Legislação para Georreferenciamento de Imóveis Rurais

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UNIDADE I
DO REGISTRO DOS IMÓVEIS
LEGISLAÇÃO APLICADA AO 
GEORREFERENCIAMENTO DE IMÓVEIS 
RURAIS
Elaboração
Márcio Felisberto
Revisão
Tatiana Reinehr
Produção
Equipe Técnica de Avaliação, Revisão Linguística e Editoração
SUMÁRIO
INTRODUÇÃO ..................................................................................................................................................4
UNIDADE I
DO REGISTRO DOS IMÓVEIS .............................................................................................................................................................9
CAPÍTULO 1
REGISTRO DA PROPRIEDADE IMÓVEL NO BRASIL ........................................................................................................... 9
CAPÍTULO 2
LEGISLAÇÕES REFERENTES AO REGISTRO PÚBLICO .................................................................................................... 20
CAPÍTULO 3
A GRILAGEM DE TERRA E A QUESTÃO CARTORIAL ....................................................................................................... 30
REFERÊNCIAS ................................................................................................................................................43
INTRODUÇÃO
O serviço notarial e registral é aquele prestado, administrativamente, pelos 
notários e registradores, e tem por objetivo dotar os atos jurídicos de publicidade, 
autenticidade, segurança e eficácia.
É, portanto, o registro imobiliário que torna pública a aquisição de imóveis, 
bem como qualquer outra transação que incida sobre esse imóvel, como a sua 
oneração com uma hipoteca ou um penhor, ou mesmo com a constituição do 
direito de superfície, ou qualquer outro direito real, gerando um rastro de todas as 
transações em torno do imóvel, que se conhece por cadeia sucessória do imóvel1. 
Sobre o assunto, Tibães (2015) ressalta o relevante papel dos registros notariais 
por meio do trabalho dos notários, “agentes públicos responsáveis por escrever, 
transcrever e conservar documentos privados que se originavam das transações 
comerciais que precisavam ser adaptados em um documento público para 
comprovar sua autenticidade e valor probante” (2015, p. 14).
Observa-se que a finalidade essencial dos registros públicos é trazer segurança 
para os negócios do mercado imobiliário; no entanto, pode-se apontar também 
o importante papel de auxiliar na fiscalização de diversos outros ramos do 
direito, como civil (regularização da posse), tributário (base de cálculo para o 
Imposto sobre a Propriedade Territorial Urbana – IPTU ou o Imposto sobre a 
propriedade Territorial Rural – ITR), urbanístico (fiscalização do cumprimento 
da função social da propriedade urbana), entre outros. 
Foi a partir do advento da Lei Federal n. 6.015/1973, conhecida como a Lei dos 
Registros Públicos, que se fixou o sistema matricial para o registro de imóveis. 
Isto é, definiu-se que cada imóvel deve possuir uma única matrícula, “na qual se 
concentra[m] a especialização do bem, a cadeia contínua de atos que envolvam 
o imóvel e a qualificação de todos os sujeitos que fazem parte de sua cadeia 
dominial” (OLIVEIRA, 2019, p. 211).
Matrícula corresponde ao ato de: 
inserir em uma folha, pela primeira vez, dados relativos a um 
único imóvel, a qual, a partir de então, será destinada ao registro 
de todas as mudanças jurídicas experimentadas diretamente pelo 
1 Trata-se de certidão que contém o histórico do imóvel, isto é, toda a sequência cronológica e legitimidade de todas as transmissões 
de propriedade ocorridas sobre um mesmo imóvel, que vai desde o atual proprietário até a origem da titulação (o primeiro titular, 
geralmente o Poder Público: Estado, União etc.) (TIBÃES, 2015. p. 14).
imóvel ou que lhe influenciem; [...] é a folha em que determinado 
imóvel foi matriculado, contendo suas sucessivas modificações 
jurídicas e seu estado atual (JACOPETTI, 2020, p. 42).
Mesmo com o sistema matricial, nota-se que a estrutura fundiária no Brasil 
foi se formando e se caracterizando pela inconsistência dos elementos técnicos 
definidores do contorno da unidade territorial. Com efeito, observa-se a ausência 
de rigor no encaixe da medição na geometria das propriedades vizinhas, o que 
acaba por gerar um registro do memorial descritivo nos serviços de registro de 
imóveis, por vezes, frágil, inconsistente e incoerente. 
Esse cenário resulta, na prática, em uma série de problemas na administração 
da posse, destacando-se a ocupação irregular pelos chamados “posseiros”. A 
precariedade de sua posse os impede de exercer atos formais perante órgãos 
públicos e instituições financeiras ou de assistência técnica, dificultando a 
concretização da função social da terra, e, até mesmo, prejudicando a geração 
de riqueza para o próprio país. Isso, porque a correta utilização econômica da 
terra e na sua justa distribuição, de modo a atender ao bem-estar da coletividade 
(atendimento da função social), interfere, diretamente, na produtividade e na 
promoção da justiça social (ARAÚJO, 1999, p. 29).
Destaca-se que, no âmbito fundiário, a CF/1988 estabelece que:
Art. 186. A função social é cumprida quando a propriedade rural 
atende, simultaneamente, segundo critérios e graus de exigência 
estabelecidos em lei, aos seguintes requisitos:
I - aproveitamento racional e adequado;
II - utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e 
preservação do meio ambiente;
III - observância das disposições que regulam as relações de 
trabalho;
IV - exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos 
trabalhadores (BRASIL, 1988).
A fim de viabilizar o cumprimento de todas essas exigências, sobretudo o 
aproveitamento racional adequado e a utilização adequada dos recursos naturais 
disponíveis na propriedade rural, surgem importantes instrumentos de promoção 
do ordenamento territorial, com destaque para a regularização fundiária, o 
recadastramento dos imóveis rurais e o registro público administrativo. Nesse 
sentido, destacam-se as seguintes inovações introduzidas pela Lei n. 10.267/2001:
 » institui-se o cadastro nacional de imóveis rurais (CNIR), a partir do registro 
de um código único de identificação de cada imóvel, que corresponde à 
chave de uma base de dados destinada a agrupar as informações de todos 
os imóveis rurais do território nacional;
 » essa base de dados única, gerenciada conjuntamente pelo Incra e pela 
Receita Federal, será produzida pelas diversas instituições públicas federais 
e estaduais produtoras e usuárias de informações sobre o meio rural e 
compartilhadas entre as instituições participantes, sendo uma delas os 
Cartórios de Registros de Imóveis;
 » para a efetivação do registro, torna-se obrigatória, por parte do proprietário, 
a apresentação de memorial descritivo e planta georreferenciada do imóvel, 
sendo que estão isentos dos custos dos trabalhos técnicos os imóveis que 
não excedam a quatro módulos fiscais;
 » a identificação do imóvel rural passa a ser feita com indicação do código 
do imóvel, dos dados constantes do certificado de cadastro de imóvel rural 
(CCIR), da denominação e de suas características, confrontações, localização 
e área;
 » as escrituras dos imóveis rurais devem fazer menção obrigatória dos seguintes 
dados do CCIR: código do imóvel, nome e nacionalidade do detentor, 
denominação e localização do imóvel2;
 » em caso de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis 
rurais, a identificação “será obtida a partir de memorial descritivo contendo 
as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, 
georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional 
a ser fixada pelo Incra”3;
 » essa identificação torna-se obrigatória para efetivação de registro, em 
qualquer situação de transferência de imóvel rural.
Antes das alterações promovidas pela referida lei federal, para o registro de 
um imóvel ou de uma unidade territorial (lote, gleba ou parcela) nos registros 
públicos, exigia-selevantamento técnico, em que o contorno da unidade territorial 
era descrito por azimutes e distâncias entre dois pontos, não havendo rigor no 
encaixe da medição na geometria das propriedades vizinhas, o que acabava por 
gerar inconsistência das medições com possibilidades de múltiplas definições 
2 Com essa interligação, tem-se pela primeira vez a segurança da identidade do imóvel entre os dois registros (o cadastro e o registro 
de imóveis).
3 Garante-se a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área corresponda, no máximo, a quatro 
módulos fiscais (BRASIL, 2001).
de cada ponto limite entre duas propriedades. Isso correspondia à total afronta 
ao princípio da especialidade, o qual estabelece que tanto o objeto do negócio 
(o imóvel) como os contratantes devem estar perfeitamente determinados, 
identificados e particularizados, para que o registro reflita com exatidão o fato 
jurídico que o originou.
Destaca-se ainda que, anteriormente, os Serviços de Registros de Imóveis não eram 
obrigados a informar ao governo as alterações ocorridas nas matrículas imobiliárias 
decorrentes de mudanças de titularidades, parcelamento, desmembramento etc. 
Isso causava um descompasso entre as informações constantes dos Serviços de 
Registros de Imóveis e aquelas constantes do Sistema Nacional de Cadastro 
Rural (SNCR).
E mais, a ausência de unicidade de informações e o não compartilhamento delas 
aliados a um sistema registral ainda embasado em processos analógicos, portanto, 
não digitais, facilitavam sobremaneira a ocorrência de fraudes envolvendo 
muitas vezes o patrimônio público. Além disso, inviabilizavam a implantação 
de políticas eficientes de gestão territorial, diante do desconhecimento das reais 
dimensões dos imóveis distribuídos no território brasileiro.
No entanto, reconhece-se que, a partir da Nova Lei de Registro Públicos, Lei n. 
10.267, ocorreram grandes avanços na área fundiária brasileira, com destaque 
para a obrigatoriedade de o serviço de registro de imóveis repassar ao Incra 
todas as alterações ocorridas nas matrículas imobiliárias.
A exigência da especialidade passa a ser atendida de uma forma que lhe confere 
qualidade. Isso, porque as informações de rumos/azimutes e distâncias não 
podem mais ser utilizadas para a descrição imobiliária, mas sim as coordenadas 
georreferenciadas.
De acordo com Philips (2002), essa simples mudança traz uma série de vantagens:
 » melhora a identificação do imóvel;
 » descobre a sobreposição de títulos;
 » evita ou dificulta fraudes de dupla titulação;
 » possibilita o referenciamento entre registros e mapas cadastrais,
 » facilita a interligação dos dados Registrados com outros registros territoriais.
