EVICÇÃO DIREITO CONTRATUAL

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Universidade de Ribeirão Preto 
Faculdade de Direito Laudo de Camargo
Curso de Direito
PEDRO PILOTTO ARRAIS
EVICÇÃO
Ribeirão Preto
2021
PEDRO PILOTTO ARRAIS
EVICÇÃO
Trabalho realizado para a Disciplina de Contratos do curso de Direito para obtenção da nota.
Ribeirão Preto 
2021
1. RESUMO
Este artigo, tem por objetivo a análise, a pesquisa, e a divulgação dos conceitos relacionados a Evicção, uma garantia para contratos onerosos, onde o adquirente perde a posse do bem por conta de uma decisão judicial ou administrativa.
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2. INTRODUÇÃO
A priori devemos primeiro conceituar o que é evicção, sendo assim aqui citarei Flávio Tartuce:
“A perda de uma coisa diante de uma decisão judicial ou de um ato administrativo que a atribui a um terceiro.”
Com isso dito, podemos entender que a Evicção se traduz como uma perda, parcial ou total de um bem por meio de decisão judicial ou ato administrativo. O tema é abordado pelo Código Civil (CC), nos artigos 447 a 457(CC).
3. DESENVOLVIMENTO
Tendo conceituado a evicção, para deixar mais palpável a explicação, irei utilizar de um exemplo fictício, segue abaixo:
“Imagine a seguinte situação, Pedro é irmão de Vitória, e ambos disputam a herança de seus pais na justiça, herança está que é uma fazenda com dois alqueires, porém, Pedro (Alienante) vende a fazenda por inteira a uma terceira chamada Ana (Adquirente), que desconhece o processo de sucessão que Pedro e Vitória estão participando. Algum tempo depois, sai a decisão do juiz, que dá o direito a fazenda para Vitória (Evictor), e ela deve reaver o seu bem com Ana (Evicto).”
Até então, temos que Ana perde seu bem, com base em uma decisão judicial, sofrendo assim a evicção. Assim podemos observar o Art. 447(CC):
“Art. 447. Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública.”
Sendo assim, Pedro irá responder e se responsabilizar pela evicção. Com este artigo, podemos observar que a evicção tem três grandes requisitos: Aquisição onerosa de coisa determinada; uma sentença judicial ou ato administrativo; perda de posse ou propriedade. E que existem dois tipos de evicção, a evicção total ou parcial.
Analisando o artigo seguinte, o art. 448(CC), observamos que, se Pedro e Ana, realizassem, de forma expressa no contrato, uma cláusula para que fosse excluída a evicção, o art. 448(CC) daria a proteção legal para que, mesmo Ana perdendo a posse para Vitória ainda sim não pudesse fazer nada, por outro lado, Ana também poderia propor um reforço a evicção, pois o mesmo artigo da abertura para que seja tanto reforçado, como retirado a responsabilização pela evicção. Vale lembrar aqui a análise por parte de um profissional, visto que as clausulas de exclusão de evicção, podem ser abusivas tendo em consideração que uma das partes pode ser hipossuficiente. Ainda devemos considerar o Art. 457(CC), que caso Ana saiba a respeito do litígio entre os irmãos Pedro e Vitória, e mesmo assim assine um contrato de não evicção, Ana sofrerá a evicção sem nenhuma restituição de danos, todavia, caso Ana não saiba que o objeto comprado fora alvo de disputa litigiosa, embora exista a cláusula de não evicção, Ana ainda possui o direito de receber o que foi pago com base no Art. 449(CC). Observe o julgado abaixo, onde mesmo embora houvesse a clausula, ainda sim deveria realizar a evicção por conta de uma invasão indígena, o relator pede para que seja ressarcido, porém tem seu provimento negado:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1600272 - MS (2019/0304965-1) DECISÃO Trata-se de agravo nos próprios autos (CPC/2015, art. 1.042) interposto por CINTHIA MELLO DE SOUZA OLIVEIRA e OUTROS contra decisão que inadmitiu o recurso especial por incidência da Súmula n. 7 do STJ (e-STJ fls. 1.298/1.301). O acórdão recorrido está assim ementado (e-STJ fl. 1.148/1.149): APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO POR EVICÇÃO - PRELIMINAR REJEITADA - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INVASÃO POR INDÍGENAS - CONTRATO INFORMOU O COMPRADOR SOBRE A EXISTÊNCIA DE LITÍGIOS INDÍGENAS - EVICÇÃO NÃO CONFIGURADA - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. O Código Civil estabelece que embora exista cláusula que exclui a garantia contra a evicção, se esta ocorrer, o evicto tem direito a receber o preço que pagou pela coisa evicta (artigos 448 e 449). Entretanto, tal situação só é aplicada se o evicto não sabia do risco da evicção ou, informado o risco, não o assumiu. II. In casu, encontram-se ausentes os pressupostos essenciais da evicção pois verifica-se que o comprador foi devidamente informado que a área adquirida poderia ser considerada terras indígenas através da cláusula constante no contrato de compra e venda que noticia a existência de litígios indígenas. III. Recurso conhecido e desprovido. Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ fls. 1.206/1.217). Nas razões do recurso especial (e-STJ fls. 1.220/1.239), fundamentado no art. 105, III, a, da CF, a parte recorrente alegou ofensa ao art. 17 do CPC/2015, por haver legitimidade dos herdeiros para a demanda, existindo inventário em curso. Asseverou ser necessária a concessão dos benefícios da justiça gratuita, nos termos do art. 5º, LXXIV, da CF. Indicou violação dos arts. 441, 447, 448 e 449 do CC/2002, estando comprovada a evicção, pois a área adquirida foi invadida após decisão permitindo sua ocorrência. Alegou não ter sido informada da demarcação de terras indígenas na área comprada. No agravo (e-STJ fls. 1.303/1.320), afirma a presença de todos os requisitos de admissibilidade do especial. Não houve contraminuta (e-STJ fl. 1.324). É o relatório. Decido. No julgamento do recurso especial, não cabe a esta Corte o exame de suposta ofensa a artigos da CF, sob pena de usurpação de competência do STF (art. 102 CF). A questão da legitimidade não foi discutida nos acórdãos. A ausência de debate prévio da matéria suscitada no recurso especial, a despeito da oposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso, diante da incidência da Súmula n. 211 do STJ. Analisando a evicção, os J ulgadores da origem destacaram (e-STJ fls. 1.153/1.154): A questão posta em análise refere-se a existência ou não da evicção no negócio realizado entre as partes, referente ao contrato de compra e venda anexo às fls. 26/42 referente à aquisição da "Fazenda Santa Laura". Analisando o contrato entabulado entre as partes, verifica-se que constou expressamente no parágrafo único da Cláusula 4º que "O PROMISSÁRIO COMPRADOR é conhecedor que a área ora VENDIDA a prazo, sendo que o mesmo é sabedor dos 'Letigios' [sic] Indígenas por lá laborados" (fl. 39). Após a posse mansa e pacifica do adquirente no imóvel, houve a invasão da área por índios. Logo, a perda da posse do imóvel não ocorreu por decisão judicial ou ato administrativo, não configurando a chamada evicção. E, mesmo se tivesse ocorrido a perda da posse por decisão judicial ou ato administrativo (que está em discussão em outro processo), verifica-se que o comprador foi devidamente informado que a área adquirida poderia ser considerada terras indígenas através da cláusula constante no contrato de compra e venda que notícia a existência de litígios indígenas. Desta forma, não assiste razão os apelantes em seus argumentos pois o adquirente tinha pleno conhecimento de que poderia sofrer a perda da posse diante dos litigios indígenas existentes na época da aquisição do imóvel. Assim, não restou configurado nos autos nenhum defeito ou vício no contrato de compra e venda que pudesse levar ao reconhecimento da anulação do negócio realizado. Tendo a Turma julgadora assim decidido, pela ciência do comprador em relação à existência de conflitos indígenas na área, afastando a evicção , com base na análise do contrato e dos elementos de prova constantes dos autos, concluir diversamente demandaria seu reexame, inviável em recurso especial, de acordo com as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. Diante do exposto, NEGO PROVIMENTOao agravo. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, majoro em 20% (vinte por cento) o valor atualizado dos honorários advocatícios arbitrados na origem em favor da parte recorrida, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo. Publique-se e intimem-se. Brasília, 08 de fevereiro de 2021. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA Relator
Observando agora o Art. 450(CC) faremos alguns apontamentos, acompanhe abaixo:
“Art. 450. Salvo estipulação em contrário, tem direito o evicto, além da restituição integral do preço ou das quantias que pagou:
I - À indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir;
II - À indenização pelas despesas dos contratos e pelos prejuízos que diretamente resultarem da evicção;
III - às custas judiciais e aos honorários do advogado por ele constituído.
Parágrafo único. O preço, seja a evicção total ou parcial, será o do valor da coisa, na época em que se evenceu, e proporcional ao desfalque sofrido, no caso de evicção parcial.”
