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2
ÍNDICE SINTÉTICO
INTRODUÇÃO
PARTE I - MERCADO IMOBILIÁRIO
08
09
RESUMO PARTE I. MERCADO IMOBILIÁRIO 23
PARTE II - INVESTIMENTOS 24
RESUMO PARTE II. INVESTIMENTOS 35
PARTE III - NEGÓCIOS 36
RESUMO PARTE III. NEGÓCIOS 61
CONCLUSÃO 62
AGRADECIMENTOS 62
CV DO AUTOR, RICARDO ROSA REIS 62
3
SUMÁRIO ANALÍTICO
INTRODUÇÃO 08
PARTE I - MERCADO IMOBILIÁRIO 09
Visão Ampla
Alavanca de Desenvolvimento 
Segurança do Mercado Imobiliário 
CAPÍTULO 1. MERCADO IMOBILIÁRIO - O MAIOR DE TODOS 10
Caso: Pompeu Reis 11
CICLO DO MERCADO IMOBILIÁRIO 11
Gráfico - Ciclo Imobiliário 11
Características do Ciclo Imobiliário
Fase I – Recuperação 
Fase II – Expansão
Fase III – Superoferta
Fase IV – Recessão
Estratégias de Defesa: Conhecimento
CAPÍTULO 2. FUNDAMENTOS ECONÔMICOS 13
ECONOMIA 13
Teoria dos Ciclos Econômicos Reais
Ambiente Político e Econômico 
Estabilidade - Setor Público e Privado
AMBIENTE DE NEGÓCIOS 13
Economia Aberta.
Crescimento Econômico
Burocracia e Formalidades 
Governança Corporativa
Sustentabilidade
A MARÉ ECONÔMICA – MACROECONOMIA 14
PIB - Produto Interno Bruto
Inflação 
Hiperinflação
Desemprego 
Taxa de Câmbio
CAPÍTULO 3. FUNDAMENTOS DO MERCADO IMOBILIÁRIO 16
LEI MAGNA DA OFERTA E DA DEMANDA 16
Gráfico - Oferta X Demanda 16
DEMANDA 16
Categorias da Demanda
Quadro - Demanda por Imóveis 16
LOCALIZAÇÃO 16
Urbanização
CRÉDITO 17
Efeito da Taxa de Juros
Quadro 1 - Taxa de Juros x Financiamento 17
Quadro 2 - Compare Prestações X Financiamento 17
Endividamento das Famílias
Inadimplência
DEMOGRAFIA 18
Gráfico: Comparação Demográfica - Brasil: 18
Gráfico: Variação Real 18
Valorização Dos Imóveis
OFERTA 18
Quadro da Oferta Imobiliária 18
Financiamento Imobiliário x PIB
Oferta de Financiamento no Brasil
Caso: Histórico da Crise do BNH 19 
Sistemas de Amortização
Garantia Fiduciária
Diferença de Garantia Hipotecária 
para Fiduciária
Patrimônio de Afetação
Quadro – Unidades Habitacionais Financiadas 19
CAPÍTULO 4. FUNDAMENTOS JURÍDICOS 20
LEGISLAÇÃO BÁSICA DO MERCADO 20
Condomínio e Incorporação - Lei 4.591/1964 20
Consumidor - Lei 8.078/1990 20
Locações - Lei 8.245/1991 21
MUDANÇAS LEGISLATIVAS DE INCENTIVO IMOBILIÁRIO 21
Fundo de Investimento Imobiliário – FII. Lei 8.668/1993 21
Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI. Lei 9.514/1997 21
Certificado de Recebíveis Imobiliários – CRI. Lei 9.514/1997 22
Incentivos Tributários - Medida Provisória (MP) 252/2004 22
Patrimônio de Afetação - Lei 10931/2004 22
Minha Casa Minha Vida – MCMV. Lei 11.977/2009 23
MP 656. Segurança para as Transações Imobiliárias 23
Próximos Avanços na Regulamentação
RESUMO PARTE 1. MERCADO IMOBILIÁRIO 23
PARTE II – INVESTIMENTOS EM IMÓVEIS 24
Contexto 
Raio-X dos Investidores
CAPÍTULO 5. INVESTIDOR 25
Caso: Estratégia do Bom para Melhor 25
Auto Conhecimento
Caso: Pai Rico e Pai Pobre 25
Perfil do (a) Investidor (a)
Ciclo de Vida – Aposentadoria
Gráfico - Ciclo de Vida Financeira 26
Caso: Problemas nos Fundos de Previdência 26
Conhecimento
Barreiras de Entrada
Caso: Investidores Iniciantes 26
Passo a Passo Para Começar
Caso: Metas em Patamares Para Investidores 27
Caso: Empreendedor 27
Na prática
Fluxograma do Investidor Iniciante 27
Proteção do Investidor
Conflito de Agência
Conselheiro Independente
Diversificação
CAPÍTULO 6. INVESTIMENTOS 28
CHOQUE DE REALIDADE 28
O Imponderável Provavelmente Vai Acontecer
Caso: Formas de Ficar Rico 28
FUNDAMENTOS 28
Risco x Retorno
Gráfico - Risco x Retorno 28
Investimento x Taxa de Juros
Investimento x Inflação
Especulação x Investimento
Renda Fixa x Renda Variável
Preço x Custo
Flutuações do Mercado
CAPÍTULO 7. A BASE 30
O TRIPÉ DE EQUILÍBRIO 30
Rentabilidade
Caso: Rentabilidade x Juros 30
Liquidez
Caso: Liquidez Imobiliária 30
Caso: Aproveitando a Falta de Liquidez 30
Segurança
Caso: Diversificação dos Fundos Imobiliários 31
RISCO - ESCOLHA SOB INCERTEZA 31
Redução de Risco 31
TEORIA DE CARTEIRAS 31
Tabela - Como Diversificar uma Carteira 31
Caso: 3G 31
Caso: “Ninguém Prevê o Imprevisível” 31
PRAZO 32
Curto Prazo 
Médio Prazo 
Longo Prazo
GESTÃO 32
Gestão Própria ou Ativa
Gestão Terceirizada ou Passiva
Fundos
Conselheiros
CAPITAL 32
Necessidade x Disponibilidade 
Capital Próprio x Terceiros
Caso: Alavancagem 33
FLUXO DE CAIXA 33
Reforma no Salão de Festas do Condomínio 33
Incorporação de Prédio Comercial para Locação 34
RESULTADO 34
Resultado Bruto e Líquido
Caso: DRE: Demonstração de Resultados Exercício 34
PARTE III – NEGÓCIOS 36
Foco Geográfico
Foco em um Tipo de Imóvel
CAPÍTULO 8. INVESTIR EM IMÓVEIS 37 
Caso: Teoria dos Jogos 37
MACRO-ESTRATÉGIAS VENCEDORAS 37
ESTRATÉGIAS DE COMPORTAMENTO 37
Casa Própria x Aluguel
Casa x Apartamento
Compra de Apartamento na Planta
Imóveis Usados 
Imóveis Novos
Investimento x Risco
Renda x Valorização 
Encomenda x Especulação
MICRO-ESTRATÉGIAS 38
Formas Para Começar a Investir em Imóveis 38
Administração: Própria ou de Terceiros
Capital: Próprio x Parceiros x Empréstimo
FINANCIAMENTO BANCÁRIO 39
Quadro: Alternativas de Crédito 39
Condições do comprador para sacar o FGTS
Condições do imóvel para usar o FGTS
Você não pode usar o FGTS para
O que você paga
FGTS 39
CONSÓRCIO 39
CAPITAL X TRABALHO 39
IMÓVEIS OU FUNDOS IMOBILIÁRIOS 40
COMO POUPAR PARA TER SEU IMÓVEL 40
QUANTO POUPAR PAR TER SEU IMÓVEL 40
IMPACTO TRIBUTÁRIO NA RENDA E NA VENDA 40
CAPÍTULO 9. NEGÓCIOS COM “TIJOLO” 41
Caso: PETROS 41
Custos de Corretagem, Gestão, Documentação e Outros
Cuidados com a Documentação
Classificação:
FORMAS DE NEGÓCIOS 41
NEGÓCIOS COM FOCO MAIOR EM RENDA: 41
1. Residencial:
Caso: Máquina de Construção Patrimonial 41
2. Escritórios ou Saletas:
Caso: Valorização por Stress e Falta de Liquidez 42
3. Corporativo: 
4. Lojas Pequenas de Rua: 
5. Lojas Maiores de Rua: 
6. Lojas em Shoppings:
7. Galpões e Indústrias: 
8. Vagas e Estacionamentos:
Caso Autopark - Invespark 44
9. Self Storage – Espaços para Armazenagem
10. Lazer ou Segunda Residência:
Caso: Il Campanário Resort 44
11. Apartamentos para Estudantes
12. Terceira Idade: 
13. Hotelaria, Condo-hotel e Flats: 
Caso: Valorização por Eficiência 45
Caso Ed. Top Center 46
14. Sale & Lease Back – SLB (Venda e Locação)
Caso Sale & Lease Back Bancos 46
15 . Built to Suit – BTS (Construídos Por Encomenda) 
Caso: Built to Suit – BTS - Wallgreens nos EUA 47
NEGÓCIOS COM FOCO MAIOR EM VALORIZAÇÃO: 47
16 . Imóveis na Planta
17. Terrenos Isolados:
Caso: Investidor de Longo Prazo 47
18. Terrenos em Condomínio Fechado:
Caso: Alphaville 48
19. Permuta, Terreneiro:
Permuta Física
Permuta Financeira
Caso: Percentagem de Permuta 48
20. Desenvolver Loteamentos:
Caso: Terreneiro de Loteamento 48
21. Incorporar:
Caso: Pequeno Incorporador em Loteamento 49
22. Retrofit:
Caso: Rio de Janeiro 49
Caso: Retrofit com Built-to-Suit e Securitização 50
23. Leilões: 
24. Mudanças de Zoneamento:
Caso: Av. Visconde de Guarapuava 50
25. Opções de Compra e Venda: 
26. Recompra Garantida:
Caso: Recompra Garantida 51
CAPÍTULO 10. NEGÓCIOS COM “PAPEL” 52
NEGÓCIOS COM “PAPEL” EM RENDA FIXA 52
27. Letra Hipotecária - LH: 
28. Letra de Crédito Imobiliário - LCI: 
29. Cédula de Crédito Imobiliário - CCI: 
30. Certificado de Recebíveis Imobiliários - CRI:
Caso : Letras Imobiliárias Garantidas – LIG 52
31. Debêntures: 
32. Cotas de Fundos de Recebíveis - FIDCS: 
33. Crowdfunding
Caso: Urbe.me 53
34. Cotas de Fundos Imobiliários – FII:
IMPACTO TRIBUTÁRIO EM NEGÓCIOS COM RENDA FIXA 54
NEGÓCIOS EM “PAPEL” COM RENDA VARIÁVEL 54
35. Ações de Empresas:
Caso: IPO: Fases de Avaliação 54
36. Cotas de Fundos Imobiliários – FII
NEGÓCIOS COM FOCO AMPLO: RENDA E/OU VALORIZAÇÃO 55
37. Investir Fora do Brasil:
Caso: Incorporação em Miami 55
IMPACTO TRIBUTÁRIO EM NEGÓCIOS COM RENDA VARIÁVEL 55
CAPÍTULO 11. COMPARATIVO ENTRE INVESTIMENTOS 57
Tabela Resumida e Esquemática
CAPÍTULO 12. PRÓXIMOS PASSOS 59
DESAFIOS 59
TENDÊNCIAS 59
OPORTUNIDADES 60
RESUMO MÓDULO III. NEGÓCIOS IMOBILIÁRIO 61
CONCLUSÃO 62
CV DO AUTOR, RICARDO ROSA REIS 62
QUAL O MELHOR INVESTIMENTO:TIJOLO X PAPEL 57
Diferenças Entre Investir em Fundos e em Imóveis
Continuar Aprendendo
8
INTRODUÇÃO
“A melhor receita de felicidade que conheçoé uma boa renda.Jane Austen - Novelista Inglesa do Século XVI
O motivo principal deste trabalho é inspirá-lo, apresentando formas de lucrar 
com imóveis, de maneira descomplicada. Vamos construir nesta obra o 
conhecimento em ordem lógica, iniciando pelo mercado imobiliário, passando 
por formas de investimento, estratégias e negócios, para concluir com as 
tendências, os desafios e oportunidades. Tudo bem fundamentado e com 
diversos casos práticos.