Dessa forma, o cadastro de bens imobiliários tem como finalidade a documentação 
e a segurança legal à integridade geométrica da propriedade imobiliária. 
Consequentemente, o cadastro complementa o Registro Imóveis, proporcionando 
segurança jurídica aos direitos de propriedade territorial (PHILIPS, 2002).
Paralelamente, a Lei n. 10.931/2004, por meio de seu artigo 59, promoveu 
alterações nos artigos 212 e 213 da Lei n. 6.015/1973, e, com isso, veio a 
regulamentar definitivamente a alteração dos registros imobiliários de forma 
administrativa, inclusive em perímetros urbanos, contribuindo sobremaneira com 
a celeridade nos processos de regularização fundiária e ordenamento territorial.
Diante dessas alterações legislativas, pode-se observar os esforços do poder 
público no sentido de promover uma gestão territorial mais coerente e eficaz 
a partir do conhecimento dos seus limites e configurações, mas, sobretudo, a 
partir do conhecimento da situação ocupacional dos imóveis que integram a 
estrutura fundiária nacional.
Objetivos
 » Compreender o reordenamento da estrutura fundiária nacional.
 » Analisar as inconsistências existentes nos serviços de registro de imóveis 
e no Cadastro Rural Brasileiro.
 » Compreender a importância do reordenamento fundiário a partir do 
georreferenciamento dos imóveis rurais.
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UNIDADE IDO REGISTRO DOS IMÓVEIS
CAPÍTULO 1
REGISTRO DA PROPRIEDADE IMÓVEL NO BRASIL
O serviço notarial e registral tem por objetivo dotar os atos jurídicos de publicidade, 
autenticidade, segurança e eficácia. Há basicamente quatro tipos de sistemas 
registrais no mundo:
 » o francês, de cadastro, que confere eficácia plena e real às transações 
imobiliárias;
 » o norte-americano, record system, ou de arquivo das informações, marcado 
pela ocorrência de contradição entre títulos e pela presença de companhias 
seguradoras para compensar esse risco;
 » o alemão, da eficácia definitiva a partir do momento do registro, gerando 
a presunção absoluta e inquestionável do teor do ato efetivado;
 » o brasileiro, da eficácia definitiva a partir do momento do registro, portanto, 
a qualquer tempo, pode-se questionar a validade de negócios pretéritos. 
Em razão disso, torna-se indispensável a análise minuciosa e criteriosa do 
título, o que se dá por meio da qualificação registral a fim de verificar se o 
ato está plenamente apto ao registro.
Há, portanto, diversos sistemas ou formas de organizar os dados notariais ou 
registrais, que variam de acordo com as origens históricas, políticas e culturais 
de cada país. Mas seja qual for, no contexto do direito imobiliário, todos contêm 
em si um elemento básico: garantir que os direitos relativos a imóveis, em 
especial a propriedade e a posse, possam produzir efeitos perante terceiros por 
meio do registro.
No contexto do ordenamento jurídico brasileiro, tamanha é a relevância do tema 
que possui previsão expressa na Constituição Federal (CF/1988), em seu artigo 
236, como se observa a seguir:
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UNIDADE I | DO REGISTRO DOS IMÓVEIS
Art. 236. Os serviços notariais e de registro são exercidos em 
caráter privado, por delegação do Poder Público. (Regulamento)
§ 1o Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil 
e criminal dos notários, dos oficiais de registro e de seus prepostos, 
e definirá a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário.
A Lei Federal n. 8.935, de 18 de novembro de 1994, também conhecida como a 
Lei dos cartórios, destina-se a regular os serviços notariais e de registro. No seu 
art. 1o, define-se que os serviços notariais e de registro são os de organização 
técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, 
segurança e eficácia dos atos jurídicos submetidos a registro.
Destaca-se que, por meio da publicidade, pressupõe-se que os atos são de domínio 
público, portanto, a princípio, não é possível alegar o seu desconhecimento 
na tentativa de fazer prevalecer algum outro ato jurídico posterior perante 
aquele que fora levado a registro anteriormente. Isso se dá também em virtude 
da autenticidade, que gera a presunção de regularidade do ato registrado; da 
segurança, que produz a estabilidade dos direitos; e ainda da eficácia, que faz 
irradiar os seus efeitos perante terceiros (OLIVEIRA, 2019). 
Historicamente, a prática surgiu em Roma, onde as terras eram de domínio do 
Estado, mas conferia-se a um particular a possibilidade de explorá-la, transmitindo 
a ele, portanto, a posse, mas a propriedade permanecia com o Estado. Já no 
Brasil, o ato de posse e o surgimento das discussões referente a propriedade 
de uma determinada área remontam à expansão europeia e ao descobrimento 
das Américas. Quem primeiro ocupava um solo que ainda não era ocupado por 
outro europeu tomava posse, e consequentemente adquiria o direito de ocupar 
e explorar da forma que lhe aprouvesse ou interessasse.
Após a fase do descobrimento, a história da propriedade no Brasil se estendeu 
desde as conhecidas capitanias hereditárias e sesmarias. Por esse sistema de 
administração territorial, repartiu-se o solo brasileiro, por meio de doações, entre 
membros da burocracia estatal e da pequena nobreza de Portugal. Ressalta-se 
que, entre os direitos dos capitães-donatários, havia a propriedadede 10 léguas ao 
longo da costa, isenta de tributos, exceto o dízimo. No entanto, sobre o restante 
da capitania, possuíam apenas o direito de posse, de administração e do exercício 
da justiça em nome do rei; além da doação de sesmarias (OLIVEIRA, 2019).
As sesmarias eram uma espécie de enfiteuse, pela qual a Coroa permanecia 
proprietária, mas cedia o domínio útil das terras a sesmeiros, que tinham por 
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DO REGISTRO DOS IMÓVEIS | UNIDADE I
obrigação o pagamento dos tributos incidentes sobre o bem e foro, sob pena 
de comisso (perda do direito à sesmaria). Pode-se vislumbrar o antecedente 
remoto dos registros de imóveis no Brasil no ato de documentação, lavrada 
pelos funcionários portugueses, que vinculavam terras brasileiras a posseiros 
e à Coroa. 
Esse sistema foi substituído pelo regime das posses (caos dominial), até 
que a Constituição do Império do Brasil de 1824 veio a abolir o confisco e, 
simultaneamente, consagrou o direito de propriedade. À luz de seus princípios, 
foi editada a denominada Lei de Terras, Lei n. 601, de 1850, que revalidou as 
sesmarias, bem como outras concessões do Governo-Geral ou Provincial. Mas 
considera-se como verdadeiro antecedente dos registros de imóveis que se 
conhece atualmente o denominado “Registro geral de hypothecas”, instituído 
pela Lei n. 317, de 1843.
Importante ressaltar que o Decreto n. 482, de 1846, veio determinar a criação de 
um Registro em cada uma das Comarcas do Império, a cargo de um dos tabeliães 
do local; e a inscrição obrigatória das hipotecas, inclusive aquelas constituídas 
anteriormente à edição do decreto.
Posteriormente, o Decreto n. 1.318, de 1854, determinou a obrigatoriedade do 
registro das posses dos imóveis, pelos possuidores de terras sob pena de multas, 
perante os vigários; devendo os exemplares ser conservados no arquivo das 
paróquias, e os livros de registro remetidos ao delegado do diretor-geral das 
Terras Públicas da Província respectiva.
Tendo em vista as semelhanças da organização “registro do vigário” com o futuro 
registro de imóveis brasileiro, pode-se considerá-lo “não como antepassado 
do RI, mas como contribuição digna de nota no aspecto formal do registro” 
(JACOPETTI, 2020, p. 57). Ressalta-se, no entanto, que o registro paroquial 
ou o do vigário correspondiam a mero cadastro dotado de efeitos simplesmente 
declaratórios, sem qualquer valor como título de domínio, consignando apenas 
as declarações de posse, mas que trouxe grande contribuição ao discriminar o 
público do particular (OLIVEIRA, 2019, pp. 84-85).
Atualmente, impende destacar relevante papel de racionalização do sistema 
registral conferido pela Lei n. 6.015/1973. As informações de cada imóvel passaram 
a ser organizadas a partir de uma única matrícula, “na qual se concentram 
a especialização do bem, a cadeia contínua de atos que envolvam o imóvel e 
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UNIDADE I | DO REGISTRO DOS IMÓVEIS
a qualificação de todos os sujeitos que fazem parte de sua cadeia dominial” 
(OLIVEIRA, 2019, p. 87).
Oportuno esclarecer que a matrícula corresponde ao “ato de inserir em uma 
folha, pela primeira vez, dados relativos a um único imóvel [...], destinada ao 
registro de todas as mudanças jurídicas experimentadas diretamente pelo imóvel 
ou que lhe influenciem”; ao passo que a tábua registral corresponde à “folha em 
que determinado imóvel foi matriculado, contendo suas sucessivas modificações 
jurídicas e seu estado atual” (LAGO, 2008, p. 13). Esse sistema, denominado 
matricial, representou importante passo para o aprimoramento dos serviços de 
registro de imóveis.
Já no âmbito do registro dos imóveis rurais, a Lei n. 10.267/2001 introduziu 
grande avanço no sistema ao exigir sua descrição por coordenadas dos vértices 
definidores dos seus limites a partir do georreferenciamento junto ao Sistema 
Geodésico Brasileiro. Cabe ressaltar que a precisão posicional da poligonal objeto 
do memorial descritivo deverá ser certificada pelo Incra. O intuito é alcançar 
a efetiva especialidade objetiva dos imóveis rurais, de modo a permitir que, a 
partir das informações constantes da matrícula, seja possível plotar o imóvel 
em planta ou mapa oficial.
Desde o descobrimento do Brasil, no ano de 1500, até o grito de independência, 
às margens plácidas, o solo era de controle da Coroa portuguesa. Em 1532, 
o rei delimitou 15 divisões administrativas dentro do território brasileiro, 
as quais foram denominadas de capitanias hereditárias e concedidas aos 
respectivos beneficiários (figura 1).
