COT_Construcao_PJ_048

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COT – CADERNO DE ORIENTAÇÕES TÉCNICAS 048 
 
Vigência: 07/05/2021 #EXTERNO.CONFIDENCIAL 1 / 48 
 
ENGENHARIA - ANÁLISE E ACOMPANHAMENTO DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO - EMPREENDIMENTOS 
SUMÁRIO 
 
1 OBJETIVO,3 
2 DEFINIÇÕES,3 
3 NORMAS,3 
3.1 ASPECTOS GERAIS,3 
3.1.14 ATRIBUIÇÕES DO PROFISSIONAL ENGENHEIRO/ARQUITETO PERTENCENTE A REDE 
CREDENCIADA,4 
3.1.16 ATRIBUIÇÕES DOS ÓRGÃOS E ENTES PÚBLICOS,4 
3.1.17 ATRIBUIÇÕES DAS EMPRESA CONSTRUTORA, SEUS REPRESENTANTES LEGAIS E 
RESPONSÁVEIS TÉCNICOS,5 
3.2 CONCEITUAÇÃO DAS OPERAÇÕES DE EMPREENDIMENTOS DE MERCADO,5 
3.3 CONCEITUAÇÃO DAS OPERAÇÕES DE EMPREENDIMENTOS DE INTERESSE SOCIAL,5 
3.4 ANÁLISE TÉCNICA DE EMPREENDIMENTOS,5 
3.4.1 ESCOPO E ABRANGÊNCIA,6 
3.4.2 ETAPAS DE ANÁLISE,6 
3.4.2.1 PRÉ-ANÁLISE,6 
3.4.2.2 ANÁLISE DE EMPREENDIMENTOS EM MÓDULOS,7 
3.4.3 CRITÉRIOS GERAIS DE ANÁLISE,7 
3.4.3.10 VISTORIA NA ÁREA DE INTERVENÇÃO E ENTORNO,9 
3.4.3.11 LICENCIAMENTOS E LEGALIZAÇÕES,10 
3.4.3.12 CONFORMIDADE DO PBQP-H,11 
3.4.3.13 MATERIAIS E EQUIPAMENTOS ESPECIAIS,11 
3.4.3.14 ANÁLISE DO CRONOGRAMA PROPOSTO,11 
3.4.3.15 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA,11 
3.4.3.16 VERIFICAÇÃO DAS CONDIÇÕES URBANÍSTICAS DO EMPREENDIMENTO,14 
3.4.3.17 REQUISITOS DE ACESSIBILIDADE,14 
3.4.4 CRITÉRIOS DE ANÁLISE ESPECÍFICOS PARA EMPREENDIMENTOS DE MERCADO,15 
3.4.4.4 VERIFICAÇÃO DA INSERÇÃO NO MERCADO IMOBILIÁRIO,15 
3.4.4.5 COMPATIBILIDADE DA INCORPORAÇÃO,16 
3.4.4.6 ATENDIMENTO A REQUISITOS SOCIOAMBIENTAIS (SOMENTE PARA FGTS),16 
3.4.5 CRITÉRIOS ESPECÍFICOS DE ANÁLISE PARA EMPREENDIMENTOS DE INTERESSE SOCIAL,17 
3.4.5.3 VERIFICAÇÃO DO VALOR DE AQUISIÇÃO DO TERRENO,17 
3.4.5.3.5 ATRIBUIÇÃO DO VALOR DO TERRENO PELA CAIXA,17 
3.4.5.4 COMPATIBILIDADE DO RATEIO DAS ÁREAS,17 
3.4.6 FORMALIZAÇÃO DA PRÉ-ANÁLISE,17 
3.4.7 FORMALIZAÇÃO DA ANÁLISE,18 
3.5 ACOMPANHAMENTO DE EMPREENDIMENTOS,18 
3.5.1 ESCOPO E ABRANGÊNCIA,18 
3.5.3 VISTORIA NA OBRA E AFERIÇÃO DA MEDIÇÃO,18 
3.5.4 VISTORIA FINAL,19 
3.5.5 REAVALIAÇÃO,20 
3.5.6 REPROGRAMAÇÕES,20 
3.5.6.1 ESCOPO E ABRAGÊNCIA,20 
3.5.6.2 REPROGRAMAÇÃO DO OBJETO CONTRATADO,20 
3.5.7.5 VISTORIA DE QUALIDADE,21 
3.5.8 FORMALIZAÇÃO DAS VISTORIAS DE ACOMPANHAMENTO E QUALIDADE EM 
EMPREENDIMENTOS,21 
3.7 CONCLUSÃO DO EMPREENDIMENTO/ENTREGA,22 
3.7.1 ESCOPO E ABRANGÊNCIA,22 
3.7.2 ENTREGA DE EMPREENDIMENTOS,22 
 
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6 ANEXOS,22 
6.1 ANEXO I – DOCUMENTAÇÃO TÉCNICA,23 
6.1.1 HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL,23 
6.1.2 HABITAÇÃO DE MERCADO,26 
6.2 ANEXO II – INTERVALOS ACEITÁVEIS DAS INCIDÊNCIAS DOS AGRUPADORES DO ORÇAMENTO,29 
6.2.1 TABELA I – HABITAÇÃO + INFRAESTRUTURA,29 
6.2.2 TABELA II – HABITAÇÃO,31 
6.3 ANEXO III – SERVIÇOS PRELIMINARES E GERAIS,33 
6.4 ANEXO IV – CRITÉRIOS DE MENSURAÇÃO – HABITAÇÃO,34 
6.5 ANEXO V – CRITÉRIOS DE MENSURAÇÃO – INFRAESTRUTURA,36 
6.7 ANEXO VII – TERRENOS EM QUE HÁ INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO,37 
6.10 ANEXO X – PNHR,39 
6.10.1 ANÁLISE,39 
6.10.2 CRITÉRIOS PARA VERIFICAÇÃO DA VIABILIDADE TÉCNICA,39 
6.10.2.1 CONDIÇÕES GERAIS,39 
6.10.2.2 TERRENO E IMPLANTAÇÃO,40 
6.10.2.3 UNIDADES HABITACIONAIS,40 
6.10.2.4 MEMORIAL DESCRITIVO E ESPECIFICAÇÕES,41 
6.10.2.5 ORÇAMENTO,41 
6.10.2.6 CRONOGRAMA FÍSICO-FINANCEIRO,41 
6.10.3 ACOMPANHAMENTO DA OBRA,41 
6.13 ANEXO XIII – SIGLAS E CONCEITOS,43 
6.13.1 SIGLAS,43 
6.13.2 CONCEITOS,44 
 
 
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ENGENHARIA - ANÁLISE E ACOMPANHAMENTO DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO - EMPREENDIMENTOS 
1 OBJETIVO 
1.1 Definir as atividades que compõem a rotina de atendimento técnico relativa às propostas de empreendimentos 
vinculadas às operações de crédito imobiliário, compreendendo a análise de viabilidade técnica e econômico-
financeira das propostas e o acompanhamento das operações contratadas. 
2 DEFINIÇÕES 
2.1 As siglas e conceitos constam no ANEXO XIII. 
3 NORMAS 
3.1 ASPECTOS GERAIS 
3.1.2 A rotina de atendimento técnico de Engenharia/Arquitetura consiste na análise e acompanhamento das operações de 
crédito imobiliário, englobando as fases de prospecção, recepção da proposta, qualificação técnica, formalização e 
análise da viabilidade, acompanhamento da obra (evolução, reprogramações, reavaliações e retomadas), conclusão 
do empreendimento e atendimento pós-obra. 
3.1.2.1 A abrangência e escopo destas atividades de análise das propostas para contratação, do acompanhamento 
das operações, das análises de reprogramações e de retomadas, bem como os procedimentos para a sua realização, 
estão previstos neste Caderno de Orientações Técnicas (COT) e fundamentar-se-ão nas informações e peças 
técnicas disponibilizadas pelo proponente, nos documentos apontados neste COT, conforme ANEXO I e naqueles 
exigidos nos normativos específicos de cada programa. 
3.1.2.2 As atividades inseridas dentro da rotina de atendimento técnico são realizadas por profissional do quadro 
próprio ou demandadas a profissionais de empresa credenciada. 
3.1.2.3 As atividades de análise técnica e acompanhamento de empreendimentos não configuram 
corresponsabilidade dos profissionais do corpo técnico da Caixa ou de empresas credenciadas pela elaboração dos 
projetos, aprovações, licenciamentos, execução de obra e atividades afins inerentes ao processo. 
3.1.3 A análise técnica de propostas, seja para contratação, reprogramação ou retomada de obra, visa verificar se, 
nas condições em que foram apresentadas, possuem viabilidade técnica e financeira, observando parâmetros 
normativos e exigências dos programas/produtos. 
3.1.3.1 A proposta de construção e/ou financiamento do empreendimento é viável tecnicamente sempre que, com 
base nas informações e documentação disponíveis no processo, seja possível observar o atendimento das exigências 
do programa em que se enquadra, a adequação do terreno e entorno para o fim a que se destina, o atendimento aos 
requisitos técnicos normatizados e legalização do empreendimento, a adequação dos custos e prazos e a inserção 
no mercado. 
3.1.3.2 A manifestação da equipe técnica sobre a viabilidade da proposta é um dos subsídios que apoiam a tomada 
de decisão pela continuidade dos processos. 
3.1.4 O acompanhamento de obras em programas de crédito imobiliário realizado pela CAIXA é feito por meio de 
vistorias pontuais, amostrais e de forma visual, sem auxílio de instrumentos de precisão, com o intuito de aferir as 
medições apresentadas pelo proponente e de verificar a qualidade aparente da obra e o desempenho técnico da 
construtora, atividade que não se caracteriza como fiscalização de obras. 
3.1.5 Durante o acompanhamento das obras, exceto quando não houver previsão dessa atividade no programa, cabe 
ao profissional do quadro próprio ou de empresa credenciada verificar se o objeto em execução obedece às condições 
contratadas, através da aferição da evolução mensal de obra, fornecendo subsídios para que as liberações de 
recursos ocorram de acordo com as premissas de cada programa. 
3.1.5.1 Considera-se que o objeto em execução obedece às condições contratadas quando, além de plenamente 
executado, apresenta a qualidade visual/aparente mínima requerida pelo programa, conformidade com as condições 
aceitas na análise e adequação ao cronograma proposto. 
3.1.6 As reprogramações, caracterizadas por alterações contratuais relacionadas aos projetos, especificações, 
orçamentos, prazo de obra, outro documento técnico integrante do contrato, ou que ensejem retificação de 
incorporação e/ ou aprovações, podem ser solicitadas apenas durante a fase de construção do empreendimento e 
devem ser necessariamente submetidas à análise técnica de engenharia/arquitetura antes da efetivação da alteração 
proposta. 
3.1.7 Em relação aos produtos de habitação oferecidos pela CAIXA, as atividades da rotina de atendimento técnico 
de engenharia/arquitetura dividem-se, em função de suascaracterísticas e especificidades, em dois grupos que serão 
tratados separadamente neste COT: os empreendimentos de mercado (programas Apoio à Produção, Apoio à 
 
