Resumo - Da Usucapião [Direito Civil]

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Felipe Pereira Boechat – Acadêmico de Direito | fpboechat 
 
1. Conceito: A usucapião é modo originário de aquisição da propriedade, mediante o exercício 
da posse pacífica e contínua, durante certo período de tempo previsto em lei. Trata-se de uma 
forma de prescrição aquisitiva, razão por que “estende-se ao possuidor o disposto quanto ao 
devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição” (art. 1.244). 
■ Prescrição aquisitiva: Regulada no direito das coisas, é modo originário de aquisição 
da propriedade e de outros direitos reais suscetíveis de exercício continuado (entre eles, 
as servidões e o usufruto) pela posse prolongada no tempo, acompanhada de certos 
requisitos exigidos pela lei. 
■ Prescrição extintiva: É disciplinada nos arts. 205 e 206 do CC. Trata-se da perda da 
pretensão e, por conseguinte, da ação atribuída a um direito, e de toda a sua capacidade 
defensiva, em consequência do não uso dela durante determinado espaço de tempo. 
2. Fundamentos: O fundamento da usucapião está assentado, assim: 
a) No princípio da utilidade social – ou seja, na função social; 
b) Na conveniência de se dar segurança e estabilidade à propriedade – ou seja, a 
necessidade de segurança jurídica que confere a vantagem de se consolidarem as aquisições 
e de se facilitar a prova do domínio. 
3. Espécies: Podem ser objeto de usucapião bens móveis e imóveis, sendo a de bens imóveis 
mais frequentes. O direito brasileiro distingue as seguintes espécies de usucapião de bens 
imóveis: 
 
1) Usucapião Extraordinária: É disciplinada no art. 1.238 do CC de 2002. 
Art. 1.238 do CC: Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, 
possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de 
título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual 
servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. 
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o 
possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado 
obras ou serviços de caráter produtivo. 
Espécies de 
usucapião de 
bens imóveis 
 
DIREITO CIVIL 
Administrativa 
Ordinária 
Extraordinária 
Especial (CF) 
Rural 
Urbana 
Indígena 
Extrajudicial 
Individual 
Coletiva 
Familiar 
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a) Requisitos: 
■ Posse de quinze anos (que pode reduzir-se a dez anos* se o possuidor houver 
estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviços de 
caráter produtivo); 
■ Posse exercida com ânimo de dono, de forma contínua, mansa e pacificamente. 
Dispensam-se os requisitos do justo título e da boa-fé. 
b) Redução do prazo: O conceito de “posse-trabalho” esteja ele presente na construção 
de uma residência, ou em investimentos de caráter produtivo ou cultural, levou o legislador a 
reduzir para dez anos a usucapião extraordinária, como consta do parágrafo único 
supratranscrito. Para que ocorra a redução do prazo, não basta comprovar o pagamento de 
tributos, uma vez que, num país com grandes áreas despovoadas, poderia o fato propiciar 
direitos a quem não se encontre em situação efetivamente merecedora do amparo legal. 
Pareceu mais conforme aos ditames sociais, segundo justificativa apresentada por Miguel 
Reale, situar o problema em termos de “posse-trabalho”, que se manifesta por meio de 
obras e serviços realizados pelo possuidor ou de construção, no local, de sua 
morada. 
2) Usucapião Ordinária: Esta disposto, com efeito, no art. 1.242 do CC de 2002. 
Art. 1.242 do CC: Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e 
incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. 
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel 
houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do 
respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele 
tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse 
social e econômico. 
Obs¹: Preceitua o art. 2.029 das “Disposições Transitórias” que, “até dois anos após a 
entrada em vigor deste Código, os prazos estabelecidos no parágrafo único do art. 1.238 e 
no parágrafo único do art. 1.242 serão acrescidos de dois anos, qualquer que seja o 
tempo transcorrido na vigência do anterior, Lei n. 3.071, de 1º de janeiro de 1916”. Os 
parágrafos mencionados dizem respeito às hipóteses em que o prazo é reduzido 
porque o possuidor estabeleceu no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizou 
obras ou serviços de caráter produtivo. Acrescenta o art. 2.030 do Código Civil que “o 
acréscimo de que trata o artigo antecedente, será feito nos casos a que se refere o § 4º do 
art. 1.228”. 
a) Requisitos: 
■ Posse de dez anos (que pode reduzir-se a cinco anos* se o possuidor houver 
estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviços de 
caráter produtivo); 
■ Posse exercida com ânimo de dono, de forma contínua, mansa e pacificamente; 
■ Justo título e boa-fé. 
