TCC - 09-05-2014[2849]

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Diretoria de Ciências Exatas
Curso de Engenharia Civil
AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL URBANO PARA OPERAÇÕES DE CRÉDITO
São Paulo
2014
Diretoria de Ciências Exatas
Curso de Engenharia Civil
Leandro Covre
Leonardo Carvalho Braga
Paulo Vitor Barbosa
Wanderson Langamer de Souza
	
AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL URBANO PARA OPERAÇÕES DE CRÉDITO
Trabalho de Conclusão de Curso apresentado como exigência parcial para obtenção de título de Graduação do curso de Engenharia Civil da Universidade Nove de Julho.
Orientadora: Prof.ª Juliana Maria Félix de Lima
São Paulo
2014
TERMO DE APROVAÇÃO
AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL URBANO PARA OPERAÇÕES DE CRÉDITO
Por
Leandro Covre
Leonardo Carvalho Braga
Paulo Vitor Barbosa
Wanderson Langamer de Souza
TRABALHO DE CONCLUSÃO DE CURSO APROVADO COMO REQUISITO PARCIAL PARA A OBTENÇÃO DO GRAU DE ENGENHEIRO CIVIL, DO CURSO DE ENGENHARIA CIVIL, DA UNIVERSIDADE NOVE DE JULHO, PELO PROFESSOR ORIENTADOR ABAIXO MENCIONADO.
A NOTA DO PROJETO DE PESQUISA DO TCC É
 ___________________.
São Paulo, ___ de ____________ de2014
Comentários: ________________________________________________________
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Professora: Juliana Maria Félix de Lima
“A melhor maneira de nos prepararmos para o futuro é concentrar toda a imaginação e entusiasmo na execução perfeita do trabalho de hoje”.
Dale Carnegie
Agradecimentos
Agradecemos a todos os professores da UNINOVE – Universidade Nove de Julho, especialmente, à nossa orientadora Prof.ª Juliana Maria Félix de Lima, pela orientação e conselhos preciosos que nos foram concedidos durante todo o processo de construção destetrabalho.
Não podemos deixar de agradecer a Deus, por nos dar vida, força e coragem para seguir em frente nos momentos de fraqueza, por ter nos ajudado em todos os instantes que precisamos para concretização deste sonho.
Aos nossos familiares agradecemos pelo carinho e atenção dedicados e pelos mais sinceros conselhos oferecidos.
Agradecemos a todos que, direta ou indiretamente, colaboraram para a realização deste trabalho.
Resumo
Neste trabalho são demonstrados conceitos, critérios e métodos de uma avaliação de imóvel. Devido à abrangência do tema, restringiu-se a apenas às avaliações de imóveis urbanos para financiamento imobiliário. A avaliação de um imóvel tem como objetivo determinar o valor e a viabilidade econômica, além da situação do local e suas condições de habitabilidade, sua disponibilidade para ser utilizado como garantia de pagamento de uma divida bancária ou utilizado em processos judiciais. Utilizada como parâmetro de garantia do valor do imóvel para todas as partes envolvidas, a avaliação apresenta todos os critérios considerados na valoração que podem influenciar de forma positiva ou negativa em sua comercialização, devendo portanto ser conclusiva e imparcial. O laudo final apresentará a situação geral do imóvel, sua comercialização, os aspectos de mercado e a metodologia utilizada. Ao término deste trabalho é apresentado um estudo de caso de avaliação de imóvel urbano aleatório, com o qual é elaborado laudo de avaliação, pelo método Comparativo Direto de Dados de Mercado,tendo por finalidade a garantia bancária, uma vez que atualmente ganhou grande importância devido à disponibilidade de crédito bancário.
Palavras-Chave: Avaliação de Imóvel, Métodos de Avaliações, Procedimentos Técnicos.
Abstract
 In this work are demonstrated concepts, criterions and methods of an appraisal of property. Due to the scope of the theme, was restricted to only the valuations of urban real estate for financing. The appraisal of a property aims to determine the value and economic viability, the local situation and their habitability conditions, their availability to be used as collateral for payment of bank debt or used in lawsuits. Used as a parameter of guarantee of the property value to all parties involved, the appraisal presents all factors considered in the valuation that may impact positively or negatively on their commercialization, therefore should be conclusive and impartial. The final report will present the overall situation of the property, its marketing, market aspects and the methodology used. At the end of this work is presented a case study evaluation of random urban property, wherewith was elaborated appraisal report, by Comparative Direct Market Data Method, aiming at the bank guarantee, since currently gained great importance due to the availability of bank credit.
Keywords: Appraisal of real estates, Appraisal Methods, Technical Procedures.
Lista de Tabelas
	Tabela 1. Zonas de Limites Mínimos e Máximos de Profundidade.......................
	
	Tabela 2. Fatores pela Topografia do Terreno......................................................
	
	Tabela 3. Fator Corretivo de Consistência de Terreno..........................................
	
	Tabela 4. Fatores de Serviços Públicos................................................................
	
	Tabela 5. Fatores de Esquina................................................................................
	
	Tabela 6. Exemplo de Orçamento de um Edifício.................................................
	
	Tabela 7. Custos de Reprodução..........................................................................
	
	Tabela 8. Custos de Reprodução da Comissão de Peritos...................................
	
	Tabela 9. Custos de Reprodução da Sinduscon...................................................
	
	Tabela 10. Divisões de Depreciações...................................................................
	
	Tabela 11. Coeficiente de Depreciação de Prédios pela Idade.............................
	
	Tabela 12. Coeficiente de Depreciação da Comissão de Peritos.........................
	
	Tabela 13. Vantagem da Coisa Feita....................................................................
	
	Tabela 14. Subcategorias de usos permitidos.......................................................
	
	Tabela 15. Características de dimensionamento e ocupação do solo..................
	
	Tabela 16. xxxxx....................................................................................................
	
	Tabela 17. Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores....................................................
	
	Tabela 18. Tabela de Homogeneização................................................................
	
Lista de Figuras
	Figura 1 - Gráfico Valor do Imóvel x Vida Útil........................................................
	
	Figura 2 - Gráfico Depreciação x Idade do Imóvel................................................
	
	Figura 3 - Mapa Uso e Ocupação do Solo (ZM 3b/02) Subprefeitura da Vila Mariana..................................................................................................................
	
Sumário
	1 INTRODUÇÃO................................................................................................
	
	2 OBJETIVOS....................................................................................................
	
	2.1 OBJETIVO GERAL......................................................................................
	
	2.2 OBJETIVO ESPECÍFICO.............................................................................
	
	3 METODOLOGIA DA PESQUISA....................................................................
	
	4 JUSTIFICATIVA..............................................................................................
	
	5 DESENVOLVIMENTO HISTÓRICO...............................................................
	
	6 MÉTODOS DEAVALIAÇÃO EM ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES..............
	
	6.1 AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS.........................................................................
	
	6.2 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO SEGUNDO A NBR 5676................................
	
	6.2.1 Método Comparativo de Dados de Mercado............................................
	
	6.2.1.1 Vistoria...................................................................................................
	
	6.2.1.2 Pesquisa de Dados de Mercado............................................................
	
	6.2.1.3 Avaliações de Terrenos Urbanos...........................................................
	
	6.2.1.4 Avaliações de Benfeitorias Urbanas......................................................
	
	6.2.1.4.1 Métodos de Avaliação de Benfeitorias................................................
	
	6.2.1.4.1 Depreciação........................................................................................
	
	6.2.1.5 Terrenos com Benfeitorias.....................................................................
	
	7 ESTUDO DE CASO........................................................................................
	
	7.1 LOCALIZAÇÃO............................................................................................
	
	7.2 DOCUMENTAÇÃO......................................................................................
	
	7.3 CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO...............................................................
	
	7.4 CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL...............................................................
	
	7.5 METODOLOGIA DO TRABALHO................................................................
	
	7.6 RESULTADO DA AVALIAÇÃO....................................................................
	
	8 CONCLUSÃO..................................................................................................
	
	9 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS................................................................
	
