ENG DE AVALIAÇÃO - avaliação de sitio em setor histórico pelo método involutivo

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UNIVERSIDADE TECNOLÓGICA FEDERAL DO PARANÁ 
CAMPUS CURITIBA 
 
 
 
 
 
CAROLINA MIDORI IOSHII 
LETÍCIA GONÇALVES DOS SANTOS 
MAÍSA PEREIRA DOMINGUES 
PÂMELLA CARLA FAXINA 
 
 
 
 
 
 
LAUDO TÉCNICO 
AVALIAÇÃO DE TERRENO EM SITO HISTÓRICO PELO MÉTODO 
INVOLUTIVO 
 
 
 
 
Trabalho apresentado em cumprimento às 
exigências da disciplina Engenharia de 
Avaliação 
Prof. Adauto Lima 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
CURITIBA 
JULHO DE 2017 
 
 
ÍNDICE 
 
1. solicitante 
2. proprietário 
3. objeto da avaliação 
4. objetivo da avaliação 
5. pressupostos ressalvas e fatores limitantes 
6. identificação e caracterização do bem avaliado 
7. caracterização da região 
8. caracterização do terreno 
9. caracterização do empreendimento hipotético 
10. indicação do método e procedimentos utilizados 
11. pesquisa de valores e tratamento de dados 
12. grau de fundamentação e precisão 
13. memorial de cálculo e tabelas 
14. resultado da avaliação 
15. observações complementares importantes 
15. profissionais responsáveis 
16. local e data do laudo 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
1. SOLICITANTE: UTFPR. 
 
2. PROPRIETÁRIO: Prof. Adauto Lima. 
 
3. OBJETO DA AVALIAÇÃO 
 Endereço: Rua Riachuelo nº266, no bairro Centro, em Curitiba/PR. 
 Descrição sumária do bem: Terreno em meio de quadra, localizado entre a 
Rua treze de Maio e a Rua São Francisco, no bairro centro na cidade de 
Curitiba/PR. 
 Área do terreno: 304,00 m2. 
 Área da construção: 821,00’ m2. 
 Tipo de ocupação: Comercial. 
 
4. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO 
Determinar a viabilidade e o aproveitamento mais eficiente do terreno urbano 
localizado entre a Rua treze de Maio e a Rua São Francisco, no bairro centro na 
cidade de Curitiba, e o seu valor de mercado. 
 
5. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES 
 Para melhor seguir os parâmetros observados na guia amarela do terreno, a 
fim de beneficiar o empreendimento hipotético da melhor forma possível, 
estabeleceu-se que o projeto consistiria em um edifício de habitação coletiva, 
contendo 6 pavimentos com 2 unidades habitacionais de 60 m cada. 
 
6. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIANDO 
O lote em questão é referente à indicação fiscal 12.025.025.000 e inscrição 
Imobiliária 01.1.0011.0248.00-0. 
O terreno possui 5 sublotes, todos registrados sob a mesma inscrição fiscal. 
 
7. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 
Bairro: Centro, Curitiba, Paraná, Brasil. 
Divisas: Bairros Cristo Rei, São Francisco, Mercês, Rebouças e Batel. 
 
 
Aspectos Gerais: Área consolidada de grande densidade urbana. 
Uso e Ocupação do Solo: 
 Zona inserida: ZC-Zona Central 
 Caracterização da zona inserida: grande concentração de atividades e 
funções urbanas de caráter setorial. 
 São permitidos usos de Habitação Coletiva, Habitação Institucional, 
Habitação Transitória 1 e 2, Comunitário 2 – Lazer e cultura e culto religioso, 
Comércio e Serviço Vicinal, de Bairro e Setorial, Industria tipo 1 de até 100 
m² 
 Coeficiente de aproveitamento: 5,0 
 Taxa de Ocupação Máxima: 
 Térreo e 1º pavimento 100% 
 Demais pavimentos 66% 
 Altura máxima: Livre 
 Recuo Mínimo Alinhamento Predial: 
 Nenhum 
 Taxa de Permeabilidade: 25% 
 Afastamento das Divisas: 
 Terreo e 1º pavimento – facultado 
 Demais pavimentos – 2,00 m 
 
Infraestrutura Urbana: 
 Sistema viário: asfaltado 
 Esgotamento Sanitário: com rede de esgoto 
 Iluminação: existente 
 Coleta de lixo: existente 
 
Atividades existentes na região: Habitações coletivas, comércio vicinal, edifícios 
corporativos. 
 
8. CARACTERIZAÇÃO DO TERRENO 
Localização: Interseção entre a Rua treze de Maio e a Rua São Francisco, no 
bairro centro na cidade de Curitiba 
Área: 304,00 m2. 
 
Vocação ideal (de acordo com as potencialidades previstas por lei): Edifício de 
habitação coletiva, com máximo aproveitamento de potencial construtivo. Habitação 
coletiva, 60m2. 
Aspectos Físicos: Terreno Plano / Perfeitamente Construível. 
Entorno: Edifícios de pequeno e médio porte, com mais de 15 anos de uso. 
 
 
 
 
 
 
9. CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO HIPOTÉTICO 
Parâmetros construtivos: 
 Ocupação máxima - térreo e 1º pavimento (100%): área ocupável no térreo e 
1º pavimento = 304,00 m2 por pavimento 
 Ocupação Máxima – demais pavimentos (66%): área ocupável nos demais 
pavimentos = 200,64 m2 
 Taxa de Permeabilidade (25%): Área Permeável = 76,00 m2 
 Coeficiente de Aproveitamento (5,0): Área Construível = 1520,00 m2 
 
Classe: Residencial; 
Grupo: Apartamento, 2 Quartos, 1 banheiro 
padrão: médio com elevador 
Área: 60 m2. 
 
