UC 10 ATIVIDADE 3 COM CONTRATO (1)

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UC 10 ATIVIDADE 03
 ANDERSON LAZZARON
Sr rodrigo nunes as taxas de cobrança de alugueis na imobiliaria virtuali sao 
O custo da contratação de uma imobiliária para intermediar o processo de locação de imóveis é 10% do valor do aluguel mensal. No primeiro mês, a taxa cobrada poderá ser 100% do aluguel, para cobrir despesas como vistorias e contrato
Atuamos com 4 tipos de grantia A lei nº 8.245/1991, lei do inquilinato, regulamenta todos os procedimentos referentes às locações, incluindo os tipos de garantias locatícias que podem ser exigidas pelo locador. As normatizações sobre essas garantias são encontradas do artigo 37 ao 42 da referida lei.
De acordo com a lei do inquilinato, existem quatro modalidades de garantia, sendo que, no contrato de aluguel, apenas uma delas pode ser exigida pelo locador. São elas: caução (em dinheiro, bens ou em títulos), fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. A seguir, veremos cada uma dessas modalidades
CAUÇAO
O artigo 38 da lei nº 8.245/1991 trata sobre a caução, trazendo a possibilidade de ser prestada em bens móveis, imóveis, dinheiro, títulos e ações. Para o caso da caução em bens móveis ela deve ser registrada do cartório de títulos, e no caso de bens imóveis precisa ser levada a registro junto a matrícula do imóvel no registro de imóveis. Essas precauções devem ser tomadas para evitar que os bens objeto da caução sejam negociados, deixando o locador sem a devida garantia.
A caução, quando prestada em dinheiro, não poderá exceder o valor correspondente a três meses de aluguel, devendo ser depositada em conta poupança. Ao final do contrato o valor, caso não tenha sido utilizado para o fim a que se destina, deverá reverter em benefício do locatário, assim como todas as vantagens decorrentes.
Em relação à caução prestada em títulos e ações, a lei não é taxativa e também não limita valor máximo da garantia, apenas ressalta que deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, caso a sociedade emissora do título ou ação apresente concordata, falência ou liquidação.
Atualmente, está sendo muito utilizado o título de capitalização
FIANÇA
Trata-se de um ato de um terceiro, denominado fiador, que vem garantir o pagamento da obrigação assumida por outra pessoa, o devedor, no caso de a obrigação não ser por este cumprida no tempo e nas condições estabelecidas.
O fiador está posicionado como uma terceira pessoa no contrato locatício, pois não é o proprietário do imóvel e nem o inquilino, mas se responsabiliza por uma obrigação assumida nesta relação.
O artigo 40 da lei 8.245/1991 prevê as hipóteses em que o locador poderá exigir novo fiador ou substituição da modalidade de garantia, sendo que a morte do fiador, a ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente, a alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador, a exoneração do fiador, a prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo, entre outras, se encontram nela elencadas.
SEGURO FIANÇA
É uma apólice que serve para garantir ao proprietário do imóvel o repasse dos valores, por parte da operadora de seguros, contratualmente segurados. O seguro fiança normalmente está contemplado nas cláusulas do contrato de aluguel, o que não influencia no pacto entre locatário e seguradora.
Esse tipo de garantia tem um custo elevado, uma vez que o locatário terá que arcar, além do aluguel e encargos, com o pagamento do seguro, sendo que os valores não são restituídos ao final do prazo do contrato de locação.
De qualquer forma, essa é uma opção para o locatário que precisa locar um imóvel e não tem ninguém que possa ser seu fiador e não possui dinheiro para operar os outros tipos de garantias existentes.
Esse tipo de garantia possui vantagens importantes tanto para o locador como para o locatário. No caso do seguro fiança, o locador tem a garantia do recebimento do aluguel no caso de inadimplência por parte do locatário. Por outro lado, cabe ao locatário a possibilidade de parcelar o valor do seguro.
