DIRETRIZES DE LOTEAMENTO URBANO

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INTRODUÇÃO
Ao longo da história, a expansão urbana e a ocupação desordenada do território trouxeram consigo a destruição em larga escala dos recursos naturais, principalmente que o estudo é focado na cidade de Presidente Kubitschek, uma cidade com inúmeros recursos naturais. 
O processo de urbanização modifica o clima do local, pois interfere no efeito dos ventos, modifica as superfícies de absorção térmica, substituindo vegetação por construções de alta condutibilidade térmica, impermeabiliza o solo e polui os recursos hídricos, quando lança toneladas de esgotos sem tratamento nos córregos e rios.
Segundo Freitas (1999), o Brasil passou por um processo de urbanização caótico, pois o crescimento urbano não veio acompanhado de um planejamento que pudesse absorver as necessidades de oferta de equipamentos urbanos (água, luz, esgoto, etc.) e de serviços públicos de transporte, educação e saúde pública. O resultado desse processo foi a formação de um mercado informal da habitação que continua crescendo, degenerando os padrões de desenvolvimento urbano das cidades e, muitas vezes, degradando o meio ambiente natural.
DESENVOLVIMENTO
DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA PARA O PROCESSO DE DIRETRIZ DE LOTEAMENTO URBANO
A atividade de parcelar o solo, dividindo uma área de terras em frações menores, não é livre para os proprietários. Exige, em primeiro lugar, a aprovação do projeto de parcelamento pela Prefeitura Municipal, além da licença ambiental e observância de outras exigências previstas na Lei Federal nº6.766/79 e nas leis municipais que disciplinam a matéria.
Significa dizer que, sempre que o proprietário de uma área de terras desejar dividi-la em parcelas menores, precisará da autorização do Poder Público Municipal. As formas básicas de parcelamento do solo são o desmembramento e o loteamento. Aqui, trataremos brevemente loteamento urbano.
Loteamento é a divisão de uma área de terras em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação e implantação de infraestrutura mínima definida em lei. Considerando a localização, o loteamento pode ser urbano ou rural. O rural tem disciplina diferenciada e requer previa audiência do INCRA.
Levando em conta as características e exigências legais do loteamento urbano, é necessário que, antes da elaboração do seu projeto definitivo, seja solicitado à Prefeitura Municipal uma Análise Prévia da viabilidade do empreendimento. Com base nesse estudo serão definidas as diretrizes para o uso do solo e o traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário. Somente após essa análise prévia é que o loteador poderá submeter o projeto de loteamento à aprovação do Poder Público Municipal.
Juntamente com o pedido de aprovação do loteamento urbanístico devem estar anexados, entre outros documentos, a certidão atualizada da matrícula do imóvel, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis, e a certidão negativa de tributos municipais.
Concluída a análise técnica e aprovados os projetos gráficos pelo setor competente, é expedido Decreto Municipal aprovando o loteamento, com posterior assinatura de Termo de Acordo e Compromisso.
O loteador, após a expedição do decreto aprovando o empreendimento, tem o prazo de 180 dias para submetê-lo ao registro imobiliário, sob pena de caducidade da aprovação. Significa dizer que, perdido esse prazo, é como se não tivesse havido aprovação do loteamento pelo Governo Municipal.
Caberá ao loteador a execução de obras de infraestrutura do loteamento, que incluem, no mínimo, a implantação das vias de circulação, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais. Leis municipais poderão estabelecer outras exigências além daquelas já previstas na lei federal. O Habite-se, inclusive, somente será concedido pela Prefeitura após vistoria técnica atestar que a obra do loteamento está em consonância com os projetos gráficos aprovados e os parâmetros urbanísticos do Município.
No projeto de loteamento também deverão ser reservadas áreas institucionais para instalação de equipamentos urbanos, dentre os quais, os espaços livres e àqueles destinados à implantação de áreas verdes. As vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos presentes no loteamento incorporar-se-ão ao domínio do Município com a simples aprovação do loteamento. Por isso, os loteamentos não podem ser fechados, nem impedir o livre acesso de qualquer pessoas às suas áreas internas, com a colocação, por exemplo, de guaritas e construção de muros ao seu redor.
