FICHAMENTO DIREITO DAS COISAS - CURSO DE DIREITO CIVIL CRISTIANO FARIAS E NELSON ROSENVALD (2018 ED)

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FICHAMENTO DIREITO DAS COISAS (2018.2)
LIVRO: CURSO DE DIREITO CIVIL – CRISTIANO FARIAS E NELSON ROSENVALD (2018ED)
6. ESTRUTURA DO DIREITO DE PROPRIEDADE
Todos os direitos subjetivos, incluindo-se aí o direito subjetivo de propriedade, têm o seu conteúdo formado por faculdades jurídicas. Elas consistem nos poderes de agir consubstanciado no direito subjetivo
A definição dominante de direitos de propriedade, tanto em economia como em Direito, é de propriedade, como sendo um conjunto de direitos sobre um recurso que o dono está livre para exercer e cujo exercício é protegido contra interferência por outras agentes.
Nesse sentido, o vocábulo faculdade configura o próprio conteúdo do direito subjetivo, “o que significa dizer que não tem existência própria, estando sempre vinculada ao direito subjetivo. É o exemplo da faculdade do direito subjetivo de propriedade, que é igual a usar, gozar, dispor, etc.”
Portanto, os poderes de gozo, utilização e disposição não são direitos autônomos, mas poderes ínsitos à situação proprietária.
Eventualmente, as faculdades do domínio são destacadas pelo seu titular, implicando a formação de direitos reais em coisa alheia – de fruição e garantia – que conviverão simultaneamente com o direito de propriedade, agora limitado. Mesmo quando não há o destaque de uma das faculdade do domínio, o direito de propriedade se mantém exclusivo.
As faculdades que conformam a tipicidade genérica do domínio são sempre positivas e implicam um fazer por parte de seu titular: usar, gozar e dispor, material e juridicamente da coisa, compõem o conteúdo afirmativo do domínio.
Todavia, quando o Código Civil se refere à faculdade do proprietário de reaver a coisa contra quem a injustamente possua ou detenha (art. 1228CC), refere-se à pretensão reivindicatória.
A titularidade do bem confere ao “dono” o fundamental direito de excluir terceiros do uso, gozo e disposição da coisa, sendo a pretensão reivindicatória a mais efetiva das medidas destinadas para o alcance dessa finalidade. Quem é proprietário tem o poder jurídico de impedir que as faculdades dominiais sejam exercitadas por não proprietários, exclusiva ou concomitantemente à sua atuação sobre o bem.
6.1. FACULDADE DE USAR
É a faculdade do proprietário de servir-se da coisa de acordo com a sua destinação econômica. O uso será direto ou indireto, conforme o proprietário conceda utilização pessoal ao bem, ou em prol de terceiro, ou deixe-o em poder de alguém que esteja sob suas ordens – servidor da posse.
Ao contrário do que muitos acreditam, o direito de uso concede ao seu titular o acesso aos frutos naturais da coisa. Aliás, ao abordar o direito de uso, o art. 1.412 do CC dispõe que “o usuário usará da coisa e perceberá os seus frutos”.
Mesmo o uso sem utilização atual é viável, pois é bastante que o proprietário preserve o bem em condições de servir-lhe quando necessário. Exemplificando: se A é proprietário de uma casa de praia e só frequenta o local no verão, não estará privando-a de seu uso no resto do ano, já que o bem estará ao seu alcance, se preciso, a qualquer tempo.
Com efeito, as faculdades não prescrevem pelo uso. Destarte, só a posse prolongada de terceiro pelos prazos legais provocará a mutação subjetiva da propriedade. Caso ninguém exercite poder de fato sobre a coisa, intocado restará o direito subjetivo, malgrado a desídia quanto a uma de suas finalidades.
6.2. FACULDADE DE GOZAR
A faculdade de fruir como relevante aspecto de exercício de poder por parte do titular do direito real consiste na exploração econômica da coisa, mediante a extração de frutos e produtos que ultrapassem a percepção dos simples frutos naturais. Quando o proprietário colhe frutos naturais (percebidos diretamente da natureza), está exercitando somente a faculdade de usar. Mas estará verdadeiramente fruindo ao obter os frutos industriais (resultantes da transformação do homem sobre a natureza) e os frutos civis (rendas oriundas da utilização da coisa por outrem).
Existe, por exemplo, uma substancial diferença entre a fruição da propriedade por parte de uma pessoa natural e de uma pessoa jurídica. No primeiro caso, a fruição é estritamente ligada à imediatidade da situação com o sujeito físico titular, enquanto nas pessoas jurídicas, mais do que fruição, trata-se da utilização do bem nos limites de suas características institucionais.
Avulta também a distinção entre frutos e produtos, que reside na renovação constante dos frutos, à medida que são retirados. Em contrapartida, os produtos vão-se exaurindo quando extraídos da natureza, sem possibilidade de renovação (v.g., mina de ouro, poço de petróleo).
6.3. FACULDADE DE DISPOR
Entende-se como dispor a faculdade que tem o proprietário de alterar a própria substância da coisa. É a escolha da destinação a ser dada ao bem, a mais ampla forma de concessão de finalidade econômica ao objeto do direito real. A disposição pode ser material ou jurídica. Enquanto no exercício dos poderes de usar e fruir o proprietário não se priva da substancia da coisa – pois aquelas faculdades podem ser destacadas em favor de terceiros, sem que seja atingida a condição jurídica do proprietário -, o mesmo não ocorre em certos atos de disposição, nos quais criará situações subjetivas favoráveis a terceiros, como nos atos de transferência da propriedade, ou da constituição de direitos reais (v.g., usufruto).
A disposição material da coisa é percebida por atos tais como a destruição do bem ou o seu abandono. Em ambas as hipóteses, o proprietário pratica atos físicos que importam em perda da propriedade (art. 1.275, III e IV CC).
A outro turno, a disposição jurídica da propriedade poderá ser de caráter total ou parcial. Total, quando o proprietário praticar ato de alienação, importando em mutação subjetiva do direito real; a alienação será onerosa (venda) ou gratuita (doação). Nos dois casos, o adquirente sucederá o alienante em todas as faculdades do domínio.
Já a disposição parcial é percebida no instante em que são instituídos ônus reais sobre o bem. O proprietário dispõe parcialmente da coisa quando institui um gravame sobre ela, tal como o usufruto ou a hipoteca. Nas duas situações, o proprietário manterá a titularidade, apesar da convivência com um direito real em coisa alheia, como o do credor hipotecário ou um usufrutuário que recebe temporariamente certas faculdades do domínio.
Aliás, entendemos que quando o proprietário loca, arrenda, entrega o bem em comodato, ou insira qualquer pessoa na posse em razão da relação obrigacional, não há de se cogitar em afetação parcial do poder de disposição, pois não há transferência de poderes dominiais para novos titulares de direitos reais limitados. O proprietário que concedeu a posse direta mediante relação obrigacional mantém a propriedade plena, pois apenas concede que a fruição imediata da coisa fique a cargo de terceiros.
Em síntese, percebemos que nem sempre o proprietário terá consigo os poderes de uso, fruição e disposição. Essa dissociação eventualmente surgirá quando o proprietário pode dispor juridicamente da coisa, mas está privado de lhe conceder exploração econômica imediata (v.g., usufruto), ou quando possa obter frutos e produtos, mas esteja inibido de dispor (v.g., cláusula de inalienabilidade). Essa separação de poderes dominiais não ofende a essência do direito subjetivo de propriedade, que continua pertencendo exclusivamente a seu titular.
6.4. FACULDADE DE DISPOR
Podemos observar que as faculdades de usar, gozar e dispor compreendem os elementos internos ou econômicos do direito de propriedade. Por intermédio do seu exercício é que o proprietário obterá as vantagens pecuniárias decorrentes de sua titularidade e exercitará o poder imediato sobre a coisa. Trata-se de conteúdo positivo da propriedade, que na verdade não passa do domínio.
Em contrapartida, o poder de reivindicar também é denominado elemento externo ou jurídico da propriedade, por representar a pretensão do titular do direito subjetivo de excluir terceiros de indevida ingerência sobre a coisa, permitindoque o proprietário mantenha a sua dominação sobre o bem, realizando verdadeiramente a almejada atuação socioeconômica.
A violação desse dever implica o surgimento da pretensão reivindicatória, que será concretamente direcionada contra aquele que lesou a posição jurídica de incolumidade do proprietário. Ao ajuizar a demanda reivindicatória, o proprietário não postula a coisa (pretensão real), mas uma obrigação de fazer por parte do réu, consistente na atividade de devolução do bem (pretensão obrigacional).
A posse atacada na ação reivindicatória é aquela que, mesmo obtida pacificamente – despida dos realçados vícios -, sobeja desamparada de causa jurídica eficiente capaz de respaldar a atividade do possuidor.
Isto é, se A ingressar em terreno de B, à luz do dia, sem utilização de força ou violação a qualquer relação contratual, não poderá ser sujeito passivo em ação possessória, pois não praticou esbulho. Contudo, poderá o proprietário B manejar a reivindicatória, já que a posse de A falece de um título que a justifique.
Enfim, é possível aferir que a finalidade da reivindicatória é a recuperação dos poderes dominiais e não do reconhecimento do direito de propriedade. A restituição da coisa implicará a reconquista pelo proprietário das faculdades de uso e fruição.
Cumpre ao réu deduzir e provar que a sua posse não é injusta. Não havendo causa jurídica apta a embasar o fato jurídico da posse, a reivindicatória prosperará a menos que o réu já tenha alcançado a usucapião, excepcionando o seu domínio em defesa, a teor da Súmula 237 do STF.