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Produção Operações Especiais FGTS, PEC e CCFGTS Associativo e empreendimentos de interesse social 
(programas OR FGTS - FAR, OR FDS - Entidades e PNHR). 
3.1.10 No caso de empreendimento com obras paralisadas, as atividades específicas a serem desenvolvidas pelo corpo 
técnico são a caracterização da situação de paralisação, a análise da proposta de retomada de obras, e o 
acompanhamento das obras, sem prejuízo das atividades previstas para o produto em questão. 
3.1.14 ATRIBUIÇÕES DO PROFISSIONAL ENGENHEIRO/ARQUITETO PERTENCENTE A REDE 
CREDENCIADA 
3.1.14.1 É atribuição do profissional engenheiro/arquiteto da rede credenciada atuar conforme a rotina de atendimento 
técnico da CAIXA. 
3.1.14.3 Os trabalhos realizados pela empresa credenciada são monitorados por profissional de Arquitetura ou Engenharia 
Civil do quadro próprio da CAIXA, a quem a empresa terceirizada recorrerá para orientações adicionais e 
disponibilização de modelos, quando for o caso. 
3.1.14.5 Verificar se as propostas atendem aos requisitos mínimos estabelecidos para cada programa/produto. 
3.1.14.5.1 Manifestar-se informando inconformidades técnicas da proposta quanto ao atendimento aos requisitos 
mínimos estabelecidos para cada programa/produto, caso existam, e apontar os ajustes necessários para enquadrá -
la e considerá-la viável. 
3.1.14.5.2 A aprovação do projeto pelo poder público local configura a aceitação do ponto de vista legal e de 
atendimento às posturas municipais, não cabendo aos profissionais do corpo técnico da CAIXA sobreposição ou 
assunção das competências legais de análise e licenciamentos dos órgãos públicos. 
3.1.14.5.3 O apontamento dos ajustes necessários para tornar a operação viável ou permitir seu enquadramento na 
linha de financiamento pretendida não configura questionamento, sobreposição ou assunção das competências legais 
de análise e licenciamentos dos órgãos públicos. 
3.1.14.6 Aplicar os conceitos e regras expostos neste Caderno de Orientações Técnicas (COT) em consonância com 
os interesses da CAIXA. 
3.1.14.7 Conhecer a realidade do mercado imobiliário local, as especificidades do terreno e do produto no qual se 
pretende enquadrar a proposta. 
3.1.14.8 Verificar se a área de intervenção, localização e as condições do terreno e entorno atendem aos requisitos 
estabelecidos pelo produto/programa em que se pretende enquadrar a proposta. 
3.1.14.9 Verificar se foram apresentadas as licenças, aprovações, declarações ou dispensas emitidas pelos órgãos 
ou Entes Públicos necessários e sua compatibilidade com a proposta apresentada ou empreendimento em produção. 
3.1.14.10 Manifestar-se, com base nas informações disponíveis, sobre a viabilidade técnica da proposta, 
exclusivamente sob aspectos de engenharia e arquitetura. 
3.1.14.11 Verificar o cumprimento do objeto contratual por meio de vistorias pontuais/amostrais e de forma visual, 
para aferição de medições e constatação da qualidade aparente da obra. 
3.1.14.12 Nas situações em que se verificar riscos técnicos e/ou legais à garantia da CAIXA, é permitido solicitar, 
com a anuência do gestor técnico ou de comitê técnico da unidade, projetos, declarações, certidões ou qualquer outro 
documento, além dos indicados neste Caderno de Orientações Técnicas (COT) ou nos normativos dos produtos, para 
esclarecimentos e eventuais ajustes. 
3.1.14.13 No caso de reprogramações ou retomadas de obras, cabe ao corpo técnico da CAIXA verificar a 
manutenção das garantias e a viabilidade da operação nas novas condições propostas. 
3.1.14.14 Os responsáveis técnicos pelas atividades demandadas são sempre os profissionais executores das 
atividades, vinculados formalmente às empresas credenciadas, conforme Lei nº 5.194/1966, complementada pela 
Resolução CONFEA 425, de 18 DEZ 1998, e demais atos que regulamentam o exercício profissional do 
engenheiro/arquiteto. 
3.1.14.15 Uma vez acatadas, a CAIXA incorpora as peças técnicas elaboradas por empresas credenciadas em seus 
processos, assumindo dessa forma, como instituição, a responsabilidade pelas providências tomadas com base nas 
informações e nas conclusões apresentadas pela empresa credenciada. 
3.1.14.16 As atividades de análise de engenharia, análise de reprogramação e acompanhamento de obras e vistorias 
de qualidade de obras, quando demandadas a empresas credenciadas, são monitoradas por engenheiro e/ou 
arquiteto do quadro de empregados da CAIXA. 
3.1.16 ATRIBUIÇÕES DOS ÓRGÃOS E ENTES PÚBLICOS 
3.1.16.1 Conceder, dentro da sua competência legal, as licenças, aprovações, declarações ou dispensas necessárias 
para a produção e funcionamento dos empreendimentos propostos. 
 
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3.1.17 ATRIBUIÇÕES DAS EMPRESA CONSTRUTORA, SEUS REPRESENTANTES LEGAIS E 
RESPONSÁVEIS TÉCNICOS 
3.1.17.1 A responsabilidade técnica pela elaboração e aprovação dos projetos nos órgãos competentes, com 
observância às normas técnicas vigentes, legislação e regulamentações aplicáveis, assim como pela execução das 
obras propostas é da empresa construtora, de seus representantes legais e respectivos responsáveis técnicos, não 
sendo compartilhada por nenhum dos engenheiros e arquitetos da CAIXA, tácita ou explicitamente. 
3.1.17.2 Cabe exclusivamente aos profissionais com ART/RRT recolhidas, a responsabilidade técnica e legal pelas 
atividades nelas definidas. 
3.1.17.3 A formalização da responsabilidade técnica, por profissional legalmente habilitado, referente a autoria e 
coautoria de projeto e/ou execução de obra, se efetiva por meio da apresentação da ART/RRT devidamente registrada 
junto aos conselhos competentes (CREA/CAU). 
3.2 CONCEITUAÇÃO DAS OPERAÇÕES DE EMPREENDIMENTOS DE MERCADO 
3.2.1 As operações de mercado são aquelas em que a CAIXA disponibiliza , aos tomadores (empreendedores, 
construtoras, incorporadoras, SPE, associações, entre outros), linhas de crédito para financiar a produção de 
empreendimentos e/ou a comercialização de unidades habitacionais e comerciais em empreendimentos. 
3.2.2 Nessas operações, via de regra, o objeto do financiamento é uma das garantias da operação. 
3.2.3 Assim, a fim de mitigar riscos à CAIXA, torna-se imprescindível nas atividades técnicas de engenharia/ 
arquitetura, a atenção para os seguintes itens: 
a) avaliação criteriosa do imóvel, devendo o valor atribuído ao bem garantir o crédito a ele associado; 
b) viabilidade econômico-financeira, ou seja, receita superior à despesa, sendo a receita representada pela soma 
dos valores de mercado das unidades e a despesa definida pelo custo de produção do empreendimento; 
▪ Para fins de verificação da viabilidade econômico-financeira, excluem-se do custo de produção os custos de 
infraestrutura não incidentes, investimentos efetuados pelo Poder Público, Concessionárias ou Entidades sem 
fins lucrativos, quando a fundo perdido ou com previsão de retorno por meio da cobrança de impostos, tarifas 
de serviço, contribuições de melhorias, bem como valores correspondentes a doações de terreno e de 
equipamentos para instalações especiais. 
c) suficiência de recursos para a conclusão das obras; 
d) Acompanhamento da execução do objeto contratado, ou seja, a compatibilidade entre o executado e o objeto 
contratado, principalmente quando as unidades forem financiadas às pessoas físicas. 
3.3 CONCEITUAÇÃO DAS OPERAÇÕES DE EMPREENDIMENTOS DE INTERESSE SOCIAL 
3.3.1 As operações de interesse social objetivam viabilizar o acesso à moradia adequada aos segmentos 
populacionais de baixa renda em localidades urbanas e rurais, por meio de empreendimentos subsidiadoscom 
recursos dos programas habitacionais do Governo Federal no âmbito do PNHU e do PNHR, com regras e condições 
para implantação, parâmetros de priorização dos projetos, assim como a tipologia e o padrão das moradias e da 
infraestrutura urbana definidos em Portaria pelos Gestores de cada programa. 
3.3.2 Por se tratar de empreendimento contratado a preço de custo, a rotina de atendimento visa mitigar riscos de 
engenharia, existência de sobrepreço e de não conclusão do objeto, sendo necessário dar atenção especial aos 
seguintes itens: 
a) se os projetos apresentam os critérios para enquadramento nesses programas; 
b) se a proposta contempla o atendimento às condições/especificações mínimas tanto nas unidades habitacionais 
quanto na implantação e infraestrutura; 
c) se o orçamento apresentado é suficiente para garantir a conclusão do empreendimento e a sua entrega no prazo 
proposto; 
d) acompanhamento da execução de acordo com o contratado, ou seja, a verificação da observância aos projetos, 
especificações mínimas e do memorial descritivo. 
3.3.3 Nessas operações a CAIXA representa o Ente Público responsável por viabilizar a construção das unidades 
habitacionais, cabendo a ela zelar pela qualidade do produto contratado, podendo exigir condições/especificações 
superiores às mínimas sempre que verificar soluções que impactem os requisitos de funcionalidade, salubridade, 
segurança e acessibilidade. 
3.4 ANÁLISE TÉCNICA DE EMPREENDIMENTOS 
 