1.INTRODUÇÃO
Na qualidade de ciência reconhecida por entidades oficiais em escala mundial, bem como no território brasileiro, a engenharia de avaliações está lastreada de princípios científicos consignados nas Normas Técnicas que regem o seu funcionamento. No Brasil, a avaliação científica deve embasar-se em metodologias técnicas e parâmetros definidos em Normas Técnicas da ABNT, com métodos e cálculos consistentes, cientificamente demonstráveis, comprováveis e auditáveis (CAI, 2011).
Tanto para as instituições financeiras quanto para as empresas em geral a avaliação de um imóvel é, atualmente, de suma importância. No entanto, nesta pesquisa serão abordados mais enfaticamente as avaliações de imóveis urbano, destinados à garantia em operações de crédito, a partir da aplicação de métodos e procedimentos específicos.
A avaliação pode ser definida pelo conjunto de operações capaz de definir o valor de um bem em específico que, no caso de bens imóveis, o valor de uma propriedade ou de um direito a ela relativo.
Apesar da restrição do tema, de certa forma torna-se abrangente, uma vez que os processos a serem abordados são os mesmos aplicados em financiamento imobiliário, garantia hipotecária, ações judiciais, além de outras condições em que são exigidas a definição técnica do valor de um imóvel.
Existem vários campos de atuação na área de Engenharia de Avaliações, cada qual com sua importância em diferentes tipos de problemas encontrados, assim como em todos os processos de compra e venda de imóveis com financiamento imobiliário, de ação para pagamento de dívida, garantia hipotecária, ações judiciais, em divisões de heranças, privatizações, e diversos outros processos que necessitam de uma definição técnica do valor, todas essas situações exigem uma avaliação, porém, trata-se ainda de um mercado em plena fase de desenvolvimento.
Será aqui abordado o método comparativo de dados direto, sendo hoje o mais utilizado, na qual a avaliação do imóvel consiste na comparação com demais imóveis do mesmo padrão, chamado de imóvel de referência.
Em virtude das diversas metodologias existentes, o trabalho se voltará especificamente para a Metodologia de Comparativo Direto de Dados de Mercado, aplicada na maior parte das avaliações realizadas, uma vez que "a metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliado, para identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado” (Oliveira, 2008).
É possível definir esta metodologia como "aquela em que o valor do bem é estimado através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto ás características intrínsecas e extrínsecas” (DANTAS, 1989).
Sob as normas da NBR 14653 (ABNT, 2011), com o título Avaliação de Bens, serão destacadas nesta pesquisa os procedimentos gerais voltando-se para imóveis urbanos, tais procedimentos enfatizarão a forma como uma avaliação é realizada, bem como suas vantagens, complementando com conceitos e métodos para os serviços de avaliação de um imóvel.
2.OBJETIVOS
A avaliação de imóveis é uma técnica de engenharia que se utiliza de diversos métodos normatizados que devem ser aplicados de modo que os resultados obtidos sejam imparciais e auditáveis. Neste trabalho são apresentados os diversos métodos de avaliação imobiliária, os procedimentos básicos relacionados à sua execução e um estudo de caso demonstrando a aplicação prática da avaliação de um imóvel residencial urbano pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, permitindo uma melhor compreensão do uso das técnicas de tratamento por fatores e homogeneização de valores.
2.1 OBJETIVO GERAL
Este trabalho tem como objetivo geral aplicar a metodologia específica, bem como as normas em vigor, identificando dessa forma os métodos mais eficazes para uma avaliação de imóvel urbano residencial.
2.2 OBJETIVO ESPECÍFICO
Serão abordados neste trabalho como objetivo específico os procedimentos rotineiros básicos relacionados a uma avaliação de imóvel, voltados ao financiamento imobiliário, citam-se a vistoria do imóvel, a sua localização, pesquisa de valores de mercado, o método mais adequado de cálculo de avaliação e a formulação do laudo.
3. METODOLOGIA DA PESQUISA
A elaboração deste trabalho baseou-se primeiramente em um levantamento bibliográfico abrangendo teses, dissertações, artigos científicos publicados em revistas e eventos técnicos, além de pesquisa de artigos científicos publicados na rede mundial de computadores. A análise de todo o conteúdo pesquisado resultou em uma seleção de informações de interesse para o estudo, permitindo a apresentação de uma revisão bibliográfica com conteúdo especifico ao objeto deste trabalho.
Em segunda etapa é apresentado um estudo de caso para a demonstração prática dos conceitos e procedimentos anteriormente analisados, especialmente a aplicação do método Comparativo Direto de Dados de Mercado para avaliação de imóvel residencial urbano, conforme estabelecido pela NBR 14653-2 (ABNT, 2011).
4. JUSTIFICATIVA
O tema "Avaliação de Imóvel Residencial Urbano para Operações de Crédito",com ênfase no método Comparativo Direto de Dados de Mercado, foi escolhido em virtude da necessidade de conhecimentos mais específicos nesta área pela Engenharia Civil, uma vez que não é bem desenvolvido no decorrer da graduação, apesar de apresentar um ramo de atividade promissor para a profissão.
Também se levou em consideração a frequência com que as operações de crédito são exigidas por grandes instituições financeiras em todo o mundo, para a utilização de imóveis como garantia de pagamento.
Diante do exposto, é de suma importância que as avaliações de imóveis que são utilizados como garantia em créditos bancários sejam feitas com o máximo rigor, com base em diretrizes severas e metodologia criteriosa, como serão abordadas no decorrer do trabalho.
As avaliações imobiliárias são trabalhos essencialmente técnicos.As técnicas desenvolvidas nesses trabalhos são definidassumariamente por normas redigidas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e pelo Instituto Brasileiro de Avaliações de Perícias (IBAPE), e normalmente coordenados por uma Diretoria Técnica de Engenharia de Avaliações e Perícias do Comitê Brasileiro de Construção Civil da ABNT (IBAPE, 2002).
5. DESENVOLVIMENTO HISTÓRICO
Os tempos antigos guardam perdido em sua história o momento em que as coisas começaram a ter seu devido valor. Isso ainda no período bíblico, quando José e seus irmãos foram obrigados a lidar com a questão do "valor de uso" e "valor de troca". Tal diferença foi entendida com sabedoria pelos antigos gregos de forma que Aristóteles proclamou a teoria do "valor subjetivo", ou seja, o valor do objeto criado que existe apenas na mente humana.
Todavia, a contribuição mais significativa para a ciência da avaliação data do século XX, com o "princípio da substituição", na qual afirma que quando uma propriedade é substituível, seu valor tende a ser fixado pelo custo da aquisição de uma outra propriedade substituta, de igual teor, ou seja, propriedades semelhantes, homogeneizando diferenças, que são diretamente comparadas (SCHMUTZ, 1943 apud PINI/IBAPE, 1991).
O setor de avaliações imobiliárias passou a ser reconhecido com a introdução da Lei das Terras nº 601 de 1850, constituindo a propriedade particular sobre a terra, e colocando fim no Sistema de Concessão que até então era aplicado de forma absoluta pelo Estado português desde 1375. Apenas a partir do século XIX é que o tema começou a tomar maiores proporções, com a publicação do livro Avaliações de Terrenos do Engenheiro Luiz Carlos Berrini.
No ano de 1953, foram criadas no Rio de Janeiro as primeiras regras de padronização, e com isso surgiu o Instituto de Engenharia Legal, sendo que em 1954 nasceu o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia e, somente em 1995 é que foi criado o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia Nacional.
Entre 1918 e 1929, o Brasil apresentou um grande crescimento na área da avaliação imobiliária, com as primeiras publicações em termos de artigos, Boletins do Instituto de Engenharia, da Revista Politécnica e da Revista Engenharia Mackenzie. No entanto, o "input" somente aconteceu após a publicação do já mencionado livro de Avaliações de Terrenos do Engenheiro Luiz Carlos Berrini, onde se expõe as técnicas de avaliações desenvolvidas nos Estados Unidos, até então o país com as mais avançadas metodologias da época (FIKER, 1985).
Após a década de 1960 surgiram outras publicações, porém, todas embasadas na utilização de fatores de homogeneização e fórmulas empíricas que não ofereciam uma segurança completa aos avaliadores.
Por isso, em 1977 deu-se origem à NBR 502/77, que dispõe sobre as Avaliações de Imóveis Urbanos, que estipula padrões de procedimentos e fórmulas. A metodologia de Pesquisa Científica Aplicada a Engenharia de Avaliações passou a existir em 1980, com a aplicação de conceitos matemáticos e estatísticos para formular laudos mais precisos (DANTAS, 1998).
Segundo o IBAPE (2005), foi criada na década de 1990 a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos, fundamentada na padronização e fundamentação das avaliações, e nela está contida principalmente a NBR 14653, cujo objetivo é a definição de procedimentos, fórmulas e padrões para as avaliações de imóveis.
Com o passar dos anos e a criação de novos métodos e procedimentos em avaliações, mudaram-se também os conceitos de mercado de concorrência perfeita, que até 1989 entendia que o valor do imóvel é único, seja para qual for a finalidade da avaliação. No entanto, com a evolução dos estudos notou-se a falta do mercado perfeito, ou seja, imóveis idênticos e com todas as informações, e assim, passou-se a adotar a concorrência imperfeita, na qual admite-se uma faixa de preços razoáveis dentro da qual se encontra o valor de mercado (OLIVEIRA; GRANDISKI, 2007).
6. ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES
Antigamente as avaliações de bens contavam em muito com o "olho clínico" do avaliador, e certamente a experiência do avaliador influencia fortemente na aplicação correta dos métodos hoje existentes, no entanto, os métodos científicos (e estatísticos) obrigam o avaliador a se basear mais em informações estatísticas (e de mercado), a partir de análise técnica, abolindo o sentimento pessoal. 
A função do avaliador é basicamente a de medir uma magnitude econômica, ele deve buscar formas para que erros corriqueiros, intrínsecos à própria fragilidade humana, não ultrapassem determinados limites.
Toda e qualquer informação é de grande importância para o avaliador, uma vez que a atividade de avaliação se inicia na recepção, coleta e classificação dessas informações que oferecem uma base para a análise teórica, ou seja, a informação é fundamental para a avaliação. Durante uma avaliação diversos aspectos devem serconsiderados, principalmente aqueles referentes à utilidade e o custo, uma vez que são inseparáveis e complementares. 
A finalidade de uma avaliação deve ser o de descobrir a tendência central ou média ponderada indicada por informações concisas do mercado, a fim de atingir o valor, e assim o avaliador fica submisso a um determinado esquema de trabalho, como o demonstrado por Fiker (1993):
a) Buscar referências de vendas ou aluguéis de propriedade comparáveis; 
b) Atualizar preços dos valores dos bens tomados como referência, levando em conta os diferentes momentos de transações;
c) Realizar uma análise comparativa entre as propriedades tidas como referência e a propriedade sujeita a avaliação por:
- Comparação direta: reduzir ao mesmo denominador, igualando a diferença de tamanho, qualidade, localização, estado de conservação, dentre outros aspectos.
- Comparação indireta: comparar as rendas e executar a taxa de capitalização ajustada à renda da propriedade sob avaliação.
d) Avaliar a tendência central ou média ponderada dos resultados alcançados com o intuito de se definir o valor do imóvel.
O trabalho aqui desenvolvido fundamenta-se nos conceitos criados pela Engenharia de Avaliações, estabelecidos pela norma técnica em vigor, a NBR 14563-1 (ABNT, 2011), que define como "Conjunto de conhecimentos científicos especializados aplicados à avaliação de bens", e tem como objetivo "determinar tecnicamente o valor de um bem, de seus direitos, frutos e custos de reprodução..."(DANTAS, 1998, p.).
Na NBR 14653-2 fica definido o objetivo da Engenharia de Avaliações, assim "a análise técnica, realizada por um engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica para uma determinada finalidade, situação e data..." (ABNT, 2011,p.)
