exemplo_de_laudo_de_inspecao_predial

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Rua Osmar Cunha , 183 – Ed. Ceisa Center – Bl. B – S. 108 
Florianópolis – Santa Catarina / Fones: 0(xx)48 9980 9377 – 3223 6363 
e-mail: pravaliarengenharia@gmail.com 
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LAUDO DE INSPEÇÃO PREDIAL 
CENTRO COMERCIAL DI BERNARDI TOWER 
CNPJ: 81.776.049/0001-32 
 
Pravaliar Engenharia Ltda, empresa especializada em Engenharia de Avaliações e 
Perícias, com endereço comercial à Rua Osmar Cunha, 183 – Ed. Ceisa Center – Bloco B – 
Sala 108, tendo como Responsável Técnico pela inspeção, Márcio A. Lunardelli Cavallazzi, 
Engenheiro Civil registrado no CREA/SC sob o nº 17036-4, contratada pelo síndico do Edíficio 
Centro Comercial Di Bernardi, Sra. Cíntia Gava, para vistoriar e elaborar Laudo de Inspeção 
Predial deste Condomínio, situado à Rua Wanderley Júnior, nº 05 – Campinas – São José – 
SC – CEP: 88101-010, tendo procedido aos estudos e diligências que se fizeram necessárias, 
vem pela presente apresentar seu Laudo: 
 
 
Foto 1: vista frontal do Edício Centro Comercial Di Bernardi Tower 
 
 
 
 
 
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HISTÓRICO 
 
O presente laudo tem por finalidade identificar os problemas no revestimento das 
fachadas, infiltrações, fissuras, trincas e outros vícios e/ou defeitos construtivos existente na 
edificação, objetivando a elaboração de laudo de inspeção predial que avaliará as condições 
técnicas, de uso e de manutenção da edificação visando orientar o plano de manutenção, e as 
ações de manutenção nos sistemas construtivos priorizada pelo seu grau de risco das áreas 
comuns do Centro Comercial Di Bernardi Tower. 
 
Trata-se de uma medida cautelar tomada pelo Condomínio do Edifício Centro Comercial 
Di Bernardi Tower, em razão da necessidade da realização da manutenção preventiva e 
corretiva da edificação, com orientação técnica a cerca de eventuais anomalias de ordem 
estrutural e estética, e para obter-se um diagnóstico e uma avaliação da manutenção predial 
necessária para a edificação. 
 
CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES 
 
TIPOLOGIA 
Edifício Comercial de múltiplos andares. 
CRITÉRIO 
O critério utilizado para a elaboração do laudo será embasado na análise do risco 
associado uso e exposição ambiental, a análise do risco consiste na classificação das 
anomalias e falhas identificadas nos diversos componentes de uma edificação, quanto ao seu 
grau de urgência realizado com fatores de conservação, depreciação, saúde, segurança, 
funcionalidade, e comprometimento de vidas úteis e perda de desempenho. 
METODOLOGIA 
A metodologia adotada no presente trabalho fundamenta-se na norma básica para perícia 
de engenharia do IBAPE/SP, que consistirá na abordagem do desenvolvimento dos seguintes 
itens. 
 
 Determinação do nível e tipo de inspeção; 
 Verificação da documentação apresentada; 
 Oitiva de informação pertinentes advinda do sindico; 
 Indicação das orientações técnicas e ordem de prioridades; 
 Elaboração do laudo. 
 
 
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Serão consideradas anomalias construtivas aquelas que prejudicarem o desempenho, a 
funcionalidade, a vida útil prevista, a utilização, decorrentes de problemas de projetos, 
execução, especificação de materiais, informações defeituosas sobre manutenção, uso e 
operação de sistemas. 
 
Serão inspecionadas todas as dependências de uso comum do edifício, desde a cobertura 
das caixas de água até os subsolos de edifício, para identificação das anomalias construtivas 
e eventuais falhas na manutenção, detectáveis, visualmente. Todos os eventos serão 
registrados, fotograficamente, e acompanhados de breve comentário com a recomendação 
técnica pertinente. 
 
Não estão previstos trabalhos de prospecção e ensaios de laboratórios no presente escopo 
de trabalho, vistorias realizadas por engenheiro eletricista; engenheiro mecânico ou formação 
de equipe multidisciplinar. 
 
Portanto, consoante o item 7.1.12 da Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP, esta 
vistoria enquadra-se como sendo de NIVEL 2. 
 
NIVEL 2 
 
 Inspeção predial realizada em edificações com média complexidade, de manutenção e de 
operação de seus elementos construtivos, de padrões construtivos médios e com sistemas 
convencionais. Normalmente empregada em edificações com vários pavimentos, com ou sem 
plano de manutenção, mas com empresas terceirizadas contratadas para execução de 
atividades específicas como: manutenção de bombas, portões, reservatórios de água, entre 
outros. 
 
O presente Laudo de Inspeção Predial está restrito ao enfoque técnico para 
identificação das anomalias construtivas e falha de manutenção detectada nas áreas comuns 
do Condomínio Comercial Di Bernardi Tower, observando-se que não foram realizados 
ensaios invasivos, como também não será abordado aspectos legais de Assistência Técnica 
em casos de apuração de responsabilidade e eventual demanda judicial. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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DADOS DO CONDOMÍNIO 
 
 
O imóvel está localizado na Rua Wanderlei Júnior, nº 05 – Campinas – São José - SC 
 
Tipo do Terreno 
 
 Formato: Irregular 
 Coordenadas Geográfica: Latitude: -27° 36’ 00,95 Longitude: -48° 36’ 29,76” 
 Área Total: 711,25 m² 
 Situação: Meio da Quadra 
 Testada: no Nível do logradouro 
 Topografia: Plano/semi plano 
 
Tipo da Edificação 
 
 Tipologia: Condomínio Comercial constituído por 1 (um) Bloco com múltiplos 
pavimentos, Pavimento Subsolo Garagem 1 + Pavimento Térreo (lojas) + Sobre Lojas + 
Pavimento Garagem 2 + 13 Pavimentos Tipo; Cisterna; Casa de Bombas; Reservatório 
Superior; Casa de Máquinas e Barrilete, totalizando 78 salas comerciais. 
 Utilização: Comercial 
 Idade: 18 anos 
 Normal, consoante estudo “edificações – valores de vendas” do IBAPE/SP 
 Área Total Edificada: 4.661,36 m² 
 
 
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As diligências tiveram início no dia 10/08/2016 ás 9:00hs, acompanhada pelo 
Conselheiro de Obras Sr. Carlos Américo Novelli, e pela síndico Sra Cíntia Gava, e no dia 
23/08/2016 com início às 09: 00 hs acompanhada pelo Síndico Sra. Cíntia Gava. 
 
 
Foram vistoriados os diversos ambientes que compõe as áreas comuns do edifício. O 
edifício foi construído segundo os padrões convencionais de edificação, contando, 
resumidamente com: estrutura em concreto armado; fechamento externo e interno em 
alvenaria convencional; pavimento das garagens em piso cimentado liso; laje em cobertura do 
reservatório superior com impermeabilização, e demais lajes de cobertura em telhas de 
fribrocimento. 
 
 
DESCRIÇÃO DAS ANOMALIAS ENCONTRADAS NAS ÁREAS COMUM DO 
CONDOMÍNIO CENTRO COMERCIAL DI BERNARDI TOWER 
 
FACHADAS – SACADAS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Foto 1: Vista da fachada sul, com alinhamento dos 
aparelhos de ar condicionado uniformizados, 
porém, apresentando, uma série de infiltrações ao 
longo da prumada. 
Foto 2: Nesta foto se obseva, que o aparelho foi 
substituído, sem a correta instalações dos 
drenos. Verificam-se manchas no revestimento 
de pintura, causadas por infiltração proveniente 
da falta de dreno. 
 
 
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www.pravaliarengenharia.com.brFoto 3: Nas fachada oeste foram constatados 
danos no revestimento de argamassa e pintura, 
provocados por infiltrações causado por 
impermeabilização deficiente nas paredes 
internas do reservatório superior. 
Foto 4: Detalhe da presença de fungos no 
revestimento de argamassa e pintura no topo do 
prédio, devido a excessiva umidade na alvenaria, 
causado pela falta de impermeabilização no interior 
do reservatório superior. 
Foto 5: Fachada necessitando manutenção de 
lavação, tratamentos de fissuras e pintura. 
Foto 6: Detalhe do condensador de ar 
condicionado instalado sem dreno, provocando 
umidade e danos no revestimento de pintura. 
 
 
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Foto 7: Nesta foto se observa a instalação do 
condensador do aparelho split, sem os 
acabamentos necessários no fechamento da 
parede. 
Foto 8: Detalhe do acabamento em madeira no 
fechamento da alvenaria, que provavelmente 
provoca infiltrações para o interior da unidade. 
Foto 9: Detalhe do cabeamento do aparelho ar 
condicionado, expostos na fachada da edificação 
sem função específica. 
Foto 10: Nesta foto se observa a falta de 
uniformização da disposição dos aparelhos de ar 
condicionado na fachada sul. 
 