Se a origem da posse questionada, contudo, é contratual, consequente a uma relação de direito obrigacional do possuidor com o proprietário, a reivindicatória não podera ser proposta enquanto o liame jurídico não for rompido. Assim, se alguém for investido na posse em decorrência de uma promessa de compra e venda, o simples inadimplemento de uma das prestações não justificará o manejo da pretensão à reivindicação por parte do promitente vendedor. Antes, caber-lhe-á a propositura de uma ação de resolução do negócio jurídico com o objetivo de converter a posse justa em injusta, para fins de sucessivo pedido reivindicatório.
Não se ajusta ao princípio da função social da propriedade a noção da pretensão reivindicatória como “imprescindível” , como a consequência da perpetuidade do direito subjetivo e impossibilidade de sua perda pelo não uso. A regra do sistema é prescritibilidade das ações patrimoniais no prazo de dez anos a contar do surgimento da pretensão (art 205 CC). Não há justificativa para se tratar ação reivindicatória, de natura condenatória, de forma diferenciada. 
Em algumas passagens do Código Civil (art 11228 §4º e 1276), o proprietário perderá a pretensão reivindicatória como sanção pelo não uso ofensivo à função social, sem que ao menos tenha se verificado o fenômeno da usucapião ou da prescrição. A inação e desídia do proprietário, que abandona o imóvel por vários anos, mas, posteriormente, ingressa com pretensão reivindicatória, podem implicar abuso de direito subjetivo em face daquele que exerceu a posse pacífica com base nas legitimas expectativas criadas pela reiterada omissão da tutela da propriedade pelo seu titular (art 187 CC) na modalidade da supressio. 
7. PRINCIPAIS ATRIBUTOS DA PROPRIEDADE
Ao dispor o art. 1.231 do CC que “a propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário”, estabelece-se a presunção em favor do titular, porque é conforme a natureza das coisas. Se houver qualquer restrição ao direito de propriedade, cabe a quem alega afastar a presunção de plenitude e exclusividade, de caráter juris tantum, passível de ser elidida.
7.1. EXCLUSIVIDADE
A mesma coisa não pode pertencer com exclusividade e simultaneamente a duas ou mais pessoas, em idêntico lapso temporal, pois o direito do proprietário proíbe que terceiros exerçam qualquer senhorio sobre a coisa. Portanto, o proprietário poderá excluir terceiros da atuação sobre a coisa mediante a adoção da reivindicatória. 
Ao contrario do que se possa supor, no condomínio tradicional não há elisão ao princípio da exclusividade, eis que, pelo estado de indivisão do bem, cada um dos proprietários detém fração ideal do todo. Há uma pluralidade de sujeitos em um dos polos da relação jurídica. Isto é, como ainda não se localizaram materialmente por apenas possuírem cotas abstratas, tornam-se donos de cada parte e do todo ao mesmo tempo. Mesmo quando atue isoladamente, o condômino exercitará o domínio na integralidade e não apenas na proporção de sua fração. Consequentemente, cada qual poderá isoladamente reivindicar a coisa de terceiro que injustamente a possua, sendo despicienda ( = desnecessária) a autorização dos demais condôminos (art. 1314CC).
“No condomínio o direito dos condôminos é qualitativamente igual e quantitativamente diferente.”
Certamente, estamos nos referindo ao condomínio pro indiviso. Vale dizer, aquele em que os proprietários ainda não se localizaram faticamente. Caso o condomínio seja pro diviso, ou seja, se cada qual dos comproprietários já se localizou em determinado espaço físico, as faculdade de uso e fruição naturalmente serão limitadas ao plano do exercício da posse de cada proprietário.
7.2. PERPETUIDADE
Na concepção da civilista tradicional, a propriedade tem duração ilimitada, subsistindo independente do exercício de seu titular, sendo transmitida por direito hereditário aos sucessores, extinguindo-se somente pela vontade do dono, ou por disposição expressa de lei, nas hipóteses de perecimento da coisa, desapropriação ou usucapião. É por isso que, apesar de incorporada ao gênero das ações reais, reputa-se a pretensão reivindicatória como perpétua, podendo o proprietário usar o atributo da sequela a qualquer tempo.
O exemplo do usucapião é eloquente. Nem se diga que ela limita a duração da propriedade. O raciocínio é singelo: o proprietário não perderia o domínio pelo não uso prolongado da coisa, e sim pela posse reiterada do usucapiente.
Em certos casos, a verificação do não uso da coisa, associado à lesão à função social, não resultará propriamente na perda do direito subjetivo dito – como ocorre no usucapião -, mas na perda da possibilidade de defende-la contra terceiros, pois não se pode falar de nascimento de pretensão quando não á lesão a um direito subjetivo que não é exercitado pelo seu titular, da mesma forma que um credor que se olvida em exercitar a pretensão ao crédito.
A ordem constitucional qualifica a propriedade como função social, derrogando a clássica observação de que o direito de propriedade exerce-se até mesmo quando do não uso de seu objeto, em face da característica da perpetuidade.
A propriedade perde a qualificação da perpetuidade já em sua origem, quando não é resolúvel ou revogável (art. 1359CC). Mediante cláusula expressa, constante do próprio título constitutivo, a duração do direito de propriedade será subordinada a evento futuro, seja ele o implemento de condição resolutiva ou advento de termo.
7.3. ELASTICIDADE E CONSOLIDAÇÃO
O direito subjetivo de propriedade abrange um complexo de faculdade que não sofrerá cisão se uma delas for temporariamente desmembrada do conjunto, prevalecendo a unidade do direito subjetivo, com a preservação do significado jurídico da propriedade.
Apesar de o direito de propriedade perseverar com titularidade exclusiva, a elasticidade poderá resultar em cisão dos poderes dominiais em favor de outras pessoas. Se a propriedade plena corresponde ao domínio consolidado em seu titular, a propriedade limitada se prende a uma fragmentação de parcelas do domínio.
A elasticidade é uma característica da propriedade “em virtude da qual ela é suscetível de reduzir-se a certo mínimo, ou se alcançar um máximo, sem deixar de ser propriedade”.
Vale dizer, sendo o imóvel dado em usufruto, a propriedade se mantém intocada, sem qualquer restrição na titularidade formal. Porém, o domínio se fragiliza, eis que o usufrutuário temporariamente recebe as faculdades de usar e fruir a coisa, subordinando o bem ao seu senhorio.Já o proprietário se converte em nu-proprietário, pois está despido de parte dos poderes dominiais.
Em regra, o domínio é distendido, amplamente elástico. A essa situação dá-se o nome de propriedade plena – ou alodial -, com concentração dos atributos de usar, gozar e reivindicar com o proprietário (art. 1231CC). A alodialidade é uma qualidade do imóvel sobre o qual não incidem ônus reais.
O principio da consolidação (ou força de atração) indica que todas as contrações do domínio serão transitórias e anormais. Após certo tempo, as compressões cessam e, reunificados os direitos desmembrados, reassume o titular da propriedade o domínio em sua plenitude.
Percebemos então que os atributos da exclusividade e elasticidade nos indicam dois modos antagônicos de visualização das relações entre propriedade e domínio. Na exclusividade, enfatiza-se a unidade do domínio, mesmo em face do fracionamento da propriedade em uma pluralidade de comproprietários. Já na elasticidade, avulta a cisão do domínio, mesmo que a propriedade se mantenha unificada na pessoa de deu titular. Por isso, o leitor compreenderá melhor a matéria se entender que as locuções elasticidade e exclusividade são formas de qualificação do domínio, enquanto a perpetuidade se refere ao direito de propriedade.
8. FUNÇÃO SOCIAL DAS PROPRIEDADES
8.2. NOÇAÕ DE FUNÇÃO SOCIAL
A expressão função social procede do latim functio, cujo significado é de cumprir algo ou desempenhar um dever ou uma atividade. Utilizamos o termo função para exprimir a finalidade de um modelo jurídico, um certo modo de operar um instituto, ou seja, o papel a ser cumprido por determinado ordenamento jurídico.
A função social é um princípio inerente a todo direito subjetivo.
Ao cogitarmos da função social, introduzimos no conceito de direito subjetivo a noção de que o ordenamento jurídico apenas concederá merecimento à persecução de um interesse individual se este for compatível com os anseios sociais que com ele se relacionam. Caso contrário, o ato de autonomia privada será censurado em sua legitimidade. Todo poder na ordem privada é concedido pelo sistema com a condição de que sejam satisfeitos determinados deveres perante o corpo social.
8.3. A PROPRIEDADE COMO DIREITO SUBJETIVO COM FUNÇÃO SOCIAL 
Em verdade, a cláusula geral do artigo 187CC atende adequadamente à ponderação dos princípios em colisão. Se em princípio é lícita a satisfação pelo proprietário de seus anseios econômicos, o exercício manifestamente excessivo do direito subjetivo de propriedade, de forma a lesar a finalidade social para a qual fora concedido pelo ordenamento, culminará por converter a atuação desproporcional do titular em ato ilícito por abuso do direito.
O abuso do direito de propriedade é um ato ilícito objetivo, no qual o proprietário pratica uma atividade lícita na origem – posto inserida em uma das faculdades do domínio -, porém ilícita no resultado, eis que ofensiva a interesses coletivos e difusos que interagem com o exercício do direito subjetivo.
É fundamental ressaltar que a tutela constitucional da propriedade, alinhavada no art. 5º inciso XXII, é imediatamente seguida pelo inciso XXIII, disciplinando que “a propriedade atenderá a sua função social”. Inexiste incompatibilidade entre a propriedade e a função social, mas uma obrigatória relação de complementabilidade, como princípios da mesma hierarquia.
A locução função social traduz o comportamento regular do proprietário, exigindo que ele atue numa dimensão na qual realize interesses sociais, sem a eliminação do direito privado do bem que lhe assegure as faculdades de uso, gozo e disposição. Vale dizer a propriedade mantém-se privada e livremente transmissível, porém detendo finalidade que se concilie com as metas do organismo social.
