Propriedade - Direitos Reais

Prévia do material em texto

Por Clarissa Cavalcante 
@clarissacavalcantee Direitos reais 
Propriedade 
 
 
 
 
Conceito 
O direito de propriedade consiste no direito real de 
usar, gozar, ou fruir, dispor e reivindicar da coisa, 
nos limites da sua função social. 
Quando o proprietário reúne todas essas 
faculdades (ou poderes), diz-se que tem 
propriedade plena. 
Art. 1228: O proprietário tem a faculdade de usar, gozar, 
e dispor da coisa, e do direito de reavê-la do poder de 
quem quer que injustamente a possua ou detenha. 
§ 1º: O direito de propriedade deve ser exercido em 
consonância com as suas finalidades econômicas e 
sociais e de modo que sejam preservados, de 
conformidade com o estabelecido em lei especial, a 
flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico 
e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a 
poluição do ar e das águas (...). 
§ 2º São defesos os atos que não trazem ao proprietário 
qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados 
pela intenção de prejudicar outrem. 
 A legislação proíbe os atos emulativos, aqueles 
que não trazem ao proprietário qualquer 
comodidade/utilidade e são animados pela 
intenção de prejudicar outrem. Ou seja, veda o 
abuso do direito de propriedade. 
Características 
O direito de propriedade é: 
• Complexo: pois é formado por um conjunto 
de poderes/faculdades/atributos. 
• Absoluto: é o mais completo direito real em 
razão do seu caráter erga omnes (contra todos), 
o proprietário pode desfrutar da coisa como 
bem entender, mas, claro atendendo as 
limitações da função social e socioambiental da 
propriedade. A propriedade é um direito 
absoluto, mas pode ser relativizada quando se 
encontrar frente a um outro direito fundamental. 
• 
 
 
 
 
 
Exclusivo: a coisa não pode pertencer a mais 
de uma pessoa, a propriedade presume-se plena 
e exclusiva, salvo os casos de 
condomínio e copropriedade (que não exclui a 
exclusividade). Mesmo sendo um direito exclusivo, 
a propriedade envolve interesses da coletividade, 
que demandam o atendimento à função social. 
• Perpétuo: o direito de propriedade permanece 
independentemente do seu exercício, enquanto 
não houver causa modificativa ou extintiva, sejam 
elas de origem legal ou convencional. 
• Elástico: a propriedade pode ser distendida ou 
contraída quanto ao seu exercício, conforme seja 
adicionados ou retirados os atributos ou outros 
direitos sem perder sua essência. 
 
Extensão da Propriedade 
Art. 1229: A propriedade do solo, abrange a do 
espaço aéreo e subsolo correspondentes, em 
altura e profundidade úteis ao seu exercício, não 
podendo o proprietário opor-se a atividades que 
sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou 
profundidade tais que não tenha ele interesse 
legitimo em impedi-las. 
Ex.: O subsolo do terreno do proprietário A foi 
invadido por pinos de concreto instalados pelo 
vizinho B, o proprietário A, não terá legitimo 
interesse para requerer/impugnar a remoção 
desses pinos, desde que fique constatado que a 
invasão acarretou prejuízos a segurança de A, bem 
como impossibilitou o perfeito uso, gozo e fruição 
do seu imóvel. Além disso, A não demonstrava 
interesse em utilizar ou empregar algum exercício 
nesse subsolo, por isso ele não tem o legítimo 
interesse em impedir a utilização. 
Formas de Aquisição da 
Propriedade Imóvel 
Por Clarissa Cavalcante 
@clarissacavalcantee 
Formas originárias: quando desvinculada de 
qualquer relação com titular anterior, não existindo 
relação jurídica de transmissão. 
 Usucapião e acessões 
Formas derivadas: ocorre quando há relação 
jurídica com o antecessor. Existe transmissão da 
propriedade de um sujeito a outro. 
 Registro imobiliário e a sucessão 
hereditária. 
 
