Tema 2 - Coisas

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Material Teórico 
Direito das Coisas 
 
Aquisição da Propriedade Imóvel 
 
Profª Marlene Lessa 
 
cod CoisasCDSG202107_ a02 
 
 
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Conceito 
 
A aquisição da propriedade é a personalização do direito em um titular 
(Ruggiero e Maroi). 
 
Acrescenta o Prof. Hércules Aghiarian1 que a “propriedade imobiliária cerca-se 
de uma ordem de requisitos de formalidade, e atos de eficácia, que tornam 
dispensáveis maiores filosofismos quanto à sua existência ou natureza 
justificativa, impondo-se, por decorrência, a constatação de suas principais 
características: absoluta (porque oponível a todos e capaz de oferecer ao titular 
do domínio sua ampla exploração, exclusiva (porque integral ao seu titular, não 
admitindo parcelamento do direito, senão da coisa) e definitiva (porque 
somente se desconstitui pela vontade do próprio titular, senão do interesse 
público. Não é, contudo, direito transitório, condicional, de regra). Como se verá 
a propriedade é realidade que surge da ratificação legal quando preenchidos 
determinados requisitos postos pela lei civil, entre nós: o título e seu adequado 
registro”. 
 
Pode ser adquirida a propriedade de bens imóveis pelos seguintes itens a 
seguir descritos. 
 
Pelo Registro Imobiliário – art. 1245 do CC 
 
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do 
título translativo no registro de Imóveis. 
 
O registro imobiliário é o poder legal de agentes do ofício público para efetuar 
todas as operações relativas a bens imóveis e direitos a ele condizentes, 
promovendo atos de escrituração, assegurando aos requerentes a aquisição e 
o exercício do direito de propriedade e a instituição de ônus reais de 
fruição, garantia ou aquisição (Maria Helena Diniz). 
 
Diz a Lei de Registros Públicos (6.015/73) que: 
 
Art. 168 - Na designação genérica de registro, consideram-se englobadas 
a inscrição e a transcrição a que se referem as leis civis. 
 
1 Aghiarian, Hercules. Curso de direito imobiliário. 8 ed rev, ampl e atual. Rio de Janeiro: Editora Lumen 
Juris, 2009. p.33. 
 
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É o registro imobiliário que protege a propriedade de bens imóveis porque faz 
prova de quem é o titular (dono) do bem, qual a situação do bem, se existem 
ônus e gravames sobre ele, certificando os dados e tornando-os conhecidos 
perante quaisquer interessados (através da publicidade – que é inerente ao 
registro de imóveis). 
 
A finalidade do registro é provar que aquela pessoa que registrou o bem em 
seu nome é a proprietária, sendo o ato de registro formal e solene: 
 
Art. 1245 § 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante 
continua a ser havido como dono do imóvel - Código Civil. 
 
 
Estão sujeitos ao registro: títulos de transmissão da propriedade e os atos 
dos títulos referentes aos ônus reais sobre coisas alheias: ex. hipotecas: 
 
Da Escrituração 
Art. 172 - No registro de imóveis serão feitos, nos termos desta lei, o 
registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, 
translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em 
lei, "intervivos" ou "mortis causa" quer para sua constituição, 
transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, 
quer para a sua disponibilidade. 
Lei de Registros Públicos 
 
Finalidade do registro: autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos 
(art. 1o da Lei dos Registros Públicos). 
Observações: 
 
• A data da transferência da propriedade é a do registro e não a do 
título que transfere o domínio (ex. compromisso de compra e venda 
quitado). O assento é eficaz quando houver apresentação do título 
ao oficial do registro. Ele fará a prenotação no protocolo. O número 
de ordem do título no Livro Protocolo gera a PRIORIDADE do título 
de preferência do direito real. 
 