6.1 Valor
O conceito inicial que se tem de valor está diretamente associado à utilidade, isto é, conforme a utilidade do produto ou bem, tem-se o valor, considerando-se a existência da relação entre as qualidades dessa coisa, necessidade ou desejo, conhecimentos da relação e possibilidade de uso, também levando em conta a quantidade de bens disponíveis.
Com a implantação da NBR 14653, em 2004 a definição de mercado passou a contar com uma apresentação mais ampla, onde o imóvel passaria a ser negociado pelo valor mais provável e conscientemente, entre os interessados no negócio, com conhecimento de mercados, porém sem compulsão, segundo a data de referência dentro das condições vigentes do mercado.
Oliveira e Grandiski (2007) esclarecem que é possível definir "a quantia mais provável' como o valor devido ao preço expresso em termos de moeda, capaz de ser adquirida pela propriedade em uma transação livre, isto é, sem que haja vínculo entre o comprador e o vendedor, e nem mesmo interesses especiais na compra e venda, no momento da avaliação. Estipula-se o valor de mercado com o preço mais provável a ser alcançado de forma razoável no mercado vigente, na data de referência da avaliação. 
O valor específico anula um preço super ou subestimado por qualquer razão especial referente àquelebem, como no caso de financiamento atípico, arranjos especiais em permutas ou retrovendas, considerações especiais ou concessões fornecida por terceiros e associada a venda.
De acordo com Fiker (1993), estão envolvidos no fator necessidade tanto aspectos objetivos quanto aspectos subjetivos. O objetivo está relacionado a necessidade real, enquanto que o subjetivo envolve o desejo de obtenção, que de certa forma também é uma necessidade gerada pelo desejo. Cabe ressaltar que, o valor de um bem se define pela lei da oferta e da procura, ou seja, quanto maior a necessidade de possuir um bem, maior a procura e, com isso, aumenta o valor. 
Na concepção de Fernandes (1990 apud PINI/IBAPE, 1991), a definição do conceito de valor realizada por profissionais da área de avaliações, entendia que ele poderia mudar, existindo diferentes valores para um mesmo bem, isso conforme a finalidade da avaliação, tal definição é conhecida como corrente plurivalente. Após esta, surgiu outra corrente chamada de univalente, nela entendia-se que o conceito de valor é único, onde seja qual for a finalidade da avaliação, estará sujeito às forças atuantes de mercado e aos critérios objetivos. Nesta discussão entre as duas correntes, sobressaiu a ideia univalente, citada até mesmo na NBR 5676 (ABNT,1989,p.),utilizando a seguinte definição: "O valor a ser determinado corresponde sempre àquele que, num dado instante, é único, qualquer que seja a finalidade da avaliação. Esse valor corresponde também ao preço que se definiria em um mercado de concorrência perfeita".
Com base nesses princípios, define-se como valor de mercado a transação normal de compra e venda de um bem e o valor obtido pelo mesmo, dentro de prazo estipulado, não estando o comprador e o vendedor obrigados a aceitar a transação, uma vez que ambas as partes conhecem o bem e os elementos que o compõem.
7. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
Considera-se como avaliação de imóveis "a determinação técnica do valor de um imóvel ou de seus rendimentos, gravames, frutos, direitos, seguros, ou de um empreendimento, para uma data e um lugar determinado" (ABNT, 1989, p. ).
Sob a ótica da Engenharia de Avaliações, terreno é o espaço de terra que pode gerar renda em virtude do seu aproveitamento adequado, sendo na maioria dos casos de terrenos urbanos, proporcionada por uma construção para fins habitacionais, comerciais ou industriais. Dessa forma, determina Canteiro (1980):
· Gleba urbanizável: trata-se de um terreno amplo, capaz de suportar obras de infraestrutura urbana, por sua localização, aspectos físicos, sua destinação legal e boa procura de mercado.
· Lote: é uma parte de terreno, com frente para as vias públicas ou particulares, com boas condições de uso, voltado mais especificamente para fins urbanos.
· Lote industrial: lote localizado em áreas voltadas para a indústria, legal e/ou econômica, cujas características são apropriadas à sua finalidade.
Entende-se por benfeitorias toda e qualquer melhoria realizada pelo homem na área o terreno que não pode ser desfeita, destruída ou danificada, seja ele residencial, comercial, industrial, especial ou misto.
Citam-se como terrenos com benfeitorias:
a) Frutos: 
· Renda - fruto da exploração de bens ou aplicação de capital.
· Aluguel - pagamento realizado pelo locador, como compensação ao uso do bem ou da coisa por período estipulado. 
· Arrendamento - recompensa pelo empréstimo de direito ao uso, pro período pré-definido e condições acertadas, de bem ou coisas infungíveis, que podem gerar frutos.
b) Direitos:	
· Servidão - incumbência característica que se atribui a toda propriedade em conveniência a outrem.
· Usufruto - direito real garantido a outra pessoa por usufruir por tempo determinado a propriedade de terceiros.
· Concessão - direito outorgado, normalmente pelo poder público, para a exploração de bens ou serviços.
· Comodato - empréstimo gratuito coisas insubstituíveis, frente a condições predeterminadas.
· Direito hereditário - direito repassado através de herança.
· Direito possessório - direito oriundo de posse. 
7.1. Métodos de avaliação de imóveis
A metodologia aplicável deve ser pautada nos preceitos da ABNT NBR 14653 e suas partes, e depende da natureza do bem avaliando, do objetivo da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de dados comparativos que possam ser obtidos no mercado estudado. Estes métodos procuram definir o comportamento do mercado através de modelos que demonstrem racionalmente o convencimento do valor (CAI, 2011).
Em função da natureza do bem, da finalidade da avaliação e da disponibilidade de dados de mercado, podem ser utilizados os seguintes métodos:
7.1.1 Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
Método onde se determina o valor do imóvel ou de suas partes constitutivas, através de uma comparação direta de informações de mercado de características semelhantes àquelas intrínsecas e extrínsecas. O mais importante neste método é obter um conjunto de informações de mercado como amostra, sendo que a análise dos elementos assemelhados tem como objetivo encontrar a tendência de formação de seus preços (CAI, 2011).
7.1.2 Método Involutivo
Utilizado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao avaliando (IBAPE, 2011). Método fundamentado na análise de viabilidade técnica - econômica, com base no adequado aproveitamento do terreno, frente a um suposto empreendimento imobiliário semelhante às características do mesmo e as condições do mercado (CAI, 2011). A avaliação através deste método considera a receita provável da comercialização das unidades hipotéticas embasada em valores alcançados em pesquisas, leva em conta todos os gastos relativos à transformação do terreno no empreendimento projetado, estipula a margem de lucro líquido ao empreendedor, gastos de comercialização das unidades, frente a taxas financeiras operacionais reais, justificadas adequadamente. 
7.1.3 Método Evolutivo
Indicado para estimar o valor de mercado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao avaliando, aplicando-se normalmente aos casos de residências de alto padrão, galpões, entre outros (IBAPE, 2011).
Nesse método analítico, o valor do imóvel é composto pela soma do valor do terreno ao valor das benfeitoriascom custos diretos e indiretos, acrescentando ainda os custos financeiros, como despesas de vendas e lucro do empreendedor (CAI,2011).
Vi = (Vt + Vb) x FC
Sendo:
Vi - valor total do imóvel 
Vt - valor do terreno 
Vb - valor das benfeitorias
O valor do terreno deve ser calculado pela comparação direta, o valor da benfeitoria por meio do método do custo e o fator de comercialização obtido no mercado, comparando-se com imóveis de características semelhantes (CAI, 2011).
7.1.4 Método Comparativo de Custo de Reprodução de Benfeitorias
Trata-se do método resultante da estimativa do custo das benfeitorias, com base em orçamento sumário ou detalhado, ou através da composição de outras, como aquelas que são objeto de avaliação (custo de reprodução) ou equivalentes (custo de reposição) do período da avaliação, que precisa ser adicionado ao valor calculado do terreno, bem como do fator de comercialização, e descontada a depreciação física. Segundo IBAPE (2011), é dividido em: 
· Método da quantificação de custos: utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitário básico de construção ou por orçamento detalhado, com identificação das fontes consultadas.
· Método da quantificação de custos por orçamentos analíticos: deve ser elaborado um orçamento detalhado, levantados todos os quantitativos e respectivos custos unitários de materiais, com identificação das fontes.
· Método comparativo direto de custo: deve-se considerar uma amostra composta por custos de projetos ou obras semelhantes.
Nos casos de avaliação por meio do custo de construção ou reprodução das benfeitorias, naquilo em que for aplicável, deve ser utilizado o CUB – Custo Unitário Básico da Construção Civil, de acordo com a região pesquisada (CAI, 2011).
7.1.5Método de Renda
Neste método o valor do imóvel ou de suas partes constitutivas é definido a partir da capitalização presente de sua renda líquida, real ou prevista, cujos principais elementos são a determinação do período de capitalização e a taxa de desconto que será aplicada, e que precisam ser justificadas pelo engenheiro de avaliações. Pode ser utilizado na determinação do valor de mercado, quando aaplicação dos métodos comparativo direto ou evolutivo for inviável, ou quando a finalidade da avaliação seja a identificação do valor econômico (CAI, 2011).
7.2 Especificação da Avaliação
A especificação é feita quanto à fundamentação e precisão da avaliação, e é estabelecida em função de prazo, disponibilidade de dados, natureza do bem avaliando, tratamento a ser empregado, e dos recursos disponíveis (CAI, 2011).
A fundamentação e precisão nas avaliações são definidas nas partes específicas da NBR 14653 (ABNT, 2011), de acordo com a tipologia do bem avaliando, sendoatribuídos graus em ordem numérica e crescente, onde o grau I é o menor.
7.3 Tratamento de dados
No tratamento dos dados podem ser utilizadas várias ferramentas analíticas, entre as quais se destacam “tratamento por fatores” e “inferência estatística”, adotadas em função da qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis. Para a realização de avaliação pelo método comparativo direto de dados de mercado, é recomendável o tratamento por fatores apenas em amostras homogêneas. Para amostras heterogêneas é recomendável a utilização de inferência estatística, onde as diferenças devem ser consideradas incluindo suas interações (IBAPE, 2011).
7.3.1 Tratamento por fatores
No tratamento por fatores, devem ser utilizados os elementos amostrais mais semelhantes possíveis ao avaliando, em todas as suas características, cujas diferenças perante o mesmo, para mais ou para menos, são levadas em conta (IBAPE, 2011).
O conjunto de fatores aplicado a cada elemento amostral será considerado como homogeneizante quando após a aplicação dos respectivos ajustes, os valores obtidos apresentarem menor variação dos dados que o original (IBAPE, 2005).
O tratamento de dados por fatores foi selecionado para o estudo de caso apresentado neste trabalho considerando ser o recomendado em norma para avaliações com dados amostrais de mercado homogêneos, perfeitamente aplicável para avaliações de imóveis residenciais urbanos, uma vez que estes são normalmente localizados em zonas urbanas consolidadas e com inúmeras amostras disponíveis ao estudo.
7.4 Procedimentos técnicos
7.4.1 Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
O motivo pelo qual este método foi escolhido é devido à avaliação de imóveis residenciais urbanos ter maior facilidade de adaptação a ele, uma vez que o ambiente urbanizado contém mercado mais extenso para pesquisa e comparações, e também maior número de amostras semelhantes.
7.4.2. Atividades Preliminares
Segundo IBAPE (2011), o profissional avaliador deveesclarecer aspectos importantes junto ao contratante, conforme segue: 