Essa distribuição de terras pela Coroa portuguesa tinha como objetivo 
estimular a produção agrícola e econômica. Vale lembrar que essa prática 
não surgiu aqui no Brasil, mas já era realizada há muitos anos atrás em 
Portugal, onde existia nessa época certa crise por causa da falta de alimentos 
em toda Europa.
A prática de distribuição de terras em troca de produção agrícola dentro de 
um período preestabelecido é conhecida como sistema de sesmarias, sistema 
esse que, conforme já mencionado, ocorria em Portugal antes mesmo do 
descobrimento das Américas. 
Após a independência do Brasil, as demais ocupações do território ocorreram 
em caráter de posse sem nenhuma titulação de propriedade, e apenas em 
1843, com a Lei Orçamentária n. 317 e com a Lei n. 601, de 1850, é que se 
teve o ponto de partida para a evolução e formação do sistema registral da 
atualidade.
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DO REGISTRO DOS IMÓVEIS | UNIDADE I
Figura 1. Capitanias hereditárias no litoral brasileiro doadas pela coroa portuguesa. 
Fonte: http://www.multirio.rj.gov.br/historia/modulo01/cap_hereditarias.html#imagem3-03-amp.html.
1. Do direito à propriedade
A própria Constituição brasileira, em seu artigo 5o, garante o direito à propriedade, 
garantia essa que se concretizou em sintonia com a evolução e o aprimoramento 
dos sistemas registrais brasileiro.
A fim de melhor compreender o conceito de propriedade, é necessário ter em 
mente as suas inúmeras transformações que o instituto sofreu ao longo da história 
em decorrência de influências políticas, econômicas, culturais e filosóficas dos 
vários povos, desde a Antiguidade. 
Ressalta-se que, na Declaração dos Direitos dos Homens de 1867, a propriedade 
é tratada como um direito inviolável e sagrado. Sob essa influência, no Brasil, o 
Código Civil de 1916 atribuiu à propriedade um caráter individualista, absoluto, 
inatingível, e o proprietário era considerado senhor da coisa, podendo dela 
usufruir como bem entendesse. Contudo, diante de pressões sociais por uma justa 
distribuição de riquezas, o Estado passou a intervir no exercício do direito de 
propriedade o direito de propriedade, de modo que o Código de 2002 estabeleceu 
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UNIDADE I | DO REGISTRO DOS IMÓVEIS
o cumprimento de alguns requisitos voltados a atender um caráter de sociabilidade 
e solidariedade.
Consequentemente, a partir da admissão da existência de um interesse social 
acoplado a um direito tradicionalmente de cunho individualista, à faculdade de 
usar, gozar e dispor da coisa e à possibilidade de reavê-la de quem injustamente 
a detenha (BRASIL, 2002)4, acrescenta-se o ônus do exercício em consonância 
com finalidades econômicas e sociais definidas em lei, impondo ao proprietário 
o seu adequado aproveitamento (OLIVEIRA, 2020). 
Na própria Constituição Federal (CF/1988), entre os direitos e as garantias 
individuais, consagram-se o direito da propriedade e a necessidade de cumprimento 
da função social, princípio jurídico que vincula o exercício desse direito. Assim, 
tem-se que:
Art. 5o - Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer 
natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes 
no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, 
à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
XXII- é garantido o direito de propriedade;
XXIII - a propriedade atenderá a sua função social (BRASIL, 1988).
Os atributos do direito de propriedade são: usar, gozar ou fruir, dispor e 
reivindicar.De acordo com Pinto (2013), tem-se que:
 » usar: consiste na faculdade de “utilizar-se da coisa no seu próprio interesse, 
ou seja, extrair da coisa todos os benefícios ou as vantagens que ela puder 
prestar, sem alterar a sua substância” (PINTO, 2013, p. 77); 
 » gozar: corresponde à faculdade de o proprietário retirar da coisa as suas 
utilidades econômicas, como os frutos naturais, industriais e civis, além 
dos produtos;
 » dispor: é a faculdade de alienar a coisa, seja de forma onerosa (por meio 
da compra e venda, por exemplo) ou gratuitamente (por meio da doação, 
por exemplo);
 » reivindicar: corresponde a um direito subjetivo por meio do qual se “concede 
ao proprietário o direito de recuperar a coisa que lhe foi injustamente 
retirada, para restaurar o seu patrimônio” (PINTO, 2013, p. 77).
4 BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Brasília, DF: Presidência da República, 2002. Art. 1.228. Disponível em: http://www.
planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm. Acesso em: 10 dez. 2018.
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DO REGISTRO DOS IMÓVEIS | UNIDADE I
Há alguns princípios que regem o direito de propriedade, são eles:
 » oponibilidade erga omnes (contra todos): por meio desse princípio, tem-se 
que o direito de propriedade pode ser oposto (contestado ou reivindicado) 
contra qualquer pessoa que o viole; isso denota também o seu caráter 
absoluto;
 » publicidade: a partir do momento em que a propriedade se torna pública 
pelo registro, ela se torna, ao mesmo tempo, oponível erga omnes; 
 » perpetuidade: o direito de propriedade é, em regra, perpétuo, somente 
desaparecendo por vontade do proprietário ou por determinação legal 
(exceção no caso de propriedade resolúvel, que será estuda a seguir);
 » exclusividade: em regra, o direito de propriedade se exerce exclusivamente 
por um titular; no entanto, admite-se o seu exercício em conjunto, como 
ocorre no caso de propriedade condominial (em condomínio);
 » elasticidade: “a propriedade pode se distender ao máximo ou comprimir 
ao máximo à vontade do proprietário” (PINTO, 2013, p. 78), variando de 
plena a restrita (limitada), como se especificará a seguir.
Já a fruição desse direito pode se dar de algumas formas ou modalidades. 
Conforme Gomes (2007), as principais são:
 » a propriedade plena;
 » a propriedade restrita; 
 » a propriedade perpétua; 
 » a propriedade resolúvel. 
A propriedade plena ocorre quando todos os direitos elementares dessa referida 
propriedade se concentram ou se reúnem na pessoa do proprietário, o qual pode 
usá-la, gozá-la e dela fruir (colher os frutos naturais e civis) por completo e pelo 
tempo que quiser, nos termos da lei.
A propriedade restrita ocorre quando os direitos referentes a uma determinada 
propriedade estão condicionados a outros direitos, como, por exemplo, no caso 
de instituição de usufruto. Dessa forma, o nu-proprietário não poderá dispor 
plenamente de seu direito, mas caberá ao usufrutuário usar, gozar e colher os 
frutos correspondentes enquanto durar a limitação (usufruto)5. Pode-se afirmar 
também que a propriedade restrita ocorre quando ao menos um dos poderes é 
5 Art. 1.394. O usufrutuário tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos (BRASIL, 2002).
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UNIDADE I | DO REGISTRO DOS IMÓVEIS
retirado do proprietário, como ocorre no caso de instituição do direito real de 
superfície, do usufruto ou da hipoteca.
A propriedade perpétua ocorre quando não condiciona a duração dessa propriedade 
por qualquer período de tempo, ou seja, a propriedade se perpetua enquanto for 
da vontade de seu titular. Por fim, a propriedade resolúvel ocorre quando em seu 
próprio título está contido um dispositivo ou cláusula resolutiva ou revogável. 
2. Do direito à posse
A posse corresponde à exteriorização da propriedade, mas com ela não se 
confunde. Isso, porque, de acordo com a Teoria Objetiva de Ihering, adotada 
pelo Direito Civil Brasileiro, a posse se configura com a presença de um único 
elemento: o corpus- elemento objetivo, que consiste na detenção física da coisa. 
Já o possuidor é aquele que exerce, de fato ou não, qualquer um dos poderes 
inerentes à propriedade6. Isso é, a posse se exterioriza a partir do exercício do 
uso, do gozo, da disposição ou do poder de reaver a coisa7.
Pode-se concluir que a diferença entre a posse e a propriedade está vinculada à 
vigência do direito de usufruir tal bem. Foi nessa linha que o homem se atentou 
que poderia continuar a usufruir tal bem, sem se preocupar com o tempo. Passou 
a ter e exercer um poder mais consistente sobre o bem, ao invés da posse, passou 
e ter a propriedade.
3. Dos sistemas registrais no contexto do direito à 
propriedade
Frente ao exercício do direito à propriedade, buscou-se criar um sistema de 
registro para uma determinada propriedade, entre elas a propriedade imóvel. Essa 
iniciativa se deu em razão da necessidade de oferecer ao cidadão uma garantia, 
uma segurança jurídica em relação a um referido imóvel, seja ele urbano ou rural.
Nesse contexto, importa apontar a linha do tempo da criação do registro geral no 
ano de 1864, com a Lei n. 1.237, que trouxe avanços significativos e marcantes 
até os dias atuais, haja vista ter sido o norte para as transformações futuras. 
6 Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade 
(BRASIL, 2002).
7 Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente 
a possua ou detenha (BRASIL, 2002).
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DO REGISTRO DOS IMÓVEIS | UNIDADE I
Em 1916, com a criação do Código Civil da época, o nome registro geral passou a 
denominar registro de imóveis, e também foram preenchidas algumas lacunas, 
com destaque para:
 » a inclusão indireta do registro das transmissões referentes a partilhas e 
heranças;
 » a inclusão do registro dos atos judiciais;
 » a adoção de alguns princípios básicos para o sistema registral, tais como 
os de prioridade, legalidade, especialidade, publicidade e presunção.
Mesmo com tantas mudanças significativas, aponta-se que ainda remanesceram 
algumas lacunas. A primeira refere-se à confusão entre os termos transcrição, 
inscrição e averbação; e a segunda diz respeito à omissão do princípio da fé-
pública. 
Cumpre ressaltar que os atos de registro se referem, basicamente, a direitos 
reais ou obrigações com eficácia real, isto é, com necessidade de produzirem 
efeitos perante terceiros. Já a averbação normalmente se refere à modificação, 
à retificação (correção) ou ao cancelamento de um ato de registro anterior. 