Uma vez observadas todas as exigências legais para a aprovação do loteamento, cada adquirente de lote poderá solicitar abertura de matrícula em seu nome perante o Oficial Registrador.
Loteamentos que, após aprovação do Município, não são submetidos a registro imobiliário, são denominados de loteamentos irregulares. Aqueles que, se quer foram submetidos à análise do Poder Público Municipal, são chamados de loteamentos clandestinos. Em ambos os casos, os futuros adquirentes dos lotes apenas terão a posse do bem, não adquirindo a sua propriedade regular. Nesses casos, a propriedade somente será adquirida após a regularização fundiária de tal loteamento clandestino ou irregular, ou por meio de Ação de Usucapião.
É importante alertar para o fato de que, ou em desacordo com as disposições da lei. O loteador que não observar a lei também poderá ser responsabilizado civil e administrativamente.
Desse modo, deve o loteador estar atento às leis que disciplinam o loteamento urbanístico, e, para tanto, o auxílio de um advogado especialista em Direito Urbanístico é fundamental. Deve o consumidor que pretenda adquirir lotes estar bem assessorado juridicamente para analisar a documentação do empreendimento, verificando, principalmente, se se trata de um loteamento regular.
2) IMPACTOS NEGATIVOS CAUSADOS PELOS LOTEAMENTOS URBANOS 
- Os impactos negativos na bacia hidrográfica pelos loteamentos urbanos do município de Presidente Kubitschek são:
- O desmatamentos e remoção de vegetação local;
- A mobilidade urbana na área de influência do loteamento implantado;
- Privatização (apropriação particular) dos recursos naturais;
- Exposição do solo
- Diminuição da infiltração da água pluvial no solo
- Aumento da susceptibilidade a processos erosivos (sulcos, voçorocas)
- Degradação dos vales
- Piora da estrutura do solo devido a pior distribuição de raízes das plantas e
ao pior desenvolvimento da microbiota.
- Piora das propriedades físico-químicas do solo pela diminuição da
biomassa do mesmo 
INDICAÇÃO DE MEDIDAS AMBIENTAIS MITIGADORAS
Após identificar e descrever os impactos propôs-se as medidas mitigadoras (destinadas aos impactos negativos) ou potencializadoras (destinadas aos impactos positivos) delineadas para cada um dos impactos ambientais identificados, considerou-se as seguintes características: a natureza (se preventiva ou corretiva); o fator ambiental ao qual se destina; a responsabilidade pela execução. 
Vale registrar que todos esses impactos podem ser mitigados ou potencializados, caso sejam, negativos ou positivos, respectivamente. Para tanto, há a necessidade de definir medidas exeqüíveis sob os aspectos técnico e financeiro. Tomando-se em consideração esta assertiva e não objetivando o presente trabalho a estruturação de um EIA bastante detalhado, apenas será apresentada a rede de interação decorrente do desmatamento, considerado processo impactante decorrente da pressão imobiliária. O que se justifica pelo fato de se verificar presente o referido processo impactante em todos os empreendimentos voltados à edificação de construções das mais diversas naturezas, o que se denominou de pressão imobiliária.
MESMA PERGUNTA DA ETAPA 02. (REPETIDA).
REFLORESTAMENTO DE ÁREAS DEGRADADAS PELOS LOTEAMENTOS URBANOS
Recuperação de áreas degradadas
As plantas auxiliam no processo de recuperação de áreas degradadas neutralizando processos erosivos, recobrindoo solo, facilitando a infiltração de água e contribuindo para a recarga do lençol freático, diminuindo o assoreamento dos cursos d’água, etc., além de fornecerem alimento para a fauna.
Opções
Existe um potencial grande entre as espécies nativas que podem fornecer desde frutos comestíveis, óleos, extratos e madeiras, dependendo das espécies selecionadas. O consórcio de pastagens com espécies nativas é uma opção interessante para produtores rurais que não utilizam a área de pastagem para cultivo de plantas anuais.
ESCOLHA DAS ESPÉCIES
 Num primeiro momento as espécies devem possuir resistência ao ambiente
degradado, além de serem adaptadas ao clima da região.
 -Devem ser de fácil propagação.