3) Usucapião Especial: Também chamada de constitucional por ter sido introduzida pela 
Constituição Federal sob duas formas: a) Usucapião Especial Rural (pro labore), 
consagrada na CF de 1934, regulamentada no art. 191 da CF de 1988 e no art. 1.239 do 
atual CC e; b) Usucapião Especial Urbana (pró-moradia) e que é inovação trazida pela 
atual CF, estando em seu art. 183 e também no Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257, de 10-7-
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2001), arts. 9º (usucapião urbana individual) e 10 (usucapião urbana coletiva), assim como no 
art. 1.240 do CC. 
a) Usucapião Especial Rural: Surgiu, no direito brasileiro, com a CF de 1934. A CF de 
1988, no art. 191, aumentou a dimensão da área rural suscetível dessa espécie de 
usucapião para cinquenta hectares, tendo o parágrafo único proibido expressamente a 
aquisição de imóveis públicos por usucapião. O usucapiente não pode ser proprietário 
de qualquer outro imóvel, seja rural ou urbano. O Código Civil de 2002 limitou-se, no art. 
1.239, a reproduzir, ipsis litteris, o mencionado art. 191 da Constituição Federal: 
Art. 1.239 do CC: Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, 
possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em 
zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho 
ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. 
Parágrafo único do art. 191, CF: Os imóveis públicos não serão adquiridos por 
usucapião. 
I. Características: 
■ Não se contenta com a simples posse. O seu objetivo é a fixação do homem no 
campo, exigindo ocupação produtiva do imóvel, devendo neste morar e trabalhar o 
usucapiente. Constitui a consagração do princípio ruralista de que deve ser dono da 
terra rural quem a tiver frutificado com o seu suor, tendo nela a sua morada e a de sua 
família; 
■ Seus requisitos impedem que a pessoa jurídica requeira usucapião com base no 
dispositivo legal em apreço, porque ela não tem família nem morada. 
■ O benefício é instituído em favor da família, cujo conceito encontra-se estampado na 
Constituição Federal: a constituída pelo casamento e a entidade familiar, que envolve a 
união estável e a família monoparental (art. 226, §§ 1º a 4º). Por essa razão, a morte de 
um dos cônjuges, de um dos conviventes ou do pai ou da mãe que dirige a família 
monoparental não prejudica o direito dos demais integrantes. 
II. “Accessio possessionis”: A doutrina e a jurisprudência não agasalham a soma ou 
adição da posse, denominada accessio possessionis. Não pode, portanto, o possuidor 
acrescentar à sua posse a dos seus antecessores, uma vez que teriam de estar presentes 
as mesmas qualidades das posses adicionadas, o que seria difícil de ocorrer, visto que hárequisitos personalíssimos incompatíveis com a aludida soma, como produtividade do 
trabalho do possuidor ou de sua família e morada no local. É afastada até mesmo a 
hipótese de adicionamento quando o sucessor a título singular faz parte da família e passa 
a trabalhar a terra e a produzir, nela residindo. 
b) Usucapião Especial Urbana: Constitui inovação trazida pela Constituição Federal de 
1988, estando regulamentada em seu art. 183. Vejamos: 
Art. 183 da CF: Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e 
cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, 
utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde 
que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 
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Tal espécie, não se aplica à posse de terreno urbano sem construção, pois é requisito a 
sua utilização para moradia do possuidor ou de sua família. Também não se faz necessário 
o justo título, nem boa-fé, (assim como na usucapião especial rural). 
Acrescentam os §§ 2º e 3º do dispositivo constitucional supratranscrito que “esse direito 
não será reconhecido ao novo possuidor mais de uma vez” e que os “imóveis públicos não 
serão adquiridos por usucapião”. O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos 
ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil (§ 1º). No art. 
1.240, o CC de 2002 reproduziu, integralmente, o art. 183, §§ 1º e 2º, da CF. 
I. Da Legitimidade: Tem legitimidade para usucapir o possuidor, como pessoa física. A lei 
exige a utilização do imóvel para sua moradia ou de sua família. A pessoa jurídica tem 
sede (e não residência), não tem família e, portanto, não está legitimada para arguir a 
prescrição aquisitiva. O brasileiro nato e o naturalizado podem usucapir. O estrangeiro 
poderá fazê-lo somente se for residente no País (CF, art. 5º). 
II. Da Extensão do Imóvel: A área urbana deve ser de até duzentos e cinquenta metros 
quadrados (art. 1.240, CC). Ou seja, este representa o tamanho máximo que pode ser 
usucapido. Tal metragem abrange tanto a área do terreno quanto a construção, vedado 
que uma ou outra ultrapasse o limite assinalado. Ademais, não se soma a área construída 
à do terreno. 
■ Nada obsta que se adquira pela usucapião especial imóvel urbano inserido em área 
maior, delimitada a posse ao limite de duzentos e cinquenta metros quadrados. Decidiu 
o TJSP ser possível incidir a usucapião especial sobre um lote de terreno existente em 
área que seria objeto de um loteamento, enfatizando: “Ora, estando o imóvel 
usucapiendo bem descrito e identificado, tendo a requerente juntado a planta do 
loteamento a que pertence, impõe-se o prosseguimento da ação de usucapião especial, 
pois o imóvel acha-se individualizado, porquanto o condômino pode usucapir, desde 
que exerça posse pro sua, com exclusividade, em área delimitada, demonstrando 
inequivocamente o animus domini, pelo prazo mínimo previsto em lei. Não há 
impossibilidade de usucapir área destacada em imóvel urbano, desde que, por suas 
características de localização e metragem, possa ser desmembrada, como é o caso em 
testilha”. 