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3.4.1 ESCOPO E ABRANGÊNCIA 
3.4.1.1 A análise técnica tem por objetivo verificar se um empreendimento proposto se enquadra nas regras do 
programa que o financiará e se a sua produção é viável técnica, econômica e financeiramente, considerando, 
exclusivamente, os aspectos de engenharia e arquitetura, o seguinte: 
a) as condições da área de intervenção e seu entorno; 
b) as condições de inserção do empreendimento no mercado imobiliário; 
c) a adequação do projeto aos requisitos deste Caderno de Orientações Técnicas (COT) e do normativo do produto; 
d) a coerência entre as especificações, orçamentos, cronograma e o projeto proposto; 
e) a observância da legalização do empreendimento no que refere às aprovações dos órgãos competentes; 
f) a viabilidade econômico-financeira; 
g) a observância aos requisitos técnicos normatizados e às disposições do Código de Práticas (exceto SBPE), 
desde que não conflitantes com as especificações do produto, nesse caso prevalecendo as especificações mais 
restritivas; 
h) a análise da modulação da proposta; 
i) a Capacidade técnica da construtora, quando previsto pelo produto; 
j) a Definição das cláusulas suspensivas de engenharia, quando permitidas pelo produto. 
3.4.1.2 A etapa de análise da esteira convencional, assim como o início da contagem do prazo para realização desta 
atividade, só será iniciada após o recebimento da documentação completa , conforme ANEXO I deste Caderno de 
Orientações Técnicas. 
3.4.1.2.1 Poderá ser postergada a exigência de documentação prevista no checklist de documentos, conforme ANEXO 
I deste Caderno de Orientações Técnicas, a critério da gestão técnica local, após manifestação técnica. 
3.4.1.7 Em empreendimentos de mercado, a critério do proponente, a análise de viabilidade técnica pode ter uma etapa 
preliminar, denominada pré-análise, cuja documentação mínima necessária está listada no ANEXO I. 
3.4.1.8 A verificação da inserção no mercado imobiliário, para empreendimentos de mercado, realizada por meio da 
avaliação dos imóveis integrantes do empreendimento, bem como por meio da avaliação do terreno para 
empreendimentos de interesse social, deve ocorrer de forma concomitante à verificação dos demais critérios da 
análise. 
3.4.1.9 Todos os documentos fornecidos devem estar coerentes entre si, datados e, para contratação, devem estar 
assinados sobre identificação do representante legal ou do responsável técnico do proponente/construtora, a 
depender da natureza do documento. 
3.4.1.9.1 Serão aceitos documentos eletrônicos com assinatura digital válida padrão ICP. 
3.4.1.9.2 O SIOPI Pré-Contratação é o repositório oficial de toda a documentação recebida e emitida na etapa de 
análise dos empreendimentos. 
3.4.1.10 Os critérios de análise de operações enquadradas no PNHR são descritos no ANEXO X. 
3.4.2 ETAPAS DE ANÁLISE 
3.4.2.1 PRÉ-ANÁLISE 
3.4.2.1.1 A pré-análise consiste na verificação preliminar da adequação ou não da proposta aos requisitos do 
Programa a que se pretende enquadrar, que ocorre anteriormente à apresentação da documentação completa 
necessária para análise de viabilidade técnica. 
3.4.2.1.2 São partes integrantes da pré-análise: 
a) verificação e análise do terreno; 
b) avaliação de Mercado das tipologias habitacionais e do Terreno (ou atribuição do valor do terreno , conforme 
item 3.4.4.4.6). 
3.4.2.1.3 A importância da pré-análise está na manifestação acerca do valor de mercado das unidades, a fim de 
subsidiar a decisão do proponente sobre a continuidade da proposta. 
3.4.2.1.3.1 O valor de Mercado do terreno e das tipologias é registrado em Manifestação sobre Avaliação - Terreno 
e UH apensado ao formulário LAE a ser disponibilizado pelo profissional CAIXA, conforme itens 3.4.4.4 e 3.4.5.3.5. 
 
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3.4.2.1.4 Na pré-análise é verificada a localização e a adequação do terreno para fins habitacionais, analisada a 
compatibilidade do projeto arquitetônico com o terreno, o entorno, e defin ição o valor das unidades como se prontas 
estivessem e/ou do terreno, conforme o caso. 
3.4.2.1.4.1 A análise e verificação do terreno serão de responsabilidade do profissional da empresa credenciada para 
a qual foi demandado o trabalho, realizado conforme item 3.4.3.10. 
3.4.2.1.4.2 O resultado da análise do terreno é registrado em Laudo de Vistoria Territorial (LVT), que compõe o LAE 
e deverá conter informações conforme item 3.4.3.10 e enviado à unidade demandante 
(GIHAB/REHAB/CIHAR/CEHAN). 
3.4.2.1.5 Em função do prazo decorrente entre a realização da pré-análise e a análise, pode ser necessário reavaliar 
o valor de mercado das unidades e do terreno, bem como realizar nova vistoria ao terreno e entorno, com vistas a 
verificar situações que porventura tenham surgido e atualizar o estágio das obras. 
3.4.2.2 ANÁLISE DE EMPREENDIMENTOS EM MÓDULOS 
3.4.2.2.1 A análise de engenharia/arquitetura de operações de mercado é efetuada considerando-se o 
empreendimento como um todo, independentemente de o proponente apresentar proposta para sua execução em 
módulos. 
3.4.2.2.2 Configurada a necessidade de contratação em partes (módulos), o proponente encaminhará proposta de 
modulação para análise de viabilidade técnica. 
3.4.2.2.3 A premissa para a modulação é a independência das etapas de um mesmo empreendimento durante a obra 
e na etapa pós-ocupação. 
3.4.2.2.4 No caso de incorporação imobiliária, a execução dos equipamentos de uso comum do empreendimento é 
prevista no primeiro módulo, salvo se definições especiais constantes do memorial registrado e analisadas pela área 
jurídica da CAIXA permitam condição diferente. 
3.4.2.2.4.1 Deverá ainda ser executada toda a infraestrutura necessária para conferir habitabilidade, acesso e 
funcionalidade, tanto ao primeiro módulo quanto aos equipamentos de uso comum do empreendimento. 
3.4.2.2.5 No caso de eventual necessidade de execução da maior parte da infraestrutura e dos equipamentos no(s) 
módulo(s) inicial(is), é aceitável que ocorra extrapolação das faixas de incidência nesse(s) módulo(s), desde que o 
LAE do empreendimento como um todo seja viável dentro das faixas de incidências e que o custo de execução do 
módulo seja suportado pelo seu próprio VGV. 
3.4.2.2.6 Durante o prazo de validade dolaudo de análise do empreendimento como um todo, definido nos normativos 
dos programas, deverá ser elaborado LAE para o módulo específico com as mesmas condições do LAE do 
empreendimento como um todo. 
3.4.2.2.6.1 Vencido o prazo do laudo do empreendimento como um todo, os critérios de análise deverão ser 
novamente verificados, e serão elaborados novos laudos para os módulos remanescentes. 
▪ O LAE do módulo remanescente terá validade de acordo com o preconizado na norma do produto e a critério da 
CIHAR/CEHAN podem ser revalidadas as premissas adotadas do LAE do empreendimento como um todo, 
observando os critérios de viabilidade financeira e de atendimento as condições mínimas exigidas pelo 
produto/programa, se houver. 
3.4.3 CRITÉRIOS GERAIS DE ANÁLISE 
3.4.3.1 Todas as especificações técnicas devem constar no Memorial Descritivo, contemplando os aspectos relativos 
à caracterização dos materiais a serem utilizados na execução do objeto proposto e respectivas práticas construtivas, 
em conformidade com os projetos e orçamentos apresentados e cuja aplicação será verificada no decorrer da obra. 
3.4.3.2 As especificações contidas no memorial descritivo são fundamentais na análise do custo para enquadramento 
do “padrão de acabamentos” do empreendimento e correspondência com as tipologias dos projetos padrão ou 
referência do SINAPI, ou qualquer outro índice de preços publicado por entidade oficial, ou ainda por outra fonte 
tecnicamente reconhecida. 
3.4.3.2.1 No Memorial Descritivo é imprópria a utilização dos termos “similar”, “equivalente”, “de mesmo padrão”, 
“semelhantes”, ou de outros com o mesmo sentido. 
3.4.3.2.2 As especificações constantes do memorial descritivo não podem ser de padrão inferior às constantes dos 
Quadros VI, VII e VIII da NBR 12721:2006 e/ou especificações mínimas do programa/produto, quando houver. 
3.4.3.3 As prescrições do Código de Práticas (MO41230) para operações com OR FGTS foram definidas com base 
nas principais patologias e vícios construtivos oriundos das reclamações apresentadas à CAIXA e/ou observadas nas 
vistorias de acompanhamento das obras, bem como nas vistorias técnicas realizadas nos empreendimentos que 
motivaram a criação do Programa de Olho na Qualidade. 
http://sismn.caixa/normativo.asp?normativo=MO41230
 
