Notarial_Aula 9

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UNIDADE 3: REGISTRO IMOBILIÁRIO
AULA 9: O PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE NO REGISTRO IMOBILIÁRIO
1. INTRODUÇÃO
- Nosso diploma civil pátrio dispõe, em seu artigo 108: 
“Não dispondo a lei em contrário, A ESCRITURA PÚBLICA É ESSENCIAL À VALIDADE DOS NEGÓCIOS JURÍDICOS que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de DIREITOS REAIS SOBRE IMÓVEIS de valor superior a 30x o maior salário mínimo vigente no País.” 
- O artigo 215 do mesmo diploma, por sua vez, confere a FÉ PÚBLICA para os atos lavrados por instrumento público: 
“A ESCRITURA PÚBLICA, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de FÉ PÚBLICA, fazendo PROVA PLENA”. 
- No princípio da continuidade, reside o DESENVOLVIMENTO SEQÜENCIAL DO REGISTRO, em constante aperfeiçoamento, a exemplo do Decreto 4.839/39, que enuncia, em seu artigo 214, que, se o imóvel não estiver lançado em nome do outorgante, O OFICIAL EXIGIRÁ A PRÉVIA TRANSCRIÇÃO DO TÍTULO ANTECEDENTE, qualquer que seja a sua natureza para assegurar o princípio da continuidade do registro. 
2. AQUISIÇÃO DE BENS IMÓVEIS
- Tratando-se de BENS IMÓVEIS, a sua AQUISIÇÃO se procede pelo registro de imóveis. 
- Todavia, algumas exceções em que A AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL OCORRE INDEPENDENTEMENTE DO REGISTRO. São elas: 
CESSÃO 
USUCAPIÃO 
Imóveis que se adquirem por transmissão de HERANÇA 
CASAMENTO (dependendo do regime de bens) 
- Nos demais casos, torna-se INDISPENSÁVEL o registro do contrato/escritura no Registro de Imóveis, conforme dispõem o art. 1.245 e ss do CC: 
Da Aquisição pelo Registro do Título 
Art. 1.245. TRANSFERE-SE entre vivos a propriedade mediante o REGISTRO DO TÍTULO TRANSLATIVO no REGISTRO DE IMÓVEIS. 
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o ALIENANTE continua a ser havido como dono do imóvel. 
§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a DECRETAÇÃO DE INVALIDADE DO REGISTRO, e o respectivo cancelamento, o ADQUIRENTE continua a ser havido como dono do imóvel. 
Art. 1.246. O registro é EFICAZ desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo. 
Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule. 
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.
 Registrado o direito de propriedade, mantém-se o ARQUIVO HISTÓRICO DO BEM e dá-se conhecimento à sociedade sobre (1) quem seja proprietário do imóvel, (2) modificações de titularidade e ainda (3) os ônus que porventura venham a incidir. Com tais procedimentos, objetiva-se:
a) a PROTEÇÃO dos ADQUIRENTES de DIREITOS REAIS sobre a propriedade imóvel e
b) a PROTEÇÃO dos CREDORES com DIREITOS EM GARANTIA sobre a propriedade móvel, como, por exemplo, os direitos reais sobre coisa alheia, que dependem do registro para seus efeitos ergas omnes.
c) O PRINCÍPIO DA INFORMAÇÃO e PUBLICIDADE a adquirentes de boa-fé. 
 Os TÍTULOS ADMITIDOS PARA REGISTRO são: 
Escritura pública ou particular 
Atos autênticos de países estrangeiros e Títulos judiciais 
Formais de partilha 
Certidão e mandados extraídos de processos judiciais 21
LER: TÍTULOS JUDICIAIS E A SUA REPERCUSSÃO REGISTRAL  
http://72.14.205.104/search?q=cache:-3aA0xepF3kJ:www.colegioregistralrs.org.br/doutrinas/paiva_titulosjudiciais.doc+registro+propriedade+im%C3%B3vel+%22quem+n%C3%A3o+registra%22+stj&hl=pt-BR&ct=clnk&cd=4 
 Já sabemos que é pela MATRÍCULA no Registro de Imóveis que se imprime INDIVIDUALIDADE ao imóvel, sua localização geográfica e sua perfeita descrição. Na matrícula, são inseridos TODOS OS ATOS DE REGISTRO E AVERBAÇÃO, que refletem todo o estado do imóvel, uma vez que o registro de imóveis deve escriturar os ATOS TRANSLATIVOS ou DECLARATÓRIOS da (a) propriedade imóvel e dos (b) direitos reais. 
 Tais premissas demonstram, ainda, a importância e a necessidade de registrar os negócios imobiliários, inclusive os relativos a IMÓVEIS EM CONSTRUÇÃO OU POR CONSTRUIR, segundo a Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64), de autoria do saudoso mestre Caio Mário da Silva Pereira, com nova redação proferida pela Lei 10.931/04, que dispõe em seu artigo 32, caput: 
“Artigo 32 – O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos (...)”
			
