Direito de Propriedade: Elementos e Ações

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DA PROPRIEDADE 
 
Segundo o art. 1.228 do CC: “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa e o direito de 
reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.”. Trata-se do direito mais 
completo entre os direitos subjetivos, a matriz dos direitos reais e o núcleo do direito das coisas. 
Elementos constitutivos 
- DIREITO DE USAR: consiste na faculdade de o dono servir-se da coisa e utilizá-la da maneira que entender 
mais conveniente, sem no entanto alterar-lhe a substância, podendo excluir terceiros de igual uso. 
- DIREITO DE GOZAR OU FRUIR: compreende o poder de perceber os frutos naturais e civis da coisa e de 
aproveitar economicamente os seus produtos. 
- DIREITO DE DISPOR DA COISA: consiste no poder de transferir a coisa, de grava-la de ônus e de aliená-la a 
outrem a qualquer título. 
- DIREITO DE REAVER A COISA: trata-se do direito de reivindicar a coisa das mãos de quem injustamente a 
possua ou detenha, como corolário de seu direito de sequela, que é uma das características do direito real. 
Envolve a proteção específica da propriedade, que perfaz pela ação reivindicatória. 
 
Ação Reivindicatória 
CABIMENTO: compete ao proprietário não-possuidor contra o possuidor não-proprietário, que dela fará 
uso quando estiver privado da coisa que lhe pertence e quer retomá-la de quem possui ou detém 
injustificadamente. 
 
PRESSUPOSTOS: 
a) Titularidade do domínio pelo autor da área reivindicada; 
b) Individualização da coisa; 
c) Posse injusta do réu. 
 
OBJETIVO DA AÇÃO: 
Obrigar o possuidor a restituir ao proprietário a coisa vindicada, com todos os seus acessórios, tais como 
frutos e rendimentos. Quando a restituição é impossível por ter perecido a coisa, o proprietário tem direito 
a receber o seu valor se o possuidor estava de má-fé (art. 1.217). 
 
PRESCRIÇÃO: 
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A pretensão reivindicatória é imprescritível, porque versa sobre o domínio que é perpétuo e somente se 
extingue nos casos expressos em lei, como por exemplo no caso de usucapião, desapropriação, etc. 
 
DISTINÇÃO D AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE: 
Na ação reivindicatória o autor pede o domínio e a posse, e o réu pode opoer-lhe toda e qualquer defesa 
sobre um e outra, inclusive pedir seja ele, réu reconhecido como dono. Já na imissão na posse, o autor não 
pretende discutir a propriedade, que tem como certa e como tal tem que prova-la no início da lide, 
pretende apenas a consolidação em concreto da posse que adquiriu com a propriedade e o réu somente 
poderá opor a nulidade da aquisição ou o direito de retenção. 
 
OBJETO: 
Todas as coisas corpóreas, sejam móveis, sejam imóveis podem ser objeto de ação reivindicatória. Até a 
parte ideal de imóvel indiviso pode ser reivindicada, desde que o possuidor não seja condômino. O 
coproprietário só pode propor ação reivindicatória contra terceiros (art. 1.314) e não contra 
coproprietário, justamente porque este também é proprietário e oporia ao reivindicante seu igual direito. 
Todavia, não cabe ação reivindicatória em face a bens incorpóreos, e coisas futuras. 
LEGITIMIDADE: 
Ativa: cabe ao proprietário, sendo admitida a sua propositura também por herdeiros, legatários e por 
titular de compromisso irretratável de compra e venda quitado. 
É indispensável a outorga uxória ou marital para o ajuizamento da ação, bem como a citação de ambos os 
cônjuges, se o réu for casado (art. 10 do CPC). 
Passiva: a ação deve ser endereçada contra quem está na posse ou detém a coisa, sem justo título ou 
suporte jurídico. 
 
Ação Negatória 
É cabível, em regra, quando o domínio do autor, por um ato injusto esteja sofrendo alguma restrição por 
alguém que se julgue com direito de servidão sobre o imóvel. Ou seja, enquanto a ação reivindicatória 
defende a substância do domínio, a negatória defende a sua plenitude, ou sejam, a reivindicatória é 
provocada pela perda da posse da coisa, já a negatória, por atos de terceiro que, sem importarem a tirada 
da coisa do poder do proprietário, restrigem ou limitam o exercício do domínio. 
A ação negatória não pressupõe um desapossamento, mas um embaraço criado ao livre exercício do 
domínio pelo senhor da coisa, como na hipótese de o réu fazer passar pelo terreno do vizinho águas que 
este não está obrigado a receber. 
REQUISITOS: 
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a) O autor deverá provar que a coisa lhe pertence; 
b) Que o réu está o molestando com a prática de atos que o inibem de exercer livremente e em toda 
extensão o seu domínio. 
 
