TEMA 2 - Administração de condomínios

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DESCRIÇÃO
O condomínio edilício como nova forma de estruturação dos condomínios com partes
exclusivas e comuns. A importância das assembleias gerais no processo de organização
condominial. A figura de destaque do administrador do condomínio na gestão condominial. O
condômino como proprietário dos imóveis. O gerenciamento financeiro e de pessoal do
condomínio, além da relevância da legislação trabalhista nesse processo.
PROPÓSITO
Entender a organização feita pelo legislador quanto à formação de condomínios fundamentais
para o desenvolvimento socioeconômico das sociedades modernas, assim como a de suas
particularidades, como a existência das assembleias gerais, do administrador na figura do
síndico, dos condôminos como proprietários das unidades e de todo um processo de gestão
com suas especificidades.
PREPARAÇÃO
Antes de iniciar o estudo deste tema, é importante ter acesso ao Código Civil na questão
relativa a condomínios (artigo 1331 e os seguintes). Lembre-se de visitar o site Portal da
legislação.
OBJETIVOS
MÓDULO 1
Identificar a formação dos condomínios edilícios e o papel das assembleias gerais
MÓDULO 2
Definir o papel do administrador e do condômino na relação condominial
MÓDULO 3
Reconhecer as despesas ordinárias e extraordinárias mais relevantes na gestão condominial
INTRODUÇÃO
Expressaremos neste tema a preocupação do legislador no desenvolvimento de todo um tópico
para a interpretação das relações condominiais.
Para isso, destacaremos a relevância dos condomínios na atual sociedade brasileira. Afinal,
isso deu margem ao surgimento de todo um conjunto de oportunidades para o profissional de
negócios imobiliários.
MÓDULO 1
 Identificar a formação dos condomínios edilícios e o papel das assembleias gerais
A ORIGEM DO CONDOMÍNIO NO BRASIL
No Decreto nº 5.481, de 1928, há as primeiras menções à figura do condomínio na abordagem
da alienação parcial dos edifícios de mais de cinco andares. Desse modo, a primeira legislação
brasileira a tratar do assunto tem praticamente cem anos. Apesar de, no início do século
passado, a vida em condomínio, no qual as pessoas dividiam um mesmo imóvel, já constituir
uma realidade comum, o Código Civil de 1916 não versava sobre ela de forma adequada,
deixando uma lacuna na legislação da época.
No referido decreto, abordou-se a administração do imóvel no que diz respeito aos serviços
que interessavam a todos os moradores, como sistema de esgoto, água, iluminação, telefone,
elevador, asseio, desinfecções, vigilância interna e portaria. Ela, instruía a legislação de 1928,
deveria ser feita por um dos proprietários do apartamento ou um terceiro eleito bienalmente.
Tais funções podiam ser delegadas a uma pessoa de sua confiança e sob sua
responsabilidade. Com isso, observa-se na legislação o surgimento da figura do administrador
do condomínio.
O deslocamento de pessoas do campo para as cidades resultou no crescimento das áreas
urbanas, inflacionando os preços dos terrenos. Isso demandou a construção de prédios nas
áreas mais procuradas, resultando na verticalização dos imóveis e na organização dos
condomínios. A construção em um único terreno de residências para diversas pessoas fez com
que o legislador procurasse normatizar essas relações condominiais.
A Lei nº 4.591/1964 significou um momento marcante no processo de regulação do condomínio
e da incorporação imobiliária no Brasil. Na ocasião, o edifício de apartamentos surgia como
uma nova técnica para o melhor aproveitamento de espaços, passando a desempenhar
relevante função social. Portanto, isso passou a exigir do Estado uma proteção legal, ou seja,
uma legislação que abordasse suas principais particularidades.
 
Fonte: Burdun Iliya/Shutterstock
Na Constituição Federal de 1988, a função social da propriedade ficou evidenciada. Esse
princípio norteou seu uso em solo nacional com todas as suas implicações e obrigações, além
de organizar e preparar o terreno para uma nova perspectiva de interpretação da Lei de
Condomínios e Incorporações.
 
Fonte: ErenMotion/Shutterstock
O novo Código Civil (Lei nº 10.406/2002) atualizou uma série de aspectos da relação
condominial em relação à lei anterior, que já tinha quase 40 anos de idade. O Código Civil
enfatizou a importância da gestão condominial, da convenção do condomínio e de seu
regimento interno, assim como a organização de assembleias e os direitos e os deveres dos
condôminos, além de outras questões, como, por exemplo, multa e destituição de síndico.
CRIAÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
O que constitui um condomínio edilício?
Sua definição consta no artigo 1331 do Código Civil. A lei de 2020 determina que, em
edificações, pode haver partes que são propriedade exclusiva de alguém e outras de
propriedade comum dos condôminos.
O condomínio edilício é formado por um conjunto de unidades autônomas no qual existem
áreas exclusivas e comuns. Ou seja, os proprietários possuem direitos individuais e
comunitários.
Apesar de o texto da lei de 2002 prever a possibilidade da constituição de um condomínio
somente com áreas privativas (o texto a expressa da seguinte forma: “pode haver”), essa
hipótese não seria comum, já que a área de circulação entre as unidades autônomas deve ser
levada em consideração.
 
Fonte: Rostislav Glinsky/Shutterstock
O Código Civil prevê, portanto, as áreas ditas como privativas e comuns. As partes
suscetíveis de utilização independente, como apartamentos, escritórios, salas, lojas e
sobrelojas, além das respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns,
sujeitam-se à propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus
proprietários. Os abrigos para veículos constituem uma exceção, já que eles não podem ser
alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo nos casos em que haja
autorização expressa em sua convenção.
Por outro lado, o solo, a estrutura do prédio e o telhado, assim como a rede geral de
distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, além da calefação e da refrigeração central e
das demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum
pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente ou divididos.
 ATENÇÃO
Está estabelecido na legislação brasileira que nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do
acesso ao logradouro público. Caso isso venha a acontecer por algum motivo, a parte
prejudicada de acesso poderá solicitar a servidão de passagem a fim de obter seu acesso a
esse logradouro.
A formalidade de criação do condomínio edilício está prevista no Código Civil: ele estabelece
que esse condomínio deve ser formado por meio de ato entre vivos ou de um testamento
devidamente registrado no cartório de registro de imóveis, devendo constar em tal ato, além do
disposto em lei especial, as seguintes especificidades:
 
Blue Flourishes/shutterstock
A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, sendo estremadas
entre si, assim como das partes comuns.
 
Blue Flourishes/shutterstock
A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade no que diz respeito ao terreno e às
partes comuns.
 
