Resumo 1 Avaliacao

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DIREITOS REAIS EM COISA ALHEIA:
Os direitos de usar, fruir e dispor integram o domínio e se transmitem a terceiros, apesar da propriedade remanescer com o seu titular. Com base no princípio da elasticidade, são direitos reais todos aqueles compreendidos no domínio, passível de desdobramento em faculdades autônomas. 
A chamada propriedade limitada surgirá no instante em que o proprietário transfere poderes do domínio, sendo o destaque deles o manancial produtos dos demais direitos reais.
Apesar de indivisível e exclusivo, o domínio pode se desdobrar em parcelas, em favor de uma ou várias pessoas. Surgem os ônus reais ou gravames, que implicam o esvaziamento do domínio do proprietário e o surgimento de novos direitos reais. Este desdobramento de poderes é chamado de princípio da elasticidade. Vale dizer, da mesma forma que o domínio se desmembra ele também se consolida após determinado tempo. As contratações dominicais são transitórias, pois mais cedo ou mais tarde, os poderes novamente se unificarão com o proprietário, e a propriedade será plena.
A constituição de direitos reais em coisa alheia não reduz a dimensão da propriedade, o proprietário continua titular do mesmo jeito, mas em compensação o domínio é severamente atingido. Ao se desdobrar o domínio, brotam novos regimes de titularidade, tidos como direitos reais limitados ou direitos reais em coisa alheia.
O código civil propõe a constituição de três grupos de direitos reais em coisa alheia: os direitos de fruição (servidão, usufruto, uso e habitação); os direitos de garantia (hipoteca, penhor e anticrese) e o direito real à aquisição, que se trata da promessa de compra e venda registrada.
Direitos Reais de Fruição:
Em comum, todos os titulares de direitos reais de fruição manterão três formas de relações: a) relação de dominação perante o objeto móvel ou imóvel (direito real); b) relação obrigacional com sujeito determinado que lhe outorgou a titularidade (proprietário); c) relação obrigacional com sujeito passivo universal, no qual ao dever coletivo de abstenção será contraposto o dever do titular de funcionalizar o direito real, harmonizando o seu interesse individual (liberdade) ao interesse social exigido pela CF (solidariedade).
Enquanto na propriedade – direito real por excelência – o traço básico é a existência de um dever genérico de abstenção por parte da generalidade dos sujeitos, nas situações reais de fruição, ao lado do dever genérico por parte de terceiros, existe também uma relação entre um centro de interesses e um outro já individualizado que faz surgir uma série de deveres específicos integrativos.
ENFITEUSE:
É o direito real limitado que confere a alguém, perpetuamente, poderes inerentes ao domínio, com a obrigação de pagar ao dono da coisa um renda anual, conhecida como foro. O instituto é também denominado emprazamento ou aforamento.
É o mais amplo direito real na coisa alheia, pois confere a seu titular todas as vantagens materiais da propriedade, permitindo que se comporte como se fosse o dono da coisa.
O direito real de enfiteuse tem por objeto apenas as terras não cultivadas e os terrenos que se destinem à edificação (terras incultas e terrenos baldios), tendo desempenhado larga função social nos períodos iniciais de urbanização. É inadmissível o aforamento de acessórios do solo como árvores e casas, isoladamente consideradas, sendo nulo o ato de constituição do aforamento que recaia sobre terras cultivadas ou terrenos edificados (art. 680 do CC/1916).
A enfiteuse também tem como objeto terrenos de Marinha. Sendo bens públicos dominiais, que pertencem à União (art. 20, VII, CF), constituídos pela faixa de terra que vai até certa distância, a partir da preamar máxima, seu aforamento sujeita-se às regras especiais de Direito Administrativo.
DA SUPERFÍCIE:
Trata-se de direito real de fruição ou gozo sobre coisa alheia. Surgiu da necessidade prática de se permitir edificação sobre bens públicos, permanecendo o solo em poder do Estado.
A Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade), antecipou-se ao Código Civil e disciplinou o direito de superfície, limitado, porém, a imóvel urbano, enquanto este cuida do urbano e também do rural.