 
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Foto 13: Nestas instalações não foram concluídos 
os acabamentos necessários de reboco e pintura 
junto ao condensador. 
Foto 14: Detalhe das hastes de ferro de suporte 
do condensador, em estado de corrosão 
provocando contaminação nos equipamentos e 
no revestimento de pintura. 
Foto 11: Vista do topo da fachada sul, 
apresentando infiltrações e danos no 
revestimento de pintura, além da falta de 
uniformização da disposição dos aparelhos de ar 
condicionado. 
Foto 12: Danos no revestimento de pintura em 
razão do desgaste da tinta e da umidade excessiva 
na alvenaria. 
 
 
 
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Foto 15: Vista da fachada oeste, 
apresentando manchas generalizadas, 
indicando a presença de fungos no 
revestimento de pintura. 
Foto 16: Detalhe de pontos de infiltração em 
decorrência das peças deixadas no local, de antiga 
instalação de condensadores. 
Foto 17: vista do guarda corpo da sacada, 
apresentando danos no revestimento de pintura. 
Foto 18: Em razão da excessiva umidade na 
alvenaria, houve o empolamento da tinta, com 
prováveis danos no revestimento em argamassa. 
 
 
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Foto 19: As infiltrações que ocorrem no guarda 
corpo são recorrente nas sacadas da fachada 
norte. 
 
Foto 20: Nesta foto se observa danos no 
revestimento de argamassa e pintura, indicando 
infiltrações através da área interna da sacada. 
Foto 21: Vista da fachada sul com estrutura das 
esquadrias de alumínio com fechamento em 
vidros. 
Foto 22: Detalhe do vidro trincado na janela da 
sala nº 601 
 
 
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PAVIMENTO SUBSOLO GARAGEM 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Foto 23: Infiltrações generalizadas, causando 
danos no revestimento de argamassa e pintura, 
proveniente de edificação vizinha. 
Foto 24: Os danos no revestimento de argamassa 
e pintura se estendem por toda parede lateral 
direita. 
Foto 25: Detalhe da infiltração se concentra na 
base da parede, indicando umidade ascendente, 
proveniente do terreno de edificação vizinha. 
Foto 26: Os danos no revestimento de pintura 
ocorrem também junto a escada de acesso ao 
pavimento térreo. 
 
 
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Foto 27: Na parede lateral esquerda os danos no 
revestimento de argamassa e pintura são 
decorrentes da falta de vedação entre a parede e 
a rampa de acesso ao pavimento garagem 2 
Foto 28: As infiltrações ocorrem ao longo de toda 
parede, na altura da rampa. 
 
Foto 29: Vista da rampa de acesso ao pavimento 
garagem 1, no detalhe os pontos onde ocorrem 
as infiltrações. 
 
Foto 30: Vista do piso cimentado do pavimento 
subsolo garagem, necessitando manutenção no 
revestimento. 
 
 
 
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Foto 31: Vista da casa de bombas posicionada 
ao lado da cisterna no pavimento subsolo. 
Foto 32: Detalhe da parede da cisterna 
apresentando destacamento da argamassa de 
revestimento com corrosão da armadura. 
Foto 33: Detalhe do destacamento do 
revestimento em argamassa, provocado pela 
expansão das barras de aço em estado de 
corrosão. 
Foto 34: Nesta foto se observa infiltrações, na 
caixa coletora da tubulação hidráulica, 
provocaram danos no revestimento de 
argamassa e corrosão nas armaduras da viga. 
 
 
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Foto 35: Detalhe de corrosão aparentemente 
nos estribos da viga, tais corrosões em 
armaduras de elementos estruturais devem ser 
reparadas com urgência. 
Foto 36: Detalhe das fiações elétricas e 
cabeamentos sem proteção adequada. 
Foto 37: Nesta foto se observa uma 
“gambiarra” no sistema elétrica das luminárias 
deste pavimento. 
Foto 38: Vista da calha em estado de corrosão, 
sem as luminárias. 
 
 
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RAMPA DE ACESSO DE VEÍCULOS - MUROS - MURETAS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Foto 39: vista do portão de ferro de acesso ao 
pavimento subsolo garagem, funcionando 
normalmente, entretanto, necessitando 
manutenção no revestimento de pintura. 
Foto 40: As peças apresentam estado de corrosão 
acentuado. 
Foto 41: Vista da fachada sobre da sala situada 
sobre a rampa de acesso ao pavimento 
garagem 1, apresentando fissuras e danos no 
revestimento de argamassa e pintura. 
Foto 42: Detalhe do revestimento em argamassa 
danificado. 
 
 
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Foto 45: Danos no revestimento de argamassa e 
pintura no muro lateral da rampa de acesso de 
veículos ao pavimento garagem 1, causado por 
movimentações higroscópicas.Foto 46: Destacamento do revestimento em 
argamassa e rompimento da manta na base da 
parede. 
Foto 43: Nesta mesma fachada se observa na 
foto a falta de acabamento na janela para 
passagem do cabeamento do split. 
Foto 44: Trinca na parede sobre o portão de 
entrada de veículos. 
 
 
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PAVIMENTO GARAGEM 1 – ELEVADORES E PORTAS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
PAVIMENTO GARAGEM 1 – DRENO E PISO 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Foto 47: Vista da porta de elevador, em 
estado de corrosão, necessitando 
manutenção no revestimento de pintura. 
Foto 48: Porta de acesso a escada de 
emergência apresentando “descascamento” 
do revestimento de pintura. 
Foto 49: Detalhe do entupimento do dreno de 
escoamento de água pluvial, provocando 
alagamento na área descoberta deste pavimento. 
Foto 50: Nesta foto se observa o alagamento da 
área descoberta em razão da falta de escoamento 
dos drenos. 
 
 
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Foto 51: Detalhe do dreno necessitando, 
manutenção de limpeza e impermeabilização em 
torno da caixa coletora. 
Foto 52: Vista da área descoberta na lateral 
esquerda do pavimento garagem 1. 
Foto 52: Em razão do vencimento do tempo de 
vida útil da manta impermeabilizante deste 
pavimento, recomendamos substituição do 
sistema de impermeabilização na área descoberta 
deste pavimento. 
 
 
Foto 53: Detalhe da trinca acentuada existente no 
pavimento, provavelmente, com a manta 
impermeabilizante rompida. 
 
 
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PAVIMENTO GARAGEM 1 – MUROS DE PROTEÇÃO 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Foto 56: Vista do muro de proteção da área 
descoberta, apresentando manchas e fissuras, 
indicando a necessidade de manutenção 
corretiva. 
Foto 67: Trinca na base do muro permitindo a 
penetração de umidade ascendente no 
revestimento em argamassa e pintura. 
Foto 54: Vista da área descoberta na lateral 
esquerda do pavimento garagem 1, 
apresentando trincas generalizadas. 
Foto 55: Detalhe da greta no piso da área 
descoberta, com provável rompimento da 
manta impermeabilizante. 
 
 
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Foto 68: Trinca no piso e danos no 
revestimento do muro lateral e fundo. 
Foto 69: Os sucessivos ciclos de umidade 
ascendente provocam gradativa degeneração do 
revestimento de argamassa e pintura do muro. 
Foto 70: Vista do muro necessitando manutenção 
no revestimento de argamassa e pintura. 
Foto 71: Detalhe de trinca entre as paredes, não 
reparada adequadamente, necessitando de 
manutenção corretiva. 
 
 
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PAVIMENTO GARAGEM 1 – SUBESTAÇÃO DE ENERGIA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Foto 72: Vista da subestação de energia 
localizada nos fundos do pavimento garagem 1. 
Foto 73: detalhe de trinca diagonal no vértice da 
porta em razão da falta de contraverga. 
Foto 74: As paredes de fundos da subestação 
necessitando manutenção do revestimento de 
pintura. 
Foto 75: Vista do interior da subestação de 
energia, se observa danos no revestimento das 
paredes e laje, indicando infiltrações nestes locais. 
 
 
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PAVIMENTO GARAGEM 1 - EQUIPAMENTOS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Foto 78: Equipamento de proteção do muro de 
fundo apresenta-se danificado. 
Foto 79: há necessidade de substituição de 
parafusos em estado de corrosão e outros 
ajustes para correta fixação do guarda corpo. 
Foto 76: Por se tratar de uma subestação de 
energia, é necessária urgente manutenção 
corretiva na impermeabilização da laje de 
cobertura. 
Foto 77: Nesta foto se observa que há umidade, 
em toda extensão da laje de cobertura da 
subestação. 
 
 
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Foto 80: Detalha da presilha de proteção da 
tubulação de energia, apresentando corrosão 
acentuada. 
Foto 81: As presilhas de sustentação da 
tubulação de energia, necessitam de 
substituição ao longo de toda passagem da 
tubulação no pavimento garagem 1. 
Foto 82: Ponto de luz sem calha e luminárias. Foto 83: todas as calhas e luminárias necessitam 
substituição e/ou manutenção corretiva. 
 
