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Lição 8 - Crédito Imobiliário
As opções para crédito imobiliário
Existem três tipos de serviços às pessoas que desejam obter um crédito 
imobiliário: o Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o Sistema de 
Financiamento Imobiliário (SFI) e a Carteira Hipotecária. Cada um leva em 
con si deração o valor do imóvel, a renda do cliente e outras particularidades. 
Nos três o limite máximo de rolagem da dívida é de 30 anos, e de 
comprometimento mensal de até 30% da renda familiar. Além dessas três 
for mas, algumas segura doras disponibilizam o Consórcio Imobiliário, que é 
uma opção para quem não tem pressa de conseguir o dinheiro.
O que é Saldo Devedor?
É o capital atualizado mensalmente e que serve como base para cálculo do 
valor a ser pago a título de juros. Ao longo do período de financiamento, 
o comprador pagará pelo custo do dinheiro emprestado e não pelo valor 
do bem financiado. O custo final do financia men to será superior ao preço 
do bem devido à incidência de juros no saldo devedor, que atualmente é 
corrigido mensalmente pelo mesmo índice aplicado às contas do FGTS.
1. Sistema Financeiro de Habitação
É o mais comum dentre as modalidades de crédito imobiliário. Financia até R$ 
245 mil sobre imóveis com valor venal de até R$ 350 mil. Dentro deste limite, 
pode ser finan ciado até 100% do imóvel. Nesta linha, os juros são fixados em 
12% ao ano mais a variação da Taxa Referencial (TR). Porém, fica a critério de 
cada banco escolher se irá cobrar menos pelo serviço. 
As parcelas são corrigidas mensalmente pelos chamados sistemas de 
amortização. Os mais comuns são o Sistema de Amortização Constante (SAC) 
e a Tabela Price. A dife rença entre um e outro é o método de co brança. Com 
o tempo, a correção pelo SAC dimi nui e pela tabela Price fica praticamente 
estável. 
Neste caso, a pessoa pode utilizar o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço 
(FGTS) não só para dar a entrada no imóvel, como também para quitar 
parcelas. Qualquer pessoa pode utilizar o recurso do FGTS, desde que já não 
tenha utilizado esse fundo em outra ocasião. Além disso, ela não pode ter 
imóvel no mesmo município e utilizar outro tipo de financiamento no País.
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1.1 Sistemas de amortização
É o que define a forma de cálculo da pres tação.
Sistema de Amortização Constante – SAC
É um sistema de amortização de dívida em prestações periódicas, sucessivas 
e de cres cen tes em progressão aritmética, em que o valor da prestação é 
composto por uma par cela de juros uniformemente decrescente, e outra de 
amor tização que permanece cons tante.
Neste sistema, num cenário de economia estável, a parcela mensal, referente 
à amortização do empréstimo, é constante em termos reais, enquanto a 
parcela mensal referente aos juros, calculados sobre o saldo devedor, é 
decrescente em termos reais.
Assim, o valor total da prestação mensal (amortização + juros) é também 
decrescente em termos reais.
Tanto a prestação quanto o saldo devedor do financiamento são atualizados 
mensal men te pelo mesmo índice (TR) aplicado aos saldos dos depósitos de 
Poupança.
Sistema de Amortização Crescente - SACRE
O sistema SACRE foi desenvolvido com o obje tivo de permitir maior 
amortização do valor emprestado, reduzindo-se, simul tanea mente, a parcela 
de juros sobre o saldo deve dor. 
A prestação inicial, no SACRE, pode comprometer até 30% da renda, enquanto 
que no sistema Price o comprometimento inicial é de até 25%. Entretanto, 
ao longo do contrato verifica-se que, a partir de um determinado período 
de recálculo, o valor da prestação calculada no sistema SACRE começa a 
diminuir, enquanto que a do sistema Price aumenta sempre.
É um sistema de amortização variante do SAC, no qual se retira a razão 
de decréscimo, mantendo-se as prestações constantes, com parcela de 
amortização crescente e juros decrescentes.
O sistema SACRE foi desenvolvido com o objetivo de permitir maior amortização 
do valor emprestado, reduzindo-se, simulta nea mente, a parcela de juros sobre o 
saldo deve dor.