É muito comum também estar contemplado nas apólices de seguro fiança serviços adicionais como: hidráulico, chaveiro, vidraceiro, dentre outros. Esta inclusão ameniza um pouco a sensação de que os valores pagos serão totalmente perdidos.
O sinistro desse tipo de contrato de seguro é a própria inadimplência do locatário, que gera a necessidade de a seguradora antecipar os pagamentos a título de prêmio, mas caberá ao locador ajuizar a ação de despejo caso seja necessário.
Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
X
A garantia de que trataremos a seguir é pouco utilizada nas práticas imobiliárias. Por se tratar de um instituto bastante complexo e burocrático, as pessoas acabam optando por uma das outras modalidades que garantem o contrato de locação.
A modalidade de garantia locatícia faculta ao locatário uma possibilidade de investimento. Ele auferirá (obterá) rendimentos durante a vigência do contrato de locação, ou mesmo lançando mão de investimento de garantidor terceiro para tal.
Em todo caso, o locador figurará como credor fiduciário e a instituição financeira emissora das quotas, legalmente autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários, como agente fiduciário.
Para formalizar a garantia, o titular dos papéis registrará junto ao agente fiduciário a cessão das quotas ao locador (credor fiduciário) por meio de termo de cessão fiduciária acompanhado de 1 (uma) via do contrato de locação.
Para o caso de o locatário incorrer em mora, o locador deverá requerer à instituição financeira administradora do fundo, ou ao agente fiduciário, a transferência das cotas que sejam satisfatórias para a quitação da dívida, sem prejuízo da ação de despejo.
TITULO DE CAPITALIZAÇAO
O PortoCap Aluguel é um título de capitalização com pagamento único e utilizado como solução para locação. 
 
Após escolher o imóvel, o inquilino deve negociar o preço da garantia com o proprietário e a imobiliária e, com a ajuda de um Corretor, adquirir um título de capitalização no mesmo valor, que servirá de caução à locação negociada. Este poderá ter vigência de 12, 15, 18, 24 ou 30 meses. 
 
Durante a vigência, o inquilino participa de sorteios mensais pela Loteria Federal e concorre a prêmios de até 5 vezes o valor do título de acordo com a regra vigente no momento da contratação. Além disso, conta com serviços emergenciais à residência alugada¹ e, em caso de permanência até o final da vigência sem utilizar a garantia, resgate percentual do valor capitalizado² de acordo com o plano escolhido. Confira abaixo as opções:
 
- vigência de 12 meses: devolução de 95% do valor pago;
- vigência de 15 meses: devolução de 97% do valor pago;
- vigência de 18 meses: devolução de 100% do valor pago;
- vigência de 24 meses: devolução de 100% do valor pago;
- vigência de 30 meses: devolução de 100% do valor pago.
 
Para saber mais detalhes, procure um Corretor.
 
¹ Serviços exclusivos para imóvel residencial.
² Para contratações a partir de 01/04/2020, o valor capitalizado será atualizado mensalmente (TR + 0,35% ao mês) garantindo o percentual de resgate informado no final de vigência.
EM RELAÇAO AO REPACE ELE E FEITO TODO DIA 15 DO MÊS 
RELAÇAO DA DOCOMENTAÇAO NECESSARIA
Para locar seu imóvel são necessários:
1. Documentos pessoais dos proprietários Pessoa Física (casal) ou documentos da empresa erepresentantes legais, no caso de Pessoa Jurídica.
2. Comprovantes de propriedade do imóvel. Pode ser ficha matrícula, contrato de compra evenda, escritura ou outros, dependendo do caso.