 
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BARRILETE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Foto 84: Detalhe das informações sobre as 
prumadas das tubulações hidráulicas, 
recomendamos a pintura na parede e 
informações padronizadas. 
Foto 85: Detalhe do vazamento nas conexões da 
tubulação preventiva contra incêndio. 
Foto 86: Falta de impermeabilização do 
reservatório superior, gera infiltrações para o 
interior da área de barriletes. 
Foto 87: Manchas na laje do reservatório, 
indicando infiltrações neste local. 
 
 
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TERRAÇO DA SALA 1301 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Foto 88: Fissura horizontal na parede causada 
por sobrecargas localizadas. 
Foto 89: Umidade com danos no revestimento da 
pintura, provocada por deficiente vedação da 
esquadria da janela. 
Foto 90: Nesta foto se observa um pilar, 
aparentemente sem função estrutural, e fissura 
diagonal na parede de guarda corpo do terraço. 
Foto 91: Observa-se um deslocamento da 
parede com relação ao pilar, ocasionado 
provavelmente por acomodação da 
estrutura. Como a administração do 
condomínio não possui o projeto estrutural 
da edificação, recomendamos uma análise e 
o acompanhamento específico desta 
anomalia, ao longo da restauração do prédio. 
 
 
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COBERTURA – RESERVATÓRIO SUPERIOR 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Foto 93: Vista da fachada leste do reservatório 
superior com danos no revestimento em argamassa e 
pintura causado pela impermeabilização deficiente do 
reservatório superior. 
Foto 94: Nesta foto se observa no topo da parede 
fissuras e manchas provocadas por excesso de 
umidade no local. 
Foto 92: trata-se da área privativa de terraço da sala 1301. Nesta 
foto observa-se o deslocamento do pilar de cerca de 4,0 cm com 
relação ao muro. Não foram encontradas trincasno lado externo 
da parede que indicasse queda eminente do muro, entretanto, há 
necessidade de acompanhamento e análise técnica desta 
estrutura como um todo. 
 
 
 
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Foto 95: Na fachada oeste do reservatório a falta 
de impermeabilização das paredes internas do 
reservatório, favorece a umidade na alvenaria e 
causam a gradativa deterioração da parede. 
Foto 96: Detalhe das tubulações provenientes do 
reservatório apresentando vazamentos. 
Foto 97: Detalhe do local onde ocorre o 
vazamento. 
 
Foto 98: Vista de parte da tubulação hidráulica, 
proveniente do reservatório superior, 
aparentemente sem função específica. 
 
 
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PARA RAIO – EQUIPAMENTOS CVTV 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Foto 99: Dreno na laje de cobertura 
necessitando manutenção corretiva. 
Foto 100: Laje do telhado de cobertura 
necessitando manutenção. 
Foto 101: Vista do Sistema de Proteção de 
descargas atmosféricas – SPDA, necessitando 
de manutenção e revisão geral nos isoladores e 
cabeamento, além de aferição da resistência 
ôhmica de aterramento no solo. 
Foto 102: Cabeamento solto, prejudicando todo o 
funcionamento do SPDA. 
 
 
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Foto 103: Detalhe da ponta do cabo solto do SPDA. Foto 104: Conectores do SPDA, em estado de 
corrosão acentuado. 
Foto 105: Corrosão das emendas e equipamentos 
de sustentação dos cabos. 
Foto 106: Nesta foto se observa a má qualidade 
de acabamento na passagem do cabeamento das 
antenas de CVTV. 
 
 
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Foto 107: Estado de corrosão acentuada das caixas 
de passagem do cabeamento das antenas 
instaladas na laje de cobertura. 
Foto 108: As tampa do reservatório superior 
apresentando corrosão, tendo que ser substituídas 
por material resistente a maresia. 
Foto 109: Detalhe da tampa danificada devido a 
corrosão. 
Foto 110: Vista da proteção de ferro do poço de 
luz com a ferrugem contaminando o revestimento 
de pintura. 
 
 
 
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Foto 111: Detalhe da conexão do para raio 
conectado em peça em estado de corrosão, não 
cumprindo a função de isolamento contra 
descargas atmosféricas. 
Foto 112: O sistema SPDA deve ser revisado, 
substituir as emendas corroídas, esticar o 
cabeamento, trocar isoladores danificados e aferir 
resistência de aterramento no solo. 
Foto 113: Vista do espaço de confinado para 
armazenamento de equipamentos de CVTV, 
internet e baterias. 
Foto 114: Vista interna do local, necessitando 
organização e identificação dos equipamentos. 
 
 
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ANÁLISE DO RESULTADO DA VISTORIA PREDIAL DO CONDOMÍNIO 
COMERCIAL DI BERNARDI TOWER 
 
Esta análise visa apontar as principais anomalias construtivas e falhas de manutenção 
detectadas por ocasião da vistoria nas áreas comuns da edificação em referência. 
 
A seguir constam os respectivos comentários pertinentes aos sistemas construtivos 
verificados nas áreas comuns vistoriadas. 
 
1. FISSURAS E REVESTIMENTO DAS FACHADAS – PAREDES - MUROS 
 
As fissuras encontradas no revestimento em argamassa das fachadas, paredes e teto, nas 
áreas comuns, não comprometem a segurança da estrutura não tendo implicações em termos 
de desempenho global dos componentes elétricos, hidráulico ou estrutural. Para recuperação 
das fissuras existentes, além dos cuidados referentes à escolha dos materiais, a qualidade da 
alvenaria dependerá da qualidade do serviço (nível; prumo; regularidade das juntas; etc..). 
Para as fissuras existentes na área comum da edificação, recomenda-se a contratação de 
empresa especializada em revestimentos de argamassa e pintura. O procedimento mais 
comum para tratamento das fissuras é a raspagem da argamassa das juntas horizontais e 
verticais até uma profundidade aproximada de 15 mm, limpeza, umedecimento e posterior 
aplicação de 2 (duas de mão) de selatrinca, no veio da trinca aberta, obturação da junta com 
selante expansor. Nivelar a superfície com massa acrílica semelhante a existente no local. 
 
No caso de trincas ou fissuras com maior profundidade, aplicar tela de poliéster de 10 a 20 
cm de largura, sobre a faixa que esta sendo recuperada, e aguardar 4 horas para secagem, 
posteriormente fazer o nivelamento com aplicação de quantas de mãos forem necessárias 
para obter uma boa cobertura da pintura com tinta de primeira linha. 
 
A corrosão de armaduras no concreto armado é um fenômeno de natureza eletroquímica 
que pode ser acelerado pela presença de agentes agressivos externos, do ambiente, ou 
internos quando incorporados ao concreto. Com relação ao subsolo garagem, devem-se 
observar as ferragens expostas e efetuar o tratamento adequado para as corrosões evitando 
com isto comprometimento dos elementos estruturais. Para tratar a corrosão de armadura 
deve-se remover revestimento em argamassa e o concreto solto, de forma que a alcançar a 
toda a armadura em estado de corrosão. Efetuar a escovação para remover a corrosão com 
cerdas de aço, em seguida proteger as ferragens com fosfatizante tipo Armatec ZN. 
Reenquadrar com argamassa polimérica tipo SikaGrout TIX, após 28 dias pintar o concreto 
aparente com tinta látex. (vide fotos 32; 33; 34; 35). 
 
 
 
 
 
 
 
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Como método destrutivo propõe-se a remoção do concreto carbonatado das peças 
atingidas através do uso de ferramentas comuns e de grande utilização na Engenharia Civil, a 
remoção das camadas de cobrimento e primárias das peças não trazem grandes dificuldades, 
observando-se que o concreto carbonatado não apresenta muita resistência devido ao seu 
baixo nível de pH. As figuras abaixo ilustram o processo de reparo localizado em peças 
estruturais que apresentam quadro de corrosão de armadura longitudinal. 
 
 
 
 
 
 
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TERRAÇO DA SALA 1301 
 
Com relação ao terraço da sala 1301, por tratar-se de área privativa, 
recomendamos que o condomínio comunique o proprietário da sala, sobre a 
anomalia existente no terraço. Em razão da inexistência do projeto estrutural da 
edificação, é necessário que o proprietário da sala contrate empresa 
especializada em cálculos e recuperação estrutural para analisar com urgência 
a função estrutural do pilar erguido próximo ao muro de proteção do terraço de 
cobertura, elaborandoum Parecer Técnico com diagnóstico relativo ao 
deslocamento deste elemento estrutural com relação ao muro. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Foto 115: Detalhe do pilar aparentemente 
sem função estrutural. 
Foto 116: trata-se da área privativa de terraço 
da sala 1301. Nesta foto observa-se o 
deslocamento do pilar de cerca de 4,0 cm com 
relação ao muro. Não foram encontradas trincas 
no lado externo da parede que indicasse queda 
eminente do muro, entretanto, há necessidade 
de acompanhamento e análise técnica desta 
estrutura como um todo. 
 