III. Da Usucapião Especial em apartamento: Assentou o TJRJ, em acórdão citado por 
Benedito Silvério Ribeiro, que se deve levar em conta a área do imóvel. Ou seja, nesses 
casos em que a fração ideal do solo é mínima, deve ser levada em conta a área da 
unidade autônoma, que pode ser pouco significativa. Portanto, a área a ser considerada é 
a área total, não a útil. 
IV. Da Usucapião Urbana Individual do Estatuto da Cidade: O Estatuto da Cidade (Lei 
n. 10.257, de 2001) prevê e disciplina a usucapião urbana individual e coletiva, ambas 
de inegável alcance social. Essa lei concedeu poderoso instrumento de intervenção urbana 
ao Município. Assim, dispõe seu art. 9º da Lei que “aquele que possuir como sua área ou 
edificação urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, 
ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, 
adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”. 
O Estatuto da Cidade entrou em vigor poucos meses antes da vigência do CC de 2002, 
contendo preceito quase idêntico ao art. 1.240 deste último diploma. A única diferença é 
que este fala em “área urbana”, e o aludido Estatuto esclarece falando em “área ou 
edificação urbana”, uma vez que não é possível a aquisição por usucapião urbana 
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apenas da área (já que o objetivo é a moradia). Tal fato induz construção, restando concluir 
que tanto a área (com a construção) como a edificação (só o direito de superfície) poderão 
ser objeto de usucapião urbana do Estatuto da Cidade. O limite de duzentos e cinquenta 
metros quadrados não pode assim ser ultrapassado, seja para a área do terreno, seja para 
a edificação. 
■ O § 3º do Estatuto da Cidade estabelece uma restrição para a accessio 
possessionis, dizendo que “o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de 
seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão”. 
Antes essa soma de posses não era admitida pela jurisprudência, mas também não havia 
vedação por parte da CF. Ao falar em herdeiro legítimo, o dispositivo em tela afasta o 
herdeiro testamentário e também outros que não estejam residindo no imóvel 
usucapiendo na data da abertura da sucessão. 
■ O uso para fins outros que não o residencial é vedado pela própria lei, não estando 
afastada hipótese de utilização de parte do imóvel para pequeno comércio (oficina 
de pequenos consertos, bar, microempresa), com moradia do usucapiente ou de sua 
família no local. 
V. Da Usucapião urbana coletiva do Estatuto da Cidade: O Estatuto da Cidade prevê no 
art. 10, a usucapião coletiva, de grande alcance social, de áreas urbanas, ocupadas por 
população de baixa renda para sua moradia por cinco anos, onde não for possível 
identificar os terrenos ocupados individualmente. Essa modalidade não é prevista no 
CC/02. 
Art. 10 da Lei n. 10.257 de 2001: Os núcleos urbanos informais existentes sem 
oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de 
possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor 
são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores 
não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. (Alteração feita pela Lei n. 
13.465 de 2017) 
Essa inovação visa à regularização de áreas de favelas ou de aglomerados 
residenciais sem condições de legalização do domínio. Faz com que essas áreas 
ocupadas por população de baixa renda, para sua moradia, possam adquirir o imóvel por 
usucapião através de uma gleba em condomínio. 
■ Dos Requisitos: Devem ser observados três requisitos: 
1) Não há um limite do tamanho da área, que deve ser de propriedade particular, uma 
vez que é proibido usucapir terras públicas (art. 183, § 3º da CF; art. 102 do CC; Súm. 
340 do STF). 
2) Não se trata de terra bruta, mas, sim, ocupada por pessoas que vivem em barracos 
ou habitações precárias construídas com material frágil, (até mesmo com coberturas 
improvisadas). 
3) Tendo em vista os parâmetros constitucionais (art. 183, CF), não se admite que cada 
um dos ocupantes receba parte ideal superior a duzentos e cinquenta metros 
quadrados, extensão estipulada para moradia urbana. 
■ “População de Baixa Renda”: Embora o legislador não explicite o conteúdo dessa 
expressão, entende-se que está abrange a camada da população sem condições de 
adquirir, por negócio oneroso, simples imóvel de moradia. Os economistas e estudiosos 
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de ciências sociais costumam assim classificar as pessoas que ganham menos de três 
salários mínimos de renda mensal média.Esse conceito pode, todavia, variar conforme a região. É conceito aberto, que 
permite ao juiz um pensamento tópico, de solução do caso concreto. Entretanto, o 
conceito não pode ser confundido com o de população de renda ínfima ou com o conceito 
jurídico de pobre, adotado, entre outros, para a aferição da concessão de gratuidade de 
justiça. 