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• O documento de fé pública gera presunção de que o direito real 
sobre o imóvel pertence à pessoa em cujo nome está registrado o 
bem. Todavia a presunção é relativa e admite prova em contrário: 
 
Art. 1.245 § 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a 
decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o 
adquirente continua a ser havido como dono do imóvel. 
Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o 
interessado reclamar que se retifique ou anule. 
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar 
o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro 
adquirente. 
 Código Civil 
 
Pela Acessão – art. 1248 do CC: 
 
Art. 1.248. A acessão pode dar-se: 
I - por formação de ilhas; 
II - por aluvião; 
III - por avulsão; 
IV - por abandono de álveo; 
V - por plantações ou construções. 
 
Acessão é uma forma de se adquirir a propriedade originariamente, ou seja, 
sem que haja outro dono anterior que a transmita, pelo fato de o titular dominar 
tudo o que se adere à sua propriedade. Ela ocorre por acréscimo à 
propriedade, ou seja, aquilo que veio a se incorporar ao bem imóvel passa a 
pertencer ao seu proprietário. 
 
Pode ser NATURAL – quando não depende da intervenção do homem, 
ocorrendo por obra da natureza: 
 
 
 
 
 
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a. Formação de ilhas (artigo 1.249 do CC) – as ilhas em que se 
formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos 
proprietários ribeirinhos. Os álveos são o leito do rio, a parte da 
superfície que as águas cobrem sem transbordar para o solo 
natural e ordinariamente enxuto (art. 9o. do Código das Águas)2. 
Vejamos o que diz a lei civil: 
 
Art. 1.249. As ilhas que se formarem em correntes comuns ou 
particulares pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros, 
observadas as regras seguintes: 
I - as que se formarem no meio do rio consideram-se acréscimos 
sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as 
margens, na proporção de suas testadas, até a linha que dividir o 
álveo em duas partes iguais: 
 
 
Sobre a formação de ilhas, então temos... 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2 Art. 9º Álveo é a superfície que as águas cobrem sem transbordar para o sólo natural e ordinariamente 
enxuto. 
 Art. 10. O álveo será público de uso comum, ou dominical, conforme a propriedade das respectivas 
águas; e será particular no caso das águas comuns ou das águas particulares. 
 § 1º Na hipótese de uma corrente que sirva de divisa entre diversos proprietários, o direito de cada 
um deles se estende a todo o comprimento de sua testada até a linha que divide o álveo ao meio. 
 § 2º Na hipótese de um lago ou lagoa nas mesmas condições, o direito de cada proprietário 
estender-se-á desde a margem até a linha ou ponto mais conveniente para divisão equitativa das águas, 
na extensão da testada de cada quinhoeiro, linha ou ponto locados, de preferência, segundo o próprio uso 
dos ribeirinhos. 
 
 
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I - as que se formarem no meio do rio consideram-se 
acréscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de 
ambas as margens, na proporção de suas testadas, até a linha 
que dividir o álveo em duas partes iguais: 
 
Exemplo 1 – (Segundo MARIA HELENA DINIZ) 
 
 
 
Cada um ficará com a porção da ilha que surgiu do seu lado. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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II - as que se formarem entre a referida linha e uma das 
margens consideram-se acréscimos aos terrenos ribeirinhos 
fronteiros desse mesmo lado: 
 
Exemplo 2 – (Segundo MARIA HELENA DINIZ) 
 
 
A ilha surgiu do lado de A, fica para o proprietário A. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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III - as que se formarem pelo desdobramento de um novo 
braço do rio continuam a pertencer aos proprietários dos 
terrenos à custa dos quais se constituíram. 
 
Exemplo 3 – (Segundo MARIA HELENA DINIZ) 
 
Ficará com a ilha o dono do terreno que perdeu terreno e 
constituiu a ilha. 
 
 
b. Aluvião - é o acréscimo lento, paulatino de detritos às margens 
do rio,perfazendo um terreno, mesmo que imperceptível a olho 
nu. Também é formada pelo enxugamento ou afastamento das 
águas (a aluvião imprópria): 
 
Art. 1.250. Os acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, 
por depósitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, 
ou pelo desvio das águas destas, pertencem aos donos dos terrenos 
marginais, sem indenização. 
Parágrafo único. O terreno aluvial, que se formar em frente de prédios 
de proprietários diferentes, dividir-se-á entre eles, na proporção da 
testada de cada um sobre a antiga margem. 
 