 
 
 
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2. INFILTRAÇÕES - IMPERMEABILIZAÇÕES 
 
 
As infiltrações que ocorrem nas paredes e laje do pavimento garagem 
subsolo devem-se a falta de vedações da parede ao longo da rampa de acesso 
de veículos ao pavimento garagem 1, e da impermeabilização deficiente da laje 
e das caixas coletoras da área descoberta deste mesmo pavimento. 
 
As infiltrações no interior da subestação de energia ocorrem em razão da 
impermeabilização deficiente nesta laje superior. 
 
O excesso de umidade no revestimento das paredes, muros laterais e 
fundos, que provocam danos no revestimento de argamassa e pintura ocorrem 
em face da falta e/ou deficiência dos “pingadores”. 
 
Em função do tempo de vida útil das impermeabilizações existente nas 
áreas descobertas do pavimento garagem 1, laje de cobertura; laje da 
subestação, e laje e paredes internas do reservatório superior, há necessidade 
refazer toda impermeabilização nestas áreas, e a desobstrução de todos os 
condutores pluviais para um correto escamento das águas pluviais, incluindo os 
existentes na laje do telhado de cobertura. 
 
a) Impermeabilização da área descoberta do pavimento garagem 1 
 
 
Neste pavimento, em razão das infiltrações que vem ocorrendo no 
pavimento subsolo garagem, é necessário retirar todo revestimento existente, 
bem como, todo e qualquer impermeabilização anterior. Deverá também ser 
retirado todo o revestimento em argamassa existente nas paredes perimetrais, 
até altura de 40 cm do piso. O procedimento seguinte é a observação se a laje 
possui armaduras com sinais de corrosão, caso positivo, proceder a 
restauração destas áreas oxidadas, conforme já explicitado. Os drenos devem 
ser envelopados e impermeabilizados, caso necessário substituir todas as 
caixas coletoras deste pavimento. A impermeabilização neste pavimento 
deverá ser executada com manta asfáltica com poliéster, por empresa 
especializada de acordo com a ABNT NBR 9575: 2010 – Impermeabilização. 
 
 
 
 
 
 
 
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b) Impermeabilização das paredes internas do reservatório superior 
 
O fato de não haver sobre a laje de cobertura do reservatório superior 
proteção mecânica, em face das perfurações executadas na laje para a 
instalação das antenas de TV e equipamentos comercializados para sinas de 
internet, provocaram fissuras e consequentes infiltrações com deterioração da 
estrutura do reservatório superior, aparentemente com corrosão das 
armaduras. Para a impermeabilização da laje de fundos e paredes internas 
reservatório, deve-se ser retirado todos os equipamentos existentes sobre a 
laje do reservatório, realizar o tratamento de fissuras e trincas, inclusive de 
eventual armadura em estado de corrosão. Após o tratamento e 
impermeabilização das paredes internas do reservatório, aplicando membrana 
de argamassa polimérica acrílico, proceder à impermeabilização da laje de 
cobertura com manta asfáltica aluminizada, conforme normas técnicas de 
impermeabilização NBR 9575: 2010. 
 
 
 
 
 
 
c) Impermeabilização da laje de cobertura e da laje da subestação 
 
Após limpeza superficial das calhas do telhado de cobertura com 
hidrojateamento e regularização dos pontos de empoçamento, e tratamento de 
trincas e fissuras efetuar a impermeabilização da laje com manta asfáltica 
alumninizada, conforme procedimentos e normas técnicas de 
impermeabilização NBR 9575: 2010. O mesmo procedimento deve ser adotado 
na laje de cobertura da subestação. 
Foto 117: Vista dos equipamentos instalados sobre 
a laje do reservatório superior. 
 
 
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3. REVESTIMENTO DE PINTURA 
 
 
Nos fachadas, paredes dos pavimentos garagens, muretas, muros, 
revestidos em argamassa aplicada sobre chapisco com pintura do tipo de tinta 
acrílica, constatou-se à necessidade de contratação pelo condomínio de 
empresa especializada para executar a repintura de revestimento externo das 
fachadas muretas e muros, em razão da identificação de anomalias 
decorrentes da falta de manutenção e instalações deficientes dos 
condensadores do ar condicionado. A presença de fissuras generalizadas, 
infiltrações, manchas e fungos causaram deteriorações do revestimento da 
pintura, provocadas por umidade excessiva no revestimento de argamassa, 
além do próprio desgaste natural da argamassa de revestimento, cuja 
expansão decorrente, tende a produzir danos generalizados no revestimento. 
Há também manchas e danos no revestimento da pintura provocado por 
impermeabilização deficiente do reservatório superior. 
 
Considerando substratos íntegros, sem problemas com trincas de 
retração e outros, além de problemas relacionados à aderência, pulverulência, 
insolação, etc., um sistema de pintura em látex acrílico possui vida útil de 
aproximadamente 4(quatro) anos, devendo-se fazer limpezas periódicas e 
repinturas. 
 
As repinturas devem obrigatoriamente remover as películas de tinta 
antigas bem como calafetar frestas em esquadrias, rever elementos de 
vedação das mesmas, além de verificar a integridade do revestimento geral, 
promovendo o tratamento das fissuras, além da remoção das partes 
deterioradas e limpeza prévia das superfícies. 
 
Para manutenção no revestimento da argamassa e pintura, além dos 
cuidados referentes à escolha dos materiais, a qualidade do revestimento da 
argamassa de assentamento e pintura, dependerá fundamentalmente da 
qualidade do serviço, sendo sempre recomendável a execução de “pingadores” 
adequados nos beirais, cuidados especiais com as caixas de proteção de ar 
condicionado, tanto para melhorar a qualidade dos serviços, quanto para 
propiciar-se o deslocamento da lâmina de água da chuva escorrendo pelas 
fachadas. 
 
A utilização de sistemas de pintura látex como proteção das argamassas 
de revestimento das fachadas além da função proteção da envoltória das 
 
 
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edificações, também exerce a função estética, valorizando e destacando a 
apresentação da parte mais visível e exposta do edifício. 
 
O comprometimento da pintura quanto à proteção dos revestimentos das 
áreas comuns, poderá desencadear um processo, que interferirá no bom 
funcionamento de outros sistemas, favorecendo a atuação de agentes 
deletérios, especialmente a ação indesejável da água e de agentes 
atmosféricos e biológicos, com a consequente instalação de diversas 
manifestações patológicas que deterioram as edificações, desvalorizam o 
patrimônio, causam desconforto ao usuário, com reflexos de ordem estética e 
de salubridade, pelo surgimento de manchas de umidade, fissuras e outras 
manifestações. 
 
 
RECOMENDAÇÕES PARA EXECUÇÃO DA PINTURA 
 
 
Como forma de se estabeleceralguns parâmetros referenciais para o 
desenvolvimento dos serviços de pintura, são abordadas a seguir as exigências 
da NBR 13.245/95 – Execução de pinturas em edificações não industriais e 
outras sugestões colhidas na bibliografia pesquisada e entrevista com 
aplicadores. 
 
Correção de falhas 
 
A correção das falhas depende do tipo de tinta e das condições superficiais da 
base a ser pintada. 
 
Limpeza 
 
Recomenda-se todo o cuidado na proteção e preparação das superfícies 
e elementos no entorno das superfícies a serem limpas, para evitar que sejam 
danificadas. 
 
Em função do tipo de impregnação presente no substrato a limpeza deve ser 
realizada das seguintes formas: 
 
a) para remoção de sujeira, poeira, e materiais soltos de uma forma geral, 
procede-se a escovação e lavagem geral das superfícies com hidrojateamento, 
com solução de hipoclorito de sódio com 5% de cloro ativo (água sanitária) com 
rolos, trinchas e escovas. Deixar a solução agir durante 1 (uma) em seguida 
 
 
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hidrojatear. Importante em seguida aguardar 3 dias com tempo seco, para 
repetir a lavagem nos locais onde as sujidades permanecerão. 
 
b) as eflorescências devem ser removidas conforme a natureza e característica 
do sal. Pode ser necessária a lavagem com solução de ácido muriático, com 
diluição de 5 a 10%. 
 
c) na remoção de graxas, óleo e contaminantes gordurosos, a limpeza será 
realizada com água em solução com sabão ou detergente. 
 
d) para remoção de bolor e/ou fungos, inicialmente o excesso pode ser 
removido mediante a escovação com utilização de escova de cerdas mais 
duras ou com auxílio de um pano. 
 
Execução da pintura 
 
A execução da pintura pressupõe a escolha de ferramentas apropriadas. 
Dentre as ferramentas utilizadas para execução de sistemas de pintura podem 
ser citadas: 
 
a) pincéis e rolos b) recipientes auxiliares (bandejas ou caçambas). c) 
mexedores (utilizados na homogeneização das tintas). 
 