Entretanto, ao longo do contrato verifica-se que, a partir de um determinado 
período de recálculo, o valor da prestação calculada no sistema SACRE 
começa a diminuir, enquanto que a do sistema PRICE aumenta sempre.
O sistema SACRE foi desenvolvido com o objetivo de permitir maior 
amortização do valor de financiamento, reduzindo, simulta nea mente, a 
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parcela de juros do saldo deve dor. Verifica-se que a partir de determinado 
período do financiamento o valor do encargo mensal começa a diminuir.
Sistema Francês de Amortização - Tabela Price
É um sistema de amortização de dívida em prestações periódicas, iguais e 
sucessivas, em que o valor da prestação é composto por uma parcela de juros 
que decresce ao longo do período e outra de amortização que cresce de forma 
exponencial.
Método de cálculo das prestações de financiamentos que tem, como os outros 
sistemas, duas parcelas: uma de amortização e outra de juros. Ao longo do 
prazo de finan ciamento, a primeira aumenta, e a segunda decresce.
Pela Tabela Price, o comprador começa a pagar seu imóvel com parcelas 
mensais mais baixas que as do Sacre. Ao longo do contrato, no entanto, 
as parcelas sobem progressiva mente, superando, e muito, as dos demais 
sistemas. Na Tabela Price, as prestações e o saldo devedor são corrigidos 
mensalmente pela TR. A amortização inicial dos juros nesse sistema é menor, 
fazendo com que apenas a partir da metade do número de anos estabe lecido 
em contrato comece a ser reduzido o saldo devedor do comprador.
1.2 Fontes de Recursos do Sistema Financeiro da Habitação
As duas fontes básicas de recursos do SFH são de natureza compulsória e 
voluntária.
A grande fonte de recursos do SFH foi a criação do Fundo de Garantia por 
Tempo de Serviço (FGTS), em 1967. Os recursos deste fundo são a principal 
fonte de empréstimos de natureza habitacional, obras de saneamento, 
desenvolvimento urbano, além de equipamento comunitário.
O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo é integrado pelas Caixas 
Econômicas, Associações de Poupança e Empréstimo e as Sociedades de 
Crédito Imobiliário; constitui-se na captação de poupanças voluntárias que 
são apresentadas pelos Depósitos de Poupança e Letras Imobiliárias.
1.3 Seguro Especial
O Seguro Compreensivo Especial foi criado com duplo objetivo: o 
primeiro de assegurar ao adquirente de moradia pelo SFH a continuidade 
na amortização dos empréstimos na hipótese de sinistros pessoais, que 
eventualmente pudessem determinar a impossibilidade do mutuário de 
prosseguir nos pagamentos das prestações, e o segundo, de assegurar a 
continuidade do próprio sistema, que não poderia ficar à disposição de 
circunstâncias aleatórias.
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O seguro destina-se a cobrir os sinistros decorrentes da morte ou invalidez 
do mutuário, danos físicos na unidade habitacional e de responsabilidade do 
construtor. 
No primeiro caso, “morte ou invalidez”, o seguro liquida a dívida restante do 
imóvel, diretamente com o agente financeiro, garantindo a posse do imóvel 
aos herdeiros ou ao próprio mutuário, na hipótese de invalidez. 
No segundo caso, de “danos físicos sofridos pelo imóvel”, na hipótese de 
incêndio ou qualquer outra circunstância fortuita, alheia à vontade do 
adquirente, a seguradora, além de repor a unidade habitacional na situação 
anterior, efetiva o pagamento das prestações de amortização do empréstimo, 
enquanto durar a reconstrução.
No terceiro caso, “responsabilidade do construtor”, assegura ao adqui rente 
o reembolso de toda e qualquer importância despendida no pagamento de 
indenização a terceiros, imposta por decisão judicial.
No conhecimento dos sinistros de morte ou invalidez, a cobertura do 
seguro será proporcional à participação dos cônjuges na formação da renda 
considerada para a concessão do financiamento. Quando apenas um dos 
cônjuges apresentar renda, a cobertura do financiamento será total. A adoção 
do seguro é obrigatória em todos os financiamentos concedidos pelo SFH.
