuidade, dependência econômica e não eventualidade.
A continuidade também está presente na prestação de serviço, mas neste contrato há prazo determinado, o que o diferencia do contrato de trabalho.
#LEMBRAR: De acordo com o art. 114, inciso I, CF, compete à Justiça do Trabalho julgar as ações oriundas da relação de trabalho, abrangidas os entes de direito público externo e da administração pública direta e indireta da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios.
Onde deve ser proposta a ação para a cobrança de honorários advocatícios? A competência da Justiça Comum, segundo a Súmula 363 do STJ – Compete à Justiça estadual processar e julgar a ação de cobrança ajuizada por profissional liberal contra cliente.
#CONTRATOSDEHONORÁRIOS:
*(Atualizado em 14/09/2020): Nos contratos de prestação de serviços advocatícios com cláusula de remuneração exclusivamente por verbas sucumbenciais, a revogação unilateral do mandato pelo mandante acarreta a remuneração do advogado pelo trabalho desempenhado até o momento da rescisão contratual. Nessas hipóteses, o risco assumido pelo advogado é calculado com base na probabilidade de êxito da pretensão de seu cliente, sendo esse o limite do consentimento das partes no momento da contratação. Não é possível que o risco assumido pelo causídico venha a abarcar a hipótese de o contratante, por ato próprio e sem uma justa causa, anular o seu direito à remuneração, rescindindo o contrato. O cliente pode, sem dúvida, exercer o direito de não mais ser representado pelo advogado antes contratado,mas deve, por outro lado, assumir o ônus de remunerá-lo pelo trabalho desempenhado até aquele momento, sob pena de ser desconsiderado todo o trabalho desempenhado. Desse modo, é cabível o arbitramento judicial da verba honorária, levando em consideração as atividades desenvolvidas pelo causídico. STJ. 4ª Turma. AgInt no AREsp 1.560.257-PB, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 20/04/2020 (Info 670).
*#DIZERODIREITO #STJ: Não é possível a estipulação de multa no contrato de honorários para as hipóteses de renúncia ou revogação unilateral do mandato do advogado, independentemente de motivação, respeitado o direito de recebimento dos honorários proporcionais ao serviço prestado. É direito de o advogado renunciar ou da parte revogar o mandato a qualquer momento e sem necessidade de declinar as razões. Isso porque a relação entre advogado e cliente é pautada pela confiança, fidúcia, sendo um contrato personalíssimo (intuitu personae). Apesar de o advogado não poder exigir multa pelo fato de o contratante ter revogado o mandato, ele poderá cobrar o valor dos honorários advocatícios na proporção dos serviços que já foram prestados. Cláusula penal em contratos advocatícios:  é lícita para situações de mora e/ou inadimplemento (ex: multa pelo atraso no pagamento dos honorários).  não é permitida para as hipóteses de renúncia ou revogação do mandato (ex: multa pelo fato de o cliente ter decidido revogar o mandato e constituir outro advogado). STJ. 4ª Turma. REsp 1.346.171-PR, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 11/10/2016 (Info 593).
**#DIZERODIREITO #STJ: Configura abuso de direito a denúncia imotivada pelo cliente de contrato de prestação de serviços advocatícios firmado com cláusula de êxito antes do resultado final do processo, salvo quando houver estipulação contratual que a autorize ou quando ocorrer fato superveniente que a justifique. Em situações como essa, o STJ tem afirmado que deverão ser arbitrados honorários para remunerar o advogado pelo trabalho desempenhado até o momento da resilição unilateral e imotivada do contrato pelo cliente, a fim de evitar o locupletamento ilícito deste com a atividade realizada por aquele. STJ. 3ª Turma. REsp 1.724.441-TO, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 19/02/2019 (Info 643).
*#DIZERODIREITO #STJ: Ex: João (advogado) foi contratado para ajuizar reclamação trabalhista em favor de Pedro, mediante celebração de contrato de prestação de serviços advocatícios com cláusula quota litis, cuja remuneração seria de 20% sobre o crédito apurado em sentença em benefício do reclamante. A reclamação foi julgada procedente e, na liquidação da sentença, ficou reconhecido que a empregadora deveria pagar R$ 100 mil ao ex-empregado. Ocorre que a empresa vencida entrou em processo de falência. Diante disso, Pedro (credor) realizou acordo com terceiro cedendo seu crédito, com a finalidade de receber ao menos parte de sua verba alimentar, por valor bem inferior ao judicialmente reconhecido. Assim, Pedro “vendeu” seu crédito de R$ 100 mil, recebendo apenas R$ 10 mil. João (advogado) receberá 20% de 100 ou de 10? R: 20% de 10. Para o STJ, uma vez celebrado o contrato de prestação de serviços advocatícios com emprego de cláusula quota litis, deve a remuneração ad exitum, ali fixada em percentual, ser calculada com base no benefício efetivamente alcançado pela parte com a cessão de crédito, e não com base no valor total do crédito reconhecido na demanda trabalhista e não satisfeito, ante a manifesta insolvência da devedora falida. STJ. 4ª Turma. REsp 1.354.338-SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Rel. Acd. Min. Raul Araújo, julgado em 19/03/2019 (Info 650).