Blue Flourishes/shutterstock
O fim ao qual as unidades se destinam.
A DISCRIMINAÇÃO E A INDIVIDUALIZAÇÃO DAS
UNIDADES DE PROPRIEDADE EXCLUSIVA
A obrigatoriedade do registro público em um cartório de registro de imóveis confere um caráter
formal à sua instituição, permitindo a devida publicidade ao ato e reforçando que a decisão de
criação do condomínio por vontade das partes deve ser compartilhada segundo certos
preceitos legais. As modificações no texto de constituição do condomínio precisam, portanto,
ser submetidas a esse cartório para a devida apreciação, que dever aprovar ou não o
respectivo pedido.
A DETERMINAÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL
ATRIBUÍDA A CADA UNIDADE
A fração ideal representa a parcela do terreno que pertence a cada proprietário. Ela é calculada
levando-se em conta as áreas de propriedade exclusiva e as depropriedade comum
pertencentes a cada condômino.
Com isso, obtém-se a proporção do terreno que se destina a cada proprietário. Na escritura de
propriedade do imóvel, deve constar a descrição detalhada tanto das partes exclusivas quanto
das comuns para se evitar qualquer questionamento futuro quanto à divisão da área.
CONVENÇÃO CONDOMINIAL
Você já ouviu falar em convenção condominial?
 
Fonte: Robert Adrian Hillman/shutterstock
O Código Civil ainda dispõe sobre a convenção condominial. Constituindo o condomínio
edilício, essa convenção precisa ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços
das frações ideais, tornando-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre
as unidades ou para quantos tenham posse ou detenção delas. Para ser oponível contra
terceiros, a convenção do condomínio deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
A necessidade de ela ser subscrita por dois terços dos titulares permite que seu teor
represente a vontade da maioria dos proprietários do condomínio. Assim, mesmo aqueles que
não concordarem com a convenção condominial registrada no cartório de registro de imóveis
deverão seguir as determinações lá contidas.
A obrigatoriedade de registro da convenção permite que o cartório competente para tal possa
examinar seu conteúdo e rejeitar alguma determinação contrária aos preceitos legais ou que
venha a prejudicar os direitos de qualquer condômino ou terceiro diretamente envolvido.
MODIFICAÇÕES À CONVENÇÃO CONDOMINIAL
Eventuais modificações à convenção condominial dependem da aprovação de 2/3 dos votos
dos condôminos. Entretanto, a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária
depende de aprovação por unanimidade dos condôminos.
No dispositivo legal, o legislador estabeleceu severas restrições para a modificação da
convenção e um rigor maior ainda para se alterar a destinação do edifício ou da unidade
imobiliária.
Os tribunais de justiça têm acordado que as convenções anteriores à promulgação da Lei nº
4.591/64 possam restringir-se ao registro no cartório de títulos e documentos. Como
condomínios mais antigos, com convenção anterior a essa legislação, podem ter dificuldades
para reunir 2/3 dos proprietários que estejam de acordo sobre um novo texto, isso pode afetar
direitos contidos na convenção anterior.
É possível verificar a aplicação disso em questões que versam sobre os direitos de uso da
garagem e da área da cobertura.
CLÁUSULAS MÍNIMAS PARA CONVENÇÃO
CONDOMINIAL
O Código Civil estabelece as cláusulas mínimas que devem constar na convenção
condominial:
a) Discriminação e individualização das unidades de propriedade comum;
b) Determinação da fração ideal atribuída a cada unidade (relativa ao terreno e às partes
comuns);
c) Finalidade de uso (residencial, comercial ou misto);
d) Quota proporcional por unidade autônoma e modo de pagamento das contribuições
dos condôminos;
e) Sua forma de administração;
f) Competência das assembleias, forma de convocação e quórum exigido para as
deliberações;
g) Penalidades a que estão sujeitos os condôminos;
h) Regimento Interno do edifício.
 Atenção! Para visualizaçãocompleta da tabela utilize a rolagem horizontal
 ATENÇÃO
A convenção condominial não pode abrigar em seu texto determinações que sejam contrárias à
legislação. Desse modo, ela não pode conter penalidades que imponham ao condômino
infrator uma obrigação superior à prevista em lei. Além disso, deve preservar o direito à
propriedade prevista na Constituição Brasileira, não contendo termos que venham a ameaçar
esse direito.
Existem, no entanto, questões polêmicas que vêm sendo tratadas pela justiça brasileira. A
forma de estabelecer a divisão da quota condominial pelas unidades tem sido objeto de
questionamento, tendo em vista o direito adquirido aplicado à convenção condominial firmada
em data anterior ao dispositivo legal.
Essa convenção estabelece as diretrizes que norteiam a vida em comum no condomínio,
determinando direitos e deveres de todos os condôminos, sejam eles signatários ou não do
acordo, assim como futuros proprietários de unidades que venham a ser negociadas. O
proprietário de uma que venha a ser colocada em locação deverá fazer constar no contrato de
locação que o locatário deverá conhecer e atender a todas as determinações contidas na
convenção condominial.
REGIMENTO INTERNO
Ele é parte integrante da convenção condominial, consistindo no conjunto de normas que
regula e disciplina a conduta interna, além de detalhar as diretrizes contidas na convenção do
condomínio.
Qual é o papel do regimento interno?
Esse regimento precisa ser um documento complementar da convenção. Normalmente, ele é
redigido após o registro dela em cartório. Por ser menos complexo e abranger questões do dia
a dia do condomínio, o regimento interno sofre mais modificações nas assembleias gerais
constituídas para tal fim. Para isso, ele não deve conter pontos polêmicos que venham a dividir
os condôminos e gerar animosidades nas relações condominiais.
O profissional de negócios imobiliários tem de conhecer a convenção e o regulamento interno
para orientar eventuais compradores e locatários sobre as regras estabelecidas no prédio.
 
Fonte: vectorlab2D/shutterstock
Apesar de juridicamente discutíveis, certas convenções proíbem animais no prédio.
O profissional deve alertar ao interessado sobre essa restrição. Afinal, ela pode ser
suficientemente importante para que a parte desista do negócio.
O CONCEITO DE ASSEMBLEIA GERAL
Antes de apresentarmos seu conceito, analisaremos o seguinte caso:
Olá, sejam todos bem-vindos!
Em nossa assembleia geral de hoje, vamos tratar todos os pontos que merecem a nossa
atenção, além de algumas orientações para você se organizar melhor e usufruir tranquilamente
do seu imóvel.
 
Fonte: Monkey Business Images/Shutterstock
Conforme define o Código Civil, o síndico precisa convocar anualmente uma reunião da
assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento
das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, além de
eventualmente eleger seu substituto e alterar o regimento interno.
Se ele não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. Caso a
assembleia não venha a se reunir, um juiz decidirá sobre tais questões a requerimento de
qualquer condômino.
 ATENÇÃO
A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a
reunião. Havendo intenção por parte da administração de não convocar determinado
condômino, as decisões da assembleia podem estar, se comprovado seu ato doloso,
comprometidas e sujeitas a anulação.
Não existe, na legislação, um prazo mínimo para o envio do edital de convocação para
comparecimento na assembleia. A convenção de condomínio pode estipular um prazo mínimo
considerado suficiente para que todos os condôminos recebam a comunicação e possam
programar sua presença.
Caso não haja indicação na convenção quanto a esse prazo, o recomendado é que a
comunicação seja enviada com antecedência de 10 a 15 dias.
 ATENÇÃO
Os condôminos ausentes da assembleia legalmente constituída não podem contrapor as
decisões lá firmadas. O síndico ou o administrador deve seguir as decisões tomadas pela
maioria dos presentes na assembleia. No entanto, ele tem a liberdade de gerir o condomínio,
não excedendo os poderes a ele atribuídos na convenção e na legislação em vigor.
O condômino pode dar procuração para que outra pessoa o represente na assembleia. A
convenção tem poderes para determinar a natureza dessa procuração. Ela pode ser por
instrumento público ou particular, com ou sem reconhecimento de firma – e assim por diante.
Caso não haja nenhuma especificação na convenção, é natural ser aceito na assembleia um
instrumento de procuração particular e sem reconhecimento de firma. Da mesma maneira,
pode haver uma limitação do número de procurações concedidas a uma única pessoa.
Neste vídeo, analisaremosos tipos de assembleias gerais, bem como a finalidade deles.
QUÓRUM DAS ASSEMBLEIAS GERAIS
Salvo quando for exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas em
primeira convocação pela maioria de votos dos condôminos presentes, representando, desse
modo, pelo menos metade das frações ideais. Os votos serão proporcionais às frações ideais
no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa
da convenção de constituição do condomínio.
Mas, afinal, quando é aplicado o quórum especial?
A exigência de quórum especial aplica-se à mudança na convenção condominial ou na
destinação do imóvel. O legislador optou por adotar cada voto vinculado à fração ideal da
unidade, mas não quis alterar o sistema de votação dos condomínios cuja convenção seja
anterior à edição do novo Código Civil e adote a unidade – e não a fração ideal – como
referência.
Por sua vez, se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ainda ameace ruir,
será exigido um quórum especial para que os condôminos deliberem em assembleia sobre sua
reconstrução ou venda. Os votos devem representar metade mais uma das frações ideais.
Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes,
salvo quando for exigido quórum especial. Normalmente, as assembleias condominiais são
realizadas em segunda e última convocação para que sejam aguardados eventuais
condôminos atrasados. Afinal, isso pode evitar qualquer questionamento sobre o horário de
início da assembleia.
Certas decisões podem ser aprovadas por votos da maioria dos condôminos presentes
(unidade ou fração ideal) a uma assembleia geral de condomínio. Listaremos a seguir os casos
que podem ser aprovados com o voto da maioria dos condôminos:
CASO 1
Aprovação de contas.
CASO 2
Aumento da taxa condominial.
CASO 3
Eleição de síndico.
CASO 4
Obras necessárias.
CASO 5
Obras úteis.
CASO 6
Alterações no regimento interno.
CASO 7
Destituição do síndico.
 ATENÇÃO
Este tipo de decisão requer 2/3 dos votos dos condôminos presentes (unidade ou fração ideal)
a uma assembleia geral do condomínio para deliberação sobre alterações em sua convenção e
para tomada de decisão sobre a realização de obras voluptuárias, ou seja, de embelezamento.
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ORGANIZAÇÃO E ATA DA ASSEMBLEIA
GERAL
Como é organizada uma assembleia geral?
Ao iniciarem a assembleia geral, os condôminos nomeiam um presidente para conduzir a
sessão, que indica um secretário para registrar os atos. Muitas vezes, o secretário escolhido é
o representante da administradora presente à reunião.
O presidente deve ler inicialmente a pauta do dia e colocar seus assuntos em discussão.
Temas fora da pauta devem ser evitados, sendo papel do presidente da assembleia direcionar
as discussões das questões constantes do edital de convocação.
É importante que o presidente tenha um bom relacionamento com os condôminos para evitar
descontentamentos capazes de desvirtuar os objetivos da assembleia.
 
Fonte: TatyanaKar/Shutterstock
O secretário tem como função registrar os fatos ocorridos na reunião.
O ideal é que seja utilizado um sistema informatizado para que seu conteúdo possa a ser
revisado ao final da assembleia pelos condôminos presentes. A ausência dessa revisão poderá
gerar questionamentos futuros se o texto distribuído aos condôminos não corresponder à
realidade.
 
Fonte: smx12/Shutterstock
O conteúdo da ata da assembleia tem de ser restrito aos assuntos discutidos e que fazem
parte da pauta do dia. Deve-se evitar qualquer comentário que fuja aos temas da convocação
ou que caracterize intriga entre condôminos.
A assembleia deve começar com a indicação de horário e local de realização, mencionando a
forma de sua convocação, a ordem do dia e os presentes naquela reunião. Em seguida,
aponta-se a escolha do presidente e do secretário da assembleia, sendo complementada com
a decisão de cada um dos itens.
É necessário assegurar a publicidade das decisões tomadas: todos devem conhecer o
resultado das votações. Essa regra permite que, quem não estava presente na assembleia,
tenha conhecimento das decisões lá tomadas.
Afinal, elas afetarão diretamente a convivência condominial. Esconder o resultado de uma
assembleia para os condôminos não presentes é motivo de atritos futuros no condomínio.
VERIFICANDO O APRENDIZADO
1. A FORMAÇÃO DE UM CONDOMÍNIO EDILÍCIO REGISTRADO EM UM CARTÓRIO DE
REGISTRO DE IMÓVEIS, CONFORME DETERMINA A LEGISLAÇÃO, DEVE SER
REALIZADA A PARTIR DE:
A) Cessão hereditária de direitos.
B) Ato de compra e venda do respectivo imóvel.
C) Instrumento particular de compra e venda.
D) Ato entre vivos ou testamento.
2. A ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA (AGO) É ASSIM DENOMINADA TENDO EM VISTA
QUE ELA DEVE ACONTECER PELO MENOS UMA VEZ POR ANO. TENDO EM VISTA O
CÓDIGO CIVIL, APONTE UM TEMA ESPECÍFICO PARA SE DISCUTIR NA AGO.
A) Prestação das contas do exercício anterior.
B) Substituição do interfone do prédio.
C) Redução do quadro de funcionários do condomínio.
D) Substituição da administradora contratada pelo condomínio.
GABARITO
1. A formação de um condomínio edilício registrado em um cartório de registro de
imóveis, conforme determina a legislação, deve ser realizada a partir de:
A alternativa "D " está correta.
O condomínio edilício tem de ser formado por ato realizado entre as pessoas vivas (intuitu
personae), ou seja, em consideração à pessoa ou por causa da morte (sucessão em razão
dela). O documento particular só tem efeito entre as pessoas que firmaram o termo, não se
estendendo a terceiros.
2. A Assembleia Geral Ordinária (AGO) é assim denominada tendo em vista que ela deve
acontecer pelo menos uma vez por ano. Tendo em vista o Código Civil, aponte um tema
específico para se discutir na AGO.
A alternativa "A " está correta.
A prestação de contas e a eleição de síndico são decisões tomadas em assembleia geral
ordinária convocada para tal fim, embora ela possa apresentar outros assuntos definidos na
ordem do dia. Por sua vez, podem ser feitas nessa assembleia a substituição do interfone do
prédio, a redução do quadro de funcionários ou a substituição da administradora.
MÓDULO 2
 Definir o papel do administrador e do condômino na relação condominial
O ADMINISTRADOR DO CONDOMÍNIO
A princípio, devemos analisar a seguinte questão: como surgiu a atribuição de se administrar
um condomínio?
Tempos atrás, como ninguém queria a atribuição de administrar um condomínio, as pessoas
escolhiam o síndico praticamente por exclusão.
Quem nunca tinha sido síndico do prédio deveria assumir essa responsabilidade. Hoje
em dia, o cenário é totalmente diferente, sendo exigida dele uma habilidade compatível com a
complexidade da administração de um condomínio.
Um síndico não pode mais ser um leigo que desconheça a legislação ou os métodos de
gestão. Ele agora precisa ser um profissional preparado para o enfrentamento de uma nova
realidade em uma sociedade moderna.
O síndico de antigamente era uma pessoa que não tinha funções profissionais fora do prédio,
permanecendo em sua residência o dia todo. Desse modo, ele poderia tratar das questões do
dia a dia do condomínio.
O rodízio era muito empregado como castigo para aquele que nunca tinha contribuído para a
administração do condomínio. Tal função ganhou mais importância com o crescimento das
cidades, a formação de condomínios cada vez mais sofisticados e vários problemas de gestão
condominial.
Os atritos entre os condôminos passaram a exigir um profissional que soubesse lidar, entre
outras necessidades, com questões de relacionamento pessoal.
 
GaudiLab/shutterstock
EMPRESAS DE ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS
As empresas de administração de condomínios começaram a surgir. Houve um grande
incremento na demanda de profissionais especializados em gestão de condomínios. O síndicoprofissional passou a ter relevância: desse modo, mais profissionais investiram em uma
carreira que se mostra cada vez mais promissora.
 
Chaay_Tee/shutterstock
PROFISSIONAIS ESPECIALIZADOS
Existe atualmente a procura por profissionais de gestão imobiliária que tenham vocação para
essa atividade. Profissionais da área estão se especializando, enquanto o mercado de trabalho
no segmento se abre a outras perspectivas. O investimento em novos conhecimentos torna-se
mais evidenciado quando mais profissionais da área estão em busca de um maior
aperfeiçoamento. Resultado? O mercado se expande e as oportunidades começam a surgir.
A DEFINIÇÃO DE SÍNDICO
O que deve ser considerado ao se escolher um síndico? Na eleição de um síndico, quais são
as regras?
 
Fonte: AlisaRut/shutterstock
O síndico, que pode não ser um condômino, é escolhido pela assembleia para administrar o
condomínio por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
O legislador estabelece que o síndico pode ou não ser um condômino, abrindo uma
oportunidade para que um síndico que não resida no prédio possa ser contratado para exercer
suas habilidades profissionais.
Como frisamos, a legislação determina que o mandato do síndico não pode exceder dois anos,
mas ele poderá se reeleger de acordo com decisão da assembleia geral ordinária convocada
para tal fim. Não existe, entretanto, impedimento para que ele possa se reeleger mais de uma
vez, sendo esse o entendimento que os juristas dão ao texto legal.
A convenção condominial pode estipular um prazo menor que dois anos, o que deve
prevalecer, pois não existem impeditivos de natureza legal para isso. De outra forma, se a
convenção estipular um superior a dois anos, tal prazo não será válido, já que ele vai de
encontro ao texto legal.
TIPOS DE SÍNDICO
São três os tipos de síndico normalmente atuantes em um condomínio:
Síndico 
condômino

Síndico 
profissional

Administrador 
profissional
SÍNDICO CONDÔMINO
O síndico condômino é proprietário de uma unidade e geralmente reside no local, participando
mais ativamente no dia a dia do condomínio.
NESTE CASO, OBSERVAMOS ESTES DOIS
PONTOS:
PONTO POSITIVO PONTO NEGATIVO
PONTO POSITIVO
Como ponto positivo, há o fato de que ele pode estar à disposição do condomínio nos
momentos em que sua presença seja necessária, sem precisar deslocar-se para o local.
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PONTO NEGATIVO
Já o ponto negativo é o fato de que, sendo o proprietário de uma unidade no condomínio,
ele está mais exposto aos demais condôminos, o que pode mudar sua forma de
relacionamento interno.
 ATENÇÃO
O fato de ser um condômino não impede alguém de possuir habilidade e competência para
gerir o condomínio.
O síndico condômino pode ser um profissional que conheça todas as técnicas de gestão
condominial. No entanto, residir no prédio potencialmente o submete a questões de natureza
pessoal e familiar inerentes à vida no condomínio. Este é o motivo de condôminos experientes
em administração de condomínios se recusarem a assumir essa responsabilidade.
SÍNDICO PROFISSIONAL
Trata-se do profissional especializado que vai gerenciar o condomínio sem ser proprietário
de uma unidade no local.
 
Fonte: Monkey Business Images/Shutterstock
RELACIONAMENTO PESSOAL COM OS CONDÔMINOS
Ele tem a vantagem de não possuir um relacionamento pessoal com os demais condôminos
(impessoalidade) que venha a prejudicar sua gestão. Por não residir no condomínio, ele
precisa cumprir determinado horário na administração, devendo deslocar-se para o
condomínio sempre que houver necessidade.
 
Fonte: Photographee.eu/Shutterstock
RELAÇÃO COM FUNCIONÁRIOS DO CONDOMÍNIO
Relação com funcionários do condomínio Como depende do auxílio dos funcionários em
questões rotineiras, o síndico profissional deve manter um bom relacionamento na gestão de
pessoal.
Quanto aos condôminos, é importante manter uma relação de confiança para que ele consiga
realizar um trabalho eficaz e atinja os objetivos propostos.
ADMINISTRADOR PROFISSIONAL
O administrador profissional é um síndico que se dedica exclusivamente a gerir o condomínio,
estando submetido, aliás, ao regime de trabalho da Consolidação das Leis do Trabalho (CLT).
Este funcionário contratado pelo condomínio possui especialização para fazer uma boa
administração.
 
Fonte: Monkey Business Images/shutterstock
Sua figura é comum na administração de grandes empreendimentos imobiliários, como, por
exemplo, shoppings centers e centros comerciais. O condomínio também pode contratar uma
administradora de condomínios para assessorar o síndico nas tarefas que envolvam gestão
administrativa, financeira, jurídica e de recursos humanos.
São funções da administradora contratada pelo condomínio:

Elaborar os balancetes do condomínio.
Assessorar a prestação de contas e a previsão orçamentária.


Elaborar a folha de pagamento dos funcionários.
Emitir e enviar os boletos de pagamento de taxas condominiais.


Realizar o pagamento de tributos e encargos trabalhistas.
Prestar assessoria nas reuniões de assembleia geral.


Distribuir circulares para os condôminos.
Preparar as convocações para assembleias gerais.


Fazer uma assessoria jurídica diversa.
RESPONSABILIDADES E COMPETÊNCIAS
DO SÍNDICO
São consideradas responsabilidades do síndico previstas no artigo 1348 do Código Civil:
a) Convocar a assembleia dos condôminos;
b) Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele,
os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
c) Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou
administrativo de interesse do condomínio;
d) Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da
assembleia;
e) Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos
serviços que interessem aos possuidores;
f) Elaborar o orçamento dos recebimentos e das despesas relativa a cada ano;
g) Cobrar dos condôminos suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas
devidas;
h) Prestar contas à assembleia anualmente e quando exigidas;
i) Realizar o seguro da edificação.
 Atenção! Para visualizaçãocompleta da tabela utilize a rolagem horizontal
Fonte: (BRASIL, 2002)
Apresentaremos a seguir as competências exigidas para que um síndico seja um bom
administrador de condomínios:
PARTICIPATIVO
Estar sempre presente para atender às necessidades do condomínio, participando diretamente
das assembleias condominiais.
COMUNICADOR
Saber lidar com os condôminos, expondo suas opiniões claramente e entendendo as
demandas dos moradores.
EMPREENDEDOR
Trazer novas ideias para o condomínio e tomar a iniciativa no sentido de implementá-las.
GESTOR
Saber gerir as finanças do condomínio, aplicando corretamente os recursos e lidando de forma
idônea com os funcionários do condomínio. Além disso, ele deve procurar conhecer as regras
do condomínio.
LÍDER
Saber liderar as pessoas, influenciando positivamente tanto os funcionários quanto os próprios
moradores.
ORGANIZADOR
Procurar atrair as outras pessoas e ser capaz de organizar o trabalho em grupo em vez de se
isolar no ambiente em que convive.
IMPARCIAL
Não se envolver em questões pessoais dos moradores quando elas não estiverem ligadas às
atividades de administração do condomínio.
VISIONÁRIO
Estar sempre atento a tendências, buscando novas tecnologias disponíveis no mercado.
PLANEJADOR
Realizar de forma adequada o planejamento das atividades e finanças do condomínio,
promovendo seu acompanhamento e revisão periódica.
SOCIAL
Ser cordial com os moradores e, quando necessário, participar dos eventos oferecidos pelos
condôminos.
ATUAL
Estar sempre atualizado quanto a novidades existentes no mercado, conhecendo
especialmente as mudanças nas legislações trabalhista e tributária.
MOTIVADOR
Saber motivar os funcionários do condomínio para que eles alcancem sempre melhores
resultados.
 ATENÇÃOComo administrador do condomínio, o síndico tem de ter competências para gerir uma
empresa com todas as suas particularidades, não sendo alguém autoritário que queira impor
suas ideias, e sim uma pessoa acessível, capaz de ouvir outras opiniões, estando sempre
atualizado e tomando a inciativa quando houver a necessidade disso.
O CONSELHO FISCAL
O Código Civil prevê a possibilidade de existir em um condomínio um conselho fiscal
composto de três membros eleitos pela assembleia por prazo não superior a dois anos.
Compete a esse conselho emitir um parecer sobre as contas do síndico.
 
Fonte: Theethawat Bootmata/shutterstock
Como um conselho fiscal é escolhido?
Normalmente, isso ocorre na assembleia de eleição do síndico. Preferencialmente, são
chamados para fazer parte desse grupo os condôminos dispostos a auxiliar na gestão do
condomínio.
Existem prédios de poucos apartamentos que optam por um número menor de conselheiros,
mas sua atuação, considerando a necessidade de verificação das contas do síndico e o
parecer a ser dado por ocasião da assembleia geral ordinária de prestação de contas, é
fundamental na administração condominial.
A convenção de condomínio pode prever a existência de suplentes no conselho fiscal para a
eventual saída de um conselheiro, evitando, assim, a realização de uma assembleia específica
só para promover essa substituição. Como a legislação não prevê a obrigatoriedade de um
subsíndico, esse conselho passa a ser uma figura de importância no auxílio aos trabalhos
executados pelo síndico.
OS CONDÔMINOS
Apesar das discussões sobre o alcance de tal denominação, um condômino é o proprietário de
uma unidade dentro de um condomínio. Os locatários não são condôminos, e sim
moradores, devendo, como residentes que são, respeitar a convenção do condomínio e o
regulamento interno. Mesmo sendo um proprietário, o condômino nem sempre reside no
condomínio.
Os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas
são equiparados aos proprietários.
O promitente comprador corresponde a quem assinou uma promessa de compra e venda na
qual as partes, cumpridas as exigências constantes do contrato, se obrigam a ratificar o termo
definitivo. Existe o direito real sobre a coisa alheia para aquisição, o que permitiu ao legislador
considerar condômino o promitente comprador.
Nos casos de inadimplência por parte da unidade das quotas condominiais, a cobrança judicial
será direcionada ao proprietário que constar no registro de imóveis. O promitente comprador,
caso tenha registrado sua escritura no cartório de registro de imóveis, poderá ser
responsabilizada pelo débito.
Para lavrar a escritura de compra e venda, o cartório precisa solicitar a quitação condominial e
as certidões pertinentes para a realização do ato.
O CONCEITO DE CONDÔMINO É AINDA MAIS
AMPLO PARA EFEITO LEGAL:
RESPOSTA 1 RESPOSTA 2
RESPOSTA 1
Trata-se da pessoa que detém a propriedade do imóvel (unidade habitacional ou fração
ideal).
RESPOSTA 2
Também pode ser o usufrutuário, o nu-proprietário, o fiduciário, o compromissário
comprador, o promitente cessionário e quem detém outra forma de direito sobre as
unidades de um edifício.
Essa abrangência observada em texto legal anterior pode ser estendida à atualidade para uma
compreensão maior quanto às responsabilidades legais do condômino.
CLASSIFICAÇÃO DE CONDÔMINOS
São considerados condôminos para os devidos efeitos legais o:
PROPRIETÁRIO
Possui a propriedade do imóvel conforme apontamento no cartório de registro de imóvel,
podendo dispor dele livremente.
USUFRUTUÁRIO
Mecanismo pelo qual o proprietário transmite para outra pessoa a propriedade de um bem,
mesmo tendo o direito de continuar a usá-lo e administrá-lo. É um sistema muito usado em
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doação de um bem entre pais e filhos.
NU-PROPRIETÁRIO
Indivíduo que possui o domínio de um bem imóvel, mas não o utiliza, sendo o usufruto exercido
por outra pessoa.
FIDUCIÁRIO
Alguém que tem a propriedade, mas com efeito suspensivo enquanto durar a obrigação
contratada, passando a ter pleno direito ao quitá-la. Exemplo: compra de um imóvel mediante a
realização de um contrato de financiamento com um agente financeiro.
COMPROMISSÁRIO COMPRADOR
Consiste na promessa irretratável de compra e venda no contrato pelo qual o promitente
vendedor obriga-se a vender a um compromissário comprador determinado imóvel pelas
condições acordadas. Exemplo: alguém assina um contrato de compra-venda de imóvel e
compromete-se a cumprir as obrigações para, no final, ter a propriedade plena dele.
PROMITENTE CESSIONÁRIO
Alguém que assume a responsabilidade contratual em ceder um imóvel para permuta, como,
por exemplo, o proprietário de um terreno que ceda os direitos sobre ele para depois receber
um imóvel resultante do empreendimento.
O CONDÔMINO ANTISSOCIAL
A INDIVISIBILIDADE DO IMÓVEL E O USO
DA COBERTURA
É vedada a venda de parte de sua unidade dentro do critério de indivisibilidade do imóvel. Não
se imagina alguém vendendo um quarto de seu apartamento em separado para, em seguida,
realizar o registro no cartório de registro de imóveis das partes restantes.
Certas exceções previstas em lei determinam que é permitido ao condômino alienar parte
acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se tal
faculdade constar na convenção condominial e se a ela não se opuser a respectiva assembleia
geral. Essa exceção é aplicada nas vagas de garagem; afinal, é permitido nessa convenção
sua alienação em separado, especialmente aquela feita para outros condôminos.
A cobertura de um prédio sempre gera polêmicas em casos do tipo, pois ela junta a parte
exclusiva com a comum pouco ou nada usada pelos demais condôminos.
 
Fonte: vectorlab2D/Shutterstock
O proprietário do terraço de cobertura deve arcar com as despesas da sua conservação a fim
de que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores. Uma cobertura com piscina pode,
por exemplo, produzir vazamentos ou mesmo afetar a estrutura do apartamento abaixo.
DIREITOS E MULTAS DOS CONDÔMINOS
São direitos dos condôminos previstos na legislação:
DIREITOS FUNDAMENTAIS
Esses direitos estão previstos no artigo 1.335 e em seus incisos do Código Civil:
Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
Usar das partes comuns conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a
utilização dos demais compossuidores;
Votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite com as obrigações
condominiais.
Fonte: (BRASIL, 2002)
ACESSO AO LOGRADOURO
Nenhuma unidade pode ser privada do acesso ao logradouro público.
DIREITO AO SEGURO DO PRÉDIO
O síndico é obrigado a fazer o seguro do imóvel como um todo, enquanto os condôminos têm
direito a receber sua parcela em caso de sinistro.
DIREITO À INFORMAÇÃO
Segundo o artigo 1.348 e seus incisos do Código Civil, é competência do síndico:
Convocar a assembleia dos condôminos;
Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou
administrativo de interesse do condomínio;
Prestar contas à assembleia anualmente e quando exigidas.
Fonte: (BRASIL, 2002)
DIREITO DE SER REPRESENTADO JUDICIALMENTE
De acordo com o artigo 1.348 do Código Civil, compete ao síndico representar o condomínio
ativa e passivamente, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos
interesses comuns. O Código Civil estabelece ainda que o adquirente de unidade responde
pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Quando da escritura de aquisição do imóvel, o cartório tem exigido a quitação de débitos
condominiais. No entanto, podem surgir débitos relativos ao período anterior a serem pagos em
datas futuras. O adquirente é responsável por esses débitos, não podendo esquivar-se de
pagá-los.
Muito se discute em relação aos riscos sobre a arrecadação do condomínio em razão de o
legislador limitar em 2% a multapor atraso da quota condominial. A opinião geral era de que
esse fato poderia gerar um aumento significativo na inadimplência do condomínio.
Essa redução da multa, entretanto, não afetou de forma significativa a inadimplência dos
condomínios. Fatores econômicos, como, por exemplo, um desemprego acentuado ou o nível
da taxa de juros empregado na economia, exercem uma influência mais direta no atraso dos
pagamentos.
VERIFICANDO O APRENDIZADO
1. O CÓDIGO CIVIL NÃO DETERMINA QUAL DEVE SER O MANDATO DO SÍNDICO, MAS
TRAZ UMA OBRIGAÇÃO IMPOSTA A TODOS. APONTE O LIMITE MÁXIMO DO MANDATO
DELE E A EXISTÊNCIA DE ALGUMA POSSIBILIDADE DE REELEIÇÃO.
A) Um ano, com reeleição.
B) Dois anos, com reeleição.
C) Dois anos, sem reeleição.
D) Um ano, com uma só reeleição.
2. NO CONDOMÍNIO EDILÍCIO, UM CONDÔMINO PODE SER DEFINIDO COMO AQUELE
QUE:
A) Reside no condomínio.
B) Mora ou loca um imóvel no condomínio.
C) Detém a propriedade de um imóvel no condomínio.
D) É proprietário ou alguém que resida em um imóvel no condomínio.
GABARITO
1. O Código Civil não determina qual deve ser o mandato do síndico, mas traz uma
obrigação imposta a todos. Aponte o limite máximo do mandato dele e a existência de
alguma possibilidade de reeleição.
A alternativa "B " está correta.
O mandato do síndico não pode exceder dois anos, podendo a convenção de condomínio
determinar um prazo inferior – e nunca superior – a dois anos. Em algumas convenções
condominiais, observa-se a previsão de eleição de síndico anual, o que, para efeito legal,
prevalece. É permitida a reeleição do síndico conforme estabelece a legislação.
2. No condomínio edilício, um condômino pode ser definido como aquele que:
A alternativa "C " está correta.
Um condômino pode ser apresentado como aquele que detém a propriedade de um
condomínio edilício. Já um morador pode ser proprietário ou não. Neste caso, não é possível
haver, de forma generalizada, sua classificação como condômino (exemplo: locatário). O
proprietário não necessariamente reside no condomínio.
MÓDULO 3
 Reconhecer as despesas ordinárias e extraordinárias mais relevantes na gestão
condominial
ADMINISTRAÇÃO DAS FINANÇAS
CONDOMINIAIS
A administração financeira do condomínio é competência do síndico, que deve gerir o caixa por
meio das entradas e saídas de recursos. A gestão de suas contas requer um profissional que
conheça técnicas de administração financeira não muito diferentes das observadas em
sociedades empresariais.
O equilíbrio entre recebimentos e despesas é fundamental para que o condomínio não tenha
de recorrer à administradora ou a uma instituição financeira para saldar um eventual deficit de
caixa.
 ATENÇÃO
Realizar um planejamento financeiro é importante para que o administrador gerencie melhor os
recursos e possa organizar a gestão das contas, administrando as fontes de recursos e sua
alocação. A emissão constante de cobrança extraordinária para os condôminos pode não ser
uma boa medida de gestão, já que ela é capaz de gerar um desgaste no relacionamento
interno do condomínio.
Portanto, o administrador deve procurar conhecer a realidade do condomínio e ter a
capacidade de administrar seu fluxo financeiro.
Os condomínios diferem das sociedades empresariais comerciais quanto aos recebimentos.
Afinal, as empresas negociam seus bens e serviços no mercado, devendo contar com uma
estrutura para divulgá-los a seus clientes.
Os condomínios não têm receitas, e sim recebimentos das cotas condominiais, não estando,
assim, sujeitos à tributação sobre as vendas. Eles são entidades sem fins lucrativos, já que
seus recebimentos se destinam a cobrir as despesas necessárias à manutenção do
condomínio. Constituem exceções, por exemplo, as receitas de aluguel de salão de festas, de
vagas rotativas para terceiros e da empena (estrutura de veiculação) de propaganda.
Por isso, é necessário que o gestor do condomínio promova um planejamento financeiro a ser
acompanhado periodicamente para as devidas atualizações. Para tal, deve-se conhecer a
origem dos recursos e suas formas de destinação para se organizar um fluxo de caixa
compatível com as necessidades do condomínio.
A ORIGEM E A APLICAÇÃO DOS
RECURSOS
São origens dos recursos de um condomínio:
COTAS CONDOMINIAIS
Valores do condomínio definidos pela assembleia geral.
COTAS CONDOMINIAIS EXTRAORDINÁRIAS
Recebimentos de valores destinados a despesas extraordinárias na realização de obras ou
reparos, além da cobertura de deficit orçamentário.
FUNDO DE RESERVA
Destinado a cobrir despesas extraordinárias em data posterior.
PENALIDADES
Decorrentes do atraso no pagamento de cotas condominiais ordinária e extraordinária, assim
como do recebimento de multa por sanção devida pelo condômino por descumprimento de
alguma norma interna.
RECEITA DO CONDOMÍNIO
Valor recebido do aluguel de espaços comuns ao condomínio.
RECEITA JUDICIAL
Recebimento de valores provenientes de cobrança judicial de cotas em atraso ou de
descumprimento de normas internas.
RECEITA ESPECIAL
Recebimento de valores devido a danos ou prejuízos causados ao condomínio.
Em relação às aplicações, constituem despesas e destinações dos recursos provenientes dos
recebimentos do condomínio os seguintes casos:
DESPESAS ORDINÁRIAS
Elas ocorrem em razão do próprio funcionamento rotineiro do condomínio. Suas principais
despesas ordinárias são:
Salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados
do condomínio;
Consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
Manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos,
mecânicos e de segurança, de uso comum;
Prestadores de serviços necessários ao condomínio (administradora, advogados etc.).
DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS
Decorrem de algum imprevisto que exija o desembolso de valor um pouco mais elevado dentro
das despesas habituais. Portanto, as despesas extraordinárias do condomínio são entendidas
como as que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção do edifício. Destacamos os
seguintes exemplos:
Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das
esquadrias externas;
Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício.
DESPESAS JUDICIAIS
Provêm de condenação judicial ou acordo extrajudicial. A condenação pode ser na esfera cível
ou trabalhista, inclusive os honorários pagos ao advogado que defende o condomínio.
DESPESAS ESPECIAIS
Correspondem a obras ou reparos necessários e urgentes que exijam despesas excessivas.
O BALANCETE
O balancete é um instrumento importante para a gestão condominial. Por meio desse relatório
o síndico pode visualizar o fluxo financeiro do condomínio e analisar o comportamento das
diversas contas que compõem o demonstrativo.
Como também será analisado pelo conselho fiscal, é importante que ele seja elaborado de
forma simples, mostrando claramente as principais contas que afetam o resultado. O síndico
deve receber o balancete com os comprovantes anexados para poder verificar os respectivos
pagamentos.
Em seguida, ele é encaminhado para a análise do conselho fiscal. A relação de inadimplentes
precisa constar no relatório, mas não pode ser exposta no condomínio para não gerar
constrangimento ao condômino devedor.
Os seguintes itens correspondem aos principais grupos de contas que farão parte do
balancete:
RECEBIMENTOS
Deve estar discriminado o recebimento de cada unidade com os valores efetivamente pagos.
Juros e multas pagos em atraso têm de ser apontados no respectivo boleto do condômino.
DESPESA DE PESSOAL
É necessário apontar despesas pagas por cada funcionário com os respectivos encargos
trabalhistas e previdenciários. Quanto mais detalhada for essa conta, melhor será para o gestor
poder analisar essa rubrica e o impacto que a folha de pagamentotem no quadro de despesas
totais do condomínio.
DESPESA COM MANUTENÇÃO
Trata-se do dispêndio com os principais equipamentos para manutenção, devendo estar
discriminado por item. A manutenção dos elevadores precisa estar destacada neste caso pela
sua importância no bem-estar dos moradores.
DESPESA DE INVESTIMENTO
Neste item, deve-se destacar, entre outros investimentos, a aquisição de novos equipamentos
para os elevadores e a compra de interfones.
DESPESA COM PRESTADORES DE SERVIÇOS
Já este item engloba todos os prestadores de serviços, como, por exemplo, a administradora
contratada, o advogado do condomínio e seu jardineiro.
SALDO
É importante comparar o saldo anterior com o atual para ver a evolução das principais contas
no período.
A LEGISLAÇÃO TRABALHISTA EM
CONDOMÍNIO
Segundo a CLT, será considerado um empregado toda pessoa física que prestar serviços de
natureza não eventual a empregador sob a dependência dele e mediante um salário. Parte
significativa das pessoas que realizam trabalhos em condomínios são classificados como
empregados.
Fazendo alterações na CLT, a Lei nº 13.467/2017 permitiu a flexibilização das relações de
trabalho, criando formas de contratação a serem aplicadas em diversas empresas instaladas
no país. A legislação trabalhista necessitava de uma atualização para refletir as novas
condições de trabalho. Os condomínios, com isso, estão se adaptando a essa nova realidade
ao incorporarem o novo modelo de trabalho que reflete tendências verificadas em diversos
segmentos das sociedades modernas.
Nos condomínios de menor porte, existiam dificuldades para a administração de situações
específicas quanto aos funcionários. A folga de um deles, por exemplo, gerava estresse para
sua substituição; afinal, um afastamento temporário trazia dificuldades de se encontrar outra
pessoa que pudesse desempenhar as funções do funcionário afastado sem perder o ritmo de
trabalho.
A opção pela terceirização passou a ser adotada por inúmeros condomínios, especialmente
aqueles localizados em áreas urbanas. Entretanto, ela nem sempre agra a administração do
condomínio pelo eventual distanciamento do funcionário terceirizado em relação aos
condôminos.
Os empregados de condomínios nutrem uma relação estreita com os condôminos, realizando,
inclusive, serviços particulares, como, por exemplo, lavagem de automóveis ou pequenos
reparos nos imóveis.
 