É um modo originário de aquisição da propriedade, 
mediante o exercício da posse pacífica e continua, 
durante certo período de tempo. 
Pressupostos: 
 Posse com intenção de dono; 
 Posse mansa e pacífica; 
 Posse continua e duradoura; 
 Posse justa; 
 Posse de boa-fé e com justo título. 
Modalidades: 
Usucapião ordinária (art. 1242): 
Adquire a propriedade do imóvel, aquele que, 
contínua e incontestadamente, com justo título e 
boa-fé, o possuir por dez anos. 
Parágrafo único: Será de 5 anos o prazo, se o 
imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com 
base no registro constante do respectivo cartório, 
cancelado posteriormente, desde que os 
possuidores nele tiverem estabelecido a sua 
moradia, ou realizado investimentos de interesse 
social e econômico (posse-trabalho). 
 Possibilidade de usucapião com prazo 
reduzido havendo a posse que atenda a 
função social + existência de um 
documento hábil que foi registrado e 
cancelado posteriormente. 
Usucapião extraordinária (art. 1238) 
Aquele que, por 15 anos, sem interrupção, nem 
oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-
lhe a propriedade, independentemente de título e 
boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o 
declare por sentença, a qual servirá de título para 
o registro no Cartório de Registro de Imóveis. 
Paragrafo único: o prazo estabelecido neste artigo 
reduzir-se-á a 10 anos se o possuidor houver 
estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou 
nele realizado obras ou serviços de caráter 
produtivo. (posse-trabalho) 
Usucapião constitucional ou especial 
rural (pró-labore) 
A regra do art.191 CF foi reproduzida no art.1239 
CC e diz que, aquele que, não sendo proprietário 
de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por 
5 anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, 
em zona rural, não superior a 50 hectares, 
tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua 
família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á 
propriedade. 
A lei 6.969/81 trata desta forma de usucapião. 
Usucapião constitucional ou especial 
urbana (pro misero) 
Art. 183 CF/88: “Aquele que possuir como sua 
área urbana de até 250m², por 5 anos, 
ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a 
para a sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-
á o domínio, desde que não seja proprietário de 
outro imóvel urbano ou rural.” 
A regra constitucional foi reproduzida no art. 1240 
do CC: Aquele que possuir, como sua, área urbana 
de até 250m², por 5 anos ininterruptamente e sem 
oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua 
família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não 
seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 
§ 1o O título de domínio e a concessão de uso serão 
conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, 
independentemente do estado civil. 
§ 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não 
será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma 
vez. 
Encontramos esta norma, no art. 183 CF/88, 
art.1240 CC e no art. 9° Lei 10.257/01 (Estatuto da 
Cidade). 
Usucapião especial urbana coletiva 
Usucapião 
Por Clarissa Cavalcante 
@clarissacavalcantee 
Art. 10 Estatuto da Cidade (lei 10.257/01): os 
núcleos urbanos informais existentes sem 
oposição há mais de 5 anos e cuja área total 
dividida pelo número de possuidores seja inferior 
a 250m² por possuidor são suscetíveis de serem 
usucapidos coletivamente, desde que os 
possuidores não sejam proprietários de outro 
imóvel urbano ou rural. 
Observação: O critério de 250m² por possuidor 
funciona como o máximo da área de cada 
usucapiente. 
§ 1º O possuidor pode, para o fim de contar o 
prazo exigido por este artigo, acrescentar sua 
posse à de seu antecessor, contanto que ambas 
sejam contínuas. (Soma de posses/acessio 
possessionis) 
§ 2º A usucapião especial coletiva de imóvel urbano 
será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual 
servirá de título para registro no cartório de registro de 
imóveis. 
§ 3º Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de 
terreno a cada possuidor, independentemente da 
dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo 
hipótese de acordo escrito entre os condôminos, 
estabelecendofrações ideais diferenciadas. 
§ 4º O condomínio especial constituído é indivisível, não 
sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável 
tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no 
caso de execução de urbanização posterior à 
constituição do condomínio. 
§ 5º As deliberações relativas à administração do 
condomínio especial serão tomadas por maioria de 
votos dos condôminos presentes, obrigando também os 
demais, discordantes ou ausentes. 
Usucapião especial indígena (art. 
33 Estatuto do Índio lei 6.001/73) 
O índio, integrado ou não, que ocupe como 
próprio, por 10 anos consecutivos, trecho de terra 
inferior a 50 hectares, adquirir-lhe-á a propriedade 
plena. 
Paragrafo único: O disposto neste artigo não se 
aplica às terras do domínio da União, ocupadas por 
grupos tribais, às áreas reservadas de que trata 
esta Lei, nem às terras da propriedade coletiva de 
grupo tribal”. 
Usucapião familiar (art. 1240-A CC) 
Também chamada de pró-família ou por abandono 
de lar conjugal. 
Art. 1240-A: Aquele que exercer, por 2 (dois) anos 
ininterruptamente e sem oposição, posse direta, 
com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 
250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) 
cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-
companheiro que abandonou o lar, utilizando-o 
para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á 
o domínio integral, desde que não seja proprietário 
de outro imóvel urbano ou rural. 
§ 1o O direito previsto no caput não será 
reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma 
vez. 
Obs. 1: a prescrição aquisitiva é reduzida (2 anos), 
se compararmos com as outras formas de 
usucapião. 
Obs. 2: É situação fática da separação, 
independentemente de divórcio. 
 A usucapião familiar também pode ser 
aplicada em situações em que um dos 
cônjuges, em virtude de ordem judicial 
deve sair compulsoriamente do imóvel. 
Mas não pode acontecer quando o 
abandono resulta de consenso ou ajuste 
entre os conjugues, ou seja, o abandono 
deve resultar de comportamento voluntário 
e unilateral. 
Usucapião administrativa (art. 
1701 CPC) 
Trata da forma extrajudicial/administrativa de 
usucapião. Escapa da regra geral da reserva de 
jurisdição, na medida em que a prescrição 
aquisitiva é oficialmente reconhecida por meio de 
natureza não jurisdicional. 
Art. 1.071. O Capítulo III do Título V da Lei nº 6.015, 
de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros 
Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte 
art. 216-A: (Vigência) 
“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é 
admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial 
de usucapião, que será processado diretamente 
Por Clarissa Cavalcante 
@clarissacavalcantee 
perante o cartório do registro de imóveis da 
comarca em que estiver situado o imóvel 
usucapiendo, a requerimento do interessado, 
representado por advogado, instruído com: 
I - Ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o 
tempo de posse do requerente e seus 
antecessores, conforme o caso e suas 
circunstâncias; 
II - Planta e memorial descritivo assinado por 
profissional legalmente habilitado, com prova de 
anotação de responsabilidade técnica no 
respectivo conselho de fiscalização profissional, e 
pelos titulares de direitos reais e de outros direitos 
registrados ou averbados na matrícula do imóvel 
usucapiendo e na matrícula dos imóveis 
confinantes; 
III - certidões negativas dos distribuidores da 
comarca da situação do imóvel e do domicílio do 
requerente; 
IV - Justo título ou quaisquer outros documentos 
que demonstrem a origem, a continuidade, a 
natureza e o tempo da posse, tais como o 
pagamento dos impostos e das taxas que incidirem 
sobre o imóvel. 
 