A razão disso é que lucrar, construir renda e patrimônio, permite uma vida com 
melhor segurança, mais saúde, educação continuada com qualidade, viagens, 
lazer, uma aposentadoria digna e confortável. Enfim, você terá a liberdade 
para se concentrar em seus interesses, com qualidade de vida para você e seus 
sucessores.
Você vai adquirir conhecimentos, analisando experiências positivas e 
negativas, a fim de acertar onde outros já acertaram e não errar onde outros já 
erraram. Aproveitará também os estudos de casos, aprendendo as estratégias 
com maior probabilidade de serem vencedoras para ter sucesso em seus 
investimentos imobiliários. 
Serão mostradas diversas formas para que você possa investir em imóveis: 
desde o curto até o longo prazo; da especulação ao investimento; de renda 
à valorização; do pequeno ao grande investidor; com controle individual ou 
com governança corporativa, usando capital próprio, dívida ou participação; 
incluindo os sofisticados fundos imobiliários. Para que você encontre alguma 
forma que se adapte à sua realidade e meios de ação.
Quanto melhores forem seus investimentos, mais seu dinheiro trabalhará 
por você. A maioria dos ricos do mundo investe em imóveis pelos resultados 
consistentes, que aumentam na proporção do ganho de conhecimento e 
experiência. Descubra formas de começar ou aprimorar seu caminho para a 
independência financeira. 
O objetivo dessa obra é que você ao final possa “andar com as próprias 
pernas”. Cada um poderá identificar a melhor forma de como aproveitar seu 
conhecimento aprimorado, na busca criar patrimônio e melhorar sua renda e 
aposentadoria, partindo da sua situação atual e mirando uma melhora futura, 
ciente das principais tendências, sabendo dos desafios que sempre estarão 
presentes, mas também vislumbrando as oportunidades que se apresentam. 
Tudo será discorrido de forma simples e direta, com elucidativos casos 
concretos.
O público alvo deste guia são: investidores, nacionais ou estrangeiros, 
incorporadores , construtores, gestores e corretores imobiliários, profissionais 
do mercado imobiliário e de capitais, advogados, analistas, auditores, 
banqueiros, bolsas de valores, corretoras e corretores de valores mobiliários, 
consultores, conselheiros, distribuidoras, estruturadores, gestores e 
investidores de fundos, herdeiros, estudantes, professores, universitários, 
assim como todos os interessados no mercado imobiliário. 
Nem o autor nem a editora assumem qualquer responsabilidade por erros ou 
omissões. Desejo uma boa leitura e que você, sua família e sucessores, todos 
possam construir patrimônio e renda, lucrando com imóveis, para conquistar 
gradualmente mais liberdade financeira, conforto e tranquilidade, a caminho 
da prosperidade, por gerações. 
PARTE 1:
MERCADO
IMOBILIÁRIO
10
MERCADO IMOBILIÁRIO - O MAIOR DE TODOS
CAPÍTULO 1. 
“Como investidor, eu vejo imóveis como um setor onde nós estamos lidando com ativos reais, de tijolo e massa. Podem existir muitas 
pessoas que se satisfazem com ativos virtuais, 
mas de um jeito ou de outro, existe uma dose 
grande de conforto que vem de poder ver, 
tocar e entender.
Sam Zell, um dos maiores investidores imobiliários globais, 
com grande sucesso.
O mercado imobiliário é o maior de todos! Os imóveis geralmente são 
o maior patrimônio das pessoas físicas, jurídicas, privadas ou públicas. 
Conhecer seus ciclos e fundamentos são uma grande vantagem no mundo 
dos investimentos.
O mundo dos imóveis é um mercado que está aberto a todos, por ser grande, 
próximo e democrático. Como o mercado imobiliário é local para poder ter 
sucesso, quanto melhor você conhecer a região, a dinâmica da oferta e 
demanda local, mais chances de dar certo existe. Então, independentemente 
de onde você mora, trabalha ou tira férias, esses locais são mercados em 
que, se você se concentrar, pode ter uma grande vantagem competitiva em 
relação aos melhores concorrentes e consultores de fora. É uma questão de 
conhecimento e foco para construir patrimônio e renda, tanto aí, ao lado da 
sua casa, quanto em outro lugar qualquer a que você queira se dedicar.
Em geral, gostamos de investir no que entendemos, enxergamos, com que 
temos familiaridade. Todos nós nascemos, moramos, trabalhamos, compramos 
suprimentos, temos nossas refeições, estudamos em imóveis. É natural termos 
uma ideia logo na primeira vista sobre o estado do imóvel, uma ideia sobre se 
é bem localizado, como é a região em que está inserido. É comum para maioria 
de nós ter uma opinião muito próxima da real sobre aquele imóvel que está 
sendo visitado e sobre sua região. 
Essa natural avaliação que vem logo à mente, é o primeiro indicador sobre 
em que sentido o mercado está indo. Além dessa sensibilidade, o ativo é real, 
ele existe, está lá à vista de todos, vai ficar lá, podemos acompanhar quem o 
utiliza, a região em que ele está localizado e a concorrência; resumindo, dá para 
entender o mercado imobiliário. 
Não bastasse os imóveis já serem a maior parte do patrimônio das pessoas, 
a compra da casa própria geralmente é a maior aquisição feita na vida das 
pessoas, em geral com financiamentos de 10, 20, 30 anos. Para as empresas, 
também, comprar os imóveis para uso delas são uma das prioridades que mais 
consomem capital. Ou seja, grande parte do patrimônio das pessoas, empresas 
e Estado são seus imóveis. 
Por isso, temos certa facilidade em entender a necessidade do mercado 
imobiliário, pois nosso dinheiro já está alocado nele, e os imóveis são bem 
visíveis. Isso tudo é fato, mas outra coisa é ter sucesso ao investir nesse 
mercado. Para isso, quanto mais conhecimento do ciclo natural e econômico, 
quanto melhor for a leitura da oferta e demanda, quanto mais se entender 
a necessidade de capital, como conseguir, compreender as várias formas 
possíveis de investimento, melhores as chances de se criar patrimônio e se ter 
renda com imóveis. Há ainda a vantagem de, com essa renda extra, você poder 
viver melhor e ter uma boa aposentadoria, deixar aos sucessores ativos para 
eles também terem uma vida rica e digna. 
Isso tudo posto, vamos começar com uma visão ampla e histórica sobre 
a importância e desenvolvimento da relação humana com os imóveis, 
contextualizando seus ciclos próprios com os ciclos econômicos, para então 
entrarmos no mundo dos investimentos, suas estratégias de sucesso, erros 
mais comuns, formas de investimentos nos mais variados mercados, até o 
sofisticado fundo imobiliário.
“As an investor, I look at real estate as an area where we’re dealing with hard assets and brick and mortar. There may be a lot of 
people who get a lot of joy out of virtual assets, but somehow or other, there’s a great deal of comfort that comes from being able to 
see and touch and understand.” Tradução do autor.
Visão Ampla
Define-se imóvel como um bem ou propriedade que não se pode transportar 
de um lugar para outro sem que se altere sua essência, podendo ser adquirido 
em forma de compra, troca ou aluguel. Já empreendimento imobiliário é 
negócio jurídico com substrato em imóveis, por exemplo: construção de 
imóveis, aquisição ou investimentos em projetos visando viabilizar o acesso 
à habitação, em sentido amplo, e serviços urbanos, inclusive em áreas rurais, 
para posterior locação ou arrendamento.
Em contexto amplo, podemos considerar que, no infinito cosmo, o planeta 
Terra não passa de uma poeira imperceptível,o único lugar conhecido para 
abrigar a vida, em especial a humana. Todos os imóveis estão concentrados 
nessa pequena pedra.
O ser humano é um animal gregário, que desde sempre vive em grupos 
buscando alimentos e segurança. A defesa territorial para garantir abrigo e 
comida vem desde a época das cavernas, no período da Pedra Lascada. 
Passa pelas lutas por territórios com melhor de caça e pesca, com os Nômades; 
depois, com os assentamentos, em razão da descoberta da agricultura e 
pecuária de subsistência, até as primeiras aglomerações de casas, formando 
o meio urbano. O senso de propriedade acompanha o ser humano, para sua 
proteção com abrigo e para a garantia de seu sustento.
As melhores áreas, imóveis, com maiores chances de se conseguir comida 
e segurança geram disputas de uns contra outros, assim se desenrolando a 
história humana em nosso pequeno planeta, desde quando se tem registro 
histórico e muito provavelmente desde muito antes disso. Essa luta se reflete 
no mapa do mundo de hoje, que é político, ou seja, esculpido a sangue e 
guerras. Quando a política pacífica através da diplomacia não funciona, não se 
engane, a política da guerra entra em campo e muitas vidas ficam em perigo 
até que o mais forte prevaleça. 
Em vista disso, os imóveis são uma das maiores fontes de segurança para o 
ser humano, assim como geram rentabilidade, pelo aluguel, e patrimônio, ao 
serem incorporados, construídos e vendidos, ou simplesmente se comprados 
por preços mais baixos e vendidos com lucro.