Assim, mesmo diante da presunção de validade, legalidade e veracidade dos 
atos de registro (lato sensu), é possível retificar ou cancelar um registro, como 
autorizado na Lei de Registros Públicos, nos artigos a seguir:
Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação: I - de ofício 
ou a requerimento do interessado nos casos de: a) omissão ou 
erro cometido na transposição de qualquer elemento do título; 
b) indicação ou atualização de confrontação; c) alteração de 
denominação de logradouro público, comprovada por documento 
oficial; d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos 
de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em 
que não haja alteração das medidas perimetrais; e) alteração ou 
inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir 
das medidas perimetrais constantes do registro; f) reprodução de 
descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha 
sido objeto de retificação; g) inserção ou modificação dos dados 
de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos 
oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade 
de produção de outras provas; II - a requerimento do interessado, 
no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que 
resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial 
descritivo assinado por profissional legalmentehabilitado, com 
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UNIDADE I | DO REGISTRO DOS IMÓVEIS
prova de anotação de responsabilidade técnica no competente 
Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem 
assim pelos confrontantes [...].
Art. 250 - Far-se-á o cancelamento: I - em cumprimento de decisão 
judicial transitada em julgado; II - a requerimento unânime das 
partes que tenham participado do ato registrado, se capazes, 
com as firmas reconhecidas por tabelião; III - A requerimento do 
interessado, instruído com documento hábil. IV - a requerimento da 
Fazenda Pública, instruído com certidão de conclusão de processo 
administrativo que declarou, na forma da lei, a rescisão do título 
de domínio ou de concessão de direito real de uso de imóvel rural, 
expedido para fins de regularização fundiária, e a reversão do 
imóvel ao patrimônio público (BRASIL, 1973).
Já no que diz respeito ao suprimento das lacunas acima referidas, em dezembro 
de 1973, foi editada a Lei n. 6.015, conhecida como a Lei de Registros Públicos 
(LRP). Como o nome já sugere, a lei é responsável por regular os registros 
públicos e, em especial, no seu Título V, trata da temática imobiliária, sendo a 
norma vigente reguladora de todos os registros públicos atuais. 
O sistema de registro criado no Brasil garante a propriedade não só de imóveis 
particulares, mas também de imóveis públicos, os quais são devidamente 
registrados nesse sistema. Porém, vale frisar que, no registro de imóvel público, 
o Estado o registra com caráter declaratório, para declarar que o referido imóvel 
é de seu domínio. O registro de imóvel privado, diferentemente, visa garantir 
o direito e a segurança jurídica de propriedade privada a um determinado 
cidadão ou pessoa jurídica de direito privado. Porém, independentemente de o 
bem ser público ou privado, ambos são levados ao sistema registral brasileiro, 
cuja função jurídica é justamente atribuir a propriedade ao seu titular, seja um 
particular ou um ente público.
4. Da distinção entre imóvel urbano e rural
Outro tema relevante que diz respeito à propriedade imóvel no Brasil é sobre a 
classificação de um imóvel em urbano ou rural.
Existem várias definições para imóvel rural e urbano a partir de diferentes 
critérios estipulados por diferentes normas. O Incra, por exemplo, diferencia 
um imóvel do outro a partir da sua localização. Assim, considera imóvel rural 
aquele que não esteja situado na área do município onde é qualificado como 
urbano. Ou seja, para qualificar uma área como sendo urbana, é necessário que 
19
DO REGISTRO DOS IMÓVEIS | UNIDADE I
esta se enquadre em pelo menos dois de vários quesitos preestabelecidos. Entre, 
os principais requisitos, podem-se citar: proximidade a escola pública, hospital 
etc., presença de sistema de esgoto, pavimentação, entre outros.
5. Conclusão
Em conclusão, a importância dos registros públicos no Brasil em dotar os atos 
jurídicos de publicidade, autenticidade, segurança e eficácia é evidenciada 
pela sua previsão na própria Constituição Federal (art. 236). No contexto do 
registro de imóveis, destaca-se a o seu papel na garantia dos direitos inerentes 
à propriedade e à posse, bem como as limitações quanto ao seu exercício, tanto 
em relação a imóveis particulares quanto públicos. O próximo passo é analisar a 
legislação pertinente ao registro público no contexto brasileiro, que é o objetivo 
do próximo capítulo.
20
CAPÍTULO 2
LEGISLAÇÕES REFERENTES AO REGISTRO PÚBLICO
Há uma série de leis importantes que vieram a conferir maior segurança ao 
exercício do direito de propriedade no Brasil. No contexto da propriedade rural, 
no ano de 2001, a Lei n. 10.267 veio conferir uma maior segurança quanto ao 
controle e à informação de seus limites e confrontações a partir da instituição da 
obrigatoriedade do georreferenciamento de imóveis rurais a todos os proprietários 
rurais, com o intuito de informar ao Instituto Nacional de Colonização e Reforma 
Agrária (Incra) seu exato posicionamento, característica e extensão, além de 
seus confrontantes.
O georreferenciamento consiste em marcar um par de coordenadas em um ponto 
exato em cada vértice da propriedade a partir da localização pelo sistema GNSS 
– Sistema Global de Navegação por Satélite, atribuindo e fixando marcos nos 
vértices da propriedade para definir seus limites e sua exata dimensão, tendo 
em conta o sistema de referência de coordenadas adotado oficialmente.
Essa lei foi regulamentada pelo Decreto n. 4.449 de 2002, o qual passou a exigir:
Art. 1o A apresentação do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural 
- CCIR, [...] sempre acompanhada da prova de quitação do Imposto 
sobre a Propriedade Territorial Rural - ITR, correspondente aos 
últimos cinco exercícios, ressalvados os casos de inexigibilidade e 
dispensa de sua comprovação, previstos no art. 20 da Lei n. 9.393, 
de 19 de dezembro de 1996, bem como os casos de imunidades, 
extinção e exclusão do crédito tributário [...].
Art. 4o Os serviços de registros de imóveis ficam obrigados a 
comunicar mensalmente ao INCRA as modificações ocorridas nas 
matrículas, decorrentes de mudanças de titularidade, parcelamento, 
desmembramento, loteamento, unificação de imóveis, retificação 
de área, reserva legal e particular do patrimônio natural, bem como 
outras limitações e restrições de caráter dominial e ambiental, 
para fins de atualização cadastral.
O Decreto n. 4.449, de 2002, posteriormente foi modificado pelo Decreto n. 
5.570, de 2005, que, no art. 10, instituiu a exigência do georreferenciamento 
da propriedade imóvel nos casos de:
 » desmembramento;
 » parcelamento;
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DO REGISTRO DOS IMÓVEIS | UNIDADE I
 » remembramento;
 » e em qualquer situação de transferência8.
Essa exigência está prevista na própria Lei de Registro de Imóveis, no art. 176, 
§ 4o, como se segue:
Art. 176. [...] § 3o Nos casos de desmembramento, parcelamento 
ou remembramento de imóveis rurais, a identificação prevista 
na alínea a do item 3 do inciso II do § 1o será obtida a partir de 
memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com 
a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo 
as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis 
rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com 
precisão posicional a ser fixada pelo Incra, garantida a isenção 
de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja 
somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais (BRASIL, 
1973).
Para se compreenderem melhor as hipóteses de exigência do georreferenciamento, 
a Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979, esclarece que:
 » o parcelamento poderá ser feito por meio de duas espécies:
 › loteamento, que corresponde à subdivisão de gleba em lotes destinados 
à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros 
públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes 
(art. 2o, § 1o);
 › desmembramento, que corresponde à “subdivisão de gleba em lotes 
destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, 
desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, 
nem o prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes” (art. 
2o, §2o). 
Finalmente, o remembramento corresponde à fusão (unificação) de dois ou mais 
terrenos para formar um novo lote, o que se dá a partir do reagrupamento de 
lotes contíguos, e a consequente constituição de um terreno maior. Esse terreno 
resultante do remembramento é considerado juridicamente um novo imóvel, 
com nova matrícula, limites e confrontações próprias e distintas das anteriores, 
o que justifica a exigência do georreferenciamento na nova área. Ressalta-se 
que o remembramento, diferentemente do loteamento e do desmembramento, 
8 Art. 10. A identificação da área do imóvel rural, prevista nos §§ 3o e 4o do art. 176 da Lei n. 6.015, de 1973, será exigida nos casos de 
desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência de imóvel rural, na forma do art. 9o [...] 
(BRASIL,2005).
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UNIDADE I | DO REGISTRO DOS IMÓVEIS
tem regulamentação própria a cargo de cada município, não sendo, portanto, 
detalhado na Lei n. 6.766/1979.
Ressalta-se que o Decreto n. 4.449, atualizado pelo Decreto n. 5.570, determina, 
no seu art. 10, que, no caso de desmembramento, parcelamento e remembramento 
de imóvel rural, deve-se proceder à identificação de sua área nos seguintes prazos: 
 » noventa dias para os imóveis com área superior a cinco mil hectares;
 » um ano para os imóveis com área de mil até menos que cinco mil hectares;
 » cinco anos para os imóveis com área de quinhentos até menos que mil 
hectares;
 » dez anos para os imóveis com área de duzentos e cinquenta até menos que 
quinhentos hectares;
 » quinze anos para os imóveis com área de cem a menos de duzentos e cinquenta 
hectares;
 » vinte anos para os imóveis de vinte e cinco a menos de cem hectares9. 
(BRASIL, 2002; BRASIL, 2005).
Caso o proprietário não cumpra o que a legislação determina, ficará impedido 
de realizar diversos procedimentos, tais como:
 » não poderá vender seu imóvel;
 » não poderá doar seu imóvel;
 » não constitui penhor rural, agrícola e agropecuário;
 » não poderá desmembrar;
 » não poderá lotear;
 » em alguns casos, não poderá adquirir crédito bancário. 
A exigência trazida pela Lei n. 10.267/2001 quanto à especialização do imóvel 
rural consiste em uma verdadeira revolução nos sistemas de controle e registro 
dos imóveis rurais brasileiros. É certo que a medida imposta pela lei requer um 
prazo para que seja implementada e para que a compreensão do tema esteja por 
todos os envolvidos, e pela sociedade em geral.
Observa-se que agregar esforços para que o novo sistema se concretize o mais 
brevemente possível é lutar pela evolução da segurança jurídica na questão 
9 Redação dada pelo Decreto n. 9.311, de 2018.
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DO REGISTRO DOS IMÓVEIS | UNIDADE I
fundiária do nosso país, que é tão controvertida, principalmente em face das 
dimensões continentais do Brasil e da desigualdade social que aqui faz morada.
Torna-se oportuno proceder à análise da importância conferida ao registro 
imobiliário brasileiro e o papel dos oficiais de registro de imóveis na identificação 
dos imóveis rurais 
1. A identificação do imóvel rural
Há vários critérios adotados pelo direito brasileiro para se definir se um imóvel 
é urbano ou rural. O primeiro deles refere-se à localização. Assim, será urbano 
aquele situado em zona urbana, conforme definido em norma municipal. Por 
exclusão, será rural aquele localizado fora da área urbana.
O segundo critério diz respeito à finalidade. De acordo com a Lei n. 8.245, de 
1991, considera-se imóvel urbano aquele que se destina para fins de ocupação 
residencial e/ou comercial; ao passo que se considera rural o imóvel utilizado 
para fins agrícolas, para exploração pecuária, extrativista vegetal, florestal ou 
agroindustrial (SCHLOSSARECKE, 2016).
O terceiro critério é adotado pela legislação tributária, e destina-se à fixação 
do tributo correspondente: o imposto predial territorial urbano (IPTU), de 
competência dos municípios, sobre os imóveis urbanos, e o imposto territorial 
rural (ITR), de competência da União, incidente sobre imóveis rurais. Para 
diferenciar uma categoria da outra, a legislação tributária usa como critério 
para considerar o imóvel urbano, no mínimo, duas características entre um 
conjunto composto de alguns serviços básicos, tais como asfalto, saneamento, 
escolas, hospitais etc., e sobre este incidirá o IPTU. Caso a localização do imóvel 
não atenda a pelo menos duas características desse conjunto de serviços, esse 
imóvel será considerado rural, e sobre ele incidirá o ITR.
2. Sobre o ITR
O ITR é um imposto federal, de competência exclusiva da União, nos termos 
do inciso VI do artigo 153 da Constituição Federal. Possui como fato gerador 
a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel rural, isto é, aquele imóvel 
cuja área contínua é constituída de uma ou mais parcelas de terras localizada 
fora da zona urbana do município.
24
UNIDADE I | DO REGISTRO DOS IMÓVEIS
A partir de então, o lançamento e a destinação do imposto passaram por uma 
série de mudanças. A primeira deu-se com edição da Lei n. 8.022, de 12 de 
abril de 1990, que alterou o sistema de administração das receitas federais, 
transferindo para a Secretaria da Receita Federal a administração das receitas 
até então arrecadadas pelo Incra. 
Posteriormente, com a promulgação da Lei n. 8.847, de 28 de janeiro de 1994, 
uma nova alteração trouxe a instituição e a aplicação de uma pauta de valores 
para a terra nua, que, ao ser utilizada para o lançamento do imposto, gerou uma 
série de conflitos relacionados à tributação. 
Mais adiante, a partir da edição da Lei n. 9.393, de 19 de dezembro de 1996, 
alterou-se a modalidade de lançamento do imposto sobre a propriedade territorial 
rural (ITR), que, antes por declaração, passou a se dar por homologação. 
No entanto, pode-se afirmar que a maior alteração no ITR veio a partir da 
edição da EC 42, de 19 de dezembro de 2003, que deu nova redação ao §4o do 
artigo 153 da CF, acrescentando-lhe três novos incisos. O primeiro instituiu a 
progressividade de suas alíquotas fixadas de modo a desestimular a manutenção 
de propriedades improdutivas; o segundo isentou a sua incidência sobre pequenas 
glebas rurais, quando o proprietário que as explore não possua outro imóvel; e 
o terceiro possibilitou a sua cobrança e fiscalização pelos municípios que assim 
optarem, desde que isso não implicasse redução do imposto ou qualquer forma 
de renúncia fiscal. 
Assim, tem-se, a partir da EC n. 42/2003, que o ITR:
 » I – será progressivo e terá suas alíquotas fixadas de forma a desestimular 
a manutenção de propriedades improdutivas; 
 » II – não incidirá sobre pequenas glebas rurais, definidas em lei, quando as 
explore o proprietário que não possua outro imóvel; 
 » III – será fiscalizado e cobrado pelos municípios que assim optarem, na 
forma da lei, desde que não implique redução do imposto ou qualquer outra 
forma de renúncia fiscal. 
Cumpre destacar que, a Lei n. 11.250, de 27 de dezembro de 2005, teve por 
objetivo regulamentar a alteração constitucional de que tratou a EC 42/2003, 
e assim possibilitou à União, por intermédio da Secretaria da Receita Federal 
do Brasil (RFB), celebrar convênios com o Distrito Federal e os municípios 
25
DO REGISTRO DOS IMÓVEIS | UNIDADE I
que assim optarem, destinados à delegação das atribuições de fiscalização, de 
lançamento dos créditos tributários e de cobrança do ITR.
Ademais, o Decreto n. 6.433, de 15 de abril de 2008, instituiu o Comitê Gestor 
do ITR (CGITR), voltado a dispor sobre a opção dessa cobrança e fiscalização do 
imposto pelo DF e pelos municípios, determinando ainda a criação do portal do 
ITR, no qual devem ser disponibilizados: a relação dos optantes, as informações 
e os aplicativos relacionados ao imposto, bem como os modelos dos documentos 
utilizados nas atividades de fiscalização e cobrança do imposto.
Finalmente, a Lei n. 11.250, de 27 de dezembro de 2005, veio para regulamentar 
a alteração constitucional de que tratou a EC 42/2003. 
Convém lembrar que a base de cálculo do ITR, nos termos da legislação, é o 
valor da terra nua que deve corresponder ao valor de mercado. Normalmente, o 
preço de venda revela o valor de mercado e, desse montante, subtrai-se o valor de 
benfeitorias, melhoramentos, edificações, culturas permanentes e temporárias, 
pastagens cultivadas ou melhoradas e florestas plantadas. O resultado é o valor da 
terra nua do imóvel. Cabe ressaltar que muitos municípios, principalmente aqueles 
que celebraram convênio com a União para administrar o ITR, já estabeleceram 
um valor médio, por hectare, para as terras rurais, balizando o valor da terra nua 
para fins de apuração do imposto, a exemplo do que é feito na administração do 
imposto predial e territorial urbano (IPTU).
Importante esclarecer que o critérioadotado pelo Incra para a caracterização de 
um imóvel como sendo rural é o da sua localização. Assim, considera-se rural 
aquele imóvel que não está localizado em área urbana. Portanto, coincide com 
o critério adotado pela legislação tributária.
Todo imóvel rural deve também estar cadastrado junto aos registros do Incra. 
O Cadastro de Contribuinte de Imóvel Rural (CCIR) possui grande valia e 
deve viabilizar o regime jurídico próprio e diferenciado ao proprietário rural, 
independentemente de ser grande ou pequeno proprietário. Esse regime jurídico 
diferenciado justifica-se inicialmente pela forma de proteção a partir do registro 
do título aquisitivo, que comprova a aquisição. Esse título aquisitivo pode ser 
representado por: 
 » uma ordem judicial;
 » escritura pública;
 » sucessão hereditária, entre outros.
26
UNIDADE I | DO REGISTRO DOS IMÓVEIS
O título aquisitivo poderá ser registrado no cartório a partir do sistema de registro 
Torrens. Esse sistema de registro está presente na Lei n. 6.015, de 1973, a qual 
trata dos registros públicos em seu artigo 277.
3. Sobre o sistema de registro Torrens
O sistema de registro Torrens tem origem no sistema australiano e surgiu para 
atender a uma necessidade de proteção ao proprietário do imóvel rural, haja 
vista que até então objetivava proteger o credor.
Já em 1890, o proprietário passou a ter uma proteção especial no que tange ao 
seu direito de propriedade. Essa proteção decorreu da instituição desse sistema 
de registro Torrens na legislação brasileira.
Inicialmente, era utilizado para registrar tanto imóveis urbanos quanto rurais. 
Porém, atualmente, destina-se exclusivamente para o registro de imóveis rurais. 
Ressalta-se que, para requerer o registro de um imóvel rural no sistema Torrens, 
junto ao requerimento, devem-se acostar preliminarmente:
 » documentos comprobatórios de domínio;
 » prova de atos que modifiquem ou limitem sua propriedade;
 » memorial descritivo;
 » planta do imóvel em escala de 1:500 ou 1:5.000.
Embora pareçam simples, outros documentos complementares devem ser juntados 
ao requerimento para que se possa efetivar o referido registro.
O registrador, além de providenciar toda a documentação exigida, ainda deve 
lançar edital, possibilitando a impugnação do pedido de registro. Posteriormente, 
esse pedido ainda deve ser levado à homologação pelo Judiciário. 
A grande vantagem é que esse sistema de registro é o único que traz como 
benefício a presunção absoluta quanto à qualidade de proprietário, de modo 
que, a partir dessa presunção, não se admite prova em contrário.
As principais regras acerca do procedimento do registro Torrens estão previstas 
na Lei dos Registros Públicos, a Lei n. 6.015/1973, nos seguintes artigos:
Art. 277. Requerida a inscrição de imóvel rural no Registro Torrens, 
o oficial protocolará e autuará o requerimento e documentos que 
o instruírem e verificará se o pedido se acha em termos de ser 
despachado. (Renumerado do art. 278, pela Lei n. 6.216, de 1975)
27
DO REGISTRO DOS IMÓVEIS | UNIDADE I
Art. 278. O requerimento será instruído com: (Renumerado do 
art. 279, pela Lei n. 6.216, de 1975)
I - os documentos comprobatórios do domínio do requerente;
II - a prova de quaisquer atos que modifiquem ou limitem a sua 
propriedade;
III - o memorial de que constem os encargos do imóvel os nomes 
dos ocupantes, confrontantes, quaisquer interessados, e a indicação 
das respectivas residências;
IV - a planta do imóvel, cuja escala poderá variar entre os limites: 
1:500m (1/500) e 1:5.000m (1/5.000).
§ 1o O levantamento da planta obedecerá às seguintes regras:
a) empregar-se-ão goniômetros ou outros instrumentos de maior 
precisão;
b) a planta será orientada segundo o mediano do lugar, determinada 
a declinação magnética;
c) fixação dos pontos de referência necessários a verificações 
ulteriores e de marcos especiais, ligados a pontos certos e estáveis 
nas sedes das propriedades, de maneira que a planta possa 
incorporar-se à carta geral cadastral.
