Especificando-se ainda mais o tema referente à locação, esclareça-se que, nas locações residenciais ajustadas por escrito e por prazo igual ou supe...

Especificando-se ainda mais o tema referente à locação, esclareça-se que, nas locações residenciais ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, o contrato acaba com o fim do prazo da locação, sem que seja necessário notificar a outra parte (art. 46, caput, da Lei nº 8.245/1991). Mas, se o locatário permanecer no imóvel mesmo após o término do prazo constante no contrato e por mais trinta dias sem que o locador manifeste interesse em reaver a posse do imóvel (oposição do locador), o contrato de locação é prorrogado, mas agora por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato (art. 46, § 1º, da Lei nº 8.245/1991). Já nas locações residenciais ajustadas por escrito com prazo inferior a trinta meses ou nas locações firmadas verbalmente, findo o prazo estabelecido no contrato, a locação prorroga-se automaticamente, também por prazo indeterminado, independentemente de ficar o locatário por mais trinta dias no imóvel ou da ausência de oposição pelo locador – sendo esses dois requisitos desnecessários, portanto, no contrato de locação na forma verbal (art. 47, da Lei nº 8.245/1991). Aliás, seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo (art. 5º, da Lei nº 8.245/1991). Essa ação de despejo tem como objetivos a rescisão do contrato de locação e a retomada da posse do imóvel alugado pelo proprietário. Nas ações de despejo baseadas no não pagamento dos valores do aluguel (ou aluguéis), o pedido de rescisão do contrato de locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e ainda outros acessórios da locação (art. 62, da Lei nº 8.245/1991). Nesta hipótese, caso haja fiador no contrato, ele deverá figurar no polo passivo (réu ou demandado) e será citado para responder ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, já com a petição inicial, o cálculo discriminado do valor do débito. Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros (art. 10, da Lei nº 8.245/1991). Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel (art. 12, da Lei nº 8.245/1991). PONTO DE ATENÇÃO A concessão de liminar na ação de despejo exige caução de três meses de aluguel (art. 59, I, da Lei nº 8.245/1991), que deve ser feita por depósito judicial do valor. Nesse sentido, quando o locador manifestar intenção de que o locatário saia com urgência do imóvel, deverá depositar judicialmente essa caução (forma de garantia) no valor correspondente a três meses do aluguel pactuado. Sobre o rito a ser observado nas ações de despejo, preconiza o art. 59, da Lei nº 8.245/1991, que será utilizado o rito comum ordinário, hoje tido simplesmente por procedimento comum, conforme previsto no CPC/2015. Assim, quanto ao prazo para apresentação da contestação, deve-se atentar para a situação na qual a parte autora, já na petição inicial, informa que não pretende a realização dessa audiência, e a parte citada (réu) concorda com a não realização dessa audiência. Nessa situação, o prazo para apresentação de contestação será de 15 dias (art. 335, CPC), contados da data do protocolo do pedido de cancelamento da audiência de conciliação apresentado pelo réu, conforme dispõe o art. 335, II, interpretado em conjunto com o art. 334, § 4º, I, ambos do CPC. No caso de ser julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição do mandado de despejo, a ser cumprido em 30 dias – prazo que podemos chamar de período para desocupação voluntária. Porém, esse prazo pode ser reduzido para 15 dias se entre a citação e a sentença de primeira instância transcorrerem mais de quatro meses (art. 63, da Lei nº 8.245/1991). Ou seja, normalmente, o prazo para desocupação voluntária será de trinta dias, com exceção do caso em que o processo demorar mais de quatro meses, contada essa “demora” do processo da citação à sentença de primeira instância; nesse caso, por já ter aguardado demais, o locador aguardará por apenas mais 15 dias (e não 30) para que ocorra o despejo. O inciso II do art. 62 da Lei nº 8.245/1991 permite que, no caso de despejo por falta de pagamento, o locatário ou seu fiador efetuem o pagamento do valor cobrado na ação (aluguéis devidos, além de multa e honorários), no prazo de 15 dias contados da citação. Mas, preste atenção no parágrafo único do art. 62, pois este preconiza que o locatário só pode emendar a mora (pagar os atrasados) se não se utilizou dessa possibilidade nos últimos 24 meses. Não se esqueça, aliás, do prazo prescricional de três anos para cobrança de valores de aluguel, conforme previsto no art. 206, § 3º, I, do Código Civil de 2002. PONTO DE ATENÇÃO Algumas outras importantes notas sobre a ação de despejo são necessárias. O art. 58, da Lei do Inquilinato, traz algumas questões importantes: I – os processos tramitam durante o recesso forense; II – é competente para conhecer e julgar a ação de despejo o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se no contrato outro foro tiver sido eleito; III – o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel. (BRASIL, 1991, [s.p.]) Perceba que a ação de despejo pode ser feita tanto por uma petição inicial quanto por uma reconvenção, sendo esta última peça processual prevista no art. 343, do CPC/2015, que estabelece o seguinte: “Na contestação, é lícito ao réu propor reconvenção para manifestar pretensão própria, conexa com a ação principal ou com o fundamento da defesa” (BRASIL, 2015, [s.p.]). Em outras palavras, a reconvenção é uma ação do réu contra o autor. Nela, o réu deixa de ficar numa posição de defesa para assumir uma posição ativa, pedindo que o autor pague, faça ou deixe de fazer alguma coisa. Assim, na própria peça processual de contestação poderá ser aberto um tópico que será intitulado reconvenção, no qual serão descritas as razões de fato e de direito que sustentarão algum pedido de procedência (por exemplo: em uma ação de cobrança, o réu pede, na reconvenção, indenização por danos morais, pois o autor efetuou dezenas de ligações para o celular do réu de madrugada para cobrar a dívida, atrapalhando o seu descanso). Com a reconvenção, o processo passará a ter duas ações: a do autor contra o réu (ação principal) e a do réu contra o autor (ação reconvencional). Como qualquer ação, na reconvenção, devem estar presentes as condições da ação: legitimidade das partes e interesse de agir, conforme dispõe o art. 17, do Código de Processo Civil atual. A legitimidade se divide em duas espécies: uma relacionada à legitimidade de ser parte na ação (legitimidade ad causam), e outra relacionada à capacidade de representar a parte no processo (legitimidade ad processum). Assim, quando você ingressa com uma ação em favor do seu cliente, ele possui a legitimidade ad causam, e você, por ser procurador dele, possui a legitimidade ad processum. Ainda, a título de curiosidade, caso o seu cliente seja analfabeto, o art. 595, do Código Civil de 2002, estabelece a necessidade de a procuração estar assinada por duas testemunhas. Caso contrário, estará configurada a ilegitimidade processual. PONTO DE ATENÇÃO ada e cairia por terra a adequação e, por conseguinte, o próprio interesse, enquanto condição da ação. Assim, atentando-nos ao art. 343, caput, do CPC, perceba que a reconvenção deve guardar conexão com a ação principal ou com os fundamentos de defesa. Não pode o reconvinte, simplesmente, iniciar uma reconvenção que não tenha qualquer elo com a questão tratada na ação originária. Vejamos um exemplo: apresentada uma ação condenatória em obrigação de não fazer, pretendendo o autor que o réu não construa um muro que prejudicará sua vista, não poderia o réu apresentar uma reconvenção cobrando uma dívida do autor por fato totalmente diverso. E para além disso,