O Código Civil de 2002 aboliu a enfiteuse, substituindo-a pelo direito de superfície gratuito ou oneroso.
Trata-se, em suma, de uma limitação espontânea ao direito de propriedade por intermédio de concessão por escritura pública registrada no Cartório de Registro Imobiliário, na qual o titular do direito real mais amplo concede à outra parte contratante, doravante denominada superficiário, o direito real de construir ou planar em seu terreno.
Nada obsta que mais de uma pessoa seja titular do direito de superfície ou que o superficiário construa para alugar, ou ainda institua hipoteca sobre o imóvel a fim de obter recursos para nele construir.
O parágrafo único do art. 1369 não autoriza obra no subsolo, salvo se for ela pertinente ao objeto da concessão. Exige-se, portanto, que a utilização do subsolo seja inerente à obra superficiária.
Só é admitida a contratação por tempo determinado.
De acordo com o sistema adotado pelo CC, se o imóvel já possuir construção ou plantação não poderá ser objeto de direito de superfície, porque somente o terreno se presta a essa finalidade, salvo se for convencionada a demolição da construção existente para a reconstrução ou construção de outra, ou a erradicação da plantação existente para fins de utilização do terreno para os mesmos fins.
Tendo em vista que, durante o período de vigência do contrato, o proprietário confere ao superficiário a propriedade útil de seu imóvel, para que nele construa ou plante como titular de um direito real oponível erga omnes e com a prerrogativa de sequela, é natural que incumba a este o pagamento dos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel, bem como as despesas de conservação ou manutenção, como preceitua o art. 1371, do Código Civil.
O Código Civil exige que o direito de superfície se constitua por intermédio de escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1369).
Embora a superfície seja direito diverso do de propriedade, o registro deverá ser feito, em qualquer hipótese, na própria matrícula do imóvel, não sendo caso de matrícula autônoma, uma vez que os direitos são exercidos sobre um só imóvel.
Enquanto o contrato que institui o direito de superfície não estiver registrado no Cartório de Registro de Imóveis, existirá entre as partes apenas um vínculo obrigacional. O direito real, com todas as suas características, somente surgirá após aquele registro. 
Surge, em consequência da superfície, uma propriedade resolúvel (art. 1359). No caso de efetuar o superficiário um negócio jurídico que tenha por objeto o direito de superfície, ou no caso de sucessão mortis causa, o adquirente recebe-o subordinado à condição resolutiva.
Dispõe o art. 1372: “O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros.
Parágrafo único. Não poderá ser estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer pagamento pela transferência”.
A proibição imposta ao proprietário do solo de cobrar qualquer taxa ou retribuição pela transferência do direito de superfície incide ipso iure, independentemente de previsão no contrato.
O art. 1373 confere o “direito de preferência”, em igualdade de condições, no caso de alienação, seja do imóvel ou da superfície, ao superficiário ou ao proprietário, respectivamente. O aludido dispositivo estabelece, assim, o direito de preferência recíproco sobre os direitos reais, em benefício de ambos os titulares dos direitos objeto da avença.
O CC só admite a contratação por tempo determinado (art. 1369). Extingue-se, portanto, o direito de superfície com o advento do termo estabelecido no contrato.
Dispõe o art. 1374 que “antes do termo final, resolver-se-á a concessão se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para que foi concedida”.
Qualquer modificação posterior da destinação da utilização do solo deve ser realizada decomum acordo com o proprietário, denominado concedente ou fundieiro, por termo aditivo, observando-se as mesmas formalidades exigidas anteriormente: escritura pública, devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1375: “extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário”.
O art. 1375 tem caráter supletivo, aplicando-se na falta de estipulação contrária. Nada impede que se convencione o pagamento de indenização pelo dono do terreno ao superficiário, considerando-se que este devolve o terreno em regra valorizado.
O art. 1376 prevê outro modo de extinção: a desapropriação. Neste caso, “a indenização cabe ao proprietário e ao superficiário, no valor correspondente ao direito real de cada um”. Destarte, o dono do terreno recebe o equivalente ao seu valor, enquanto o superficiário é indenizado pela construção ou plantação.