 
 
 
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c. Avulsão – ocorre por força natural violenta. Uma porção de terras 
destaca-se de um terreno e se integra a outro, como em uma 
correnteza que leva parte do bem para outro lugar. Artigo 1.251, 
CC: 
Art. 1.251. Quando, por força natural violenta, uma porção de terra se 
destacar de um prédio e se juntar a outro, o dono deste adquirirá a 
propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem 
indenização, se, em um ano, ninguém houver reclamado. 
Parágrafo único. Recusando-se ao pagamento de indenização, o dono 
do prédio a que se juntou a porção de terra deverá aquiescer a que se 
remova a parte acrescida. 
 
d. Álveo abandonado – o rio secou ou se desviou por fenômeno 
natural (Art. 1.252 do CC): 
Art. 1.252. O álveo abandonado de corrente pertence aos proprietários 
ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenização os donos 
dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso, entendendo-se que 
os prédios marginais se estendem até o meio do álveo. 
 
A acessão pode ser ARTIFICIAL ou INDUSTRIAL e ocorre por acréscimo na 
propriedade imóvel por intervenção humana. Ex. construções, plantações, 
semeaduras. 
 
Art. 1.253 e seguintes do CC: 
 
Art. 1.253. Toda construção ou plantação existente em um terreno 
presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o 
contrário. 
Art. 1.254. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com 
sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes; 
mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de responder por perdas e 
danos, se agiu de má-fé. 
Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio 
perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; 
se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização. 
Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder 
consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou 
edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da 
indenização fixada judicialmente, se não houver acordo. 
 
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a. Pelo direito hereditário – há o falecimento do proprietário do imóvel 
transmitindo-se a herança a seus sucessores. 
b. Por usucapião (o termo encontra farta utilização no feminino e no 
masculino pelos estudiosos da língua portuguesa) – é o meio de 
aquisição pela posse continuada. É uma prescrição aquisitiva da 
propriedade, ou seja, o proprietário (dono do bem que consta no registro 
imobiliário) deixou de permanecer ou exercer sua posse sobre o bem, 
durante certo lapso de tempo, então outra pessoa pode adquirir a 
propriedade deste bem. 
 
Requisitos 
• “Res habilis” – deve recair sobre coisa que não esteja fora do 
comércio e que não seja bem público; 
• Prazo – há um lapso temporal, um decurso de prazo para ser 
usucapido o bem. Para cada tipo de usucapião há um prazo 
específico; 
• “Animus domini” – o possuidor demonstra ter a vontade de ser 
dono do imóvel. 
• Posse mansa, pacífica e ininterrupta do posseiro que não foi 
incomodado com nenhuma das ações possessórias exigindo 
defesa sobre o bem; 
• Sentença judicial ou procedimento extrajudicial – o 
reconhecimento por usucapião depende de decisão imutável para 
ver declarado seu domínio sobre a coisa; 
• “Titulus” e “fides” – no usucapião ordinário é exigido, além dos 
pontos anteriores, o justo título e a boa-fé. 
 
Espécies 
1. Extraordinário 
Código Civil - Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, 
nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, 
independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que 
assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no 
Cartório de Registro de Imóveis. 
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez 
anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia 
habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. 
 
 
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Exige a posse pacífica, sem interrupção durante 15 anos, independente 
de justo título e boa-fé. Se o possuidor tiver estabelecido no imóvel a sua 
moradia ou tiver realizado obras ou serviços de caráter produtivo, o 
prazo será reduzido para 10 anos. 
Histórico: denominado de praescriptio longi temporis, longissimi 
temporis (chegou a ser de 40 anos) e a prescrição imemorial (posse cujo 
início não houvesse memória entre os vivos). 
 
2. Ordinário 
Código Civil - Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel 
aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o 
possuir por dez anos. 
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o 
imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro 
constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que 
os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado 
investimentos de interesse social e econômico. 
 