3. Cópias de taxas relativas ao imóvel (IPTU, condomínio, contas de água e luz, taxas demarinha, etc.).
4. Em caso de imóvel comercial, HABITE-SE.Assinaremos também contrato de prestação de serviços.
AGARADEÇO DES JÁ Sr RODRIGO NUNES NA VIRTUALI 
GRATO 
 CONTRATO DE LOCAÇÃO	
O LOCADOR, o LOCATÁRIO,e, se for o caso, o(s) FIADOR(ES), qualificados no Quadro Resumo ao final deste contrato, celebram o presente Instrumento Particular de Contrato de Locação de Imóvel – doravante intitulado CONTRATO, que será regido pelo disposto nas Leis federais nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) e nº 10.406/2002 (Código Civil), no Quadro Resumo e nas seguintes cláusulas e condições que reciprocamente outorgam e se comprometem a cumprir:
CLÁUSULA PRIMEIRA: ADMINISTRAÇÃO DA LOCAÇÃO
1.1. As partes reconhecem que este instrumento foi intermediado e será administrado pela ÂNCORA, que atuará como mera intermediadora e mediadora da relação, e será o único ponto de contato entre as partes para todos os assuntos relacionados ao CONTRATO.
CLÁUSULA SEGUNDA: OBJETO
2.1. Por meio deste CONTRATO, o LOCADOR entrega ao LOCATÁRIO a posse e o uso do imóvel indicado no item 2 do Quadro Resumo, para o fim disposto em seu item 3, fazendo jus, em contrapartida, ao pagamento pelo LOCATÁRIO dos valores de aluguel e encargos dispostos no mesmo item 3.
CLÁUSULA TERCEIRA: PRAZO DE LOCAÇÃO
3.1. Este Contrato vigorará pelo prazo disposto no item 3 do Quadro Resumo e, após finalizado, deverá o LOCATÁRIO restituir o imóvel ao LOCADOR, livre e desembaraçado de pessoas e bens, nos termos da “CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA: RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL”.
CLÁUSULA QUARTA: CONDIÇÕES DE ENTREGA E DE USO DO IMÓVEL
4.1. O LOCADOR entregará o Imóvel ao LOCATÁRIO desocupado e em perfeito estado para servir ao uso a que se destina, devendo mantê-lo livre de quaisquer impedimentos judiciais durante todo o prazo da locação, isentando a ÂNCORA da responsabilidade de reparar qualquer dano decorrente deste fato.
4.2. O LOCATÁRIO declara ter previamente visitado o imóvel e se certificado de suas características e estado de conservação, estando de acordo em alugá-lo nessas condições.
4.3. Sem prejuízo do disposto no item 4.2, a ÂNCORA vistoriará o Imóvel e disponibilizará ao LOCATÁRIO o respectivo Termo de Vistoria Inicial, o qual faz parte deste Contrato e no qual constarão apenas os aspectos estéticos do Imóvel.
4.3.1. Como a vistoria e o respectivo Termo de Vistoria Inicial são realizados antes da entrega das chaves ao LOCATÁRIO, quaisquer reclamações ou observações a respeito do funcionamento das instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias ou outras não constantes no Termo de Vistoria Inicial deverão ser enviadas para o e-mail vistoria@ancoraimobiliaria.com.br, no prazo de 07 (sete) dias contados da data do recebimento das chaves do Imóvel.
4.3.2. Caso o LOCATÁRIO não se manifeste no prazo disposto no item 4.3.1, será presumida a sua aceitação tácita e integral do Termo de Vistoria Inicial.
4.4. As Partes reconhecem que os únicos objetivos do Termo de Vistoria Inicial são: (i) registrar o estado de conservação do Imóvel no momento da entrega de suas chaves, e (ii) subsidiar a sua comparação com o seu estado quando da devolução pelo LOCATÁRIO, não constituindo causa ou motivo para o LOCATÁRIO celebrar o presente CONTRATO, nem obriga o LOCADOR a reparar quaisquer dos vícios ali apontados, uma vez que o LOCATÁRIO já visitou previamente o Imóvel e o negociou nessas condições.