 
Art. 1.245: Transfere-se entre vivos a propriedade 
mediante o registro do título translativo no Registro 
de Imóveis. 
 Enunciado n.503 V Jornada de D. Civil: É 
relativa a presunção de propriedade 
decorrente do registro imobiliário. Porque 
se o título constitutivo do domínio 
apresentar algum vicio, algum defeito pode 
ele ser considerado nulo ou anulável e o 
registro ser cancelado. 
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, 
o alienante continua a ser havido como dono do 
imóvel. 
§ 2o Enquanto não se promover, por meio de ação 
própria, a decretação de invalidade do registro, e 
o respectivo cancelamento, o adquirente continua 
a ser havido como dono do imóvel. 
 Teoria da aparência 
Daí decorre o famoso ditado popular “quem não 
registra não é dono”. Realmente, quem adquire um 
imóvel, mas não cuida em efetivar o registro de 
título (contrato) no Cartório de Registro Imobiliário, 
formalmente ainda não é considerado dono, 
somente o registro de título tem o condão de 
operar a transferência de domínio. 
Art. 1.246: O registro é eficaz desde o momento 
em que se apresentar o título ao oficial do registro, 
e este o prenotar no protocolo. 
 Princípio da prioridade: prenotação do 
título do protocolo do Cartório 
 Prenotação é a anotação prévia e 
provisória no protocolo, feita por oficial de 
registro público de um título apresentado 
para registro, passando a gozar de 
prioridade no registro em relação àquele 
protocolado posteriormente 
Art. 1.247: Se o teor do registro não exprimir a 
verdade, poderá o interessado reclamar que se 
retifique ou anule. 
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o 
proprietário reivindicar o imóvel, 
independentemente da boa-fé ou do título do 
terceiro adquirente. 
 Se o registro não exprimir a verdade, 
poderá o interessado reclamar que se 
retifique ou anule. Essa ação de retificação 
ou anulação demonstra que o registro 
pode ser alterado, havendo falsidade. É 
possível afastar o registro imobiliário, 
quando a sua causa não condiz com a 
realidade. 
 