Ação De Dano Infecto: 
 
É ação que tem caráter preventivo e cominatório, como o interdito proibitório, e pode ser oposta quando 
haja fundado receio de dano iminente, em razão de ruína do prédio vizinho ou vício na sua construção. 
Seu fundamento reside no art. 1.280 do CC que dispõe que: “O proprietário tem direito a exigir do dono do 
prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução 
pelo dano iminente”. 
 
LEGITIMIDADE: 
Ativa: do proprietário do prédio prejudicado. 
Passiva: do dono do prédio vizinho que provoca a interferência prejudicial. 
 
CARACTERES DO DIREITO DE PROPRIEDADE: 
- Ilimitada: significa que o direito de propriedade é liberto dos encargos inumeráveis e vexatórios que a 
constrangiam nos tempos feudais, quando o que lavrava o solo tinha o dever de pagar o foro ao fidalgo; 
- Exclusivo: quer dizer que a mesma coisa não pode pertencer com exclusividade e simultaneamente a duas 
ou mais pessoas; 
- Irrevogável ou perpétua: quer dizer que o direito de propriedade não se extingue pelo não uso. 
 
FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE: 
Com a evolução do conceito de direito de propriedade, tal instituto passou por onda socializadora, pois 
antigamente era tida como direito exclusivamente privado, mas hoje,por disposição dos arts. 182 e 186 da 
CF/88 devém atender à sua função social. O CC/2002 proclama em seu art. 1.228 §1o que: “o direito de 
propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidade econômicas e sociais e de modo que 
sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas 
naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das 
águas” e que “são defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade ou utilidade, e 
sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.” (§2o). 
FUNDAMENTO JURÍDICO DA PROPRIEDADE: 
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Teoria da ocupação: o fundamento do direito de propriedade está na ocupação das coisas, quando não 
pertenciam a ninguém. 
Críticas: nem toda propriedade deriva da ocupação, resume o fundamento do direito em um de seus meios 
de aquisição. 
Teoria da especificação: apóia-se na idéia do trabalho como fonte da propriedade. Essa concepção é 
também bastante criticada pois se o trabalhador se tornasse dono de tudo o que produz, em pouco tempo 
a própria fábrica ou empresa acabaria a ser dos próprios empregados. Na realidade o trabalho deve ter por 
recompensa o salário e não a própria coisa por ele produzida. 
Teoria da lei: assenta-se na concepção de que a propriedade é instituição do direito positivo; existe porque 
a lei a criou e a garante. Essa teoria não está, porém imune a criticas, pois não pode a propriedade fundar-
se somente na vontade humana, porque o legislador poderia ser levado a suprimi-la, quando deveria 
apenas ter o poder de regular-lhe o exercício. Contrapõe-se, especialmente ao fato de que a propriedade 
sempre existiu, mesmo quando não havia lei. 
Teoria da natureza humana: é a que conta com o maior número de adeptos. Para estes, a propriedade é 
inerente à natureza humana, sendo uma condição da existência e da liberdade de todo homem. 
 DA DESCOBERTA 
Conceito: é o achado de coisa perdida. Nesta figura temos os descobridor que é a pessoa que encontra a 
coisa e que a teor do art. 1.233 do CC teráa obrigação de restituir o bem ao dono ou legítimo possuidor e, 
não sendo esta pessoa conhecida, o descobridor fará por encontra-lo e, se não o encontrar,entregará a 
coisa achada à autoridade competente. 
O aludido dispositivo cuida de coisa perdida e não de coisa abandonada, sendo de salientar que o Código 
Penal Brasileiro considera em seu art. 169, inc. III infração punível a apropriação de coisa achada e não 
entregue à autoridade competente ou ao seu dono no prazo de quinze dias. 
O descobridor a teor do art. 1.234, todavia, terá direito a uma recompensa designada ACHÁDEGO que não 
poderá ser inferior a 5% do valor da coisa e também fará jus à indenização das despesas que houver feito 
com a conservação e transporte da coisa, se o dono não preferir a abandonar. 
Todavia o direito à recompensa e à indenização somente é devido se o dono ou possuiodor da coisa tiver 
interesse em recebe-la. Se ele não se interessar pela restituição,pode abandoná-la. 
A teor do art. 1.235 do CC: “ O descobridor responde pelos prejuízos causados ao proprietário ou possuidor 
legítimo, quando tiver procedido com dolo.” 
Se o bem for entregue às autoridades, esta fará publicar editais, se o valor do objeto comportar, chamando 
interessados a receber a coisa. Decorridos 60 dias da divulgação da notícia pela imprensa ou edital, não se 
apresentando quem comprove a propriedade sobre a coisa, será esta vendida em hasta pública e, 
deduzidas do preço as despesas, mais a recompensa do descobridor, pertencerá o remanescente ao 
Município cuja circunscrição se deparou o objeto perdido. 
DA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL 
 
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Modos de Aquisição: 
 
QUANTO A PROCEDÊNCIA 
Aquisição Originária: quando não há transmissão de um sujeito para outro; 
Aquisição Derivada: quando resulta de uma relação negocial entre o anterior proprietário e o adquirente. 
 