DAS SERVIDÕES:
A utilização de vantagens de prédio alheio, vizinho ou próximo, pode, sem ser indispensável, mostrar-se necessária ou útil, pelo menos, ao prédio dominante, por aumentar-lhe as possibilidades e condições de uso, implicando alguma restrição àquele. Essa utilização de um prédio por outro, não indispensável, mas necessária ou vantajosa é o que denomina servidão.
Servidão, assim, é um ônus real, voluntariamente imposto a um prédio (o serviente) em favor de outro (o dominante), em virtude do qual o proprietário do primeiro perde o exercício de algum de seus direitos dominicais sobre o seu prédio, ou tolera que dele se utilize o proprietário do segundo, tornando este mais útil, ou pelo menos mais agradável.
As servidões constituem direito real instituído em favor de um prédio (dominante) sobre outro (serviente) pertencente a dono diverso. Estabelecem-se pela separação de certos direitos elementares, que se destacam do domínio sobre o prédio serviente e passam para o domínio do prédio dominante.
A servidão predial nasce da vontade dos proprietários, não se confundindo com as servidões legais, que são direitos de vizinhança impostos coativamente. É, assim, um ônus imposto voluntariamente. A voluntariedade é, pois, da essência da servidão.
Servidão ≠ Direitos de vizinhança
-Aquilo que alguns impropriamente qualificam como servidão legal, são restrições de vizinhança, abstratamente impostos pelo ordenamento jurídico. Cuida-se de limitações ao direito de propriedade, em caráter geral e preventivo, acautelando o interesse público de saudável convivência humana. São impostos por lei e regulamentos a todos os prédios, em razão de sua proximidade. São direitos recíprocos que não importam em diminuição de um em favor de outro, o que dispensa o registro imobiliário. Já a servidão resulta de negócio jurídico submetido ao RGI ou pela usucapião, caracterizando-se pela voluntariedade, não há “servidão compulsória”, pois o que se deseja é atender a conveniência e as vicissitudes das partes. Não há reciprocidade, pois priva o prédio serviente de certas utilidades, sendo de sua essência o ônus de apenas um dos prédios, em detrimento ao aumento de utilidade para outro prédio, sem correspectividade.
≠ Servidões Administrativas
As servidões administrativas constituem ônus impostos pela Administração, com o objetivo de realizar e assegurar obras e serviços públicos, como, por exemplo, a passagem de tubulação subterrânea de água e esgoto e de cabos aéreos de energia elétrica. Por razões de política fundiária e de justiça social, estas servidões condicionam a liberdade do uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo. Consistindo o seu desiderato em uma serventia pública, dispensa-se a existência de prédio dominante e serviente. Diferentemente da desapropriação, a servidão prevê apenas o uso da propriedade alheia para possibilitar a execução de serviços públicos, mediante prévia indenização em casos de efetivo prejuízo. De fato, a notável distinção entre os dois modelos jurídicos reside na inexistência de um prédio dominante na servidão administrativa; só há um prédio serviente. A coisa dominante não é um imóvel, e sim uma utilidade p
*Diz-se que a servidão predial serve a coisa, não o dono. Esta frase serve para distinguir obrigação de servidão. Na primeira o homem se obriga a prestar algo e na segunda é a coisa que fica onerada. Sendo certo que toda relação jurídica, inclusive a de direito real, é personalista, este princípio perde em importância prática.
Características das servidões:
A servidão é uma relação entre dois prédios distintos: o serviente e o dominante. O prédio serviente sofre as restrições em benefício do outro, chamado dominante. A vantagem ou desvantagem adere ao imóvel e transmite-se com ele, tendo existência independente da pessoa do proprietário. Gera uma obrigação propter rem: vincula o dono do prédio serviente, seja ele quem for. A relação jurídica continuará subsistindo mesmo que os proprietários tenham mudado, desde que o prédio dominante e o serviente subsistam e não tenha ocorrido nenhum dos fatos que acarretam a extinção da servidão.
Os prédios devem pertencer a donos diversos. Enquanto os prédios se encontram em mãos de um mesmo dono não existe servidão, mas mera serventia.