A função social da propriedade não se confunde com as limitações ao direito de propriedade impostas pelo ordenamento jurídico. As restrições ao direito de propriedade são normas emanadas pelo ordenamento jurídico. As restrições ao direito de propriedade são normas emanadas de direitos de vizinhança (art 1277CC) e direito administrativo (v.g., desapropriação, requisição). Referidas compressões ao exercício das faculdades do domínio emanam de imposições que objetivam evitar o exercício anormal do direito de propriedade e possuem conteúdo negativo no sentido de sacrificar a sua extensão, ao impedir que proprietários possam prejudicar direitos de outros proprietários ou interesses urbanísticos. Portanto, cuida-se de obrigações de não fazer que priorizem interesses opostos aos do proprietário, limites negativos e externos ao direito de propriedade.
A função social penetra na própria estrutura e substancia do direito subjetivo, traduzindo-se em uma necessidade de atuação promocional por parte do proprietário, pautada no estímulo a obrigações de fazer, consistentes em implementação de medidas hábeis a impulsionar a exploração do bem, com a finalidade de satisfazer os seus anseios econômicos sem evitar as demandas coletivas, promovendo o desenvolvimento econômico e social, de modo a alcançar o valor supremo no ordenamento jurídico: a Justiça.
A função social consiste em uma série de encargos, ônus e estímulos que formam um complexo de recursos que remetem o proprietário a direcionar o bem às finalidades comuns. Daí a razão de ser a propriedade comumente chamada de poder-dever ou direito-função.
A função social, portanto, é principio básico que incide no próprio conteúdo do direito de propriedade, somando-se às quatro faculdades conhecidas (usar, gozar, dispor e reivindicar). Em outras palavras, converte-se em um quinto elemento da propriedade. Enquanto os quatro elementos estruturais são estáticos, o elemento funcional da propriedade é dinâmico e assume um decisivo papel de controle sobre os demais.
Todo e qualquer ato de uso, gozo e disposição da coisa será submetido ao exame de finalidade, bem como eventual pretensão reivindicatória poderá ser paralisada se o proprietário não conceder destinação relevante ao bem, apesar de ostentar a titularidade formal.
Com efeito, se a reivindicatória é a pretensão que objetiva a recuperação pelo proprietário do conteúdo econômico do bem, que se encontra na posse injusta de terceiro (art. 1228CC), não há nada a recuperar se o titular omitia a função social, posto subutilizado ou abandonado o bem. Sabendo-se que toda pretensão é decorrente de uma lesão a um direito subjetivo, veda-se ao particular a possibilidade de reivindicar quando não sofreu qualquer lesão. Se os direitos só existem enquanto exercidos, a propriedade alijada se sua função social é paralisada, pois falece de fundamento constitucional de merecimento e tutela. Enfim, no perfil atual da propriedade, a titularidade isoladamente considerada é insuficiente; preponderam a sua legitimidade e a destinação.
“O descumprimento do dever social do proprietário significa uma lesão ao direito fundamental de acesso à propriedade”. Nesta hipótese, as garantias ligadas normalmente à propriedade, notadamente a de exclusão de pretensão possessória de outrem, deve ser afastada. Como foi adequadamente salientada na doutrina alemã, a norma de vinculação social da propriedade não diz respeito, tão só, ao uso do bem, mas à própria essência do domínio. Quem não cumpre a função social perde as garantias judiciais e extrajudiciais de proteção da posse.
8.7. FUNÇÃO SOCIAL DAS DIVERSAS PROPRIEDADADE
A destinação econômica e social dos bens, as suas características físicas e a própria condição de seus titulares são fatores que propiciam a evolução da propriedade em várias direções.
A propriedade do Código Civil está localizada no Livro das Coisas. O termo “coisa” se aplica a qualquer objeto material que apresenta valor econômico. Assim, o Código Civil vislumbra a propriedade restrita a bens corpóreos e tangíveis, sendo a materialidade um traço indispensável. Daí o costume de associarmos imediatamente a propriedade a bens móveis e imóveis e sempre refletirmos o princípio da função social com exemplos ligados à regular utilização de prédiosurbanos e rurais.
Nada obstante, o quadro é severamente alterado quando a Constituição Federal garante o direito de propriedade com função social. Aqui, a propriedade se identificada com a noção de bem, não de coisa. Bem é o gênero, coisa é uma de suas espécies. Bem é qualquer objeto que compõe um patrimônio, seja ele corpóreo ou incorpóreo. A propriedade constitucional é sinônimo de qualquer crédito que se encontre em um patrimônio, seja ele materializado ou uma simples abstração que detenha valor econômico. Nas palavras de Larenz, na Lei Fundamental a propriedade é “toda posição jurídica de valor patrimonial que serve de base ao modo pessoal de vida ou à atuação econômica.”
A função social incide sobre a própria estrutura da propriedade, portanto, recai sobre qualquer bem, variando em intensidade em cada situação concreta, de acordo com as efetivas utilidades dele para a sociedade.
9. A EXTENSÃO DAS FACULDADES DA PROPRIEDADE
O art.1229 do CC delimita a extensão vertical da propriedade, abrangendo o espaço aéreo e subsolo correspondente, em altura e profundidade úteis ao exercício do direito subjetivo, sendo que o titular não poderá opor-se injustificadamente à atuação de terceiros sobre o imóvel (v.g., passagem de postes 
de eletricidade ou cabeamento). Apesar da letra fria da norma, de certo, não é a propriedade propriamente dita que se estende sob ou sobre o solo, porém as faculdades de uso e gozo do bem.
Andou bem o legislador no art. 1229 ao qualificar o interesse do proprietário como interesse legítimo e não como qualquer interesse. Assim, a faculdade de exclusão de terceiros será proporcional a utilidade concreta para o exercício da propriedade. Seria kafkiana a tentativa do proprietário de impedir a passagem de helicópteros e aviões acima de seu teto, mas, a outro turno, perfeitamente admissível é a sua resistência à tentativa do Poder Público de cruzar linhas de transmissão elétrica ou dutos de reduzida profundidade pelo espaço privado.
Concordamos com Marco Aurélio Viana quando afirma que aqui prepondera o critério da utilidade como parâmetro de atuação do proprietário. Pois o proprietário não pode resistir em face de atividades que em nada prejudicam os seus interesses. Assim, a exploração de jazidas não ofende a plenitude do domínio, mas “a ofensa se faz presente e autoriza ação negatória, quando se faz instalar, por exemplo, um painel publicitário na empena de um edifício utilizando um sistema de iluminação que exige a colocação de muitas hastes, perpendiculares em relação à parede, e que, tendo mais de um metro livre de comprimento, cada uma, penetrem de forma acentuada no espaço aéreo de imóvel vizinho. Tem-se ofensa à plenitude do domínio se elas estão a uma altura tal que impeça a edificação no lote, segundo o índice de aproveitamento que lhe é assegurado pela legislação sobre uso e ocupação do solo. Não importa que o proprietário ofendido não esteja edificando. Basta que a construção seja possível para que se tipifique a ofensa. É legitimo o seu interesse em se opor”.
Em sumo, atualizando a máxima de Ihering, pela qual a propriedade se entende até onde há interesse prático de seu titular, temos que somente por uma ótica de ponderação dos interesses postos em tensão, na lógica da proporcionalidade in concreto, será possível efetuar um juízo de razoabilidade para, na casuística, discernir entre o que é um interesse legítimo do proprietário em expandir a sua propriedade e, portanto, merecedor de tutela, daquilo que se afigura pretensão excessiva, desproporcional, e assim equiparada a um ato ilícito por abuso de direito de propriedade (art. 187CC).
10. DA DESCOBERTA
Descoberta é o fato jurídico que consiste em alguém encontrar coisa alheia perdida (art 1233CC),
A descoberta gera para o descobridor uma obrigação de fazer consistente em entregar a coisa que saiu da esfera de proteção do titular. Cuida-se de obrigação que não se origina de um ato jurídico ou de um ato ilícito, mas de ato-fato.
Buscando subsídios em Marcos Mello, o ato-fato é uma situação de fato que se materializa como resultante de uma conduta humana, abstraindo-se do ato qualquer elemento volitivo que porventura possa existir em sua origem. Quando alguém encontra coisa-alheia perdida, pouco importa se houve ou não vontade encontrar o objeto, pois simplesmente toma-se o resultado em consideração.
Lembre-se: que a perda da propriedade apenas prpicia aquisição por terceiro quando decorrido o prazo para a usucapião.
Nenhuma pessoa é obrigada a recolher coisa perdida, mas, recolhendo-a, o descobridor não poderá dela se apropriar, sob pena de responsabilidade civil, acrescendo-se a subsunção da conduta ao tipo esculpido no art. 169, § único II do Código Penal. Com efeito, não poderá o descobridor confundir a perda da coisa com o seu abandono pelo proprietário, olvidando-se de que a ocupação é apenas modo de aquisição de propriedade res nullius e res derelictae (art. 1263CC).
O descobridor é obrigado a restituir o objeto vago ao legítimo possuidor. Caso não o encontre em pessoa, deverá entrega-lo à autoridade competente (§ único do art. 1233CC). No mesmo sentido, o CPC/15 dispõe em ser art. 746, que “recebendo do descobridor coisa alheia perdida, o juiz mandará lavras o respectivo auto, do qual constará a descrição do bem e as declarações do descobridor”. Se, eventualmente, o bem for recebido por autoridade policial, esta a remeterá em seguida ao juízo competente (§1ª, art 746).
Na dinâmica do CC, se, decorridos 60 dias da divulgação da noticia pela imprensa, ou do edital, o proprietário não comparecer, o bem será vendido em hasta pública (art. 1237CC). Nos casos em que o bem móvel perdido é de pequeno valor, não se recomenda a expedição dos editais, supridos pela publicidade decorrente da afixação no átrio do edifício do fórum do edital de convocação (art. 1236CC).