Aplicação da tinta 
 
A aplicação da tinta propriamente dita segue os preceitos da norma NBR 
13.245/95, item 5.2, complementados com as informações obtidas na 
bibliografia, recomendações dos fabricantes e junto aos aplicadores. 
 
a) Abertura da embalagem: a NBR 13.245/95 remete à observância das 
exigências contidas na NBR 6.312/77 – Inspeção visual de embalagens 
contendo tintas, vernizes e produtos afins. 
 
b) Recomenda-se a pintura com tinta acrílica tipo Premium, com biocidas. 
Tinta Premium é uma classificação da NBR 12554:1992 para tinta de 
qualidade superior, a tinta deve possuir biocidas capazes de inibirem a 
proliferação futura de fungos e algas sobre o filme seco. 
 
c) Preparação da tinta: a preparação da tinta pressupõe a sequência das 
etapas conforme previstas na NBR 13.245/95, a saber: b.1) 
homogeneização: pode ser efetivada de forma manual ou mecânica. 
Controle da qualidade na execução da pintura e na aquisição dos 
 
 
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produtos. Na fase da aplicação a inspeção deve ser executada por 
especialista independente. 
 
Fase de execução e recepção dos serviços 
 
No decorrer dos serviços de pintura, além da correta preparação do 
substrato, devem ser inspecionados e observados os aspectos inerentes à 
diluição dos produtos, coloração da tinta, número de demãos, uso de 
ferramentas apropriadas, além do uso de EPI’s e condições de segurança dos 
equipamentos (balancins, andaimes e outros). 
 
Inspeção final 
 
A inspeção final deve ser realizada para que seja atestado o resultado 
final e procedido o recebimento dos trabalhos para permitir a realização de 
eventuais procedimentos corretivos. 
 
4. INSTALAÇÃO DE AR CONDICIONADO 
 
É de fundamental importância que a disposição dos aparelhos condensadores 
do ar condicionado esteja uniformizados atendendo um padrão de harmonia 
estética das fachadas. 
 
Regras e Procedimentos para Instalação de ar condicionado em Fachadas 
de edifícios 
 
 
Existe uma lei do novo código civil, em vigor desde janeiro de 2003, que 
proíbe a alteração isolada da fachada de edifícios (art. 1.336, III). Porém, a lei 
permite que os casos sejam analisados um a um. "Não existe uma legislação 
específica referente à colocação de aparelhos de ar-condicionado em 
fachadas. A orientação quanto à instalação deve estar expressa na convenção 
de cada condomínio". 
 
O condicionador de ar split é dividido em duas unidades: o climatizador fica no 
ambiente que se deseja refrigerar, e o condensador que é instalado nas 
fachdas, varanda ou na área de serviço, ou em local que deve previamente ser 
acordado entre os condôminos. 
 
 Para decidir sobre essa instalação não basta dizer sim ou não, é 
necessário que o condômino ou o condomínio faça um estudo de viabilização 
dessa instalação. Ao padronizar a fachada de instalação além de alterar o 
 
 
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layout temos que ainda analisar as questões estruturais, pois não bastam os 
furos de instalação, há que se fazer também a instalação dos dutos para a 
passagem de troca de ar. Com o projeto em mãos (padronizando o local e tipo 
de instalação, de preferência também o tamanho da máquina split) aí sim, você 
faz uma reunião para discussão dos detalhes. 
 
Instalar o aparelho requer três itens fundamentais: O primeiro é potência 
específica na rede elétrica; o segundo é espaço externo para o aparelho 
condicionador; e o terceiro é a instalação dos condensadores nas fachadas. 
 
Fachada: 
 
Um dos principais motivos para não se poder instalar um aparelho de 
climatização no prédio é quanto à quebra de harmonia arquitetônica do edifício. 
 
Manutenção 
 
 A manutenção exige que, ao menos uma vez ao ano, o aparelho seja 
devidamente higienizado por um técnico devendo incluir a desmontagem e 
montagem, a limpeza das turbinas, os bastões, do ventilador e da rede de 
impurezas, localizada dentro do aparelho. Vale lembrar que essa limpeza mais 
detalhada está prevista como portaria (3.523/98) pela Agência Nacional de 
Vigilância Sanitária (Anvisa). 
 
Quando houver a manutenção do ar condicionado, verifique também o sistema 
de drenagem do equipamento. Nos janeleiros é comum à obstrução da saída 
de água na bandeja por folhas secas, poluição e outros objetos. Já nos 
modelos split o caninho de drenagem pode desnivelar ou entupir, ocasionando 
o pinga-pinga para dentro do ambiente. 
Sobrecarga: 
Essa questão é mais comum quando os prédios são antigos e a fiação também 
acaba sendo o problema. Geralmente, as salas que tem mais de 20 anos não 
poderiam suportar vários aparelhos ligados utilizando apenas um 
transformador. Acaba que fica muito pesado. Depois que um morador instalar o 
aparelho, os demais também vão querer e isso prejudica toda a rede elétrica do 
condomínio. 
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42 
 
 
 
Gotejos: Este é o um dos casos que de fato prejudica o seu vizinho. O 
gotejamento acaba tornando-se um problema que vai atrapalhar quem está 
embaixo de você, pois a água que sairá do dreno vai acabar pingando no andar 
de baixo. 
O que é o dreno e para que serve: Nos condicionadores de ar, o dreno é a 
parte responsável por remover a água produzida pelo aparelho. Quando em 
operação,o equipamento retira a umidade do ambiente em que está instalado, 
realizando o processo de condensação, que é quando a água passa do vapor 
para o líquido. Todo ar condicionado tem um sistema de drenagem, 
independente do tipo. 
Problemas que o dreno pode causar: Problemas comuns do ar condicionado 
podem ter origem no dreno. Isto é, se ele não estiver em condições corretas, 
pode causar gotejamento na unidade interna, perda na eficiência do aparelho e 
até mesmo mau cheiro no ambiente em que o ar condicionado está instalado. 
Dreno do Split: Neste tipo de ar condicionado split, a drenagem é feita 
obrigatoriamente por meio de dutos. É necessário observar com atenção o 
local onde o dreno será instalado. Nestes equipamentos o dreno sai da unidade 
interna (evaporadora) e é direcionado para um ponto de água pluvial. Não é 
indicado drenar a água para ralos ou esgotos, pois quando o split é desligado 
pode acabar “trazendo” o mau cheiro para dentro do ambiente. 
Foto 118: Vista da fachada sul do Condomínio Di Bernardi Tower, não 
atendendo os padrões de harmonia estética, sem uniformização da 
disposição das carenagens e condensadores. 
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43 
Na unidade interna, recomenda-se usar o lado direito para saída de dreno, 
enquanto as demais tubulações ficam do lado esquerdo da evaporadora. A 
gravidade se encarrega de levar a água embora no sistema dos hi wall e piso-
teto, e, portanto o escape de água não pode ficar inclinado nem obstruído. Em 
alguns casos, o instalador precisa providenciar um sifão para expelir a água. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Foto 119: Detalhe do aparelho de ar 
condicionado instalado na fachada oeste do 
condomínio Di Bernardi Tower, sem 
acabamento adequado e sem a presença do 
dreno. 
Foto 120: Detalhe do posicionamento 
correto do dreno. 
 
 
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44 
 
5. PEÇAS E EQUIPAMENTOS 
 
 Substituição dos guarda corpos do pavimento garagem 1; 
 Substituição do portão de acesso de veículos do Pavimento Subsolo 
Garagem; 
 Substituição das presilhas dos eletrodutos do pavimento garagem 1 
 Substituição ou restauração das portas dos elevadores e porta de 
emergência do pavimento garagem 1. Para eliminação da ferrugem na 
porta do elevador, efetuar a limpeza a base de bicarbonato de sódio com 
água até a mistura torne uma pasta consistente suficiente para aplicar 
sobre a porta, deixando-a atuar por alguns minutos antes de remover 
com um pouco de água e um pano úmido. 
 Substituição das tampas do reservatório superior e caixas CVTV. 
 Substituição da tampa de policarbonato do poço de luz, localizado no 
Pavimento Garagem 1 por tampa de concreto, evitando ruído excessivo 
no pavimento sobreloja. 
 
 
 
 
 
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45 
 
6. INSTALAÇÕES ELÉTRICAS E SISTEMA DE PROTEÇÃO DE 
DESCARGAS ATMOSFÉRICAS - SPDA 
 
 
 INSTALAÇÕES ELÉTRICAS 
 
Verificou-se que as instalações elétricas de Baixa e Alta tensão, 
apresentam-se com os quadros de distribuição não aparelhados e sinalizados. 
Em razão da idade da edificação, recomendamos as seguintes medidas que 
podem ser tomadas relativas às instalações elétricas no condomínio: 
 
 Manutenção geral do sistema elétrico do condomínio, em função 
da idade do prédio; 
 Substituição de calhas e luminárias danificadas 
 As medições de grandezas elétricas devem ser realizadas a cada 
3 anos, devem ser realizadas no disjuntor geral para 
acompanhamento do crescimento e evolução das cargas 
energizadas para este disjuntor, evitando a sobrecarga em 
alguma fase e no próprio disjuntor e o acompanhamento do 
equilíbrio entre as fases deste circuito elétrico. 
 Balanceamento das cargas, evitando a sobrecarga em uma das 
fases do sistema. 
 Adequação do sistema unifilar das cargas instaladas na 
edificação no caso de ligação de novas cargas, como por 
exemplo a instalação de ar condicionado split nas unidades. 
 Também devem ser verificadas as cargas ligadas em cada sala, 
uma vez que, somente podem ser energizados equipamentos 
com potências definidas em projeto para cada circuito elétrico 
interno. 
 
 SISTEMA DE PROTEÇÃO DE DESCARGAS ATMOSFÉRICAS 
 
É de fundamental importância, que no Sistema elétrico e de Proteção de 
Descargas Atmosféricas, haja uma manutenção periódica fim de se garantir a 
confiabilidade do sistema. São também recomendadas vistorias preventivas 
após reformas que possam alterar o sistema e toda vez que a edificação for 
atingida por descarga direta. O sistema de SPDA, deve ser revisado, nas 
emendas e cabeamentos, substituição de isoladores danificados, verificar a 
resistência de aterramento do solo, segundo NBR 5419:2015-3 é recomendável 
que estas manutenções sejam realizadas periodicamente a cada 3 (três) anos. 
 
 
 
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46 
O signatário recomenda a contratação de consultoria especializada, pelo 
condomínio, a Engenheiro Eletricista, para que o mesmo elabore parecer 
identificando a extensão dos problemas, estabelecendo o diagnóstico e 
prescrevendo os procedimentos de revisão na instalação da haste de para raio, 
medição da resistência ôhmica das malhas de aterramento, para segurança e 
proteção contra descargas atmosféricas. 
 
7. INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS 
 
As Instalações hidráulicas necessitam manutenção nos drenos, caixas 
coletoras e nas conexões, há o entupimento de drenos, e reparos dos 
equipamentos e conexões das caixas coetoras, conforme pode ser observado 
nas fotos abaixo: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Com relação às instalações hidráulicas, recomendamos a contratação de 
um profissional (encanador) para reparação das anomalias apontadas. Em 
função da idade da edificação é recomendada uma revisão geral em todo 
sistema hidráulico, incluindo as calhas pluviais, drenos, caixas coletoras e 
condutores. 
 
 
 
 
 
Foto 121: Detalhe do ralo do pavimento 
garagem 1, apresentando entupimento e falta 
de estanqueidade 
Foto 122: Detalhe da caixa coletora do 
pavimento garagem 1, sem os equipamentos 
necessários e com pontos de infiltrações 
generalizados. 
 
 
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47 
Para se analisar as anomalias e falhas detectadas na vistoria realizada 
no Condomínio Comercial Di Bernardi Tower, foi adotado o critério de análise 
de risco da edificação, que engloba os estudos das ameaças, vulnerabilidade, 
impactos, detecções e ações de contingência necessárias para garantir a 
melhor condição de habitabilidade. 
 
A metodologia utilizada para classificação da ordem de prioridades dos 
vícios construtivos encontrados foi desenvolvida através da adaptação do 
sistema G.U.T, cujas funções de criticidade e pesos são as seguintes: 
 
 
GRAU GRAVIDADE PESO 
 
 
 
Total 
Perda de vidas 
humanas, falhas graves 
de concepção, e/ou 
execução de projeto, 
danos no meio ambiente 
ou defeito grave na 
própria edificação além 
de despesas extras com 
eletricidade, água ou 
gás no condomínio 
 
 
 
-(10) 
 
Alta 
Possibilidade deferimento em pessoas, 
danos ao meio ambiente 
ou da própria edificação. 
 
-(8) 
 
Média 
Desconfortos, 
deterioração do meio 
ambiente; e outras 
anomalias construtivas 
existente na edificação 
 
 
-(6) 
Baixa Pequenos incômodos ou 
pequenos prejuízos 
financeiros 
 
-(3) 
Nenhuma - -(1) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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48 
GRAU URGÊNCIA PESO 
Total Eventos em ocorrência -(10) 
Alta Evento prestes a ocorrer -(8) 
Média Evento prognosticado 
para breve 
-(6) 
Baixa Evento prognosticado 
para adiante 
-(3) 
Nenhuma Evento imprevisto -(1) 
 
 
 
GRAU TENDÊNCIA PESO 
Total Evolução imediata -(10) 
Alta Evolução em curto prazo -(8) 
Média Evolução em médio 
prazo 
-(6) 
Baixa Evolução em longo 
prazo 
-(3) 
Nenhuma Não vai evoluir -(1) 
 
 
As anomalias, desconformidades, e falhas constatadas na vistoria 
realizada no Condomínio Comercial Di Bernardi Tower, com suas respectivas 
siglas, foram as seguintes: 
 
 
 (FRF) tratamento de trincas, fissuras e restauração dos danos 
nos revestimentos de argamassa das fachadas, paredes e muros. 
 
 (IMP) Impermeabilizações nas áreas descobertas do pavimento 
garagem 1, laje de cobertura, reservatório superior e laje da 
subestação. 
 
 (REP) Instalação de pingadores, vedações e pintura. 
 
 
(UAR) Uniformização, restauração e disposição dos aparelhos de 
ar condicionado (condensadores, drenos e caranagens de 
proteção). 
 
 
 
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49 
 (PES) Substituição de guarda corpos e de peças e equipamentos 
em estado de corrosão. 
 
 (RIE) Revisão das instalações elétricas. 
 
 (SPD) Revisão geral do Sistema de Proteção de Descargas 
Atmosféricas. 
 
 (RIH) Revisão das Instalações Hidráulicas. 
 
 (TER) Monitoramento, análise e parecer técnico estrutural de 
engenharia, e recuperação do pilar e muro do terraço da sala 
1301 
 
 
De acordo com a metodologia da ordem de prioridades, tem-se o seguinte: 
 
 
AVALIAÇÃO DAS PRIORIDADES DAS FALHAS 
SIGLAS GRAVIDADE URGÊNCIA TENDÊNCIA NÚMERO 
DE 
PONTOS 
PRIORIDADE 
FRP 6 10 8 480 5º 
IMP 10 10 10 1000 3º 
REP 6 10 8 480 6º 
UAR 6 10 8 480 4º 
PES 6 10 3 180 9º 
RIE 8 8 6 480 7º 
SPD 10 10 10 1000 2º 
RIH 6 10 8 480 8º 
TER 10 10 10 1000 1º 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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50 
Assim sendo, a ordem de prioridades dos serviços de reparos das anomalias e 
falhas, com suas respectivas recomendações técnicas, é a seguinte: 
 
ORDEM DE PRIORIDADES 
1º TER Monitoramento, análise e parecer técnico dos 
elementos estruturais do terraço, e recuperação do 
pilar e muro do terraço da sala 1301. 
1000 
2º SPD Revisão geral do Sistema de Proteção de 
Descargas Atmosféricas. 
1000 
 
3º 
IMP Impermeabilizações nas áreas descobertas do 
pavimento garagem 1, laje de cobertura, 
reservatório superior e laje da subestação. 
1000 
 
4º 
 
UAR 
Uniformização, restauração e disposição dos 
aparelhos de ar condicionado (condensadores, 
drenos e carenagens de proteção). Substituição dos 
vidros trincados do apartamento 601. 
 
480 
 
5º 
FRP Tratamento de trincas, fissuras e restauração dos 
danos nos revestimentos de argamassa das 
fachadas, paredes e muros. 
 
480 
6º REP Instalação de pingadores, vedações e pintura. 480 
7º RIE Revisão das instalações elétricas. 
 
480 
8º RIH Revisão das Instalações Hidráulicas. 
 
480 
9º PES Substituição de guarda corpos e de peças e 
equipamentos em estado de corrosão. 
 
 
180 
Observação 1: Deve-se consignar que todos os reparos podem ser efetuados 
conjuntamente, sem qualquer comprometimento na qualidade ou prazo dos 
serviços. Na hipótese do planejamento de obras estabelecer serviços 
escalonados, recomenda-se priorizar pela ordem de prioridade estabelecida. 
 
Observação 2: Provavelmente, outros serviços serão necessários, 
considerando os danos que podem ocorrer, com passar do tempo, após a 
elaboração do presente Laudo de Vistoria. 
 
 
 
 
 
 
 
 
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51 
 
CLASSIFICAÇÃO DAS ANOMALIAS E FALHAS 
 
GRAUS DE RISCO – De acordo com a Norma de Inspeção Predial do 
IBAPE/SC, aas desconformidades e falhas são classificadas em: 
 
CRÍTICO – Impacto irrecuperável ao risco contra a saúde, segurança do 
usuário e do meio ambiente, bem como perda excessiva do desempenho, 
recomendando intervenção imediata. 
 
REGULAR – Impacto parcialmente recuperável relativo ao risco quanta à perda 
parcial de funcionalidade e desempenho, recomendando programação e 
intervenção em curto prazo. 
 
MÍNIMO – Impacto recuperável relativo a pequenos prejuízos, sem incidência 
ou a probabilidade de ocorrências dos riscos acima expostos recomendando 
programação e intervenção em médio prazo. 
 
No edifício em questão, tem-se: 
 
GRAU DE RISCO CRÍTICO 
 
 Monitoramento, análise e parecer técnico dos elementos estruturais do 
terraço, e recuperação do pilar e muro do terraço da sala 1301. 
 Revisão geral do Sistema de Proteção de Descargas Atmosféricas. 
 
 
GRAU DE RISCO REGULAR 
 
 Impermeabilizações nas áreas descobertas do pavimento 
garagem 1, laje de cobertura, reservatório superior e laje da 
subestação. 
 Uniformização, restauração e disposição dos aparelhos de ar 
condicionado (condensadores, drenos e caranagens de proteção). 
 Tratamento de trincas, fissuras e restauração dos danos nos 
revestimentos de argamassa das fachadas, paredes e muros. 
 Instalação de pingadores, vedações e pintura. 
 Revisão das Instalações Hidráulicas. 
 
 
 
 
 
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52 
 
 
GRAU DE RISCO MÍNIMO 
 
 Substituição de guarda corpos e de peças e equipamentos em 
estado de corrosão. 
 
CLASSIFICAÇÃO DO ESTADO DE CONSERVAÇÃO 
 
 A classificação quanto ao estado de conservação deve ser sempre 
fundamentada, considerando a ordem de prioridades e os níveis de 
aprofundamento da Inspeção Predial realizada, consonante com a Norma do 
IBAPE/SP, cuja as classes são as seguintes: 
 
CRÍTICO – Quando o empreendimento contém anomalias e/ou falhas 
classificadas com grau de risco crítico 
 
REGULAR – Quando o empreendimento contém anomalias e/ou falhas 
classificadas como grau de risco regular. 
 
SATISFATÓRIO – Quando o empreendimento não contém anomalias e/ou 
falhas significativas 
 
 O edifício Di Bernardi Tower enquadra-se quanto ao seu estado de 
conservação, no patamar CRÍTICO, em virtude da falta de cuidado com a 
conservação do edifício, podendo atingir o grau satisfatório com relativa 
facilidade, se todas as recomendações relativas á recuperação e restauração 
indicadas no presente Laudo forem aplicadas. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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53 
 
 
RESULTADO DA INSPEÇÃO PREDIAL DO EDIFÍCIO COMERCIAL DI 
BERNARDI TOWER 
 
 
O resultado das inspeções prediais procedidas nos componentes 
construtivos e equipamentos, por meio da verificação das conformidades 
técnicas (anomalias), de uso (pelo homem, meio ambiente e segurança), demanutenção (procedimentos) e de desempenho, seguem devidamente 
relacionados com produção fotográfica de provas no corpo do laudo – item 
“Descrição das Anomalias encontradas na Edificação”. 
 
As diversas anomalias e falhas de manutenção encontrada no Edifício 
Comercial Di Bernardi Tower, estão registradas fotograficamente, 
acompanhadas de breve descrição e recomendação técnica para reparos e 
adequações, estando também assinaladas as ações de reparos ou 
adequações. 
 
Observa-se que as anomalias ou falhas de manutenção detectadas, na 
vistoria, interferem no desempenho e vida útil de componentes dos sistemas 
construtivos, na saúde e habitabilidade do imóvel, portanto, caberá ao síndico 
programar as medidas corretivas que constam das recomendações técnicas. 
 
As anomalias encontradas estão associadas, a vícios construtivos e 
falhas de manutenção, conforme manifestações patológicas abordadas no 
relatório fotográfico. A correção ou reparo das manifestações deve ser 
executado pelo condomínio conforme orientações técnicas fornecidas. Todos 
os trabalhos de manutenção e recuperação abordados nas recomendações 
técnicas deverão utilizar mão – de – obra especializada para preservar a 
qualidade e longevidade dos trabalhos. 
 
Por se tratar de um edifício comercial com elevado fluxo de pessoas 
diariamente, mostra-se fundamental a realização dos reparos e ações 
interventivas propostas pelo trabalho a fim de estabilizar os níveis de 
desempenho dos elementos construtivos que apresentaram patologias 
aumentando a vida útil da edificação. 
 
 
 
 
 
 
 
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54 
 
 
RECOMENDAÇÕES GERAIS E DE SUSTENTABILIDADE 
 
 
 O conjunto das analises individuais das condições técnicas funcionais e 
de sustentabilidade dos elementos construtivos e equipamentos das 
áreas comuns do Edifício Comercial Di Bernardi Tower evidenciou que a 
edificação requer alguns reparos e ajustes para seu bom funcionamento 
e também para evitar deterioração precoce de suas instalações: 
sugerindo-se o imediato atendimento as recomendações propostas, 
através da empresa especializada e sobre a orientação de profissionais 
habilitados para que o prédio retorne as suas condições técnicas. 
 
 Recomenda-se indicar todos os dados administrativos de gestão e 
outros que possam favorecer a melhor habitabilidade da edificação. 
 
 Importante se consignar as medidas de correção e melhoria da 
edificação que possam favorecer a sustentabilidade. 
 
 Recomenda-se, também, o pleno atendimento das recomendações da 
NBR – 5674 ABNT, segunda edição 25.07.2012. 
 
 Confira as orientações acerca da norma ABNT NBR 16.280/2014, que 
estabelece diretrizes sobre reforma em edificações e sistema de gestão 
de reformas a partir de 15/04/2014. 
 
Dentre as principais regras previstas na ABNT NBR 16.280, destacam-
se: 
a) Alterações, dentro das unidades autônomas ou em áreas comuns que 
afetem a estrutura, a vedação ou quaisquer outros sistemas da área 
privativa ou da edificação, deverão possuir um responsável técnico 
(engenheiro ou arquiteto) e a respectiva Anotação de Responsabilidade 
Técnica (ART) e ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT); 
b) O síndico, antes do início da obra em área comum ou privativa, deverá 
estar de posse do plano de reforma e da documentação pertinente. Nas 
áreas privativas, o síndico deverá fazer a análise ou encaminhá-la a um 
responsável técnico e somente depois poderá autorizar a obra no 
condomínio ou rejeitá-la justificadamente; 
 
 
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55 
c) Durante o andamento da obra, o proprietário deverá diligenciar para que 
a reforma seja realizada dentro dos preceitos da segurança, atendendo 
a todos os regulamentos. O projeto deve ser devidamente assinado por 
profissional qualificado e aprovado pelo condomínio; 
d) O síndico é o responsável por autorizar ou não a entrada de materiais e 
pessoas contratadas para a execução da obra; 
e) O síndico deverá arquivar a documentação oriunda de qualquer tipo de 
reforma, incluindo o termo de encerramento da obra emitido pelo 
executante, transferindo a seu sucessor. 
f) As obras que não representem risco à segurança (como pintura, por 
exemplo) deverão ser documentadas e seguir as regras internas do 
condomínio. Mas, neste caso, não haverá necessidade de apresentação 
de responsável técnico. 
g) É importante frisar que, caso o síndico, no decorrer de qualquer fase da 
reforma em uma área privativa, mesmo antes de seu início, entenda que 
não possui conhecimento técnico para aprová-la, acompanhá-la ou 
receber o termo de encerramento da obra, poderá contratar um 
profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) para auxiliá-lo neste 
processo, fato que poderá demandar tempo, o qual deve ser 
considerado pelo condômino na programação da referida reforma. 
h) Vale salientar que, diante de vários sinistros ocorridos recentemente, a 
elaboração da ABNT NBR 16.280 tornou-se necessária, em caráter de 
urgência, sendo oportuna sua publicação no formato atual. 
 No tocante à sustenbilidade é recomendável implantar um plano para a 
adoção da moderna tecnologia nesse sentido, cabendo destacar a 
imediata possibilidade de melhor aproveitamento de água com a 
instalação de redutores de pressão aeradores nas torneiras, reuso da 
água do ar-condicionado e captação armazenamento da água pluvial 
para lavagem de rega de jardins, sem embargo das demais medidas de 
um plano completo poderá estabelecer quando à economia de energia, 
reciclagem, etc. 
 
 
 
 
 
 
 
 
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56 
 
 
RECOMENDAÇÕES AO CONDOMÍNIO PARA DIMINUIR VALOR DAS 
DESPESAS E EVITAR RISCOS 
•Utilizar racionalmente a água, evitando desperdícios e vazamentos. Limpar 
caixas d'água regularmente. 
• Vistoriar periodicamente a parte elétrica, hidráulica e de gás da edificação. 
• Verificar o cumprimento das normas municipais e estaduais quanto à 
segurança da edificação, principalmente com relação à vistoria e emissão do 
alvará de manutenção anual do Departamento Técnico do Corpo de Bombeiro; 
• Realizar pesquisas de preços na aquisição de produtos, principalmente de 
limpeza, guardando-os em local seguro. Fiscalizar as retiradas, evitando, dessa 
forma, furtos, desvios ou desperdícios. 
• Analisar previamente os contratos, inclusive os de prestação de serviços, que 
forem assinados em nome do condomínio. 
• Exigir a emissão de notas fiscais ou recibos em nome do condomínio, quando 
da compra de materiais e execução de serviços. 
• Manter atualizados e em local seguro os livros contábeis, notas fiscais e 
recibos que comprovem os pagamentos. 
• Evitar atraso no pagamento de contas, que pode acarretar multas e prejuízos 
financeiros. 
• Proceder a todos os registros de pagamentos oriundos dos contratos de 
trabalho dos funcionários. 
• Solicitar, periodicamente, junto aos órgãos governamentais, certidões 
negativas, inclusive previdenciárias. 
Lembre-se: para fazer valer os seus direitos, os condôminos, inquilinos ou 
proprietários devem participar efetivamente das assembleias, cumprir as 
deliberações, respeitar e conviver em harmonia. 
 