■ Da impossibilidade de identificação dos terrenos: O termo trazido pela art. 10 do 
Estatuto da Cidade faz referência ao núcleo habitacional desorganizado como uma 
unidade, na impossibilidade de destacar parcelas individuais. Ou seja, nesses núcleos 
habitacionais não há propriamente terrenos identificados, mais sim espaços que não 
seriam passíveis de regularização pela via de usucapião individual. 
■ Legitimidade ativa “ad causam”: Se alguns poucos moradores, cujas posses estejam 
estrategicamente localizadas no interior da gleba, recusam-se a litigar no polo ativo 
(podem preferir usucapir individualmente, com base no art. 9º do Estatuto), devem eles 
ser citados para integrarem a lide, no polo ativo, por se tratar de litisconsórcio 
necessário. Se comparecerem, e o juiz verificar que a recusa é justificada, o processo 
será extinto. Caso entenda injustificada, prosseguirá o feito. 
Prevê o art. 12, III, do Estatuto da Cidade, como parte legítima para a propositura da 
ação de usucapião especial urbana, “como substituto processual, a associação de 
moradores da comunidade, regularmente constituída, com personalidade jurídica, 
desde que explicitamente autorizada pelos representados”. Trata-se de inovação, 
permitindo legitimação para a ocupação do polo ativo da ação de usucapião coletiva. 
■ Da Ação de Usucapião em questão: rito processual a ser observado é o sumário 
(Estatuto, art. 14). Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada 
possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo 
hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais 
diferenciadas (Estatuto, art. 10, § 3º). 
VI. Usucapião Imobiliária Administrativa: A Lei n. 11.977 de 2009, que criou o programa 
“Minha Casa, Minha Vida” (PMCMV), destinado ao custeio de moradia à população de 
baixa renda, instituiu também a regularização fundiária, com as alterações introduzidas 
pela Lei n. 12.424, de 2011. Trata-se de um processo para transformar a gleba em terra 
urbanizada, com infraestrutura e integração à cidade. 
A referida lei disciplina modalidade de usucapião administrativa, requerida e 
processada no Cartório de Registro de Imóveis, e não em juízo, prevendo a 
possibilidade de o Poder Público legitimar a posse de ocupantes de imóveis públicos ou 
particulares. Foi ela, no entanto, alterada pela Lei n. 13.465, de 11 de julho de 2017, que 
trata da questão dentro do Instituto da Regularização Fundiária Urbana (Reurb). 
Dispõe o art. 25 da lei em apreço: “A legitimação de posse, instrumento exclusivo para 
fins de regularização fundiária, constitui ato do poder público destinado a conferir título, por 
meio do qual fica reconhecida a posse de imóvel objeto da REURB, com a identificação de 
seus ocupantes, do tempo da ocupação e da natureza da posse, o qual é conversível em 
direito real de propriedade, na forma desta Lei.” 
Diz o § 1º “A legitimação de posse poderá ser transferida por causa mortis ou por ato 
inter vivos”. Já o § 2º diz que “A legitimação de posse não se aplica aos imóveis urbanos 
situados em área de titularidade do poder público”. 
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Estatui, por sua vez, o art. 26 da citada lei que “Sem prejuízo dos direitos decorrentes 
do exercício da posse mansa e pacífica no tempo, aquele em cujo favor for expedido título 
de legitimação de posse, decorrido o prazo de cinco anos de seu registro, terá a conversão 
automática dele em título de propriedade, desde que atendidos os termos e as condições 
do art. 183 da Constituição Federal, independentemente de prévia provocação ou prática 
de ato registral”. 
Aduz o § 1º “Nos casos não contemplados pelo art. 183 da Constituição Federal, o 
título de legitimação de posse poderá ser convertido em título de propriedade, desde que 
satisfeitos os requisitos de usucapião estabelecidos na legislação em vigor, a requerimento 
do interessado, perante o registro de imóveis competente”. Complementa, por sua vez, o § 
2º “A legitimação de posse, após convertida em propriedade, constitui forma originária de 
aquisição de direito real, de modo que a unidade imobiliária com destinação urbana 
regularizada restará livre e desembaraçada de quaisquer ônus, direitos reais, gravames ou 
inscrições, eventualmente existentes em sua matrícula de origem, exceto quando disserem 
respeito ao próprio beneficiário”. 
Acrescenta o art. 27 da mencionada lei: “O título de legitimação de posse poderá ser 
cancelado pelo poder público emitente, quando constatado que as condições estipuladas 
nesta Lei deixaram de ser satisfeitas, sem que seja devida qualquer indenização àquele 
que irregularmente se beneficiou do instrumento”. 
Observa-se assim que a legislação em vigor prevê, por essa nova modalidade de 
usucapião, a conversão da legitimação da posse em propriedade. Segundo Malhim 
Namen Chalhub, “O Capítulo III da Lei n. 11.077/2009 transpõe para o direito positivo o 
reconhecimento da eficácia jurídica da posse com função social, e, para maior celeridade 
de sua conversão em propriedade, admite seja processada extrajudicialmente a usucapião 
de imóveis localizados em favelas e assentamentos assemelhados”. 
c. Usucapião Familiar: A Lei n. 12.424, de 2011, criou uma nova modalidade de usucapião 
especial urbana (também denominada usucapião pró-moradia) que vem sendo chamada de 
usucapião familiar, que inseriu no CC o art. 1.240-A e seu § 1º, do seguinte teor: 
Art. 1.240-A do CC: Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem 
oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250 m² 
(duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge 
ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua 
família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro 
imóvel urbano ou rural. 