A descoberta gera um direito de recompensa, em favor do inventor, cujo piso mínimo será de 5% do valor do bem – achádego -, além das despesas com a conservação da coisa, como depositário (art 1234CC). Certa é a referencia de Sílvio Venosa, no sentido de a situação ser diversa se o dono da coisa tiver se encarregado de contratar alguém para encontra-la. Aqui o fato terá natureza de negócio jurídico, servindo os artigos do CC como mera referencia supletiva. 
A apreciação exata do valor a ser pago a título de recompensa será determinada pelo magistrado, na linha da proporcionalidade – com possibilidade de superação do piso legal -, ao ponderar conjuntamente o esforço desenvolvido pelo descobridor em localizar o proprietário; à possibilidade que o dono teria de achar a coisa por seus próprios esforços e sem auxílio do descobridor; além da situação econômica do descobridor e das possibilidades financeiras do proprietário (§único, art 1234).
Portanto, o achádego será obtido do próprio dono da coisa ou descontado do produto obtido pela venda em leilão. Nesta última hipótese, o valor remanescente será obtido pela venda em leilão. Nesta última hipótese, o valor remanescente será concedido ao município em que o bem houver sido descoberto (art 1237CC).
“aquelas que por dever de ofício ou convenção devem procurar ou restituir coisas achadas não fazem jus à recompensa. São os casos de empregados a que se incumbe procurar objetos perdidos do patrão, ou de departamentos de achados e perdidos de lojas ou repartições públicas”.
Há a possibilidade de o descobridor indenizar o proprietário, caso tenha procedido dolosamente, e não for mera falta de diligência na guarda da coisa, como depositário infiel (art. 1237CC). Melhor explicando, o descobridor não tem o dever de conservar a coisa perdida, mas apenas de restituí-La a seu legítimo proprietário. Isso explica a ausência de qualquer sanção para eventual comportamento negligente do descobridor, limitando-se a norma a atacar o comportamento deliberadamente dirigido à concretização de prejuízos contra o proprietário da coisa.
Excepcionalmente, haverá duas situações em que será facultado ao descobridor adquirir a propriedade:
(a):caso o proprietário, ao comparecer em juízo, delibere por abandonar a coisa para exonerar-se da obrigação de custar o achádego (art 1234CC)
(b): caso o município abandone o bem – em conformidade ao interesse público – quando de diminutivo valor, em favor do descobridor – art 1237§únicoCC.
∟nos dois casos, temos hipóteses de obrigações facultativas ou obrigações com a faculdade de substituição, pois, ao invés de o proprietário ou de o município pagarem o achádego ao descobridor, a indenização será substituída pela própria entrega do bem móvel in natura.
Caso o proprietário se recuse a abandonar o bem, mas não diligencie no sentido de pagar o achádego, poderá o descobridor exercer o direito de retenção, a fim de manter consigo a posse sobre o bem, como forma de constranger o proprietário a cumprir a obrigação. O descobridor se assemelha a um possuidor de boa-fé e como tal deverá ser considerado, para fins de tutela em face do proprietário e de terceiros.
Aos objetos deixados em hotéis, oficinas, lavanderias e outros estabelecimentos, não se aplica o processo de arrecadação. Há uma prévia relação de consumo na qual o fornecedor se coloca na posição de depositário do bem. Fatalmente haverá o abandono do bem se o consumidor não o busca ou solicita em prazo prolongado.
O art. 640 CC impede que o depositário se sirva da coisa sem a autorização expressa do depositante, não podendo sequer vender o referido produto para compensar eventuais dívidas que o depositante tiver com ele (art 638). A tais fornecedores só se permite o direito de retenção sobre o objeto até o pagamento de eventuais débitos do consumidor.
11. MODO DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA 
Inicialmente, há de se apontar mais uma importante distinção entre direitos reais e obrigacionais. Os direitos reais possuem regime próprio de aquisição, consubstanciado em modos previamente estipulados em lei. Em sentido contrário, os direitos obrigacionais afeiçoam-se à autonomia privada, resultando sua concretização de manifestação de vontade consequente à prática de negócios jurídicos.
Os modos aquisitivos de propriedade pelo registro, sendo esta a forma por excelência de circulação de bens, por força do qual o alienante perde, em favor do adquirente, o domínio que exercia sobre o objeto de seu direito.
11.1. REGISTRO
11.1.a. PRINCÍPIOS REGENTES
O registro é um modo singular de aquisição de propriedade justamente por implicar um fenômeno de circulação de bens dentro do tráfico jurídico. Nos modos aquisitivos originários da usucapião e acessão, o câmbio do domínio não implica qualquer transmissão de direito que relacione o antigo ao novo proprietário. Na sucessão, a passagem de patrimônio não resulta da contratualidade, mas do fato jurídico stricto sensu da morte. Inexiste circulação na sucessão, pois ela demanda a coexistência das partes na passagem do patrimônio.
11.1.b. DA RELAÇÃO OBRIGACIONAL PARA A EFICÁCIA REAL
É lugar comum afirmar que o registro, como modo aquisitivo de propriedade, está para os bens imóveis (art 1227CC), assim como a tradição está para os bens móveis (art 1226CC). 
O registro, porém, é uma tradição solene, eis que demanda a formalidade do processamento perante o ofício imobiliário, sendo insuficiente a subscrição ou a mera entrega da coisa ao adquirente.
Temos de ser cuidadosos ao utilizarmos o termo “registro”. Tanto pode significar um modo específico de aquisição de propriedade imobiliária, como também o ato formal que concede publicidade à aquisição pelas vias de sucessão, usucapião e acessão.
Quando for registrado um titulo aquisitivo de propriedade (v.g., escritura de compra e venda), alcança-se a condição de propriedade em caráter ex nunc. Vale dizer, o adquirente recebe os poderes dominiais do bem e se converte em titular do direito subjetivo de propriedade. Todavia, o registro da sentença de usucapião e do formal de partilha não são fatos aquisitivos do domínio, pois este já foi adquirido, respectivamente, ao tempo em que se completou a usucapião e no momento da morte (art 1784CC). Assim, tratando-se dos modos aquisitivos da sucessão e usucapião, o registro possui natureza declaratória de domínio, com a importante função de gerar titularidade e trânsito jurídico em prol do usucapiente e do herdeiro, sem se olvidar da necessária publicidade, capaz de produzir oponibilidade erga omnes a respeito da alteração subjetiva do direito de propriedade.
Em linhas gerais, o Direito Brasileiro perfilhou o caminho do meio – ou seja, o sistema romano – ao adotar a teoria do título e do modo em matéria de aquisição de propriedade. Sem o registro não se adquire, inter vivos, a propriedade de bem imóvel (art. 1245CC). Não basta o título para gerar efeito translativo (v.g., escritura pública, instrumento particular, carta de sentença e formal de partilha), pois determinante é o modo aquisitivo, ou seja, o registro.
Em nosso sistema, o título simplesmente serve de causa à futura aquisição de propriedade, pois nosso ordenamento jurídico, diversamente do francês, não reconhece força translativa aos contratos. É fundamental a intervenção estatal, realizada pelo oficial do Cartório Imobiliário. O modo de aquisição é o fato jurídico que vincula o direito de propriedade ao adquirente do título. O registro exerce dupla eficácia: constitui e publica o direito real.
O negócio jurídico ainda não registrado produz apenas um direito obrigacional – o outorgante é obrigado a transferir a propriedade (obrigação de dar). Exemplificando: o contrato de compra e venda instrumentalizada em escritura pública – solenidade essencial quando o imóvel tem valor superior a 30 salários-mínimos (art. 108CC) – é apenas um título. Atendidos os requisitos do art 104 CC,no campo da validade do negócio jurídico obrigacional, avançamos para a eficácia real do negócio jurídico, que demanda o registro. Ele completará a operação iniciada com o contrato, perfazendo verdadeiro ato complexo de formação progressiva no qual o modo de transmissão sempre ficará condicionado à prévia existência do título (art 1227CC).
Clovis de Couto e Silva explica que no negócio jurídico da compra e venda existem duas declarações de vontade. Aquela que cria as obrigações para as partes e, uma segunda, denominada negócio jurídico dispositivo, destinada ao cumprimento da obrigação, pois implica a perda do direito de propriedade e é resolvida no mundo do direito das coisas. Por isso, “quem vende um imóvel, por escritura pública, não necessitará de outro ato, ou de outra declaração de vontade, para quer possa ser realizado o registro, pois, na vontade de vender, frise-se mais uma vez, está a vontade de transmitir, que por si só é suficiente para permitir o registro no álbum imobiliário”.
De fato, a chave para entender o registro está justamente em perceber a sua origem em verdadeiro negócio jurídico complexo, composto de 2 fases, a obrigacional e a real. 
Com efeito, quando o transmitente outorga uma escritura de compra e venda, o beneficiário adquire um título, torna-se credor de obrigação de dar (art 237CC), mas não se converte ainda em proprietário. 
O título apenas lhe defere a posição de credor de uma relação obrigacional.
No Brasil, basta o depósito do negócio jurídico de natureza causal no RGI, pois a autorização do alienante para a transferência resta implícita no título de origem.
A titulo ilustrativo, vejamos uma característica de nosso sistema: A aliena seu imóvel a B e, minutos depois de outorgada a escritura, vem a falecer. O óbito do alienante A não impede que B registre o titulo, pois a manifestação válida de vontade do de cujus exauriu-se ao tempo da venda. O poder de disposição está implícito no contrato, cuja finalidade é a alienação de uma coisa. Em suma, os sucessores de A não poderão impedir a transferência do imóvel sob o argumento de que, com a morte, houve a imediata transferência da propriedade, pelo princípio da saisine (art 1784CC). B manejará pretensão de outorga de escritura em face do espólio de A.