QUANTO AO OBJETO: 
A Título Singular: quando tem por objeto bens individualizados, particularizados; 
A Título Universal: quando a transmissão da propriedade recai num patrimônio. 
 
USUCAPIÃO 
 
Conceito: é também chamada prescrição aquisitiva em confronto com a prescrição extintiva disciplinada 
nos arts. 205 e 206 do CC. 
É modo originário de aquisição da propriedade e de outros direitos reais suscetíveis de exercício 
continuado pela posse prolongada no tempo, acompanhada de certos requisitos exigidos pela lei. 
Suspensão e interrupção: A teor do art. 1.244 do CC: “Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao 
devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se 
aplicam à usucapião”. 
Consequentemente, dentre outras proibições, não se verifica usucapião entre cônjuges, na constância do 
casamento, entre ascendentes e descendentes, durante o poder familiar, etc. Não corre, ainda a prescrição 
(art. 198) contra os absolutamente incapazes de que trata o artr. 3. 
 
Fundamento: está assentado no princípio da utilidade social, na conveniência de se dar segurança e 
estabilidade à propriedade, bem como de se consolidar as aquisições e facilitar a prova do domínio. 
 
O termo: usucapião deriva de capio ou capionis que é palavra feminina que designa ocupação e usu que é 
palavra masculina que designa uso. Nosso CC/ 2002 trata do instituto como feminino designando por a 
usucapião, respeitando sua origem dos direitos francês, espanhol, italiano e inglês. 
 
Espécies: 
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1) Extraordinária: é disciplinada no art. 1.238 do CC e exige a prova dos seguintes requisitos: 
a) Posse; 
b) durante 15 anos, que se reduz para 10 ser o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua 
moradia habitual ou nele tiver realizado obras ou serviçoes de caráter produtivo); 
c) ânimo de dono; 
d) continua; 
e) forma mansa e pacífica. 
OBS.: dispensa-se nesta forma o justo título e a boa-fé. 
 
2) Ordinária: é discriminada no art. 1.242 e sujeita-se aos seguintes requisitos: 
a) Posse; 
b) Durante 10 anos (podendo ser reduzida para 5 anos se o imóvel houver sido adquirido 
onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, 
desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimento de 
interesse social e econômico); 
c) Posse contínua; 
d) Mansa e pacífica 
e) Justo título; 
f) Boa-fé. 
3) Especial Rural: ou pro labore. Surgiu na CF de 34, foi repetido na de 37, 46 e retornou na de 88. 
É previsto no art. 191 da CF/88; art. 1.239 do CC. 
Requisitos: 
a) Não ser proprietário de imóvel rural ou urbano; 
b) Posse por pelo menos cinco anos; 
c) Posse mansa, pacífica e ininterrupta; 
d) Área não superior a 50 hectares; 
e) Tornar a área produtiva por seu trabalho ou de sua família; 
f) Ter nela moradia. 
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Como se pode observar, tais requisitos impedem que a pessoa jurídica venha pleitear o usucapião 
especial, pois esta tem sede e não tem morada. 
Todavia, não se exige justo título nem boa fé. 
A doutrina e a jurisprudência não tem admitido a soma de posses visto que os requisitos de 
produtividade por trabalho próprio e fazer da área sua morada são personalíssimos. Exceção: 
transmissão por herança que pode ter tais requisitos. 
4) Especial Urbana: trata-se de inovação da CF/88, regulada pelo art. 183, 1.240 do CC e art. 9 da Lei 
n. 10.257/2001 – Estatuto da Cidade. 
Requisitos: 
a) Posse por cinco anos; 
b) Área urbana de até 250 m2; 
c) Posse mansa, pacífica e ininterrupta; 
d) Utilizar o imóvel para moradia; 
e) Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 
Os parágrafos 2 e 3 do art. 183 acrescentam que a mesma pessoa somente poderá pedir o 
usucapião especial urbano uma única vez e que os bens públicos não poderão ser adquiridos por 
usucapião. 
Tal qual o usucapião especial rural, o urbano também só pode ser pedido pela pessoa física e não 
pela jurídica que tem sede e não morada. 
 
5) Usucapião Urbana Coletiva do Estatuto da Cidade: (Lei n. 10.257/2001 – Estatuto da Cidade) 
previsto no art. 10 para áreas urbanas com mais de 250 m2,ocupadas por população de baixa 
renda para moradia por cinco anos, onde não for possível identificar os terrenos ocupados 
individualmente. 
Dispõe aludido dispositivo que: 
“As áreas urbanas com mais de 250 m2, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, 
por 5 anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos 
ocupados por cada possuidor são suscetíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os 
possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.” 
 