Áreas a serem consideradas: 
 apartamentos de 60 m2 x 2 = 120 m2 
 circulação vertical contendo escada enclausurada e elevador = 43 m2 
Área de projeção do pavimento tipo = 163 m2 
 
 
Unidade habitacional de 60 m
2
 
 
Elaboração do número de pavimentos: 
Para se obter o maior aproveitamento possível do terreno, foi optado pela 
construção de um edifício com 1 pavimento térreo, 1 pavimento de apoio, e 6 
pavimentos tipo, totalizando 12 apartamentos. 
Totalizando 1440 m2 de área construída. 
 
 
10. INDICAÇÃO DO MÉTODO E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS 
MINVO – Método Involutivo, conforme NBR-14.653-2 da ABNT. 
 
11. PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DE DADOS 
Período de pesquisa: 19/06/2017 a 01/07/2017. 
Tratamento dos dados: Para a definição dos valores de imóvel hipotético para 
fez-se uso de pesquisa de mercado, utilizando o método comparativo. Após isso foi 
utilizado o método de involução para a obtenção do valor do terreno. 
 
12. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO 
Grau de Fundamentação: III 
 
Tabela 9 - Graus de fundamentação no caso da utilização do método involutivo. 
 
Item 
 
Descrição 
Grau 
III II I 
 
1 
Nível de 
detalhamento do 
projeto hipotético 
Anteprojeto ou 
projeto básico 
Estudo preliminar Aproveitamento, 
ocupação e usos 
presumidos 
 
2 
Preço de venda das 
unidades do projeto 
hipotético 
No mínimo grau II 
de fundamentação 
no método 
comparativo 
Grau I de 
fundamentação no 
método 
comparativo 
Estimativa 
 
3 
Estimativa dos 
custos de produção 
Grau III de 
fundamentação no 
método da 
quantificação do 
custo 
Grau II de 
fundamentação no 
método da 
quantificação do 
custo 
Grau I de 
fundamentação no 
método da 
quantificação do 
custo 
 
4 
Prazos Fundamentados 
com dados obtidos 
no mercado 
Justificados Arbitrados 
 
5 
Taxas Fundamentadas 
com dados obtidos 
no mercado 
Justificadas Arbitrados 
 
6 
Modelo Dinâmico com fluxo 
de caixa 
Dinâmico com 
equações pré 
definidas 
Estático 
 
7 
Análise setorial e 
diagnóstico de 
mercado 
De estrutura, 
conjuntura, 
tendências e 
conduta 
Da conjuntura Sintéticos da 
conjuntura 
8 Cenários Mínimo de 3 2 1 
 
9 
Análises de 
sensibilidade do 
modelo 
Simulações com 
discussão do 
comportamento do 
modelo 
Simulações com 
identificação das 
variáveis mais 
significativas 
Sem simulação 
 
 
 
 
 
Grau de Fundamentação: II 
Tabela 6 - Graus de precisão de estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores 
 
Descrição 
Grau 
III II I 
Amplitude do 
intervalo de 
confiança de 80% 
em torno do valor 
central da estimativa 
< 30% 30%-50% >50% 
 
13. MEMORIAL DE CÁLCULO E TABELAS 
Pesquisa imobiliária de apartamentos residenciais no bairro centro. 
Cálculo do valor do metro quadrado pelo método comparativo. 
 
Tabela 1 – Características do imóvel avaliando e da amostra de referência. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Tabela 2 – Fatores de Equivalência 
 
 
Tabela 3 – Coeficiêntes de Equivalência 
 
 
Tabela 4 – Homogeneização dos Elementos 
 
 
Tabela 5 – Tratamentos Estatísticos 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Tabela 6 – Resolução do Valor 
 
 
 
 
 
Após o levantamento dos valores dos apartamentos, foi utilizado o método 
involutivo para a obtenção dos custos e despesasdo lote, como as despesas de 
publicidade, despesas com corretagem entre outras. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Tabela 1 – Cálculo de receita de vendas 
 
 
Cenário 1 – Cálculo das despesas e do custo do terreno 
 
 
 
 
 
Cenário 2 – Cálculo das despesas e do custo do terreno 
 
 
 
 
 
 
Cenário 3 – Cálculo das despesas e do custo do terreno 
 
 
 
 
 
 
 
Média Dos Cenários: 
 
 
14. RESULTADO DA AVALIAÇÃO 
 De acordo com o potencial construtivo previsto por lei, o terreno possui 
vocação para um edifício residencial de habitação coletiva. 
 Considerando as características da zona na qual o terreno está alocado, foi 
realizado um projeto hipotético de forma a traduzir os parâmetros previstos por lei 
 A partir dos cálculos efetuados, obteve-se o valor final de venda do terreno. 
 
Valor de mercado do terreno: R$ 583.163,50 
 
 
 
15. OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES IMPORTANTES 
 
As análises da avaliação desenvolveram-se de acordo com os critérios 
básicos estabelecidos pelas Normas Brasileiras para Avaliações de Imóveis 
Urbanos – NBR-14.653-2.. 
 
16. PROFISSIONAIS RESPONSÁVEIS 
1. Carolina Midori Ioshii 
2. Letícia Gonçalves dos Santos 
3. Maísa Pereira Domingues 
4. Pâmella Carla Faxina 
 
17.LOCAL E DATA DO LAUDO/PARECER TÉCNICO 
Curitiba, 04 de JULHO de 2017.