Pelos motivos acima relatados, sempre será uma boa estratégia diversificar 
seus investimentos em diferentes ativos, entre eles uma base em imóveis. Se 
possível, e hoje é, em diferentes países, para diminuir o risco de ficar preso 
a um lugar e/ou ciclo de baixa valorização e/ou liquidez. Um dos maiores 
banqueiros do mundo, Hochfileld, recomenda diversificar cambialmente em 
outras moedas no mínimo 30% do patrimônio. 
As pessoas têm como patrimônio fundamental sua casa, e historicamente é o 
local da segurança; ter um endereço é significado de dignidade humana: esse 
é um dos maiores valores do imóvel na sociedade. Com essa importância, é 
natural que o imóvel, de forma geral, tenha fama de ser um bom negócio, pois 
todos precisam dele e lhe dão um valor fundamental em razão ele propiciar o 
bem-estar próprio e o de suas famílias. Saber comprar, vender e locar já basta 
para se ter sucesso. Tradicionalmente, é a âncora do portfólio dos grandes 
investidores, pois além da segurança também gera renda, tanto de aluguel 
quanto por valorização. 
Alavanca de Desenvolvimento 
O fortalecimento da construção civil é um fator importante para combater 
a recessão e o desemprego, mobilizando a mão de obra com amplas 
repercussões econômicas e sociais, que multiplicam os seus efeitos.
repercussões econômicas e sociais, que multiplicam os seus efeitos. 
O investimento imobiliário é da maior importância para o crescimento da 
renda e do emprego em todos os países, uma vez que promove a indústria 
da construção civil, se desenvolvem os setores correlatos em vários 
segmentos (moradias, shopping centers, hotéis hospitais, galpões industriais 
e de armazenagem, edificações para escritórios e afins). Além disso, com os 
empreendimentos prontos, a atividade dos setores de comércio e serviços 
continua gerando empregos.
O direito à propriedade é característica do sistema capitalista. Isso está previsto 
em nossa Constituição Federal como Direito Fundamental, no art. 5o. e no 
inciso XXII. Já no art. 6o., é garantido o direito à moradia, que é reforçado no 
art. 7o., inciso IV, onde se assegura que no valor do salário mínimo deve ser 
prevista, dentre outros itens, uma parte para moradia. 
A maioria dos brasileiros atribui grande importância ao investimento 
imobiliário, em vista da identificação dos indivíduos com o objetivo da aquisição 
da casa própria para sua segurança e também por se mostrar uma alternativa 
de investimento. Inclusive, a renda do aluguel do imóvel é um instrumento 
relevante de complemento de renda na aposentadoria. Esse comportamento 
não é constatado somente no Brasil. A busca pelo lastro imobiliário na 
composição do portfólio de investimentos é comportamento recorrente em 
cidadãos de muitos países, em especial, dos de origem latina.
 WALD, Arnoldo. Os Fundos Imobiliários. Revista dos Tribunais, São Paulo, v. 83, n. 706, p. 250 – 255, jan./jun. 1994.
11
Segurança do Mercado Imobiliário
O ser humano busca proteção. Começa por ter um teto em cima da cabeça, 
uma casa, para se proteger das intempéries climáticas, de animais e da 
criminalidade. A propriedade imobiliária está ligada intrinsicamente ao 
sentimento de segurança. Ou seja, ter a posse e ou propriedade imobiliária é 
sinal de poder e segurança, desde que o ser humano habita a Terra. 
Outra importante forma de sentir segurança é ter dinheiro disponível para 
emergências, para pagar as contas e principalmente para viver com dignidade 
no futuro, na aposentadoria. A forma de programar essa segurança é postergar 
o consumo presente a fim de sobrar algum dinheiro para o futuro. Isso traz 
a tranquilidade em face de acontecimentos imprevisíveis, ou seja, fazer 
uma poupança é a maneira eficaz de garantir alguma segurança futura. Em 
economias desenvolvidas, as pessoas aplicam boa parte de suas poupanças 
em fundos de investimento e principalmente em fundos de pensão, os grandes 
detentores do capital e liquidez mundial.
A história abaixo ilustra uma forma clássica de se construir renda com imóveis, 
que só foi possível depois de o personagem em questão ter um grande 
capital para iniciar o primeiro investimento e muito trabalho para administrar 
a locação, a cobrança de aluguel, a manutenção dos imóveis, entre outros 
afazeres. 
O economista Mauro HALFELD, em seu livro Seu Imóvel, Como Comprar Bem, 
mostra a importância do mercado imobiliário e sua relação com investidor 
tradicional: “Todo rico que conheço investe em imóveis”. O trabalho de 
HALFELD vem ao encontro do afirmado acima, demonstrando a importância 
do mercado imobiliário como o maior mercado da economia, grande gerador 
de emprego e renda, e mostra que esse mercado é tradicional dos grandes 
investidores, chamados por ele de “ricos”.
Caso: Pompeu Reis 
Há famílias que têm uma história secular construída com foco 
em renda imobiliária. Famílias como a do meu próprio bisavô, 
o saudoso Sr. Pompeu Reis, como bom português, construiu 
lojas no centro da cidade para trabalhar (abriu a primeira 
papelaria de Curitiba), morar (na sobreloja) e alugar para renda 
(as outras duas lojas vizinhas). Isso foi em 1910, ele já tinha 40 
anos, trabalhou muito desde cedo, economizando o que pôde 
para ter como investir e construir esses imóveis. Viveu com 
dignidade até os 93 anos, sendo que nos últimos anos voltou 
para Portugal. Após muito trabalho e o investimento correto em 
imóveis para locação, seus investimentos lhe proporcionaram 
uma vida e aposentadoria confortáveis. É importante ressaltar 
que o patrimônio construído por essas famílias continua dando 
renda aos seus descendentes até hoje e continuará por muito 
tempo, desde que seja bem administrado.
Já há mais de 100 anos, essas famílias têm boa parte de sua 
renda vinda de imóveis alugados, e essa renda permanece 
firme e sólida, passando de geração para geração. A construção 
desse patrimônio foi feita tijolo por tijolo, através de trabalho, 
economia e investimento em imóveis, que sobreviveram 
passando por duas guerras mundiais, várias crises econômicas, 
inflação, hiperinflação, crises políticas, ditaduras, várias crises 
cíclicas de mercado, nacionais e internacionais. Os imóveis 
continuam lá, em pé, rendendo e, se forem bem geridos, com 
gastos menores que as receitas, viabilizarão a continuidade de 
investimentos e um crescimento patrimonial constante. 
 BRANCO, Carlos Eduardo Castello; MONTEIRO, Eliane de Mello Alves. Op. cit. p. 266.
 HALFELD, Mauro. Seu Imóvel Como Comprar Bem? São Paulo: FundamentoEducacional, 2002. Grifos do auto.
Hoje, mais de um século depois, temos muitas outras formas mais modernas 
e fáceis de construir esse patrimônio imobiliário para renda ou incorporação 
(as quais você verá nesse livro), inclusive através do Fundo de Investimento 
Imobiliário – FII, que permite investimentos pequenos em imóveis prontos 
ou em construção, de alta qualidade, com excelentes inquilinos, com gestão 
profissional e vantagens tributárias. 
Os imóveis, de forma geral, assim como todos os ativos estão sujeitos às 
flutuações econômicas, que são cíclicas. Basta ver a quantidade de crises 
econômicas e políticas que vivemos no Brasil e no mundo nos últimos 100 
anos: com duas guerras mundiais, guerra da Coréia, do Vietnam, Iran e Iraque, 
a grande depressão que começou em 1929, duas crises do petróleo, crise das 
empresas de internet em 1997, crise imobiliária nos EUA em 1990 e 2008, a 
inflação no Brasil, a hiperinflação, duas ditaduras, democracia, entre tantas 
outras instabilidades. 
A única certeza é que não há como ter certeza do que nos aguarda no futuro, 
e estamos sujeitos às variações imprevisíveis na economia e às oscilações 
um pouco mais previsíveis do próprio mercado imobiliário, por seus ciclos 
característicos. 
Ciclo do Mercado Imobiliário
O mercado imobiliário tem um ciclo próprio, que se repete em várias partes 
do mundo, década após década, de forma previsível; por isso conhecê-lo e 
interpretá-lo é tão importante para se poder, sabendo-se das tendências, 
investir com melhores probabilidades de ser bem sucedido.
Grande parte da responsabilidade da repetição desse ciclo é a falta de 
elasticidade da oferta. Há um intervalo de alguns anos entre o momento em que 
se identifica o aumento da demanda e a entrega de novos empreendimentos 
imobiliários. A resposta da oferta é demorada. Pela inelasticidade da oferta, os 
preços vão subindo rapidamente quando a demanda reage à escassez, pois, da 
identificação da subida de preços até que cheguem novos empreendimentos, 
levam-se anos. E, desde a confirmação da subida de preço até a entrega de 
novos estoques, demora-se de 2 a cinco anos. Em geral, essa nova oferta vai 
chegando ao mesmo tempo até criar uma superoferta e uma inversão das 
tendências.
O conhecimento do ciclo é importante, mas, para se aproveitar essa vantagem, 
tem-se que estar preparado com capital de giro para se aguentar a recessão, 
sem precisar vender a preços baixos, queimando a margem de lucro, ou sem 
entrar em uma crise de liquidez, o que seria pior, precisando-se vender a 
qualquer custo para se pagarem as contas, que é o motivo que leva mais de 
90% das empresas a quebrar. É uma lição duramente aprendida, que pode 
custar o patrimônio de famílias e a saúde dos empreendedores. Infelizmente, 
foi quase a regra geral no Brasil nas últimas décadas, salvo algumas exceções. 
São os pequenos incorporadores que conseguem sucesso no longo prazo, pois 
são bem mais moderados, fazendo um ou dois empreendimentos de cada 
vez, sintonizados de forma fina com o mercado, conhecendo bem os lugares e 
produtos onde focam seus esforços. 
Melhor do que ter capital de giro sobrando é ter reservas para se fazer 
investimentos, aproveitando-se a ocasião para comprar terrenos e imóveis na 
baixa: é aí que se ganha muito dinheiro.
Gráfico - Ciclo Imobiliário
Características do Ciclo Imobiliário 
Fase I – Recuperação. Pró-proprietário ou Vendedor – Alívio: 
A Recuperação começa na parte de baixo do Ciclo, quando o mercado está 
em estado de superoferta em razão das prévias construções novas ou da 
estagnação da demanda. 
Nesse ponto baixo, a taxa de vacância está no seu máximo. O excesso de 
espaço começa a ser absorvido, as taxas de vacância caem e valores de aluguéis 
começam lentamente a subir. Eventualmente, o mercado alcança sua vacância 
média histórica quando o aumento do aluguel é igual à inflação; a demanda se 
equilibra com a oferta e isso leva à Fase II.