 -Facilidade de se obter sementes.
 -Facilidade de se propagar a semente
 -Deve possuir crescimento rápido e fornecer cobertura ao solo
 -Deve ser uma boa fornecedora de matéria orgânica para o solo
 Essas espécies podem ser plantadas através de mudas ou plantadas por sementes
diretamente no campo. (Podemos preparar o terreno e fazer o semeio a lanço, ou na
ponta do facão.) É interessante que tenhamos um viveiro onde possam ser produzidas as
mudas das espécies secundárias e clímax, já que o ambiente degradado pode trazer
dificuldades no estabelecimento das sementes. 
E LOGO ABAIXO SEGUE A LISTA DE ALGUNS NOMES PARA REFLORESTAMENTO DESSAS ÁREAS:
Nome comum	Nome científico
*Embauba	 Cecropia sp.
*Fruta de Lobo	Solanum lycocarpum
*Grandiuva	 Trema micranta
*Mutamba	 Guazuma ulmifolia
Monjoleiro	 Senegalia polyphylla
*Ingá	 Ingá sp.
AVALIAÇÃO PARA IMPLANTAÇÃO DE SISTEMA DE ESGOTAMENTO SANITÁRIO
O esforço de criação de uma ferramenta como o Sistema Condominial de Esgotamento Sanitário precisou de razões muito fortes para que tenha tido um início e venha sendo desenvolvido em caráter permanente há mais de trinta anos. Segundo Melo (2008).
 A própria grandeza dessa demanda, representada atualmente por um contingente de mais de dois bilhões de pessoas por serem atendidas no mundo, dentre elas cerca de cem milhões de brasileiros.
AO ANALISAR VÁRIOS TIPOS DE SISTEMAS DE ESGOTAMENTOS SANITÁRIOS PODE-SE OBSERVAR QUE, O MELHOR E MAIS ADEQUADO SE TRATANDO DE DIRETRIZ DE LOTEAMENTOS URBANOS FECHADOS, É O SISTEMA DE ESGOTAMENTO SANITÁRIO DINÂMICO
Com a redução das áreas livres nos lotes urbanos, aliado a um crescimento populacional, torna-se necessário projetar sistemas públicos de abastecimento de água e de esgotamento sanitário coletivo, sendo estes os mais adequados em locais de médio a grande adensamento populacional. Como opção de sistema coletivo, a maioria das cidades opta pelo sistema dinâmico, onde o sistema é constituído por coleta, elevação, tratamento e destino final (PEREIRA e SOARES, 2006).
No Brasil optou-se pelo sistema separador absoluto, sendo caracterizado por águas residuárias (domésticas e industriais) e águas de infiltração. Diferentemente de outros sistemas, este não vincula a água pluvial, que é coletada e transportada por um sistema independente (TSUTIYA e SOBRINHO, 2011).
Entre várias normas sobre o assunto, a NBR 9.648/86 fixa as condições exigíveis no estudo de concepção de sistemas de esgotamento sanitário. Para uma correta operação do sistema, a NBR 9.649/86 estabelece os parâmetros tais como tensão trativa mínima, declividade mínima, velocidade crítica, entre outros, a fim de assegurar um correto dimensionamento hidráulico. Nesta norma também está previsto as disposições sobre construção e locação de poços de visita. Menciona-se o recobrimento mínimo para algumas situações, sendo este a diferença de nível entre a superfície do terreno e a superfície da geratriz superior do coletor.
TEXTO: UMA BREVE ANÁLISE DO TEMA CONDOMÍNIOS FECHADOS
O equilíbrio ambiental está diretamente relacionado à qualidade de vida, e, buscando tal equilíbrio, o planejamento urbano é necessário, com revisão de seus conceitos, com inclusão real da questão ambiental, por meio do um planejamento considerado ambiental (Canepa, 2007).
Para Almeida et al. (1999), o planejamento ambiental deve ser visto de forma ampla, como processos de definições e decisões, aplicável a vários tipos e níveis de atividade humana, por meio de ações contínuas voltadas a auxiliar a tomada de decisões para a resolução de objetivos específicos, ou seja, “é a aplicação racional do conhecimento do homem ao processo e tomada de decisões para conseguir uma ótima utilização dos recursos, a fim de obter o máximo de benefícios para a coletividade”(Almeida et al., 1999, p. 12).