A legitimidade ativa cabe aos moradores destas áreas, sendo que se algum deles se recusar a 
propor a ação deverá ser citado a integrar a lide em litisconsórcio necessário, sendo que o art. 12, 
II do Estatuto da Cidade permite a substituição processual pela associação de moradores. 
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Natureza jurídica: condomínio especial. 
Rito: sumário (art. 14 do Estatuto da Cidade). 
6) Usucapião Coletiva (art. 1.228, §4o CC): dispõe que: “O proprietário também pode ser privado da 
coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé,m por 
mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nele houverem realizado, em 
conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico 
relevante.”, dispondo o parágrafo 5 do mesmo artigo que: “No caso do parágrafo antecedente, o 
juiz fixará justa indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título 
para registro do imóvel em nome dos possuidores.” 
7) Usucapião Indígena: regulado pelo Estatuto do Índio (Lei n. 6.001/73) que em seu art. 33 
menciona que: “O índio integrado ou não, que ocupe, como próprio, por dez anos consecutivos, 
trecho de terra inferior a cinquenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade.”. 
Legitimidade: se for integrado e possuir capacidade por agirpor si próprio, se não tiver capacidade 
será representado pela FUNAI. 
Objeto: só área rural e particular. 
AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA PELO REGISTRO DO TÍTULO 
Embora o art. 481 do CC disponha que, pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se 
obriga a transferir o domínio de certa coisa e o outro a pagar-lhe certo preço em dinheiro, certo é 
que a efetiva transferência do domínio só se dá, porém, com a tradição, se a coisa for móvel (art. 
1.267 do CC) ou pelo registro do título translativo, se for imóvel. Neste sentido, proclama o art. 
1.245 do CC: 
 
“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de 
Imóveis. 
§1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do 
imóvel. 
§ 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e 
o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.” 
 
Nosso legislador, aproximou-se assim do sistema germânico, atenuando-lhe, porém, o rigor. No 
sistema alemão o registro tem valor absoluto. Só é proprietário aquele cujo nome se acha 
registrado o imóvel, o que constar dos livros cadastrais pro veritate habetur. Se alguém, louvado 
em seus dados, adquire determinada propriedade, que vem a perder mais tarde, por força de 
decisão judicial, tem direito de voltar-se contra o Estado, para dele reclamar indenização. 
 
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Não dispomos de um sistema rígido de cadastramento como é o alemão. Nosso legislador, assim, 
limitou-se a adotar a técnica gemânica da aquisição do domínio pelo registro, mas sem estabelecer 
uma presunção absoluta ao registro imobiliário. Entre nós o registro confere apenas presunção 
júris tantum de domínio. 
 
Princípios que regem o registro de imóveis: 
 