Fase II – Expansão. Pró-proprietário ou Vendedor – Animação:
A Expansão começa quando a demanda continua crescendo acima do equilíbrio, 
criando a necessidade por mais espaço. As taxas de vacâncias caem, aluguéis 
começam a subir rapidamente, melhorando a relação entre custo e benefício, 
favorecendo novas construções. Nesse estágio, a demanda está crescendo 
mais que a oferta, e há uma falta na oferta de novos espaços. Como o mercado 
não consegue responder rapidamente ao aumento da demanda, pois, para 
se construir um imóvel leva geralmente alguns anos, os preços de locação e 
venda começam a subir rapidamente. Esse movimento é relativamente rápido, 
demorando entre 2 a 5 anos, criando um estoque enorme em construção, o 
que leva à Fase III.
Fase III – Superoferta. Pró-inquilino ou Comprador – Medo:
A superoferta começa com o crescimento da oferta bem mais rápido que o 
Macroeconomia - N. Gregory Mankiw..
12
crescimento da demanda. Mais espaço é entregue do que a demanda pode 
absorver. O aumento do aluguel diminui e, eventualmente, diminuem as novas 
construções, uma vez que é mais barato comprar imóveis prontos do que 
correr o risco de incorporar ou construir. Esse movimento também é rápido, 
levando de 1 a 3 anos. Quando o mercado ultrapassa a média de vacância de 
longo prazo, ele vai para a fase IV.
Fase IV – Recessão. Pró-Inquilino ou Comprador – Pânico e Aceitação:
A recessão começa com um grande aumento da oferta e baixo ou nulo 
crescimento da demanda. A extensão da parte baixa do ciclo é determinado 
pela diferença entre o crescimento da oferta e o crescimento da demanda. 
O ciclo, eventualmente, alcança seu mínimo quando as novas construções 
diminuem ou até param, pois é mais barato comprar um prédio pronto do que 
construí-lo.
Essa é a fase mais demorada, pode demorar de 3 a 10 anos, até que a demanda 
começa a aumentar mais rápido que a nova oferta adicionada ao mercado. 
A previsão dos prazos depende da economia, juros, do crédito imobiliário, do 
desemprego e da oferta e demanda, para então voltar à Fase I. Os preços dos 
imóveis acompanham esse ciclo, os valores começam a subir timidamente 
na fase I, de Recuperação, sobem rapidamente na fase II, de Expansão, ficam 
variáveis na fase III, de Superoferta, dependendo da localização e oferta na 
vizinhança, até que entram em estagnação ou queda na fase IV, de Recessão.
Estratégias de Defesa: Conhecimento 
De forma geral, quanto melhor a localização e o padrão do empreendimento, 
mais rápida sua recuperação. Por isso é tão importante a localização. Quanto 
maior o crédito disponível no mercado, maior será o impacto da superoferta 
no ciclo e, depois, na sua recuperação. Cidades maiores e com economias mais 
diversificadas tendem a se recuperar mais rápido. A parte de expansão é muito 
mais rápida que a recuperação, que pode levar mais anos ou até décadas para 
voltar à expansão. Com a globalização e a liquidez no mundo, os ciclos tendem 
a ter um período menor. 
Outra forma de antecipar o movimento do mercado é ver a ocupação ou a 
taxa de vacância por tipo de imóvel. Quando o mercado começa a melhorar, 
geralmente o primeiro sinal é a melhora na ocupação hoteleira por conta 
da liquidez e investimentos, depois, galpões e comércio, pelo aumento da 
atividade econômica, produção industrial e geração de novos negócios; na 
sequência, shoppings, pelo maior poder de consumo e, então, o mercado 
residencial, em vista da disponibilidade de financiamentos e juros atrativos. 
Isso são estimativas de comportamento identificadas no passado e que devem 
se repetir. 
Estando ciente dos ciclos característicos do mercado imobiliário, você 
estará na frente da grande maioria dos outros investidores. É uma grande 
vantagem competitiva. 
Na sequência, para melhorar ainda mais a percepção do ambiente, vamos 
ver como o mercado imobiliário está inserido na economia. Temos que estar 
sempre com o mercado imobiliário em foco, a fim de podermos identificar as 
tendências, ficarmos alertas com os constantes desafios e expertos para as 
sempre presentesoportunidades. Quem se adaptar melhor ao ambiente sai 
na frente e chega antes.
13
FUNDAMENTOS ECONÔMICOS
CAPÍTULO 2. 
“O mundo moderno dá aos ciclos econômicos um tratamento semelhante ao que os egípcios antigos davam às cheias do Nilo. 
O fenômeno se repete a intervalos, é muito 
importante para todos e as causas não estão 
à vista.
John Bates Clark, 1898 , Economista Neoclássico
e professor da Columbia University em NY-USA.
Economia
Economia é a gestão de recursos escassos. A maré econômica vai mudar. Essa 
é a única certeza. De modo geral, o Brasil vem desenvolvendo desde 1994 
fundamentos econômicos mais sólidos, o que incentiva novos investimentos, 
mas isso pode mudar para melhor ou para pior, ninguém pode prever com 
exatidão. O que pode ser feito pelo investidor é entender as variáveis às 
quais está exposto, para definir, baseado em evidências passadas e projeções 
futuras, uma estratégia de defesa dos problemas mais prováveis e para 
aproveitar as oportunidades na busca de um melhor rendimento, se possível, 
de forma sustentável no futuro. 
O nascimento de um empreendimento é longo. Entre identificar uma 
oportunidade, comprar terreno, fazer projetos, aprová-los, viabilizar recursos, 
construir, vender o imóvel e receber o retorno do investimento leva em geral 
um mínimo de três anos, podendo facilmente durar cinco, sete anos ou 
mais. Ou seja, a grande maioria dos investimentos do mercado imobiliário 
são de longo prazo. Tendo isso como base, o cenário político e econômico é 
importantíssimo para haver uma previsão dos riscos futuros e, por conta disso, 
avaliar se o retorno esperado por esses investimentos são suficientes para 
corrê-los.
Teoria dos Ciclos Econômicos Reais
A Teoria dos Ciclos Econômicos Reais sugere que as flutuações econômicas 
têm algo de semelhante com as flutuações na meteorologia. Os choques 
daquelas, como a mudança das condições de tempo, alteram a taxa natural 
de emprego e produto. Tais choques não são necessariamente desejáveis, 
mas são inevitáveis. Uma vez ocorridos, provocam uma reação que resulta 
em flutuações do PIB, do emprego e de outras variáveis macroeconômicas. 
O investimento é o componente mais volátil do PIB. Quando os gastos com 
bens e serviços declinam durante uma recessão, boa parte dessa redução de 
gastos costuma concentrar-se nas despesas de investimento. Não entendemos 
as flutuações econômicas tão bem como gostaríamos.
O ciclo econômico é a resposta natural e eficiente para as mudanças das 
possibilidades tecnológicas. Não há consenso no estudo da economia. Por 
isso é tão difícil fazer previsões e, de forma geral, os economistas as fazem; 
entretanto são mais eficientes em explicar as mudanças depois de ocorridas 
do que em prevê-las.
Ambiente Político e Econômico 
Dinheiro é tido como um covarde, que ao menor sinal de fumaça sai correndo. 
A primeira coisa que os investidores querem saber é o ambiente político. É uma 
democracia? Ditadura? Comunismo? Capitalismo? Socialismo em que grau de 
custo para a causa social? Fundamentalistas religiosos estão no poder? Castas 
sociais? Estável? Viável? Em guerra? Com guerrilhas? Em eminência de guerra 
ou revolução? 
Uma descontinuidade abrupta no ambiente político altera todo o cenário e cria 
imprevisibilidade. Vejam-se os exemplos de Brasil, Estados Unidos, Venezuela, 
Argentina, Bolívia, Colômbia, Cuba, Grécia, Espanha, Itália, Síria, Coréia do 
Norte, Líbia, Síria, Israel, Irã, Iraque, Índia, Rússia e até a China, entre tantos 
outros. Se não der para prever o que vai ocorrer com a política do país, não há 
como saber se o valor a ser investido vai dar retorno e, se der, quando vai dar 
para colher os frutos do capital e energia investidos. 
Em outras palavras, sem previsibilidade, não há investimentos produtivos de 
longo prazo, à exceção de especuladores correndo grandes riscos, o que não 
é sustentável, mas dão liquidez ao mercado. A segunda variável importante é 
o ambiente econômico. O país está inserido em uma economia de mercado? 
Como estão seus indicadores? São estáveis ou com grande volatilidade? Se eu 
colocar meu dinheiro, vou ter como retirá-lo depois? 
No setor econômico, o Brasil também melhorou muito, conseguiu equilibrar 
suas contas, elaborou leis que limitam gastos do governo, equacionou seu 
financiamento com linhas de longo prazo e juros menores, acabou com a dívida 
externa, colocou a inflação sob controle, diminuiu o desemprego, buscou o 
crescimento, entre outras medidas que foram muito bem recebidas pelos 
investidores que elegeram o país como um “porto seguro”, em meio às crises 
da Europa e dos EUA. Por conta disso, o sucesso dos IPO das incorporadoras, 
entre 2006 e 2008, que teve 70% de sua capitalização através de investidores 
internacionais, assim como os investimentos diretos de estrangeiros em 
atividades produtivas, são recordes. Isso tudo aconteceu até a vinda das 
novas crises políticas e econômicas do Mensalão (corrupção no Congresso), do 
Petrolão (corrupção na Petrobras) e todas as correlatas, que pararam o país de 
2013 em diante. 
O desafio agora é melhorar esse ambiente, incentivando para que o setor 
privado invista, criando empregos e desenvolvimento, afinal é ele que sustenta 
a economia e o setor público, como veremos a seguir.
Estabilidade - Setor Público e Privado
A estabilidade é a norma para atrair investidores, pois eles precisam acreditar 
que a porta de saída está aberta, ter a previsibilidade de que, durante o prazo 
em que seu dinheiro estiver aplicado, poderá retirá-lo quando quiser ou estiver 
programado. Por isso é importante a Macroeconomia, o ambiente no qual os 
investimentos estão inseridos.
A função do Estado, chamado de Setor Público, é criar e fomentar um ambiente 
econômico estável, amigável e previsível. Nesse ambiente, as empresas, setor 
privado, entram investindo, criando empregos, pagando tributos, gerando 
renda e crescimento econômico. Em última análise, o público e o privado 
são interdependentes. Para o setor público atender suas demandas sociais, 
precisa dar condições para que o setor privado se sinta seguro. E, para haver 
crescimento da economia, esse setor precisa ter segurança para investir, o que 
criará empregos, aumentando a renda e o bem-estar social. 