*#DEOLHONAJURIS #DIZERODIREITO #STJ: O advogado substabelecente somente irá responder por ato ilícito cometido pelo advogado substabelecido se ficar evidenciado que, no momento da escolha, a despeito de possuir inequívoca ciência acerca da inidoneidade do aludido causídico, ainda assim o elegeu para o desempenho do mandato. STJ. 3ª Turma. REsp 1.742.246-ES, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 19/03/2019 (Info 644).
c.2) Prestação de serviço x Relações de Consumo: Se houver relação de consumo, deve ser aplicado o CDC.
Segundo a teoria finalista, consumidor é aquele que é destinatário fático e econômico, ou seja, aquela pessoa que põe fim ao serviço. Essa teoria é adotada, em regra, pelo STJ. Segundo a teoria do finalismo aprofundado, consumidor é aquele que é destinatário meramente fático, desde que haja evidente vulnerabilidade. Esta teoria é adotada, excepcionalmente, pelo STJ.
d) Sujeito dos contratos: Os sujeitos são o tomador e o prestador. Por ser um contrato personalíssimo, a cessão contratual depende de expressa anuência da outra parte.
*#EXCEÇÃO: O contrato é transferido automaticamente (logo, sem necessidade de expressa anuência) em caso de alienação de prédio agrícola (imóvel com destinação rural). Imagine o caso do caseiro em um sítio. Caso a propriedade seja alienada, o prestador pode escolher entre continuar prestando serviço ao adquirente da propriedade ou ao primitivo contratante.
d.1) Capacidade civil e habilitação: Como qualquer contrato, a formação válida depende da capacidade civil dos contratantes. Para a prestação de serviço, exige-se que o prestador tenha, pelo menos, 16 anos.
Art. 7º. [...] XXXIII - proibição de trabalho noturno, perigoso ou insalubre a menores de dezoito e de qualquer trabalho a menores de dezesseis anos, salvo na condição de aprendiz, a partir de quatorze anos;
Cabe referir que para determinadas atividades exige-se capacidade ou habilitações específicas. Ex: profissional da área da saúde (médico e enfermeiro), profissional da advocacia.
A pessoa que não era habilitada pode cobrar a remuneração? Se o serviço for prestado de boa-fé por quem não possui habilitação específica, o prestador poderá cobrar uma compensação razoável, mas não será a mesma do profissional habilitado. Exemplo: Intermediação de negócio imobiliário sem registro no CRECI. Na realidade, a pessoa presta serviço de corretagem.
Se houver forte interesse público na prestação do serviço, o prestador não fará jus à remuneração. Ex: Falso médico ou falso advogado.
O STJ tem afastado a cobrança de honorários advocatícios por parte de empresas de cobrança.
e) Objeto do contrato: Obrigação de fazer lícita: intelectual ou braçal. Se o contrato não estipular especificadamente o serviço, será compreendido que o prestador se obrigou a todo e qualquer tipo de serviço, desde que compatível com a sua condição, força, etc.
Art. 594. Toda a espécie de serviço ou trabalho lícito, material ou imaterial, pode ser contratada mediante retribuição.
f) Remuneração (preço ou salário civil): A remuneração é um elemento ESSENCIAL do contrato de prestação de serviço, vedando-se o contrato escravo. Sem remuneração não há prestação de serviço.
Mas, se o contrato de prestação de serviço for omisso quanto à remuneração, a onerosidade será presumida. Se não houver acordo entre as partes, o preço será arbitrado pelo Juiz.
A remuneração é, em regra, em pecúnia/dinheiro, mas não há proibição quanto à remuneração in natura (moradia, alimentação).
Quando deve ser paga a remuneração? Em regra, a remuneração deve ser paga após a prestação do serviço.
g) Prazo contratual: O contrato pode ser celebrado por prazo determinado ou indeterminado.