4.5. Caso o Imóvel integre um condomínio, deverá o LOCATÁRIO cumprir a sua convenção e regulamentos internos, cujas cópias deverão ser por ele obtidas junto à administração condominial no prazo de 05 (cinco) contados do início da vigência deste Contrato, sob pena de presunção absoluta de seu conhecimento e aceitação tácita de seu inteiro teor.
4.6. Após a sua entrega, o LOCATÁRIO poderá mudar o segredo das chaves, não respondendo o LOCADOR por quaisquer furtos ou roubos de bens porventura existentes no Imóvel que pertençam ao LOCATÁRIO e/ou a terceiros.
CLÁUSULA QUINTA: ALUGUEL E SEU REAJUSTE
5.1. O LOCATÁRIO pagará os valores de aluguel, condomínio, IPTU e demais taxas indicadas no item 3 do Quadro Resumo do Contrato por meio de boleto bancário enviado mensalmente pela ÂNCORA para o endereço de e-mail do LOCATÁRIO, ficando vedada a realização de qualquer outra forma de pagamento, sob pena de configuração de inadimplemento contratual e cominação das penalidades contratuais e legais aplicáveis.
5.2. Os pagamentos do aluguel e dos demais valores dispostos na “CLÁUSULA SEXTA: ENCARGOS DA LOCAÇÃO” deverão ser realizados até o dia 7 (sete) do mês seguinte ao vencido, conforme disposto no tópico “Data de Vencimento do aluguel e encargos” constante no item 3 do Quadro Resumo do Contrato. O referido prazo não será prorrogado em nenhuma hipótese, ainda que seja sábado, domingo ou feriado, devendo o LOCATÁRIO, nesses casos, efetuar o pagamento no primeiro dia útil subsequente à data de vencimento.
5.2.1. Os valores do aluguel e dos demais encargos dispostos na “CLÁUSULA SEXTA: ENCARGOS DA LOCAÇÃO” referem-se ao período compreendido entre o primeiro e o último dia do mês.
5.2.2. Caso o início da locação ocorra em uma data intermediária, o valor a ser pago no primeiro mês será calculado proporcionalmente ao número de dias em que vigorar a locação, sendo que as locações iniciadas ou encerradas até o dia 20 (vinte), inclusive, serão cobradas na data de vencimento do mês seguinte, e as locações iniciadas após o dia 20 (vinte) serão cobradas junto com a fatura do mês subsequente.
5.3. O LOCATÁRIO não se isentará das penalidades decorrentes do atraso de pagamento em virtude do não recebimento do boleto bancário em seu e-mail, devendo, neste caso, alternativamente e antes do vencimento, obtê-lo diretamente sítio eletrônico www.ancoraimobiliaria.com.br, na “área do cliente” ou solicitar a sua 2ª via à ÂNCORA pelo e-mail financeiro@ancoraimobiliaria.com.br.
5.4. Independentemente de qualquer comunicação prévia ao LOCATÁRIO, o aluguel será reajustado a cada 12 (doze) meses, ou em periodicidade inferior, caso a legislação assim vier a admitir, com base na variação acumulada do Índice indicado no Quadro Resumo do Contrato, o qual, na falta ou impedimento de sua utilização, será substituído por outro índice vigente que melhor reflita a inflação no período.
CLÁUSULA SEXTA: ENCARGOS DA LOCAÇÃO
6.1. Além do aluguel, o LOCATÁRIO deverá pagar os seguintes encargos da locação:
6.1.1. Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU);
6.1.2. As taxas de luz e força, taxa de bombeiro, de água e esgoto, de limpeza urbana, SPU (se for o caso) e outras que venham a ser cobradas pelo Município, Estado e União e que recaiam sobre o Imóvel;
6.1.3. Prêmio de seguro contra incêndio e riscos diversos sobre o Imóvel, que deverá ser contratado junto à companhia de livre escolha do LOCADOR, cuja apólice terá como beneficiário o LOCADOR e será renovado anualmente, com base no valor venal do Imóvel apurado à época da renovação;
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