Fonte: Brenda Rocha/shutterstock
Apontaremos agora os direitos previstos na legislação dos empregados que trabalham em
condomínios:
Registro na carteira de trabalho
Férias remuneradas com acréscimos
definidos em lei
Jornada de trabalho permitida na
legislação
Faltas em casos permitidos em lei
Intervalo para almoço Adicional noturno
Horas extraordinárias
Fundo de Garantia por Tempo de Serviço
(FGTS)
Salário da categoria pago no prazo
estipulado em lei
Aviso prévio
Salário mínimo da categoria Décimo terceiro salário
Vale-transporte Repouso semanal remunerado
 Atenção! Para visualizaçãocompleta da tabela utilize a rolagem horizontal
Os condomínios devem realizar um Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional
(PCMSO). Estabelecem-se no PCMSO os seguintes exames:
Admissional
Periódico a cada 12 meses
De retorno ao trabalho
De mudança de função
Demissional
 Atenção! Para visualizaçãocompleta da tabela utilize a rolagem horizontal
A CLT, em um dos aspectos mais relevantes aplicados à relação de trabalho em condomínios,
estabelece que a convenção coletiva e o acordo coletivo de trabalho prevalecerão sobre a lei
quando dispuserem sobre:
Pacto quanto à jornada de trabalho,
observados os limites
constitucionais.
Modalidade de registro de jornada de trabalho.
Intervalo intrajornada, respeitado o
limite mínimo de 30 minutos para
jornadas superiores a seis horas.
Troca do dia de feriado.
Teletrabalho, regime de sobreaviso
e trabalho intermitente.
Enquadramento do grau de insalubridade.
Remuneração por produtividade,
incluídas as gorjetas percebidas
pelo empregado, e desempenho
individual.
Prorrogação de jornada em ambientes
insalubres, dependendo de licença prévia das
autoridades competentes do Ministério do
Trabalho.
 Atenção! Para visualizaçãocompleta da tabela utilize a rolagem horizontal
Portanto, o administrador do condomínio deve acompanhar cada acordo coletivo da categoria
para decidir sobre a alocação de pessoal interno e poder gerenciar de forma mais adequada
seu pessoal.
Lembre-se de que, a despeito de a tendência de utilização da mão de obra em condomínio
indicar um momento de flexibilização, a valorização do trabalho especializado desenvolvido por
seu pessoal não pode ser deixada de lado.
Os empregados do condomínio e suas atribuições
VERIFICANDO O APRENDIZADO
1. AS DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS SÃO DE RESPONSABILIDADE DO LOCADOR.
ELAS INCLUEM...
A) Salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do
condomínio.
B) Consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum.
C) Manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos.
D) Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do prédio.
2. OS CONDOMÍNIOS DEVEM REALIZAR O PROGRAMA DE CONTROLE MÉDICO DE
SAÚDE OCUPACIONAL (PCMSO). NESTE CASO, SEU EMPREGADO PRECISA
SUBMETER-SE A EXAME:
A) Periódico a cada três meses.
B) Ao pedir licença.
C) Periódico a cada 12 meses.
D) Ao apresentar sintomas de doença.
GABARITO
1. As despesas extraordinárias são de responsabilidade do locador. Elas incluem...
A alternativa "D " está correta.
As despesas extraordinárias de condomínio são entendidas como as que não se referem aos
gastos rotineiros de manutenção do edifício. Obras de reformas e acréscimos sobre a estrutura
integral do prédio são de valor elevado, tendo efeitos de longo prazo. Já as demais opções
apresentam despesas ordinárias de caráter rotineiro.
2. Os condomínios devem realizar o Programa de Controle Médico de Saúde
Ocupacional (PCMSO). Neste caso, seu empregado precisa submeter-se a exame:
A alternativa "C " está correta.
Entre as situações previstas para os condomínios realizarem o PCMSO, estão os exames: a)
admissional; b) periódico a cada 12 meses; c) de retorno ao trabalho; d) de mudança de
função; e) demissional. Não está previsto na legislação exame para solicitação de pedido de
licença, considerando que o empregado pode requerer atestado ao médico que o atendeu.
Caso haja sintomas de doença, o condomínio deve encaminhar imediatamente o empregado
ao médico responsável para que ele seja acompanhado.
CONCLUSÃO
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Apontamos neste tema a importância que vem sendo dada ao condomínio edilício na
legislação brasileira após os investimentos realizados em construções graças à valorização do
solo urbano nas últimas décadas. Demonstramos, em seguida, como os conflitos recorrentes
observados em condomínios requerem uma atenção especial sobre a organização do uso das
áreas comuns e a proteção do direito constitucional dos condôminos em relação à parte
exclusiva.
Tendo isso em vista, narramos a criação pelo legislador da figura da assembleia geral como
uma forma de tomar as principais decisões que deverão nortear a vida em comum no
condomínio edilício. Pontuamos ainda que a figura do síndico envolve uma série de atribuições
e responsabilidades para gerir a rotina condominial, como, por exemplo, a realização das obras
necessárias e a administração do pessoal contratado e dos prestadores de serviços.
Também destacamos que a administração financeira do condomínio muitas vezes se parece
com a de uma sociedade comercial, ainda que ela possua particularidades associadas a uma
organização que não busca o lucro, e sim o bem-estar de seus moradores. Por fim, frisamos
que a gestão de pessoal tem uma fundamental importância nesse processo, observando quão
relevante é para o profissional da área acompanhar a legislação trabalhista e suas principais
atualizações.
AVALIAÇÃO DO TEMA:REFERÊNCIAS
BARROS, A. L. P. B. et al. O novo Código Civil comentado. Rio de janeiro: Freitas Bastos,
2002.
BRASIL. Classificação Brasileira de Ocupações (CBO). In: Ministério do Trabalho.
Consultado em meio eletrônico em: 26 out. 2020.
BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Brasília, DF: Presidência
da República, 2016.
BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em
edificações e as incorporações imobiliárias.
BRASIL. Lei nº 5.452, de 1º de maio de 1943. Aprova a Consolidação das Leis do Trabalho.
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil.
BRASIL. Lei nº 13.467, de 13 de julho de 2017. Altera a Consolidação das Leis do Trabalho
(CLT), aprovada pelo Decreto-Lei nº 5.452, de 1º de maio de 1943, e as Leis n º 6.019, de 3 de
janeiro de 1974, 8.036, de 11 de maio de 1990, e 8.212, de 24 de julho de 1991, a fim de
adequar a legislação às novas relações de trabalho.
MORETTI, G. Administração de condomínios. Rio de Janeiro: SESES, 2015.
RIZZARDO, A. Condomínio edilício e administração imobiliária. Rio de Janeiro: Forense,
2014.
SCAVONE JUNIOR, L. A. Direito imobiliário – teoria e prática. 11. ed. Rio de janeiro: Forense,
2016.
EXPLORE+
Faça uma pesquisa na internet para ler os seguintes artigos:
AGUIAR, L. Os condomínios e suas relações de trabalho após a Reforma Trabalhista. In:
Jus.com.br. Publicado em: jun. 2018.
CAMELO, M. A vida em condomínio, e só em condomínio. In: Revista síndico. ed. 208.
maio-jun. 2013.
REVISTA SÍNDICO. Vagas de garagem em condomínio. Publicado em: 14 out. 2020.
Assista a estes vídeos no canal da TV Creci no YouTube:
TV CRESCI. Administração de condomínios – Creci esclarece 332. Publicado em: 23 fev.
2018.
TV CRESCI. Problemas em condomínios – Creci esclarece 380. Publicado em: 8 mar. 2019.
CONTEUDISTA
José Machado Carregosa
 CURRÍCULO LATTES
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