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3.4.3.3.1 Tais prescrições são obrigatórias para todos os empreendimentos habitacionais, observadas as 
especificidades de cada produto, podem ser exigidas a qualquer tempo e, em caso de divergência com o memorial 
descritivo, projeto ou orçamento, deverão ser adotadas condições mais rigorosas. 
3.4.3.3.2 Quando houver impossibilidade técnica de atendimento ao previsto no Código de Práticas (MO41230) ou 
interesse do proponente em apresentar outra solução, a alteração e/ou complementação deverá ser submetido à 
CIHAR/CEHAN durante a análise da proposta, ou à GIHAB/REHAB no caso de reprogramação do empreendimento 
na fase de acompanhamento de obra, desde que contemplem o seguinte: 
a) a solução proposta tenha desempenho técnico igual ou superior ao previsto no Código de Práticas; 
b) a solução proposta não comprometa a segurança, solidez, habitabilidade ou funcionalidade das unidades; 
c) a solução proposta não tenha especificação inferior às especificações mínimas do programa, quando houver. 
3.4.3.3.3 As alterações aceitas serão explicitadas em anexo próprio, que será identificado e fará parte integrante do 
Código de Práticas (MO41230) CAIXA. 
3.4.3.4 Qualquer alteração nas especificações, após a contratação, deve ser solicitada, por escrito, previamente à 
sua aplicação, estando condicionada à análise e aprovação por parte da Engenharia da CAIXA, conforme critérios 
definidos no item 3.5.6. 
3.4.3.5 O atendimento a todas as normas técnicas e legislações específicas aplicáveis ao projeto proposto é de 
responsabilidade exclusiva das construtoras, de seus representantes e dos responsáveis técnicos pela elaboração 
dos projetos e execução das obras, formalizada pela apresentação das ART/RRT específicas devidamente registradas 
nos respectivos conselhos de classe (CREA/CAU), Código de Práticas (exceto SBPE) e nos termos de garantias , 
quando exigíveis. 
3.4.3.6 São passíveis de aceitação todas as propostas que prevejam utilização de sistemas const rutivos que possuam 
normas técnicas prescritivas (NBR/ABNT) ou sistemas construtivos inovadores com DATec vigente, observadas as 
limitações de uso e orientações internas, que devem ser solicitadas ao profissional do quadro próprio da CAIXA. 
3.4.3.6.1 Não é admitida solução construtiva que utilize alvenaria de tijolo maciço, tijolo furado ou bloco cerâmico de 
vedação com função estrutural nas contratações de operações no âmbito dos programas habitacionais enquadradas 
em qualquer fonte de recursos. 
3.4.3.7 O atendimento aos requisitos e critérios da NBR 15.575 é obrigatório para as edificações habitacionais com 
qualquer número de pavimentos, geminadas ou isoladas, construídas com qualquer tipo de tecnologia ou sistema 
construtivo, sendo a comprovação de tal atendimento de responsabilidade da empresa construtora/responsáveis 
técnicos, em caráter declaratório, por meio de cláusula presente no contrato PJ e na assinatura de declaração anexa 
ao memorial descritivo, cujo modelo será disponibilizado pelo profissional monitor da CAIXA. 
3.4.3.7.1 Sempre que prevista neste COT, nas Especificações Mínimas ou no Código de Práticas (MO41230), a 
necessidade/possibilidade de comprovação de atendimento aos requisitos mínimos de desempenho para a aceitação 
da solução técnica proposta, tal comprovação se dará por meio de apresentação da FAD – Ficha de Análise de 
Desempenho – para sistemas convencionais e de DATec para sistemas inovadores. 
3.4.3.7.2 Consta no endereço eletrônico http://app.mdr.gov.br/catalogo/, o catálogo com as FAD relativas às soluções 
construtivas convencionais já ensaiadas e os DATec vigentes. 
3.4.3.7.3 No endereço http://pbqp-h.mdr.gov.br/projetos_sinat.php estão disponíveis informações sobre o regimento, 
diretrizes e sistemas homologados, bem como a lista das instituições técnicas com reconhecida competência e 
habilitadas no SiNAT/PBQP-H para emissão de novas FAD ou DATec. 
3.4.3.7.4 Certificação/Ensaios: serão utilizados materiais que tenham produção industrial com certificação 
PSQ/PBQP-H, e na ausência de PSQ para o produto, os que tenham certi ficação emitida por Organismos de 
Certificação de Produto (OCP) acreditado pelo INMETRO, desde que não estejam indicadas como “não conforme” 
pela certificação PSQ/PBQP-H. 
3.4.3.7.5 Para Empreendimentos em loteamentos ou condomínios de casas térreas e/ou sobrados, as paredes de 
geminação serão estendidas até o telhado, com fechamento em oitão. 
3.4.3.7.6 Para Empreendimentos em loteamentos, as paredes de geminação serão duplas. 
3.4.3.8 Em propostas de empreendimentos com uso de sistema construtivo não convencional, deverá ser comprovada 
a contratação de Monitoramento Técnico da Obra, que será realizado por entidade especializada de terceira parte. 
3.4.3.8.1 Entende-se como entidade de terceira parte habilitada, aquela com corpo técnico qualificado e de 
reconhecida competência (Institutos, universidade, empresas de consultoria etc.), cujo objetivo é atestar a 
conformidade do sistema, compreendendo atividades de plano de monitoramento, vistorias, controle tecnológico e 
emissão de relatórios. 
3.4.3.8.2 O Monitoramento da Obra deverá englobar informações sobre o controle tecnológico, objetivando o 
acompanhamento de todas as etapas de execução e montagem das paredes, com apresentação de relatórios mensais 
atestando a conformidade de cada fase de execução, inexistência de falhas ou fissuras, resistência adequa da etc., e 
certificação da compatibilidade efetiva entre o sistema proposto e o executado in loco. 
http://sismn.caixa/normativo.asp?normativo=MO41230http://sismn.caixa/normativo.asp?normativo=MO41230
http://sismn.caixa/normativo.asp?normativo=MO41230
http://app.mdr.gov.br/catalogo/
http://pbqp-h.mdr.gov.br/projetos_sinat.php
 
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3.4.3.8.2.1 No caso de paredes de concreto nos moldes da ABNT NBR 16055:2012, tendo obtido resultado 
satisfatório, o Monitoramento da Obra poderá ser realizado para uma única obra. 
3.4.3.9 Será apresentado Termo de Garantia Contra Defeitos Sistêmicos, conforme modelo padrão CAIXA para todas 
as obras com sistema construtivo não convencional, a ser disponibilizado pelo profissional monitor da CAIXA. 
3.4.3.10 VISTORIA NA ÁREA DE INTERVENÇÃO E ENTORNO 
3.4.3.10.1 A vistoria técnica ao local onde será inserido o empreendimento compreende: 
a) verificação da infraestrutura existente no entorno do empreendimento, conforme suas características e de seu 
enquadramento; 
▪ Faz parte dessa averiguação a observação da existência de redes de abastecimento de água, de fornecimento 
de energia elétrica e de iluminação pública, redes de coleta de esgoto e águas pluviais, serviços de coleta de 
lixo, de pavimentação das vias de acesso, existência de transporte público, e disponibilidade de equipamentos 
públicos, comércio e serviços locais, conforme exigências de cada programa. 
b) identificação da ocupação do terreno e de edificações a serem demolidas; 
c) identificação da existência de elementos que impliquem em servidão pública; 
d) verificação “in loco” da compatibilidade entre os documentos apresentados e a realidade do terreno; 
e) verificação do estágio das obras em andamento, quando for o caso, estimando o percentual de obra executado; 
f) identificação de interferências ambientais que necessitem de manifestação dos órgãos competentes; 
g) identificação de existência de rodovias federais, estaduais ou municipais, linhas de dutos de telefonia, gás, redes 
lógicas, redes de alta tensão ou qualquer outra interferência que tenha faixa de domínio ou área não edificante 
que possa impedir aproveitamento total ou parcial do projeto proposto; 
h) verificação da existência de outros empreendimentos construídos, em produção ou a construir, na mesma região 
de abrangência, em contiguidade ao empreendimento/módulo sob análise, e seus impactos no mercado 
imobiliário, na infraestrutura urbana, na oferta de serviços públicos e no meio -ambiente; 
i) identificação de outros empreendimentos no entorno, concorrentes ou com problemas, com foco em identifica r a 
inserção do empreendimento no mercado imobiliário e eventuais impactos no empreendimento em questão; 
j) verificação das condições topográficas da área, identificando acidentes geográficos que indiquem a 
possibilidade de passivos ambientais ou comprometam a estabilidade do empreendimento, com consequente 
elevação do custo das obras; 
k) levantamento do histórico de utilização do terreno e entorno, com intuito de identificação de área potencialmente 
contaminada; 
l) verificação de área potencialmente alagáveis ou com registros históricos de ocorrência de cheias. 
3.4.3.10.2 Caso sejam constatados indícios de contaminação, devem ser solicitados estudos técnicos, realizados por 
profissional qualificado e especializado, sob a responsabilidade do empreendedor, que confirmem ou de scartem a 
contaminação do solo e/ou da água subterrânea, conforme detalhado no ANEXO VII. 
3.4.3.10.3 Ocorrendo áreas de proteção do patrimônio histórico, deve ser apresentado licenciamento emitido pelos 
órgãos competentes. 
3.4.3.10.4 Ocorrendo áreas suspeitas de risco de erosão, recalque por adensamento de solo ou desmoronamento, 
deve ser apresentada solução técnica para os casos de intervenções. 
3.4.3.10.5 No caso de reforma e recuperação de edificações, são observadas as reais condições em que se encontra 
o imóvel, bem como verificada a compatibilidade entre materiais a serem empregados e a tecnologia de execução 
proposta. 
3.4.3.10.6 A visita à área permite, também, a coleta de dados de referência com vistas à atribuição do valor do terreno 
e a obtenção do valor do empreendimento, como se pronto estivesse. 
3.4.3.10.7 A vistoria e análise do terreno é formalizada por meio do Laudo de Vistoria do Terreno (LVT), documento 
apensado ao formulário do LAE disponibilizado pelo profissional da CAIXA. 
3.4.3.10.7.1 Excepcionalmente, em função da mitigação dos impactos decorrentes da COVID-19, a formalização do 
LVT pode ser realizada, provisoriamente, com base nos documentos e relatório fotográfico fornecidos pelo proponente 
e imagens aéreas e de satélite disponíveis em sites e aplicativos públicos, com inclusão da seguinte informação no 
campo Observações: LEVANTAMENTO PROVISÓRIO REALIZADO SEM VISTORIA AO LOCAL, CONFORME 
MEDIDAS COVID-19. A vistoria poderá ser adiada até a contratação, ocasião em que será emitida Manifestação 
Técnica sobre o resultado da vistoria, confirmando as condições consignadas no LVT, ou se for o caso, com 
atualização do LVT. 
 