*#IMPORTANTE: A lei estabelece que o contrato só pode ser celebrado pelo prazo máximo de 04 anos a fim de evitar a contratação de serviços escravos.
Qual a consequência se o contrato for estipulado por prazo superior a 04 anos? Se estipulado por prazo superior a 04 anos, o contrato será válido e eficaz até o prazo estipulado (não há qualquer nulidade). Após o prazo máximo legal (04 anos), o contrato será interpretado como se estivesse estabelecido por prazo indeterminado.
OBS.1: Há quem defenda que o contrato, após o prazo máximo legal (04 anos), será extinto (plano da eficácia). O concurso pode adotar ambas as consequências. 
OBS.2: Não existe proibição para a celebração de sucessivoscontratos de 04 anos.
E se o contrato for omissivo quanto ao prazo? Se o contrato for omisso quanto ao prazo (prazo indeterminado) e não for possível deduzi-lo da natureza da atividade e dos costumes, qualquer das partes poderá resolvê-lo mediante prévio-aviso (art. 599, CC).
Art. 599. Não havendo prazo estipulado, nem se podendo inferir da natureza do contrato, ou do costume do lugar, qualquer das partes, a seu arbítrio, mediante prévio aviso, pode resolver o contrato.
Trata-se de uma resilição unilateral imotivada.
g.1) Prazos específicos para o aviso prévio:
(i) Aviso deve ter antecedência de 08 dias, se o salário for mensal ou por período superior (bimestral, semestral, etc.).
(ii) Aviso deve ter antecedência de 04 dias, se o salário for semanal ou quinzenal.
(iii) Aviso deve ter antecedência de 01 dia (véspera), se o salário for inferior a 07 dias.
g.2) Suspensão da contagem do prazo contratual:
(i) Falta culposa: o prazo é suspenso. Isso significa que os dias faltosos serão trabalhados no futuro (espécie de compensação).
(ii) Falta não culposa: o prazo não é suspenso e o serviço é considerada prestado. Ex.: enfermidade.
Art. 600. Não se conta no prazo do contrato o tempo em que o prestador de serviço, por culpa sua, deixou de servir.
h) Tutela externa do crédito: O art. 608 do CC consagra a eficácia externa do princípio da função social do contrato ao proteger as partes do aliciamento de outras pessoas.
Art. 608. Aquele que aliciar pessoas obrigadas em contrato escrito a prestar serviço a outrem pagará a este a importância que ao prestador de serviço, pelo ajuste desfeito, houvesse de caber durante dois anos.
O instituto representa uma exceção ao princípio da relatividade dos efeitos (eficácia inter partes – res inter alios acta).
O direito obrigacional é relativo (inter partes) e o direito real é absoluto (erga omnes). A teoria da tutela externa do crédito transforma a relação obrigacional relativa em absoluta, criando-se um dever de abstração (não fazer) a fim de não prejudicar outrem.
6.2) Contrato de Empreitada:
a) Conceito: É o contrato pelo qual uma pessoa (dono da obra ou tomador) se compromete a pagar determinada remuneração a outra pessoa (empreiteiro ou prestador) para a realização de uma determinada obra. 
Na prestação de serviço, há uma preocupação maior com o fazer (dia a dia). Na empreitada, há uma preocupação com o resultado propriamente dito.
b) Natureza jurídica e características:
 
b.1) Bilateral ou sinalagmático: Obrigações para ambas as partes;
b.2) Oneroso: Sacrifício patrimonial para ambos.
b.3) Comutativo: As partes têm ciência das obrigações que terão que cumprir (não há álea/risco).
b.4) Consensual: É formada com a manifestação de vontade.
b.5) Informal: Não exige forma ou solenidade (art. 107, CC).
b.6) Impessoal: A empreitada é, em regra, um contrato impessoal, possibilitando a qualquer uma das partes a promoção a cessão contratual mediante a subempreitada. Por isso, a morte não acarreta a extinção do contrato.
#LEMBRAR: A subempreitada só será proibida se houver disposição expressa no contrato ou, independentemente de proibição expressa, se esta fizer menção às qualidades pessoais do empreiteiro.
b.7) Indivisível: Como a empreitada tem como objetivo a obra (resultado final), o contrato não pode ser executado de forma fracionada, salvo estipulação em sentido contrário. Não há que se falar em cumprimento parcial do contrato.
b.8) Execução sucessiva ou execução continuada: Para conclusão da obra, são realizadas diversas atividades ao longo do tempo.
c) Diferença de suma importância:
	Contrato de prestação de serviço
	Contrato de empreitada
	Art. 593 a 609 do CC
	Art. 610 a 626 do CC
	Trata-se do gênero.