Portanto, se A outorga escritura de compra e venda a B, em 20 de outubroe, em 25 de outubro, aliena o mesmo imóvel a C, sendo que este registra o título imediatamente, para C nascerá o direito real de propriedade. B será carecedor de ação reivindicatória contra C – apesar da anterioridade cronológica de seu título -, por tratar-se aquela de pretensão privativa do proprietário. Assim, em face do inadimplemento da obrigação de transmissão de propriedade a B por culpa de A, será ele condenado à indenização por perdas e danos, consolidando-se a propriedade em C. 
Todavia, se C sabia da existência do contrato prévio entre A e B e, mesmo assim, realiza um segundo contrato com A, nada impedirá que B possa invalidar o segundo negócio jurídico, posto ofensivo ao princípio da função social do contrato, em razão do desvio dos deveres anexos de cooperação e proteção que A deveria ter concedido a B. Em outras palavras, ao realizar um segundo contrato com A, C conduziu o primeiro contrato ao inadimplemento, frustrando o acesso de B ao direito de propriedade. Trata-se se interferência ilícita e prejudicial que perturba a estabilidade no tráfico jurídico, devendo ser reprimida pelo ordenamento jurídico.
11.1.c. A APROXIMAÇÃO ENTRE O TÍTULO E O MODO
O título é a origem da transmissão da propriedade, concede-lhe fundamento jurídico. O modo concretiza a atividade iniciada no título, ao dotar de eficácia real aquilo que apenas pertencia ao mundo das obrigações. Apesar da influência mútua, não perdem a sua autonomia e finalidades específicas. O mesmo não acontece nos demais modos aquisitivos – usucapião, acessão e sucessão -, nos quais não se pode diferenciais o título do modo.
11.1.6. ATRIBUTOS DO REGISTRO
A. CONSTITUTIVIDADE
É o efeito básico do registro imobiliário. É traduzido como principio da inscrição. O registro do titulo translativo é indispensável à aquisição da propriedade imobiliária inter vivos (art 1245CC). Portanto, no período que medeia a outorga do título aquisitivo e o registro, o alienante continuará a ser havido como dono da coisa (art. 1245 §1º CC).
O título se prende ao plano da validade; o registro, ao da eficácia. A propriedade se constitui inter vivos nesse instante, eis que na fase anterior só se cogita da relação obrigacional.
Como modo de aquisição, portanto, o registro produz efeitos ex nunc, jamais retroagindo à aquisição da propriedade imobiliária à época da formalização do título.
O artigo 1227CC fa alusão ao efeito constitutivo do registro, mas, ao final do dispositivo, ressalva “os casos expressos neste Código”. Portanto, o legislador excepciona hipóteses de registros meramente declaratórios. De fato, nos modos aquisitivos da sucessão e usucapião, o registro possui efeitos retroativos, pois o domínio do bem imóvel levado ao ofício imobiliário, mediante o formal de partilha ou pela sentença na ação de usucapião, já fora adquirido ex tunc pela saisine (art 1794CC) ou pelo decurso da prescrição aquisitiva. Nessas duas hipóteses, o registro terá a função de alterar a titularidade formal, conceder publicidade à aquisição e permitir ao adquirente dispor do bem. Destarte, a falta do registro, nos 2 casos, importará suspensão do exercício pleno do direito subjetivo.
B. PRIORIDADE OU PREFERÊNCIA
Sobre um mesmo imóvel podem concorrer vários títulos, mas eles não se acham em plano de igualdade, pois a relação de precedência é determinada pela ordem cronológica de apresentação dos títulos e aparecimento do direito real.
Conforme o exposto no art 188 da lei nº 6.015/73, o exame de legalidade do título protocolizado será realizado em 30 dias. Caso ocorra o registro da propriedade, produzirá efeitos retroativos à data da prenotação (art 1246CC) como termo inicial de oponibilidade a terceiros e publicidade. Assim, se a qualificação do oficial for realizada no trintídio decadencial, prevalecerá a data do protocolo como momento de transmissão do direito real.
C. FORÇA PROBANTE
A força probante do registro induz presunção juris tantum de propriedade, produzindo ele todos os efeitos legais, enquanto não cancelado. Se o registro não exprimir a verdade, poderá ser retificado ou anulado, incumbindo ao prejudicado o ônus probatório de sua falsidade (art 1247CC).
No sistema brasileiro, o registro apenas constitui o direito real, sem ter o poder de sanar os potenciais vícios do negócio jurídico originário. Portanto, o caráter relativo da presunção de propriedade não impede que o seu titular venha a perdê-la no futuro.
O registro não possui eficácia saneadora, e a qualquer tempo toda a cadeia sucessória poderá ser afastada em face do defeito inicial.
O registro da sentença de usucapião também concede fé pública e, consequentemente, presunção absoluta de propriedade. Basta ponderar que a sua natureza de modo originário de aquisição de propriedade afasta a pretensão de terceiros quando motivada por vícios nas transmissões pretéritas. Ademais, o procedimento de usucapião já exige a citação de todos os interessados para figurarem como litisconsortes passivos, justamente para assegurar-lhe a oportunidade de discussão em sede jurisdicional. Ou seja: eventual ausência de manifestação por qualquer interessado regularmente convocado não será sanada a posteriori, eis que fechada a discussão pelo manto da coisa julgada material. Contra os réus que não foram cientificados do processo a sentença é inexistente, não lhes sendo nem mesmo exigível o ajuizamento de ação rescisória, pois não se desconstituí aquilo que não entrou no mundo jurídico.
D. CONTINUIDADE
O registro de um título prende-se ao registro anterior em uma sequência de atos, perfazendo um perfeito encadeamento. Não há registro isolado; ele deve manter uma efetiva conexão com os diversos negócios jurídicos dispositivos que lhe precederam.
A cadeia registral jamais deverá ser interrompida, pois só assim o registro estará preparado para narrar as histórias completas e absolutamente sem saltos de todos os imóveis. Se o imóvel não se achar registrado em nome do alienante, não pode ser registrado em nome do adquirente, pois ninguém pode transmitir o que não lhe pertence, ou mesmo transmitir algo em quantidade ou qualidade diversa dos quais titularize.
E. PUBLICIDADE
No sistema brasileiro, o registro não apenas constitui direitos reais, servindo primacialmente como instrumento legal de cognoscibilidade de seus assentos. Afinal, a oponibilidade perante terceiros de situações jurídicas reais e obrigacionais é considerada a eficácia mínima proveniente do registro.
Sendo os direitos reais oponíveis em caráter erga omnes, há a necessidade de cientificar a sociedade sobre a situação jurídica dos bens imóveis, tornando conhecidas por quem tenha interesse toda e qualquer mutação no cadastro imobiliário.
A gênese da publicidade se dá pelo ato de registro ou averbação, em que surge em potência a função qualificadora dos títulos apresentados ao oficial. A ausência de registro produz duas ordens de consequências: 
(a) entre as partes: o título se resume a gerar eficácia obrigacional
(b) perante terceiros: não se pode exigir o conhecimento daquilo que não se publica.
F. LEGALIDADE
A legalidade reside na compatibilização do título com todos os demais princípios registrários.
A presunção relativa de propriedade em favor daquele que registrou o título no RGI provém justamente do princípio da legalidade. Só há segurança jurídica perante o adquirente e aparência de legitimidade em face da sociedade em virtude do exame de legalidade propiciado pelo ofício imobiliário.
O assento registrário apenas terá eficácia se baseado em título revestido das exigências legais.
Quando do estudo da usucapião como modo aquisitivo, demonstraremos que as constatações de boa-fé ou do justo título do antigo proprietário só lhe serão úteis em caso de aferição da presença de odos os requisitos da usucapião ordinária do art 1242CC. Caso contrário, a boa fé ainda poderá ser útil para fins de discussão de direito aos frutos e benfeitorias (arts. 1214 e 1219CC).
G. ESPECIALIDADE 
É a individuação do imóvel objeto do título no registro. Ele deve estar precisamente descrito e caracterizadocomo corpo certo, individual e autônomo. Assim, preceitua o art. 1247CC que “se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule”.
Se o princípio da especialidade tende, segundo Maria Helena Diniz, “a assentar uma perfeita e minuciosa identificação do imóvel registrando, com o escopo de impedir que sua transmissão seja feita irregularmente”, será através da retificação do registro que o fólio imobiliário será tutelado contra erros que confundem propriedades. A retificação suprirá a privação do registro.
“Se o registro ou averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.”
11.1.7. DISTINÇÕES TERMINOLÓGICAS 
O regime do registro imobiliário estabelece como atos de importância nuclear a matrícula, o registro e a averbação.
Aliás, desde a vigência da Lei nº 6.015/73, consideram-se englobadas na designação genérica de registro os atos de inscrição e transcrição a que se referem as leis civis (art 168 LRP). Todavia, com a vigência do CC/02, foram definitivamente abolidos os vocábulos transcrição e inscrição, posto englobado na designação genérica de registro. 
A. MATRÍCULA 
É a primeira inscrição da propriedade do imóvel; por isso, é realizado justamente ao tempo do primeiro registro. Espécie de certidão de nascimento do direito de propriedade.
Ela terá permanência indefinida, pois é local em que serão lançados todos os registros e averbações que forem realizados no mesmo imóvel.
B. REGISTRO
É ato subsequente à matrícula.
Tem como fundamento todo e qualquer ato jurídico de disposição total ou parcial da propriedade, além de atos constitutivos de direitos reais sobre a coisa alheia (v.g., hipoteca, usufruto) ou ônus e limitações a eles equiparados (v.g., penhora, bem de família).
Não se olvide que tecnicamente aqui a terminologia utilizada é registro stricto sensu, em contraposição ao registro em sentido amplo, que abrange também a escrituração no ofício imobiliário de outros modos aquisitivos da propriedade, como a usucapião e a sucessão, nas quais o registro não exerce função atributiva de direito de propriedade, mas tem a importante finalidade de conceder ao usucapiente e ao herdeiro o poder de disposição sobre o bem e a necessária publicidade concessiva de oponibilidade erga omnes.
C. AVERBAÇÃO
Consiste em alterações que não modificam a essência do registro, mas alteram as características físicas do imóvel (v.g., construção, demolição) ou a qualificação do titular do direito real (certidão de casamento, pacto antenupcial), além dos atos de cancelamento de ônus reais ou gravames que incidiam sobre o bem.
Em síntese, residualmente, todo ato levado ao ofício imobiliário que não modifique a causa nem a natureza do título, por não importar em alteração de titularidade ou constituição de ônus real sobre a coisa, será objeto de averbação.
Destarte, a real função da averbação é compartilhar a verdade dos fatos com a verdade cartorária.
11.2. USUCAPIÃO
11.2.a. BREVE HISTÓRICO
A usucapião se converte, simultaneamente, em modo de perda e aquisição e propriedade, considerada como prescrição aquisitiva.
Em sede legislativa, tanto o Código Civil de 1916 como o Código Civil de 2002 seguiram a orientação do Código Civil alemão e separaram a prescrição da usucapião, com a instalação da prescrição extintiva na Parte Geral e da usucapião no Livro do Direito das Coisas, como modo de aquisição da propriedade. 
11.2.b. CONCEITO E NATUREZA JURÍDICA
A usucapião é modo originário de aquisição de propriedade e de outros direitos reais pela posse prolongada da coisa, acrescida de demais requisitos legais.
Seja qual for o gênero adotado, o termo usucapião é oriundo do latim usu capio, ou seja, tomar a coisa pelo uso.
No momento, abordaremos apenas a usucapião como modo de aquisição da propriedade de bens imóveis. Todavia, o seu objeto é bem mais amplo. Pelo conceito que formulamos, vê-se a clara possibilidade de a aquisição da propriedade alcançar bens móveis (art 1260CC) e direitos reais em coisas alheias, como a servidão aparente (art 1379CC), o usufruto (art 1391CC), o domínio útil em enfiteuse e o direito superfície.
Com efeito, a posse é o poder de fato sobre a coisa; já a propriedade é o poder de direito nela incidente. O fato objetivo da posse, unido ao tempo – como força que opera a transformação do fato em direito -, e a constatação dos demais requisitos legais confere juridicidade a uma situação de fato, convertendo-a em propriedade. A usucapião é a ponte que realiza essa travessia, como uma forma jurídica de solução de tensões derivadas do confronto entre a posse e a propriedade, provocando uma mutação objetiva na relação de ingerência entre o titular e o objeto.
O fundamento da usucapião é a consolidação da propriedade. O proprietário desidioso, que não cuida de seu patrimônio, deve ser privado da coisa, em favor daquele que, unindo posse e tempo, deseja consolidar e pacificar a sua situação perante o bem e a sociedade.
Os modos de aquisição de aquisição de propriedade podem ser originários ou derivados. Originários são assim considerados não pelo fato de a titularidade surgir pela primeira vez com o proprietário. Em verdade, fundam-se na existência, ou não, de relação contratual entre o adquirente e o antigo dono da coisa. Na aquisição originária, o novo proprietário não mantém qualquer relação de direito real ou obrigacional com o seu antecessor, pois não obtém o bem do antigo proprietário, mas contra ele.
A sentença de procedência da ação de usucapião apenas reconhece o domínio adquirido com a satisfação dos requisitos legais, sendo a sentença atributiva somente no tocante à constituição da propriedade em nome do usucapiente, no registro imobiliário.
A importância da distinção entre modos originário e derivado reside nos efeitos que se produzem. Se a propriedade é adquirida por modo originário, não há vinculo entre a propriedade atual e a anterior, incorporando-se o bem ao patrimônio do novo titular em toda a sua plenitude, livre de todos os vícios que a relação jurídica pregressa apresentava. Todavia, se adquirida a propriedade por modo derivado, isto é, pelo registro no ofício imobiliário do título representativo de negócio jurídico ou sucessão, transfere-se a coisa com os mesmos atributos e restrições (ônus reais e gravames) que possuía no patrimônio do transmitente.
Como na usucapião, o possuidor adquire a propriedade por sua posse prolongada. A despeito de qualquer relação jurídica com o proprietário anterior, não incidirá o fato gerador do ITBI (a transmissão da propriedade, a teor do art 335 do CTN), já que o usucapiente não adquire a coisa do antigo proprietário, mas contra o antigo proprietário. Outrossim, se existir eventual ônus real sobre o imóvel, em razão de negócio jurídico praticado pelo antigo proprietário (v.g., hipoteca, servidão), não subsistirá o gravame perante o usucapiente, que receberá a propriedade límpida , isenta de máculas.
A sentença de usucapião secundariamente implicará o cancelamento de qualquer registro que se relacione com as garantias primitivamente relacionadas a débitos contraídos pelo antigo proprietário.
Contudo, deverá o usucapiente arcar com os custos relacionados aos impostos da propriedade urbana e rural. Cuida-se de ônus que incidem sobre o bem, independente da qualidade do proprietário.
 O registro da sentença de usucapião é condicionado ao cumprimento de obrigações fiscais.
11.2.3. REQUISITOS DA USUCAPIÃO 
11.2.3.1. REQUISITOS PESSOAIS
Adverte o art. 1244CC que se estendem aos possuidores as causas impeditivas e suspensivas ao curso da prescrição a que aludem os arts. 197 a 201 CC. Por isso, sempre se faz necessário rigoroso exame para averiguar se a usucapião está tramitando entre cônjuges, companheiros, pais e filhos na constância do poder de família, ou contraos absolutamente incapazes a que alude o art. 3ºCC.
Não recomendamos ao operador do direito a adoção da expressão “prescrição aquisitiva” como sinônimo de usucapião; qualifica-se a usucapião por usa força positiva, como modo aquisitivo de propriedade, em contraposição à força negativa da prescrição, em que prepondera a força extintora sobre a força geradora.
Portanto, aplicam-se á usucapião as causa impeditivas e suspensivas de prescrição dos arts. 197 e 198 (o art. 199 não se aplica à usucapião em nenhum dos seus incisos), evitando que o prazo para a prescrição se inicie (impeditivas) ou que prossiga após ter se iniciado a sua fluência (suspensivas).
A constatação dos fatos geradores da suspensão da contagem da usucapião não prejudicará o tempo já decorrido, que voltará a correr exatamente de onde parou, no momento em que cesse a causa que lhe dera origem.
Note-se que é tecnicamente inadequado se falar em incapacidade para usucapir bens pertencentes a determinadas pessoas, mas sim da ausência da legitimação do possuidor em converter a sua posse em propriedade em face da posição de uma pessoa diante de outra. Em outras palavras, apesar de qualquer pessoa ter capacidade para possuir, faltará legitimação, como a “aptidão para a prática de determinado ato, ou para o exercício de certo direito, resultante, não da qualidade da pessoa, mas de sua posição jurídica em face de outras pessoas”.
Daí, excetuando-se a hipótese alinhavada no art 1204ACC, ordinariamente não se cogita da possibilidade de marido usucapir o imóvel pertencente à esposa ou de pai usucapir o imóvel do filho incapaz. Porém, após a dissolução da sociedade conjugal e o término do poder de família, inicia-se a contagem dos prazos. Da mesma forma, ninguém poderá usucapir um bem de titularidade de menor de 16 anos de idade ou de pessoa sob regime de curatela. Todavia, cessada a incapacidade a que alude o art. 3ºCC, o prazo volta a fluir com o aproveitamento do período consolidado antes do advento da causa paralisante.
Outrossim, as causas interruptivas da prescrição, localizadas no art 202CC, se regerem a motivos objetivos hábeis a provocar o congelamento da usucapião, impedindo o fluxo normal do prazo e inutilizando totalmente o já decorrido. Com efeito, sublinha o parágrafo único do citado dispositivo que a prescrição interrompida recomeça a correr da data do ato que a interrompeu.
Após o trânsito em julgado da sentença que reconhecer a procedência da pretensão material dirigida ao possuidor, a interrupção da usucapião retroagirá à data do ajuizamento da ação (§único, art 802 CPC/15), que corresponde ao momento da distribuição – impedindo-se que o interessado seja prejudicado pela demora do magistrado em efetuar o despacho (art 202 I CC)
Prevalecerá a nova norma processual que determina a retroatividade do efeito material da interrupção da prescrição ao tempo da propositura da ação e não à data do despacho do magistrado, o que implicaria diversos problemas.
Por tais razões, se a pretensão endereçada contra o usucapiente for julgada improcedente, não há qualquer interrupção do prazo aquisitivo, pelo simples fato de inexistir legitimidade na conduta de quem provocou a manifestação do Poder Judiciário. Ou seja, a decisão que recusa a procedência a uma ação reivindicatória não evita que a usucapião que estava em andamento quando de seu ajuizamento chegasse ao seu termo quando da prolação da sentença.
A usucapião será interrompida por qualquer ato extrajudicial no bojo do qual, inequivocamente, o possuidor exclua a sua condição de usucapiente. A título ilustrativo, se o possuidor subscreve contrato com o proprietário, assumindo a condição de comodatário, fatalmente estará admitindo que não possui animus domini, sendo o prazo de usucapião interrompido (art. 202 VI CC)
Alicerçado nos princípios da concretude e operabilidade, o legislador determina que a prescrição somente será interrompida uma única vez (art. 202CC), evitando, assim, que a pretensão à usucapião seja continuamente paralisada.