Mas isso ocorre na proporção em que as empresas sentem o ambiente 
econômico positivo, previsível e estável; e é função a ser prestada pelo Estado 
zelar por esse ambiente, por isso a interdependência. Vamos aos principais 
indicadores macroeconômicos, para esclarecer essa questão.
AMBIENTE DE NEGÓCIOS
O ambiente econômico é de suma importância para desenvolver as atividades 
produtivas, dentre as quais, o mercado imobiliário. Um ambiente saudável 
começa com uma economia aberta, com base firme para o crescimento, com 
investimentos produtivos viáveis, tendo uma taxa de juros baixa para tornar 
produtos e serviços competitivos. 
Tudo isso alinhado, criará as condições para o crescimento econômico 
sustentável, e aí as condições para uma sociedade mais justa e igualitária 
estarão atendidas, abrindo a possibilidade de que o país do futuro, tão 
aguardado por múltiplas gerações de brasileiros, se torne uma realidade. A 
seguir, serão expostas algumas das principais condições necessárias para o 
desenvolvimento econômico sustentável por longo prazo.
Economia Aberta
“Nenhuma nação jamais foi arruinadapelo comércioBenjamin Franklin - Um dos pais da fundação
dos EUA, Séc. XVIII.
Abrir a economia permite importar produtos e equipamentos para melhor 
atender seu mercado e permitir que a produção possa competir no mercado 
internacional. O Brasil já fez no passado tentativas de fechar o mercado para 
proteger a indústria nacional, o que atrasou de forma flagrante o país, haja 
vista a lei da informática, que proibia a importação de computadores, e que 
nos deixou na idade da pedra da informática, até que a lei fosse revogada. 
Exemplos como esse são inúmeros.
 Macroeconomia - N. Gregory Mankiw Idem
14
O comércio internacional permiteque cada país se especialize naquilo que 
produz melhor e proporciona a todos uma maior variedade de bens e serviços 
pelos melhores preços possíveis. É a secular lição da Teoria das Vantagens 
Competitivas do economista inglês David Ricardo.
O Brasil tem vocação natural, devido ao seu tamanho e condições 
meteorológicas, para agronegócio, mineração, energia, que, se bem 
trabalhados, podem criar, além dos produtos in natura, novas marcas com 
valor agregado muito maior. Além disso, se o ambiente for propício, poderá 
fazer isso praticando juros baixos e leis que nos tornem competitivos, com 
avanços nas áreas: política, econômica, tributária, trabalhista, ambiental, de 
investimentos novos com Parcerias entre o setor Público e o Privado - PPP, 
entre outras.
O setor industrial e de serviços podem se desenvolver para novos patamares. 
Depende do próprio Brasil construir o futuro, que lhe escapa ano após ano, 
para ser o país que tanto sonha.
A lei que instituiu o Fundo Imobiliário, por exemplo, é uma cópia da lei 
americana, tropicalizada para dar mais segurança, que funcionou lá e 
foi replicada por diversos países. Graças a essa forma de investimento 
“padronizada”, investidores globais estão dispostos a diversificar suas 
aplicações mundo afora. 
Crescimento Econômico
O crescimento econômico depende de investimentos. O mercado tem em 
última análise a taxa de juros como referência do custo do dinheiro para fazer 
seus investimentos. A taxa real de juros ajusta-se para equilibrar a oferta 
(poupança) e a demanda (investimento) de fundos emprestáveis. Uma redução 
na poupança nacional eleva as taxas de juros. Quando a poupança é baixa, 
a economia tem um estoque de capital reduzido e uma pequena produção. 
Quando os governos não são estáveis e gastam mais do que arrecadam, 
infelizmente a regra, os juros sobem.
A solução para baixar os juros é acabar com déficit público. A esperança é que, 
com mais educação, democracia, informação livre e globalização, as sociedades 
se organizem para colocar suas prioridades na pauta e destravar o setor 
público do países, para que o setor privado possa trabalhar de forma mais 
eficiente e, com isso, possam atingir o desejado desenvolvimento econômico. 
 
Burocracia e Formalidades 
Ponto comum de todas essas formas de investimento é a falta de liquidez, pois 
não é normal vender um imóvel no mesmo dia, ou em curto prazo. O normal é 
ter que esperar meses, senão anos, para tornar esse investimento em dinheiro. 
Existem formalidades de contrato, escritura, registro, transações financeiras, 
corretagem de intermediários de compra e venda, de administração, entre 
outras.
Os imóveis dependem de manutenção preventiva e corretiva, como pinturas, 
rede elétrica, hidráulica, impermeabilizações, telhado e muito mais. Todos os 
itens acima geram custos, trabalho e levam tempo. Como já foi comentado, 
apesar de potencial bom negócio, viver de renda de aluguel, investimentos 
para valorização, especulação imobiliária ou incorporação depende de 
conhecimento, esforço, paciência, pois isso tem pouca liquidez e diversificação.
 
Governança Corporativa
A gestão das empresas é tema de estudo e evolução constantes, através das 
boas práticas em Governança Corporativa. Em poucas palavras, a separação 
entre as decisões estratégicas que deveriam ser feitas por um Conselho, 
independente da operação que deveria ser feitas pelos executivos, presidentes 
e seus diretores.
O Conselho deveria ser composto pelos sócios e o seus representantes, 
acrescido por Conselheiros Independentes, que deveriam trazer uma visão 
externa e em perspectiva da empresa, em relação ao seu mercado dentro 
e fora do país. Geralmente Conselhos devem ter de três a sete integrantes, 
dependendo do tamanho da empresa. No Brasil a grande maioria das empresas 
ainda é familiar, as S.A. fechadas ou abertas tem o Conselho com integrantes 
da parte operacional, o que não é recomendável e as empresas públicas tem 
conselheiros com indicação política e não técnica, que seria o desejável.
O Instituto Brasileiro de Governança Corporativa – IBGC vem trabalhando para 
desenvolver um ambiente mais profissional nas empresas. 
Sustentabilidade
O tema Sustentabilidade envolve a o uso dos recursos naturais para satisfação 
da geração presente, sem comprometer a satisfação das necessidades 
das futuras gerações. Esse princípio foi ampliado envolvendo questões 
interdependentes: sociais, energéticas, econômicas e ambientais. Ou seja, 
preservação e melhoraria da sociedade como um todo, e claro do ambiente 
de negócios.
 • Questão social: é preciso respeitar o ser humano, para que este 
possa respeitar a natureza;
 • Questão energética: sem energia a economia não se desenvolve.;
 • Questão ambiental: o meio ambiente degradado, abrevia o seu 
tempo de vida; a economia não se desenvolve; o futuro fica insustentável.
No mercado imobiliário já há certificações disponíveis, atestando em variados 
graus o respeito das edificações à sustentabilidade. É um sistema que envolve 
desde os projetos, materiais de obra recicláveis, mão de obra de possível que 
more próxima, gestão de resíduos sólidos lixo” e líquidos, uso de luz natural, 
energias limpas e renováveis como eólica e solar, equipamentos e lâmpadas de 
baixo consumo energético, isolamento térmico, entre outros conceitos.
Na prática, construir um prédio atendendo os conceitos de sustentabilidade 
podem custar mais caro do que um convencional, mas esse eventual custo 
a mais se dilui na economia ao longo da vida útil do imóvel. Em valores 
aproximados o custo do prédio físico é 20% a 30% do custo total do investimento 
considerando gastos de condomínio da vida útil, digamos de 40 anos.
Sendo assim, o investimento em construir ou adequar um prédio ao uso de 
energia limpa renovável, equipamentos mais eficientes, e outros pode chegar 
a 5% ou 10% do valor total do prédio, dependendo do nível pretendido. Mas 
esse investimento se paga várias vezes ao longo do tempo de uso do mesmo, 
por isso empresas de vanguarda e até conglomerados globais, que fizeram 
as contas, já estão fazendo esse investimentos, sejam em empreendimentos 
novos ou mesmo adequando os já construídos. Com isso, buscam do retorno 
financeiro no longo prazo, atendendo ao novo ambiente de negócios e às 
crescentes expectativas da sociedade.
Para que um empreendimento humano seja considerado sustentável, é preciso 
que ele seja:
 • Ecologicamente correto;
 • Economicamente viável;
 • Socialmente justo;
 • Culturalmente diverso.
Com a perspectiva de como os investimentos integram as engrenagens 
econômicas, vamos ver a importância da Macroeconomia, a maré onde todos 
os investimentos estão imersos.
A MARÉ ECONÔMICA - MACROECONOMIA
Macroeconomia é o ambiente onde todos os investimentos estão 
expostos, com as variáveis que medem as atividades econômicas, na busca de 
entender o que acontece, para tentar fazer previsões futuras. Por analogia, é 
como se fosse a maré, que pode estar enchendo e ajuda todos, ou pode estar 
vazando e aí só se salva quem estiver preparado. De forma geral, são usados 
cinco referências para traduzir o ambiente macroeconômico: o PIB, a Inflação, 
Taxas de Desemprego, Juros e Câmbio.
PIB - Produto Interno Bruto
A maioria dos economistas considera o PIB como a melhor medida de 
desempenho de uma economia, pois procura resumir em um único número 
o valor em Reais (R$) da atividade econômica. Em termos mais precisos, o PIB 
é igual:
 • à renda total de todas as pessoas na economia, ou
 • à despesa total da economia: produção de bens e serviços
Desse ponto de vista, tanto da renda como da despesa, fica claro por que o PIB 
é uma medida de desempenho econômico. O PIB mede algo que as pessoas 
desejam: suas rendas. Uma economia que disponha de uma grande produção 
de bens e serviços pode satisfazer melhor às demandas de indivíduos, 
empresas e governos. 
Há uma correlação negativa entre variação do PIB e taxa de desemprego: 
quando uma sobe, em geral, a outra desce. O crescimentodo PIB depende do 
consumo das famílias e do investimento das empresas: quando o PIB cresce, 
diminui o desemprego, e quando o PIB diminui, o desemprego aumenta.
A indústria imobiliária, no total, representa aproximadamente 20% do 
PIB, incluindo indústria da construção e serviços correlatos: construção, 
incorporação, comercialização, aluguéis, financiamentos, materiais, entre 
outros. 
A participação da Indústria da Construção Civil no PIB é de aproximadamente 
5% a 6%, a participação dos Serviços de Atividades Imobiliárias e Aluguéis é 
de aproximadamente 8% a 12%, ou seja, a atividade imobiliária chega a quase 
20% do PIB. 
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A cadeia produtiva na indústria imobiliária se divide em aproximadamente 64% 
em construção, 17% em indústria de materiais, 8% em comércio de materiais, 
7% em serviços, 2% em máquinas e equipamentos, 2% em outros fornecedores. 