	Trata-se de uma espécie de prestação de serviço. Há prestação de serviço especial.
	Prestador assume uma obrigação de meio.
FOCO ESTÁ NA ATIVIDADE.
	
Prestador assume uma obrigação de resultado.
FOCO ESTÁ NA OBRA.
	Há subordinação.
	Não há subordinação.
	A remuneração é proporcional ao dia/hora de trabalho.
	A remuneração é proporcional ao resultado alcançado.
d) Objeto do contrato: Obra material (ex.: construção de uma casa, terraplenagem, poda de árvore, etc.) ou imaterial/intelectual (ex: software, parecer de jurista, etc.).
e) Espécies de empreitada:
e.1) Empreitada de lavor ou de mão de obra: É aquela em que o empreiteiro fornece apenas a mão de obra (quem contrata), cabendo ao dono o fornecimento dos materiais.
#ATENÇÃO: No silêncio do contrato, a empreitada é de lavor, não se presumindo a obrigação de fornecer os materiais.
#ALERTA: Na empreitada de lavoura, a responsabilidade quanto aos materiais é do dono da obra, estendendo-se a regra do res perit domino.
e.2) Empreitada mista ou de materiais: O empreiteiro fornece a mão de obra e os materiais.
#ALERTA: Como consequência, pode-se dizer que, na empreitada mista, a responsabilidade quanto aos materiais é do empreiteiro até a entrega da obra, aplicando-se a regra res perit domino.
e.3) Empreitada sob administração: O empreiteiro não fornece a mão de obra, tampouco os materiais, assumindo apenas o dever de administrador.
f) Classificação de acordo com a forma de remuneração ou fixação de preço:
f.1) Empreitada a preço fixo ou preço global ou maché à forfait: É aquela em que a remuneração é estipulada para a obra inteira, sem levar em consideração o fracionamento do resultado. O pagamento pode até ser parcelado, mas sempre relacionado à conclusão da obra.
Em regra, o empreiteiro não pode exigir aumento no preço (leia-se: empreitada a preço fixo absoluto).
 
Contudo, se as alterações no projeto forem determinadas por escrito pelo dono da obra ou se ele tinha ciência inequívoca das mesmas o empreiteiro poderá exigir acréscimo no preço (leia-se: empreitada a preço fixo relativo).
É possível a revisão judicial do preço em razão de onerosidade excessivo (rebus sic stantibus)? Em situações excepcionais (fatos imprevisíveis e extraordinários), a jurisprudência vem admitindo a revisão contratual para afastar a onerosidade excessiva (art. 317 a art. 478, CC).
f.2) Empreitada sob medida ou ad mensuram ou machésur devis: É aquela em que a remuneração leva em conta o fracionamento da obra (partes ou medidas). Exemplo: empreitada de terraplanagem, de asfalto, de piso.
OBS.1: Quando a remuneração é paga, presume-se que a obra foi verificada/aceita.
OBS.2: A medição gera presunção de verificação/aceitação, se os vícios não forem denunciados no prazo de 30 dias.
g) Responsabilidade civil:
Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.
Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos 180 dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.
O art. 618 refere-se ao direito de reclamar de vício redibitório em construções consideráveis (há previsão legal apenas para grandes construções). Há um prazo de garantia legal de 05 anos e outro de 180 dias para exercer o direito de reclamar (as duas regras devem se conciliar). Este prazo é apenas para exigir o conserto, não sendo uma regra de exigir perdas e danos.
Caso ocorra um vício no primeiro ano de obra, o dono da obra tem o prazo de 180 dias.
O conserto não se restringe apenas aos materiais/solo, estendendo-se à segurança da obra.
Qual é o prazo para reclamar reparação pelas perdas e danos? Na vigência do CC/16, o prazo era de 20 anos (Súmula 194 do STJ). Atualmente, o entendimento majoritário é no sentido de ser aplicado o prazo de 03 anos (prazo geral de responsabilidade civil). Mas, há um precedente do STJ[footnoteRef:9], aplicando-se o prazo de 10 anos (prazo geral de prescrição do CC/2002). [9: Mas, é uma posição isolada.] 
4) Contrato de Empréstimo:
a) Introdução: O contrato de empréstimo possui 02 modalidades:
a.1) Comodato: Empréstimo