O projeto urbano é de grande importância para que os loteamentos urbanos, sejam bem planejados, ambientalmente, e urbanisticamente, pois propõe instruir o cliente sobre viabilidade e a rentabilidade da ideia proposta, informando como dever ser feito a divisão do terreno, e os possíveis fatores externos que podem influenciar na lucratividade de uma possível atividade exercida no local indicado.
O uso e parcelamento do solo urbano, deste modo, surgem como importantes fatores para amenizar e controlar o crescimento das redes urbanas nas cidades brasileiras.
O parcelamento do solo para fins urbanos é regulado pela Lei Federal nº 6.766 de 19 de dezembro de 1979, admitindo no seu art. 2º, as espécies de Loteamento e Desmembramento como as únicas modalidades do parcelamento.
Por fins urbanos entendem-se todos aqueles destinados a residência, comércio, serviço ou indústria que não estejam relacionados diretamente à produção agropecuária ou à recreação em áreas rurais.
O loteamento é disciplinado pelo § 1º do artigo 2º, senão vejamos:
“considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.”
O desmembramento, disciplinado pelo § 2º do artigo 2º, dispõem que:
“considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.”
A diferença entre as duas modalidades de parcelamento do solo supracitadas consiste no fato de que no Loteamento, existe a necessidade de abertura de novos sistemas viários, enquanto que o Desmembramento caracteriza-se pelo aproveitamento de sistema urbanístico existente.
 De acordo com Hely Lopes Meirelles[2], o loteamento, é o meio de urbanização e só se efetiva por procedimento voluntário e formal do proprietário da gleba, que planeja a sua divisão e a submete à aprovação da Prefeitura, para subsequente inscrição no Registro Imobiliário, transferência gratuita das áreas das vias públicas e espaços livres ao Município e a alienação dos lotes aos interessados; ao passo que o desmembramento, é apenas a repartição da gleba, sem atos de urbanização, e tanto pode ocorrer pela vontade do proprietário (venda, locação etc.) como por imposição judicial (arrematação, partilha etc.), não havendo, em ambos os casos, transferência da área ao domínio público.
Vencidas as breves conceituações e diferenciações dos institutos supramencionados, cumpre destacar que tanto o loteamento quanto o desmembramento são apenas duas das espécies do gênero Parcelamento do Solo.
Sucede que, a Lei Federal nº 6.766/79 foi infeliz ao delimitar o Parcelamento do Solo Urbano em apenas duas modalidades, quando na verdade o que lhe compete ao abordar o assunto, tratando-se de Lei Federal, é a mera expedição de normas gerais que trazem tão somente definições, conceitos, descrições de finalidades e bases de lei. Ademais, a Lei traz aspectos muito mais registrais e procedimentais do que se arvore a tratar de regras gerais sobre o tema[3].
Com a promulgação da Constituição Federal de 1988 uma série de normas urbanísticas foram abordadas. De qualquer maneira, apesar de ter sido clara a recomendação constitucional para que fosse elaborada uma Lei Federalsobre Direito Urbanístico a ser aplicada em todo território nacional, a mesma Constituição deixou claro que a principal competência[4], executiva e legislativa sobre matéria urbanística, seria dos Municípios. O Município é definido como espaço público institucional para a realização constitucional de normas dirigentes da política urbana, em especial através do Plano Diretor.
Assim, com o advento da Carta Magna, aproximadamente dez anos após a Lei “de parcelamento do solo”, ao nosso entendimento, foram revogados os aspectos materiais da Lei nº 6.766/79, pois, sob a luz da Carta Magna, Lei Federal, não pode se arvorar a dar diretrizes de parcelamento do solo, competindo com a lei de uso do solo dos Municípios. Caso haja diretrizes, estas devem ser muito cuidadosas para não limar a prerrogativa de autodeterminação das cidades.