- Princípio da publicidade: segundo o qual o registro confere publicidade às transações imobiliárias, 
valendo contra terceiros. Em razão desse princípio, qualquer pessoa poderá requerer certidão do 
registro sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido (art. 17, da LRP 
– 6.015/73) 
- Princípio da força probante ou da presunção de veracidade: segundo o qual os registros públicos 
gozam de presunção relativa de veracidade (júris tantum) das informações neles constantes. No 
Brasil, apenas o registro pelo sistema Torrens (LRP arts. 277 e 278) é que acarreta a presunção 
absoluta sobre a titularidade do domínio, mas só se aplica a imóveis rurais. 
- Princípio da Legalidade: por dever de ofício, incumbe ao oficial examinar a legalidade e a validade 
dos títulos que lhes são apresentados para registro. Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial a 
indicará por escrito, tendo o interessado o prazo de 30 dias para regularização. Não se 
conformando o apresentante com a exigência do oficial, o oficial a pedido do interessado suscitará 
dúvida ao juízo competente sendo que neste caso o prazo de 30 dias ficará suspenso. 
Quando o próprio interessado peticiona diretamente ao juiz, requerendo a instauração do 
procedimento de dúvida, o expediente denomina-se dúvida inversa, e embora não seja previsto na 
LRP, é admitido, normalmente pelos juízes. 
- Princípio da territorialidade: exige que o registro seja feito na circunscrição imobiliária da situação 
do imóvel. A escritura pública pode ser lavrada em qualquer Cartório de Notas, mas o registro só 
pode ser efetuado no Cartório de Registro de Imóveis da situação do imóvel (art. 169 da LRP). 
Havendo na comarca mais de uma circunscrição imobiliária, a atribuição do registro de atos 
pertinentes ao imóvel será definida nas leis de organização judiciária. 
Finalmente, em se tratando de bens situados em comarcas diversas, o registro deverá ser em todas 
elas. 
- Princípio da continuidade: pelo qual, somente se admite o registro de um título se a pessoa que 
nele aparece como alienante é a mesma que figura no registro como seu proprietário. 
- Princípio da prioridade: protege quem primeiro registrar o imóvel, ou seja, se mais de um título 
for apresentado a registro no mesmo dia, será registrado aquele prenotado em primeiro lugar no 
protocolo (art. 191 da LRP). 
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Caso a parte interessada em 30 dias não atenda às exigências formuladas pelo oficial, cessam os 
efeitos da prenotação, podendo ser examinado e registrado, se estiver em ordem, o título 
apresentado em segundo lugar. 
O art. 192 da LRP declara, todavia, que o disposto nos arts. 190 e 191 não se aplica às escrituras 
públicas, da mesma data e apresentadas no mesmo dia, que determinem, taxativamente, a hora da 
sua lavratura, prevalecendo, para efeito de prioridade, a que foi lavrada em primeiro lugar. 
- Princípio da especialidade: exige que o bem esteja minuciozamente individualizado no título a ser 
registrado, apresentado os dados geográficos, metragens, conforntações. 
- Princípio da instância: não permite que o oficial proceda o registro de ofício, mas somente a 
requerimento do interessado. 
MATRÍCULA, REGISTRO E AVERBAÇÃO 
Antes da Lei n. 6.015/73 o sistema era o da transcrição. Assim cada alienação recebia um número 
de transcrição. 
Pelo sistema introduzido pela LRP, cada imóvel terá um número de matrícula, sendo que 
posteriores alienações serão registradas junto à matricula do imóvel, sendo possível também a 
inclusão de anotações junto à matrícula, como mudança do nome de rua, ou do número do imóvel, 
alteração do estado civil do dono do imóvel, ao que se chama de averbação. 
 
RETIFICAÇÃO DO REGISTRO: 
A LRP art. 212 e o CC/2002 art. 1.247, admitem ainda a retificação do registro do imóvel, caso este 
não exprima a realidade. 
Para a retificação o ordenamento brasileiro adotou um sistema misto, pois é administrativo com 
alguma forma de litigiosidade que ocorrerá quando qualquer interessado manifestar desacordo 
com a pretensão do autor cabendo ao juiz decidir sobre o assunto. 
Embora somente nestes casos seja indispensável a participação do Poder Judiciário, a LRP permitiu 
ao autor que, em querendo proponha diretamente o pedido de retificação em sede judicial, em 
reverência ao princípio do amplo acesso ao Poder Judiciário. 
AQUISIÇÃO POR ACESSÃO 
Conceito: Acessão é modo originário de aquisição da propriedade, criado por lei, em virtude do 
qual tudo o que se incorpora a um bem fica pertencendo ao seu proprietário. 
Requisitos: 
- conjunção de duas coisas até então separadas; 
- caráter acessório de uma delas em relação a outra ( coisa principal = coisa acedida; coisa 
acessória = coisa acedente). 
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Espécies: 
Físicas ou Naturais: decorrentes da força da natureza 
Industriais: decorrentes da atividade humana. 
 
As físicas ou naturais podem ser: 
a) Acessão pela formação de ilhas: o art. 1.249 do CC trata do problema da propriedade de ilhas 
surgidas em rios particulares, ou seja, os rios não navegáveis, eis que os navegáveis são 
considerados correntes públicas a teor do art. 20, inc. IV da CF/88. Interessam assim ao Direito 
Civil, somente as ilhas e ilhotas surgidas em rios não navegáveis, por pertencerem ao domínio 
particular. 
Dispõe o art. 1.249, do CC que: “As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares 
pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiriços, observadas as regras seguintes: 
I – as que se formarem no meio do rio consideram-se acréscimos sobrevindos aos terrenos 
ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporção de suas testadas, até a linha que dividir o 
álveo em duas partes iguais; 
II – as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se acréscimos aos 
terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado; 
III – as que se formarem pelo desdobramento de um novo braço do rio continuam a pertencer aos 
proprietários dos terrenos à custa dos quais se constituíram.” 
b) Aluvião: é o aumento insensível que o rio anexa às terras, tãovagarosamente que seria 
impossível, em dano momento, apreciar a quantidade acrescida. Esses acréscimos, pertencem aos 
donos dos terrenos marginais, conforme a regra de que o acessório segue o principal. Neste 
sentido dispõe o art. 1.250 do CC: 
“Os acréscimos formados, sucessiva e imperceptívelmente, por depósitos e aterros naturais ao 
longo das margens das correntes, ou pelo desvvio das águas destas, pertencem aos donos dos 
terrenos marginais, sem indenização. 
Parágrafo único. O terreno aluvial, que se formar em frente de prédios de proprietários diferentes, 
dividir-se-á entre eles, na proporção da testada de cada um sobre a antiga margen.” 
As partes descobertas por retração das águas dormentes, como lagos e tanques, são chamadas de 
aluvião impróprio. Não constituem acessão conforme dispunha o art. 539 do CC/1916, motivo pelo 
qual os donos dos terrenos confinantes não as adquiriam, como não perdiam o que as águas 
invadissem. O CC/2002 não reproduziu a aludida restrição, passando a admitir tacitamente a 
aluvião imprópria como modo aquisitivo da propriedade. 
 