- Definição do objetivo da avaliação: valor de mercado, locação ou outros; 
- Identificação do imóvel que será objeto da avaliação; 
- Verificação de medidas caso necessário; 
- Caracterização da finalidade do estudo, como compra, venda, locação ou outros; 
- Grau de fundamentação e precisão necessária ao estudo;
- Prazo para apresentação do laudo; 
- Condições, no caso de laudos de uso restrito.
7.4.3 Documentação
Apesar de não fazer parte do escopo da avaliação, cabe ao avaliador solicitar ao contratante a documentação disponível relativa ao bem para aaveriguação da situação dominial, bem como a identificação de restrições legais (IBAPE, 2011). Ao constatar eventuais incoerências ou insuficiências, deve-se informar ao contratante e explicitar a circunstância no laudo, bem como os pressupostos assumidos em função dessas condições (CAI, 2011).
7.4.4 Vistoria
Realizada pelo engenheiro de avaliações, a vistoria é caracterizada pela verificação detalhada das condições do objeto da avaliação na data de referência do laudo, dentre os principais fatores estão a localização do imóvel, uso e ocupação do solo, características da região e entorno, características do terreno e arquitetura, técnicas construtivas utilizadas bem como eventuais anomalias construtivas, dentre outros fatores que podem influenciar na determinação do valor de um bem (CAI, 2011).
Seu intuito é possibilitar ao Engenheiro de Avaliações um conhecimento mais amplo do imóvel que está sem avaliado e a região pela qual recebe influências externas, sendo que, com isso, obtém os elementos necessários para realização da análise de dados. É importante destacar apenas os pontos mais relevantes para a formação do valor, bem como:
a) Caracterização da região
· Aspectos físicos - envolve as condições topográficas, natureza predominante do solo, condições ambientais, construções já existentes, intenção de transformação a curto e médio prazo e o padrão das ocupações ao redor;
· Aspectos de infraestrutura urbana - abrange a rede viária, a coleta de lixo, o abastecimento de água potável, fornecimento de energia elétrica, rede de telefonia, pavimentação, rede de esgoto sanitário, águas pluviais e canalização de gás;
· Distância de equipamento comunitário - como é organizado o sistema de transporte coletivo, ensino e cultura, mercado de trabalho, comércio, rede bancária, saúde e lazer;
· Potencial de utilização - comportamento legal sobre o uso e a ocupação do solo, restrições quanto ao espaço, legalidade e socioeconômicas de utilização do solo e composição do sistema viário.
b) Caracterização do terreno do imóvel em avaliação
· Aspectos físicos - topografia, forma, consistência do solo, superfície, localização, área total, profundidade e frente efetiva;
· Infraestrutura urbana;
· Equipamento comunitário disponível;
· Utilização atual, potencial, legal e econômica.
c) Caracterização da edificação e benfeitoria
· Aspectos físicos - área construída, padrão de construção, número de suítes, disposição dos cômodos, número de vagas de garagem, idade aparente da construção, relação entre a área construída e o terreno, vista privilegiada ou prejudicial, o número de apartamentos por andar no caso de prédios, bem como o número de pavimentos do mesmo e a existência ou não de elevador e posição do prédio;
· Aspectos funcionais - arquitetura, projeto e paisagismo;
· Aspectos ambientais - conformação da construção quanto aos usos recomendáveis para a região e preservação do meio ambiente.
7.4.5 Pesquisa de Dados de Mercado
A pesquisa de elementos comparativos é realizada para a obtenção de dados e informações para os cálculos da avaliação. É a fase mais importante do estudo, pois dele que se obtém dados representativos do mercado imobiliário local. Nesse levantamento o profissional deve conhecer a situação física, econômica, mercadológica e outros possíveis aspectos que possam estar influenciando no valor do imóvel (CAI, 2011).
Todo avaliador precisa, antes de tudo, adquirir todas as informações necessárias do imóvel, elementos que podem ser obtidos nos cartórios de registro de imóveis, tabelionatos, com corretores de imóveis, em imobiliárias, através de anúncios de ofertas em jornais, corretores ou organizações imobiliárias, sendo neste caso, necessária comprovação com visita no local.
Outro ponto crucial é em relação à idoneidade das informações alcançadas. No Brasil, estas avaliações são realizadas normalmente pelo avaliador, o que provoca demora, dificuldade e aumento de custo. No entanto, em países mais desenvolvidos estas avaliações são realizadas por organizações profissionais de pesquisas sobre imóveis que, em seguida, são repassadas para o avaliador. Citam-se como exemplos de empresas que prestam esse serviço a "SREA Market Dta Center Inc", localizada em Pesadena na Califórnia, a "MultipleListing Service", a "Realtron Corporation", e a "Real Estate Data Inc", dentre muitas outras (MOREIRA, 2001).
Informações inerentes à legislação sobre o uso e ocupaçãodo solo, leis municipais a respeito das edificações, bem como de compra, venda e locação de imóveis, podem ser obtidas em bibliotecas e prefeituras municipais, mas é recomendável que se tenha sempre um arquivo pessoal para consultas rápidas.
O IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), o Serviço Geográfico do Exército, empresas de levantamentos aerofotogramétricos, órgãos estaduais e municipais podem fornecer mapas e plantas.
7.4.5.1 Zonas de Características Homogêneas
Segundo IBAPE (2005), o mercado imobiliário da Região Metropolitana de São Paulo é agrupado em zonas de características homogêneas, que permitem o enquadramento do elemento avaliando em relação à região a que pertence.
As zonas de características homogêneas são divididas conforme segue:
Grupo I – Zonas de uso residencial horizontal
Residencial Horizontal popular
Residencial horizontal Médio
Residencial Horizontal Alto
Grupo II – Zonas de ocupação vertical (incorporação)
Incorporações Padrão Popular
Incorporações Padrão Médio
Incorporações Padrão Alto
Grupo III – Zonas de uso comercial ou de serviços
Comercial Padrão Popular
Comercial Padrão Médio
Comercial Padrão Alto
Grupo IV – Zonas industriais ou Armazéns
Industrial
Armazéns
7.4.6 Fatores de homogeneização de valores
Segundo IBAPE (2011), devem ser considerados os seguintes fatores para homogeneização de valores nas avaliações pelo método comparativo direto de dados de mercado:
- A elasticidade de preços representada pelo fator oferta ou redução de preço à vista;
- A transformação de preços a vista e a prazo, e/ou conversões de preços que sejam ofertados em moedas estrangeiras.
- Localização;
- Fatores de forma (testada, profundidade, área ou múltiplas frentes);
- Fatores padrão construtivo e depreciação.
7.4.6.1 Fatores relacionados ao valor das amostras
7.4.6.1.1 Redução de Preço à Vista (Ffp)
Os imóveis pesquisados com pagamentos a prazo precisam converter as prestações em valor atualizado, isto é, pagamento à vista adotando-se uma taxa de desconto efetiva, líquida exercida pelo mercado financeiro e que deve adicionar a taxa de inflação.
De acordo com Moreira (2001), quando se tem a informação da taxa de juros pré-fixada, aplica-se a seguinte equação:
(1)
Sendo: 
Ffp = fator de forma de pagamento
a= percentual do pagamento à vista
b = percentual do pagamento à prazo
n = número de prestações
i = taxa de juros
Devido à grande variação das formas de pagamento, às vezes fica difícil obter o fator de forma de pagamento, como é o caso das prestações pós-fixadas, onde o avaliador precisa fazer uma previsão com base nas tendências da moeda.
7.4.6.1.2 Correção de Estabilidade de Informação pelo Fator da Fonte (Ff)
De acordo com a diferença em relação ao valor de mercado, os imóveis pesquisados de ofertas, anúncios ou demais fontes que proporcione praticidade de negociação devem multiplicar um fator com desconto ou acréscimo. Normalmente se usa o fator fonte 0,90, mas esse fator deve ser verificado em cada nova transação da região (FIKER, 1993). 
7.4.6.1.3 Cálculo do Fator de Atualização (Fa)
Este fator atualiza os valores dos imóveis pesquisados para o período da avaliação, alcançado por meio de avaliação de índices adequados à inflação e ao mercado imobiliário. A utilização de informações com mais de um ano não é recomendada. Este fator é obtido a partir da seguinte equação:
(5)
Sendo:
Fa = fator atualização
I = índice ponderado da época da avaliação
Io = índice d ponderação da mesma fonte da data da amostra
7.4.6.2 Fatores relacionados à localização
7.4.6.2.1 Cálculo do Fator de Transposição (Ftr)
Neste fator são corrigidas as variações de transposição de valor unitário qualquer para o local do imóvel avaliando, alcançado por meio da seguinte fórmula:
(4)
Sendo:
Ftr = fator de transposição
Ia = índice do local avaliando
Ip = índice do local pesquisado
A obtenção destes índices pode se dar tanto pela retirada de plantas genéricas em prefeituras ou determinadas por observações in loco, através da própria experiência do engenheiro avaliador, ou também através do conhecimento de pessoas relacionadas ao campo imobiliário.
7.4.6.2.2 Fator de Serviços Públicos (Fsp)
Está relacionado à correção dos padrões de urbanização dos imóveis pesquisados em relação ao imóvel avaliando. Assim, cabe mencionar a tabela disposta por Canteiro (1980).
Tabela 4. Fatores de Serviços Públicos (IMAPE, 1998).
	Serviços Públicos
	Fsp
	Água potável
	0,15
	Esgoto sanitário
	0,05
	Esgoto pluvial
	0,10
	Rede de gás
	0,05
	Sarjetas
	0,10
	Rede elétrica
	0,15
	Iluminação pública
	0,05
	Pavimentação
	0,30
	Rede telefônica
	0,05
7.4.6.2.3 Fator de Aproveitamento (Fapr)
Trata-se da relação existente entre as pesquisas e o imóvel, com base no coeficiente de aproveitamento determinado pela legislação. Sua aquisição pode estar embasada na divisão do coeficiente de aproveitamento do imóvel avaliando pelo das pesquisas. 
7.4.6.3 Fatores aplicáveis a terrenos urbanos
É difícil realizar uma comparação direta dos terrenos em virtude deles não serem todos absolutamente idênticos na forma, dimensão, topografia, localização, época de oferta, dentre outros pontos. Por isso, é importante miscigenar os valores para compará-los, a partir de um coeficiente correlativo de preço de um imóvel similar para o preço de teria, como hipótese, nas dimensões iguais ao avaliando, de valor no período da oferta para a data da avaliação e se a localização fosse a mesma. Assim, surgem os fatores:
7.4.6.3.1 Cálculo do Fator Profundidade (Fp)
Este fator é importante devido à impossibilidade de se distribuir o valor do terreno sobre sua superfície de forma igualitária, em virtude do valor da unidade de área próxima da testada ser mais valorizado que a área mais distante.
Segundo Moreira (2001), tal fator possibilitou o desenvolvimento de diversas hipóteses sem caráter científico, a primeira delas conhecida como "4-3-2-1", levando em conta que o primeiro quarto de lote esteja mais próximo da área testada, com 40% do seu valor total, então, o segundo quarto sai à 30%, o terceiro quarto de lote à 20%, o terceiro à 20% e, o último somente por 10¨%.
A "lei de um terço, dois terços," foi a segunda hipótese criada, nela considera-se 50% do valor total do lote no primeiro terço, a partir da testada, enquanto que os demais 50% ficam nos dois terços do fundo.
Hoffman criou a terceira hipótese, um juiz norte-americano que toma dois terços do valor total do lote na sua primeira metade, a partir da testada e um terço no restante.
Desenvolvida por Jerrett, a quarta hipótese é também chamada de "média harmônica", e origina da distribuição hiperbólica que destina 40% do valor do lote para o primeiro quarto, sempre com base na testada, 26,7% para o segundo quarto, 19% para o terceiro quarto e 14,3% para o último. Em certo ponto esta hipótese é parecida com a terceira, devido à primeira metade conter 66,7% do valor do lote e a segunda 33,3%.
O fator profundidade era obtido, até 1973, a partir da aplicação da hipótese da variação parabólica da Harper-Berrini, sendo ela:
(2)
Sendo:
Fp = Fator profundidade 
f = profundidade equivalente do elemento pesquisado, resultante da divisão da área do lote pela sua frente efetiva
N = fundo de comparação local, ou seja, profundidade media do bairro
No entanto, em novembro de 1973 o IBAPE desenvolveu zonas com limites mínimos e máximos de profundidade, como mostra o quadro a seguir:
Tabela 1. Zonas de Limites Mínimos e Máximos de Profundidade (IBAPE, 1973).
	Zonas
	
