Conteúdo da Aula 5 - Execução, operação e fiscalização (Obras Públicas de Edificação e de Saneamento - Módulo Planejamento)

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Instituto Serzedello Corrêa
Aula 5
Execução, operação e fiscalização 
OBRAS PÚBLICAS DE 
EDIFICAÇÃO E DE 
SANEAMENTO
Módulo 1
Planejamento
RESPONSABILIDADE PELO CONTEÚDO
Tribunal de Contas da União
Secretaria Geral da Presidência
Instituto Serzedello Corrêa
Diretoria de Diagnóstico, Planejamento e Desenvolvimento de Ações Educacionais
Serviço de Planejamento e Projetos Educacionais
Secretaria de Métodos Aplicados e Suporte à Auditoria - SEAUD
CONTEUDISTAS
Bruno Martinello Lima 
Gustavo Ferreira Olkowski 
Marcelo Almeida de Carvalho 
Rafael Carneiro Di Bello 
Victor Hugo Moreira Ribeiro 
Rommel Dias Marques Ribas Brandao
REVISORES TÉCNICOS
Jose Ulisses Rodrigues Vasconcelos
Eduardo Nery Machado Filho
TRATAMENTO PEDAGÓGICO
Flávio Sposto Pompêo
RESPONSABILIDADE EDITORIAL 
Tribunal de Contas da União 
Secretaria Geral da Presidência 
Instituto Serzedello Corrêa 
Centro de Documentação 
Editora do TCU
PROJETO GRÁFICO
Ismael Soares Miguel
Paulo Prudêncio Soares Brandão Filho
Vivian Campelo Fernandes
DIAGRAMAÇÃO
Vanessa Vieira
© Copyright 2015, Tribunal de Contas de União 
<www.tcu.gov.br>
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Este material tem função didática. A última atualização ocorreu em outubro de 2015. As afirmações e 
opiniões são de responsabilidade exclusiva do autor e podem não expressar a posição oficial do Tribunal 
de Contas da União.
[ 3 ]Módulo 1 - Planejamento / Aula 5 - Execução, operação e fiscalização
Módulo 1 - Planejamento
Aula 5 - Execução, operação e fiscalização
Como deve ser o acompanhamento da execução das obras públicas? 
Quais são as condutas esperadas dos representantes da 
Administração junto às empresas contratadas? 
Na aula anterior, vimos as questões relativas ao procedimento 
licitatório de uma obra pública, tratamos dos termos do edital, dos requisitos 
de habilitação técnica das licitantes, das exigências sobre as propostas, entre 
outras questões. Em suma, tanto a fase interna da licitação quanto a fase 
externa da licitação foram abordadas.
Nesta aula, trataremos da etapa de execução do contrato, que se inicia 
após o término da licitação, tendo sido escolhida uma empresa vencedora. 
Essa etapa tem diversas peculiaridades, sobretudo a tarefa de fiscalização 
por parte da Administração Pública. Veremos quais os instrumentos que 
a Lei confere à Administração Pública para que, no âmbito do vínculo 
contratual, seja possível termos uma obra entregue, pronta, de qualidade, 
no prazo correto e no preço justo.
Para facilitar o estudo, esta aula está organizada da seguinte forma:
Módulo 1 - Planejamento ......................................................................................... 3
Aula 5 - Execução, operação e fiscalização ...................................................... 3
1. Fase de execução da obra ..................................................................................... 6
1.1 Contrato de execução das obras .................................................................. 6
1.2 Assinatura do contrato .................................................................................. 6
1.3 Particularidades do RDC .............................................................................. 7
1.4 Dicas operacionais para o início do contrato ............................................ 8
2. Fiscalização de obras públicas .......................................................................... 8
2.1 Preposto mantido pela contratada .............................................................. 9
2.2 Supervisão e Apoio à Fiscalização ............................................................. 10
2.3 Atuação da Caixa Econômica Federal nos Contratos de Repasse ......... 10
2.4 Dicas operacionais quanto à fiscalização .................................................. 12
2.5 Gerente do contrato .................................................................................... 12
2.6 Início dos serviços ....................................................................................... 12
2.7 Diário de obras ............................................................................................. 13
2.8 Vigência do contrato e prazo de execução da obra ................................. 13
2.9 Prorrogação do prazo de execução ........................................................... 14
2.10 Subcontratação........................................................................................... 15
2.11 Sub-rogação ................................................................................................ 15
[ 4 ] Obras Públicas de Edificação e de Saneamento
2.12 Medição e pagamento ...............................................................................15
2.13 Aferição da qualidade dos serviços .........................................................16
2.14 Medição (aferição da quantidade dos serviços) ....................................16
2.15 Empreitadas por preço unitário e global ................................................17
2.16 Pagamento ..................................................................................................18
2.17 Medição dos serviços de administração local........................................19
2.18 Medição e pagamento por material posto na obra................................20
2.19 Pagamento antecipado ..............................................................................21
2.20 Termos Aditivos .........................................................................................21
2.21 Necessidade de fundamentação técnica .................................................22
2.22 Necessidade de formalização ...................................................................23
2.23 Pagamento por “química” .........................................................................23
2.24 Limites de supressão e acréscimo ............................................................25
2.25 Manutenção do desconto e jogo de planilha..........................................26
2.26 Sanções administrativas ............................................................................28
2.27 Atraso injustificado na execução do contrato ........................................29
2.28 Inexecução total ou parcial do contrato .................................................29
2.29 Rescisão do Contrato ................................................................................30
2.30 Recebimento Provisório e Definitivo ......................................................30
2.31 Documentação As Built ............................................................................31
3. Operação ..................................................................................................................32
3.1 Manutenção ..................................................................................................35
3.2 Garantia da obra ..........................................................................................41
Síntese ...........................................................................................................................42
Referências bibliográficas ...................................................................................43
Glossário ....................................................................................................................46
Ao final da aula, espera-se que o participante seja capaz de, no exercício 
de suas responsabilidades como gestor de obras públicas municipais de 
edificações e saneamento:
1. Enumerar as principais atribuições da equipe de fiscalização da 
obra;
2. Elencar e utilizar os principais instrumentos de gestão 
relacionados à execução e à fiscalização de uma obra pública;
3. Calcular os limitesde acréscimos/supressões em aditivos 
contratuais de acordo com a jurisprudência do TCU;
4. Identificar algumas das irregularidades mais comuns 
encontradas pelas auditorias do TCU e o procedimento 
adequado para evitar a ocorrência de tais irregularidades;
[ 5 ]Módulo 1 - Planejamento / Aula 5 - Execução, operação e fiscalização
5. Realizar o recebimento de obras públicas observando os 
principais requisitos exigidos pela legislação e pelas boas 
práticas;
6. Identificar as obrigações do construtor e do gestor vinculadas 
ao período pós-obra, de modo a prevenir danos ao patrimônio 
público e garantir que se mantenham, nesse período, os padrões 
de desempenho e durabilidade previstos em projeto.
Pronto para começar? Então, vamos!
[ 6 ] Obras Públicas de Edificação e de Saneamento
1. Fase de execução da obra
Concluído o procedimento licitatório, com a homologação do 
processo e a adjudicação do objeto à empresa vencedora, tem início a fase 
de execução da obra. Nessa etapa, a empreiteira contratada terá que realizar 
a obra conforme prevê o projeto e o contrato. Já a Administração Pública 
tem a obrigação legal de fiscalizar todo o processo para garantir a perfeita 
conclusão do empreendimento. O início dessa fase se dá pela assinatura do 
contrato. Já o seu final ocorre quando do recebimento da obra.
1.1 Contrato de execução das obras
O contrato deve estabelecer com clareza e precisão todas as condições 
para a execução da obra. Assim, devem ser previstas detalhadamente todas 
as obrigações do contratante e da contratada, com base nas disposições 
do projeto. Ou seja, as responsabilidades devem estar em atreladas ao 
orçamento, cronograma, caderno de encargos e às especificações técnicas.
Obrigatoriamente, todo contrato deve mencionar os nomes das partes 
e de seus representantes, a sua finalidade, o ato que autoriza a sua realização, 
o número do processo da licitação e a sujeição das partes às normas da Lei 
8.666/1993 e às cláusulas contratuais. Mesmos nas licitações regidas pelo 
RDC, são aplicáveis à execução do contrato as normas da Lei 8.666/1993.
O contrato administrativo deve ser executado sempre de acordo 
com suas disposições. Nos contratos particulares (de empresas privadas, 
por exemplo), é comum às partes aceitarem concessões, até mesmo 
permitindo a outra parte o descumprimento de obrigações. Os contratos 
administrativos, no entanto, são rígidos, vigorando a indisponibilidade do 
interesse público. 
Portanto, não há essa liberdade para o gestor nem para a contratada. 
O gestor deve exigir que a empresa cumpra todas as obrigações assumidas.
1.2 Assinatura do contrato
A minuta do contrato deve obrigatoriamente ser publicada junto com 
o edital de licitação. Dessa forma, na fase interna da licitação é que devem 
ser feitos eventuais ajustes às cláusulas contratuais. 
O contrato administrativo caracteriza-se ainda por ser um contrato 
de adesão. Por essa razão, o contratado não pode sugerir modificações nas 
cláusulas do contrato após a abertura da licitação. Ao oferecer proposta, um 
licitante está automaticamente concordando com os termos do contrato 
[ 7 ]Módulo 1 - Planejamento / Aula 5 - Execução, operação e fiscalização
que ele assinará se ele for o vencedor do certame. Caso as licitantes queiram 
sugerir mudanças na minuta do contrato, o instrumento adequado é o da 
impugnação ao edital, que deve ser feita antes da abertura da data de entrega 
da documentação de habilitação e das propostas de preços.
Após a homologação da licitação, a administração municipal deverá 
convocar o vencedor da licitação para lavrar o termo de contrato dentro do 
prazo estabelecido no edital, sob pena de perda do direito à contratação. 
Usualmente é fixado em 30 dias e pode ser prorrogado apenas uma vez, por 
período igual ao inicial. Assim, a administração poderá conceder à empresa 
vencedora os 30 dias e prorrogar por mais 30 dias1.
O gestor deve ficar atento, pois passados 60 dias da data da entrega das 
propostas, se não for realizada a convocação para a assinatura do contrato, 
os licitantes ficam liberados dos compromissos assumidos e podem optar 
por não realizar a obra. Contudo, se a licitante vencedora for convocada 
dentro do prazo de validade de sua proposta e se recusar a assinar o 
contrato, o gestor deve aplicar as sanções previstas no edital e na legislação 
a essa empresa. Além disso, o gestor pode optar entre revogar a licitação ou 
convocar as demais licitantes pela ordem de classificação, propondo-lhes 
celebrar o contrato nas condições da proposta do vencedor.
No ato de assinatura do termo contratual a empreiteira deve apresentar 
as garantias que eventualmente tenham sido exigidas no edital. De acordo 
com a Lei 8.666/1993, essa garantia pode ser de até 5% do valor no contrato 
no caso de obras de até R$ 37,5 milhões e de 10% para obras de maior 
valor2. 
1.3 Particularidades do RDC
Como já foi comentado, caso a licitante vencedora se recuse a assinar 
o contrato, a Administração Pública pode convocar as demais licitantes, 
respeitada a ordem de classificação da licitação, para que celebrem o 
contrato nas condições da proposta vencedora.
Ainda assim, pode ocorrer que nenhuma licitante se interesse 
em firmar o contrato. Nesses casos, a Lei 8.666/1993 e o RDC preveêm 
procedimentos distintos:
yy Em licitações regidas pela Lei 8.666: o gestor deverá revogar a 
licitação.3
1 - Art. 64 da Lei 8.666/1993.
2 - Art. 56, § 2º e 3º, da Lei 8.666/1993.
3 - Art. 49 da Lei 8.666/1993.
[ 8 ] Obras Públicas de Edificação e de Saneamento
yy Em licitações regidas pelo RDC: o gestor pode convocar 
novamente os licitantes, na ordem de classificação, propondo-
lhes firmar o contrato nas condições oferecidas em suas 
respectivas propostas. O objetivo é evitar a revogação do 
procedimento licitatório.4
1.4 Dicas operacionais para o início do contrato
yy Convocar a empresa vencedora para assinar o contrato dentro 
do prazo estabelecido no edital (geralmente em até 60 dias da 
apresentação das propostas);
yy Verificar se o contrato descreve todas as obrigações e deveres da 
empreiteira;
yy Verificar se o contrato prevê que a empresa deve executar a obra 
nos exatos termos do projeto, do orçamento, do cronograma, do 
caderno de encargos e das especificações técnicas;
yy Exigir a apresentação das garantias previstas no edital.
2. Fiscalização de obras públicas
Antes de se iniciar a construção, é imprescindível que seja designada 
formalmente uma equipe de fiscalização para a obra5. A fiscalização é 
uma atividade que deve ser realizada de modo constante, organizado e 
sistemático pela administração pública, para assegurar o cumprimento 
das disposições contratuais em todos os seus aspectos. Assim, a equipe de 
fiscalização desempenha diversas atividades, entre as quais se destacam as 
seguintes:
yy Manter arquivo completo e atualizado de toda documentação 
e ocorrências da obra (contrato, projetos, diário de obras, 
medições de serviços e outros);
yy Analisar e discutir com a contratada as providências necessárias 
para o andamento dos serviços, nos termos previstos no 
cronograma físico-financeiro;
yy Solucionar dúvidas e omissões quanto aos projetos e, caso 
necessário, submetê-las aos projetistas;
4 - Art. 40, Parágrafo Único, da Lei 12.462/2011.
5 - Art. 67, da Lei 8.666/1993.
[ 9 ]Módulo 1 - Planejamento / Aula 5 - Execução, operação e fiscalização
yy Solicitar em tempo hábil à autoridade superior a solução de 
problemas que não estejam em sua alçada;
yy Exigir da contratada a substituição de materiais e equipamentos 
que não estejam em conformidade com as normas e especificações 
técnicas do projeto;
yy Exigir da contratada que refaça serviços que não sejam 
executados em conformidade com o projeto, norma técnica ou 
contrato;
yy Aprovar partes, etapas e a totalidadedos serviços executados;
yy Verificar os valores e atestar as medições dos serviços.
A equipe de fiscalização deve ser nomeada mediante ato formal 
assinado pelo dirigente do órgão contratante. Sua composição deve 
ser formada por servidores públicos capacitados, com conhecimentos 
sobre construção civil e gestão pública. Seus membros deverão ser 
preferencialmente engenheiros, arquitetos ou técnicos de edificações.
A empresa contratada para executar a obra deve colaborar com o 
trabalho da fiscalização, permitindo o amplo acesso ao canteiro de obras e 
atendendo prontamente às solicitações que lhe forem dirigidas.
Nas auditorias realizadas pelo TCU, são frequentes as irregularidades 
ocasionadas por deficiência na fiscalização. Exemplos comuns são: 
medições de quantidades diferentes das executadas; e execução de serviços 
em desconformidade com o projeto. 
É fundamental que o fiscal acompanhe atentamente todos os serviços 
e etapas da obra e mantenha documentação com os registros de sua 
atuação. Além disso, as situações que ultrapassem sua competência devem 
ser levadas aos seus superiores rapidamente para a adoção das providencias 
cabíveis. 
2.1 Preposto mantido pela contratada
A empresa contratada para executar a obra deverá garantir a presença 
permanente no canteiro de um representante. O representante deverá 
ser aceito pela Administração e será o responsável por atender qualquer 
solicitação emitida pela equipe de fiscalização. Esse profissional não 
necessariamente será o responsável técnico pela obra. 
Para saber mais... 
Observação: o Manual 
de Obras Públicas da 
Secretaria de Estado 
da Administração e 
do Patrimônio (SEAP) 
apresenta um rol das 
atividades a serem 
desenvolvidas pela equipe 
de fiscalização. 
Atenção!
[ 10 ] Obras Públicas de Edificação e de Saneamento
O responsável técnico é aquele que detém a experiência exigida no 
edital para a construção da obra e que deverá apresentar a Anotação de 
Responsabilidade Técnica – ART antes do ínicio da execução dos serviços.
2.2 Supervisão e Apoio à Fiscalização
A lei permite que a Administração Pública contrate uma empresa de 
supervisão e apoio à fiscalização para lhe auxiliar nas tarefas de fiscalizar 
a execução da obra e gerir o contrato. Essa empresa poderá ser contratada 
por meio de um processo licitatório em separado. Assim, ela poderá realizar 
todas as atividades de fiscalização enumeradas no tópico 6 desta aula e 
deverá ter livre acesso ao canteiro de obras. A contratação de terceiros 
para auxiliar a fiscalização é uma importante ferramenta para superar 
limitações do quadro técnico do órgão contratante, sendo recomendável 
para municípios que possuam poucos técnicos na área de construção civil.
Apesar disso, a contratação de empresa de supervisão não retira 
a responsabilidade legal da equipe de fiscalização formada por gestores 
públicos. Portanto, todas as ocorrências relatadas pela empresa de apoio 
devem ser verificadas. Ademais, a equipe de fiscalização deve se certificar de 
que o apoio à fiscalização está exercendo adequadamente os seus serviços. 
Essa empresa de supervisão também não pode assumir integralmente o 
papel da fiscalização.
Podem ocorrer casos de conluio entre a empreiteira e empresa de 
supervisão, com o objetivo de fraudar medições ou acobertar a má execução 
de serviços, razão pela qual a administração deve estar atenta e controlar 
tanto os serviços da construtora como os da supervisora da obra. 
Para ilustrar como deve se dar a atuação da equipe de fiscalização, 
citemos como exemplo o procedimento para a conferência de uma medição 
de serviços. A planilha de medição será elaborada pela construtora e 
conferida pela empresa de apoio à fiscalização. No papel de fiscais, os 
gestores públicos devem realizar nova verificação dos principais serviços 
medidos, conferindo se os quantitativos discriminados foram de fato 
executados.
2.3 Atuação da Caixa Econômica Federal nos Contratos de 
Repasse
Grande parte dos recursos federais para a construção de obras 
públicas em municípios é repassado mediante contratos de repasse. Nesse 
instrumento, um órgão do governo federal transfere as verbas com auxílio 
de um interveniente que, usualmente, é a Caixa Econômica Federal.
[ 11 ]Módulo 1 - Planejamento / Aula 5 - Execução, operação e fiscalização
Nesses contratos, a Caixa exerce a função de fiscal dos recursos 
públicos federais repassados, desempenhando atividades de conferências 
dos projetos, orçamentos e medições de serviços. 
Assim, como no caso das empresas de apoio à fiscalização, o trabalho 
desenvolvido pela Caixa não retira a responsabilidade da Administração 
Municipal na fiscalização da obra. As esferas de atuação são distintas, 
enquanto a Caixa deve garantir a regularidade da execução do contrato 
de repasse, o município deve assegurar a conformidade do contrato de 
execução da obra.
O fluxograma a seguir ilustra as diferentes instâncias de fiscalização 
da obra.
Contrato de
Repasse
Caixa Município
Apoio à 
Fiscalização
Empreiteira
Contrato da Obra
[ 12 ] Obras Públicas de Edificação e de Saneamento
2.4 Dicas operacionais quanto à fiscalização
yy Se for necessário, contratar empresa de supervisão e apoio à 
fiscalização;
yy Realizar reunião inicial com a contratada para apresentar 
as equipes, ler contrato, tirar dúvidas, esclarecer a forma de 
fiscalização e discutir padrões e procedimentos;
yy Monitorar mensalmente a execução do cronograma, adotando 
medidas para garantir o seu cumprimento;
yy Realizar visita diária a obra para conferir a qualidade e o ritmo 
de execução dos serviços.
2.5 Gerente do contrato
Em alguns órgãos públicos, existe a figura do gerente do contrato 
administrativo. Trata-se de um servidor vinculado ao órgão e superior 
hierarquicamente à equipe de fiscalização.
O gerente do contrato exerce um papel de controle e supervisão dos 
procedimentos da equipe de fiscalização. Ele também tem responsabilidade 
no pagamento das medições da obra, conforme veremos adiante nesta aula.
2.6 Início dos serviços
yy Com a assinatura do contrato e a definição da equipe de 
fiscalização, o gestor público pode autorizar o início da obra. 
Todavia, antes de emitir a ordem inicial de serviços deve ser 
providenciada a seguinte documentação mínima:
yy Anotação de Responsabilidade Técnica dos responsáveis 
técnicos pela execução da obra, registrada no Crea do estado 
em que se localiza a construção;
yy Licença Ambiental de Instalação - (deve ser verificada a 
necessidade junto ao órgão ambiental da região; esse documento 
é exigido principalmente para obras de saneamento, para 
edificações é pouco comum);
yy Alvará de Construção, obtido na prefeitura municipal;
yy Matrícula CEI da obra no (INSS), a ser obtida no prazo de trinta 
dias contados do início das atividades;
[ 13 ]Módulo 1 - Planejamento / Aula 5 - Execução, operação e fiscalização
yy Verificar a necessidade de outros documentos em casos 
específicos, como, por exemplo, licença do Iphan no caso de 
intervenções em imóveis tombados.
yy Atendidos esses requisitos, a administração pode emitir para 
a empreiteira a ordem de início da obra. A ordem deve ser 
registrada em documento específico, assinado pelo gestor 
competente e arquivada com os demais registros da obra. A 
partir dessa data se inicia a contagem do prazo de construção 
previsto no cronograma.
2.7 Diário de obras
A Lei exige que a equipe de fiscalização mantenha um registro próprio 
de todas as ocorrências relacionadas a execução do contrato6. O diário de 
obras ou livro de ordem é o documento que exerce essa função. 
O diário é um documento obrigatório que deve ser preenchido 
tanto pela contratante como pela contratada. Nele, é anotado tudo o que 
aconteceu de importante a cada dia da construção: os serviços feitos,os 
equipamentos utilizados, as condições do clima etc. Também devem ser 
descritos os problemas na execução de serviços e as providências adotadas 
para solução.
Em geral, o livro é composto por três vias: uma para permanecer na 
obra; uma para arquivo do fiscal; e outra para arquivo da empresa. O diário 
é um documento e por isso deve ser assinado pelas partes e preenchido 
com atenção. 
2.8 Vigência do contrato e prazo de execução da obra
A vigência do contrato é o seu prazo de validade. Ou seja, expirada a 
vigência do contrato sem que tenha havido prorrogações, o contrato está 
extinto. É uma cláusula obrigatória em todos os contratos administrativos, 
que deve indicar até quando a avença estará em vigor. Já o prazo de execução 
da obra é o período previsto no cronograma para a sua construção. Esses 
dois prazos não necessariamente são iguais, uma vez que o prazo de vigência 
de contrato, normalmente, abarca além da execução completa do objeto o 
prazo para recebimento da obra.
Não se admite a execução de serviços fora do período de vigência 
contratual. Além disso, não é permitida a prorrogação de contrato já 
expirado. Dessa forma, o gestor deve estar atento para providenciar, 
6 - Art. 67, § 1º, da Lei 8.666/1993.
Para saber mais... 
Na biblioteca do curso 
está disponível um modelo 
de diário de obras.
[ 14 ] Obras Públicas de Edificação e de Saneamento
caso necessário, a prorrogação em tempo hábil. Para evitar problemas 
decorrentes de atrasos na construção, recomenda-se estabelecer um 
prazo de vigência contratual maior que o de execução da obra. Assim, por 
exemplo, se o cronograma de obra prevê a construção em seis meses, o 
contrato poderá ter vigência estabelecida em oito meses, computando-
se o prazo de recebimento da obra. Embora haja alguma flexibilidade na 
vigência contratual, o prazo de execução da obra deve ser respeitado pela 
contratada. O respeito ao cronograma é uma das obrigações essenciais da 
contratada e sua inobservância pode gerar diversos transtornos como, por 
exemplo, o prejuízo às atividades do órgão contratante pela impossibilidade 
de uso das novas instalações.
O atraso injustificado na execução da obra sujeita a empresa à aplicação 
de penalidades e possibilita que a administração rescinda unilateralmente 
o contrato7.
2.9 Prorrogação do prazo de execução
A legislação permite a prorrogação do prazo de construção em 
algumas hipóteses, a saber:
yy Ocorrência de fato excepcional ou imprevisível que altere as 
condições de execução do contrato (chuvas fora do normal, 
insumos em falta no mercado, acidentes e outros);
yy Ocasionada pela Administração Pública, como pedidos de 
alteração de projetos, aditivos para acréscimo ou substituição 
de serviços, demora na adoção de providências a cargo da 
Administração, paralisação ou diminuição no ritmo de execução 
dos serviços solicitada pela Administração, entre outros fatores.
Não se admite o aumento do prazo de execução da obra em função 
de atrasos por culpa da empresa contratada. Nesses caso, a empresa deve 
utilizar todos os meios possíveis para adequar a construção ao cronograma 
previsto. 
A prorrogação no prazo de execução implica a modificação do 
cronograma físico-financeiro, devendo ser justificada por escrito, 
autorizada pelo dirigente do órgão e formalizada por aditivo ao contrato. 
Por isso, os fiscais da obra devem registrar qualquer ocorrência que possa 
resultar em atrasos. Esses documentos serão fundamentais para se discutir 
com a empresa a causas da demora da execução, servindo de base para a 
realização dos eventuais aditivos contratuais.
7 - Art. 86, da Lei 8.666/1993.
[ 15 ]Módulo 1 - Planejamento / Aula 5 - Execução, operação e fiscalização
2.10 Subcontratação
A subcontratação ocorre quando a empreiteira contratada repassa a 
execução de alguns serviços da obra para outras empresas. Em princípio, 
não há problemas quanto a essa prática, desde que observadas algumas 
condições:
yy O edital de licitação deve conter autorização para sua ocorrência;
yy Todos os serviços subcontratados devem ser previamente 
autorizados pela equipe de fiscalização;
yy Não deve ocorrer a subcontratação de serviços ou parcelas para 
as quais foram exigidos atestados de capacidade técnica na etapa 
de habilitação;
yy Os pagamentos sempre são realizados para a construtora 
contratada, nunca para a subcontratada.
Mesmo ocorrendo a subcontratação, permanecem válidas as 
responsabilidades legais e contratuais da empresa vencedora da licitação. 
Assim, qualquer problema com a execução de serviços subcontratados 
deve ser discutido com a construtora contratada. 
Por fim, a equipe de fiscalização deve observar que a ocorrência de 
subcontratação quando não admitida no edital e no contrato constitui 
motivo para sua rescisão.8
2.11 Sub-rogação
A sub-rogação do contrato significa a substituição da empresa 
contratada. Essa prática não é permitida pela legislação e configura motivo 
para rescisão do contrato.9
2.12 Medição e pagamento
Nessa fase, a equipe de fiscalização verificará os serviços executados 
pela construtora, analisando especialmente a sua qualidade e quantidade. A 
partir daí, poderá autorizar o pagamento das etapas realizadas.
Esse procedimento é de fundamental importância, pois erros nas 
quantidades medidas ou ainda o pagamento por serviços de má qualidade 
podem configurar superfaturamento.
8 - Art. 78, inciso VI, da Lei 8.666/1993.
9 - Art. 78, inciso VI, da Lei 8.666/1993.
[ 16 ] Obras Públicas de Edificação e de Saneamento
Assim, vejamos os principais aspectos relacionados a essa fase.
2.13 Aferição da qualidade dos serviços
A equipe de fiscalização deve verificar constantemente a qualidade 
dos serviços executados na obra. Sobretudo no período de medições, essa 
verificação é relevante para evitar o pagamento por etapas construídas de 
maneira inadequada.
O trabalho de verificação da qualidade da obra deve ter por base 
alguns documentos básicos:
yy Desenhos do projeto executivo;
yy Memorial descritivo do projeto executivo;
yy Especificações técnicas do projeto executivo;
yy Norma técnica da ABNT – NBR 15.575/2013.
A equipe de fiscalização deve conhecer e ter sempre em mãos esses 
documentos. 
Uma fiscalização atuante durante toda a obra diminui o risco de 
problemas no recebimento final. Erros na locação da obra, execução de 
estruturas fora de prumo e presença de armaduras expostas em elementos 
da estrutura, são exemplos de defeitos que podem comprometer a qualidade 
final do acabamento.
Dessa maneira, a fiscalização deve: conferir o prumo e o alinhamento 
de paredes, verificar o caimento de pisos antes da colocação da cerâmica, 
conferir os traços das argamassas e concretos, realizar testes nas tubulações 
hidráulicas etc.
2.14 Medição (aferição da quantidade dos serviços)
A medição é o levantamento periódico dos quantitativos de serviços 
executados para possibilitar os pagamentos à empresa contratada. 
Usualmente, é elaborada uma a cada mês. Seu procedimento consiste nas 
seguintes etapas:
yy Levantamentos dos quantitativos de serviços executados por 
parte da empresa contratada;
yy Conferência dos quantitativos e da qualidade dos serviços pela 
empresa de apoio à fiscalização; 
Para saber mais... 
Na biblioteca do curso, 
está disponível um guia 
com orientações para a 
fiscalização de diversos 
serviços (vide anexo 1 da 
Cartilha do TCU).
[ 17 ]Módulo 1 - Planejamento / Aula 5 - Execução, operação e fiscalização
yy Conferência dos quantitativos e da qualidade dos serviços pela 
equipe de fiscalização municipal. 
O levantamento dos quantitativos de serviços deve ser registrado em 
memórias de cálculo e em relatórios fotográficos, que possibilitem a sua 
conferência posterior. 
A discriminação e quantificação dos serviços e obras consideradosna medição deverão respeitar rigorosamente as planilhas de orçamento 
anexas ao contrato, inclusive os critérios de medição e pagamento. A tabela 
a seguir ilustra como seria a memória de cálculo para o levantamento de 
um serviço de alvenaria.
Na biblioteca do curso há 
um exemplo de medição.
LOCAL LARGURA (M) ALTURA (M) ÁREA (m2)
Cômodo 1 5,50 2,80 15,40
Cômodo 2 7,30 2,80 20,44
Cômodo 3 12,80 2,80 35,84
TOTAL 71,68
Para a medição e o pagamento, só podem ser considerados os serviços 
realmente executados pelo contratado e aprovados pela fiscalização. 
O pagamento antecipado por serviços ainda não realizados configura 
irregularidade. 
Por fim, a equipe de fiscalização deve ficar atenta aos seguintes 
aspectos:
yy Comparar a quantidade de serviços executado com o previsto 
no projeto; caso haja diferenças significativas, consultar a 
empreiteira e o projetista;
yy Após as medições, avaliar se o saldo restante é suficiente para 
concluir a obra ou se serão necessários aditivos. 
2.15 Empreitadas por preço unitário e global
A equipe de fiscalização deve ficar atenta para o regime de execução do 
contrato: se é de empreitada por preço unitário (EPU) ou por preço global 
(EPG). A forma de medir e pagar os serviços executados muda de acordo 
com o regime de execução. A metodologia de medição nas contratações 
no regime de Empreitada Por Preço Global é mais simplificada do que em 
Empreitada por Preço Unitário.
[ 18 ] Obras Públicas de Edificação e de Saneamento
Nas empreitadas por preço unitário, é necessário que a medição 
represente com precisão todas as quantidades de serviços executados. Dessa 
forma, pode haver algumas divergências entre as quantidades previstas no 
orçamento e aquelas efetivamente executadas. Além disso, cabem ajustes 
nos quantitativos mediante aditivos ao contrato.
Nas empreitadas por preço global, por sua vez, a medição pode ser 
realizada por etapas, não sendo necessário o levantamento minucioso de 
todos os quantitativos. Assim, o contrato deve prever os marcos para o 
pagamento de todos os serviços como, por exemplo: (a) a conclusão da 
armação das fundações; (b) a conclusão da concretagem de metade das 
fundações; (c) a conclusão da concretagem de 10 pilares do pavimento 
térreo; (d) a conclusão da alvenaria do primeiro andar; (e) a conclusão da 
pintura de determinados cômodos. Ao final de cada mês de construção, 
a equipe de fiscalização verificará quais marcos foram atingidos, o que 
possibilitará sua medição e pagamento.
Pode ocorrer que, em obras contratadas sob o regime de empreitada 
por preço global, a equipe de fiscalização realize a medição com a aferição 
de todos os quantitativos de serviços, como se o contrato fosse de EPU. 
Por vezes, esse procedimento pode acarretar o pagamento por quantidades 
superiores as previstas no projeto, o que não deveria acontecer já que o 
contrato é por preço certo e total. 
2.16 Pagamento
Para o pagamento dos serviços, a empresa contratada emitirá uma 
fatura no valor total previsto no boletim de medição aprovado pela 
fiscalização. Esse boletim, para ser aprovado, deverá conter:
yy Somente os quantitativos de serviços efetivamente executados;
yy Dentre esses quantitativos de serviços executados, somente 
aqueles cuja qualidade foi aprovada pela equipe de fiscalização;
yy A assinatura da equipe de fiscalização, do gerente do contato e 
do responsável por parte da empreiteira; 
Com o cumprimento dessas exigências, o Município poderá efetuar o 
pagamento da fatura à construtora. 
Para saber mais... 
Na biblioteca do curso, 
está disponível um guia 
com orientações para a 
fiscalização de diversos 
serviços (vide anexo 1 da 
Cartilha do TCU).
[ 19 ]Módulo 1 - Planejamento / Aula 5 - Execução, operação e fiscalização
2.17 Medição dos serviços de administração local
A administração local (AD) é o grupo de itens do orçamento no 
qual são previstos os gastos com pessoal técnico, administrativo e de 
apoio (engenheiro responsável, mestre de obras, encarregados, almoxarife, 
porteiro, segurança do trabalho etc.), bem como os equipamentos de 
proteção individual, as ferramentas manuais, a alimentação o transporte 
dos funcionários e outros gastos gerais da obra.
Com frequência, o pagamento por esse grupo de serviços é realizado 
por prestações mensais iguais, independentemente do ritmo de execução 
dos demais serviços. Ocorre que, nos casos em que há atraso na obra 
e prorrogação do prazo de construção, essa prática pode ocasionar 
pagamentos indevidos e, por consequência, prejuízos para o erário.
Vejamos o seguinte exemplo. Em uma obra prevista para 10 meses 
de construção, os gastos totais com AD foram previstos em R$ 100 mil. O 
pagamento em prestações mensais iguais seria de R$ 10 mil (a cada mês). 
Caso o prazo de construção fosse estendido em 5 meses, totalizando 15, 
seriam pagos R$ 150 mil, R$ 50 mil a mais que o previsto.
As empresas construtoras possuem mecanismos de controle para 
enfrentar atrasos e paralisações sob sua responsabilidade (por exemplo, 
contratações, demissões ou férias). Dessa forma, as empresas podem ajustar 
os gastos com administração local em relação ao cronograma de execução 
da obra.
Em função disso, o Acórdão 2.622/2013-TCU-Plenário firmou 
o entendimento de que é recomendável que o critério de medição da 
administração local esteja atrelado ao andamento da obra, com seus itens 
medidos de forma proporcional à execução financeira do contrato. Esse 
procedimento visa resguardar a Administração no que tange ao ritmo 
programado da obra, propiciando que a contratada não seja beneficiada com 
aditivos de prorrogação de prazo em decorrência de atrasos injustificáveis 
e garantindo que a obra chegue ao fim juntamente com a medição e o 
pagamento de 100% da parcela de administração local.A tabela a seguir um 
exemplo de como fazer esse tipo de medição.
[ 20 ] Obras Públicas de Edificação e de Saneamento
(A) Valor total da obra R$ 1.000.000,00
(B) Valor total da administração local R$ 100.000,00
MEDIÇÃO
(C) VALOR 
TOTAL DA 
MEDIÇÃO 
 (D) REPRESENTATIVIDADE DA 
MEDIÇÃO SOBRE O TOTAL
=(C)/(A) 
Medição da 
administração 
local 
=(D)x(B)
Medição nº 1 R$ 50.000,00 5,0%
2.18 Medição e pagamento por material posto na obra
Na grande maioria dos casos, os gastos com materiais estão incluídos 
nos preços dos serviços. Ou seja, no preço do serviço de assentamento de 
tubos de PVC para uma rede de esgoto, por exemplo, já está incluído o 
pagamento da mão de obra, dos materiais e dos equipamentos. 
Apesar disso, alguns editais de obras públicas preveem o pagamento 
pelo fornecimento de materiais. É o chamado pagamento de material posto 
na obra. No exemplo citado, seria o pagamento pelo fornecimento dos 
tubos de PVC antes do seu assentamento.
Essa prática, apesar de não ser proibida por lei, não é recomendada, 
pois submete a administração pública a grandes riscos. Caso o contrato 
seja rescindido antes do término da obra, o município poderá ficar com 
um estoque de material sob sua responsabilidade, com risco de roubos, de 
a quantidade entregue ser menor que a prevista, de deterioração etc.
Outro problema associado a essa prática é que ela exige grandes 
espaços no canteiro de obras para estocagem dos materiais. 
O principal requisito que é exigido para que sejam efetuados 
pagamentos por material posto na obra é que esse tipo de pagamento esteja 
previsto claramente no edital de licitação e nos critérios de medição e 
pagamento dos serviços incluídos no contrato.
Porém, cabe ressaltar que, embora o pagamento por material posto na 
obra seja uma possibilidade dada pela legislação, recomenda-se que ele não 
seja adotado em licitações de empreendimentos de edificações e saneamento 
de pequeno e médio porte, diante dos riscos expressivos envolvidos nesse 
tipo de operação. Assim,o pagamento deverá ser realizado somente após a 
execução completa do serviço.
[ 21 ]Módulo 1 - Planejamento / Aula 5 - Execução, operação e fiscalização
2.19 Pagamento antecipado
Como regra geral, é proibido o pagamento antes da entrega dos 
materiais ou da realização completa do serviço. O pagamento antecipado 
somente é permitido em raríssimos casos, em grandes obras, quando é 
necessária a fabricação de alguma peça ou equipamento que possa onerar 
de forma excessiva o contratado, e se essa for a prática reconhecida do 
mercado. 
Cabe ressaltar que, semelhantemente ao caso do material posto na 
obra, qualquer antecipação de pagamento só pode ser realizada satisfeitos 
alguns requisitos, entre os quais, (i) previsão expressa da operação no 
edital da licitação e no contrato; e (ii) garantias específicas para a operação, 
distintas das garantias contratuais normais.
Em obras de edificações e saneamento de pequeno e médio porte, 
como as que os gestores municipais enfrentam, dificilmente ocorrerá 
esse caso. Dessa forma, pode-se se afirmar que não cabe a antecipação de 
pagamento nesses empreendimentos.
2.20 Termos Aditivos
Termos aditivos ou aditamentos são alterações realizadas nas 
condições iniciais pactuadas no contrato. Embora, em regra, os contratos 
sejam celebrados para serem executados sem alterações, há situações em 
que a lei permite que sejam feitas algumas modificações no contrato, as 
quais serão vistas à frente. 
As alterações mais comuns realizadas em contratos são aquelas de 
prorrogação de prazo e de valor do objeto. Essas alterações que impactam 
o valor final do objeto podem ser divididas em qualitativas e quantitativas.
De acordo com a Decisão TCU 215/1999-Plenário, as alterações 
qualitativassão aquelas realizadas nas especificações do projeto, para 
melhor adequação técnica, que podem ou não ter algum impacto nas 
quantidades de serviços. Em outras palavras, alterações qualitativas são 
aquelas decorrentes de modificações de projeto ou de especificações.
Já as alterações quantitativas são aquelas que aumentam ou diminuem 
os quantitativos de serviços. Na mencionada decisão, o TCU conceituou 
que as alterações quantitativas visam modificar a dimensão do objeto 
contratado por meio dos acréscimos e supressões dos serviços contratados.
Lembrando que há casos em que ocorrem alterações qualitativas e 
quantitativas ao mesmo tempo.
[ 22 ] Obras Públicas de Edificação e de Saneamento
Exemplificação: Imagine uma obra de construção de um posto 
de saúde, com área total de 100,00 m². Foi celebrado, no contrato dessa 
construção, a execução de um determinado piso vinílico, com custo 
unitário de R$ 80,00/m². 
Caso o material fosse alterado de piso vinílico, de R$ 80,00/m², para 
um determinado tipo de cerâmica, de custo unitário de R$ 30,00/m², 
teríamos uma diminuição no custo total do serviço, de R$ 8.000,00 para R$ 
3.000,00. Essa alteração seria do tipo qualitativa.
Já se houvesse um aumento da área a ser construída, de 100,00 m² 
para 150,00 m², e fosse mantida a solução do piso vinílico, de R$ 80,00/m², 
o custo total do serviço aumentaria de R$ 8.000,00 para R$ 12.000,00. Essa 
alteração seria do tipo quantitativa.
2.21 Necessidade de fundamentação técnica
As alterações contratuais não podem ocorrer apenas baseadas 
na vontade dos gestores. Antes de tudo, as modificações realizadas 
no projeto e/ou na planilha orçamentária precisam ser justificadas 
tecnicamente para serem realizadas.
Isso significa que todo termo aditivo deve conter, de forma expressa, 
as razões que levaram à necessidade de se alterar as cláusulas contratadas 
inicialmente.
Além disso, não é qualquer justificava que permite a alteração do 
contrato, mas somente aquelas previstas no art. 65 da Lei 8.666/1993, as 
quais são resumidas a seguir:
Unilateralmente pela Administração:
yy Modificação no projeto ou das especificações, para adequação 
técnica aos objetivos. (alteração qualitativa);
yy acréscimo ou diminuição quantitativa do objeto, nos limites 
permitidos na lei. (alteração quantitativa);
Por acordo das partes:
yy quando conveniente a substituição da garantia;
yy quando necessária modificação do regime de execução ou do 
modo de fornecimento;
[ 23 ]Módulo 1 - Planejamento / Aula 5 - Execução, operação e fiscalização
yy quando necessária modificação na forma de pagamento, 
mantido o valor inicial atualizado;
yy para manutenção do equilíbrio econômico-financeiro, na 
hipótese de fatos imprevisíveis ou extraordinários.
2.22 Necessidade de formalização
Assim como o contrato original, os termos aditivos devem ser 
formalizados, devendo suas cópias ser anexadas ao respectivo processo 
físico da contratação. Também deve ser dada a devida publicidade, por 
meio da publicação de seu resumo na imprensa oficial (Diário Oficial da 
União ou do Estado).
Em virtude da exigência acima, é vedado fazer contrato verbal com 
a administração. Ou seja, no caso de serviços novos em obras ainda não 
contemplados em termos aditivos, os gestores públicos não podem autorizar 
a execução desses serviços, tampouco realizar qualquer pagamento, haja 
vista que ainda não estão devidamente formalizadas as alterações contratuais 
por meio de termo aditivo.
Essa proibição visa dar maior transparência aos contratos 
administrativos e maior segurança jurídica ao gestor e ao contratado.
2.23 Pagamento por “química”
Uma das irregularidades graves encontradas pelo TCU, devido à falta 
de formalização de termo aditivo, diz respeito ao pagamento por “química”, 
que ocorre quando o fiscal/gestor utiliza algum serviço da planilha 
orçamentária original, que não foi executado, para realizar o pagamento de 
algum serviço novo que foi efetivamente executado, mas que não consta na 
planilha orçamentária, como se fosse feita uma compensação.
Exemplificação: Considere a planilha orçamentária de uma obra que 
possui os seguintes serviços:
yy Execução de piso em cerâmica: Área 120,00 m²; Custo Unitário 
R$ 30,00/m²; Custo Total R$ 3.600,00;
yy Execução de alvenaria em tijolo cerâmico: Área 100 m²; Custo 
Unitário R$ 40,00/m²; Custo Total R$ 4.000,00.
[ 24 ] Obras Públicas de Edificação e de Saneamento
SERVIÇO
QUANTIDADE 
INICIAL (M²)
CUSTO UNITÁRIO 
(R$)
CUSTO TOTAL 
INICIAL (R$)
Piso Cerâmico 120 30,00 3.600,00
Alvenaria em 
tijolo
100 40,00 4.000,00
CUSTO TOTAL (R$) 7.600,00
SERVIÇO
QUANTIDADE 
INICIAL (M²)
QUANTIDADE 
APÓS ALTERAÇÕES 
(M²)
CUSTO 
UNITÁRIO 
(R$)
CUSTO TOTAL 
INICIAL (R$)
CUSTO 
TOTAL APÓS 
ALTERAÇÕES 
(R$)
Piso 
Cerâmico
120 100 30,00 3.600,00 3.000,00
Alvenaria em 
tijolo
100 75 40,00 4.000,00 3.000,00
Parede de 
gesso
- 40 40,00 - 1.600,00
CUSTO TOTAL (R$) 7.600,00
Agora considere que, durante a execução da obra, haja uma mudança 
no projeto, de forma que seja necessário reduzir a área de piso em 20 
m², reduzir a área de alvenaria em 25 m² e incluir um serviço novo (não 
constante da planilha) – 40 m² de parede de gesso acartonado, de custo 
unitário R$ 40,00/m².
Assim, o novo custo total de piso será de R$ 3.000,00 (redução de R$ 
600,00), o novo custo de alvenaria, de R$ 3.000,00 (redução de R$ 1000,00) 
e o custo total da parede de gesso, de R$ 1.600,00 (inclusão de R$ 1.600,00), 
de acordo com a tabela abaixo.
Nesse caso, o gestor deve formalizar as alterações ocorridas, de acordo 
com a tabela acima, por meio de um termo aditivo ao contrato, que deve 
conter as justificativas para as alterações, ser publicado na imprensa oficial 
e anexado ao processo físico da contratação.
Caso não faça isso e resolva executar a inclusão da parede de gesso, 
de R$ 1.600,00, utilizando o saldo dos serviços de piso cerâmico e alvenaria 
para faturamento, diante da compensação financeira (R$ 600 + R$ 1.000,00), 
estaria cometendo irregularidade grave.[ 25 ]Módulo 1 - Planejamento / Aula 5 - Execução, operação e fiscalização
2.24 Limites de supressão e acréscimo
Ainda que haja a necessidade de fazer alterações qualitativas ou 
quantitativas no projeto, para melhor adequação técnica aos seus objetivos, 
a Lei 8.666/1993 estabelece limites de acréscimo e supressão.
Essa medida tem por finalidade evitar que os projetos licitados sejam 
desvirtuados de seus propósitos iniciais, isto é, que o objeto inicialmente 
licitado e contratado não seja transformado em outro objeto completamente 
diferente durante a execução do contrato.
A Lei estabeleceu, então, no art. 65, §1º, o limite de 25% para acréscimos 
ou supressões, no caso de construções. No caso de reformas, o limite é de 
50%, para acréscimos. Cabe destacar que esses limites legais ocorrem para 
alterações unilaterais, as quais o contratado é obrigado a aceitar, uma vez 
que se inserem dentro das chamadas cláusulas exorbitantes do contrato 
administrativo.
É possível que um contrato administrativo seja suprimido acima do 
limite de 25% desde que haja acordo entre as partes.
É importante também conhecer como funciona a aplicação desses 
limites, pois eles devem ser considerados de maneira isolada. Ou seja, todos 
os acréscimos só podem somar o montante de 25% do contrato inicial e, da 
mesma forma, ocorre com as supressões.
Desse modo, não se pode fazer a conta do tipo acréscimos menos 
supressões para se chegar no limite de 25%. O percentual de acréscimos e 
supressões deve ser calculado isoladamente.
Exemplificação: Uma prefeitura contratou uma obra pelo valor total 
de R$ 200.000,00. Caso tenha que realizar alguma alteração no projeto, 
o município não poderá aumentar unilateralmente os quantitativos de 
serviços existentes e acrescer novos serviços, em mais de R$ 50.000,00. De 
igual modo, não poderá retirar da planilha contratual mais de R$ 50.000,00 
em quantidades de serviços.
Irregularidade: No exemplo acima, se o gestor tivesse feito acréscimos 
de R$ 70.000,00 e decréscimos de R$ 30.000,00, o valor final do contrato 
ficaria em R$ 240.000,00 (20% de aumento no valor do contrato), estaria, 
ainda assim, cometendo uma irregularidade, pois, como foi dito, os limites 
devem ser calculados de modo separado, caracterizando 35% de acréscimo 
e 15% de supressão, o que afronta a Lei, haja vista o limite de 25%. 
Portanto, em alterações 
unilaterais, esses 
limites não podem ser 
desrespeitados, razão 
pela qual os projetos 
básicos e orçamentos 
devem ser bem 
detalhados e precisos. 
Existe jurisprudência 
do TCU sobre o assunto, 
mencionando-se a 
Decisão 215/1999-TCU-
Plenário e o Acórdão 
2.206/2006-TCU-Plenário.
[ 26 ] Obras Públicas de Edificação e de Saneamento
2.25 Manutenção do desconto e jogo de planilha
Lembramos que toda licitação tem por objetivo maior selecionar 
a proposta mais vantajosa para a administração, sendo que a proposta 
vencedora nunca poderá ter preços superiores aos de mercado.
Dessa maneira, além de respeitar os limites percentuais de acréscimos 
e supressões estabelecidos em lei, o gestor municipal também deve ter o 
cuidado de manter as condições iniciais que favorecem a Administração, 
de modo que a proposta contratada continue a ser a mais vantajosa e abaixo 
dos preços de mercado.
As Leis de Diretrizes Orçamentárias (LDO) desde o exercício de 
2010 (Lei 12.017/2009) vêm trazendo disposições quanto a manutenção 
do desconto. O Decreto 7.983/2013 também dispôs em seu art. 14 que o 
desconto obtido na proposta da licitação não pode ser reduzido em desfavor 
da Administração. Ou seja, o desconto obtido durante a licitação deve 
ser mantido em todos os termos aditivos que venham a ser realizados. O 
objetivo dessa regra é manter o equilíbrio econômico-financeiro do contrato 
e evitar que o procedimento licitatório realizado seja descaracterizado, em 
desfavor do órgão público.A irregularidade mais frequente relacionada à 
falta de manutenção do desconto percentual é o chamado “jogo de planilha”.
Essa irregularidade ocorre quando as quantidades do itens/serviços 
com maiores descontos são diminuídos, enquanto que as quantidades dos 
itens/serviços com menores descontos ou com sobrepreços são acrescidas.
Exemplificação: considere que um município elaborou o orçamento 
base de uma licitação com base nos custos referenciais do Sinapi. 
Depois de vencida a licitação por uma empresa X, o contrato foi 
celebrado de acordo com a planilha orçamentária resumida a seguir:
[ 27 ]Módulo 1 - Planejamento / Aula 5 - Execução, operação e fiscalização
SERVIÇO QUANTIDADE
CUSTO 
UNITÁRIO 
DA 
LICITAÇÃO/
(SINAPI) (R$)
CUSTO 
UNITÁRIO DO 
CONTRATO 
(R$)
CUSTO 
TOTAL DA 
LICITAÇÃO 
(R$)
CUSTO 
TOTAL 
CONTRATO 
(R$)
DESCONTO 
TOTAL/
(SOBREPREÇO) 
(R$)
Piso 
Cerâmico
120 30,00 30,00 3.600,00 3.600,00 -
Alvenaria 
em tijolo
160 40,00 25,00 6.400,00 4.000,00 2.400
Parede de 
gesso
20 10,00 30,00 200,00 600,00 (400,00)
Pintura 180 10,00 10,00 1.800,00 1.800,00 -
TOTAL 12.000,00 10.000,00 2.000,00
SERVIÇO QUANTIDADE
CUSTO 
UNITÁRIO 
DA 
LICITAÇÃO/
(SINAPI) (R$)
CUSTO 
UNITÁRIO DO 
CONTRATO 
(R$)
CUSTO 
TOTAL DA 
LICITAÇÃO 
(R$)
CUSTO 
TOTAL 
CONTRATO 
(R$)
DESCONTO 
TOTAL/
(SOBREPREÇO) 
(R$)
Piso 
Cerâmico
120 30,00 30,00 3.600,00 3.600,00 -
Alvenaria 
em tijolo
20 40,00 25,00 800,00 500,00 300,00
Parede de 
gesso
160 10,00 30,00 1.600,00 4.800,00 (3.200,00)
Pintura 180 10,00 10,00 1.800,00 1.800,00 -
TOTAL 7.800,00 10.700,00 2.900,00
Note que após a fase de licitação, houve um desconto no valor global 
do contrato de R$ 2.000,00, que representa cerca de 16,7% de desconto em 
relação ao orçamento base.
Imagine agora que, no meio da execução da obra, haja uma mudança 
nos projetos, de modo que uma área de 140 m² das paredes de alvenaria 
seja substituída por paredes de gesso.
Desse modo, haverá a diminuição da área de parede em alvenaria, de 
160 m² para 20 m², e acréscimo da área de paredes em gesso, de 20 m² para 
160 m².
[ 28 ] Obras Públicas de Edificação e de Saneamento
Da situação acima, nota-se que há um sobrepreço global no contrato 
de R$ 2.900,00, que representa cerca de 37%, em relação ao orçamento base.
Ou seja, caso não sejam alterados os custos unitários pactuados no 
contrato original, a Administração deixaria de ter um desconto de 16,7% 
para ter um sobrepreço de 37%.
A essa situação dá-se o nome de “jogo de planilha”, que é uma 
irregularidade grave, amplamente reprovada pelo TCU em seus Acórdãos.
A fim de evitar esse tipo de irregularidade, o gestor precisa manter 
no contrato, após cada alteração realizada nos projetos, o percentual de 
desconto obtido na licitação, que, nesse exemplo, foi de 16,7%.
Assim, o valor do contrato, após as alterações realizadas nas paredes 
de alvenaria e de gesso, deveria ser de R$ 6.500,00, conforme a fórmula 
abaixo:
Preço contratual após aditivo = Preço referencial – desconto da 
licitação (16,7%)
Preço contratual após aditivo = 7.800 – 16,7/100 
Preço contratual após aditivo = 6.500
2.26 Sanções administrativas
Uma das principais prerrogativas de que a administração pública 
dispõe a seu favor chama-se sanção administrativa, que nada mais é 
do que a aplicação de penalidades ao contratado no caso de eventual 
descumprimento de cláusulas do edital de licitação ou do contrato.
De plano, vale ressaltar que a aplicação de sanções é uma medida 
que pode ser precedida de negociação junto a contratada para que sejam 
atendidas as exigências descumpridas. Por vezes, a aplicação inoportuna de 
sanções pode resultar num relacionamento conflituoso dentro do canteiro 
de obras entre a equipe de fiscalização e a contratada.
Ou seja, a falha da contratada sempre deve ser avaliada pelos critérios 
de razoabilidade, conveniênciae oportunidade antes de que seja iniciado 
um processo de aplicação de sanções.
Caso o erro cometido tenha sido grave, a Administração deve estar 
atenta para iniciar o processo de aplicação das sanções cabíveis.
[ 29 ]Módulo 1 - Planejamento / Aula 5 - Execução, operação e fiscalização
Uma das falhas graves mais comuns cometidas pelas empresas é o 
descumprimento do prazo de execução da obra. A fiscalização deve ser 
diligente e avaliar o grau de extensão do atraso e as justificativas para sua 
ocorrência, nos termos do art. 40, inciso III, da Lei 8.666/1993.
Tanto no edital quanto no contrato, devem ser detalhados os valores 
das multas e as hipóteses em que serão aplicadas, de acordo com a gravidade 
das ocorrências detectadas.
As sanções administrativas podem ser aplicadas ao contratado, 
garantida a prévia defesa, nos casos descritos abaixo.
2.27 Atraso injustificado na execução do contrato
No caso de atraso injustificado, a administração poderá aplicar multa 
de mora, na forma prevista no edital e no contrato. Esse tipo de multa tem 
por objetivo evitar que o contratado cumpra suas obrigações fora do prazo.
Essa multa pode ser descontada da garantia do contratado, como 
prevê a lei. Caso a garantia não seja suficiente para pagar toda a multa, a 
diferença pode ser descontada dos pagamentos devidos pela Administração 
e, em último caso, ser cobrada judicialmente.
2.28 Inexecução total ou parcial do contrato
Já a inexecução total ou parcial do contrato permite, após prévia 
defesa, a aplicação das seguintes penalidades:
Advertência – é o tipo de sanção mais branda, para falhas de menor 
gravidade, na qual a administração faz uma notificação por escrito à 
empresa contratada. Essa sanção tem por objetivo alertar o contratado e 
despertá-lo para saneamento das irregularidades, pois sua reincidência 
levará à aplicação de multa; 
Multa – diferente da multa de mora, essa tem caráter punitivo, pelo 
qual a administração impõe uma quantia financeira a ser paga pela empresa 
contratada, na forma estabelecida no edital e no contrato. Seu pagamento 
também poderá ser descontado da garantia do contratado e dos pagamentos 
devidos pela Administração;
Suspensão temporária de participação em licitação e impedimento 
de contratar com a Administração, por prazo de até 2 anos – trata-se de 
uma penalidade para irregularidades graves, que, além do caráter punitivo, 
também visa resguardar a administração de contratar, por um determinado 
período de tempo, as empresas que causam problemas de inexecução;
[ 30 ] Obras Públicas de Edificação e de Saneamento
Declaração de inidoneidade – é o tipo de sanção mais forte, para 
irregularidades de maior gravidade, na qual o contratado fica impedido de 
licitar e contratar com a administração enquanto durarem os motivos que 
levaram à punição ou até que haja o ressarcimento dos prejuízos causados 
à administração, sendo o prazo mínimo para reabilitação da empresa 
penalizada de 2 anos.
2.29 Rescisão do Contrato
Além da aplicação das sanções previstas em lei, a administração 
também possui a prerrogativa de rescindir unilateralmente seus contratos, 
nas hipóteses previstas no art. 78 da Lei 8.666.
De forma resumida, as hipóteses em que a administração pode 
rescindir os contratos unilateralmente são aquelas que representam o não 
cumprimento pelo contratado das cláusulas contratuais, especificações, 
projetos ou prazo, que causem ou possam causar prejuízos à administração.
Nesses casos, a administração deve executar a garantia contratual e 
reter os créditos existentes, até o limite de seus prejuízos. 
Entretanto, nem todas as rescisões são causadas por irregularidades 
do contratado. Há também a possibilidade de haver rescisão amigável, 
quando é interesse de ambas as partes e conveniente para a Administração.
Lembramos que, assim como no caso das sanções, toda rescisão 
contratual deve ser antecedida da oportunidade de a empresa se defender. 
2.30 Recebimento Provisório e Definitivo
Embora não seja dada tanta atenção para esses atos, destacamos que 
eles são de suma importância, pois são os instrumentos que indicam que as 
obras foram entregues de acordo com o esperado.
O recebimento provisório é realizado pelo fiscal do órgão público e 
ocorre após a comunicação escrita do contratado ao órgão, informando 
que a obra foi concluída. 
Já o recebimento definitivo deve ser feito por servidor ou comissão 
designada pela autoridade competente, após o decurso do prazo de 
observação, ou vistoria que comprove a adequação do objeto aos termos 
do contrato. Caso seja detectada qualquer falha, o contratado é obrigado 
a corrigi-la, com seus próprios recursos, nos termos do art. 69 da Lei 
8.666/1993.
[ 31 ]Módulo 1 - Planejamento / Aula 5 - Execução, operação e fiscalização
Portanto, os fiscais e servidores designados para realizar o recebimento 
do objeto devem comprovar e exigir a adequação do objeto aos termos 
contratuais, devendo rejeitar, parcial ou totalmente, a parte/serviço da obra 
que não tenha sido executada devidamente.
A importância do recebimento definitivo está também no fato de a 
administração liberar ou não a garantia contratual.
Por fim, é preciso registrar que, mesmo havendo o recebimento 
definitivo, o autor do projeto e o executor respondem pela solidez e 
segurança da obra, conforme a lei estabelece. Ou seja, o fato de os servidores 
receberem em definitivo a obra não prejudica a garantia da obra, a qual, de 
acordo com o Código Civil, dura por 5 anos.10
2.31 Documentação As Built
As Built é uma expressão inglesa que significa “como construído”, isto 
é, a situação ou o estado como foi construído o projeto. 
No decorrer da execução da obra, podem ocorrer pequenas alterações 
no projeto, por exemplo, modificações no posicionamento das tubulações 
elétricas e/ou das prumadas de água e esgoto de uma edificação, utilização 
de materiais com especificações divergentes das previstas, entre outras, 
que, se não registradas, dificultam a manutenção do empreendimento bem 
como a realização de futuras intervenções. Todas essas alterações devem 
ser documentadas durante a execução para que, ao final da obra, possa ser 
elaborado o as built que indique com clareza a solução que foi construída.
No caso de obras de saneamento básico e drenagem, é fundamental 
que, após sua execução, seja entregue o projeto As Built contendo 
informações precisas a respeito do posicionamento e profundidade das 
redes instaladas sob as vias, bem como a locação exata das válvulas de 
abertura e fechamento da rede (quando houver), poços de visita, caixas 
de passagem e demais elementos acessórios. Entre outras finalidades, esse 
projeto deve ser incorporado ao cadastro municipal de interferências e tem 
por finalidade auxiliar futuras intervenções, para que não sejam danificadas 
as redes existentes.
O registro das alterações dos projetos, incorporando todas as 
adaptações feitas no canteiro de obras, com a finalidade de espelhar 
fielmente o que foi efetivamente construído, constitui a documentação As 
Built (“Como construído”). 
10 - Art. 618, da Lei 10.406/2002 (Código Civil).
[ 32 ] Obras Públicas de Edificação e de Saneamento
Quando não ocorrerem alterações, o As Built será o próprio Projeto 
Executivo, que, neste caso, deve constar no carimbo a denominação de 
Projeto “Como Construído” e a data atualizada.
Como visto, o projeto executivo não deve ser confundido com o As 
Built, pois este último registra eventuais modificações que foram feitas 
durante e após a conclusão dos serviços.
Os registros de todas as alterações são de responsabilidade da 
Contratada, devendo ser feitos durante o período da execução da obra e 
entregues quando do Recebimento Definitivo da Obra. Lembramos que a 
exigência para entrega do As Built deve constar do edital de licitação, do 
contrato eser remunerada na planilha orçamentária.
3. Operação
Já vimos nas aulas anteriores que a fase de operação é aquela em que 
se inicia o uso da edificação, da rede de saneamento, enfim, daquilo que 
foi construído ou reformado, conforme o tipo de obra realizado. Em geral, 
essa fase tem início após a retirada das máquinas, materiais, equipamentos, 
barraco de obra e de outros itens que foram utilizados na execução dos 
serviços.
Embora o mais indicado seja iniciar a operação apenas após o término 
das obras, é comum, principalmente no caso de reformas e ampliações,que 
a realização da obra e a operação ocorram ao mesmo tempo, especialmente 
nos casos de reformas em que o atendimento e os serviços prestados 
pelo órgão público não podem ser paralisados. Nesses casos, o risco de 
ocorrerem interferências entre a obra e as atividades de atendimento é 
grande, com a possibilidade de criar problemas tanto para a execução da 
obra quanto para o conforto dos usuários. Por isso é necessário que seja 
feito um planejamento adequado, de modo a separar claramente as áreas 
que continuarão funcionando daquelas nas quais a obra acontecerá.
Após a conclusão de uma obra, as funcionalidades previstas em 
projeto devem ser obedecidas. Se um projeto de escola foi elaborado 
prevendo salas de aula para até 30 alunos, não é recomendável que essas 
mesmas salas sejam utilizadas com 50 alunos. Da mesma forma, se uma 
sala foi projetada para ser um depósito, não deve ser utilizada como sala 
de trabalho ou escritório. Isso porque o uso para atividades diferentes das 
previstas em projeto, além de prejudicar o funcionamento e o conforto das 
pessoas que utilizam os espaços, pode também fazer com que as estruturas 
se desgastem antes do tempo previsto e necessitem ser reformadas ou 
adaptadas, gerando despesas adicionais que poderiam ser evitadas.
Os registros de todas 
as alterações são de 
responsabilidade da 
Contratada, devendo ser 
feitos durante o período 
da execução da obra e 
entregues quando do 
Recebimento Definitivo 
da Obra. Lembramos que 
a exigência para entrega 
do As Built deve constar 
do edital de licitação, do 
contrato e ser remunerada 
na planilha orçamentária.
[ 33 ]Módulo 1 - Planejamento / Aula 5 - Execução, operação e fiscalização
CASO PRÁTICO
Em época de chuvas constantes, o estado em que se encontram os bueiros e as bocas de lobo da cidade 
torna-se foco de preocupação. A má conservação destes pontos e a falta de conscientização da população 
são fatores responsáveis pela obstrução da rede de captação de água e esgoto, consequentemente, causando 
alagamentos. (…)
A Tribuna percorreu as ruas de Juiz de Fora e encontrou bueiros abarrotados de lixo. Próximo à ponte do 
Manoel Honório, na esquina das avenidas Brasil com Rio Branco, Zona Leste da cidade, na grade da boca de 
lobo, havia sacolas plásticas, frascos de produtos de higiene e tampas de potes plásticos. “Aqui a situação é 
ainda mais complicada porque ficam moradores de rua e carroceiros que deixam todo tipo de lixo no local. 
Além disso, os outros moradores também contribuem com a sujeira”, falou um comerciante da região que 
não quis se identificar.
Fonte: http://www.tribunademinas.com.br/cidade/lixo-sobre-bueiros-e-um-perigo-a-mais-1.1016491
Na Rua Mariano Procópio, próximo ao número 750, no bairro de mesmo nome, Zona Nordeste, o bueiro 
está obstruído pelo lixo. Há, inclusive, pedaços de madeira na grade, o que impediria a passagem da água em 
caso de chuva. Já na Garganta do Dilermando, Zona Leste, mato e pedras tomam conta das bocas de lobo, 
nos dois lados da via no ponto mais íngreme. Além de detritos, restos de construção podem ser encontrados 
em bueiros. Exemplo é a boca de lobo na Rua São Geraldo, em frente número 207, no Bairro Costa Carvalho, 
região Sudeste. Segundo moradores, a situação é consequência da falta de educação da própria população. 
“As pessoas não são educadas para não jogar o lixo em local inadequado. Portanto, enquanto não existir essa 
consciência, o único jeito é a conservação permanente das bocas de lobo”, disse o professor Cézar Barra, 
coordenador do curso de especialização em análise ambiental da UFJF.
[ 34 ] Obras Públicas de Edificação e de Saneamento
É importante também que os usuários sejam orientados quanto ao 
uso adequado dos espaços, de modo a garantir seu bom funcionamento, 
reduzindo assim a necessidade de reformas e gerando economia na 
utilização de recursos como água e energia elétrica. Orientações para 
melhor aproveitamento da iluminação e ventilação naturais, para o uso 
racional de ar condicionado e elevadores, lembretes para apagar a luz ao sair 
dos ambientes são iniciativas que podem gerar bons resultados, reduzindo 
custos e gerando menos impacto sobre o meio ambiente.
CASO PRÁTICO
“Campanha Boas Práticas – Economizando recursos públicos, protegendo a 
natureza” da 2ª Promotoria de Justiça de Biguaçu/SC. Essa campanha é um dos 
exemplos de medidas que podem ser adotadas pelo gestor para redução de custos 
na fase de operação de edificações. A Promotoria elaborou algumas dicas de 
economia que podem ser aproveitadas por outros órgãos e até mesmo no ambiente 
doméstico. O quadro completo contendo as orientações da campanha está 
disponível na biblioteca do curso.
Um documento bastante comum em obras particulares, mas que 
também pode ser adotados em obras públicas é o chamado “Manual do 
Proprietário” ou “Manual de Uso, Operação e Manutenção das Edificações”. 
O Manual de Uso traz as principais informações sobre a construção e deve 
ser escrito em linguagem acessível, permitindo o adequado gerenciamento 
da edificação, mesmo por pessoas que não tenham formação específica em 
engenharia ou em áreas afins.
O manual deve trazer ainda a indicação detalhada de marca e 
modelo dos materiais utilizados na obra, possibilitando a sua identificação 
[ 35 ]Módulo 1 - Planejamento / Aula 5 - Execução, operação e fiscalização
para eventuais serviços de reparo, reforma ou mesmo ampliação. Outro 
aspecto que o manual aborda é a adoção de procedimentos de limpeza e 
conservação, em conformidade com as indicações dos fabricantes dos 
materiais, em especial dos pisos, revestimentos e dos reservatórios de água.
