Módulo B - Administrar imóveis e locações ATIVIDADE 3

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Contexto
 
A Virtually foi procurada pelo investidor Rodrigo Nunes, que gostaria de colocar para locação dez imóveis de um empreendimento que foi entregue recentemente. Ele gostaria que a garantia fosse feita por título de capitalização para aluguel, então gostaria de obter mais informações a respeito desse serviço, como valor das taxas e tipo de garantias locatícias que a imobiliária pratica. Também gostaria de saber o que é necessário para que a garantia seja feita pelo título de capitalização, como são feitos os repasses dos aluguéis e qual é a documentação que deverá apresentar para efetivar o serviço.
 
Atividade
 
Elabore a orientação por escrito sobre os procedimentos que devem ser realizados, como valores das taxas, a garantia locatícia praticada, o procedimento para a realização da garantia pelo título de capitalização, como é realizado o repasse e a documentação que deverá ser apresentada. Apresente também no mesmo documento com orientações, como anexo, o tipo de contrato que deverá ser estabelecido.
 
De acordo com o a Lei Federal nº 8.245, de 1991, que rege os negócios envolvendo locação de imóveis no Brasil, o locador pode exigir em contrato uma das modalidades de garantia locatícia que o mercado reconhece.
Estas são:
· O fiador;
· A caução;
· A cessão fiduciária de cota de fundos de investimento;
· O seguro fiança;
· O título de capitalização para aluguel.
Título de capitalização para aluguel
Um título de capitalização é um título de crédito comercializado por empresas de capitalização e que garantem ao adquirente o acúmulo de determinado capital ao longo de um período e que também pode estar associado ao sorteio de prêmios.
O título de capitalização para aluguel é, portanto, uma modalidade de título criada para dar garantias aos contratos de locação. Contudo, para que determinado título assuma essa função na forma da lei é necessário que ele tenha finalidade específica para dar garantias sobre aluguéis. Neste sentido, a modalidade de garantia locatícia faculta ao locatário uma possibilidade de investimento. Ele obterá rendimentos durante a vigência do contrato de locação, ou mesmo lançando mão de investimento de garantidor terceiro para tal.
Em todo caso, o locador figurará como credor fiduciário e a instituição financeira emissora das quotas, legalmente autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários, como agente fiduciário. Para formalizar a garantia, o titular dos papéis registrará junto ao agente fiduciário a cessão das quotas ao locador (credor fiduciário) por meio de termo de cessão fiduciária acompanhado de 1 (uma) via do contrato de locação.
O valor médio praticado pelo mercado para administração de imóveis está em torno de 10% do valor do aluguel. Porém, as imobiliárias têm disponibilizado taxas maiores de administração para a cobertura de atrasos, pois elas variam e necessitam estar descritas no Contrato de Intermediação da Locação. Neste sentido, a Imobiliária pode ajustar os valores de 11%, cobrindo 1 mês de atraso, 12%, cobrindo até 2 meses de atraso, 13% cobrindo até 3 meses de atraso. 
Em relação ao Repasse de aluguel, a imobiliária/corretor ao receber o aluguel, na maioria das vezes recebe também os valores do condomínio e do IPTU. No contrato de locação deve constar se estes valores serão repassados ao locador ou se este autoriza a imobiliária/corretor efetuar os devidos pagamentos.
Geralmente, as imobiliárias (corretor) recebem os aluguéis, acrescidos das taxas, no dia 30 de cada mês; efetuam os pagamentos necessários, deduzindo a comissão, e depois fazem o repasse, no dia 10 de cada mês, ao locador. O repasse se dará mediante depósito na conta bancária indicada pelo proprietário/locador, via DOC e/ou transferência eletrônica.
Entretanto, como se trata de um contrato bilateral, isto é, cria direitos e deveres para ambas as partes, vigorará o princípio “pacta sunt servanda”, onde as partes ficarão obrigadas a cumprir aquilo que estiver no contrato, tento liberdade para escolher valores de taxas, datas de repasse de aluguel, etc.
DOCUMENTOS DE PRAXI NECESSÁRIOS 
· Cópia autenticada de RG e CPF;
· Cópia autenticada de RG e CPF do cônjuge, se houver;
· Certidão de casamento, óbito ou divórcio, se for necessário;
· Comprovante de residência;
· Ficha cadastral exigida pela empresa locadora.
ANEXO:
1) CONTRATO DE ALUGUEL (ENTRE LOCADOR E LOCATÁRIO) PARA A LOCAÇÃO DOS 10 IMÓVEIS;
2) CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL PARA A VIRTUALLY ADMNISTRAR OS IMÓVEIS;
3) CONTRATO DE CAPITALIZAÇÃO PARA FINS DE GARANTIA DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL;