CONDOMÍNIO MISTO

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CONDOMÍNIO MISTO
	Esta nomenclatura se dá, pois em um único prédio estão localizadas unidades autônomas residências e comerciais.
	Assim sendo, em um Condomínio misto, os interesses dos condôminos dos apartamentos às vezes são diferentes dos interesses das lojas, que normalmente se situam na galeria ou na parte frontal do edifício.
 	Os problemas se agravam quando a convenção que regulamenta os direitos e deveres de cada um é mal redigida, omissa em vários pontos e não está atualizada.
	O que fazer para resolver tal conflito?
	O Uso do bom senso é a melhor saída, porém como é habitual do ser humano, freqüentemente isso não acontece, portanto é válido o que está convencionado na Convenção de cada condomínio, esta é um documento jurídico que especifica e estabelece normas, regras, deveres, direitos e obrigações dos condôminos, como a forma de utilização das áreas de uso comum e exclusivo, bem como outros aspectos.
	Numa democracia todos os direitos e deveres de cada proprietário devem ser respeitados. É direito do lojista pagar somente as taxas condominiais relativas às despesas de serviços que efetivamente são colocados à sua disposição ou que venha a usufruir. Pois seria um abuso incluir em sua cota-parte despesas de elevador, manutenção de piscina (caso tenha), quais sejam, áreas comuns que os comerciantes não utilizam.
	Porém, quanto ao seguro contra incêndio é dever das lojas arcarem com seu custo anual, conforme o valor de mercado de construção da unidade. Apesar de vários edifícios serem projetados e construídos de forma a manter as lojas independentes dos apartamentos ou salas, tais lojas têm também vários deveres que não podem ser descumpridos, sob pena de cometer ilegalidade. Quanto ao projeto de incêndio, cabe ao dono da loja arcar com sua cota-parte do custo quando o edifício realizar as adaptações. Como também devem obedecer a padronização para colocação de placas para não descaracterizar a fachada do prédio. Deve o lojista arcar com sua parcela para a limpeza e manutenção/conserto do passeio, bem como da fachada que implica todas as paredes externas do edifício. Cabe às lojas pagar as taxas extras destinadas à reparação do telhado do prédio e das instalações elétricas e hidráulicas gerais, que tenham ligação com as lojas.
	Se o lojista tem direito a trabalhar, ele tem o dever de exercer sua atividade sem causar prejuízo ou incômodo à coletividade condominial. Dessa forma, o alvará de funcionamento concedido pela prefeitura não autoriza que a loja seja usada para provocar ruídos excessivos, sujeira, lixo, gordura/fumaça pela chaminé.
	Sendo dessa maneira, são válidos os atos praticados de acordo com a Convenção de Condomínio, inclusive no que tange em relação ao rateio da fração ideal.
 SEMINÁRIO DE DIREITO IMOBILIÁRIO
TEMA: Condomínio Misto
Base da Apresentação: - Recurso Especial ao STJ
				- Recorrente: Janete de Paula Sperb
				- Recorrido: Condomínio Edifício SPERB
 				RELATÓRIO
Situação:
O condomínio do Ed. SPERB é composto de apartamentos residenciais e lojas situadas no piso inferior.
Demanda:
A recorrente é proprietária de 5 unidades do piso térreo utilizadas para fins comerciais (lojas). Julgando-se isenta de pagamento do condomínio ela se encontra inadimplente, motivo pelo qual o condomínio propôs a ação de cobrança, que redundou em diversos recursos aos quais analisaremos. A saber:
 a) Embargos opostos à sentença - ré >> rejeitado
 b) Apelação da ré >> negado provimento
 c) Recurso adesivo do autor >> provido
 d) Recurso especial da ré >> conhecido e negado provimento
Destaques:
1 – A convenção do condomínio estabelece em seu art.6º que todos os condôminos contribuirão, mensalmente, com uma quota-parte proporcional a área de cada propriedade.
2 – A dispensa do pagamento condominial seria pertinente se, expressamente, constasse da convenção. O que se dá é exatamente o contrário, ou seja, é taxativo naquele documento a obrigação condominial de todos os condôminos.
2.1 – Neste ponto divergem o Tribunal de Alçada Cível de SP e o STJ quanto à omissão, no texto da convenção, da responsabilidade ser de todos os condôminos tanto os residenciais quanto os comerciais. Para o STJ não é necessário que conste da convenção para advir a responsabilidade; para o Tribunal de Alçada é necessário. Este sustenta que: “o proprietário de loja no térreo, com acesso, serviços de água e energia elétrica independentes, não é obrigado a arcar com despesas condominiais ordinárias se o serviço não lhe traz nenhuma utilidade, salvo disposição convencional em contrário”.
3 – O art. 12 da Lei nº 4.591/64 prevê que cada condômino concorrerá nas despesas de condomínio. Pelo parágrafo 1º: “salvo disposição em contrário na convenção, pagará quota rateio correspondente a fração ideal do terreno”.
4 – Justificativa quanto a negação do recurso especial pelo STJ. Prevendo a convenção um critério de rateio das despesas, e estando de acordo com a regra do art.12, parágrafo 1º, da Lei 4.591/64, que foi o caso, deve ser respeitado pelos condôminos.
Conclusão:
1 – Segundo acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, “Salvo estipulação em Convenção do Condomínio, prevalecerá o princípio geral de que os condôminos, proprietários de lojas térreas, devem suportar, proporcionalmente, as despesas do referido condomínio”.
2 – A divergência entre o Tribunal de Alçada de SP e STJ se deu quando o relator do Recurso Especial usou, como jurisprudência, na justificativa de seu voto, um acórdão daquele tribunal.
3 – O conhecimento do recurso especial se deu pela letra “c” do admissor constitucional.