A elaboração e entrega dessa manual pode ser prevista no edital de 
contratação da obra, devendo ser especificados seus objetivos e parâmetros 
gerais, e considerados os custos para sua produção. A NBR 14.037, de março 
de 1998, estabelece algumas recomendações para a elaboração dos manuais 
do proprietário de edificações, fazendo referência aos seguintes tópicos: 
i) finalidade do manual; ii) linguagem acessível; iii) ordem lógica das 
informações; iv) conteúdo mínimo: descrição da edificação, procedimentos 
de uso, operação, manutenção, emergência, inspeção técnica e informações 
sobre responsabilidades e garantias; v) elaboração e entrega do manual e vi) 
atualização de seu conteúdo.
3.1 Manutenção
A manutenção pode ser definida como um conjunto de atividades a 
serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade da edificação e 
de suas partes para atender às necessidades e segurança de seus usuários11.
Esse conceito pode ser mais facilmente compreendido se pensarmos, 
como um exemplo, na manutenção de um carro. Trocar o óleo do motor, 
calibrar os pneus, trocar as pastilhas de freio, são atividades de manutenção 
realizadas para garantir que o carro funcione adequadamente e não estrague 
antes do tempo.
O mesmo acontece no caso das edificações. Serviços de limpeza 
de telhados e calhas, desentupimento de tubos, conserto de vazamentos, 
verificação da existência de rachaduras e outros problemas são atividades 
de manutenção que devem ser realizadas periodicamente para o bom 
funcionamento dos espaços e para que durem o máximo tempo possível.
A preocupação com a operação e manutenção dos edifíciosdeve estar 
presente desde as etapas iniciais de planejamento e concepção de projeto. 
Isso porque quanto mais cedo essas preocupações forem consideradas, 
maiores serão os benefícios. 
As atividades de manutenção podem ser classificadas de diversas 
formas. Trataremos neste curso de duas classificações mais comuns: a 
manutenção preventiva e a corretiva.
11 - NBR 5.674.
[ 36 ] Obras Públicas de Edificação e de Saneamento
A manutenção preventiva atua antecipadamente para que não seja 
necessário efetuar um reparo. Envolve atividades programadas de acordo 
com as características dos itens que são avaliados. A seguir temos um 
exemplo de quadro com algumas dessas atividades:
TABELA GENÉRICA DE PROCEDIMENTOS PREVENTIVOS E PERIODICIDADES
SISTEMA OU
SUBSISTEMA
PROCEDIMENTO 
PREVENTIVO
PERIODICIDADE
Lajes de cobertura
Limpeza geral da laje semanal
Limpeza de coletores de águas 
pluviais
semanal
Verificação das integridades de 
proteções mecânicas dilatadas dos 
sistemas de impermeabilização, 
bem como observar a vida útil 
padrão do mesmo (em torno de 10 
a 15 anos)
revisão anual dos mastiques 
das juntas; qualquer 
problema de destacamentos, 
eflorescências, trincas, 
infiltrações, chamar 
profissional especialista para o 
correto diagnóstico.
Inspeção de rufos: emendas, 
pintura, fixações, inspeção de 
mastiques de vedação e eventual 
substituição de trechos (entre 
emendas, evitando ligações de 
materiais novos com antigos), 
pinturas (devem ter proteção anti 
corrosiva, além de não estarem 
interferindo na aderência de 
vedantes)
semanal para ronda; troca 
de mastique a cada ano ou 
em prazos aferidos junto 
às inspeções periódicas, 
repintura anual.
Anual para troca de borrachas 
de vedação de parafusos, 
ou determinado pelo 
acompanhamento de rotina da 
equipe de manutenção
Telhados
Inspeções de telhas, parafusos de 
fixação, emboços de cumeeiras, 
elementos de vedação laterais ou 
terminais, rufos, calhas
-
Limpezas em calhas e telhas semanal
Verificação das condições de juntas 
de impermeabilização
semestral
[ 37 ]Módulo 1 - Planejamento / Aula 5 - Execução, operação e fiscalização
Pintura de fachadas internas e 
áreas de coberturas sujeitas às 
intempéries
Considerando substratos 
íntegros, sem problemas com 
trincas de retração e outros, 
além de problemas relacionados 
à aderência, pulverulência, 
etc.., um sistema de pintura em 
látex acrílico possui vida útil de 
aproximadamente 4 anos, tal que 
se deve fazer limpezas periódicas e 
repinturas.
As repinturas deverão, 
obrigatoriamente, remover 
as películas de tinta antigas, 
bem como calafetar frestas em 
esquadrias, rever elementos 
de vedação das mesmas, além 
de verificar a integridade do 
revestimento geral de fachada, 
fazendo teste de percussão e 
promovendo o tratamento de 
fissuras, além da remoção de partes 
deterioradas e limpeza prévia das 
superfícies.
Limpeza de dois a três anos, 
em atmosfera não muito 
agressiva e repintura a cada 4 
anos, em média.
Concreto armado aparente
Limpezas, estucamentos e 
repinturas de proteção.
Deve-se inspecionar anualmente 
para identificar eventuais fissuras, 
proliferação de microorganismos, 
infiltrações, corrosão de armadura, 
etc.; destaca-se que, de acordo com 
a exposição ambiental do concreto 
e o meio, deve-se proceder a 
repinturas específicas.
Limpezas a cada ano e 
repintura com verniz base 
acrílica ou outros a cada 5 
anos. Os estucamentos e 
quaisquer outras atividades de 
recuperação devem ser feitas 
por empresas especializadas.
[ 38 ] Obras Públicas de Edificação e de Saneamento
Caixilhos em alumínio
Os perfis, vedações e acessórios 
deverão ser limpos com água e 
detergente neutro a 5%, com auxílio 
de escova macia. Os acessórios 
dispensam uso de lubrificantes, 
pois trabalham sobre náilon. Os 
parafusos de fechos, fechaduras 
devem ser reapertados suavemente 
sempre que for necessário. Janelas 
Maximar possuem freios que 
devem ficar fixos a 30°; caso 
estejam frouxos, será necessário 
que pessoa especializada faça o 
ajuste.
Limpezas anuais e reapertem e 
outros trimestrais.
Caixilhos em ferro
Limpezas. Verificar pontos de 
corrosão, ressecamentos das massas 
de fixação. Em casos de repintura, 
efetuar, sempre, a remoção da 
película antiga e aplicação de fundo 
anticorrosivo. Em casos de pontos 
de corrosão, remover as ferrugens, 
verificar as seções dos montantes 
e proceder a tratamento químico 
inibidor da corrosão, antes da 
pintura.
Limpezas anuais e repintura a 
cada 3 anos.
Obs.: A periodicidade deve ser ajustada e reavaliada através das inspeções prediais.
Fonte: Técnicas de Inspeção e Manutenção Predial – p. 91
[ 39 ]Módulo 1 - Planejamento / Aula 5 - Execução, operação e fiscalização
Fonte: CEB – Comitê Euro-Internacional Du Béton, apud IBAPE/SP, 2009, p. 53.
A manutenção corretiva atua no conserto de falhas. Suas atividades 
possuem custos geralmente mais elevados do que os da manutenção 
preventiva. Além disso, exigem que o item a ser reparado tenha o seu 
uso interrompido. Uma boa manutenção preventiva ajuda a reduzir a 
necessidade de manutenção corretiva.
A prevenção é sempre melhor do que a correção. A adoção de 
medidas corretivas, ou a inserção de novos critérios em estágios avançados 
do empreendimento terão um alcance limitado, gerando, muitas vezes 
retrabalho e desperdício. 
Além disso, os custos costumam aumentar caso as atividades de 
manutenção não sejam feitas no tempo certo. Valendo-se da comparação 
com um automóvel, o motor do carro pode fundir se o óleo não for trocado, 
e trocar o motor é muito mais caro do que trocar o óleo. De acordo com 
um estudo realizado sobre a manutenção e recuperação de estruturas de 
concreto , por exemplo, uma solução que custa cerca de R$ 1.000,00 para 
ser incluída no projeto, pode ter um custo de manutenção preventiva de até 
R$2.500,00, mas a manutenção corretiva saltaria para até R$ 12.500,00, ou 
seja, pode-se dizer que a correção do problema custa 5 vezes mais que sua 
prevenção. O gráfico a seguir ilustra essa situação.
[ 40 ] Obras Públicas de Edificação e de Saneamento
CASO PRÁTICO: FALTA DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA GERA A 
NECESSIDADE DE MANUTENÇÃO CORRETIVA
No caso de edificações, um item que costuma gerar esse tipo de problema é a 
manutenção do telhado. Quando os vazamentos não são corrigidos no tempo certo, 
o problema do telhado atinge a pintura, as paredes, instalações elétricas, podendo 
comprometer até a estrutura, o que acaba gerando um custo muito maior para se 
corrigir depois. Se houvesse uma inspeção periódica, o problema poderia ter sido 
detectado logo no início, antes de atingir outros elementos além do próprio telhado.
Nesse caso, em vez de pagar algumas telhas novas e um funcionário, por um 
dia, para substituir a parte danificada do telhado, serão necessários diversos 
trabalhadores e alguns dias de serviço, além de materiais adicionais para recuperar 
a pintura, as paredes e demais itens afetados.
Um documento importante para orientar a utilização e manutenção 
da obra após a sua conclusão é o Plano de Manutenção, que pode ser 
elaborado com auxílio da empresa responsável pelo projeto, ou mesmo 
pela executora da obra. 
Esse documento deve conter: i) orientações de manutenção preventiva 
e corretiva; ii) tipos e datas das inspeções técnicas; iii) lista de serviços e 
datas previstas para realização; iv) lista de profissionais que realizam o 
serviço de manutenção, como eletricistas, encanadores etc; v) modelos de 
formulários de inspeção; iv) procedimentos de registro e arquivamento das 
informações. 
Vale lembrar que as atividades de manutenção devem ser implantadas 
desde a entrada em funcionamento