 
 
 
Rua Osmar Cunha , 183 – Ed. Ceisa Center – Bl. B – S. 108 
Florianópolis – Santa Catarina / Fones: 0(xx)48 9980 9377 – 3223 6363 
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57 
 
ENCERRAMENTO 
 
 
 
 
Concluímos o presente Laudo em 56(cinquenta e seis) folhas de papel 
A4, digitadas e impressasde um só lado e relatório fotográfico com 122 (cento 
e vinte duas) fotografias coloridas, tudo devidamente rubricado pelo 
Engenheiro que subscreve este Laudo. 
 
 
 
 
 
 
Florianópolis, 1 de setembro 2016 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Engº Márcio A. L. Cavallazzi 
CREA/SC 17036-4 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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58 
 
 
 
 
 
 
Bibliografia: 
 
 
Engenharia Diagnóstica em Edificações: Tito Lívio Ferreira Goide; Jerônimo Cabral P. 
Fagundes Neto; Marco Antônio Gullo 
 
Técnicas de Inspeção e Manutenção Predial: Tito Lívio Ferreira Gomide; Flávia Zoéga 
Andreatta Pujadas; Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto 
 
Trincas em Edificações - Causas, prevenção e recuperação: Engº Ercio Tomaz 
 
Normas Brasileiras: ABNT NBR 5674:2012 – ABNT NBR 14037:2011 – ABNT NBR 
16280:2014 - ABNT NBR 9575:2010 – ABNT NBR 15575 -1: 2013 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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59 
 
ANEXOS 
 
RESPONSABILIDADE PELA DOCUMENTAÇÃO TÉCNICA E LEGAL DO 
CONDOMÍNIO 
 ABNT NBR 14037: 2011 
 
Documento Incumbência 
pelo 
fornecimento 
inicial 
Incumbência 
pela renovação 
Periodicidade pela 
Renovação 
Manual do Proprietário Construtora e/ou 
incorporadora 
Proprietário Pelo proprietário 
quando houver 
alteração na fase de 
uso 
Manual das áreas 
comuns 
Construtora e/ou 
incorporadora 
Condomínio Pelo condomínio 
quando houver 
alteração na fase de 
uso ou legislação 
Certificado de Garantia 
dos Equipamentos 
instalados 
Construtora e/ou 
incorporadora 
Condomínio A cada nova 
aquisição/manutenção 
Notas fiscais dos 
Equipamentos 
Construtora e/ou 
incorporadora 
Condomínio A cada nova 
aquisição/manutenção 
Auto de Conclusão 
(HABITE- SE) 
Construtora e/ou 
incorporadora 
Não Há Não Há 
Alvará de aprovação e 
execução de edificação 
Construtora e/ou 
incorporadora 
Não há desde 
que inalterada as 
condições do 
edifício 
Não Há 
Alvará de instalação de 
elevadores 
Construtora e/ou 
incorporadora 
Não há desde 
que inalterada as 
condições do 
edifício 
Não Há 
Alvará de 
funcionamento de 
elevadores 
Construtora e/ou 
incorporadora 
Condomínio Não Há 
Auto de vistoria do 
Corpo de Bombeiros 
Construtora e/ou 
incorporadora 
Condomínio Verificar legislação 
estadual específica 
 
 
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60 
(AVCB) 
 
 
Projetos 
Legais 
Construtora 
e/ou 
Incorporadora 
Não Há Não Há - 
Construtora 
e/ou 
incorporadora 
Não Há Não Há - 
Projetos aprovados em 
concessionária 
Construtora e/ou 
incorporadora 
Não Há Não Há 
Projetos Executivos Construtora e/ou 
incorporadora 
Não Há Não Há 
Memorial de 
Incorporação 
Construtora e/ou 
incorporadora 
Não Há Não Há 
Especificação, 
instituição do 
condomínio 
Construtora e/ou 
incorporadora 
Não Há Não Há 
Ata da assembleia de 
instalação do 
condomínio 
(registrada) 
Construtora e/ou 
incorporadora 
Condomínio A cada alteração de 
síndico 
Convenção condominial Construtora e/ou 
incorporadora 
Condomínio Quando necessário 
Regulamento interno Construtora e/ou 
incorporadora 
Condomínio Quando necessário 
Relação de proprietários Construtora e/ou 
incorporadora 
Condomínio A cada alteração 
Licenças Ambientais Construtora e/ou 
incorporadora 
Condomínio Quando necessário 
TAC- termos de ajuste 
de conduta ambientais 
Construtora e/ou 
incorporadora 
Condomínio Quando necessário 
Recibo de pagamento do 
IPTU do último ano de 
obra e boletos dos 
IPTUs a serem pagos e 
cópia do processo de 
desdobramento do 
IPTU, carnês 
desdobrado 
Construtora e/ou 
incorporadora 
Condomínio Não Há 
Recibo de pagamento de 
concessionária de água e 
esgoto (último 
Construtora e/ou 
incorporadora 
Condomínio Não Há 
 
 
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61 
pagamento) 
Atestado do star-up do 
gerador 
Construtora e/ou 
incorporadora 
Não Há Não Há 
Certificado de 
abrangência do grupo 
gerador 
Construtora e/ou 
incorporadora 
Condomínio No primeiro ano e 
depois a cada 3 anos 
para edifícios 
residenciais e 
comerciais e a cada 2 
anos para locais de 
reunião pública 
Certificado de limpeza, 
desinfecção e 
potabilidade dos 
reservatórios de água 
potável 
Construtora e/ou 
incorporadora 
Condomínio A cada 6 meses 
Relatório de vistoria de 
entrega da obra 
Construtora e/ou 
incorporadora 
Não Há Não Há 
Cadastro do condomínio 
no sindicato patronal 
Construtora e/ou 
incorporadora 
Não Há Não Há 
Declaração de limpeza 
do poço de esgoto, poço 
de água servida, caixas 
de drenagem e esgoto 
Construtora e/ou 
incorporadora 
Condomínio A cada ano 
Atestado de instalação 
de gás e instalações 
hidráulicas prediais 
(quando aplicável) 
Construtora e/ou 
incorporadora 
Condomínio Verificar legislação 
específica 
Atestado de instalações 
elétricas 
Construtora e/ou 
incorporadora 
Condomínio Verificar legislação 
específica 
Atestado de SPDA Construtora e/ou 
incorporadora 
Condomínio A cada ano 
Medição Ôhmica (com 
terrômetro calibrado e 
aferido INMETRO) 
Construtora e/ou 
incorporadora 
Condomínio A cada 5 anos para 
residenciais ou 
comerciais e 3 anos 
edificações com 
grandes 
concentrações 
públicas 
Sugestão ou modelo de 
programa de 
Manutenção preventiva. 
Construtora e/ou 
incorporadora 
Condomínio A cada alteração 
 
 
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62 
Planilha (check list) de 
verificação do programa 
de Manutenção 
preventiva 
Condomínio Condomínio A cada verificação, 
quando necessário 
Regulamento interno Condomínio Condomínio A cada alteração 
Livro de atas de 
assembleia/presença 
Condomínio Condomínio A cada alteração 
Livro do conselho 
consultivo 
Condomínio Condomínio A cada alteração 
Inscrição do edifício na 
Receita Federal - CNPJ 
Condomínio Condomínio A cada alteração do 
síndico 
Inscrição do condomínio 
no ISS 
Condomínio Condomínio Não Há 
Apólice de seguro de 
incêndio ou outro 
sinistro que cause 
destruição (obrigatório) 
e outros opcionais 
Condomínio Condomínio A cada ano 
Relação dos moradores Condomínio Condomínio A cada alteração 
Procurações (síndico, 
proprietários, etc..) 
Condomínio Condomínio A cada alteração 
Documentos de registro 
de funcionários do 
condomínio de acordo 
com a CLT 
Condomínio Condomínio A cada alteração de 
funcionário, quando 
aplicável. 
Cópia dos documentos 
dos funcionários 
terceirizados 
Condomínio Condomínio A cada alteração de 
funcionário, quando 
aplicável. 
Programa de Prevenção 
de Riscos Ambientais - 
PPRA 
Condomínio Condomínio A cada ano 
Programa de Controle 
Médico de saúde 
Ocupacional – PCMSO 
Condomínio Condomínio A cada ano 
Atestado de Brigada de 
Incêndio 
Condomínio Condomínio A cada ano 
Relatório de inspeção 
Anual dos Elevadores – 
RIA 
Condomínio Condomínio A cada ano 
Contrato de 
manutenção de 
Condomínio Condomínio Validade de contrato 
 
 
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