Questão interessante surge em um condomínio no qual um estranho conclui prazo de posse ad usucapionem. Em princípio, a sua posse exclusiva eliminará a compropriedade. Todavia, poderá se instalar uma causa suspensiva ao curso da prescrição em prol de um dos condôminos. 
 ∟ Exemplificando: A completa 10 anos de posse e demais requisitos para a obtenção da usucapião extraordinária de um imóvel e descobre que quando alcançou os sete anos desse período, o proprietário B faleceu e deixou seis filhos como herdeiros, sendo um deles um menino de 8 anos de idade. Em princípio, a alegação da incapacidade absoluta não beneficiará os demais comproprietários, pois as hipóteses alinhavadas no código civil como hábeis a suspender o curso da usucapião possuem natureza personalíssima.
 Contudo, como sinaliza o art. 201CC, se a obrigação for indivisível (v.g., bem imóvel objeto de inventário, por força do ar. 1791CC), a suspensão da fluência da usucapião – que em princípio beneficiaria apenas um dos possuidores – será estendida aos demais sucessores, comproprietarios de frações ideais. Cessado o motivo justificador da paralisação, o prazo voltará a correr de onde parou, contra todos os proprietários.
A outro giro, no tocante às causas interruptivas da usucapião, a atuação isolada de qualquer comproprietário beneficiará os demais, pois é da essência das causas interruptivas a sua natureza objetiva, aproveitando os demais credores solidários, na exata ecepção do art. 204§1ºCC.
Ao não ajuizar uma demanda no sentido de interromper o prazo de usucapião (para suprir a omissão do proprietário), culminará por sofrer os efeitos da perda da propriedade. Ademais, a aquisição superveniente da propriedade pela verificação da condição suspensiva não enseja a ineficácia da usucapião, pois o efeito ex tunc só opera perante eventuais adquirentes por modo derivado (v.g., registro), o que não é o caso do modo originário da usucapião, na qual o possuidor obteve a titularidade sem travar qualquer relação jurídica com o proprietário primevo.
11.2.3.2. REQUISITOS REAIS
Somente os direitos reais que recaiam em coisas usucapíveis poderão ser obtidos por esse modo de aquisição originário (seja a título de propriedade, servidão, enfiteuse, usufruto, uso e habitação). Certos bens são inusucapíveis, como os que estão fora do comércio.
Assim, na exegese literal do ordenamento, bens públicos de qualquer natureza e finalidade são insuscetíveis de usucapião (CF, arts. 183 §3º e 191 §único). Segundo a definição do art 98CC, os bens públicos são aqueles que pertencem àspessoas jurídicas de direito público interno.
Enquanto o bem privado “tem” função social, o bem público “é” função social.
EM UM IMÓVEL CUJA TITULARDADE É FRACIONADA, PODE UM DOS COMPROPRIETÁRIOS USUCAPIR CONTRA OS DEMAIS COMPROPRIETÁRIOS?
 ῑ Se o condomínio for “pro indiviso”, ou seja, a indivisão do bem for de fato e de direito, a resposta será positiva apenas se o apossamento recair sobre a integralidade do imóvel. Isto é, se todos os condôminos têm composse sobre a área integral, só poderá um deles usucapir contra os demais, mantendo posse exclusiva com moradia, sobre a totalidade do condomínio por 10 anos (art. 1238CC), de modo a excluir os outros proprietários, sendo esse fato de inequívoca ciência de todos. A posse exclusiva, exteriorizada por um dos proprietários, impede a composse dos demais e aniquila a compropriedade.
 ῑ Se, entretanto, o condomínio é “pro diviso”, vale dizer, a indivisão é apenas jurídica (pois não houve ação de divisão), mas já houve divisão de fato entre os condôminos sobre as áreas específicas de atuação individual, não se pode falar de composse, haja vista que cada possuidor exerce posse autônoma e precisamente localizada. Nesse caso, um dos condôminos poderá usucapir parcialmente de outro determinada porção concreta do imóvel se, pelo prazo de 10 anos, residir em área exclusiva de outro comproprietário.
 ῑ Já nos condomínios horizontais (edifícios), o uso da coisa comum, ainda que de forma exclusiva,não gera a posse ad usucapionem.
11.2.3.3. REQUISITOS FORMAIS
Três requisitos são essenciais a qualquer modalidade de usucapião em nosso ordenamento jurídico: o tempo, a posse mansa e pacífica e o animus domini.
Acrescenta-se a estes os requisitos suplementares do justo título e a boa-fé, tratando-se da usucapião ordinária; o requisito da moradia na usucapião especial e, associado a esta, o requisito do trabalho na usucapião rural, além dos requisitos próprios de cada espécie de usucapião: familiar, indígena, coletiva e por legitimação da posse.
11.2.4. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA
O mais significativo formal da usucapião extraordinária – cmo de qualquer outra modalidade de usucapião – é o tempo. 
O art. 1238	CC, atento ao princípio da operabilidade, reduziu os prazos da usucapião extraordinária de 20 para 15 ou 10 anos, conforme o tipo de posse praticada. De acordo com a diretriz da socialidade do CC/02, há 2 modos de possuir capazes de alcançar a usucapião: a posse simples e a qualificada.
A posse simples é aquela que se satisfaz com o exercício de fato pelo usucapiente de algum dos poderes inerentes à propriedade (art. 1196CC), conduzindo-se o possuidor como o faria o dono, ao exteriorizar o poder sobre o bem. Assim, mesmo que não habite o imóvel – deixando-o sob a vigilância de um detentor - alcançará a usucapião em 15 anos, caso satisfaça os outros requisitos. Mas, se além de demonstrada a posse, qualificar-se a ocupação do bem pela concessão de função social, por intermédio de efetiva moradia do possuidor no local ou realização de obras e serviços de caráter produtivo (§1º art 1238CC), o usucapiente será agraciado pela redução do prazo para 10 anos.
A norma prestigia a função social da posse ao dignificar a efetiva moradia e produção no imóvel, elevando-a a um status diferenciado.
“O prazo, na ação de usucapião, pode ser completado no curso do processo, ressalvadas as hipóteses de má-fé processual do autor.”
O segundo requisito formal da usucapião é a posse. Não poderão alcança-las aqueles classificados em nosso ordenamento jurídico como meros detentores, carecendo eles de legitimidade e interesse para formarem o polo ativo da ação de usucapião.
O autor da ação de usucapião deverá demonstrar que efetivamente exercia o poder fático exclusivo sobre toda a área que deseja adquirir.
A posse necessariamente será acompanhada do animus dominus. Consiste no propósito de o usucapiente possuir a coisa como se esta lhe pertencesse.
O possuidor que conta com o animus domini sabe que a coisa não lhe pertence, porém atua com o desejo de se converter em proprietário, pois quer excluir o antigo titular.
Em virtude da causa originária da posse, excluem-se da usucapião os possuidores que exercem temporariamente a posse direta por força de obrigação ou direito (art 1197CC). Pessoas como os locatários, os comodatários e os usufrutuários recebem a posse em virtude de uma relação jurídica de caráter temporário, que, ao final, exigirá a devolução da coisa. Portanto, durante todo o período em que exerçam a posse direta, não afastam a concomitância da posse indireta daqueles de quem obtiveram a coisa.
Mansidão, pacificidade e continuidade indicam exercício ininterrupto e sem oposição da posse. Muitos, equivocadamente, tendem a acreditar que a posse pacífica é aquela exercida por quem cuida do terreno, cercando-o, plantando-o e mantendo relações amistosas com vizinhos. De modo algum!! Tais dados pesam apenas como indícios confirmatórios do animus domini.
A pacificidade da posse cessa apenas no instante em que há oposição judicial por parte de quem pretende retomá-la, condicionada a interrupção da usucapião ao reconhecimento da procedência da sentença transitada em julgado na ação possessória ou petitória na qual o usucapiente figura como réu.
Opera-se distinção entre as causas de interrupção natural e causas de interrupção civil. Aquelas se verificam por meio de ato real, normalmente de força (tomada da coisa, expulsão do possuidor), enquanto as causas de interrupção civil decorrem de providências judiciais adotadas pelo proprietário, no intuito de paralisar o curso da usucapião.
Com base na letra do §único do art 802 CPC/15, tem-se que o julgamento favorável ao autor da ação reivindicatória acarretará a paralisação da contagem da usucapião retroativamente à data da propositura da ação. Assim, se o retomante ajuíza ação reivindicatória ou possessória antes de o possuidor completar o lapso prescricional, mesmo que a sentença procedente seja proferida após o termo final, seus efeitos já se operam à data do protocolo da petição inicial.
Relativamente à sua continuidade, temos que somente a posse adequada às modalidades de usucapião ordinária e extraordinária dispensa a moradia do usucapião, nas hipóteses do caput do art 1238 e caput do art 1242. Nessas duas situações, qualquer pessoa poderá possuir a coisa por intermédio de seus funcionários ou daqueles a quem outorgou posse direta, em virtude de relação jurídica (v.g., locatários, comodatários). A posse será descontínua quando o possuidor abandonar o poder físico sobre a coisa por prazo relevante, sem deixar qualquer daquelas pessoas ocupando o bem. Se, nessa hipótese, o prazo for interrompido e voltar à estaca zero, o mesmo não se poderá dizer quanto ao possuidor que desocupar o imóvel por períodos frequentes, mas breves, a ponto de não afetar o seu vínculo com a coisa. Certo é que a questão sobre o quantum aproximado desse lapso de ausência é mais probatória e fática do que jurídica.
Em razão de ser longa a trajetória da usucapião, permite-se que o interessado junte período anterior de posse para usucapir, sendo que o possuidor pode acrescentar à sua posse a do antecessor, contando que ambas sejam contínuas e pacíficas (art. 1243CC).