O setor imobiliário se organizou, entendeu seu valor e aprendeu a negociar 
com o governo em busca de ter suas prioridades atendidas. Por isso tivemos 
evolução em uma série de marcos legais importantes, como a tributação, 
garantias, entre outros, que destravaram em parte o setor, o que veremos mais 
à frente. 
Tudo isso ajudou a impulsionar o setor e a economia como um todo. Ainda 
há muito a ser feito: aprovações de projetos mais simples e rápidas, menos 
burocracia, definição sobre competência ambiental, reforma trabalhista, entre 
tantos outros. O trabalho para afinar o mercado imobiliário continuará sempre.
Inflação
“Diz-se que Lênin afirmou que a melhor maneira de destruir o Sistema Capitalista era desmoralizar a moeda... Certamente Lênin estava com a razão. 
Não há maneira mais sutil ou segura de subverter a 
base da sociedade do que desmoralizar a moeda. 
O processo agrega todas as forças ocultas da lei 
econômica do lado da destruição, e o faz de forma 
que nem uma só pessoa em um milhão é capaz de 
diagnosticar.
John Maynard Keynes - Economista influente do século XX.
A inflação crônica já foi o maior problema econômico no Brasil. Reiterados 
déficits no setor público tinham que ser sanados com emissão de moeda pelo 
Governo para fechar suas contas. Isso se repetiu por décadas, até se perder 
totalmente o controle e se atingir a hiperinflação de 2.477%, no ano de 1993. 
Toda a economia ficou refém da inflação. Paradoxalmente, era mais negócio 
colocar dinheiro no mercado financeiro do que na operação das empresas, que 
não tinham como prever o dia seguinte.
Hiperinflação
O surgimento da hiperinflação, na maior parte dos casos, inclusive a ocorrida 
no Brasil há duas décadas, começa quando o governo precisa emitir moeda 
para cobrir seus gastos. Ainda que o setor público possa financiar seu déficit 
orçamentário via emissão de títulos públicos, como ocorre hoje, isso talvez 
possa ficar inviável porque os credores veem nesse endividamento um risco 
para crédito crescente. Nesse caso de descrédito, só resta ao governo a opção 
de emitir moeda para cobrir o déficit, acelerando a expansão monetária e, no 
limite, causando a hiperinflação. 
O fim da hiperinflação quase sempre coincide com a reforma fiscal. A 
percepção da gravidade do problema cresce até que, finalmente, o governo 
obtenha o apoio político necessário para reduzir os gastos públicos e elevar os 
impostos para fechar suas contas. Nos últimos anos, o país segue uma meta 
inflacionária de 4,5% ao ano, com variação de mais ou menos 2% em relação 
ao centro da meta. O Banco Central tem a incumbência de ser responsável por 
manter a inflação dentro dessa banda. 
A inflação na Construção Civil é medida principalmente por dois índice: INCC - 
Índice Nacional da Construção Civil, medido pela FIPE, e o CUB - Custo Unitário 
da Construção Civil, medido pelo Sinduscon - Sindicato da Construção Civil. No 
longo prazo, esses índices são parecidos com os outros índices de inflação, 
como o IPCA. 
Em geral, quem paga a custo da inflação é o setor privado, em especial os menos 
favorecidos, que não têm meios de proteção ou indexação. Os investidores 
gostam de imóveis também por serem historicamente uma proteção contra a 
corrosão da inflação sobre suas poupanças. A secular história inflacionária e a 
recente hiperinflação do país está na memória dos investidores, que preferem 
ter suas poupanças protegidas.
Desemprego
O desemprego constitui um desperdício de recursos. Segundo o economista 
alemão Karl Max, pai do falido Comunismo, o desemprego pode ser traduzido 
como um “exército de reserva”. Quanto maior o desemprego, menor o salário 
pago e vice-versa. O custo da mão de obra está diretamente ligado à taxa de 
desemprego. 
Se há crescimento da economia e diminuição do desemprego, há um aumento 
real na renda das famílias e desenvolvimento da economia. Se houver uma 
boa distribuição da renda, a sociedade toda melhora suas condições. É 
importante que nossa força de trabalho desenvolva sua produtividade. Para 
isso é fundamental investir em educação, em especial em escolas técnicas 
que desenvolvam a produtividade. E, na ponta do sistema de ensino, que haja 
pesquisa e desenvolvimento de tecnologias, para atrair mais investimentos e, 
por consequência, empregar mais gente. 
O mercado imobiliário é um importante propulsor da economia, sendo um 
grande empregador, sobretudo de mão de obra com baixa qualificação, a 
entrada no mercado de emprego, havendo com isso vários incentivos para se 
desenvolver. 
O Fundo Imobiliário foi criado para incentivar essa indústria e por isso não 
paga impostos. Na busca de promover a economia e o emprego, o governo 
abre mão de tributos em troca de empregos, lógica usada por diversos países 
já há muitas décadas, e que chegou aqui em 1993, quando a lei dos FII foi 
promulgada.
É tido como um bom índice de desemprego o percentual em torno de 2% a 5%, 
quando a grande maioria da mão de obra ativa está empregada, mas havendo 
ainda um espaço de negociação de salários de forma racional. Taxas acima de 
10% são preocupantes, além de 20% é uma grande crise. 
Taxa de Juros
A taxa de juros é tida como a melhor referência sobre o mercado, o 
verdadeiro termômetro que indica se o mercado está quente, com juros 
baixos, ou frio, com juros altos. 
O investimento depende da taxa real de juros, a qual consiste no custo dos 
recursos emprestados. Os imóveis são os ativos de grande valor tanto para as 
empresas como para as famílias. 
A compra dos imóveis, na maioria das vezes, é o maior negócio feito durante 
toda a vida. Por isso há necessidade de se financiar pelo menos parte do 
investimento; aí entra o custo desse dinheiro a ser emprestado, que depende 
da taxa de juros. O custo para comprar imóveis tem relação com a taxa de 
juros. Com juros altos, torna-se difícil comprá-los; com juros baixos, ficam mais 
atrativos. 
O Brasil, com seus sucessivos rombos no orçamento, esteve sempre pedindo 
dinheiro emprestado, tendo que pagar juros elevadíssimos. Com os juros altos, 
não vale a pena correr riscos em projetos produtivos. Como a maioria dos 
projetos produtivos só consegue pagar taxas de 3% a 10% a.a., com os juros 
altos não são viáveis economicamente. A análise de investimentos é sempre 
uma relação entre o risco e o retorno.
Com juros baixos, o mercado imobiliário funciona, com juros altos, para. 
A referência é 12% ao ano. Se os juros para financiar o mercado imobiliário 
estiverem acima de 12%, o mercado tende a frear; quanto mais baixo do que 
isso, mais atividade.
Taxa de Câmbio
Uma das bases do Plano Real, que domou a inflação no Brasil e permitiu a 
queda dos juros, foi ter a taxa de câmbio flutuante, ou seja, o valor da moeda 
brasileira ficou sujeito à variação de demanda e oferta de dólares.
Esse mecanismo diminuiu a vulnerabilidade do país, evitando descontrole em 
suas contas em função de crises externas, ou ficasse sujeito a especuladores 
apostando contra sua moeda, causas de insucesso no combate à inflação de 
planos econômicos anteriores.
O risco cambial ficou para o setor privado, investidores internacionais, 
importadorese exportadores. Há marés boas para importar e outras para 
exportar ou investir no Brasil. Essa variação pode ser boa para conter a inflação, 
mas é ruim para planejar os negócios e levou empresários e investidores a 
perder dinheiro, em especial com importação e exportação. 
O melhor seria termos uma estabilidade cambial, para dar melhor 
previsibilidade aos investimentos, o que aqueceria o mercado, diminuindo o 
desemprego. Esperamos que o país amadureça, mantenha uma boa reserva 
cambial a fim de evitar crises cambiais, que controle seu orçamento, que 
consiga dar garantias para destravar as parcerias público e privadas, que trarão 
os investimentos, melhorarão a infraestrutura e fomentarão o consumo. 
Ciente da maré macroeconômica e suas incertezas, a melhor opção do 
investidor é distribuir suas econômicas de forma inteligente, buscando 
proteção nos cenários negativos e retorno, em cenários positivos. 
Uma das formas de proteção para as esperadas variações de maré é colocar 
uma parte das economias em imóveis, pela sua segurança e rentabilidade 
no longo prazo. E, para ter melhores chances de sucesso nesse tipo de 
investimento, quanto melhor a noção da chamada Microeconomia (da oferta e 
da demanda – em nosso caso, a consulta à imobiliária), melhores os retornos, 
o que veremos na sequência.
 Macroeconomia - N. Gregory Mankiw
16
FUNDAMENTOS DO MERCADO IMOBILIÁRIO
CAPÍTULO 3. 
“Em última análise, o que interessa no mercado imobiliário é a oferta e a demanda.Sam Zell - Mega investidor do mercado imobiliário, 
sucesso global. 
A Microeconomia ajuda a compreender como o mundo funciona. O 
conhecimento do mercado permite a definição de estratégias para a 
tomada de decisão. Para investir no longo prazo, é importante dominar a 
Lei Magna da Oferta e Demanda.
Introdução: Mercado e Preços
A Microeconomia trata do comportamento dos indivíduos ou entidades que 
desempenhem um papel no funcionamento de nossa economia, sendo a 
análise da oferta e da demanda, ou procura, sua ferramenta básica. Pela sua 
importância, é chamada de Lei Magna, a que define o preço e a quantidade 
que equilibram o mercado. É o ponto de encontro que une os compradores 
que aceitam comprar por determinado preço produtos ou serviços oferecidos 
por empresas, que, por sua vez, entendem que por aquele preço vale a pena 
produzir.
O crescimento da renda aumenta a demanda por imóveis. Diante de um 
determinado preço por apartamento, os consumidores com maior poder 
aquisitivo querem comprar mais unidades. Quando aumenta a demanda e a 
oferta não acompanha, vende-se mais, e os preços tendem a subir.
Nesse caso, a curva da oferta se torna ascendente: quanto maior o preço 
dos apartamentos no mercado, mais construtoras estarão interessadas 
em se arriscar e construir, aumentando a oferta. Já a curva da demanda é 
descendente no caso de quanto maior o preço dos apartamentos, menos 
compradores interessados. O preço das unidades imobiliárias se ajusta até que 
a oferta se iguale à demanda. O ponto onde as duas curvas se cortam marca 
o equilíbrio do mercado, que indica o preço de equilíbrio e a quantidade de 
equilíbrio de imóveis.
No caso representado pelo gráfico a seguir:
 • Preço de equilíbrio do mercado: aptos de: R$200.000,00 cada;
 • Quantidade de equilíbrio do mercado: 5 aptos.