§ 2o Às plantas serão anexados o memorial e as cadernetas das 
operações de campo, autenticadas pelo agrimensor.
Art. 279. O imóvel sujeito a hipoteca ou ônus real não será admitido 
a registro sem consentimento expresso do credor hipotecário ou da 
pessoa em favor de quem se tenha instituído o ônus. (Renumerado 
do art. 280, pela Lei n. 6.216, de 1975)
Art. 280. Se o oficial considerar irregular o pedido ou a 
documentação, poderá conceder o prazo de trinta (30) dias para que 
o interessado os regularize. Se o requerente não estiver de acordo 
com a exigência do oficial, este suscitará dúvida. (Renumerado 
do art. 281, pela Lei n. 6.216, de 1975).
Art. 281. Se o oficial considerar em termos o pedido, remetê-lo-á 
a juízo para ser despachado. (Renumerado do art. 282, pela Lei 
n. 6.216, de 1975)
28
UNIDADE I | DO REGISTRO DOS IMÓVEIS
Art. 282. O Juiz, distribuído o pedido a um dos cartórios judiciais 
se entender que os documentos justificam a propriedade do 
requerente, mandará expedir edital que será afixado no lugar de 
costume e publicado uma vez no órgão oficial do Estado e três (3) 
vezes na imprensa local, se houver, marcando prazo não menor de 
dois (2) meses, nem maior de quatro (4) meses para que se ofereça 
oposição. (Renumerado do art. 283, pela Lei n. 6.216, de 1975)
Art. 283. O Juiz ordenará, de ofício ou a requerimento da parte, 
que, à custa do peticionário, se notifiquem do requerimento as 
pessoas nele indicadas. (Renumerado do art. 284, pela Lei n. 
6.216, de 1975)
Art. 284. Em qualquer hipótese, será ouvido o órgão do Ministério 
Público, que poderá impugnar o registro por falta de prova completa 
do domínio ou preterição de outra formalidade legal. (Renumerado 
do art. 285, pela Lei n. 6.216, de 1975)
Art. 285. Feita a publicação do edital, a pessoa que se julgar com 
direito sobre o imóvel, no todo ou em parte, poderá contestar o 
pedido no prazo de quinze dias. (Renumerado do art. 286, pela 
Lei n. 6.216, de 1975)
§ 1o A contestação mencionará o nome e a residência do réu, fará 
a descrição exata do imóvel e indicará os direitos reclamados e 
os títulos em que se fundarem.
§ 2o Se não houver contestação, e se o Ministério Público não 
impugnar o pedido, o Juiz ordenará que se inscreva o imóvel, que 
ficará, assim, submetido aos efeitos do Registro Torrens.
Art. 286. Se houver contestação ou impugnação, o procedimento 
será ordinário, cancelando-se, mediante mandado, a prenotação. 
(Renumerado do art. 287, pela Lei n. 6.216, de 1975)
Art. 287. Da sentença que deferir, ou não, o pedido, cabe o recurso 
de apelação, com ambos os efeitos. (Renumerado do art. 288, pela 
Lei n. 6.216, de 1975)
Art. 288. Transitada em julgado a sentença que deferir o pedido, 
o oficial inscreverá, na matrícula, o julgado que determinou a 
submissão do imóvel aos efeitos do Registro Torrens, arquivando 
em cartório a documentação autuada. (BRASIL, 1973).
O registro especial Torrens, em comparação ao sistema de registro comum, 
apresenta-se menos acessível do que o sistema comum, haja vista a possibilidade 
29
DO REGISTRO DOS IMÓVEIS | UNIDADE I
de insucesso quanto à obtenção do registro, bem como pelo seu elevado custo 
para juntada de documentos para atender às suas exigências.
Outra situação que requer atenção no âmbito do registro de propriedade de 
imóvel rural é a aquisição de terras brasileiras por pessoa estrangeira. Isso, 
porque imóveis urbanos podem ser adquiridos por estrangeiros, indistintamente, 
isto é, sem imposição de limites; porém, quanto aos imóveis rurais, existem 
algumas limitações e condicionantes para a sua aquisição. Essas limitações 
estão previstas na própria Constituição Federal (art. 190) e são reguladas pela 
Lei n. 5.709, de 07 de outubro de 1971, que regula a aquisição de imóvel rural 
por estrangeiro residente no país, ou pessoa jurídica estrangeira autorizada a 
funcionar no Brasil. Além disso, o Decreto n. 74.965, de 26 de novembro de 
1974, regulamenta a referida lei.Entre os limites impostos, destacam-se os seguintes, quando a aquisição se der 
por pessoa natural (física): 
 » a quantidade máxima de três módulos fiscais (ou módulos de exploração 
indefinida – MEI), independentemente de autorização;
 » quando houver interesse em comprar uma quantidade acima de três módulos 
(MEI), o estrangeiro terá que obter uma autorização especial perante o Incra; 
 » acima de cinquenta módulos fiscais (MEI), apenas com a autorização do 
Congresso Nacional (art. 23, §2o, da Lei n. 8.629/1993), por meio de processo 
administrativo formalizado junto ao Incra, na Superintendência Regional 
de localização do imóvel rural. 
Quando a aquisição de imóvel rural se der por pessoa jurídica, devem-se observar 
as seguintes limitações:
 » autorização do Incra para qualquer extensão de área, além da apresentação 
de projeto de exploração vinculado aos seus objetivos estatutários ou sociais;
 » autorização do Congresso Nacional caso o somatório de áreas do requerente 
exceder 100 módulos (MEI), em área contínua ou descontínua, no território 
nacional (BRASIL, 2018).
30
CAPÍTULO 3
A GRILAGEM DE TERRA E A QUESTÃO CARTORIAL
A grilagem de terras vem designar venda de terras pertencentes ao poder público 
ou de propriedade particular mediante falsificação de documentos de propriedade 
da área. O agente que realiza essa atividade ilegal é conhecido por grileiro. 
Cabe ressaltar que a grilagem corresponde à ocupação qualificada pela intenção 
deliberada de se tornar dono de terreno público, como se este fosse particular. 
Esse problema remonta suas origens às terras devolutas, isto é, aquelas que não 
estavam habitadas, apossadas, aproveitadas e, portanto, estavam incultas (Lei 
da Terra de 1850, art. 5o, §§ 1o, 8o e 15).
Nesse sentido, Devisate (2010) destaca que, por volta de 1891, os problemas 
com as conhecidas terras devolutas se iniciaram. Assim, a Constituição Federal 
da época, em seu art. 64, transferiu para os Estados federados o seu domínio 
sobre as terras devolutas da União, alvitrando desfazer a ‘supercentralização do 
Império’ de modo a fortalecer o universo eleitoreiro dos afinados politicamente 
com o poder dominante, sem um planejamento pré-realizado ou perspectivas 
de futuro, utilizando o clássico “jeitinho brasileiro”.
A origem da expressão grilagem utilizada na definição de terras adquiridas ou 
apropriadas e registradas ilegalmente vem de uma antiga prática utilizada para 
envelhecer documentos novos e deixá-los com aparência envelhecida.
Os fraudadores de títulos imobiliários colocavam os falsos documentos recém-
elaborados em uma caixa metálica ou de madeira juntamente com diversos 
grilos, fechando-a em seguida. Depois de algumas semanas, os documentos já 
apresentavam manchas amarelo-fosco-ferruginosas, decorrentes dos dejetos 
dos insetos, além de ficarem corroídos nas bordas e com pequenos orifícios na 
superfície, tudo a indicar a suposta ação do tempo.
Esse artifício foi aprimorado por técnicas mais sofisticadas, que podem vir a 
contar com a conivência de serventuários de Cartórios de Registro Imobiliário, 
que, por vezes, registram áreas sobrepostas umas às outras – ou seja, que só 
existem no papel. 
Pode ocorrer também a conivência direta e indireta de órgãos governamentais, que 
admitem a titulação de terras devolutas estaduais ou federais a correligionários 
do poder, a pessoas fictícias “laranjas” ou “fantasmas”, estas criadas apenas para 
levar a fraude a cabo nos cartórios. Esse procedimento normalmente é repetido 
31
DO REGISTRO DOS IMÓVEIS | UNIDADE I
perante o Instituto de Terras do Estado, no Cadastro do Incra, e junto à Receita 
Federal, com o intuito de obter registros cruzados que dessem à fraude uma 
aparência de consistente legalidade.
A fraude foi historicamente facilitada por algumas brechas institucionais, como, 
por exemplo, a inexistência de um cadastro único. Os órgãos fundiários, nos três 
níveis (federal, estadual e municipal), não são articulados entre si. Ao contrário 
do que ocorre em outros países, historicamente, no Brasil não existem registros 
especiais específicos para grandes áreas. Os dados dos cadastros federais e 
estaduais não estão cruzados, e o cadastro federal, pela atual legislação, é 
declaratório. A correição (fiscalização) sobre os cartórios deixa a desejar.
Posses comuns de terras concedidas pela União ou pelos estados, com área 
constitucionalmente limitada a 2.500 hectares, e pequenas glebas obtidas por 
usucapião repentinamente transformam-se em grandes latifúndios titulados 
por meio de fraude. 
Há casos em que um fantasma consegue ser proprietário de milhões de hectares 
de terras, que são fracionados e vendidos a dezenas de incautos de boa-fé. Muitas 
vezes nem mesmo as investigações policiais conseguem identificar o criminoso 
escondido por trás da fraude, beneficiando-se de terras que não são suas.
Destaca-se que o estado do Amazonas, com sua enorme extensão territorial e 
uma população muito rarefeita, possui inúmeras ocorrências de grilagem de 
terras. Grandes áreas já foram (e são) subtraídas da União e do estado com a 
confiança na impunidade por parte do grileiro, já que os riscos de contestação 
por terceiros são pequenos.
No entanto, o rastreamento e as pesquisas promovidas pelo Incra já começaram 
a mudar essa realidade. Nas áreas pesquisadas, 809 casos suspeitos estão sendo 
investigados pelo Incra, envolvendo 55 milhões de hectares. Desse total, 18 
milhões de hectares já tiveram seus registros cancelados em decorrência de 
ações movidas pela entidade, sendo as terras revertidas ao patrimônio da União.