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3.4.3.11 LICENCIAMENTOS E LEGALIZAÇÕES 
3.4.3.11.1 A análise técnica deve verificar a suficiência das licenças e legalizações apresentadas para comprovação 
do atendimento às diretrizes estabelecidas em legislações e diretrizes específicas de outros entes que não o agente 
financeiro, como legislação ambiental, legislações municipais, diretrizes de concessionárias, resoluções de conselhos 
de classe etc. 
3.4.3.11.1.1 A verificação dos critérios definidos por outros entes, no escopo da análise técnica, é restrita à análise 
da documentação que comprova o licenciamento ou a legalização. 
3.4.3.11.2 É de responsabilidade do proponente e de seus responsáveis técnicos o atendimento aos critérios para 
licenciamento e legalização do empreendimento. 
3.4.3.11.3 Quanto ao atendimento à Legislação, os documentos comprobatórios fazem parte da relação contida no 
ANEXO I. 
3.4.3.11.4 Quanto ao atendimento à Legislação Ambiental, deve ser verificada a manifestação do órgão ambiental 
competente, que pode ser registrada por meio dos seguintes documentos: 
a) dispensa do licenciamento; 
b) licença prévia; 
c) licença de instalação; 
d) licença de operação, quando exigível; 
e) licença simplificada; 
f) outorga; 
g) aprovação do EIA e respectivo RIMA; 
h) outros de âmbito regional porventura existentes. 
3.4.3.11.4.1 Os aspectos relativos ao atendimento da legislação ambiental são de responsabilidade dos órgãos 
ambientais e cabe a estes a definição das exigências para cada tipo de empreendimento. 
3.4.3.11.4.2 As condicionantes que possam ser apresentadas na licença ambiental, ou documento equivalente, devem 
ser consideradas na análise de viabilidade do empreendimento, inclusive com os custos de projetos, relatórios, 
ensaios e outros serviços necessários para atendimento às condicionantes 
3.4.3.11.5 Quanto ao atendimento às Diretrizes das Concessionárias, as declarações de viabilidade de fornecimento 
de água, esgotamento sanitário e energia elétrica devem conter as diretrizes básicas necessárias para permitir o 
perfeito atendimento dos serviços ao empreendimento, constando inclusive o prazo, fonte de recursos e responsáveis 
por eventuais obras necessárias para atender ao empreendimento dentro de um prazo compatível com a sua 
execução. 
3.4.3.11.5.1 Deverão ser apresentados pelo proponente: projetos, memoriais e orçamentos dessas obras, em nível 
de detalhamento que permitam a verificação do orçamento, nos casos em que as declarações de viabil idade indiquem 
a necessidade de obras externas ao empreendimento para atendimento da demanda. 
3.4.3.11.5.2 O cronograma físico-financeiro das obras de infraestrutura não incidentes deve ser compatível com o 
cronograma das obras do empreendimento, observando as condicionantes previstasnos normativos dos produtos. 
3.4.3.11.5.3 Nos casos em que a infraestrutura externa for executada com recursos não incidentes na proposta, 
deverá ser apresentada garantia de execução conforme previsto no manual do produto. 
3.4.3.11.6 O abastecimento deve ser realizado, preferencialmente, por meio da rede pública, operada pela 
concessionária local. 
3.4.3.11.7 Para toda implantação de empreendimento que demande a utilização de recursos hídricos superficiais ou 
subterrâneos é necessária a manifestação do órgão ambiental competente, conferindo a seu titular o direito de uso 
dos recursos hídricos, tanto para captação quanto para lançamento de efluentes tratados, por meio da Outorga do 
Direito de uso. 
3.4.3.11.8 Para solução de abastecimento por meio de poço (captação subterrânea), é necessário, caso não 
verificados na outorga, observar as seguintes condicionantes: 
a) cumprir as diretrizes da concessionária pública ou órgão licenciador correspondente para o sistema proposto; 
b) estudo de vazão; 
c) comprovação de potabilidade da água, conforme padrão definido em portaria do Ministério da Saúde; 
d) compromisso da concessionária de operação e manutenção do sistema, salvo quando não for operado pela 
concessionária. 
 
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3.4.3.11.8.1 Além disso, como a licença de execução não confere a seu titular o direito de uso dos recursos hídricos, 
é necessária a Outorga do Direito de uso emitida por órgão ambiental competente. 
3.4.3.11.8.2 Admite-se ainda a contratação de operações sem Outorga/Licenciamento Ambiental nos casos em que 
a legislação local os dispense e o órgão ambiental formalize, desde que observadas as seguintes condições: 
a) apresentação de ART/RRT de projeto e execução específica para o poço; 
b) apresentação de teste de vazão e potabilidade; 
c) termo de ciência do mutuário com relação à solução de abastecimento de água. 
3.4.3.11.9 Quanto ao atendimento aos Conselhos de Classe e à Responsabilidade Técnica, deverão ser apresentados 
os seguintes documentos pertinentes à responsabilidade técnica pela obra: 
a) ART/RRT do responsável técnico pela construção (ART/RRT de execução de obra); 
b) Certidão de Registro de Pessoa Jurídica do CREA/CAU. 
3.4.3.11.9.1 A ART/RRT de execução de obra não pode ser substituída pela ART/RRT de direção técnica, 
Fiscalização de Obra ou Gerenciamento de Obra, em função de se tratar de atribuições distintas. 
3.4.3.11.9.2 Caso o profissional que recolheu a ART/RRT de execução não esteja na lista dos responsáveis técnicos 
presente na Certidão de Registro de Pessoa Jurídica do CREA/CAU, será necessária a apresentação da ART/RRT 
de Cargo e Função, estabelecendo o vínculo profissional com a empresa. 
3.4.3.11.9.3 Caso o profissional que recolheu a ART/RRT de execução não seja o mesmo que consta do Alvará de 
Construção, será necessário o apostilamento do responsável técnico junto à prefeitura, que poderá ser entregue até 
o primeiro desembolso. 
3.4.3.12 CONFORMIDADE DO PBQP-H 
3.4.3.12.1 O Certificado de Conformidade do PBQP-H é o instrumento para comprovação de adequação da empresa 
construtora aos níveis de avaliação da conformidade do SiAC do PBQP-H. 
3.4.3.12.2 Esse certificado não é exigido para as operações que utilizem exclusivamente recursos SBPE. 
3.4.3.12.3 O certificado NBR ISO 9001:2000, com escopo compatível ao estabelecido no âmbito do SiAC, poderá ser 
aceito em substituição ao Certificado de Conformidade do PBQP-H. 
3.4.3.12.4 O nível de certificação exigido para contratação de empreendimentos, dependerá do número de unidades 
proposto, somado com as unidades já contratadas e em execução, de modo simultâneo ou consecutivo, de acordo 
com a classificação a seguir: 
▪ Nível “B” do SiAC, quando a somatória dos objetos contratuais seja de até 1 .000 unidades; 
▪ Nível “A” do SiAC, quando a somatória dos objetos contratuais seja acima de 1 .000 unidades. 
3.4.3.12.5 Para empresa que seja formada, ou tenha como sócia uma ou mais empresas construtoras, será 
considerado o nível de certificação mais elevado dentre as empresas, não dispensando as demais de apresentação 
de certificação no SiAC do PBQP-H. 
3.4.3.13 MATERIAIS E EQUIPAMENTOS ESPECIAIS 
3.4.3.13.1 Enquadram-se como Materiais e Equipamentos Especiais aqueles com natureza específica (p. ex. 
elevadores, escadas rolantes, esquadrias feitas sob encomenda para obras de retrofit em prédios considerados 
patrimônio histórico, também denominados no mercado como materiais ou equipamentos fora de linha de produção). 
3.4.3.13.2 Materiais e Equipamentos especiais sob encomenda podem ser objeto de liberação antecipada mediante 
solicitação do proponente à época da análise, condicionada à manifestação favorável da CIHAR/CEHAN de que os 
materiais e equipamentos a serem adquiridos, de fato, constituem materiais especiais e/ou fora de linha de produção. 
3.4.3.14 ANÁLISE DO CRONOGRAMA PROPOSTO 
3.4.3.14.1 Deverá ser verificada a compatibilidade do prazo proposto com o sistema construtivo, porte da obra e, se 
houver, histórico de empreendimentos semelhantes analisados na unidade. 
3.4.3.14.2 É analisado o cumprimento de condições pertinentes a cada programa, tais como prazo de construção, 
percentual máximo executado para a contratação e percentual exigido na última parcela. 
3.4.3.14.3 Em obras contratadas com cláusulas suspensivas, o cronograma aprovado poderá ser revisto no momento 
da primeira vistoria, a fim de compatibilizá-lo com a situação real das obras. 
3.4.3.15 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA 
 
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3.4.3.15.1 A análise da viabilidade econômico-financeira objetiva verificar a exequibilidade das obras nas condições 
propostas e dentro do prazo previsto. 
3.4.3.15.2 A verificação da viabilidade e exequibilidade do orçamento proposto visa mitigar riscos à Instituição, 
especialmente o risco de insuficiência de recursos para a conclusão das obras. 
3.4.3.15.3 Para realização da análise de custos é necessário escolher o projeto de referência que mais se assemelha 
ao projeto objeto da análise. 
3.4.3.15.4 A realização da análise de custo tem início a partir da análise do memorial descritivo e projeto, da 
constatação do padrão de acabamento do empreendimento e sua classificação , conforme tabela de padrão de 
acabamento constante da norma de incorporação, NBR 12721:2006, e realização da escolha do projeto de referência 
que mais se assemelha ao projeto objeto da análise. 
3.4.3.15.4.1 No caso de empreendimento enquadrado na Trilha NDT, para análise de custo, a constatação do padrã o 
de acabamento do empreendimento e sua classificação baseia-se no material de vendas (memorial, implantação, 
imagens, etc) apresentado pelo proponente. 
3.4.3.15.5 A informação quanto ao padrão de acabamento, existente nos Quadros da NBR, integrantes da 
incorporação do empreendimento, não dispensa a análise dos documentos informados no item anterior. 
3.4.3.15.6 Os custos são analisados tomando-se como referência, preferencialmente, o SINAPI, e quando não houver 
referência nesse sistema ou quando essa referência não for a mais aderente à proposta, admite-se a utilização de 
outra fonte ou índice de preços publicado por entidade oficial ou ainda por outra fonte tecnicamente reconhecida. 
3.4.3.15.8 O Catálogo de Projetos, a Caracterização do Projeto e o Custo por Característica Física encontram-se disponíveis 
em “Downloads - SINAPI” no endereço (http://www.caixa.gov.br/site/paginas/downloads.aspx#categoria_868). 
3.4.3.15.9 A análise de custos será realizada considerando a comparação entre o custo do m2 de construção do 
projeto de referência adotado (SINAPI ou outra fonte), com o custo do m 2 do projeto em análise, atentando-se para 
os custos de serviços não contempladosno projeto de referência, que devem ser considerados à parte. 
3.4.3.15.9.1 Caso não haja projeto de referência aderente com a proposta no banco referencial, ou em outra fonte 
reconhecida, alternativamente, podem ser utilizados projetos cadastrados no SINAPI em âmbito regional, 
homologados pela equipe técnica CIHAR/CEHAN por meio de notas técnicas (modelo livre). 
3.4.3.15.10 Deve ser verificada a compatibilidade do orçamento apresentado com a incidência do percentual dos 
serviços em relação ao custo total da intervenção, conforme tabelas (I ou II) constantes no ANEXO II. 
3.4.3.15.11 As incidências propostas fora dos intervalos de incidência previstos nas tabelas (I ou II) constantes no 
ANEXO II poderão ser acatadas desde que justificadas tecnicamente. 
3.4.3.15.11.1 Como justificativas técnicas podem ser aceitas: 
a) divergência entre os padrões de acabamento; 
b) estruturas consideradas robustas ou esbeltas em relação ao projeto de referência; 
c) processos construtivos diferenciados; 
d) custos dos equipamentos de uso comum, se inclusos no orçamento de habitação; 
e) análise dos custos unitários e quantitativos dos serviços mais significativos do agrupador que extrapola a faixa 
de incidências; 
f) apresentação de propostas comerciais, quando houver serviços significativos não contemplados em fonte o u 
índice de preços publicado por entidade oficial ou ainda por outra fonte tecnicamente reconhecida; ou , 
g) outras divergências em relação à tipologia proposta. 
3.4.3.15.12 Apenas nos casos que a comparação dos custos por m² e incidências não explique os custos proposto s, 
por total ausência de projetos de referência semelhantes ou assemelhados, a análise prossegue por meio da 
verificação do orçamento analítico, dos projetos complementares e seus respectivos memoriais descritivos. 
3.4.3.15.12.1 A análise do orçamento, na forma analítica, consiste na apreciação dos custos unitários e quantitativos 
dos serviços significativos (PARETO 80%). 
3.4.3.15.12.2 A documentação deve ser adequada a esta metodologia com apresentação do orçamento analítico, 
composição dos itens para os quais não haja referência (SINAPI e/ou outras fontes) e/ou proposta comercial, em 
arquivo físico e digital. 
3.4.3.15.13 Para análise de infraestrutura incidente deve-se considerar o que segue: 
a) devem ser apresentados anteprojetos de infraestrutura, que permitam identificar a solução técnica ado tada, bem 
como verificar a coerência dos valores e quantitativos propostos; 
http://www.caixa.gov.br/site/paginas/downloads.aspx#categoria_868
 
