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Proteção Interdital e Propriedade  posse e detenção

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Rio, 5 de março de 2012
Direito das Coisas
Continuação da aula passada: Os direitos reais de garantias são sempre acessórios a outro direito – geralmente o direito de crédito. Direitos reais sobre coisas alheias também serão estudados ao longo do nosso curso. Também estudaremos o direito real de aquisição, que é o direito pelo qual o credor (promitente comprador) tem o direito de exigir a compra de um imóvel mediante as condições originariamente pactuadas com o promitente vendedor – todo o fluxo de pagamento fica pactuado na promessa de compra e venda. Ele poderá exigir a escritura do imóvel independentemente do que o promitente vendedor tenha feito com o imóvel – o direito real se vincula ao imóvel.
Obrigações propter rem
 São as obrigações inerentes à propriedade da coisa. Se uma pessoa pactua com outra um contrato para cumprimento de uma obrigação específica, a tendência é que essa obrigação seja pessoal – assim, só poderá prejudicar o direito do credor o próprio devedor. O não pagamento de obrigações condominiais por parte de um condômino pode ensejar uma ação que terá por parte autora o condomínio. Se o condômino vende o apartamento, as dívidas condominiais serão originárias de uma obrigação propter rem – é uma obrigação inerente ao imóvel. Sendo assim, o comprador passar a ser responsável pelo pagamento das dívidas condominiais. O artigo 1.345 indica que o adquirente do imóvel responderá pelas dívidas do imóvel. O mesmo ocorre com as dívidas tributárias – a alienação do imóvel não afetará uma possível execução fiscal sobre o imóvel, porque o IPTU também é uma dívida propter rem.
Os direitos de vizinhança (artigo 1.277 e seguinte) também geram obrigações propter rem. Se uma casa tem uma foça descoberta, o que gera insatisfações na vizinhança, quem quer que seja o proprietário de tal imóvel será responsável por alterar essa situação. O mesmo ocorre com a música alta – quem quer que coloque música alta é responsável por alterar o volume da música para não prejudicar a vizinhança. Veremos outras obrigações propter rem ao longo do curso.
Propriedade, posse e detenção
A propriedade é o centro gravitacional dos direitos reais. Todos os direitos reais que serão estudados são necessariamente vinculados à propriedade. A doutrina identifica na propriedade dois elementos importantes – um elemento econômico e um elemento jurídico. O elemento econômico é o conjunto de poderes que o proprietário tem com relação àquela coisa como objeto da satisfação de seus interesses. Uso, fruição e disposição são três poderes que, quando congregados na mesma pessoa, a tornam proprietária, formando a senhoria. Para identificar um proprietário, devemos verificar a existência desses três poderes. Já o elemento jurídico é representado pelo poder do proprietário de afastar qualquer pretensão que outro possa ter sobre o objeto que está sob o seu poder – ele poderá, nos meios judiciários, salvaguardar-se das pretensões alheias. Ambos os elementos estão refletidos na definição contida no artigo 1.228 do Código Civil. 
Se a propriedade é algo tão relevante, como ela se exterioriza? Como ela se corporifica no contexto da vida social? Um aspecto que devemos ter em mente é que a propriedade se exterioriza quando alguém externa um dos três poderes que o artigo 1.228 indicou – por exemplo, por meio da posse. Se alguém usa um relógio, ele exterioriza a propriedade por meio da utilização do objeto: da posse. Quando alguém aluga um objeto, ele exterioriza a propriedade ainda que não a detenha – porque detém a posse. Até mesmo alguém que furtou um objeto exterioriza a propriedade de tal objeto. O artigo 6º do Código de Processo Civil, porém, indica que ninguém pode pleitear em nome próprio direito alheio – então um terceiro não poderia reivindicar do ladrão que ele devolvesse o objeto ao proprietário originário. Enfim, temos que muitas vezes a propriedade é exteriorizada, mas ela não ocorre de fato (como nos exemplos da locação e do furto). 