§ 1º. O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais 
de uma vez. 
I. Diferenças: Apesar de o novo instituto seguir os mesmos moldes previstos no art. 183 
da CF, há diferenças entre a usucapião especial urbana e a usucapião familiar. Vejamos: 
■ Na usucapião familiar, ao contrário do que sucede na usucapião especial urbana 
disciplinada no art. 1.240 do Código Civil, exige-se, além dos requisitos mencionados, 
que o usucapiente seja coproprietário do imóvel, em comunhão ou condomínio 
com seu ex-cônjuge ou ex-companheiro; 
■ Exige-se, também, que estes tenham abandonado o lar de forma voluntária e 
injustificada; 
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■ O tempo necessário para usucapir é inferior se comparada às demais espécies de 
usucapião, consumando-se a prescrição aquisitiva no prazo de dois anos. 
 
II. Principal Crítica à Inovação: A nova espécie ressuscita a discussão sobre a causa do 
término do relacionamento afetivo, uma vez que o abandono do lar deve ser voluntário, 
isto é, culposo, numa época em que se prega a extinção da discussão sobre a culpa para 
a dissolução do casamento e da união estável. É evidente que, se a saída do lar, por um 
dos cônjuges, tiver sido determinada judicialmente, mediante, por exemplo, o uso das 
medidas previstas no art. 22 da Lei Maria da Penha (Lei n. 11.340/2006), não estará 
caracterizado o abandono voluntário exigido pela nova lei. 
III. Termo inicial da fluência do prazo prescricional: Não começará a fluir a partir da 
decretação do divórcio ou da dissolução da união e sim da mera separação de fato, por 
erodir a arquiteturaconjugal, acarreta o fim de deveres do casamento e, assim, do regime 
patrimonial, não se comunicando os bens havidos depois daquele desate matrimonial. 
Nesse sentido vem decidindo o STJ: “1. O cônjuge que se encontra separado de fato não 
faz jus ao recebimento de quaisquer bens havidos pelo outro por herança transmitida após 
decisão liminar de separação de corpos. 2. Na data em que se concede a separação de 
corpos, desfazem-se os deveres conjugais, bem como o regime matrimonial de bens; e a 
essa data retroagem os efeitos da sentença de separação judicial ou divórcio”. 
Ressalte-se que o prazo de dois anos estabelecido na Lei n. 12.424, de 16 de junho 
de 2011, só começou a contar, para os interessados, a partir de sua vigência. O novo 
direito não poderia retroagir, surpreendendo um dos coproprietários com uma situação 
jurídica anteriormente não prevista. Assim, os primeiros pedidos somente poderão ser 
formulados a partir de 16 de junho de 2013. 
4) Usucapião Indígena: Índios ou silvícolas são os habitantes das selvas, não integrados à 
civilização. Nos termos do art. 4º, parágrafo único, do CC de 2002, a “capacidade dos índios 
será regulada por legislação especial”. O diploma legal que atualmente regula a situação 
jurídica dos índios no País é a Lei n. 6.001, de 1973, que dispõe sobre o Estatuto do Índio, 
proclamando que ficarão sujeitos à tutela da União, até se adaptarem à civilização. A 
Fundação Nacional do Índio (FUNAI) foi criada pela Lei n. 5.371/67 para exercer a tutela 
dos indígenas, em nome da União. Proclama o art. 32 do mencionado Estatuto do Índio que 
“são de propriedade plena do índio ou da comunidade indígena (...) as terras havidas por 
qualquer das formas de aquisição do domínio, nos termos da legislação civil”. Por sua vez, 
preceitua o art. 33: “O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio*, por dez anos 
consecutivos, trecho de terra inferior a cinquenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade 
plena”. 
I. Beneficiário: De acordo com o dispositivo legal, podem usucapir por meio desta 
modalidade o índio já integrado na civilização, bem como aquele ainda não integrado. 
Segundo dispõe o art. 3º do mesmo diploma, índio ou silvícola “é todo indivíduo de 
origem e ascendência pré-colombiana que se identifica e é identificado como pertencente a 
um grupo étnico cujas características culturais o distinguem da sociedade nacional”. 
II. Da Capacidade: A tutela dos índios origina-se no âmbito administrativo. O que vive 
nas comunidades não integradas à civilização já nasce sob tutela. É, portanto, 
independentemente de qualquer medida judicial, incapaz desde o nascimento, até que 
preencha os requisitos exigidos pelo art. 9º da mencionada Lei n. 6.001/73 (idade mínima 
de 21 anos, conhecimento da língua portuguesa, habilitação para o exercício de atividade 
útil à comunidade nacional, razoável compreensão dos usos e costumes da comunhão 
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nacional) e seja liberado por ato judicial, diretamente, ou por ato da Funai homologado 
pelo órgão judicial. 