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b) no caso de orçamento de infraestrutura por eventos, deve ser adotado, como referência de custo, o valor por 
m2, m, unidade etc., dos macro serviços de empreendimentos semelhantes, executados ou analisados no âmbito 
da CIHAR/CEHAN, não sendo necessária a análise do valor unitário de cada serviço; 
c) na ausência destas referências podem ser utilizados projetos referenciais de infraestrutura, cadastrados no 
SINAPI; 
d) é facultada, ao proponente, a apresentação do orçamento da infraestrutura conjuntamente aos serviços de 
habitação, em propostas de empreendimentos com infraestrutura usual e em terrenos de fácil implantação, e 
sem infraestrutura interna atípica significativa; 
e) quando for apresentada a infraestrutura conjuntamente com os serviços de habitação, as incidências de cada 
serviço, constantes do orçamento resumo, devem ser acatadas desde que inscritas no intervalo admissível da 
tipologia selecionada no orçamento proposto, conforme Tabela I constante no ANEXO II. 
3.4.3.15.14 Para análise de infraestrutura não incidente deve-se considerar o que segue: 
a) na análise dos orçamentos deve ser verificada a compatibilidade dos projetos com os custos dos serviços 
propostos e adotado como referência de custo o valor unitário definido para os macro serviços de 
empreendimentos semelhantes executados ou analisados no âmbito da CIHAR/CEHAN; ou serem utilizados os 
projetos referenciais de infraestrutura cadastrados no SINAPI; 
b) na ausência dessas referências, devem ser analisados individualmente os quantitativos e preços unitários de 
itens de insumos e serviços considerados significativos; 
c) os custos unitários poderão ser apurados, além do SINAPI, por meio da utilização de dados contidos em tabe la 
de referência formalmente aprovada por órgãos ou entidades da administração pública federal, em publicações 
técnicas especializadas, em sistema específico instituído para o setor ou em pesquisa de mercado ; 
d) alternativamente, pode-se aprovar os valores propostos por meio de curva de custo elaborada com base no 
histórico de contratação da CIHAR/CEHAN. 
3.4.3.15.15 Nos Serviços Preliminares e Gerais, poderá ser prevista a incidência sobre o custo total da obra conforme 
definido no ANEXO III. 
3.4.3.15.15.1 Os itens componentes admitidos como serviços preliminares e gerais e respectivas incidências de 
referência estão indicados na tabela disponibilizada no ANEXO III; 
3.4.3.15.15.2 A inclusão de itens não previstos no ANEXO III deve ser justificada pelo empreendedor podendo ser 
acatada a critério da gestão técnica local. 
3.4.3.15.16 A faixa de admissibilidade de BDI varia entre 20% e 30% para empreendimentos de mercado. 
3.4.3.15.16.1 Todas as faixas de admissibilidade de BDI consideram encargos plenos e a faixa para empreendimentos 
de HIS também considera isenção de ISS. 
3.4.3.15.16.2 Poderão ser aceitos percentuais diferentes de BDI mediante justificativa da construtora, levando -se 
sempre em consideração as peculiaridades de cada proposta. 
3.4.3.15.17 Para a análise das outras despesas previstas nos manuais dos produtos deverão ser considerados: 
a) Os valores propostos para legalização são limitados a 2% do VGV; 
b) as despesas financeiras correspondem ao somatório do valor das taxas de análise: de engenharia, risco e 
jurídico, da taxa de cobertura de custos para acompanhamento mensal da operação, bem como dos juros e 
atualização monetária da operação de financiamento; 
c) os valores aceitáveis para as despesas financeiras podem variar de 0,5% a 5% do custo total da obra (custos da 
habitação, equipamentos e infraestrutura com BDI incluso); não sendo necessário o conhecimento dos valores 
de cada despesa listada no item anterior; 
▪ As despesas financeiras são consideradas no cálculo do custo total do empreendimento e consequentemente 
na análise da sua viabilidade, podendo compor o custo total de produção do empreendimento para o cálculo 
dos limites de financiamento. 
d) os valores que podem ser aceitos para as despesas de seguros são de a té 0,5% do custo total da obra (custos 
da habitação, equipamentos e infraestrutura com BDI incluso); não sendo necessário o conhecimento dos valores 
de cada seguro contratado; 
e) as despesas de comercialização podem variar de 4% a 8% do VGV. 
3.4.3.15.17.1 Os valores referentes às despesas com comercialização são considerados no cálculo do custo total do 
empreendimento e consequentemente na análise da sua viabilidade. 
▪ Custos referentes à corretagem de imóveis não compõem as despesas de comercialização. 
3.4.3.15.17.2 A inclusão desses valores no custo total de produção do empreendimento para o cálculo dos limites de 
financiamento varia de acordo com cada programa/fonte de recursos. 
 
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3.4.3.15.17.3 Os valores propostos na FRE para “Outras Despesas” não são objeto de análise técnica de engenharia, 
devendo ser acatados se estiverem compreendidos nos limites estabelecidos por este Normativo. 
3.4.3.15.17.4 Não é necessária a revisão da FRE pelo proponente após a definição dos valores de avaliação, assim, 
caso os valores avaliados impliquem em alterações nos valores das “OutrasDespesas”, o profissional 
engenheiro/arquiteto pertencente à empresa credenciada, no momento do preenchimento do LAE, deverá: 
a) acatar os valores propostos na FRE se estiverem compreendidos nos limites estabelecidos por este COT; ou, 
b) calcular os valores dentro do percentual proposto originalmente, porém, considerando o novo VGV e custo, se 
for o caso. 
3.4.3.15.17.5 Nas colunas de rateio de custos do LAE estão inclusas fórmulas para o desconto automático das 
despesas financeiras e de comercialização, de acordo com cada programa/fonte de recursos. 
3.4.3.16 VERIFICAÇÃO DAS CONDIÇÕES URBANÍSTICAS DO EMPREENDIMENTO 
3.4.3.16.1 A implantação do empreendimento deve atender às condições urbanísticas previstas no Código de Práticas 
(exceto SBPE) e às especificações mínimas dos programas, quando houver. 
3.4.3.16.2 Apresentar atendimento às condições de segurança, estabilidade, solidez e de habitabilidade, 
principalmente quanto à garantia de insolação e ventilação, em referência aos afastamentos e dimensões de taludes, 
desníveis e contenções propostas, através, se for o caso, de estudo específico realizado em acordo com as normas 
vigentes, inclusive quanto aos requisitos da norma de desempenho, com ART/ RRT recolhida. 
3.4.3.16.2.1 Em qualquer situação, se o estudo de estabilidade geotécnica indicar parâmetros mais restritivos, estes 
devem ser acatados. 
3.4.3.16.3 Deverá ser verificada a solução de drenagem para as UH, com especial atenção àquelas com nível abaixo 
do greide da rua, quando a aceitação da proposta será condicionada à efetiva existência de obras e elementos que 
resguardem a saúde humana e os bens imóveis de danos. 
3.4.3.16.3.1 No dimensionamento do sistema de drenagem, deverão ser considerados tempos mínimos de 
recorrência/retorno de 2 a 5 anos para os elementos de microdrenagem e entre 10 e 25 anos para elementos de 
macrodrenagem, ou condição mais restritiva, conforme projeto ou postura Municipal 
3.4.3.16.3.2 Devem ser observados, nos projetos, parâmetros que visem mitigar os riscos associados à ocorrência 
de enchentes, cheias, alagamentos, enxurradas, deslizamentos de terra, solapamento de taludes ou eventos afins. 
3.4.3.16.3.3 Para empreendimentos com OR FGTS deverá ser observado o que preconiza o Código de Práticas. 
3.4.3.16.3.4 É vedada a aprovação de empreendimentos cuja proposta preveja implantação em talvegues, sobre 
nascentes ou em regiões onde se verifiquem afloramentos de água. 
3.4.3.16.3.5 As seguintes situações configuram situação de alerta no que se refere à drenagem: 
a) área de intervenção com inclinação natural superior à 7% em função da velocidade que a lâmina d’água poderá 
atingir nos casos de precipitação com forte intensidade; 
b) área de intervenção muito plana, quando o escoamento natural por gravidade pode ser prejudicado parcial ou 
totalmente, o que implica em previsão de bombeamento; 
c) área de intervenção localizada em bacia sem exutório, quando é necessária a previsão de bombeamento para 
escoamento das águas pluviais; 
d) área com histórico de alagamento, inundação ou variação de maré; 
e) área localizada em talvegues, sobre nascentes ou regiões onde se verifique afloramentos de água. 
3.4.3.16.3.6 O nível do terreno onde serão edificadas as unidades habitacionais, com cota mais desfavorável, deverá 
ser superior à cota do nível máximo da maior cheia com tempo de retorno/recorrência de 100 anos ou de acordo com 
histórico local, devidamente fundamentada. 
3.4.3.16.3.7 Para casos de terreno alagadiço, sujeito a inundação ou variação de marés, o nível do terreno, onde 
será edificada a unidade habitacional com cota mais desfavorável, será superior a cota do nível máximo da maior 
cheia com tempo de retorno/recorrência de 200 anos ou de acordo com histórico local, devidamente fundamentada. 
3.4.3.17 REQUISITOS DE ACESSIBILIDADE 
3.4.3.17.1 É necessário o atendimento aos requisitos de acessibilidade nas áreas comuns de todos os 
empreendimentos habitacionais, independentemente do programa ou fonte de recurso. 
3.4.3.17.1.1 O atendimento aos requisitos de acessibilidade visa garantir que os empreendimentos sejam utilizados 
de maneira autônoma, independente e segura à maior quantidade possível de pessoas, independentemente da idade, 
estatura ou limitação de mobilidade e percepção, conforme preconiza a NBR 9050:2015. 
 