A servidão não se presume, pois constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis (CC, art. 1378). Deve ser cumpridamente provada por quem alega sua existência. Na dúvida, decide-se contra ela. Sua interpretação é sempre restrita, por implicar limitação ao direito de propriedade.
A servidão deve ser útil ao prédio dominante. Deve trazer alguma vantagem, de modo a aumentar o valor do imóvel dominante. A vantagem não precisa ser reduzida a dinheiro. Pode consistir em maior utilidade para o prédio dominante ou em simples comodidade ou deleite.
A servidão é direito real e acessório. É direito real porque incide diretamente sobre bens imóveis, embora alheios. Está munida de sequela e ação real e é oponível erga omnes. E é direito acessório porque depende do direito de propriedade. Acompanha os prédios quando alienados.
A servidão é de duração indefinida porque perde sua característica de servidão quando estabelecida por tempo limitado. Dura indefinidamente, enquanto não extinta por alguma causa legal, ainda que os prédios passem a outros donos. Por isso, costuma-se dizer que a servidão é perpétua. Quando estabelecida por tempo limitado, perde a característica de servidão, passando a relação jurídica a qualificar-se como direito pessoal ou de crédito.
A servidão é indivisível porque não se desdobra em caso de divisão do prédio dominante ou do prédio serviente. Só pode ser reclamada como um todo, ainda que o prédio dominante venha a pertencer a diversas pessoas. Significa dizer que a servidão não se adquire nem se perde por partes. Art. 1386, Código Civil.
A servidão é inalienável. Por decorrer de uma necessidade do prédio dominante, não se concebe sua transferência a outro prédio, pois implicaria extinção da antiga servidão e constituição de outra. Não se pode, assim, de uma servidão constituir outra. O dono do prédio dominante não tem direito de estendê-la ou ampliá-la a outras propriedades.
Classificação das servidões:
Podem ser contínuas e descontínuas, aparentes e não aparentes.
Uma servidão é contínua quando exercida independentemente de uma ação humana e, em geral, ininterruptamente. Uma vez estabelecidas, subsistem e exercem-se independentemente de ato humano, ainda que na realidade possam deixar se der praticadas initerruptamente. Exemplo: aqueduto, em que as águas correm de um prédio a outro, sem necessidade da atuação das pessoas.
Servidão descontínua é a que tem o seu exercício condicionado a algum ato humano atual, como na de transito e na de retirada d’água. Todas as servidões que dependem do fato do homem são, necessariamente, descontínuas. 
Aparente é a servidão que se manifesta por obras exteriores, visíveis e permanentes, como a de passageme a de aqueduto, em que o caminhão e os condutos podem ser vistos. Não aparente é a servidão que não se revela por obras exteriores, como a de não edificar além de certa altura ou de não construir em determinado local.
A importância dessa classificação se dá em razão da existência de regras diferentes para a sua constituição, execução e extinção. Exemplo: art. 1379 que proclama que somente as servidões contínuas e aparentes se estabelecem pela usucapião. As descontínuas extinguem-se pelo não uso durante certo lapso de tempo – o que não ocorre com as contínuas.
Quanto ao modo de seu exercício, dividem-se em positivas e negativas. As primeiras conferem ao dono do prédio dominante o poder de praticar algum ato no prédio serviente, como a servidão de trânsito e a de tirada d’água. As segundas impõe-lhe o dever de abster-se da prática de determinado ato de utilização, como a non edificandi.
Modos de constituição:
a) Negócios unilaterais: compreendem o testamento (art. 1378, CC) e a destinação do pai de família. Pelo testamento, o proprietário de um prédio poderá legá-lo em favor de um beneficiário, porém sujeito a encargo que se estabelecerá em proveito de outro prédio. A servidão só será levada a efeito após a morte do testador, pelo fato de se tratar o testamento de negócio jurídico de eficácia diferida. O registro da servidão, materializado pelo formal de partilha, será revestido de natureza declaratória.