Exige a posse pacífica, sem interrupção durante 10 anos, 
incontestadamente com justo título e boa-fé. Se o imóvel foi adquirido 
onerosamente, desde que nele os possuidores tiverem estabelecido sua 
moradia ou realizado investimento de interesse social e econômico, o 
prazo reduzir-se-á para 5 anos. 
* Deve ser ressaltado o artigo 2.029 do Código Civil, que afirma “até dois 
anos após a entrada em vigor deste Código, os prazos estabelecidos no 
parágrafo único do artigo 1.238 e no parágrafo único do artigo 1.242 
serão acrescidos de dois anos, qualquer que seja o tempo transcorrido 
na vigência do anterior”, e acrescenta o artigo 2.030 – “também deverá 
ser aplicado no caso do artigo 1.228, § 4°, CC”. 
 
3. “Especial ou Constitucional” 
Exige a posse pacífica, sem interrupção durante 5 anos, independente 
de justo título e boa fé. Visa atender ao fim social da propriedade. 
 
Imóvel urbano ou pró-moradia ou pro misero de até 250 m2, a quem 
residir com sua família, desde que não seja proprietário de outro imóvel 
rural ou urbano - art. 183 da CF e art. 1240 do CC (texto semelhante): 
 
 
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Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e 
cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem 
oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á 
o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou 
rural. 
§ 1º - O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao 
homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. 
§ 2º - Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de 
uma vez. 
§ 3º - Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião. 
 
O Estatuto da Cidade (Lei 10.257 de 2001) em seus art. 9º e 14 
instituem a regulamentação: 
Art. 9o Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até 
duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, 
ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de 
sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de 
outro imóvel urbano ou rural. 
§ 1o O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a 
ambos, independentemente do estado civil. 
§ 2o O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo 
possuidor mais de uma vez. 
§ 3o Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno 
direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por 
ocasião da abertura da sucessão. 
Art. 11. Na pendência da ação deusucapião especial urbana, ficarão 
sobrestadas quaisquer outras ações, petitórias ou possessórias, que 
venham a ser propostas relativamente ao imóvel usucapiendo. 
Art. 12. São partes legítimas para a propositura da ação de usucapião 
especial urbana: 
I – o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio originário ou 
superveniente; 
II – os possuidores, em estado de composse; 
III – como substituto processual, a associação de moradores da 
comunidade, regularmente constituída, com personalidade jurídica, 
desde que explicitamente autorizada pelos representados. 
§ 1o Na ação de usucapião especial urbana é obrigatória a intervenção 
do Ministério Público. 
 
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§ 2o O autor terá os benefícios da justiça e da assistência judiciária 
gratuita, inclusive perante o cartório de registro de imóveis. 
Art. 13. A usucapião especial de imóvel urbano poderá ser invocada 
como matéria de defesa, valendo a sentença que a reconhecer como 
título para registro no cartório de registro de imóveis. 
Obs. Há o Usucapião Familiar: ainda no disposto no art. 1.240-A do Código Civil: 
 
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e 
sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de 
até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade 
divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, 
utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio 
integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou 
rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011) 
 
§ 1o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo 
possuidor mais de uma vez. 
 
4. Rural ou Pro Labore 
Exige a lei que o terreno tenha até 50 hectares, desde que o posseiro 
cultive, tornando-a produtiva, não tendo outra propriedade urbana ou 
rural - art. 191 da CF e art. 1.239 do CC (texto semelhante): 
 
Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, 
possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de 
terra, em zona rural, não superior a cinquenta hectares, tornando-a 
produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, 
adquirir-lhe-á a propriedade. 
Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por 
usucapião. 
 
Há a necessidade de georreferenciamento - ou seja, determinar as 
coordenadas do local onde está o imóvel, com credenciamento pelo 
órgão público competente: 
 
Lei de Registros Públicos com as alterações legais subsequentes: 
Art. 225 - Os tabeliães, escrivães e juizes farão com que, nas escrituras 
e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os 
característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, 
mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só 
de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em 
que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais 
próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário. 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2011-2014/2011/Lei/L12424.htm#art9
 
14 
(Renumerado do art. 228 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975). 
 