E todos os exemplos denotam uma situação interessante: a preocupação do ordenamento jurídico com a propriedade é tão grande que essa proteção surge até mesmo quando há apenas aparência de propriedade. Assim, qualquer um que tenha aparência de propriedade pode ir ao judiciário buscar proteção ao estado de fato que elas possuem sobre determinados objetos – até mesmo o locatário ou o furtador. Apenas por existir a aparência de propriedade já nos leva à proteção dessa aparência.
Temos duas situações fáticas distintas – a propriedade e a posse. A posse decorrente de um furto ou de uma locação gera uma situação de fato oponível a toda a sociedade, que deve respeitar a aparência de propriedade que aqueles indivíduos detêm. Além disso, a posse pode gerar, com o decurso do tempo, o estado de fato da propriedade, a partir da figura da usucapião. A figura do possuidor assegurou, no ordenamento jurídico, proteção àquele que detém apenas a posse, exteriorizando a propriedade. O possuidor poderá ir ao judiciário para reaver a posse perdida (entrará com uma ação de reintegração de posse). Se alguém furta um celular e, seis meses depois, tem seu celular furtado, ele pode pleitear reintegração da posse do celular a partir da constatação do estado de fato de possuidor que a pessoa tem sobre a coisa – mesmo que a posse tenha sido consequência de um ilícito civil e penal. Isso porque não interessa como se instalou o estado de fato, mas sim que ele existiu.
A posse, porém, é distinta da propriedade. Muitas vezes a posse anda junto com a propriedade (como quando o proprietário detém a posse), muitas vezes a posse anda sem a propriedade (como na locação) e muitas vezes a posse vai contra a propriedade (o que gera a usucapião). 
Não devemos encarar a usucapião como uma sanção a quem não reage à perda da posse – a ideia da usucapião é verificar que uma aparência de direito acaba por gerar um direito com o decurso do tempo. 
O legislador incorporou a noção de possuidor no Código Civil, conforme o artigo 1.196. Esse artigo é a chave do conceito de posse, e deve ser conjugado com o artigo 1.228, já que esse artigo trás os poderes inerentes à propriedade – se ocorrer uma situação fática em que alguém detém um dos poderes inerentes à propriedade, essa pessoa será, então, possuidora.
O recebimento de um valor pela outorga da posse temporária à um locatário é uma manifestação da fruição. Sendo assim, a posse física do objeto estará com o locatário, porém o locador estará com a fruição, um dos poderes da propriedade. Sendo assim, o locador, conforme artigo 1.197, será o possuidor indireto, enquanto o locatário será o possuidor direto. O possuidor indireto é assim tido porque, na situação fática, ele exterioriza um poder inerente ao do proprietário. Logo, a mesma coisa terá dois possuidores. O poder de uso será da locatária e o poder de fruição será do locador. Ambas essas posses coexistirão. Um locatário poderá mover reintegração de posse contra o proprietário, uma vez que ele detém a posse direta. A mesma ação pode ser movida pelo locatário contra um terceiro, e em todos os casos serão devidas, também, perdas e danos. Estando o contrato de locação em vigor, ele obsta o proprietário de invocar um direito superior ao do locatário – ambos detém a posse sobre o bem. O artigo 1.210 parágrafo 2º fala exatamente sobre essa situação. Em conclusão, a posse é um fenômeno jurídico muito relevante, de enorme importância – ela pode até mesmo se voltar contra a propriedade.
Nos direitos reais sobre coisa alheia, os três poderes do artigo 1.228 estão separados. No usufruto, o poder de uso e de fruição estão com uma pessoa e o poder de disposição está com outra. Em todos os direitos reais sobre coisa alheia, veremos essa separação dos poderes. 
Voltando ao assunto da posse, a posse não deve já ter sido retirada para que seja movida uma ação – basta existir uma ameaça à posse para que a pessoa possa exigir a devida proteção. Isso ocorre, por vezes, quando um condomínio modifica o regime de vagas de carros por apartamento, reduzindo o número de vagas