 Tal determinação legal vislumbra PROTEGER OS FUTUROS ADQUIRENTES DE DIREITOS REAIS, uma vez que relaciona os documentos que compõem o Memorial de Incorporação imobiliária, e o descumprimento da norma legal sujeitaria o infrator a sanções penais: 
Artigo 66 – São contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma do Artigo 10 da Lei n° 1.521, de 26 de Dezembro de 1951: 
I - negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem previamente satisfazer às exigências constantes desta Lei (...) 
			
- Tais exigências seriam, entre elas, o registro do Memorial de Incorporação no competente RGI. 
- Efetua-se o REGISTRO para os atos estabelecidos no art. 167 da Lei 6.015/73. Todavia, a apresentação do título não conduz a uma interpretação em sentido estrito. 
 REGISTRO = Compreende o efetivo ingresso, com sua prenotação e efetivo registro. 
1º) A PRENOTAÇÃO será concedida no momento da apresentação do título à Serventia, com pedido de registro com eficácia pelo prazo de 30 dias, independentemente de qualquer análise, nos expressos termos do artigo 12. 
2º) Segue-se, incontinenti, o LANÇAMENTO DESSE TÍTULO NO LIVRO 1 - PROTOCOLO, não como opção do registrador, mas em atenção ao artigo 174, e deve o mesmo registrador processar todos os atos pertinentes à EFETIVAÇÃO DO REGISTRO DA PROPRIEDADE IMÓVEL, que vão da recepção do título ao registro da transmissão, oneração ou atos averbatórios.
Recepção do Título ---------------------------- Registro da transmissão, 
 oneração ou atos averbatórios.
 Neste sentido, expressamente dispõe o artigo 188, LRP: “Protocolizado o título, proceder-se-á ao registro, dentro do prazo de 30 dias, salvo nos casos previstos nos artigos seguintes”
- A PROTOCOLIZAÇÃO DO TÍTULO gera o direito de o interessado receber (direitos que terão repercussões externas e internas na transmissão ou oneração do imóvel, conseqüentes direitos reais), desde logo, DOCUMENTO COMPROBATÓRIO DA PRENOTAÇÃO DE SEU TÍTULO, onde constem, dentre outros dados, o valor do depósito prévio, a data prevista para a entrega do título ou para seu comparecimento à Serventia, bem como especialmente o número recebido por esse título no Protocolo e a data do assento. É o que ratifica o CC, conforme vimos acima, em seu art. 1.246. 
- Todavia, com o simples transcurso do tempo, cessarão os efeitos da prenotação, e surgirá a PROTAÇÃO, caso não seja efetivado o registro dentro do lapso de tempo estabelecido por omissão do interessado em atender às exigências legais. 
- A Lei 6.015/73 apresenta lacunas no tocante a prazos para cumprimento das exigências. Assim, impõe-se compatibilizar o art. 208 com prazos razoáveis para a qualificação do título pelo registrador, para o cumprimento de exigências pelo interessado, para a reapresentação do título e para requalificação e efetivação do registro. 
 Em nosso sistema pátrio, o registro deve atingir a perfeita informação de liquidez do domínio. Tal posicionamento é facilmente detectado quando nossa jurisprudência afirma que “é indispensável a transcrição da divisão amigável a fim de que o ex-comunheiro tenha a disponibilidade da área individualizada.”
 A importância do Registro de Imóveis no Brasil é detectada pela disposição, em nosso CC, de que a propriedade imóvel só se transmite com o registro do título. 
 Em outras palavras, não basta lavrar a escritura no tabelião. Para que a pessoa se torne proprietária de um imóvel, é preciso registrar o título no cartório de Registro de Imóveis competente, pois OS DIREITOS REAIS SOMENTE SE CONSTITUEM APÓS O REGISTRO. Por isso, costuma-se dizer que "quem não registra não édono". 
 Então, nada de bater nas costas do amigo e parabenizá-lo quando estiver no Cartório de Notas assinando a escritura. Se ele não souber, você já sabe que ele só será proprietário após o registro.