LEI MAGNA DA OFERTA E DA DEMANDA
Introdução: Mercado e Preços
O gráfico acima mostra que ao preço de R$200.000,00 haverá construtoras 
interessadas em construir, por entenderem que terão seus custos compensados 
por uma margem de lucro adequada para cobrir os riscos da empreitada.
Por outro lado, a esse preço, os compradores entendem que o valor do 
apartamento está justo e por esse valor deve haver cinco interessados em 
comprar apartamentos. Encontrou-se o equilíbrio entre a oferta e a demanda, 
que são viáveis para os dois lados.
Exercícios de alteração de oferta e demanda podem ser feitos à exaustão e 
ajudam a entender as forças de mercado e as tendências de preço. O preço 
relativo das moradias se ajusta para equilibrar a oferta e a demanda delas, 
determinando o número de novas residências a serem construídas.
Nesse modelo, o investimento das empesas em construção de residências 
depende do preço relativo das moradias. O preço relativo das moradias, por 
sua vez, depende da demanda habitacional, que depende do valor do aluguel 
ou da venda que as pessoas esperam auferir de suas moradias. Em última 
análise, a oferta se adapta à demanda, o que veremos na sequência.
Demanda
A demanda por imóveis depende do emprego, da renda, da sensação de 
segurança econômica no longo prazo, uma vez que a maioria dos compradores 
depende de financiar sua compra por prazos de 10, 20 ou 30 anos, da oferta de 
crédito, do custo desse crédito, que depende essencialmente da taxa de juros. 
Quanto menor os juros, mais fácil será a compra e maior a demanda.
Categorias da Demanda
A demanda tem como focos especiais a localização, o produto, o preço, a 
forma de pagamento e, em geral, tem origem em três categorias principais: 
1. Necessidade: é a grande demanda brasileira, concentrada principalmente 
na renda baixa e média, pela falta de crédito, ou pelo alto custo desse;
2. Desejo: é a demanda por melhorar as condições de habitação, por exemplo, 
com mais recreação, melhor projeto, com mais opções de clube na zona 
residencial. Outro exemplo seria a demanda em prédios comerciais por área 
de alimentação, lazer, descanso, pela proximidade de transportes públicos, por 
melhor conforto térmico e acústico;
3. Investimento ou Especulação: é a demanda em função da compra para 
valorização e venda futura; se for no curto prazo, é chamada de especulação. E 
é tida como investimento se a compra for para valorização em médio a longo 
prazo, ou se para renda com locação. 
Quadro - Demanda por Imóveis
 • Demanda reprimida brasileira concentrada na renda baixa;
 • Demanda qualitativa, melhores imóveis, na renda média e alta;
 • Mais de 50 milhões de pessoas vivendo em estado precário;
 • Relação Crédito Imobiliário/PIB, muito baixa, próximo de 10% do PIB;
 • Prazo de financiamento melhores, mais longos, chegando até 35 anos;
 • População urbana: próxima a 84% em 2010 e subindo; era 45% em 1960.
A demanda reprimida da classe de menor renda continua grande. Alguns 
estudos estimam que faltam hoje de oito a nove milhões de unidades, que não 
são construídas porque ainda não é viável para o mercado privado atender 
essa demanda, sem que haja grandes subsídios do governo de forma constante 
e sustentável. O programa MCMV - Minha Casa Minha Vida – vem conseguindo 
sucesso em rendas médias baixas, mas ainda não conseguiu atingir a renda 
baixa como pretende, embora caminhe para isso ao longo dos anos.
Basta olhar o entorno das grandes cidades para ver as condições deploráveis 
de moradia de milhões de pessoas com renda baixa e que dificilmente se 
qualificam nos programas habitacionais atuais. O setor produtivo reclama 
do valor máximo financiado, com dinheiro público e ou poupança, para as 
habitações de baixa renda, pois só o custo do terreno em grandes centros já 
inviabiliza os empreendimentos, justamente onde se concentra a demanda de 
baixa renda. Outros problemas são a falta de reajuste automático de acordo 
com a inflação do valor do teto financiado, a demora para a aprovação de 
projetos nos bancos e nos órgãos públicos, a burocracia, a necessidade de 
infraestrutura, geralmente precária, que é função do setor público, o que limita 
as possíveis áreas disponíveis aumentando o custo do terreno, entre outros.
Por outro lado, há nichos de mercado com demanda considerável, como para 
a terceira idade, estudantes, para a alta renda ou em algumas localizações, etc.
LOCALIZAÇÃO
A demanda está muito ligada à localização, que pode ser traduzida por 
comodidade ou conveniência. Por isso há uma máxima repetida globalmente 
sobre as três coisa mais importantes no mercado imobiliário: 1 - Localização; 
2 - Localização;3 - Localização.
Brincadeiras à parte, localização realmente é de suma importância, pois, como 
o próprio nome diz, imóvel quer dizer coisa que não pode ser movida, ou 
seja, uma vez definida a localização do imóvel, lá ele ficará. Identificar onde 
se concentra a demanda e a renda é primordial para a oferta produzir, na 
localização mais provável, a quantidade que supra a demanda, sem saturar, 
com o dimensionamento das unidades de modo a caberem no bolso da 
demanda esperada, com a definição de padrão de acabamento e equipamentos 
Preço Imóvel R$
Número de Imóveis Negociados
$700,000.00
$600,000.00
$500,000.00
$400,000.00
$300,000.00
$200,000.00
$100,000.00
$-
1 2 3 4 5 6 7 8 9
Demanda
Oferta
“Ultimately, real estate is all about supply and demand.” Tradução do autor
MANKIW, N. Gregory. Macroeconomia
17
Para cada tipo de imóvel existem alguns motivos que valorizam sua localização. 
Para lojas de lanchonetes fast-food, é importante estar em esquinas de vias de 
trânsito de alto tráfego; para farmácias, a comodidade de ser visualizada, ter 
estacionamento com entrada e saída; para shoppings, se prioriza o centro de 
regiões geográficas com renda alinhada ao consumidor desejado; para prédios 
comercias, proximidade com os clusters/mercados que pretendem atender; 
advogados preferem ficar próximos aos tribunais e/ou aos seus clientes 
potenciais; galpões de logística, próximos às rodovias, contornos, portos ou 
aeroportos; residências, em locais mais tranquilos, porém próximos de serviços 
como supermercados, farmácias, transporte; já as fábricas preferem locais que 
permitam suas atividades. 
Como já foi dito, a fim de se ajustar a demanda, a renda é uma das melhores 
referências para se identificar o alinhamento da necessidade das pessoas ao 
imóvel a ser produzido naquele local, bairro ou cidade. 
Urbanização
A demanda urbana aumenta ano a ano na maioria dos países por conta das 
pessoas buscarem mais conforto, serviços, empregos, estudo, vida social e lazer. 
A produção agrícola tem aumentado sua produtividade com mais máquinas e 
tecnologia, diminuindo a necessidade de mão de obra no campo. O excedente 
de pessoas vai para as cidades em busca de melhores oportunidades.
Essa demanda crescente obrigada a oferta a se adequar a essa urbanização. 
O resultado dessa nova onda depende do crescimento do país ou da cidade, 
que se desenvolvem com planejamento melhor ou pior e dependem da oferta 
de crédito de baixo custo, para as cidades, construtoras e pessoas, a fim de ter 
um bom resultado. 
Como o valor dos imóveis tanto pra comprar como para construir é considerável, 
as pessoas físicas e jurídicas geralmente precisam pegar dinheiro emprestado 
através de financiamentos, que têm um custo que varia proporcionalmente 
à taxa de juros. Juros para o mercado imobiliário é uma das referências 
mais importantes: se forem baixos, viabilizam o mercado, se altos, o 
inviabilizam.
CRÉDITO
Efeito da Taxa de Juros
Como a taxa de juros representa o preço do empréstimo, essa é a base da 
decisão de compra ou investimento. Mesmo as poucas pessoas que não 
precisam de empréstimos para comprar seus imóveis respondem à taxa de 
juros, porque juros são o custo de oportunidade de manter sua riqueza em 
forma de imóveis, em lugar de aplicá-la em outros ativos. 
Logo, uma redução na taxa de juros aumenta a demanda por imóveis, 
valorizando seus preços e fomentando o investimento. 
Quando alguém levanta um financiamento para adquirir a casa própria, o 
banco, com frequência, coloca um teto para o montante do empréstimo. Esse 
teto depende da renda da pessoa e da taxa de juros. Uma exigência típica dos 
bancos é que a prestação mensal, incluindo amortização do capital principal e 
juros, não seja superior à 30% da renda do comprador. 
O quadro abaixo mostra como a taxa de juros afeta o teto dos financiamentos. 
No exemplo, o comprador de uma casa própria tem uma renda mensal média 
de R$2.500,00 e deseja um financiamento de 30 anos. O banco usa o limite 
padrão de 30% para o empréstimo.
Quadro 1 - Taxa de Juros x Financiamento
Como se vê, pequenas variações na taxa de juros podem ter grande impacto 
no montante a ser pago pela casa própria. Um aumento na taxa de juros de 
5% para 12% reduz o empréstimo máximo de R$139,711,22 para R$72.913,75, 
uma queda de 48%. O valor a ser financiado cai praticamente para a metade. 
Por isso o juros é tido como o fator cuja variação causa o maior impacto no 
mercado imobiliário. 
Com as taxas de juros altas, diminuem as possibilidades de se levantar 
financiamento e reduz a demanda por moradias e, consequentemente, a 
oferta. No caso de taxa de juros baixas, ao contrário, aumenta a demanda, que 
fomenta a oferta. É de se notar e se justifica que para a baixa renda o governo 
permite um tipo de subsídio indireto, permitindo que os bancos captem e 
emprestem usando como correção monetária um índice com valor reduzido, 
a TR (Taxa Referencial de Juros), que tem um valor bem menor que a inflação 
real. É uma outra forma de incentivo para essa demanda mais carente, além 
dos juros mais baixos. 
Em geral, os financiamentos para a baixa renda têm três fontes de recursos: 
da Poupança, do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) e do FAT 
(Fundo de Amparo ao Trabalhador). A correção pela TR e o juros mais baixos 
são formas de subsídio que tornam muito vantajoso o financiamento para 
os clientes que nele se enquadram por terem renda abaixo de seis salários 
mínimos. Assim, quanto menor a renda, menor os juros a serem pagos.
As classes média e alta têm correção monetária calculada por outros índices 
de inflação, mais realistas. Nesse caso, os juros também são mais altos, 
dependendo da fonte de captação dos recursos. 
O limite da Caixa Econômica, por exemplo, são imóveis com valores acima de 
R$500 mil; recentemente, aumentaram o limite para R$750 mil nas grandes 
capitais. Quanto maior o valor do imóvel, maior o valor dos juros, o que, no fim 
das contas, em 10, 20 ou 30 anos dá uma diferença significativa.