Já no Amazonas, os casos de grilagem se caracterizam pela adulteração de 
títulos originais de posse ou propriedade, com o objetivo de aumentar a área dos 
imóveis. Diante disso, a seguir, exploraremos alguns casos relevantes ocorridos 
nesse estado.
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UNIDADE I | DO REGISTRO DOS IMÓVEIS
1. Casos concretos
Agora, estudaremos alguns casos concretos, seguidos de medidas tomadas 
pelo Incra e pela Justiça Federal referentes à grilagem de terras ocorridas nos 
municípios de Novo Aripuanã, Borba, Boca do Acre e Lábrea, no Amazonas.
Boca do Acre e Lábrea 
Localizados na faixa de fronteira, os imóveis Recreio do Pauhenê e Recreio de 
Santo Antônio tinham área inicialmente indefinida ─ identificada apenas como 
42 “estradas de seringas” (cada “estrada de seringa” equivale a 100 hectares). A 
área passou, em seguida, para 50 mil hectares e, depois, para 85.624 hectares, 
sem a existência de título que, nas sucessivas transmissões, tenha alterado a 
medida inicial.
Mesmo tendo o então Tribunal Federal de Recursos cancelado o registro dos 
imóveis, estes continuaram a ser repassados a terceiros. Procuradores do Incra 
tentam reverter integralmente a propriedade para o patrimônio da União.
Outro exemplo de título alterado é do imóvel rural denominado Boa Esperança. 
Originalmente, o imóvel titulado pelo Governo do Estado media 500 hectares. Na 
sentença de usucapião, foi aumentado para 2.321,22 hectares. Como não foram 
encontrados os autos da sentença de usucapião na Comarca de Boca do Acre e 
nem na Justiça Federal do Amazonas, os procuradores do Incra requereram a 
suspensão de qualquer pedido de averbação, o que foi deferido.
Ainda no mesmo município e igualmente referente à ação de usucapião, o 
imóvel Lua Nova teve seu título alterado de 1.500 para 2.500 hectares. Contudo, 
foi averbado despacho do relator do extinto Tribunal Federal de Recursos 
suspendendo os efeitos da sentença de usucapião até o julgamento da avocatória.
Depois do cancelamento do registro, uma área mínima de mil hectares será 
revertida ao patrimônio da União, caso seja comprovada a autenticidade do 
título definitivo expedido pelo Governo do Estado. Negada a autenticidade, a 
reversão será integral.
O imóvel denominado Seringal Bragança foi inicialmente registrado com área 
de 50 mil hectares. Durante processo de inventário, seu proprietário recebeu 
Carta de Adjudicação,expedida pelo juiz de Direito da Comarca de Lábrea, 
aumentando a área original para 202.400 hectares. Como não foi encontrada 
qualquer justificativa para tal aumento, a Procuradoria do Incra requereu a 
33
DO REGISTRO DOS IMÓVEIS | UNIDADE I
suspensão de qualquer averbação no registro imobiliário, o que foi concedido 
pela Justiça.
O Seringal São José, inicialmente identificado como uma área de 80 “estradas de 
seringas”, recebeu registro em que constam 33.899 hectares. Como não constava 
averbação sobre essa decisão, a Procuradoria do Incra solicitou-a ao juiz de Direito 
da Comarca, pedido que foi deferido, determinando o magistrado a suspensão 
do feito e de qualquer pedido de averbação ou registro além do original.
O imóvel denominado Águas Pretas, no município de Lábrea, também por meio 
de sentença em ação de usucapião, teve sua área aumentada de 590 hectares 
para 111.673 hectares. Admitindo a avocatória promovida pelo Incra, o extinto 
Tribunal Federal de Recursos cassou a sentença do juiz estadual. O Incra está 
providenciando o cancelamento da matrícula do imóvel. O mesmo ocorreu com 
os imóveis Santa Clemência, com 238,17 hectares, e Dois de Julho I, Dois de 
Julho II e Dois de Julho III, os três somando 1.576,45 hectares (totalizando 
1.814,62 hectares), que tiveram suas áreas aumentadas para 650 mil hectares.
Com os imóveis Andirá, Novo Axioma, Papiri, Novo Natal ou Natal e outros, 
que tinham áreas não definidas, ocorreu o mesmo. Ou seja, sentença em ação 
de usucapião serviu de título para registrar o aumento das áreas, totalizando 
155.906 hectares. O extinto Tribunal Federal de Recursos mandou suspender 
os efeitos da referida sentença. No entanto, não foi possível o cancelamento dos 
registros por não terem sido encontrados os autos da avocatória nem na Comarca 
de Boca do Mato nem nos arquivos da Justiça Federal.
Mesmo tendo o então Tribunal Federal de Recursos cancelado o registro dos 
imóveis, estes continuaram a ser repassados a terceiros. Procuradores do Incra 
tentam reverter integralmente a propriedade para o patrimônio da União.
Sentença do juiz da Comarca de Boca do Acre, em ação de usucapião, serviu de 
título para registrar um conjunto de terras denominado Seringal Maracaju. Do 
primeiro registro do imóvel, constavam 2.500 hectares; com a sentença, essa área 
foi irregularmente aumentada para 14.747 hectares. O imóvel, ao lado de outros, 
num total de 57.450 hectares, é objeto de uma Ação Discriminatória Judicial, 
por meio da qual o Incra pretende recuperar a propriedade para a União.
Mais uma sentença em ação de usucapião serviu de título para transferir, a 
particular, o domínio de uma área pública medindo 5.400 hectares, compreendendo 
os imóveis rurais Igarapé Grande, João Ceará e Iquirema. Os imóveis estão 
localizados em faixa de fronteira e, no decorrer de diversas transmissões, tiveram 
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UNIDADE I | DO REGISTRO DOS IMÓVEIS
sua área aumentada para pouco mais de seis mil hectares. Já foram averbados 
a anulação da sentença de usucapião e o cancelamento do respectivo processo, 
restando o cancelamento de registro para que os imóveis sejam reincorporados 
ao patrimônio da União.
Os imóveis Alto do Bode e Ponte Grande, totalizando 23.100 hectares, foram 
reunidos em uma área indefinida denominada Boa Esperança, e cedidos por 
sentença judicial em ação de usucapião. A decisão não foi averbada, em decorrência 
do que a Procuradoria do Incra solicitou ao juiz de Direito da Comarca de 
Boca do Acre a averbação da decisão do extinto Tribunal Federal de Recursos, 
determinando a suspensão de qualquer atividade nos respectivos registros, até 
decisão final do juízo competente.
A Procuradoria Regional do Incra no Amazonas moveu ação ordinária de nulidade, 
na Justiça Federal, com o objetivo de anular as matrículas irregulares referentes 
ao imóvel rural denominado Aripuanã ou Fazenda Paulista. Sua área, inicialmente 
definida como 100 “estradas de seringa”, foi ampliada para 351.633 hectares. O 
imóvel está localizado em área de fronteira, e suas matrículas e demais registros 
foram cancelados por uma sentença da Justiça Federal. Ele foi, no entanto, 
fracionado e vendido, encontrando-se grande parte dos lotes sob domínio de 
particulares. Todos os lotes estão acobertados por novas matrículas e à disposição 
dos “proprietários”.
A decisão que cancelou os registros não alcançou o resultado esperado em razão 
da superposição de dois grandes títulos que, depois de registrados, receberam as 
denominações de Entre Rios, com área de 120 mil hectares, e Santa Felomena, 
com área de 119.485 hectares, além de parte de duas reservas indígenas e mais 
dois pequenos títulos registrados com os nomes de Parna e Mourinha. Quando 
sanadas as questões de superposição, a área será reincorporada ao patrimônio 
da União.
O Seringal Europa, matriculado como sendo parte desmembrada dos lotes de 
terra denominados Santana, São Joaquim e Acaramutaba, com área definida em 
“estradas de seringa”, foi registrado, quando do desmembramento, com área de 
55.159 ha. Na verdade, pelo que consta nas diversas cadeias dominiais, o Europa 
é originário do Seringal Santana, titulado pelo Governo do Amazonas com área 
de 966,06 hectares. Por ocasião da partilha de bens em inventário, passou a ter 
80 mil hectares.
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DO REGISTRO DOS IMÓVEIS | UNIDADE I
A Gleba Inauini (Floresta Nacional) era inicialmente composta pelos seringais 
São Francisco e Arama, sem área definida. Posteriormente, foi acrescida com 
o Seringal São Domingos, que juntamente com outros seringais constituíram a 
Gleba Inauini, com área total de 311.783,52 hectares, transferida para Maria Luíza 
Hidalgo Lima Barros por meio de Certidão de Partilha quando da dissolução e 
liquidação da firma Inauini. O exame da documentação em cartório constatou 
que foi aberta nova matrícula, transferindo a área para Adalberto Cordeiro da 
Silva, ocasião em que houve o aumento da área.
O Seringal Santana, com área de 966,09 hectares, teve título definitivo expedido 
pelo Governo do estado em nome de Antônio Pereira de Santana ─ título este 
não registrado em cartório. A situação do imóvel encontra-se sub judice, pois 
a Procuradoria-Geral do Incra no Amazonas propôs ação de discriminação 
judicial. O exame das certidões constatou desmembramentos e ampliação da 
área para 80 mil hectares. A área original do Seringal Praia do Inferno era de 
750 hectares. Após fracionamento e diversas transmissões, foi registrada como 
tendo uma área de 61.785 hectares.
A posse de terras Aracoiaba foi registrada com área de 500 hectares, em 1941. 
Quando de sua venda, registrou-se, na mesma matrícula, uma área de 29.657,48 
hectares. Matriculado com área de 300 “estradas de seringa”, o Seringal Rampado 
teve sua área expandida para 264.269 hectares. Cento e sete mil hectares era a 
área original do Seringal São Miguel. Hoje, constata-se que sua área foi elevada 
para 210.821 hectares.