No inciso I, podemos observar que caso Ana tenha plantado algum fruto, ou realizado qualquer coisa que viesse a gerar frutos na propriedade por ela adquirida, ela poderá solicitar que o alienante venha a restituir o prejuízo. Os incisos II e III dão o direito ao evicto de ressarcir o custo gasto por ele nas custas do contrato e seus prejuízos, como também as custas processuais que ele veio a gastar, visto que a evicção se trata de uma perda por meio judicial ou administrativo. O parágrafo único, nos diz que, o pagamento será proporcional a data que se evencer o objeto, sendo assim, supondo que Ana comprou a propriedade em 2018, porém a decisão judicial sai em 2020, o preço a ser pago pelo alienante será proporcional ao preço da coisa de 2020, independentemente se a perda for parcial ou total. Para exemplificar na prática, vide a seguinte ementa:
RECURSO ESPECIAL Nº 1945274 - SP (2021/0192493-5) DECISÃO Cuida-se de recurso especial interposto por VIA ITÁLIA COMÉRCIO E IMPORTAÇÃO DE VEÍCULOS LTDA., com fundamento no art. 105, III, alínea a, CF, em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (fl. 286, e-STJ): RESPONSABILIDADE CIVIL. EVICÇÃO. Relação de Consumo. Alienação de veículo posteriormente penhorado em razão de dívida de antigo proprietário. Sentença de procedência. Apelos recíprocos, observada a interposição de recurso em duplicidade pelo autor, tratando de diferentes questões. Recurso adesivo não conhecido. Preclusão consumativa. Princípio da unirrecorribilidade. Legitimidade passiva da corré reconhecida, por ter alienado o veículo ao autor, conforme preconiza a teoria da asserção. Prescrição decenal. Precedente jurisprudencial. Inocorrência diante do ajuizamento de ação anterior, extinta sem resolução do mérito. Exegese dos artigos 199, inciso III, e 201, inciso I, ambos do CC. Prova suficiente a autorizar a busca do remédio resolutório com a reposição do status quo ante, inclusive sob o enfoque da reparação por danos morais experimentados. Quebra da confiança inerente à relação negocial. Observância da diretriz da reparação integral, incluindo os gastos comprovadamente demonstrados com reparos no veículo. Necessária consideração, no entanto, do valor do veículo à época da apreensão, aproximados três anos após a aquisição. Inteligência do art. 450, parágrafo único do CC. Dano moral efetivamente caracterizado, arbitrado em R$ 7.000,00,em atenção ao duplo escopo compensatório/punitivo da reparação a tal título. Redução descabida. Honorários advocatícios fixados em favor do patrono do autor por equidade. Descabimento. Necessária observância do artigo 85, § 2º, do CPC de 2015,vigente à época da prolação da sentença. Verba honorária sucumbencial arbitrada em 10% do valor da condenação. Sentença parcialmente reformada. Recurso adesivo do autor não conhecido, provido o apelo do mesmo, e provido em parte o apelo da ré. Embargos de declaração rejeitados (fls. 307/312, e-STJ). Nas razões do recurso especial (fls. 315/328, e-STJ), a recorrente aponta ofensa ao artigo 447 do CC, afirmando, em síntese, que à época do negócio jurídico entabulado entre as partes, não existia penhora sobre o veículo, logo a causa da constrição foi posterior à alienação, que foi realizada de forma lícita. Contrarrazões às fls. 333/342, e-STJ. Admissibilidade recursal às fls. 343/344, e-STJ. É o relatório. Decido. A irresignação não merece prosperar. 1. Extrai-se do acórdão recorrido as seguintes considerações (fls. 292/293, e-STJ): Depreende-se dos autos que, em 18.07.2003, Fernando Armenio de Carvalho Fontanete adquiriu o veículo de Drezden Motors Com. Imp. e Exp. Ltda. (fls. 18), transferindo-o a Marcos Seiji Takigami em 06.04.2005 (fls. 19). Ato contínuo, o vínculo contratual com o autor foi estabelecido em 15.08.2008 (fls. 14 e 15), lavrado o auto de penhora em 02.11.2009 (fls. 20), apreendido em 06.04.2011 (fls. 41), em ação ajuizada no ano de 2005 (fls. 41). Fato é que por força da constrição judicial aludida, cuja causa determinante, frise-se, é anterior à alienação1, o autor se viu privado da disponibilidade do bem adquirido da ré, circunstância a caracterizar a evicção, deflagrando a obrigação legal de garantia preconizada pelo art. 447 e ss. do CC 2002 e legitimando, para além de qualquer dúvida, a invocação do remédio resolutório na forma do art. 475 do referido diploma legal, em ordem a ver restabelecido o status quo lesado pelo inadimplemento contratual. Como se verifica, a Corte local, com amparo nas provas dos autos e disposições contratuais, concluiu pela existência de evicção. Logo, a alteração do que ficou estabelecido no acórdão recorrido demandaria nova incursão no acervo fático e probatório dos autos e cláusulas contratuais, o que esbarra no disposto nas Súmulas 5 e 7 do STJ. No mesmo sentido: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EVICÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CONCLUSÃO NO SENTIDO DA CIÊNCIA DE LITÍGIO ENVOLVENDO O IMÓVEL. CARÊNCIA DE BOA-FÉ DOS ADQUIRENTES. SÚMULAS 5 E 7/STJ. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Como se infere dos autos, o ponto central do aresto foi a conclusão no sentido da ausência de boa-fé dos insurgentes e conhecimento prévio deles acerca de problemas possessórios envolvendo o imóvel, circunstâncias que afastariam os direitos decorrentes da evicção. Logo, a conclusão no sentido da impossibilidade de aplicação do teor do art. 449 do Código Civil (evicção) foi fundada em fatos, provas e termos contratuais, atraindo a incidência das Súmulas 5 e 7/STJ, aplicáveis a ambas as alíneas do permissivo constitucional, inclusive por divergência jurisprudencial. 2. O conteúdo dos arts. 145, 147, 187 e 927 do Código Civil; e 891, parágrafo único, do novo Código de Processo Civil não foi objeto de apreciação no acórdão estadual, e os recorrentes não opuseram embargos de declaração objetivando suprir eventual omissão. Incidência das Súmulas 282 e 356/STF. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no AREsp 1597745/MT, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/09/2020, DJe 21/09/2020) AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR EVICÇÃO C/C DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES. SUMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO REGIMENTAL NÃO PROVIDO. 1. Não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação do artigo 535 do Código de Processo Civil. Isso porque, embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da recorrente. 2. O acolhimento da pretensão recursal no sentido de inocorrência de evicção, demandaria reexame de todo âmbito da relação contratual estabelecida e incontornável incursão no conjunto fático-probatório dos autos, o que esbarra nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no AREsp 609.459/GO, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 12/05/2015, DJe 20/05/2015) Inafastável,portanto, o teor das Súmulas 5 e 7 do STJ. 2. Do exposto, nega-se provimento ao recurso especial. Publique-se. Intimem-se. Brasília, 24 de agosto de 2021. MINISTRO MARCO BUZZI Relator
Já o Art. 451(CC), obriga o alienante a pagar o evicto, mesmo que o objeto esteja deteriorado, exceto nos casos em que houve dolo do adquirente. Enquanto no Art. 452(CC) temos uma trava para a boa-fé, onde se o adquirente da propriedade tenha obtido vantagens devido a deterioração, o valor deverá ser abatido da quantidade que o alienante deverá pagar.
As benfeitorias estão expressas nos Art. 453 e 454(CC), onde diz que, caso as benfeitorias uteis ou necessárias, não sejam pagas pelo evictor, as mesmas deverão ser pagas pelo alienante, e na segunda hipótese, caso o evicto receba a propriedade com as benfeitorias já realizadas, o valor das mesmas deverá ser levado em conta na restituição devida. Vale ressaltar que benfeitorias são as ações que visão a não deterioração do bem, sendo assim pode ser necessária, como por exemplo a reforma de um curral dentro de uma propriedade rural, ou útil, como exemplo a construção de uma passagem de uma área a outra dentro da propriedade.
Para abordar o art. 455(CC), voltemos ao exemplo inicial, porém desta vez Ana por sua vez já realizou uma plantação ao longo de toda a propriedade, neste caso de café por exemplo. No art. 455(CC) deixa-se claro que neste caso a evicção deve ser parcial, sendo assim, supondo que a evicção seja de 50%, então o evicto pode solicitar a rescisão do contrato e a restituição da parte do preço correspondente ao desfalque sofrido, porém supondo que a evicção seja de apenas 10%, neste caso caberá somente o direito a indenização proporcional a parte evicta.
 
4. CONCLUSÃO
O tema abordado é muito bem expresso no Código Civil, sendo praticamente totalmente previsto em lei, assim sendo mais simples de lidar, possuindo até mesmo travas quanto a boa fé das partes em um negócio. Podemos por meio do estudo aqui realizado constatar que é uma problemática que muitas vezes pode ocorrer, e graças a uma legislação simples e direta pode rapidamente proteger quem sofreu a evicção e garantir o direito do evictor ao seu bem vendido de maneira errada.
5. REFERÊNCIAS
TARTUCE, Flávio. Direito Civil, v. 3: Teoria Geral dos Contratos e Contratos em espécie. 12. Ed. São Paulo: Forense, 2016
STJ - REsp: 1945274 SP 2021/0192493-5, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Publicação: DJ 26/08/2021
(STJ - AREsp: 1600272 MS 2019/0304965-1, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Publicação: DJ 11/02/2021)