1.4 Utilizaçãodo FGTS na Amortização do SFH
A Lei nº 5.107/66, prevê circunstâncias em que, na vigência do contrato de 
trabalho do empregado, este possa lançar mão das quantias existentes em 
sua conta de FGTS, entre elas, a amortização extraordinária de empréstimos 
concedidos pelo SFH. Os depósitos do Fundo também poderão ser 
movimentados para a construção de moradia e também por intermédio de 
agente financeiro credenciado pelo BNH.
2. Carteira Hipotecária
Segundo estipula o Banco Central, não há limite para juros, que são calculados 
de acordo com o mercado. Também não existe qualquer restrição quanto ao 
valor do financiamento ou de avaliação do imóvel. Porém, se a pessoa quiser 
utilizar o recurso do FGTS para dar entrada ela precisa respeitar o teto de R$ 
245 mil do SFH. Neste caso, contudo, o Fundo não pode ser utilizado como 
recurso para quitar prestações - este tipo de pagamento extraordinário fica a 
cargo das reservas da caderneta de poupança, que também pode ser utilizada 
como entrada. 
3. Sistema de Financiamento Imobiliário
A entrada, nesta operação, pode ser dada tanto com recursos do FGTS, 
quanto da caderneta de poupança. A diferença da carteira hipotecária fica a 
cargo de um detalhe: a pessoa também pode dar entrada com dinheiro “sem 
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carimbo”. Isso significa que ela pode pegar um empréstimo informal com um 
parente, utilizar fundos de aplicações pessoais ou de outras fontes, sem haver 
necessidade de comprovar o caminho deste dinheiro. 
No SFI, as prestações não podem ser amortizadas com recursos do FGTS. Não 
há limite para valor do imóvel, valor do financiamento ou de cobrança de 
juros. Todos esses detalhes ficam a cargo do banco, que fará a avaliação com 
a pessoa. 
4. Consórcio
Os consórcios, apesar de não serem agentes financiadores, também são 
fiscalizados pelo Banco Central, mas não há imposições quanto ao tipo de 
taxa que será cobrada ou ao programa que será oferecido. 
Na verdade, o consórcio nada mais é do que uma “administradora do dinheiro”. 
Diversas pessoas que têm um objetivo em comum - conseguir determinado 
valor - se comprometem a pagar mensalmente uma parte deste dinheiro. 
Veja: se 10 pessoas querem R$10 mil para cada uma, e, todos os meses, cada 
uma dá R$1 mil, todo mês haverá um sorteio no valor total, e uma pessoa 
será contemplada. Nos meses subseqüentes, quem já foi sorteado continua 
pagando sua prestação e novas pessoas são sorteadas. 
No consórcio, há a cobrança da taxa administrativa, cuja porcentagem 
varia para cada instituição. O valor do prêmio e das parcelas é corrigido, 
normalmente, no aniversário da apólice. O ponto negativo do consórcio é 
que depende da sorte, a pessoa não sabe quando será contemplada. Pode ser 
no primeiro mês ou pode ser no final do grupo, depois de 15 anos. Há ainda a 
possibilidade de lance para tentar receber o valor antecipadamente, sem ser 
contemplado pelo sorteio. 
Exercícios Propostos
1. Quais são os dois tipos mais comuns de incorporações?
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2. Quando se caracteriza um início de incorporação?
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3. O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de 
carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento. Esta 
afirmação está:
 ( ) Certa ( ) Errada
4. Qual agente financeiro assumiu as responsabilidades do extinto Banco 
Nacional da Habitação?
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5. Qual o sistema que rege a maior parte dos contratos de financiamento 
para a compra da casa própria?
( ) a) Sistema Price.
( ) b) Sistema de Amortização Constante.
( ) c) Sistema de Amortização Misto.
( ) d) Nenhuma das alternativas anteriores.
6. As duas fontes básicas de recursos do SFH possuem, quanto à sua 
natureza, qual distinção?
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7. Os financiamentos realizados fora do Sistema Financeiro da Habitação 
não obedecem a nenhum dispositivo daqueles oferecidos pelo SFH. Está 
afirmação está:
 ( ) Certa ( ) Errada
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8. Os depósitos do FGTS poderão ser movimentados para a construção de 
moradia. Está afirmação está:
 ( ) Certa ( ) Errada
9. Qual a finalidade do FCVS – Fundo de Compensação das Variações 
Salariais?
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