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c) Avulsão: se dá quando a força súbita da corrente ou qualquer força natural violenta arranca uma 
parte considerável de um prédio, arrojando-a sobre outro. 
Dispõe o art. 1.251 do CC: 
“Quando, por força natural violenta, uma porção de terra se destacar de um prédio e se juntar a 
outro, o dono deste adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem 
indenização, se, em um ano, ninguém houver reclamado. 
Parágrafo único. Recusando-se ao pagamento de indenização, o dono do prédio a que se juntou a 
porção de terra deverá aquiescer a que se remova a parte acrescida.”. 
d) Álveo Abandonado: álveo é a superfície que as águas cobrem, sem transbordar para o solo 
natural e ordinariamente enxuto. É em suma o leito do rio. O álveo abandonado de rio público ou 
particular pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, na proporção das testadas. 
Dispõe o art. 1.252 do CC: 
“O álveo abandonado de corrente pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem 
que tenham indenização os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso, entendendo-
se que os prédios marginais se estendem até o meio do álveo.” 
Como o artigo destaca, somente diante de acontecimentos naturais é que não se fala em 
indenização, pois se o fato decorrer de atitude humana, poderá o prejudicado pleitear o retorno ao 
antigo leito ou a indenização. 
ACESSÕES INDUSTRIAIS: 
Dispõe o art. 1.253 do CC: “Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se 
feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário.” 
Tal presunção resta ilidida nas hipóteses do art. 1.254, ou seja: 
- o dono do solo edifica ou planta em terreno próprio, mas com sementes ou materiais alheios; 
- o dono das sementes ou dos materiais constrói em terreno alheio; 
- terceiro planta ou edifica com material alheio em terreno alheio. 
Na primeira hipótese o proprietário do terreno adquire a propriedade da plantação ou da 
construção visto que o acessório segue o destino do principal, mas terá que reembolsar o valor das 
sementes ou materiais e responderá por perdas e danos caso tenha agido de má-fé. 
Na segunda hipótese deverá ser observada a regra do art. 1.255 do CC, ou seja, “aquele que 
semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, 
plantas e construções; se procedeu de boa-fé terá direito a indenização”. Se no entanto estiver de 
má-fé, o proprietário terá a opção de obrigá-lo a repor as coisas ao estado anterior e pagar os 
prejuízos ou deixar que permaneça a seu benefício sem indenização. 
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Todavia, segundo o art. 1.255, se a construção ou plantação exceder consideravelmente o valor do 
terreno, aquele que de boa-fé plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo mediante 
pagamento de indenização fixada judicialmente, se não houver acordo. 
Na terceira hipótese, finalmente, o proprietário do solo adquirirá a propriedade da plantação ou da 
construção, devendo indenizar o dono do material quando este não puder haver a indenização do 
plantador ou do construtor (art. 1.257). 
Por derradeiro o art. 1.258 traz norma diversa permitindo ao dono de construção que adquira o 
direito ao solo quando reunir os seguintes requisitos: 
- que a construção tenha sido feita parcialmente em solo próprio, mas com invasão de solo alheio; 
- que a invasão do solo alheio não seja superior a 5% da parte deste; 
- que o construtor tenha agido de boa-fé; 
- que o valor da construção exceda o da parte invadida; 
- que o construtor indenize o dono do terreno invadido, pagando-lhe o valor da área perdida e a 
desvalorização da área remanescente. 
Se a área ultrapassar 5% observa-se o art. 1.259 devendo o construtor indenizar perdas e danos. 
 