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3.4.3.17.2 Os responsáveis técnicos pela elaboração dos projetos e pela execução das obras têm atribuição para 
atender plenamente a todos os requisitos de acessibilidade aplicáveis ao projeto, sendo necessário comprovar esse 
atendimento para continuidade dos procedimentos de contratação da proposta. 
3.4.3.17.2.1 Tal comprovação se dá pela apresentação de ART/RRT de acessibilidade específica ou conjunta com a 
ART/RRT de arquitetura, devidamente registradas no respectivo conselho de classe (CREA/CAU). 
3.4.3.17.3 Em função de exigências específicas definidas pelos programas ou vinculadas às fontes de recurso, deve 
ser verificado nos projetos o atendimento de requisitos de acessibilidade constantes no Código de Práticas (exceto 
SBPE), tanto nas áreas comuns quanto nas unidades habitacionais. 
3.4.3.17.3.1 Nos empreendimentos financiados exclusivamente com recursos do SBPE, o atendimento aos requisitos 
de acessibilidade é declaratório, cabendo à construtora observar a NBR 9050 para as áreas comuns e a legislação 
vigente para as unidades habitacionais. 
3.4.3.17.4 Deverá ser analisado o projeto específico de acessibilidade para as áreas de uso comum e unidades 
habitacionais, que deverá estar em escala adequada a sua compreensão. 
3.4.3.17.4.1 Nos empreendimentos com OR – FNHIS, todas as UH devem permitir adaptações posteriores 
diferenciadas de acordo com as necessidades e deficiências dos beneficiários, sendo necessária verificaç ão destas 
condições no projeto da unidade habitacional utilizando o checklist de acessibilidade disponibilizado no MO30581. 
3.4.3.17.4.2 Em empreendimentos de mercado com unidades enquadradas em programas com OR FGTS, pelo menos 
3% das unidades habitacionais ou o percentual previsto na postura municipal (devendo-se adotar o que for maior), 
devem permitir adaptações posteriores diferenciadas de acordo com as necessidades e deficiências dos adquirentes, 
sendo necessário verificar tal condição no projeto da tipologia adaptável. 
3.4.3.17.4.3 Caso o empreendimento apresente apenas unidades com valores enquadrados nas Operações Especiais 
FGTS, deverão ser observadas as condições de acessibilidade definidas neste Normativo apenas para as áreas de 
uso comum. 
3.4.3.17.4.4 As adaptações indicadas no projeto de unidade adaptável somente serão executadas na ocorrência de 
demanda. 
3.4.4 CRITÉRIOS DE ANÁLISE ESPECÍFICOS PARA EMPREENDIMENTOS DE MERCADO 
3.4.4.1 Para empreendimentos de mercado, deve ser observada a adequação das propostas quanto às 
especificações/condições mínimas determinadas para cada programa/produto. 
3.4.4.2 Para empreendimentos com OR FGTS - Faixa 1,5, a unidade habitacional precisa ser composta minimamente 
por cozinha, área de serviço, banheiro, sala de estar/jantar e dois quartos (condições mínimas disponibilizadas pelo 
profissional monitor da CAIXA). 
3.4.4.3 As especificações constantes do memorial descritivo não podem ser de padrão inferior às constantes dos 
Quadros VI, VII e VIII da NBR 12721:2006. 
3.4.4.4 VERIFICAÇÃO DA INSERÇÃO NO MERCADO IMOBILIÁRIO 
3.4.4.4.1 A verificação da inserção do empreendimento no mercado imobiliário visa mitigar os riscos das operações, 
por meio da definição dos valores dos objetos das garantias destas operações, de forma que o valor atribuído ao bem 
garanta o crédito a ele associado. 
3.4.4.4.2 A definição dos valores de mercado se dá por meio da avaliação dos imóveis e poderão compreender os 
seguintes parâmetros, representados pelos valoresde avaliação e correspondentes intervalos de valores admissíveis: 
a) valores de compra e venda de mercado do terreno objeto da intervenção; 
b) valores de compra e venda de mercado das tipologias dos empreendimentos considerados como se prontos 
estivessem; 
c) valores locativos de mercado das tipologias dos empreendimentos considerados como se prontos estivessem. 
3.4.4.4.3.1 No caso de terrenos, entende-se como valor proposto, o valor da FRE, exceto quando houver valor de transação 
inferior registrado em matrícula nos últimos 12 meses, em atendimento a política de PLDFT. 
3.4.4.4.4 Para definir o valor de avaliação dos lotes em caso de loteamento, considera -se que toda a infraestrutura 
está executada e eventuais custos com a implantação da infraestrutura interna à poligonal do empreendimento são 
descontados do valor de avaliação destes lotes. 
3.4.4.4.5 Para definir o valor de avaliação, em casos de glebas ou lotes que serão incorporados como condomínios, 
considera-se como executada apenas a infraestrutura externa, não cabendo desconto de eventuais custos com a 
implantação da infraestrutura interna à poligonal. 
http://sismn.caixa/normativo.asp?normativo=MO30581
 
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3.4.4.4.6 Para atribuição de valor ao terreno, como alternativa à realização de avaliação, para as operações de origem 
de renda FGTS/SBPE, é permitido o aceite do valor proposto pela proponente dentro de um intervalo percentual do 
VGV, a critério do gestor técnico. 
3.4.4.4.6.1 Os intervalos percentuais admissíveis para a relação Valor do Terreno/VGV serão definidos p ela CIHAR, 
no âmbito da sua área de atuação, para cada município/região e de acordo com o produto específico (FGTS/SBPE). 
3.4.4.4.6.2 A formalização e divulgação dos intervalos admissíveis será realizada através de Nota técnica emitida 
pela respectiva CIHAR, contemplando: 
a) definição da base de dados e especificação das suas delimitações; 
b) metodologia utilizada para a definição dos intervalos admissíveis; 
c) amostra de dados utilizada (empreendimentos CAIXA e/ou outras referências de mercado); 
d) considerações e ponderações sobre os diferentes produtos (SPBE/FGTS); 
e) particularidades locais/regionais identificadas; 
f) memória de cálculo; 
g) definição de procedimentos para revisões posteriores/revalidação dos intervalos. 
3.4.4.4.7 Para fins de enquadramento das propostas de empreendimentos nos Programas/Fonte de recurso, devem 
ser seguidas as orientações dos normativos dos produtos. 
3.4.4.4.8 As avaliações e reavaliações realizadas deverão indicar somente os intervalos de valores admissíveis. 
3.4.4.4.9 Na ausência de determinação distinta no manual do produto, a avaliação de mercado, consolidada na 
emissão da pré-análise, terá validade máxima de 180 dias, prorrogável, no máximo, por igual período, a critério da 
gestão técnica local. 
3.4.4.4.9.1 Caso o LAE não seja emitido dentro desse prazo, nova avaliação de mercado e vistoria ao local deverá 
ser elaborada para compor o LAE. 
3.4.4.5 COMPATIBILIDADE DA INCORPORAÇÃO 
3.4.4.5.1 Caso a incorporação já esteja registrada, o documento a ser analisado é a Certidão do Registro da 
Incorporação. 
3.4.4.5.2 Tal verificação contempla exclusivamente os seguintes itens: 
a) verificar se as tipologias (unidades e vagas) apresentadas no projeto arquitetônico estão representadas no 
Quadro II da NBR 12721 e estão compatíveis com a Incorporação; 
b) a concordância entre as áreas constantes no Memorial de Incorporação ou Registro da Incorporação com os 
Quadros I e II da NBR 12721; 
c) verificar se o especificado em memorial descritivo é igual ou superior ao especificado nos quadros V, VI, VII e 
VIII. 
3.4.4.5.3 As especificações apresentadas no memorial descritivo não podem ser inferiores às especificações 
constantes dos quadros VI, VII e VIII. 
3.4.4.5.3.1 Caso sejam inferiores deverá ser solicitada sua compatibilização, de modo que nenhuma especificação a 
ser registrada em cartório seja superior à apresentada na peça técnica da CAIXA. 
3.4.4.6 ATENDIMENTO A REQUISITOS SOCIOAMBIENTAIS (SOMENTE PARA FGTS) 
3.4.4.6.1 Em cumprimento às disposições da Resolução do Conselho Curador do FGTS nº 761 de 09.12.2014 e das 
Instruções Normativas do Ministério das Cidades nº 10,11 e 12, de 09.06.2015, as análises dos em preendimentos 
com unidades financiadas com recursos FGTS deverão observar requisitos específicos para o atendimento da Política 
Socioambiental do FGTS. 
3.4.4.6.2 Os projetos deverão contemplar obrigatoriamente o que segue: 
a) Plantio de árvores e a existência de áreas verdes mínimas, conforme abaixo: 
▪ 20% de área permeável mínima em empreendimentos horizontais, considerando toda a área do 
empreendimento; 
▪ plantio de, no mínimo, 01(uma) árvore nativa ou frutífera por casa e em edifícios plantio de 01(uma) árvore 
para cada 04 apartamentos contados até o quinto pavimento, respeitada a postura municipal; 
▪ as árvores podem ser plantadas na área pública; 
 