Limites de profundidade (m)
	
Testada de referência mínima (m)
	
	
Mínimo (Mi)
	Máximo (Ma)
	
	Residência isolada, apartamento, escritório de alto padrão
	30
	60
	15
	Apartamento de médio padrão e comércio de média densidade
	25
	50
	10
	Residência de médio padrão e comércio de alta densidade
	20
	40
	10
	Residência de moderno padrão e comércio de baixa densidade
	15
	30
	10
Assim, frente a esta orientação da IBAPE, podem surgir três hipóteses:
· Quando o "f" está entre os limites de profundidades mínimoe máximo 
Mi ≤ f ≤ Ma, neste caso Fp = 1,0
· Quando o "f" é menor que o limite de profundidade mínimo
f < Mi, então Fp = (Mi / f)%
· Quando o "f" é maior que o limite de profundidade máximo
F >Ma, então Fp = (f / Ma)%
Quando a profundidade equivalente for metade da profundidade mínima, ou o dobro da profundidade máxima, tem-se os limites de aplicação desta fórmula, sendo que para ambas as situações Fp = 2%
7.4.6.3.2 Cálculo do Fator Testada (Ft)
Este fator é importante para a relação entre a frente ou testada do lote e a testada de referência mínima, sendo obtida pela fórmula:
(3)
Sendo:
Ft= fator testada
a= testada do imóvel pesquisado
ar= testada de referência mínima
Nesta fórmula, os limites são a metade e o dobro da testada de referência mínima.
7.4.6.3.3 Cálculo do Fator Topografia (Ftop)
As diferenças topográficas entre os imóveis pesquisados em relação ao avaliando são corrigidas por este fator. Canteiro (1980) desenvolveu uma tabela que determina este fator, como segue:
Tabela 2. Fatores pela Topografia do Terreno (PINI/IBAPE, 1991)
	Topografia do Terreno
	Ftop
	Com declive de até 5%
	0,95
	Com declive de 5% a 10%
	0,90
	Com declive superior a 10%
	0,80
	Com aclive de até 10% (suave)
	0,95
	Com declive superior a 10% (acentuado)
	0,90
Nota: base com terreno plano = 1,00
É possível observar que este fator se condiciona ao seu uso previsto, como no caso da utilização de garagens no subsolo em terreno com declive, que, neste caso, não pode sofrer depreciação.
7.4.6.3.4 Fator Corretivo de Consistência do Terreno (Fc)
Em relação à consistência do terreno, é preciso considerar o acréscimo relativo aos gastos necessários para um melhor aproveitamento do terreno. É possível considerar o fator corretivo de consistência de terreno fornecido por Fiker (1993). Onde:
Tabela 3. Fator Corretivo de Consistência de Terreno (FIKER, 1993).
	Situação
	Fator Consistência (Fc)
	Terreno seco
	1,00
	Terreno inundável
	0,50
	Terreno brejoso ou pantanoso
	0,60
	Terreno alagadiço
	0,70
7.4.6.3.5 Cálculo do Fator Esquina ou Múltiplas Frentes (Fe)
Imóveis localizados em esquinas possuem maior valor que imóveis localizados no meio dos quarteirões, cuja variação pode ser de 15 a 50% do seu valor total. O método para o cálculo de esquina, a partir da relação entre a área de lote e a soma das frentes se encontra na fórmula a seguir:
(6)
(7)
Sendo:
Rm = relação para o lote de meio de quarteirão
Re = relação para o lote de esquina
A divisão destas expressões resulta no índice de utilização (N)
(8)
O Fator de Esquina (Fe) é obtido através do índice de urbanização, e necessita da análise de quatro tabelas, a primeira delas relaciona o uso em zonas centrais, ou capitais, a segunda dispõe sobre o uso em zona residencial média, própria para edifícios, a terceira é usada em zona residencial com edificações, normalmente até dois pavimentos, enquanto que a quarta é para uso em zonas de baixa valorização ou bairros em formação, assim como mostra a tabela:
Tabela 5. Fatores de Esquina (Moreira, 2001)
	N
	Tabela 1(Fe)
	Tabela 2(Fe)
	Tabela 3(Fe)
	Tabela 4(Fe)
	1,00
	1,15
	1,10
	1,05
	0,00
	1,25
	1,17
	1,11
	1,06
	1,01
	1,50
	1,19
	1,12
	1,07
	1,02
	1,75
	1,20
	1,13
	1,07
	1,02
	2,00
	1,22
	1,14
	1,08
	1,03
	2,25
	1,24
	1,15
	1,09
	1,04
	2,50
	1,26
	1,16
	1,10
	1,05
	2,75
	1,27
	1,17
	1,10
	1,05
	3,00
	1,29
	1,18
	1,11
	1,06
	3,25
	1,31
	1,19
	1,12
	1,07
	3,50
	1,33
	1,20
	1,13
	1,08
	3,75
	1,34
	1,21
	1,13
	1,08
	4,00
	1,36
	1,22
	1,14
	1,09
	4,25
	1,38
	1,23
	1,15
	1,10
	4,50
	1,40
	1,24
	1,16
	1,11
	4,75
	1,41
	1,25
	1,16
	1,12
	5,00
	1,43
	1,26
	1,17
	1,13
	5,25
	1,45
	1,27
	1,18
	1,14
	5,50
	1,47
	1,28
	1,19
	1,14
	5,75
	1,48
	1,29
	1,19
	1,14
	6,00
	1,50
	1,30
	1,20
	1,15
Segundo a fórmula deduzida por Berrini, com base na hipótese de Harper:
(9)
Sendo:
V = valor do terreno (R$)
A = área do terreno (m2)
N = profundidade media dos lotes do bairro (m)
f1 = primeira frente (m)
fr= R-ésima frente (m)
p1 = preço base unitário da primeira rua (R$/m2)
pr = preço base unitário da r-ésima rua (R$/m2)
7.4.6.4 Resultados Homogeneizados
O preço unitário (qu) é obtido através da divisão do valor a vista dos imóveis em análise pela sua área, em seguida multiplicam-se todos estes fatores para se atingir o valor homogeneizado (qh). 
(10)
A partir do cálculo dos valores homogeneizados, tem-se a sua média aritmética, de onde se obtém a média aritmética saneada, que entende a necessidade de se eliminar as amostras fora do intervalo de 50% abaixo e 50% acima da média aritmética.
7.5. Terrenos com Benfeitorias
É fato que ninguém adquire um terreno e realiza investimentos nele para depois negociá-lo a preço de custo. Espera-se normalmente um lucro relativo ao risco de capital investido e ao talento empreendedor, bem como o reembolso por demais despesas oriundas da venda do imóvel, como o capital investido nas vendas, despesas com publicidade, comissão de corretores, etc.
Sendo assim, é importante acrescentar um terceiro elemento que incide sobre o terreno e a construção, recompensando os itens mencionados. A incidência ocorre no terreno e na construção já que os dois se inter-relacionam na estipulação do valor final de avaliação. A casa torna-se valorizada por um terreno bom e bem localizado. O projeto ideal, quando bem desenvolvido, valoriza o terreno com o máximo de aproveitamento.
No pensamento de PINI/IBAPE (1991), que realizaram uma análise mais crítica das diferenças entre "Vantagem da Coisa Feita" e "GoingValue ou Valor em Marcha", ambas se confundem como sendo o terceiro elemento, e por isso determinaram que "GoingValue" significa o valor existente em uma propriedade em operação comprovada, tida como uma empresa de negócio fixo, superior ao de uma propriedade completa e pronta para ser operada, no entanto sem negócio. Nasce da eficiência da fábrica, no "know-how" da administração e na suficiência do capital. Seu sinônimo é "valor em uso", por isso não deve ser confundido com o terceiro componente.
Já a "Vantagem da Coisa Feita" refere-se ao acréscimo do valor de determinado imóvel devido à vantagem de estar construído e pronto para ser habilitado, comparando-se a outro semelhante mas que ainda necessita ser construído. O cálculo é feito com base no percentual da soma do "capital-terreno" como o "capital-construção", referente aos juros da imobilização destas parcelas, no decorrer da obra (PINI/IBAPE, 1991).
Ainda segundo PINI/IBAPE (1991), ambos definiram porcentagens para cálculo da Vantagem da Coisa Feita, como a seguir:
Tabela 13. Vantagem da Coisa Feita (PINI/IBAPE, 1991).
	Tipo de Construção
	Nova
	De 0 a 10
	De 10 a 20
	De 20 a 30
	
