GESTÃO E MANUTENÇÃO EM EDIFÍCIOS(1)

Prévia do material em texto

GESTÃO E 
MANUTENÇÃO 
EM EDIFÍCIOS
Prof. Esp. Marcos Pablo Ferreira
1ª. Parte: Orientações 
Gerais
2ª parte: Discussão do 
Roteiro de estudos x o 
Caso apresentado
3ª parte: Fechamento 
sobre o caso da N1 e 
dúvidas
* A duração de cada disciplina são de 30 dias, mas atenção há datas estabelecidas para você realizar cada 
uma das atividades N1 e N2.
Acessar a disciplina 
com frequência
Ler os Avisos enviados pelo 
Professor | Tutor
Ler os critérios de avaliação 
da atividade N1
Ler as orientações para 
realizar a atividade N2
Cumprir os prazos 
das atividades
(Calendário)
Tirar as dúvidas no fórum 
Café, Bate-papo e 
Networking
Explorar as 
funcionalidades do 
Blackboard
CALENDÁRIO
Orientações da atividade Resolução do Caso (N1)
A estrutura de como deve elaborar a atividade para a Resolução do
Caso N1.
• Texto dissertativo e argumentativo de no mínimo 20 Linhas e no máximo
30 linhas;
• Não deve ser respondido com pergunta e resposta (não será aceito);
• O texto deve ser autoral, com começo, meio e fim;
• Formatação da seguinte forma:
o Tipo de letra: Arial ou Times New Roman;
o Tamanho: 12;
o Espaçamento entre linhas de 1,5 cm.
o Dê um título para o seu texto. Ex.: Resolução do Caso da situação-
problema X.
• Em caso de citações diretas ou indiretas, deve seguir as normas ABNT e
relacionar as referências ao final.
N2
Composição
• São questões que são de múltipla-escolha;
• Responder somente após ter estudado todo o material de
aula: Roteiro de estudos, Materiais Referenciais (artigos e
livros indicados) e ter participado ou assistido a
Webconferência.
• Responda as questões e em seguida, clique em salvar e
enviar.
• Você possui somente duas tentativa de teste;
• Os testes são randômicos;
• Após responder as questões e enviar você já saberá as
questões corretas e incorretas.
• Sua nota é gerada automaticamente pelo Blackboard, após
enviar.
ORIENTAÇÕES
• Realize essa atividade
somente após ter estudado o
Roteiro de estudos;
• Leia os links e materiais
indicados no Roteiro de
estudos;
Para aquecer a nossa discussão...
O que eu 
preciso 
estudar?
Para que eu 
devo estudar?
Caro(a) estudante, vamos retomar a situação-problema apresentada no nosso
estudo de caso: um investidor, dono de um prédio habitacional de 10 andares,
com térreo e estacionamento subterrâneo, deseja manter valorizado seu imóvel
pelos próximos 6 anos; para tanto, contratou você, enquanto consultor, para
planejar e estruturar a gestão e a manutenção do edifício.
Nesse contexto, você, enquanto consultor, deverá montar sua proposta tendo em
vista o questionamento: quais as ferramentas de gestão e manutenção de
edifícios que você, consultor contratado, definiria para reduzir a depreciação
patrimonial do prédio do estudo de caso?
A proposta deve contemplar um breve texto (uma lauda) que explique duas 
ferramentas de gestão e manutenção de edifícios para se reduzir a depreciação 
patrimonial.
A proposta pode considerar as seguintes temáticas:
• Como será a execução da ferramenta?
• Exemplos da ferramenta aplicada a sistemas, elementos e/ou componentes.
• Elementos financeiros associados: despesas, verbas, reservas orçamentárias.
• Como deve ser tratada a informação (registros, relatórios, planilhas, etc.)?
• Quem seriam os responsáveis pelo seu planejamento, pela execução e pelo 
controle?
Dica 01: Definição da Proposta
Antes de qualquer tipo de gestão, os objetivos para traçar as estratégias e os planos de ação devem estar
claros, além de considerar que, na gestão e manutenção de edifícios, a preservação do valor patrimonial e
dos níveis de desempenho é primordial. Como essa dica pode auxiliar no estudo de caso? Você estruturaria
os objetivos gerais de um sistema de manutenção de edifícios?.
Dica 02: Planejamento
Assim como na execução de uma obra civil, antes de começar com o movimento de terras e iniciar os 
trabalhos, é necessário pensar e definir como serão realizadas todas as atividades até a conclusão da obra, 
pois ela deve contemplar os diferentes ambientes, como tempo, recursos, equipamentos, custos, entre outros. 
De acordo com o que foi exposto no estudo de caso, de que maneira é realizada essa definição de atividades 
na gestão e na manutenção de edifícios?
Dicas ajudam você a refletir...
Dica 03: Controle
Mesmo sabendo todos os detalhes de cada atividade de manutenção, deve ser realizado um controle dessas
atividades. Primeiramente, deve ser constatado que a atividade foi realizada, para que se possam mensurar
elementos como qualidade do serviço, tempo de resposta, custos, etc. Conforme o estudo de caso, como é
realizado o controle das atividades de manutenção?