§ 3o Nos autos judiciais que versem sobre imóveis rurais, a localização, 
os limites e as confrontações serão obtidos a partir de memorial 
descritivo assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação 
de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos 
vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao 
Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada 
pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários 
de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos 
fiscais.(Incluído pela Lei nº 10.267, de 2001) 
 
5. Usucapião Especial Coletiva de Imóvel Urbano 
Exige a posse coletiva de área, a qual sendo dividida pelo número de 
ocupantes não tenha mais de mais de 250m2 por possuidor. O prazo é 
de 5 anos; ocupada por núcleos urbanos informais. É requisito ao 
possuidor não possuir outro imóvel e a característica é a impossibilidade 
de identificar os terrenos ocupados individualmente - artigo 10, da Lei nº 
10.257, de 10/07/2001 com as alterações: 
Art. 10. Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais 
de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja 
inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são 
suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os 
possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural 
(Redação dada pela lei nº 13.465, de 2017)). 
§ 1o O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este 
artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas 
sejam contínuas. 
§ 2o A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada 
pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no 
cartório de registro de imóveis. 
§ 3o Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada 
possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um 
ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, 
estabelecendo frações ideais diferenciadas. 
§ 4o O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível 
de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois 
terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior 
à constituição do condomínio. 
§ 5o As deliberações relativas à administração do condomínio especial 
serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, 
obrigando também os demais, discordantes ou ausentes. 
 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6216.htm#art228
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/LEIS_2001/L10267.htm#art3
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art79
 
15 
Não Estão Sujeitos a Usucapião 
Os bens públicos (Decreto Lei nº 9.760/46 – art. 200), bens fora do 
comércio, os bens naturalmente indisponíveis (o ar, a água do mar, 
etc.), os legalmente indisponíveis (bens de incapazes, órgãos do corpo 
humano, direitos da personalidade, etc.) e os indisponíveis pela 
vontade humana (deixados em testamento, com cláusula de 
incomunicabilidade) - todavia este último já foi decidido pelo Superior 
Tribunal de Justiça que não é considerado bem fora do comércio, 
portanto objeto de usucapião (STJ, 4ª T. Resp 207.167-RJ, Rel. Min. 
Sálvio de Figueiredo). 
 
Processo para Reconhecimento de Usucapião 
Está definido na legislação processual civil. 
O pedido poderá ser judicial ou extrajudicial. Assim dispõe a Lei de 
Registros Públicos: 
 
Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de 
reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado 
diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em 
que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do 
interessado, representado por advogado, instruído com: (Incluído pela 
Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência) 
I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do 
requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas 
circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei no 13.105, de 
16 de março de 2015 (Código de Processo Civil); (Redação dada pela 
Lei nº 13.465, de 2017) 
II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente 
habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no 
respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de 
direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo 
ou na matrícula dos imóveis confinantes; (Redação dada pela Lei nº 
13.465, de 2017) 
III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do 
imóvel e do domicílio do requerente; (Incluído pela Lei nº 13.105, de 
2015) (Vigência) 
IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a 
origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o 
pagamentodos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. 
(Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência) 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2015/Lei/L13105.htm#art1071
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2015/Lei/L13105.htm#art1071
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2015/Lei/L13105.htm#art1045
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2015/Lei/L13105.htm#art384
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2015/Lei/L13105.htm#art384
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art7
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art7
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art7
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art7
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2015/Lei/L13105.htm#art1071
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2015/Lei/L13105.htm#art1071
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§ 1o O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da 
prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido. (Incluído pela Lei 
nº 13.105, de 2015) (Vigência) 
§ 2o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares 
de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel 
usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será 
notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio 
com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em 
quinze dias, interpretado o silêncio como concordância. (Redação dada 
pela Lei nº 13.465, de 2017) 
§ 3o O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao 
Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial 
de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de 
recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o 
pedido. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência) 
§ 4o O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital 
em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros 
eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) 
dias. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência) 
§ 5o Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser 
solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de 
imóveis. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência) 
§ 6o Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem 
pendência de diligências na forma do § 5o deste artigo e achando-se em 
ordem a documentação, o oficial de registro de imóveis registrará a 
aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a 
abertura de matrícula, se for o caso. (Redação dada pela Lei nº 13.465, 
de 2017) 
§ 7o Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento 
de dúvida, nos termos desta Lei (Incluído pela Lei nº 13.105, de 
2015) (Vigência) 
§ 8o Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, 
o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido. (Incluído pela Lei nº 
13.105, de 2015) (Vigência) 
§ 9o A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de 
ação de usucapião. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência) 
§ 10. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento 
extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares 
de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na 
matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis 
confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro 
interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo 
competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente 
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emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento 
comum. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência) 
§ 11. No caso de o imóvel usucapiendo ser unidade autônoma de 
condomínio edilício, fica dispensado consentimento dos titulares de 
direitos reais e outros direitos registrados ou averbados na matrícula 
dos imóveis confinantes e bastará a notificação do síndico para se 
manifestar na forma do § 2o deste artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 
2017) 
§ 12. Se o imóvel confinante contiver um condomínio edilício, bastará a 
notificação do síndico para o efeito do § 2o deste artigo, dispensada a 
notificação de todos os condôminos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 
2017) 
§ 13. Para efeito do § 2o deste artigo, caso não seja encontrado o 
notificando ou caso ele esteja em lugar incerto ou não sabido, tal fato 
será certificado pelo registrador, que deverá promover a sua notificação 
por edital mediante publicação, por duas vezes, em jornal local de 
grande circulação, pelo prazo de quinze dias cada um, interpretado o 
silêncio do notificando como concordância. (Incluído pela Lei nº 13.465, 
de 2017) 
§ 14. Regulamento do órgão jurisdicional competente para a correição 
das serventias poderá autorizar a publicação do edital em meio 
eletrônico, caso em que ficará dispensada a publicação em jornais de 
grande circulação. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
§ 15. No caso de ausência ou insuficiência dos documentos de que 
trata o inciso IV do caput deste artigo, a posse e os demais dados 
necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação 
administrativa perante a serventia extrajudicial, que obedecerá, no que 
couber, ao disposto no § 5o do art. 381 e ao rito previsto nos arts. 382 e 
383 da Lei no 13.105, de 16 março de 2015 (Código de Processo Civil). 
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
 
 
Este pedido (judicial ou extrajudicial) permite a regularização do imóvel e 
sua livre disposição. Deve ser feito como petição inicial, obedecendo a 
todos os requisitos da lei processual. 
 
 
 
 
 
 
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6. Desapropriação Indireta 
Novidade do art. 1.228, § 4°, CC: 
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da 
coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a 
possua ou detenha. 
§ 4o O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel 
reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-
fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas 
nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e 
serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico 
relevante. 
§ 5o No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização 
devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para 
o registro do imóvel em nome dos possuidores. 
Exige extensa área; com posse ininterrupta e de boa fé; por mais de 5 
anos; por considerável número de pessoas; que tenham realizado obras 
e serviços de interesse social e econômico relevante; depende da 
subjetividade do juiz. Ele fixará um valor para a indenização (por meio de 
perícia). Pago o preço a sentença servirá como título para o registro de 
imóveis. 
 
Observação Final 
 
Ação reivindicatória não se confunde com usucapião ou desapropriação. 
A ação de reivindicação é de legitimidade do proprietário, cabível quando este 
não tiver a posse e pretender reaver a sua propriedade (art. 1.228 do CC). 
 
Tem diferença com a ação de imissão na posse, conforme Carlos Roberto 
Gonçalves aponta já que “o objetivo da imissão é consolidar a propriedade, em 
sentido amplo, enquanto a reivindicação tem por fim reaver a propriedade”. 
Assim, a ação de imissão é a proposta contra o alienante, quando o comprador 
nunca desfrutou da posse do bem. A ação reivindicatória, por outro lado, é do 
proprietário que quer reaver a coisa e deve ser proposta contra o atual detentor 
da coisa reivindicada.