	
	
	anos
	anos
	anos
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	Grande estrutura
	25%
	25% - 21%
	25%
	- 13%
	13% - 0%
	
	
	
	
	
	
	
	
	Pequena estrutura e residência
	15%
	15% - 12,5%
	12,5% - 7,8%
	7,8% - 0%
	
	de luxo
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	Indústria e Residência média
	10%
	10% - 8,4%
	8,4%
	- 5,2%
	5,2% - 0%
	
	
	
	
	
	
	
	
	Residência modesta e proletária
	5%
	5% - 4,2%
	4,2%
	- 2,6%
	2,6% - 0%
	
	
	
	
	
	
	
	
É possível definir Fator de Comercialização como o fator que estipula o valor da Vantagem da Coisa Feita, referente ao relacionamento de venda de um imóvel com o seu custo de reprodução, assim:
Fator de Comercialização = Valor de Mercado___ (14)
	 Custo de Reprodução do Imóvel
7.6 Avaliações de Benfeitorias Urbanas
Benfeitoria é toda e qualquer obra de melhoria realizada em um terreno. A avaliação dessas benfeitorias precisam levar em conta o seu objetivo, a característica construtiva, o tamanho da obra, seu estado de conservação, há quanto tempo as melhorias foram realizadas e sua funcionalidade.
Na concepção de Fiker (1993), o engenheiro responsável pela avaliação deve ser provido de grande conhecimento acerca de todos os pontos relacionados às construções. Precisa ter habilidade para identificar as diferenças estruturais e de acabamento para, assim, poder estabeleceras características construtivas; entender a respeito de agrimensura e desenho arquitetônico; ter experiência suficiente sobre materiais e serviços de construção civil. Também, é importante que contenha um espírito crítico e boa sensibilidade para realizar comparações entre vários tipos de construções, sua característica arquitetural, estado de conservação e eventual obsoletismo. A atualização a respeito das inovações tecnológicas na construção civil é outro fator indispensável.
As benfeitorias podem ser classificadas em:
· Residências (luxo, fino, médio, modesto e proletário ou pobre). 
· Apartamentos (luxo, fino, médio c/ elevador, médio s/ elevador e modesto). 
· Escritórios (luxo, fino, médio c/ elevador, médio s/ elevador e modesto).
· Armazéns (médio e modesto).
· Lojas (luxo, fino, médio 3e modesto).
· Indústria (comum médio, comum modesto, específico fino, específico médio e específico modesto). 
Cada um desses tipos de benfeitorias possui um valor unitário de construção, com o intuito de promover a avaliação de imóveis para comparação quanto aos seus padrões (CANTEIRO, 1980).
Além disso, também existem valores pré-fixados individualmente para construções pela comissão de Peritos escolhidos para a redação das Normas Gerais para Avaliações em Desapropriação, segundo Fiker (1993), devido à proximidade da classificação de Canteiro (1980), adicionada à determinados critérios diferentes que os peritos julgaram para diversidade de padrões.
7.6.1 Métodos de Avaliação de Benfeitorias
7.6.1.1 Custo de Reposição
Método pelo qual o valor das benfeitorias se origina a partir de um orçamento bem especificado da construção a ser avaliada. Tem como referência projetos detalhados, especificações, preços atualizados e de mão de obra especializada. Durante a formulação do orçamento pode se utilizar de tabelas de composição de preços. Este método, quando aplicado com cautela, garante bons resultados, sendo bastante eficaz em construções específicas, como escolas, cinemas, hospitais, dentre outros, já que leva em conta as particularidades de cada uma. No entanto, possui um custo maior em virtude do tempo que exige. Como exemplo, apesar de apresentar valores desatualizados, dispõe-se a seguira tabela sugerida por Fiker (1993):
Tabela 6. Exemplo de Orçamento de um Edifício (Avaliação de Imóveis Urbanos, 1993).
	Item
	Exemplo de Valores (US$)
	% do custo direto da
	
	
	
	obra
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	Despesas iniciais
	27.200,00
	2,0
	
	
	
	
	
	Serviços gerais
	40.800,00
	3,0
	
	
	
	
	
	Infra-estrutura
	68.000,00
	5,0
	
	
	
	
	
	Estrutura
	292.400,00
	21,5
	
	
	
	
	
	Paredes e painéis
	95.200,00
	7,0
	
	
	
	
	
	Cobertura e Impermeabilização
	20.400,00
	1,5
	
	
	
	
	
	Revestimento
	129.200,00
	9,5
	
	
	
	
	
	Esquadrias de madeira
	54.400,00
	4,0
	
	
	
	
	
	Esquadrias metálicas
	122.400,00
	9,0
	
	
	
	
	
	Pavimentação
	88.400,00
	6,5
	
	
	
	
	
	Instalação elétrica
	74.800,00
	5,5
	
	
	
	
	
	Instalação hidráulica
	95.200,00
	7,0
	
	
	
	
	
	Aparelhos sanitários
	47.600,00
	3,5
	
	
	
	
	
	Pintura
	40.800,00
	3,0
	
	
	
	
	
	Vidros
	20.400,00
	1,5
	
	
	
	
	
	Limpeza final
	6.800,00
	0,5
	
	
	
	
	
	Elevador
	136.000,00
	10,0
	
	
	
	Custo direto da obra
	1.360.000,00
	100,0
	
	
	
	Custo indireto (TAE, TLC)
	340.000,00
	25,0
	
	
	
	Custo total da construção
	1.700.000,00
	
	
	
	
Se a obra ainda estiver em fase de acabamento, deduz-se apenas o valor dos serviços ainda não realizados.
7.6.1.2 Método de Reprodução
O método de reprodução faz uso da composição dos custos de outros imóveis, iguais ou semelhante ao que está sendo avaliado. Utiliza como base a determinação de custos unitários por m2 dos diversos tipos de construções. Comumente as benfeitorias são classificadas para avaliação conforme o padrão construtivo estabelecida pela NBR 12721 (ABNT, 2006).
Tabela XX.Relação dos projetos-padrão conforme NBR 12721
	Descrição
	Padrão
	Residência unifamiliar
	Residência padrão baixo (R1-B)
	
	Residência padrão normal (R1-N)
	
	Residência padrão alto (R1-A)
	Residência popular
	Residência popular (RP1Q)
	Residência multifamiliar
	Projeto de interesse social (PIS)
	
	Prédio popular - Padrão baixo (PP - B)
	
	Prédio popular - Padrão normal (PP - N)
	
	R8 - Padrão baixo (R8 - B)
	
	R8 - Padrão Normal (R8 - N)
	
	R8 - Padrão alto (R8 - A)
	
	R16 - Padrão normal (R16 - N)
	
	R16 - Padrão alto (R16 - A)
	Edificação comercial
	Comercial - Salas e lojas (CSL - 8)
	
	Comercial - Salas e lojas (CSL -16)
	
	Comercial - Andar livre (CAL- 8)
	Galpão industrial
	Galpão industrial (GI)
Para o cálculo do custo de reprodução do imóvel avaliando deve-se utilizar a tabela de coeficientes com base no padrão construtivo R8N (IBAPE, 2006).
Tabela xx. Coeficientes de correção do padrão construtivo com base no custo de reprodução do padrão R8N.
	CLASSE
	GRUPO
	PADRÃO
	Mínimo
	Médio
	Máximo
	1- RESIDENCIAL
	1.1- BARRACO
	1.1.1- Padrão Rústico
	0,06
	0,09
	0,12
	
	
	1.1.2- Padrão Simples
	0,132
	0,156
	0,18
	
	1.2- CASA
	1.2.1- Padrão Rústico
	0,36
	0,42
	0,48
	
	
	1.2.2- Padrão Proletário
	0,492
	0,576
	0,66
	
	
	1.2.3- Padrão Econômico
	0,672
	0,786
	0,9
	
	
	1.2.4- Padrão Simples
	0,912
	1,056
	1,2
	
	
	1.2.5- Padrão Médio
	1,212
	1,386
	1,56
	
	
	1.2.6 -Padrão Superior
	1,572
	1,776
	1,98
	
	
	1.2.7- Padrão Fino
	1,992
	2,436
	2,88
	
	
	1.2.8 -Padrão Luxo
	Acima de 2,89
	
	1.3- APARTAMENTO
	1.3.1- Padrão Econômico
	0,6
	0,81
	1,02
	
	
	1.3.2- Padrão Simples
	Sem elevador
	1,032
	1,266
	1,5
	
	
	
	Com elevador
	1,26
	1,47
	1,68
	
	
	1.3.3- Padrão Médio
	Sem elevador
	1,512
	1,746
	1,98
	
	
	