 
 DA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE MÓVEL 
O CC/2002 disciplina 6 modos de aquisição da propriedade mobiliária, a saber: 
 
DA USUCAPIÃO 
Modo originário de aquisição da propriedade pelo uso prolongado e inconteste. 
Ordinária: disciplinada no caput do art. 1.260: “Aquele que possuir coisa móvel como sua, contínua 
e incontestadamente durante três anos, com justo título e boa-fé, adquirir-lhe-á a propriedade.” 
Extraordinária: disciplinada no art.12.61: “Se a posse se prolongar por cinco anos, produzirá 
usucapião, independentemente de título ou boa-fé.” 
A teor do art.1.262, se aplica à usucapião de coisas móveis o disposto nos arts. 1.243 e 1.244. 
Desse modo pode o possuidor, para efeito de obter o reconhecimento da usucapião acrescentar à 
sua posse a do seu antecessor conquanto que ambas sejam contínuas e pacíficas. Todavia, todas as 
causas de suspensão e interrupção da prescrição também são aplicáveis. 
OCUPAÇÃO 
14 | P á g i n a 
 
É modo originário de aquisição de bem móvel que consiste na tomada de posse de coisa sem dono, 
com a intenção de se tornar seu proprietário, Ex. caça, pesca, etc. 
É prevista no art. 1.263 do CC. 
DO ACHADO DO TESOURO 
Tesouro é o depósito antigo de coisas preciosas, oculto e de cujo dono não haja memória. Se 
alguém o encontrar em prédio alheioo, dividir-se-á por igual entre o proprietário deste e o que o 
achar casualmente (art. 1.264). 
Se todavia quem achou foi contratado pelo dono do prédio para buscar o tesouro, o mesmo 
pertencerá integralmente ao dono do prédio. O mesmo acontece se o descobridor não for 
autorizado à empreender a pesquisa (art. 1.265). 
DA TRADIÇÃO 
 Como já foi dito, o contrato por si só não transfere a propriedade, gerando apenas obrigações. A 
aquisição do domínio de bem móvel só ocorrerá se lhe seguirtradição. Esta consiste, portanto, na 
entrega da coisa do alienante ao adquirente, com a intenção de lhe transferir o domínio, em 
complementação do contrato. 
A respeito, dispõe o art. 1.267: “A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos 
antes da tradição.” 
Todavia, feita por quem não é proprietário tradição não transfere a propriedade, exceto se a coisa 
oferecida ao público em leilão ou estabelecimento comercial, for transferida em circunstâncias tais 
que, ao adquirente de boa-fé, como qualquer pessoa, o alienante se afigurar dono art. 1.268. 
DA ESPECIFICAÇÃO 
Ocorre quando uma pessoa, trabalhando em matéria prima alheia, obtém espécie nova. Esta será 
do especificador, se a matéria era sua, ainda que só em parte e não se puder restituir à forma 
anterior (art. 1.269). 
Se toda a matéria prima for alheia e não se puder reduzir à forma anterior, a coisa nova pertencerá 
ao especificador se agiu de boa-fé e ao dono da matéria prima se o fez de má-fé (art. 1.270). 
Em casos de confecção de obras de arte (pintura, escultura e outros trabalhos gráficos) em que o 
preço da mão de obra exceda consideravelmente o valor da matéria prima, existe o interesse social 
em preservar-la e em prestigiar o trabalho artístico.Ainda que realizada de má-fé, concede a lei a 
propriedade da obra de arte ao especificador, mas, neste caso, sujeita-o a indenizar o valor da 
matéria prima e pagar eventuais perdas e danos (aart. 1.270,par. 2 e 1.271). 
DA CONFUSÃO, DA COMISTÃO E DA ADJUNÇÃO 
Confusão é a mistura de coisas líquidas; comistão, de coisas sólidas; e adjunção a justaposição de 
uma coisa a outra. 
15 | P á g i n a 
 
Se as coisas pertencem a donos diversos e foram misturadas sem o consentimento deles, 
continuam a pertencer-lhes, sendo possível separar a matéria prima sem deterioração. Não sendo 
possível, ou exigindo a separação dispêndio excessivo, subsiste indiviso o todo. A nova espécie 
pertencerá aos proprietários da matéria prima, cada qual com seu quinhão proporcional ao valor 
do seu material. 
Todavia, se uma das coisas puder ser considerada principal em relação às outras, a propriedade da 
espécie nova será atribuída ao dono da coisa principal, tendo este contudo, a obrigação de 
indenizar os outros. 
Se a confusão, comistão ou adjunção derivarem de má-fé de uma delas, pode a outra escolher 
entre guardar o todo, pagando a porção que não for sua, ou renunciar a que lhe pertence 
mediante indenização completa. 
PERDA DA PROPRIEDADE 
O CC/2002 especificou no art.1.275 cinco casos de perda da propriedade, sendo os 3 primeiros 
voluntários e os dois últimos involuntários. 
Trata-se de rol meramente exemplificativo. 
ALIENAÇÃO: dá-se por meio de negócio jurídico, pelo qual o titular transfere a propriedade a outra 
pessoa. Pode ser a título oneroso, como ocorre na compra e venda, como a título gratuito, como 
na doação. 
RENÚNCIA: ato unilateral pelo qual o titular abre mão de seus direitos sobre a coisa de forma 
expressa. 
ABANDONO: ato unilateral pelo qual o titular abre mão dos seus direito sobre a coisa de forma 
tácita, abandonando o bem. 
PERDA OPU PERECIMENTO: trata-se da destruição do objeto. 
DESAPROPRIAÇÃO: trata-se de modo involuntário de perda da propriedade por ato do Poder 
Público que determina a perda da propriedade de modo unilateral, fundamentada em 
necessidade, utilidade pública ou interesse social, ressalvado o direito à justa indenização ao 
expropriado. 
Necessidade Pública: surge quando a Administração defronta problemas que só podem resolver 
com a transferência de bens particulares para o domínio da pessoa administrativa incumbida de 
solucioná-los. 
Utilidade Pública: se apresenta quandoa utilização de bens particulares é conveniente aos 
interesses administrativos, embora não sejam imprescindíveis. 
Interesse Social: ocorre quando a transferência de bens particulares para o domínio público ou 
delegados do poder público se impõe, como medida destinada a resolver problemas da 
coletividade criados pela propriedade particular. 
16 | P á g i n a 
 