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▪ podem ser consideradas árvores pré-existentes que não serão removidas e que não apresentem indício de 
presença de fungos ou outro fator que implique na necessidade de sua remoção; 
▪ 10% de área permeável verde e arborização em empreendimentos verticais. 
b) admitem-se exceções no atendimento dos requisitos acima, apenas se comprovada a inviabilidade técnica na 
sua implementação; 
c) os projetos devem incluir dispositivos e sistemas economizadores. 
3.4.4.6.3 Sempre que comprovada a viabilidade técnica e econômica, os projetos deverão prever medidas para a 
promoção da Eficiência Energética. 
3.4.4.6.4 Os demais parâmetros que compõem a referida Política Socioambiental, definida pelo Conselho Curador do 
FGTS, já estão contemplados nos requisitos de análise vigentes. 
3.4.5 CRITÉRIOS ESPECÍFICOS DE ANÁLISE PARA EMPREENDIMENTOS DE INTERESSE SOCIAL 
3.4.5.1 Para empreendimentos de Interesse Social, deve ser observada a adequação das propostas quanto às 
especificações/condições mínimas determinadas para cada programa, atentando-se às Especificações Mínimas, 
disponibilizadas pelo profissional da CAIXA. 
3.4.5.1.1 Os critérios/especificações mínimos previstos na legislação/regulamentação local deverão ser adotados 
sempre que forem mais restritivos que os critérios, especificações ou condições mínimas mencionados no item 
anterior. 
3.4.5.1.2 As especificações mínimas para tipologia Casa Sobreposta são idênticas às praticadas para a t ipologia 
Apartamento. 
3.4.5.2 As especificações constantes do memorial descritivo não podem ser de padrão inferior às constantes nas 
Especificações Mínimas dos respectivos programas. 
3.4.5.3 VERIFICAÇÃO DO VALOR DE AQUISIÇÃO DO TERRENO 
3.4.5.3.1 Visando mitigar riscos nas operações de produção de empreendimento de interesse social quando houver 
previsão de aquisição de terreno, é necessário que se verifique durante a análise o valor poderá ser destinado a este 
fim, considerando os critérios de valor estabelecido pelo programa. 
3.4.5.3.2 Quando o valor do terreno for simbólico, nos casos de empreendimentos que preveem construção sobre 
terreno próprio, de terceiros ou doado por ente público, por exemplo, o valor do terreno poderá ser atribuído pela 
CAIXA sem a realização da avaliação de mercado do imóvel. 
3.4.5.3.2.1 O valor atribuído pela CAIXA, será o declarado pelo poder público na lei de doação ou o valor venal 
constante do carnê do IPTU, na ausência daquele. 
3.4.5.3.5 ATRIBUIÇÃO DO VALOR DO TERRENO PELA CAIXA 
3.4.5.3.5.1 Como condição padrão, a atribuição de valor para o terreno ou lote pela CAIXA terá como base o seu 
valor de avaliação, conforme procedimentos contidos no item 3.4.4.4.2. 
3.4.5.3.5.2 O valor atribuído poderá compreendero valor de avaliação e correspondentes intervalos de valores 
admissíveis. 
3.4.5.4 COMPATIBILIDADE DO RATEIO DAS ÁREAS 
3.4.5.4.1 Verifica a compatibilidade dos quadros da NBR 12721:2006, exceto os quadros de custos III e IV -A, com o 
terreno e demais elementos do projeto, quando for o caso. 
3.4.5.4.2 Tal verificação contempla exclusivamente os seguintes itens: 
a) individualização das áreas das unidades autônomas; 
b) se as frações ideais são aceitáveis. 
3.4.6 FORMALIZAÇÃO DA PRÉ-ANÁLISE 
3.4.6.1 A Pré-Análise será concluída e formalizada por meio da emissão da Manifestação sobre Avaliação e da 
Manifestação de Viabilidade Prévia (MVP), documentos apensados ao formulário LAE disponibilizado pelo profissional 
monitor da CAIXA. 
3.4.6.1.2 Na Manifestação de Viabilidade Prévia (MVP) constam os valores definidos pela CAIXA para o terreno e tipologias, 
para entrega ao proponente. 
 
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3.4.7 FORMALIZAÇÃO DA ANÁLISE 
3.4.7.1 A análise será concluída e formalizada por meio da emissão do Laudo de Análise do Empreendimento – LAE, 
disponibilizado pelo profissional da CAIXA, conforme modelos específicos, quando o empreendimento for 
tecnicamente viável, sob os critérios normativos de análise. 
3.4.7.2 Os valores definidos pela CAIXA para o terreno e UH serão indicados no LAE, não havendo necessidade da 
solicitação de nova Ficha Resumo do Empreendimento – FRE ao proponente, com a substituição dos valores 
propostos por aqueles considerados na análise. 
3.4.7.3 No campo de “pendências” do LAE serão descritos os documentos faltantes e demais itens a adequar, de 
acordo com a etapa em que são exigidos, conforme ANEXO I. 
3.4.7.4 As premissas adotadas na análise de custo devem ser anotadas no campo “observações” do LAE. 
3.4.7.6 Caso não seja possível a emissão do LAE, deve ser emitida manifestação técnica ao proponente em modelo livre. 
3.4.7.6.1 A manifestação técnica deverá indicar quais os documentos, informações ou esclarecimentos adicionais 
serão necessários para conclusão da análise e emissão do LAE. 
3.4.7.7 As peças técnicas emitidas pelo profissional responsável pela análise devem ser assinadas digitalmente e 
incluídas no SIOPI. 
3.5 ACOMPANHAMENTO DE EMPREENDIMENTOS 
3.5.1 ESCOPO E ABRANGÊNCIA 
3.5.1.1 O acompanhamento de empreendimentos, tanto nas operações de mercado, quanto nas operações de 
interesse social, consiste no monitoramento técnico da operação, iniciado após a contratação e estendendo -se até a 
conclusão do empreendimento, com abrangência das seguintes atividades: 
a) verificação do atendimento a eventuais cláusulas suspensivas de engenharia; 
b) validação da Planilha de Levantamento de Serviços – PLS; 
c) vistoria amostral nas obras visando: 
▪ aferir, para fins de desembolso, o percentual de obra efetivamente executado; 
▪ verificar a compatibilidade entre a indicação dos serviços executados em PLS e a real situação física da obra; 
▪ verificar a compatibilidade entre os serviços executados e o objeto contratado; 
▪ verificar a compatibilidade da evolução física da obra com o cronograma vigente. 
3.5.1.2 A aceitação da indicação de serviços executados é condicionada à sua boa qualidade visual e aparente 
quando realizada as inspeções na obra. 
3.5.1.3 A validação da PLS deve ser concluída antes da primeira aferição de medição. 
3.5.1.3.1 Quando necessárias alterações posteriores, a nova PLS deve ser proposta pela construtora, com a 
adequação dos itens já aferidos, para nova validação pela GIHAB/REHAB. 
3.5.3 VISTORIA NA OBRA E AFERIÇÃO DA MEDIÇÃO 
3.5.3.1 O objetivo da vistoria à obra é verificar o cumprimento do objetivo do contrato e acompanhar sua evolução 
física, ou seja, se o volume de obra é compatível com a quantidade de recursos aportados e conferir o cumprimento 
do prazo de obra. 
3.5.3.2 A responsabilidade pela fiscalização da execução dos serviços e aplicação dos diversos materiais é exclusiva 
do proponente, caracterizada pelo recolhimento da ART/RRT junto ao CREA/CAU, quando for o caso. 
3.5.3.3 A periodicidade da liberação de recursos é determinada pelo gestor do produto e pelo contrato de 
financiamento. 
3.5.3.4 As vistorias para medição devem ser realizadas conforme item 3.5.3.7, até o efetivo encerramento do contrato. 
3.5.3.4.1 Caso não seja solicitada liberação por PLS, deverá ocorrer vistoria para verificação da situação da obra em 
até 30 dias. 
3.5.3.5 As vistorias serão amostrais, com percentual mínimo de UH a ser vistoriado definido pela GIHAB/REHAB de 
forma que a amostra seja representativa. 
3.5.3.6 Caso seja identificado problema/falha recorrente nas unidades vistoriadas a amostra deve ser ampliada. 
 
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3.5.3.7 Para os contratos habitacionais de empreendimentos com OR FGTS/SBPE, cujas obras estejam com 
andamento classificado como “NORMAL” conforme item 3.5.3.17, a liberação de recursos deverá ocorrer mediante 
Planilha de Levantamento de Serviços (PLS) com posterior emissão de RAE, em até 30 dias, contados a partir da 
data da referida liberação. 
3.5.3.13 Durante as vistorias deve ser: 
a) constatada a existência de placas e adesivos de identificação no tapume da obra, conforme padrão estabelecido 
pela CAIXA; 
b) verificada a compatibilidade da obra com os projetos aprovados e os outros documentos que subsidiaram a 
análise técnica da operação; 
▪ As verificações são realizadas de forma visual, não sendo necessária a utilização de equipamentos específicos 
para tais observações. 
▪ Caso seja constatada incompatibilidade a construtora deverá ser notificada para proceder com as correções 
necessárias ou, caso seja passível de aprovação, propor a reprogramação do objeto contratual, conforme item 
3.5.6, mediante a apresentação dos projetos e outras peças técnicas alteradas em meio físico e/ou digital. 
c) aferida a medição apresentada e avaliada sua compatibilidade com o efetivamente realizado; 
d) realizado o levantamento fotográfico, retratando o estágio atual da obra, assim como os principais serviços em 
execução; 
e) observada a qualidade aparente da obra e o desempenho técnico da construtora ; 
f) verificado o atendimento às pendências correspondentes às vistorias anteriores; 
g) verificada a compatibilidade e classificação do estágio da obra com o cronograma proposto, conforme item 
3.5.3.17; 
h) verificar o andamento das obras não incidentes. 
3.5.3.14 Os eventos da PLS não poderão ser atestados de forma fracionada e nem poderão ser somadas frações de 
eventos para formação de número inteiro de eventos. 
3.5.3.15 O engenheiro/arquiteto pertencente a empresa credenciada, com base no exame de documentação e da 
vistoria efetuada, manifesta-se sobre a mensuração dos serviços e estágio da obra, por meio do “Relatório de 
Acompanhamento do Empreendimento – RAE”, disponibilizado pelo profissional da CAIXA. 
3.5.3.17 Para fins de verificação da evolução das obras, em função do cronograma inicialmente contratado, o empreendimento 
é classificado da seguinte forma: 
 
¹Por defasagem, entende-se a diferença entre o % efetivamente executado de obra (apurado no RAE) e o % previsto no cronograma 
cadastrado no SIAPF. 
²A coluna “Situação de Obra no SIAPF” refere-se aos códigos do campo, sendo “5” obra não iniciada, “7” obra iniciada sem medição 
e “F” contrato habitacional com cláusula suspensiva. 
3.5.4 VISTORIA FINAL 
3.5.4.1 A vistoria final é a última vistoria de aferição da medição e é caracterizada pela ve rificação do cumprimento 
total das obras que compõem o objeto contratual, incluindo as ligações definitivas dos serviços públicos essenciais. 
3.5.4.2 Não é condição impeditiva para a elaboração de RAE de 100%, a ausência de hidrômetro e medidor de 
energia, quando a concessionária