A destinação do pai de família é construção doutrinária. O proprietário de dois prédios contíguos estabelecerá em um deles serventia em favor do outro, que somente se transformará em direito real de servidão ao tempo da separação da titularidade dos dois prédios, seja por alienação de ambos a pessoas diversas, seja por transmissão de um deles a um novo proprietário, mantendo-se o instituidor como titular do outro. Em suma, a eficácia do ato jurídico resta diferida ao momento da transmissão da propriedade de um ou de ambos os prédios.
b) Contrato: é o modo mais comum de constituição das servidões prediais. É celebrado, em regra, mediante negócio oneroso, com estipulação de uma compensação pecuniária como contrapartida à restrição dominial gerada ao prédio serviente, mas nada impede que o negócio jurídico bilateral inter vivos ostente natureza gratuita.
No período intermediário entre a realização do negócio jurídico e o registro não há direito real de servidão, mas apenas direito de crédito envolvendo os titulares dos prédios, consubstanciando obrigações de fazer e não fazer. Se neste interregno um dos prédios for objeto de alienação, a posição jurídica de credor e devedor não será assumida pelo sucessor, pelo caráter relativo das relações creditícias. 
C) Sentença: o juiz poderá emitir provimento jurisdicional em ação divisória, instituindo servidões indispensáveis para a utilização da gleba, após a indicação de laudo de agrimensor. Esta situação viabiliza a utilização dos vários lotes que surgem pela repartição de um só imóvel e não raramente ocorre quando um dos terrenos criados com a divisão demanda o acesso para a via pública em razão de encravamento. 
d) Usucapião: por este modo originário de aquisição de propriedade e de outros direitos reais, será possível alcançar a titularidade de servidões aparentes, após o exercício pacífico e contínuo, por 10 ou 20 anos, conforme a presença ou não do justo título. O registro da sentença produzirá a necessária publicidade. A usucapião não se concretizará quando a servidão é despida de sinais exteriores de existência. As servidões não-aparentes só se adquirem pelo registro, posto insuscetíveis de posse.
Ao dono do prédio dominante incumbe a realização das obras e despesas necessárias ao uso e à conservação da servidão, que ordinariamente são de seu exclusivo interesse, limitando-se o titular do prédio serviente a suportar atos praticados em seu imóvel. Todavia, faculta-se às partes expressamente convencionar o contrário.
Ingressando o instrumento no RGI, aquilo que foi pactuado obrigará os sucessores dos prédios dominante e serviente. Trata-se de obrigação mista, ou propter rem, que adere à coisa, independentemente de quem seja o titular atual.
O exercício da servidão deve conter-se nos limites das necessidades do prédio dominante, conforme a finalidade que a constituiu, atingindo o prédio serviente da forma menos onerosa, sendo, por isso, interpretada restritivamente, para que o seu exercício realiza-se de forma moderada (art. 1385, CC). Em geral, a servidão é constituída para um fim determinado, com expressa previsão dos limites de fruição pelo proprietário do prédio dominante, sem possibilidade de ser ampliada, pois não se presume. Vale dizer, na servidão de passagem para transito de veículos pode se admitir a passagem de cavalos, mas não o contrário. Da mesma maneira, evita-se a “servidão da servidão”. Vale dizer, se o proprietário do prédio dominante adquire um segundo prédio, a servidão não poderá lhe proporcionar benefícios, restringindo-se ao amparo do prédio primitivo.
Extinção:
As servidões são perpétuas, no sentindo de que não fenecem pelo mero decurso do tempo, pois acompanham a sorte da propriedade. Entretanto, extingue-se pelos modos relacionados nos arts. 1387 a 1389 do Código Civil.
A via natural para a extinção da servidão se dará em dois tempos, por um ato complexo de formação progressiva: cancela-se o direito real pela forma com que foi celebrado, em seguida procede-se à averbação do cancelamento no RGI. Enquanto o ato de cancelamento não for comunicado ao fólio imobiliário, a servidão só se considera abolida no plano interno dos atuais titulares das propriedades dominante e serviente, mas não perante terceiros.
O código civil dividiu as causas de extinção da servidão em dois grupos: por medida judicial ajuizada pelo proprietário do prédio serviente (art. 1388) e por mera demonstração extrajudicial da causa extintiva (art. 1389).