	Com elevador
	1,692
	1,926
	2,16
	
	
	1.3.4- Padrão Superior
	Sem elevador
	1,992
	2,226
	2,46
	
	
	
	Com elevador
	2,172
	2,406
	2,64
	
	
	1.3.5- Padrão Fino
	2,652
	3,066
	3,48
	
	
	1.3.6- Padrão Luxo
	Acima de 3,49
	2- COMERCIAL – SERVIÇO - INDUSTRIAL
	2.1- ESCRITÓRIO
	2.1.1- Padrão Econômico
	0,6
	0,78
	0,96
	
	
	2.1.2- Padrão Simples
	Sem elevador
	0,972
	1,206
	1,44
	
	
	
	Com elevador
	1,2
	1,41
	1,62
	
	
	2.1.3- Padrão Médio
	Sem elevador
	1,452
	1,656
	1,86
	
	
	
	Com elevador
	1,632
	1,836
	2,04
	
	
	2.1.4- Padrão Superior
	Sem elevador
	1,872
	2,046
	2,22
	
	
	
	Com elevador
	2,052
	2,286
	2,52
	
	
	2.1.5- Padrão Fino
	2,532
	3,066
	3,6
	
	
	2.1.6- Padrão Luxo
	Acima de 3,61
	
	2.2- GALPÃO
	2.2.1- Padrão Econômico
	0,24
	0,36
	0,48
	
	
	2.2.2- Padrão Simples
	0,492
	0,726
	0,96
	
	
	2.2.3- Padrão Médio
	0,972
	1,326
	1,68
	
	
	2.2.4- Padrão Superior
	Acima de 1,69
	3- ESPECIAL
	3.1- COBERTURA
	3.1.1- Padrão Simples
	0,06
	0,12
	0,18
	
	
	3.1.2- Padrão Médio
	0,192
	0,246
	0,3
	
	
	3.1..3- Padrão Superior
	0,312
	0,456
	0,6
Os valores adotados para o custo de reprodução são obtidos dos preços publicados mensalmente pelo Sindicato da Indústria de Construção Civil de Grandes Estruturas do Estado de São Paulo, publicando todo mês uma Tabela de Custos por metro quadrado de Construção, fixado pela entidade, nos termos do artigo 54 da lei nº. 4591, e fundamentado na norma da ABNT (NBR 12721), de acordo com PINI/IBAPE (1991).
7.6.2. Cálculo da área equivalente de construção
A área equivalente de construção deve ser calculada de acordo com a seguinte fórmula, em consonância com o previsto na ABNT NBR 12721 para os casos de prédios em condomínio:
Sendo:
S - área equivalente de construção;
Ap - área construída padrão;
Aqi - área construída de padrão diferente;
Pi - razão entre o custo estimado da área de padrão diferente e a área padrão.
7.6.3 Cálculo do valor da construção
Para cálculos da avaliação utilizamos o R8N conforme padrão construtivo estabelecido pela NBR 12721 (ABNT, 2006). Para a sua aplicação determinam-se os custos unitários por metro quadrado por meio de dados obtidos por pesquisa do próprio avaliador ou fornecida pelos sindicatos estaduais da construção civil, que publicam mensalmente os Custos Unitários Básicos (CUB). A seguir é apresentada a tabelapublicada peloSinduscon-SP:
Tabela XX. Custo da construção no Estado de São Paulo - 2014- padrão R8-N
	Mês
	R$/m²
	
	Global
	Mão-de-obra 
	Material
	Adm
	Jan
	1.100,08
	634,17
	433,30
	32,61
	Fev
	1.102,65
	635,69
	434,35
	32,61
	Mar
	1.103,49
	636,40
	434,48
	32,61
O custo unitário desta tabela deve ser multiplicado pela área equivalente doimóvel. O valor do imóvel resulta da agregação do custo de reprodução total obtido com o valor do terreno (ou da fração de terreno, quando for o caso). Nos casos de imóvel inacabado, é deduzido do custo de reprodução total obtido, o percentual da parcela não concluída conforme apresentado na Tabela 6.
7.7 Depreciação
Segundo PINI/IBAPE (1991), considera-se como depreciação a perda de função de determinada coisa, ou seja, ela deixa de cumprir com sua finalidade. No caso de imóveis, essa perda esta relacionada à redução do interesse, de comodidade, de procura e, ainda, de valor. A depreciação pode ocorrer de forma mais vagarosa ou precipitada, podendo se originar de causas intrínsecas, do próprio imóvel, ou não vinculadas a ele, as causas extrínsecas.
Pode se dividir as causas determinantes em dois grupos, as de ordem física e as de ordem funcional, subdivididas da seguinte forma:
Tabela 10. Divisões de Depreciações (PINI/IBAPE, 1991).
	
	
	Danos bruscos
	- Deterioração
	
	
	
	acidentais
	
	
	
	De ordem física
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	Desgaste constante
	- Velhice
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	- Decrepitude
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	Depreciação
	
	Inadequação
	- Falhas no projeto
	
	
	
	
	- Falhas na execução
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	De ordem funcional
	Superação
	- Obsoletismo
	
	
	
	
	(novas técnicas)
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	Anulação
	- Inadaptabilidade
	
	
	
	
	Para outros fins
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
Os efeitos de depreciação são inevitáveis, porém, podem ser retardados com medidas de proteção, conservação ou adaptação. São muitos os métodos para cálculo de depreciação física e funcional das benfeitorias, dividindo-se em:
· Métodos com base na idade e conservação;
· Métodos econômicos que levam em consideração critérios de amortização do capital investido ou da variação da renda no decorrer da vida útil do imóvel;
· Método da Linha Reta, onde a depreciação é determinada com base na idade da benfeitoria, com variação uniforme durante sua vida útil. Este método é, na verdade, aquele que enquanto a vida útil e o valor residual continuarem invariáveis, a previsão para depreciação também continuará invariável para cada ano.
Assim, aplica-se o seguinte cálculo:
Vx = Vr + Vd x n-1/n x Vn (11)
Onde: 
Vx – valor depreciado
Vr – valor residual = 0,20
Vd – valor depreciável = 0,80
n – idade útil provável do imóvel
i – idade no imóvel na época da avaliação
Vn - valor do imóvel novo
Figura 1 - Gráfico Valor do Imóvel x Vida Útil (PINI/IBAPE, 1991)
A Prefeitura Municipal de São Paulo determinou uma variante do método da linha reta, utilizando-se a seguinte fórmula:
D = (i – 5) / 5 x 7% (12)
Onde:
D – depreciação
i – idade no imóvel na época da avaliação
5 – intervalo de cinco anos durante o qual a depreciação se mantém 
7% - porcentagem de depreciação a cada cinco anos
· Método do valor crescente
Tabela 11. Coeficiente de Depreciação de Prédios pela Idade (FIKER, 1993).
Tabela dos coeficientes de depreciação dos prédios pela idade
	Idade do imóvel (anos)
	Depreciação física e funcional
	Fator de depreciação (1-D)
	
	
	(%)
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	Até 5 anos
	0
	1,00
	
	
	
	
	
	10
	7
	0,93
	
	
	
	
	
	15
	14
	0,86
	
	
	
	
	
	20
	21
	0,79
	
	
	
	
	
	25
	28
	0,72
	
	
	
	
	
	30
	35
	0,65
	
	
	
	
	
	35
	42
	0,58
	
	
	
	
	
	40
	49
	0,51
	
	
	
	
	
	45
	56
	0,44
	
	
	
	
	
	50
	63
	0,37
	
	
	
	
	
	Acima de 50
	0
	0,30
	
	
	
	
	
Figura 2 - Gráfico Depreciação x Idade do Imóvel (FIKER, 1993)
Com base neste método, o valor da benfeitoria é reduzido anualmente, segundo os termos de um percentual fixo do valor do imóvel novo, cuja fórmula é:
Kd = (1 – r) n (13)
Onde:
Kd- coeficiente de depreciação
r – razão de depreciação
n – idade do imóvel
	
As razões (r) a serem consideradas são:
	
	Barracos.........................................................................................................
	4,0%
	Residências proletárias rústicas/médias comerciais......................................
	1,5%
	Residências médias superiores/luxo..............................................................
	2,0%
	Apartamentos e escritórios.............................................................................
	2,5%
	Armazéns industriais......................................................................................
	1,5%
	Construções de madeira.................................................................................
	4,0%
Segundo Fiker (1991), a aplicação deste método pela Comissão de Peritos estipulada pelo Provimento nº. 03/81 dos MM Juízes de Direto das Varas da Fazenda Municipal da Capital, que de acordo com os critérios acima, dispôs a seguinte tabela:
Tabela 12. Coeficiente de Depreciação da Comissão de Peritos (FIKER, 1993).
	
	
	0,010
	0,015
	0,020
	0,025
	0,030
	0,035
	0,040
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	1
	
	0,990
	0,985
	0,980
	0,975
	0,970
	0,965
	0,960
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	2
	
	0,980
	0,970
	0,960
	0,951
	0,941
	0,931
	0,922
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	3
	
	0,970
	0,956
	0.941
	0,927
	0,913
	0,899
	0,885
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	4
	
	0,961
	0,941
	0,922
	0,904
	0,885
	0,867
	0,849
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	5
	
	0,951
	0,927
	0,904
	0,881
	0,859
	0,837
	0,815
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	6
	
	0,941
	0,913
	0,886
	0,859
	0,833
	0,808
	0,783
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	7
	
	0,932
	0,900
	0,868
	0,838
	0,808
	0,779
	0,751
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	8
	
	0,923
	0,886
	0,851
	0,817
	0,784
	0,752
	0,721
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	9
	
	0,914
	0,873
	0,834
	0,796
	0,760
	0,726
	0,693
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	10
	
	0,904
	0,860
	0,817
	0,776
	0,737
	0,700
	0,665
	
	15
	
	0,860
	0,797
	0,739
	0,684
	0,633
	0,586
	0,542
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	20
	