III. Da Competência: Competente para cuidar das questões referentes aos índios é a 
Justiça Federal. Se o índio possuir plena capacidade, poderá propor diretamente a ação 
de usucapião. Não a tendo, será representado pela Funai. 
IV. Da Área Usucapienda: A área usucapienda é somente a rural e particular, uma vez 
que a própria CF proíbe a usucapião de bens públicos (art. 191, parágrafo único). Também 
o parágrafo único do art. 33 da Lei n. 6.001/73 enfatiza que “o disposto neste artigo não se 
aplica às terras do domínio da União, ocupadas por grupos tribais, às áreas reservadas de 
que trata esta Lei, nem às terras de propriedade coletiva de grupo tribal”. Com efeito, as 
terras habitadas pelos silvícolas, constituindo bens públicos federais, são intangíveis, 
insuscetíveis de serem adquiridas por usucapião. 
A “ocupação” a que alude o mencionado art. 33 do Estatuto do Índio tem o significado 
de posse, que deve ser exercida por dez anos seguidos com animus domini, ou seja, com 
a intenção de ter a coisa para si, na condição de verdadeiro proprietário. Daí a expressão 
“como próprio”. O trecho de terra usucapível não pode ultrapassar cinquenta hectares, 
estabelecido como limite máximo. Não há previsão para um tamanho mínimo. 
5) Usucapião Extrajudicial: O art. 1.071 do atual CPC introduziu na Lei dos Registros 
Públicos (Lei n. 6.015/73) o art. 216-A, admitindo a usucapião extrajudicial, processada 
diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o 
imóvel usucapiendo. 
■ O pedido será formulado pelo interessado, representado por advogado, instruído com: 
I) Ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus 
antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias; 
II) Planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com 
prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização 
profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou 
averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes; 
III) Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do 
domicílio do requerente; 
IV) Justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a 
continuidade, a natureza e o tempo, tais como o pagamento dos impostos e das taxas 
que incidirem sobre o imóvel. 
Verifica-se que o reconhecimento extrajudicial da usucapião será efetivado perante o 
Registro de Imóveis, com apresentação de documentos e uma ata notarial lavrada pelo 
tabelião de notas. A ata notarial, regulada no art. 384 do CPC, é o instrumento público pelo 
qual o tabelião atesta “a existência e o modo de existir de algum fato”, ou seja, é o documento 
público que tem por finalidade comprovar um fato do conhecimento do tabelião. 
A inovação da via extrajudicial é facultativa, pois o interessado poderá optar pela 
propositura da ação judicial ainda que não haja litígio, e integra o fenômeno da 
desjudicialização do direito. 
O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o 
acolhimento ou a rejeição do pedido. O oficial do registro de imóveis dará ciência à União, ao 
Estado, ao Distrito Federal e ao Município, para que se manifestem, em quinze dias, sobre 
o pedido, bem como promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, 
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onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que podem manifestar-
se em quinze dias. 
Encontrando-se em ordem a documentação e não havendo impugnação, o oficial do 
registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas. A 
rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento da ação de usucapião. 
Em caso de impugnação ao pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião, o 
oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da 
situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao 
procedimento comum (LRP, art. 216-A). 
4. Pressupostos da usucapião: São eles a coisa hábil/suscetível de usucapião; a posse; o 
decurso do tempo; o justo título e a boa-fé. 
■ Os três primeiros são indispensáveis e exigidos em todas as espécies de 
usucapião; 
■ O justo título e a boa-fé somente são reclamados na usucapião ordinária. 
A ação de usucapião é de natureza meramente declaratória. O fato de o art. 1.238 do CC 
aludir à circunstância de poder o possuidor requerer ao juiz que declare a aquisição da 
propriedade não transforma a sentença em pressuposto essencial da prescrição 
aquisitiva. 
1) Coisa Hábil (res habilis): Preliminarmente, é necessário verificar se o bem que se pretende 
usucapir é suscetível de prescrição aquisitiva,pois nem todos se sujeitam a ela, como os 
bens fora do comércio e os bens públicos. 
a) Bens Fora de Comércio: Consideram-se fora do comércio, não sujeitos à usucapião: 
■ Os bens naturalmente indisponíveis (insuscetíveis de apropriação pelo homem, 
como o ar atmosférico e a água do mar). São, assim, insuscetíveis de apropriação pelo 
homem os bens que se acham em abundância no universo e escapam de seu poder 
físico, como a luz, o ar atmosférico, o mar alto etc. 