 
Passa a pertencer ao proprietário tudo aquilo que 
foi incorporado de forma natural ou artificial. 
Implica aumento e volume da coisa principal. 
Não se confunde com benfeitoria, que é bem 
acessório, melhoramento. 
Acessões artificiais: plantações e construções. 
Acessões naturais: formação de ilhas, a aluvião, a 
avulsão e o abandono do álveo. 
Registro imobiliário 
Acessões 
Por Clarissa Cavalcante 
@clarissacavalcantee 
Da formação de ilhas (art. 1249) 
Ao Direito Civil interessa somente ilhas formadas 
em rio não navegáveis (particulares) pertencentes 
ao domínio particular. 
Art. 1249: As ilhas que se formarem em correntes 
comuns ou particulares pertencem aos 
proprietários ribeirinhos fronteiros, observadas as 
regras seguintes: 
I - as que se formarem no meio do rio consideram-
se acréscimos sobrevindos aos terrenos 
ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na 
proporção de suas testadas, até a linha que dividir 
o álveo em duas partes iguais; 
 
 
 
 
 
 
 
Já que a ilha foi formada bem no meio, a linha 
amarela representa o meridiano que então divide 
em 50% para cada proprietário (metade de A e 
metade de B). 
II - as que se formarem entre a referida linha e uma 
das margens consideram-se acréscimos aos 
terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado; 
 
 
 
 
 
 
 
Se a ilha se formar do lado esquerda do meridiano, 
será de A, se surgir do lado direito pertence a Y. 
III - as que se formarem pelo desdobramento de 
um novo braço do rio continuam a pertencer aos 
proprietários dos terrenos à custa dos quais se 
constituíram. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Se a ilha se formar no desdobramento de um 
braço de rio, no novo curso de água que se abriu, 
a ilha pertencerá ao proprietário que margeia esse 
novo desdobramento, nesse caso, pertence a B. 
Da Aluvião (art. 1250 CC) 
Art. 1.250. Os acréscimos formados, sucessiva e 
imperceptivelmente, por depósitos e aterros 
naturais ao longo das margens das correntes, ou 
pelo desvio das águas destas, pertencem aos 
donos dos terrenos marginais, sem indenização. 
Parágrafoúnico. O terreno aluvial, que se formar 
em frente de prédios de proprietários diferentes, 
dividir-se-á entre eles, na proporção da testada de 
cada um sobre a antiga margem. 
Aluvião própria: é o acréscimo de terras às 
margens de um rio, de forma lenta e imperceptível, 
aos poucos o movimento de águas traz terra para 
a margem da propriedade e esta vai se 
expandindo. Esses acréscimos pertencem aos 
donos dos terrenos marginais (o acessório segue 
o principal). 
Aluvião impropria: A propriedade se expande à 
medida que a água recua, o rio seca e então sobra 
terra. 
(TJSP, Apelação 0001176- 43.2007.8.26.0204, 
Acórdão 9717829, General Salgado, 13.ª Câmara 
de Direito Privado, Rel. Des. Francisco Giaquinto, 
j. 17.08.2016, DJESP 30.08.2016). 
Proprietário A Proprietário B 
Proprietário B 
Proprietário A 
Por Clarissa Cavalcante 
@clarissacavalcantee 
Nesse caso, não foi concedida a reintegração de 
posse ao autor que utilizou a presença de suposta 
aluvião, pois periodicamente, o rio enchia e secava 
uma vez que se localizava em ambiente pantanoso. 
Avulsão (art. 1251 CC) 
Art. 1.251. Quando, por força natural violenta, uma 
porção de terra se destacar de um prédio e se 
juntar a outro, o dono deste adquirirá a 
propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do 
primeiro ou, sem indenização, se, em um ano, 
ninguém houver reclamado. 
Parágrafo único. Recusando-se ao pagamento de 
indenização, o dono do prédio a que se juntou a 
porção de terra deverá aquiescer a que se remova 
a parte acrescida. 
Resumo: A ganhou propriedade, enquanto B 
perdeu parte de sua faixa de terra ribeirinha. B 
poderá pleitear reparação de danos pela parte 
perdida, no prazo decadencial de um ano, a contar 
da sua ocorrência. 
Se A recusar ao pagamento de indenização, o 
dono do prédio a que se juntou a porção de terra 
deverá concordar que se remova a parte acrescida 
(obrigação de fazer). 
Álveo abandonado (art. 1252 CC) 
Art. 1.252: O álveo abandonado de corrente 
pertence aos proprietários ribeirinhos das duas 
margens, sem que tenham indenização os donos 
dos terrenos por onde as águas abrirem novo 
curso, entendendo-se que os prédios marginais se 
estendem até o meio do álveo.” 
Álveo abandonado é o rio ou a corrente de água 
que seca (o rio que desaparece). O álveo 
abandonado (espaço vazio) de corrente pertence 
aos proprietários ribeirinhos das duas margens, 
sem que tenham indenização os donos dos 
terrenos por onde as águas abrirem novo curso, 
entendendo-se que os prédios marginais se 
estendem até o meio do álveo.