Os imóveis rurais denominados Santo Antônio do Acimã, Canecury, Metaripuá, 
Angias e Acutiry, em sentença do juiz da Comarca de Lábrea, tiveram suas áreas 
fixadas, respectivamente, em 64.554,9 hectares; 27.279,1 hectares; 3.494,32 
hectares; 36.514,3 hectares; e 29.279,89 hectares. 
O extinto TFR anulou os atos decisórios e remeteu os autos da ação demarcatória 
para a Justiça Federal do Amazonas. O acórdão foi averbado e cancelado o registro, 
totalizando aproximadamente 161.112 hectares que foram reincorporados ao 
patrimônio público.
Os imóveis Anory (sem área original definida), São Miguel e Santo Elias (com 
áreas somando 15.100 hectares) passaram a ter, por força de sentença em 
ação de usucapião, 20 mil hectares e 80 mil hectares, respectivamente. O TFR 
anulou sentença do juiz da comarca e 100 mil hectares foram reincorporados 
ao patrimônio público.
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UNIDADE I | DO REGISTRO DOS IMÓVEIS
Em ação relativa aos imóveis Camarú I, Camarú II, Camarú III, Humaitá, Canto 
da Fortuna, Alto da Firmeza, Monte Vidéu, Enseada do Futuroe Sagrado Coração 
(posse), parte do Seringal Ermida (contendo as colocações, sem áreas definidas, 
Samuará, Bela Rosa, São Lourenço e Clarin ou Cuarin), que tiveram a soma de 
suas áreas elevada a 15.098 hectares, o TFR anulou a sentença do juiz da comarca 
e determinou a remessa dos autos da ação demarcatória para a Justiça Federal. 
Mesmo averbada essa decisão, a firma Madeireira Moss S.A. continua na posse 
ilegal das referidas propriedades, por ter assinado contrato de compra e venda 
com a firma Manasa ─ Madeireira Nacional S.A.
Os imóveis Santo Antônio do Quicihã, Parijós I e Parijós II, localizados no 
município de Paiuiní, somavam uma área de 23.101,6 hectares. Após uma 
demarcação, por força de decisão judicial do extinto TRF, passaram a medir 
nada menos que 796.857.38,10 hectares.
Numa ação de usucapião, os imóveis Colosso, Cecy, República, Santa Haydee, 
Santa Cecília, Aracy, Amparo, Europa, Paládio, Caviana, Rio Branco I, Rio Branco 
II, Xingu, Boca do Maoco I, Boca do Maoco II, Jarecatiá I e São Joaquim tiveram, 
respectivamente, suas áreas aumentadas da seguinte forma: de 8.364 hectares, 
para 23.500 hectares; de 4.360 hectares, para 10.550 hectares; 8.706 hectares, 
para 31.560 hectares; de 33.416 hectares, para 150.400 hectares; 20.416 hectares, 
para 89.500 hectares; de 10.119 hectares, para 10.600 hectares; de 10.105, para 
16.500 hectares; de 7.379 hectares, para 37.850. 
O TFR anulou a sentença e determinou a remessa da ação para a Justiça Federal/
AM. A anulação foi averbada em, 25/10/1977, no cartório de registro de imóveis 
da comarca de Lábrea. Mesmo assim, esses imóveis foram desapropriados para 
fins de reforma agrária em 28/7/1988. O INCRA tenta reverter o feito na Justiça.
O Seringal São Romão, no município de Piauiní, teve sua área aumentada de 
265,06 hectares para 127.842,25 hectares em sentença do juiz da Comarca de 
Lábrea em ação de usucapião. O TFR anulou a sentença e cancelou os registros 
dela decorrentes.
Com isso, os 127.842,25 hectares voltaram para o patrimônio público. Embora 
não conste seu tamanho original em certidão expedida pelo Cartório de Registro 
de Imóveis de Lábrea, nem tenham sido localizados os autos judiciais de 
ação demarcatória, nem no cartório nem na Justiça Federal/AM, após ação 
demarcatória, os lotes de terras denominados Castanhal Grande, Santa Fé e 
37
DO REGISTRO DOS IMÓVEIS | UNIDADE I
Porto de Cima passaram a se denominar Gleba Castanhal Grande, com uma área 
total de 356.436,51 hectares.
O TFR anulou o processo e determinou a remessa para a Justiça Federal dos 
autos da ação usucapião dos imóveis Boca do Acatuquini, Boa Vista, Aurora 
(desapropriado para fins de reforma agrária), Aurora I, Aurora II, Aurora III, 
Aurora IV, Aurora V, Extrema, Salva Vidas, Tocantins e Ponta (os dois últimos 
também desapropriados) – todos no município de Pauini e pertencentes à 
Mustaf Said. Mediam, sendo, inicialmente, 17.560 hectares que, posteriormente, 
passaram para 281 mil hectares. 
O TFR anulou a sentença e cancelou o registro da matrícula. A Mustaf Said, 
portanto, não poderia ter recebido a indenização pela desapropriação das áreas, 
pois, por força da anulação da decisão do SFT, perdera o domínio dos imóveis. 
O Incra tenta, judicialmente, reverter essa situação.
Os seringais Fortaleza, Caçaduá, Santo Antônio, São Sebastião I, São Sebastião 
II, São Miguel, São Francisco, Maçanã (posse), Mixiry (posse), Seruiny (posse) 
Guajarrahã, São Jorge (posse) e Maçanã II (posse), originalmente tinham 872.827 
hectares. Ao serem transferidas por Nasser Abrahim Nasser para a Fazenda 
Manasa, o número de hectares foi aumentado para 1.512.416,65. 
O Tribunal Federal de Recursos anulou o processo a partir da citação e remeteu 
à Justiça Federal a ação demarcatória, e houve a averbação do cancelamento do 
registro por decisão do Supremo Tribunal Federal. Posteriormente, no entanto, 
o juiz federal do Amazonas determinou a revalidação da matrícula do registro 
que fora cancelada pelo TFR.
O TFR anulou o processo e determinou a remessa dos autos à Justiça Federal em 
ação de usucapião movida por Mustaf Said em relação aos seringais Jupyra, Liz 
e Miry, localizados no município de Pauini e com área de 124.500 ha. Por ordem 
do corregedor-geral, foi cancelado o registro e os 124.500 hectares retornaram 
ao patrimônio público.
O Tribunal Federal de Recursos declarou nula a ação de usucapião movida sobre 
os Seringais São Pedro e São Pedro I, registrados em nome de Mustaf Said e 
localizados no município de Lábrea. Os autos foram remetidos para a Justiça 
Federal do Amazonas. 
Os imóveis, originalmente, possuíam 1.442,5655 hectares, área essa que, por 
força da sentença do juiz de Direito da referida comarca, passou para 485.000 
hectares. Embora anulada a sentença, conforme averbação no próprio registro 
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UNIDADE I | DO REGISTRO DOS IMÓVEIS
imobiliário, Mustaf Said matriculou os mesmos imóveis com a mesma área de 
465.000 hectares na comarca de Pauini. 
Foi encontrado o registro de uma ação demarcatória dos imóveis rurais 
denominados Bom Fim, Santo Antônio do Acimã, Canecury, Meteripuá, Anajás 
e Acurtiry, localizados no município de Lábrea, em nome de Omar Tupã Borges. 
Em verdade, não há qualquer referência nas certidões resumidas expedidas pelo 
Cartório de Registro de Imóveis da referida Comarca sobre o tamanho original 
desses imóveis. No entanto, consta tratar-se de área contínua e que, por sentença 
do Juiz de Direito da Comarca, foi registrada como tendo 934.000 hectares. Foi 
anulada a transcrição por decisão do extinto Tribunal Federal de Recursos. Com 
isso, retornou ao patrimônio público a área de 934.000 hectares. 
A posse de terras João Bento tem área registrada de 170.000 hectares. Depois 
de várias transmissões, consta na última averbação uma área remanescente de 
aproximadamente 908.9286 hectares. De acordo com a certidão de registro 
expedida pelo Cartório de Lábrea, encontra-se a área sobreposta ao imóvel rural 
denominado República. A área está sub judice.
O seringal denominado Natal ou Novo Natal, com área de 155.906 hectares, 
originalmente integrava a matrícula n. 352 do Cartório do Registro de Imóveis da 
Comarca de Boca do Acre, por ter sido objeto de ação de usucapião. Em que pese 
o juiz de Direito da comarca de Boca do Acre ter determinado o cumprimento de 
decisão do TRF anulando a ação de usucapião, a anulação foi revogada por nova 
ordem judicial. Não consta na certidão da matrícula fornecida pelo Cartório do 
Registro de Imóveis de Lábrea a averbação da anulação da sentença de usucapião, 
continuando o referido imóvel livre para qualquer transação.
Borba
Na Comarca de Borba, foram cancelados os registros referentes ao imóvel rural 
denominado Fazenda Santa Cruz, com área aproximada de 1.654.718,00 hectares. 
Tal área incorpora também: a Fazenda Mata Azul, com registro em nome de 
Adão Medeiros Paz; a Fazenda Bela Aliança, transferida por Adão Medeiros 
Paz para Jussara Marques Paz; a Gleba Dourados, que tinha como proprietário 
Antônio ZigartNeto; a Fazenda Rio Luna, tendo como adquirentes Jorge Jamil, 
Ângelo Moss, Waldemar Moss, Raimundo Nonato Barbosa Fernandes e Francisco 
Moss, que a adquiriram de Isaac Amorim e sua mulher, com área parcial de 
657.002,6000 hectares.
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DO REGISTRO DOS IMÓVEIS | UNIDADE I
Decisão do extinto TRF cancelou a sentença do juiz de Direito da comarca 
que deu origem ao título. Posteriormente à decisão do Acórdão, uma área de 
162.124.8010 hectares foi desmembrada dessa propriedade, tendo como base 
uma certidão fornecida pelo Instituto Fundiário do Amazonas, em 6/8/1997, de 
moda que toda a área passou a ser reintegrada ao patrimônio público.
Novo Aripuanã
Em 1985, o Incra solicitou à Corregedoria-Geral de Justiça do estado do Amazonas 
a declaração de inexistência e de cancelamento da matrícula do imóvel rural 
Gleba Lisboa, localizado no município de Novo Aripuanã, registrado em nome 
de Eurípedes Rodrigues da Cunha e outros, com área de 687.280 hectares.