■ Os legalmente indisponíveis (bens de uso comum, de uso especial e de incapazes, 
os direitos da personalidade e os órgãos do corpo humano). Bens legalmente inalienáveis 
são os que, por lei, não podem ser transferidos a outrem, não se incluindo nesse conceito 
os que se tornaram inalienáveis pela vontade do testador ou do doador. A inalienabilidade 
decorrente de ato jurídico não tem força de subtrair o bem gravado da prescrição 
aquisitiva, não o colocando fora do comércio. Decidiu, com efeito, o STJ que, “com o 
usucapião simplesmente extingue-se o domínio do proprietário anterior, bem como os 
direitos reais que tiver ele constituído e sem embargo de quaisquer limitações a seu 
dispor”. Se assim não fosse, decidiu a mesma Corte em outra oportunidade, a 
inalienabilidade por ato voluntário “poderia ensejar a burla da lei se o proprietário 
instituísse o gravame sobre o imóvel possuído por terceiro, apenas para afastar a 
possível pretensão aquisitiva deste”. O art. 1.244 do Código Civil manda aplicar à 
usucapião os preceitos relativos às causas que obstam, suspendem ou interrompem a 
prescrição. Desse modo, não corre prescrição extintiva nem aquisitiva contra as pessoas 
mencionadas nos arts. 197 e 198 do CC. Não se pode usucapir, por exemplo, coisa 
móvel ou imóvel de propriedade de pessoa absolutamente incapaz (art. 198, I). 
■ Os indisponíveis pela vontade humana (deixados em testamento ou doados, com 
cláusula de inalienabilidade). 
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b) Bens Públicos: Os bens públicos também não podem ser objeto de usucapião. Dispõe, 
com efeito, o art. 2º do Decreto n. 22.785/33 que “os bens públicos, seja qual for sua 
natureza, não são sujeitos a prescrição”. Com relação aos imóveis, essa orientação foi 
reiterada no art. 200 do Decreto-Lei n. 9.760 de 1946. A jurisprudência consolidou-se nesse 
sentido, conforme se verifica pela Súmula 340 do STF: “Desde a vigência do Código Civil 
(de 1916), os bens dominicais, como os demais bens públicos, não podem ser adquiridos 
por usucapião”. Também a CF de 1988, ao tratar da usucapião especial urbana e rural, 
respectivamente nos arts. 183 e 191, proclama que “os imóveis públicos não serão 
adquiridos por usucapião”. E o CC de 2002, nessa linha, enfatiza: “Os bens públicos não 
estão sujeitos a usucapião” (art. 102). 
Assim, somente podem ser objeto de usucapião bens do domínio particular, não podendo 
sê-lo os terrenos de marinha e as terras devolutas. Estas não mais podem ser objeto de 
usucapião pro labore, em face da expressa proibição constante do parágrafo único do 
mencionado art. 191 da CF. Tem decidido o STJ que “a vedação constitucional e 
infraconstitucional, quanto à usucapião, alcança somente os bens públicos, excluídos, pois, 
os imóveis pertencentes às sociedades de economia mista. Por conseguinte, lícito o pedido, 
afora o impedimento legal”. 
2) Posse (possessio): A posse é fundamental para a configuração da prescrição aquisitiva. 
Não é qualquer espécie de posse, entretanto, que pode conduzir à usucapião. Exige a lei que 
se revista de certas características. A posse ad interdicta, justa, dá direito à proteção 
possessória, mas não gera a usucapião. 
a) Requisitos: 
■ Posse “ad usucapionem” – com ânimo de dono: Exige-se que o usucapiente 
possua o imóvel “como seu”. Não tem ânimo de dono o locatário, o comodatário, o 
arrendatário e todos aqueles que exercem posse direta sobre a coisa, sabendo que não 
lhe pertence e com reconhecimento do direito dominial de outrem, obrigando-se a 
devolvê-la. 
■ Posse mansa e pacífica: Trata-se daquela exercida sem oposição. Se o possuidor 
não é molestado, durante todo o tempo estabelecido na lei, por quem tenha legítimo 
interesse, ou seja, pelo proprietário, diz-se que a sua posse é mansa e pacífica. 
■ Posse contínua: Isto é, sem interrupção. O possuidor não pode possuir a coisa a 
intervalos, intermitentemente. É necessário que a tenha conservado durante todo o 
tempo e até o ajuizamento da ação de usucapião. 
Nota – Permissão de soma das posses: Embora exija a continuidade da posse, 
admite o Código Civil, no art. 1.243, que o possuidor acrescente “à sua posse a 
dos seus antecessores”, para o fim de contar o tempo exigido para a usucapião 
(accessio possessionis), “contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos 
casos do art. 1.242, com justo título e de boafé”. Ou seja, pode o possuidor, 
portanto, demonstrar que mantém posse ad usucapionem por si e por seus 
antecessores. 
A lei (CC, arts. 1.207 e 1.243) não subordina a soma das posses à existência de 
título devidamente formalizado. Assim, a junção das posses pode também decorrer, 
da successio possessionis (aquisição a título universal), quando o herdeiro se 
reputa na continuação da posse do falecido (CC, art. 1.207). 