Eficiência x Eficácia
• A manutenibilidade, segundo a ABNT, é a capacidade que tem um componente ou 
elemento de ser mantido para que possa executar suas funções estabelecidas, sempre e 
quando estiver sob condições de uso determinadas e que os procedimentos aplicados 
estejam previamente definidos. considera-se que o elemento deve manter o nível de 
desempenho para o qual foi projetado inicialmente. Por exemplo, não é foco da 
manutenção a redução do consumo de água ou energia, porém dispor de elementos para 
inspeção de tubulação de sistemas hidrossanitários consiste em uma prática de 
manutenção.
• Antigamente, os projetos e os sistemas construtivos estavam focados em aumentar a 
velocidade de construção e a redução de custos, sem considerar o que aconteceria 
quando os inquilinos ou proprietários fizessem uso das instalações. Mas, recentemente, 
devido a abordagens ambientais e solicitações de desempenho dos materiais e sistemas, 
a manutenibilidade se tornou um tema relevante e necessário para os profissionais do 
setor.
Construções civis como os edifícios não são eternos, tendo o que chamamos de vida útil de 
projeto (VUP), que consiste no período estimado de tempo no qual o prédio vai atender ao 
desempenho solicitado nas normas, sempre e quando sejam realizadas as manutenções 
devidas, segundo o manual de operação, uso e manutenção (ABNT, 2011).
Tipos de manutenção ABNT x Usuais
Tipos de
Manutenção
preditiva (ou orgânica).
administrativa.
preventiva.
regular (ou de rotina).
corretiva.
vigilante.
Fonte: O AUTOR adaptado de Karman (2011)
• a preservação do desempenho previsto no projeto no tempo, minimizando a 
depreciação patrimonial;
• o estabelecimento de informações pertinentes, como também o fluxo da 
comunicação;
• o estabelecimento das incumbências e autonomia nas decisões dos 
responsáveis na gestão.
A gestão do sistema de manutenção deve equacionar de maneira eficiente recursos
técnicos, humanos e financeiros, traduzidos no planejamento de atividades
necessárias para atingir os objetivos antes citados, assinando responsáveis e verbas
orçamentárias, com a devida documentação da execução.
Objetivos para um sistema de manutenção de 
edifícios
Gestão do Sistema de 
Manutenção
• A manutenibilidade deve ser aplicada nos três estágios de uma edificação, e as 
normas brasileiras da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) dão as 
orientações para isso. Enfatizamos, em particular, para o nosso caso:
• NBR 14037: Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e 
manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos 
conteúdos. Versão corrigida 2014 (ABNT, 2011);
• NBR 5674: Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de 
manutenção (ABNT, 2012);
• NBR 15575-1: Edificações habitacionais – Desempenho, Parte 1: Requisitos 
gerais (ABNT, 2013a).
• Outras aplicáveis a elementos específicos de cada sistema.
Normas aplicáveis
Instrumentos de gestão do Sistema de manutenção
• organização do sistema (diretrizes);
• programa de manutenção ou planejamento das atividades;
• indicadores de desempenho;
• inspeção predial;
• registros e arquivamento da informação (fluxo da documentação);
• incumbências e responsabilidades.
• Eficiência das atividades de limpeza e sua periodicidade,abrangendo como parte dessas 
atividades a conservação dos equipamentos das áreas de lazer.
• Prazo de execução das correções das não conformidades desde o momento de sua 
notificação.
• Tempo médio de reação das intervenções corretivas ou de emergência.
• Tempo médio de reação entre a reclamação ou solicitude dos usuários e sua respectiva 
correção.
• Revisão da periodicidade das inspeções e manutenções preventivas segundo o Manual de 
Uso, Operação e Manutenção do edifício.
• Revisão do procedimento do fluxo da informação e da documentação das manutenções e 
inspeções realizadas.
• Total de recursos investidos na manutenção do edifício.
• Resultado geral da conservação do patrimônio.
• Recuperação e atendimento dos níveis de desempenho segundo a norma de desempenho 
NBR 15.575 (ABNT, 2013a) pela edificação, suas partes, seus sistemas e seus componentes.
Definição de Indicadores de Desempenho do 
Sistema de Gestão
• Listas e checklists planejados para atende ros 03 principais tipos de manutenção.
• Listas das reclamações e solicitações feitas pelos usuários e donos.
Resultados da Inspeção
• degradação observada dos sistemas, elementos, componentes e equipamentos do 
edifício;
• estimativa da perda de desempenho produto da degradação;
• recomendações que evitem ou diminuam a manutenção corretiva;
• prognóstico de possível comportamento e evolução com base nas falhas 
observadas.
Inspeção Predial
OBRIGADO.
GESTÃO E MANUTENÇÃO EM EDIFÍCIOS
Marcos Pablo Ferreira