Na forma do inciso I, art. 1388, o direito real será cancelado pela renúncia do dono do prédio dominante à servidão. Isto é, no momento em que o proprietário do prédio serviente depositar no Ofício Imobiliário o ato abdicativo, impõe-se a extinção do gravame. Pode a renúncia ser expressa ou tácita. A tácita cuja aferição depende de exame de conduta, pressupõe sempre pronunciamento judicial.
O inciso II prevê, ainda, o cancelamento do registro constitutivo da servidão em face da perda de sua utilidade ao prédio dominante. Ela sugere claramente que, se definitivamente não mais houver função social e econômica na subsistência da servidão em prol do prédio dominante, desaparecerá a justificativa de limitação à propriedade do prédio serviente. Ao contrário do que ordinariamente acontecerá na renúncia, nos casos de cessação da utilidade da servidão, a pedido do proprietário superveniente – titular de direito potestativo – o fato superveniente será apurado a qualquer tempo, pela via judicial, cabendo ao magistrado perquirir se de fato a comodidade que determinou a constituição da servidão já não mais subsiste.
Por último, o inciso III, admite que o titular do prédio serviente resgate a servidão, ao efetuar negócio jurídico em que se comprometa a pagar determinada quantia ao titular do imóvel dominante. Haverá um negócio jurídico bilateral no qual os titulares dos prédios ajustam um preço pela alforria do imóvel serviente do peso das servidões, uma espécie de retrovenda do direito real.
Já o art. 1389, do CC, prevê outras três formas de extinção da servidão, em que não há necessidade de se invocar o Poder Judiciário, sendo suficiente a demonstração da causa da extinção:
a) Confusão:
Dispõe o inciso I que se extingue a servidão “pela reunião dos dois prédios no domínio da mesma pessoa”. Quando o dono do prédio dominante passa a ser o dono do prédio serviente, a servidão transforma-se em serventia.
b) Supressão de obras por efeito de contrato:
Se haviam obras necessárias que indicavam o aproveitamento da servidão, mas posteriormente as partes consintam na sua eliminação, por desnecessárias em caráter superveniente, a servidãoperderá sua justificativa econômica, devendo ser extinta.
c) Pelo não uso durante dez anos contínuos:
As modalidades extintivas da servidão arroladas nos artigos 1388 e 1389 não são taxativas.
Tutela Processual das Servidões:
As servidões se estabelecem em juízo por ação confessória; negam-se por ação negatória e defendem-se por ação possessória.
O titular da servidão defende-se por meio de ação confessória, quando o reconhecimento do próprio direito real é contestado ou resistido pelo dono do prédio serviente ou terceiros. 
A ação negatória é a via judicial que detém o dono de prédio supostamente serviente, para negar a existência de pretensa servidão a cujo direito arrogue-se o dono do prédio vizinho. O autor da demanda procura elidir a existência do gravame a incidir sobre o imóvel, a fim de conceder ao seu bem a mais ampla destinação econômica, dentro de sua plenitude.
Já as ações possessórias são utilizadas pelo possuidor do prédio serviente que pretenda conservar a servidão por agressão praticada pelo titular do prédio dominante, mediante turbação da quase-posse, nas hipóteses em que obstaculize o prosseguimento dos atos indispensáveis ao exercício da servidão.
USUFRUTO:
Pode ser conceituado como direito real temporário concedido a uma pessoa para desfrutar um objeto alheio como se fosse próprio, retirando suas utilidades e frutos, contudo sem alterar-lhe a substância.
Assim, o conteúdo do domínio é fracionado, pois, enquanto o usufrutuário percebe os frutos naturais, industriais e civis e retira proveito econômico da coisa, remanesce em poder do nu-proprietário a substância do direito, vale dizer, a faculdade de disposição da coisa e o seu próprio valor, podendo alienar, instituir ônus real ou dar qualquer outra forma de disposição ao objeto, apesar de despido de importantes atributos. Portanto, como contrapartida ao aproveitamento do bem e às faculdades que lhe são concedidas, zelará o usufrutuário pela manutenção da integridade da coisa, em sua destinação econômica originária.