Este, inclusive, é o entendimento do Supremo Tribunal Federal – STF, em sede de Ação Direta de Inconstitucionalidade – ADI nº 478[6]:
“… Também a competência municipal, para promover, no que couber adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano, CF, art. 30, VIII. Por relacionar-se
com direito urbanístico, está sujeita a normas federais e estaduais (CF, art.24, I). As normas das entidades políticas diversas, União e Estado-Membro, deverão, entretanto, ser gerais, em forma de diretrizes, sob pena de tornarem inócua a competência municipal, que constitui exercício de sua autonomia constitucional”.
Destarte, os Municípios como bem afirma Luigi Bonizzato[7], a partir da Constituição Federal de 1988, foram, “elevados à categoria de ente federativo, dotado de autonomia executiva e legislativa. Mais do que isso, foi ao Município imposta a tarefa de executar a política de desenvolvimento urbano e de criar normas urbanísticas que contemplem a realidade local, de maneira a controlar as externalidades negativas e positivas do correspondente ambiente urbano”.
Loteamentos estes que estão surgindo principalmente aos redores das grandes cidades, visando descongestionar as metrópoles. Todavia, para essa modalidade de parcelamento do solo urbano, não há, ainda, legislação superior específica, que oriente a sua formação; todavia, nada impede que os Municípios editem normas urbanísticas locais, adequadas a sua urbanização.
Cada Município, deste modo, tem uma forma de parcelamento do solo específica não prevista, por sua vez, na Lei de Parcelamento do Solo. É o caso, por exemplo, do Estado da Bahia, onde a legislação do Município de Mata de São João-BA prevê a existência de Condomínio Edilício de Lotes (Lei Municipal nº 284/2006, artigo 2º, XLIII); Município de Salvador-BA, que prevê a Urbanização Integrada (Lei Municipal nº 8.167/2012, artigo 25, I, g, 9); e do Município de Camaçari-BA, que prevê a figura do Condomínio Urbanístico (Lei Municipal nº 913/2008, art. 34, III).
A Urbanização Integrada prevista na Lei Municipal de cada local pode ser definida como implantação simultânea de um projeto de urbanização e das edificações previstas. Essa modalidade de parcelamento do solo tem objetivo integrar regiões ao tecido urbano da cidade, melhorando a qualidade de vida da população.
Por todo o exposto, cumpre salientar que a compreensão desse tema é de fundamental importância para o mercado imobiliário devido às grandes mudanças que vem ocorrendo nas cidades, exigindo uma compreensão em âmbito local (Municipal) dos profissionais da área, sobre o uso e parcelamento do solo urbano.
CONCLUSÃO
Conclui-se que, sendo assim, é indispensável que os municípios tenham um serviço de fiscalização severo concernente ao uso e ocupação do solo urbano, uma vez que, às decisões judiciais, vêm declarando responsabilidade solidária da Administração Pública e do parcelador faltoso na regularização de regiões ilegalmente utilizadas.
Não restam dúvidas acerca da ilegalidade gerada através de formações fraudulentas de associações e de cooperativas habitacionais e das falsas instituições de condomínios tradicionais, na forma em que a ordem legal é omitida para não serem observados vários requisitos de natureza pública.
Em decorrência da propagação dos efeitos do desrespeito à ordem urbanística sobre acoletividade, sua defesa assume posição de destaque, através da atuação de agentes privados (cidadãos, em geral, advogados e corretores de imóveis) e públicos (registradores, Municípios, autoridade policial, Poder Judiciário e Ministério Público).
A participação popular nos programas de desenvolvimento urbano propicia uma nova relação entre o Estado e a sociedade, assumindo esta também a responsabilidade na gestão da coisa pública, bem como na promoção de políticas públicas destinadas a garantir e concretizar direitos que visem à melhoria da qualidade de vida.
Enfim para conquistarmos o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e a garantia do bem-estar dos seus habitantes, só poderá ser concretizada se houver a divulgação de uma educação urbanística técnica, de forma que seja difundida a todos os cidadãos e, especificamente, àqueles que lidam cotidianamente com a propriedade imobiliária urbana (advogados, corretores, proprietários de imobiliárias), incluindo-se também os agentes públicos (registradores, Prefeituras, Polícia, Ministério Público e Poder Judiciário) responsáveis pelo fiel cumprimento e aprimoramento da legislação.
REFERÊNCIA BIBLIOGRÁFICA
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