3) Decurso de Tempo (tempus): O atual Código Civil reduziu os prazos da usucapião 
previstos no diploma de 1916. 
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a) Para a extraordinária, é exigido o de quinze anos (art. 1.238), que se reduzirá a dez 
anos (parágrafo único) se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia 
habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo (posse-trabalho). 
b) Para a ordinária, em que o possuidor deve ter justo título e boa-fé, basta o prazo de dez 
anos (art. 1.242). Será de cinco anos se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com 
base em transcrição constante do registro próprio, cancelada posteriormente, desde que os 
possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de 
interesse social e econômico (parágrafo único). 
A posse deve ter sido exercida por todo o lapso temporal de modo contínuo, não 
interrompido e sem impugnação. Tal assentimento ou aquiescência dos vizinhos, bem como a 
diuturnidade da posse, faz presumir que não existe direito contrário ao manifestado pelo 
possuidor. Se essa situação permanecer durante todo o tempo estabelecido na lei, consuma-
se a usucapião, e qualquer oposição subsequente mostrar-se-á inoperante, porque esbarrará 
ante o fato consumado. 
No tocante ao decurso do tempo, contam-se os anos por dias (de die ad diem), e não por 
horas. O prazo começa a fluir no dia seguinte ao da posse. 
4) Justo Título (titulus): O justo título é requisito indispensável somente para a aquisição da 
propriedade pela usucapião ordinária, conforme dispõe o art. 1.242 do CC/02 “Adquire 
também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título 
e boa-fé, o possuir por dez anos”. 
a) Conceito: Justo título, para fins de usucapião, é o que seria hábil para transmitir o 
domínio e a posse se não contivesse nenhum vício impeditivo dessa transmissão. 
Ex.: Uma escritura de compra e venda, devidamente registrada, por exemplo, é um 
título hábil para a transmissão de imóvel. No entanto, se o vendedor não era o 
verdadeiro dono (aquisição a non domino) ou se era um menor não assistido por 
seu representante legal, a aquisição não se perfecciona e pode ser anulada. 
Porém, a posse do adquirente presume-se de boa-fé, porque estribada em justo 
título. 
Com efeito, o título normalmente hábil a transferir o domínio, e que se apresenta 
formalmente perfeito, provoca no adquirente a crença (opinio domini) de que se tornou dono. 
Não se confunde tal crença, indispensável à caracterização da usucapião ordinária, com o 
animusdomini, que é a vontade de possuir como dono, de ser dono, necessário para a 
configuração da usucapião extraordinária. 
b) Requisitos: Tem-se entendido que o justo título, para originar a crença de que se é dono, 
deve revestir as formalidades externas e estar registrado no cartório de registro 
imobiliário. 
c) Compromisso de compra e venda como justo título: O compromisso de compra e 
venda irretratável e irrevogável, por conferir direito real ao compromissário comprador e 
possibilitar a adjudicação compulsória, mesmo não registrado, é considerado justo título, 
para os efeitos de usucapião ordinária. 
d) Título nulo: O decurso do tempo, a posse de dez anos e a concorrência dos demais 
requisitos mencionados vêm sanar as eventuais irregularidades e defeitos desses títulos. O 
vício, contudo, não deve ser de forma, nem constituir nulidade absoluta. Se o título é nulo, 
não enseja a usucapião ordinária. Sendo nulo, não é justo. Somente o título anulável 
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não impede a usucapião ordinária, visto que é título eficaz e produz efeitos, enquanto não 
se lhe decreta a anulação. Se a escritura pública, por exemplo, é nula por falta de assinatura 
do outorgante vendedor, não constitui justo título hábil à aquisição do bem pela usucapião. 
5) Boa-Fé (fides): 
a) Conceito: Diz-se de boa-fé (fides) a posse se o possuidor ignora o vício ou o obstáculo 
que lhe impede a aquisição da coisa. Trata-se da crença do possuidor de que 
legitimamente lhe pertence a coisa sob sua posse. 
b) Boa-fé e justo título: A boa-fé costuma ser atrelada ao justo título, embora se trate de 
realidade jurídica autônoma. Acham-se ambos intimamente irmanados, sendo o título o ato 
exterior que justifica a posse e motiva a boa-fé. Esta é a integração ética do justo título e 
reside na convicção de que o fenômeno jurídico gerou a transferência da propriedade. 
■ Como preleciona Lafayette, “boa-fé e justo título são coisas distintas, mas o justo 
título estabelece a presunção da boa-fé. Daí procede que na prescrição ordinária, 
uma vez provado o justo título, a boa-fé se presume. A boa-fé pode existir sem o 
justo título, como se o possuidor está na crença de haver comprado a coisa e na 
realidade não a comprou; e vice-versa, pode se dar justo título sem boa-fé, como se 
o comprador soube que a coisa comprada não pertencia ao vendedor”. 
■ Referência Bibliográfica: 
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil 2 Esquematizado: 6 Ed. São Paulo: Saraiva 
Educação, 2018. (Coleção Esquematizado® / Coordenador Pedro Lenza).