	0,818
	0,739
	0,668
	0,603
	0,544
	0,490
	0,442
	25
	
	0,778
	0,685
	0,603
	0,531
	0,467
	0,410
	0,360
	30
	
	0,740
	0,635
	0,545
	0,468
	0,401
	0,343
	0,294
	35
	
	0,703
	0,589
	0,493
	0,412
	0,344
	0,287
	0,240
	40
	
	0,669
	0,546
	0,446
	0,363
	0,296
	0,240
	0,195
	45
	
	0,636
	0,507
	0,403
	0,320
	0,254
	0,201
	0,159
	50
	
	0,605
	0,470
	0,364
	0,282
	0,218
	0,168
	0,130
	55
	
	0,575
	0,436
	0,329
	0,248
	0,187
	0,141
	0,106
	60
	
	0,547
	0,404
	0,298
	0,219
	0,161
	0,118
	0,086
8. ESTUDO DE CASO
Tomou-se como estudo de caso um laudo de avaliação técnico do valor de mercado de um apartamento residencial unifamiliar com o objetivo de crédito bancário, solicitado pelo banco correspondente. Esse caso foi escolhido em razão da sua maior freqüência para crédito bancário, constando do anexo o laudo elaborado.
8.1 Localização
O objeto de avaliação é constituído por um apartamento, localizado na Rua Tuim – Edifício Stella Solaris – Moema - São Paulo/SP. Está inserido em um local com alta densidade ocupacional, com a presença de imóveis residenciais multifamiliar de padrão construtivo médio comercial a superior. 
O local é de fácil acesso pelas Av. Ibirapuera, Av. Moreira Guimarães, Av. Republica do Líbano, Av. Rubem Berta, Av. Santo Amaro, Av. Hélio Pellegrino, em região servida por diversas linhas de transporte coletivo e próximo ao Parque do Ibirapuera.
A região possui toda a infra-estrutura urbana disponível na cidade e os principais melhoramentos públicos, tais como, água, esgoto, energia elétrica, iluminação pública, pavimentação, telefone, limpeza urbana e correio.
De acordo com o Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo (PDE) e Plano Regional Estratégico da Subprefeitura da Vila Mariana, segundo Lei 13.885 de 24 de agosto de 2004, o imóvel está enquadrado Zona de Alta densidade (ZM 3b/02).
Nas tabelas abaixo seguem as subcategorias de usos permitidos e características de dimensionamentoe ocupação do solo.
Tabela 14. Subcategorias de usos permitidos
	Subcategoria de Uso Permitido paraZM 3b/02
	USO
	Tipo
	Grupo de atividades
	Residencial (R)
	R1
	01 habitação por lote
	
	R2v
	Conjunto de duas ou mais unidades habitacionais, agrupadas verticalmente – edifícios de apartamentos ou conjuntos verticais residenciais de apartamentos
	
	R2h
	Conjunto de duas ou mais unidades habitacionais, agrupadas horizontalmente e/ou superpostas - casas geminadas, casas superpostas e conjunto residencial vila
	Não Residencial (nR)
	nR1
	Comércio de estabelecimento e âmbito local; comércio diversificado; serviços profissionais; serviços pessoais; serviços técnicos de confecção ou manutenção; serviços sociais; serviços de hospedagem
	
	nR2
	Comércio de alimentação ou associados e diversão; comércio especializado; serviços de saúde; oficinas; serviços de saúde; 
	
	Ind1a
	Confecção de artigo vestuário e acessórios; fabricação de artefatos de papel; fabricação de equipamentos de comunicações; fabricação de máquinas para escritórios; equipamentos;
	
	Ind1b
	 Fabricação de produtos têxteis; fabricação de produtos plásticos; fabricação de móveis; peças e acessórios para veículos; entre outros
Tabela 15. Características de dimensionamento e ocupação do solo.
	Características de Zoneamento e Ocupação do Solo – ZM 3b/02
	Taxa de permeabilidade mínima
	0,15
	Taxa de ocupação máxima
	
	0,50 
	Coeficiente de aproveitamento
	Mínimo
	0,20
	
	Básico
	2,00
	
	Máximo (mediante outorga onerosa)
	2,50
	Recuo frente mínimo
	
	5,00 m
	Recuos laterais e fundos (R)
	Altura da edificação menor ou igual a 6 metros
	Não exigido 
	
	Altura da edificação maior que 6 metros (H)
	R=(h – 6) * 10
	Área mínima
	
	125m²
	Gabarito de altura máxima
	
	Sem limite
Figura 3 - Mapa Uso e Ocupação do Solo (ZM 3b/02) Subprefeitura da Vila Mariana
8.2 Documentação
A documentação apresentada do imóvel avaliado forneceu informações importantes do imóvel que permitiram o embasamento da avaliação.
O imóvel possui área privativa ou área de construção de 161,410m², área total real de 294,745m² correspondendo-lhe a fração ideal de 0,033333 no terreno e demais coisas comuns do condomínio, cabendo-lhe o direito ao uso exclusivo de 02 vagas determinadas, com auxilio de manobrista, na garagem localizada no 2º subsolo.
Importante informar que o resultado da avaliação considera o imóvel regularizado documentalmente, livre de qualquer ônus e em condições de imediata comercialização.
8.3 Características da Região 
As informações da região onde o imóvel encontra-se são obtidas tanto pela visita do engenheiro de avaliações no local, citando as características que ponderam nos cálculos dos fatores de valorização e desvalorização do imóvel, quanto pela pesquisa por informações como os melhoramentos públicos, as proximidades de pontos de referencias que facilitam ou dificultam o cotidiano, os acessos, e o padrão construtivo predominante nas proximidades.
O imóvel avaliando está localizado em um prédio de classe media/alta na zona sul da capital de São Paulo no bairro de Indianópolis, vizinho de imóveis residenciais multifamiliares e residências de alto padrão alem de comercio de âmbito local. 
A região e sua vizinhança por dispõem de uma ótima infra-estrutura de comércio e serviços como bancos, academias de ginástica, vídeo locadoras, restaurantes, postos de combustível, escolas de idiomas, farmácias, redes de fast-food, supermercados, shopping alem do parque do Ibirapuera um dos principais pontos de lazer do bairro e da cidade.
O bairro de Indianópolis e constituída praticamente por casas unifamiliares e prédios residenciais similares ao avaliando, possuindo padrão construtivo superior a fino na maioria 2 e 3 dormitórios entre 1 e 3 suítes e 2 ou mais vagas de garagem, conseguindo assim um lugar de destaque no mercado imobiliário.
8.4 Características do Imóvel 
O Edifício Stella Solaris onde se encontra o apartamento avaliando possui 15 andares e 2 subsolos, com 2 apartamentos por andar.O imóvel foi erigido em estrutura de concreto armado, com fechamento em blocos, revestidos em emboço, reboco, massa fina, cerâmica e pintura em látex. 
O apartamento é composto por 4 dormitórios sendo 3 suítes, sala 2 ambientes, cozinha, área de serviço, lavabo, dependência e wc de serviço, além de 2 vagas de garagem no subsolo.
Apresenta-se equilibrado entre oferta e procura proporcionando velocidade de vendas e liquidez normais.
Possui as seguintes subdivisões internas:
Tabela 16. xxxxx
	Ambiente
	Quant.
	Piso
	Parede
	Teto
	Sala
	1
	Madeira
	Pintura em Látex
	Forro em Gesso
	Sala de Jantar
	1
	Madeira
	Pintura em Látex
	Forro em Gesso
	Cozinha
	1
	Cerâmica
	Azulejo
	Forro em Laje
	Lavabo
	1
	Cerâmica
	Pintura em Látex
	Forro em Gesso
	Suíte 
	3
	Madeira
	Pintura em Látex
	Forro em Gesso
	Dormitório
	1
	Madeira
	Pintura em Látex
	Forro em Gesso
	Área de Serv.
	1
	Cerâmica
	Azulejo
	Forro em Laje
	WC Suíte
	3
	Cerâmica
	Azulejo
	Forro em Laje
Padrão construtivo: 1.3.4.2 - Superior c/ Elevador
Estado de conservação: 2,0 - Bom
Idade aparente: 15 anos
8.5 Metodologia do Trabalho
Para determinarmos o de valor de mercado para venda do imóvel, utilizamos o método comparativo direto, de acordo com as normas da ABNT, atingindo o nível II de fundamentação e nível III de precisão através de pesquisas efetuadas na região, bem como de informações das últimas transações realizadas. Essas informações nos permitiram selecionar amostras semelhantes ao imóvel em análise.
Tabela 17. Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores
	Item
	Descrição
	Grau
	
	
	III
	II
	I
	1
	Caracterização do imóvel avaliando
	Completa quanto a todas as variáveis analisadas
	Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento
	Adoção de situação paradigma
	2
	Quantidade mínima de dados de mercado
	12
	5
	3
	3
	Identificação dos dados de mercado
	Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas, com foto e características observadas pelo autor do laudo
	Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas
	Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados
	4
	Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores
	0,80 a 1,25
	0,50 a 2,00
	0,40 a 2,50ª
	ª - No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um numero menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea 
	Total de Pontos = 10
As amostras mercadológicas foram analisadas objetivando a adequação às características físicas do imóvel em estudo, a partir dos seguintes fatores:
· Fator especulação – No caso utilizado 0,9 para todos, devido os comparativos estarem à venda. (No caso da amostra já ter sido comercializada utiliza-se o fator igual a 1,0); 
· Fator idade/conservação – Esse fator foi utilizado para “trazer” o valor das amostras para idade do imóvel avaliando. (Nesse caso um acréscimo em todas as amostras, devido o avaliando ser um imóvel mais novo); 
	idade _ elemento −idade _ avaliando
	
	
	1 +
	
	×0,06
	
	
	5
	
	
	
	
	
	
· Fator padrão – Determinou-se que o imóvel avaliando tem um padrão elevado em relação aos elementos comparativos por este ser um imóvel mais novo com algumas características superiores aos comparativos. 
fator _ avaliando
fator _ elemento
· Fator área – Utilizado para ponderar a área construída dos elementos comparativos em relação ao avaliando; 
	
	
	Aconstruída_ elemento
	
	
	
	0,7
	<
	
	
	<1,3
	
	
	
	A
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	construída _ avaliando
	
	
Feito essa análise e aplicando os fatores chega-se em um valor por m² homogeneizado para cada amostra.Após obtidos esses valores retira-se a média aritmética e conforme a norma aplica-se um acréscimo e um decréscimo de 30%, estando qualquer valor fora desse intervalo impróprio para utilização.