O gênero “união de posses” subdivide-se nas espécies “sucessio possessionis” e “accessio possessionis” (art 1207CC), que se verificam, respectivamente, em decorrência de título universal ou singular de transmissão de posse. Em qualquer das hipóteses, o ônus probatório quanto à união de posses caberá ao possuidor, a teor do art 373, I, CPC/15.
 ῑ a diferença básica entre as duas modalidades reside no fato de que, na sucessão de posses, o herdeiro continua obrigatoriamente a mesma posse do de cujus, com suas virtudes e vícios. Pela ficção da saisine (art. 1784CC), a propriedade e a posse dos bens são transmitidas automaticamente com a morte, preservando-se todas as suas características. Cuida-se de modo derivado de aquisição de propriedade.
 ῑ já na segunda espécie – accessio possessionis -, ao sucessor singular abre-se a faculdade de unir sua posse à do antecessor. Vale dizer, quem quer que adquira a posse de um bem em virtude de um negócio jurídico com o possuidor anterior poderá optar por preservar o período de posse anterior com todas as suas características , ou inaugurar uma posse nova, livre dos vícios da relação anterior. Em muitos casos, essa segunda solução poderá ser interessante, permitindo que o adquirente de uma posse tenha maiores chances de obter usucapião, descartando o tempo anterior, eventualmente viciado.
Anote-se que para o sucesso da ação de usucapião nas modalidades do §único dos arts. 1238 e 1242, aquele que pretender demonstrar a accessio ou a sucessio possessionis deverá provar não só a sua moradia ou a realização de investimentos econômicos sobre a coisa, como também que o seu antecessor atuou no mesmo sentido de concessão de função social à posse.
É certo que a usucapião extraordinária caracteriza-se pela longa duração da posse (15 ou 10 anos), dispensando os requisitos formais do justo título e a boa-fé. Assim, basta a posse contínua, com animus domini, sem interrupção nem oposição, acrescida em alguns casos da qualificação pela função social.
11.2.5. USUCAPIÃO ORDINÁRIA
Aqui o legislador aplica o princípio da operabilidade de forma enfática, pois exige a posse contínua e incontestada durante lapso de tempo variável entre cinco ou dez anos (art. 1242§ único CC), com a adição do justo título e boa-fé.Fundamental à compreensão da modalidade ordinária da usucapião é a conjugação de seus dois elementos predominantes e peculiares: justo título e boa-fé.
A. JUSTO TÍTULO
Justo título é o instrumento que conduz um possuidor a iludir-se por acreditar que ele lhe outorga a condição de proprietário. Trata-se de um título que, em tese, apresenta-se como instrumento formalmente idôneo a transferir a propriedade, malgrado apresente algum defeito que impeça a sua aquisição. Em outras palavras, é o ato translativo inapto a transferir a propriedade por padecer de um vício de natureza formal ou substancial.
No sistema brasileiro, a transferência da propriedade demanda que sejam feridos os 3 planos do negócio jurídico: existência, validade e eficácia. Não sendo satisfeita uma das 3 esferas, inexiste transmissão de propriedade, pois nada se adquire quando não se aliena.
O justo título pode se concretizar em uma escritura de compra e venda, formal de partilha, carta de arrematação, enfim, um instrumento extrinsecamente adequado à aquisição do bem por modo derivado. Importa que contenha aparência de legítimo e válido, com potencialidade de transferir direito real, a ponto de induzir qualquer pessoa normalmente cautelosa a incidir em equívoco sobre a sua real situação jurídica perante a coisa.
Releva perceber a atuação do tempo sobre o justo título, pois o transcurso do prazo de usucapião poderá expurgar o vício originário. Se o possuidor mantiver a posse ininterrupta pelo prazo variável de 5 a 10 anos, com boa fé, o tempo encarregar-se-á de sanar os defeitos originários do justo título, convertendo-o em um título justo para afirmar a nova propriedade.
O justo título dispensa a formalidade de registro para fins de usucapião. Nesse diapasão, foi editado o Enunciado nº86 da Jornada de Direito Civil promovida pelo Conselho de Justiça Federal: “A expressão justo título, contida nos arts. 1242 e 1260CC, abrange todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente do registro”.
Dessa forma, há de se admitir a promessa ou compromisso de compra e venda como justo título apto a gerar usucapião, mesmo que desprovido de registro. Assim se pronunciou o STJ nº260/05: “o compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro, é título hábil a embasar a ocorrência de usucapião ordinária”.
Contudo, parece-nos que, se o possuidor efetivamente registra o justo título, já será proprietário e não necessitará da usucapião a posteriori, a fim de obter uma espécie de ratificação de uma titularidade já existente. 
Dirimindo o conflito de posicionamentos, o CC soluciona o imbróglio no art 1242, ao admitir a convivência harmoniosa entre ambas as formas de justo título. Depreende-se da leitura do caput que, se o possuidor não registrou o justo título, a sua usucapião será alcançada em 10 anos, contentando-se com a demonstração do título hábil.
Todavia, cumpridos 3 requisitos cumulativos do §único do art 1242, o prazo será reduzido pela metade, exigindo-se apenas 5 anos de posse ad usucapionem. Quais sejam: a) justo título de caráter oneroso, isto é, aquisição de imóvel mediante compra e venda ou dação em pagamento. Sendo o justo título uma doação ou formal de partilha, o prazo volve ao caput do artigo, ou seja, 10 anos; b) ter sido o justo título objeto de registro pelo usucapiente, porém cancelado pelo atual proprietário posteriormente ao prazo de 5 anos de posse titulada com registro pelo usucapiente, pois, se o cancelamento se der antes do lustro, interrompe-se a contagem da usucapião; c) além do justo título oneroso e registrado, acrescido À boa-fé, o usucapiente provará o exercício da posse qualificada pela função social, seja pela moradia estabelecida sobre o imóvel ou pela realização de investimentos de interesse social e econômico. No que tange à moradia ou efetivação de investimentos no bem imóvel, cuidam-se de dois requisitos alternativos – e não cumulativos – que serão aferidos pelo magistrado por todo o lapso aquisitivo.
B. BOA FÉ
Boa-fé é o estado subjetivo de ignorância do possuidor quanto ao vício ou obstáculo que lhe impede a aquisição da coisa (art 1201CC). Para fins de usucapião, resulta na convicção de que o bem possuído lhe pertence. Ao adquirir a coisa, falsamente supôs ser o proprietário.
A boa-fé, portanto, é mais animus domini. Enquanto a maior parte dos possuidores detém intenção de dono – mas sabem que não o são -, o possuidor com boa fé incide em estado de erro, que gera nele a falsa percepção de ser o titular da propriedade. 
A boa-fé também é chamada de opinio domini, pois o possuidor literalmente tem a opinião de dono. 
De forma lúdica, a mesma diferença entre animus domini e boa fé é vista no comportamento do neurótico e do psicótico: o primeiro busca a coisa para si obsessivamente; já o segundo acredita piamente que ela já lhe pertence.
Sendo o estado psicótico de boa-fé conservado pelo prazo de 5 ou 10 anos, o possuidor obterá a usucapião ordinária. A o revés, o possuidor apenas dotado de animus domini terá de aguardar prazo mais elástico da modalidade extraordinária.
Definitivamente, só poderá alegar boa-fé para fins de usucapião o possuidor municiado de um justo título. Esse é o elemento objetivo que presume a convicção de dono do possuidor, consoante o exposto no § único do art 1201CC.
Essa presunção é de caráter apenas juris tantun
 ∟ pois existem casos em que o detentor do justo título conhece a origem viciosa ou os defeitos da posse, fato que acarretará sua má-fé, independentemente de qualquer conduta a ser adotada na via judicial pelo retomante. 
 ∟ De qualquer forma, exigido o justo título, fica dispensado o possuidor de provar a boa-fé, cabendo à parte contrária realizar a prova da má-fé do usucapiente.
Quando a boa fé for construída desde os primórdios da posse, caberá àquele que pretende opor-se a ela ajuizar a competente ação possessória ou petitória para converter a boa fé em má fé, a contar do momento da citação (art 1202CC). É nessa fase de convocação à lide que o possuidor abandona o seu estado de ignorância e passa a conhecer as razões de inconformidade à sua posse. Claro que a transmudação da boa fé em má fé é consequente somente de uma sentença procedente transitada em julgado que venha a acolher a pretensão do autor, pois, em caso de improcedência, restará reforçada a boa fé do possuidor.
11.2.6. USUCAPIÃO TABELAR
A usucapião tabular é uma variante da usucapião ordinária, sendo agasalhada no ordenamento por força da edição da Lei nº 10.931/04. Essa lei inseriu sensíveis modificações no sistema de registro imobiliário e culminou por ir além daquilo que o legislador civil havia preconizado no §único do art 1242CC
De acordo com o caput do art 214LRP: “as nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta”. Todavia, o §5º do mesmo art 214 excepciona o caput, estabelecendo que “a nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel”.
O dispositivo versa sobre a convalescença registral pela via da usucapião ordinária. Trata-se de norma conexa ao §único do art 1242CC, mas com uma carga de efetividade ainda superior ao que preceitua o estatuto civil.
Conforme o §único do art 1247CC, com o cancelamento do registro o novo proprietário poderá reivindicar o imóvel do possuidor, independentemente de sua boa fé ou do justo título que detenha. A dicção da norma é clara: o registro cancelado não possui eficácia saneadora, mesmo que tenha gerado uma situação de aparência em prol daquele que ostentou a presumível condição de proprietário.
Não se diga que aqui surge uma excepcional forma de usucapião de aquisição derivada. Permanece a aquisição pela forma originária. É, a rigor, o preenchimento dos requisitos da usucapião, e não o registro, que transfere o domínio. O registro subsiste, posteriormente, em razão de a propriedade ter sido adquirida pela usucapião, e não porque o próprio negócio levado a registro acarretou a transmissão da propriedade.