Quadro 2. Compare prestações e valor do financiamento em 35 anos.
Quanto maior a entrada, menor o valor pago no fim do financiamento, porque 
se paga menos juros. A diferença entre dar uma entrada de 10% e uma de 40% 
do valor do bem é a redução do valor pago financiado de 164% para 78%. A 
entrada maior também reduz significativamente o valor das prestações. 
Para ser possível aumentar a entrada, é necessário planejamento financeiro 
para construir uma poupança antes de pleitear um financiamento. Por isso é 
comum ser mais difícil a compra do primeiro imóvel. 
Na sequência, esse primeiro pode ser transformado em dinheiro para dar 
a entrada dos seguintes e/ou a renda desse pode ajudar no pagamento das 
prestações das aquisições de outros, facilitando a construção do patrimônio a 
longo da vida e para a sucessão dos herdeiros.
Endividamento das Famílias
É natural que a população que não tinha a sua disposição crédito acessível 
tenha apetite por comprar bens aos quais não tinha acesso, melhorando sua 
condição de vida, com mais conforto e comodidade. É um novo capítulo na vida 
do brasileiro, mas uma história já conhecida e que se repete há décadas em 
outros países. Teve início marcante nos EUA, na década de 1950, no pós guerra, 
quando os americanos também tiveram seu primeiro acesso ao crédito, o que 
alimentou o ciclo de consumo e produção, levando a um grande crescimento 
econômico. É o que se espera no Brasil nas próximas décadas, um crescimento 
sustentável. 
Empréstimos feitos de forma aleatória, sem ter sido bem pensado pelo 
tomador ou bem fundamentado pelo fornecedor tendem a acabar em 
inadimplência. Prova disso foi a grande crise imobiliária americana iniciada 
em 2008, com a quebra de bancos, seguradoras, incorporadores, por conta de 
anos de empréstimos mal feitos, para pessoas que não tinham como pagar. 
Quando isso ficou claro, houve uma grande crise imobiliária, com queda de 
*SAC - Sistemade Amortização Constante
Fonte: Caixa Econômica Federal. Simulação 420 meses, com encargos e seguro.
Prazo
30
30
30
30
30
30
30
30
Renda
R$2.500,00 
R$2.500,00
R$2.500,00
R$2.500,00
R$2.500,00
R$2.500,00
R$2.500,00
R$2.500,00
30% Renda
R$ 750,00
R$ 750,00
R$ 750,00
R$ 750,00
R$ 750,00
R$ 750,00
R$ 750,00
R$ 750,00
Juros
5%
6%
7%
8%
9%
10%
11%
12%
Financiamento
R$139.711,22
R$125.093,71
R$112.730,68
R$102.212,63
R$93.212,40
R$85.463,15
R$78.754,76
R$72.913,75
Preço
R$500.000
R$500.000
R$400.000
R$400.000
R$300.000
R$300.000
Entrada
10%
40%
10%
40%
10%
40%
*Prest. Inicial
R$4.476
R$3.008
R$3.586
R$2.411
R$2.696
R$1.815
*Prest. Final
R$3.126
R$2.108
R$2.506
R$1.691
R$1.886
R$1.275
Total
R$1.313.000
R$834.000
R$1.052.000
R$710.000
R$792.000
R$535.000
Juros
163%
67%
163%
78%
164%
78%
 Idem
 MANKIW, N. Gregory. Macroeconomia
18
preços generalizada de 20% a 50%, dependendo da região e do abuso do 
crédito irracional. No Brasil, o crédito é novo, não há abusos e o sistema parece 
saudável, mas esperamos que os erros ocorridos nos EUA sirvam como lição 
para manter o sistema sustentável no longo prazo. 
Inadimplência
Uma das mais importantes referências da saúde do crédito é medida 
pela taxa de inadimplência, que, por sua vez, tem causa na forma que o 
crédito foi disponibilizado. Se houve um estudo da fornecedora do crédito 
sobre a possibilidade de o tomador pagá-lo, análise de crédito bem feita e 
fundamentada, o risco de inadimplência diminui, diminuindo o risco da perda 
do capital emprestado e de todo o sistema. 
Por outro lado, o tomador do dinheiro emprestado também deve ter ciência 
do risco de não ter como pagar o valor que deve, tendo em vista sua renda, 
sua estabilidade no emprego ou do seu negócio, para não se endividar muito. 
A inadimplência geral no Brasil está razoável e estável, por volta de 7%. No 
caso do mercado imobiliário, está mais baixa, por conta de os juros serem 
menores e o fornecimento de crédito mais seletivo. No Banco Caixa Econômica 
Federal (CEF), maior banco com crédito imobiliário brasileiro, a inadimplência 
imobiliária está em torno de 2%, o que é considerada baixa. Já no caso do 
programa MCMV, destinado à baixa renda, a inadimplência é preocupante. 
Outro ponto importante para a leitura da demanda é o estudo da demografia, 
ciência que investiga as populações humanas sob uma perspecitva quantitativa, 
em aspectos de natalidade, produção econômica, migração e distribuição de 
etnias. 
DEMOGRAFIA
A Demografia é um dos fundamentos do mercado imobiliário, de grande 
importância para se entender a dinâmica social e antecipar a demanda. É uma 
área da ciência geográfica que estuda a dinâmica populacional humana. O seu 
objeto de estudo engloba as dimensões, estatísticas, estrutura e distribuição 
das diversas populações humanas. Essas não são estáticas, variando devido à 
natalidade, mortalidade, migrações e envelhecimento. 
A análise demográfica centra-se também nas características de toda uma 
sociedade ou um grupo específico, definido por critérios como: a educação, a 
nacionalidade, a religião e a etnia. 
Quem captar antes esses movimentos pode oferecer antes produtos mais 
adequados ao mercado, gerando melhores retornos, uma vez que quem chega 
na frente tem mais chances de manter sua margem de lucro mais alta. “A água 
ainda está limpa”, termo usado pelo mercado, que significa chegar antes da 
concorrência e que, ao chegar, tende a achatar a margem de lucro.
O Brasil dos próximos 20 a 40 anos tem a oportunidade de dar o salto que 
os Estados Unidos deram a partir do pós-guerra, na década de 1950, quando 
milhões de pessoas entraram no mercado comprando seu primeiro imóvel, seu 
primeiro carro e assim por diante, fomentando um círculo virtuoso de geração 
de empregos, renda, poupança e investimentos, consolidando a economia.
Mas o risco de já estarmos perdendo a oportunidade do bônus demográfico, ou 
seja, que a população trabalhando ser maior que a de crianças e aposentados 
que não trabalham. Com a queda do índice de natalidade já abaixo de 2 filhos 
por mulher, a população tende a parar de crescer em alguns anos e com o 
envelhecimento da população como um todo, o Brasil terá menos pessoas 
trabalhando do que dependentes desses. 
Na sequência, segue um gráfico da evolução da pirâmide social brasileira, 
onde fica claro que a população está envelhecendo, o que abre uma janela de 
oportunidade para o crescimento do país.
 
Gráfico: Comparação Estrutura Demográfica do Brasil: 1980, 2010, 
2060 
Essa mudança de perfil gera mudanças importantes, que se refletem no 
mercado imobiliário, tanto na demanda, quanto na oferta. 
Valorização Dos Imóveis
Geralmente os imóveis se valorizam por: 
 1. Aumento da população: hoje estagnada;
 2. Crescimento da renda: hoje estagnada; 
 3. Melhoria condições do crédito: hoje com baixa histórica dos juros.
 Gráfico: Variação Real: 
Cientes da importância da demanda e dos pontos que a sustentam: 
localização, crédito e demografia, entramos na outra parte da equação, a 
oferta, e como ela se comporta em relação ao mercado.
OFERTA
A oferta de imóveis tem como fundamentos: a segurança econômica, o ciclo, 
a concorrência, a demanda esperada, a disponibilidade de crédito, a taxa de 
juros, a dinâmica de investimentos e a expectativa dos investidores no longo 
prazo. Incorporadores são pessoas corajosas, que investem seu tempo, talento 
e dinheiro apostando com otimismo no longo prazo, pois um empreendimento 
imobiliário leva facilmente cinco anos, da ideia à conclusão. Ou seja, está 
sujeito a uma exposição a riscos políticos e econômicos fora de seu controle. 
No quadro abaixo relacionamos alguns dos pontos que impactaram na oferta 
nos últimos anos:
Quadro da Oferta Imobiliária
 • Viabilidade dos Fundos Imobiliários com a queda dos juros.
 • Programa Minha Casa Minha Vida - 1 mi de habitações.
 • Minha Casa Minha Vida fase 2 - 2 mi de habitações.
 • Minha Casa Minha Vida fase 3 – renda mais baixa. 
 • Mais de 20 empresas fizeram IPO, R$20 bi.
 • Novas tecnologias para qualidade e produtividade. 
 • Mudanças nas legislações, ex. lei do consumidor.
 • Garantia fiduciária acelera retomada de imóveis.
 • Novas formas de captação, mercado de capitais.
 • Empreendimentos maiores, mais complexos.
 • Securitização de recebíveis.
Financiamento Imobiliário x PIB
Um dos melhores índices para se avaliar como está a oferta do mercado 
imobiliário é a relação entre o valor total de financiamentos imobiliários 
dividido pelo valor total do PIB. Como o Brasil ficou sem oferecer crédito 
imobiliário de forma viável para a população por quase duas décadas, anos 80 
e 90, então essa relação chegou a ser uma das mais baixas do mundo. Em 2006 
era de 2%, já em 2018, depois das mudanças estruturais com queda dos juros 
e oferta de financiamentos pelos bancos, essa relação ficou próxima de 10%, 
o que ainda é muito pouco em comparação com outros países desenvolvidos, 
onde essa relação varia de 60% a 120%. O esforço é para que em poucos anos 
o país atinja pelo menos 15%.
Oferta de Financiamento no Brasil
A oferta de crédito no Brasil teve ondas, nas décadas de 1970 e início de 1980. 
Houve uma grande oferta de financiamentos através do BNH (Banco Nacional 
da Habitação). A origem dos recursos eram financiamentos internacionais que 
o país tomou pela grande oferta dos chamados “petrodólares”, a abundância de 
dinheiro que os países produtores de petróleo precisavam investir e o faziam 
em países desenvolvidos, que, por sua vez, emprestavam para economias em 
desenvolvimento, como o Brasil. 
População em Milhares
Fonte: Ministério do planejamento
Evolução dos preços dos imóveis
Variação nominal (sem inflação) em 20 cidades brasileiras, em %:
Fonte: Flipezap
30
25
20
15
10
5
0
-5
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
-0,53
16,7
23,52
26,32
13,74
12,85 13,03
6,7