Objeto da Desapropriação: podem ser todos os bens e direitos patrimoniais. 
Esses bens podem ser particulares ou mesmo públicos. Explica-se: bens dos municípios, estados e 
DF são suscetíveis de desapropriação pela União, assim como os dos municípios que podem ser 
desapropriados pelos estados. Todavia, enquanto no caso da desapropriação de bens particulares 
depende de decreto executivo, a desapropriação de bens públicos depende de autorização legal. 
No que pertine a desapropriação de imóveishá dizer que a mesma pode abranger a totalidade ou 
apenas parte do bem. Todavia, quando recair em edificações sempre o será pela totalidade.. 
Processo de desapropriação: pode se dar amigavelmente mediante acordo entre o expropriante e o 
expropriado. Não havendo entendimento entre os interessados será observado o processo 
expropriatório previsto no Decreto lei n. 3.365/41. 
Ao despachar a inicial o juiz poderá autorizar a imediata imissão na posse em favor do 
expropriante, condicionando-a ao depósito de quantia que arbitrar para garantir a indenização. 
Citado o réu, poderá aceitar a desapropriação, permanecer inerte ou contestar. No último caso a 
contestação será apenas quanto aos valores de indenização, não havendo qualquer discussão 
quanto a necessidade, utilidade ou interesse social que são mérito administrativo não sujeito ao 
controle jurisdicional. 
Terminada a fase instrutória que normalmente conta com perícia técnica o juiz produzirá sentença 
fixando o valor da indenização. 
Montante da indenização: 
Além do valor do bem, pode-se pedir: 
- juros compensatórios para fazer frente aos frutos que o proprietário ficou impossibilitado de 
colher em razão da imissão; 
- juros moratórios: que visam fazer frente a demora no pagamento da indenização, correndo a 
partir de 1 de janeiro do ano seguinte em que a indenização deveria ter sido paga. 
Retrocessão: art. 519 do CC. 
 
DIREITO DE VIZINHANÇA 
Conceito: os direitos de vizinhança constituem limitações impostas pela boa convivência social que 
se inspira na lealdade e na boa-fé (Washington de Barros Monteiro). 
Assim, pode-se dizer que os direitos de vizinhança são obrigações propter rem, porque vinculam os 
confinantes, acompanhando a coisa. 
Direitos de vizinhança em espécie: 
17 | P á g i n a 
 
1) Uso anormal da propriedade: dispõe o art. 1.277 do CC/2002 que: “O proprietário ou o possuidor 
de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à 
saúde dos que habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. Parágrafo único. 
Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, 
atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância 
dos moradores da vizinhança.” 
Na expressão “interferências prejudiciais”, incluem-se três classes de atos praticados: 
a) Os Ilegais: que são os atos ilícitos que obrigam à composição do dano, nos termos do art. 
186 do CC, como por exemplo, atear fogo no prédio vizinho; 
b) Os Abusivos: que são atos que, embora sejam causadores de incômodo se mantém nos 
limites de sua propriedade, e mesmo assim vem a prejudicar o vizinho. Ex.: Construção 
nociva. 
c) Os Lesivos: são atos que causam dano ao vizinho, embora o agente não esteja fazendo uso 
anormal da propriedade e a atividade tenha sido até autorizada por alvará expedido pelo 
Poder Público. Ex.: indústria que expele fuligem poluindo o meio ambiente; estrada de 
ferro ou instalação de uma estação rodoviária em bairro residencial, discoteca em bairro 
residencial. 
Os exemplos de interferências prejudiciais são muitos, v.g., 
 
 
 
- excesso de ruídos que perturbem o sossego do lar, escritório, escola, hospital. 
O que se observa é que se considera anormal o uso quando o ato praticado é: 
- ilícito; 
- abusivo de direito; ou 
- em desacordo com a finalidade econômica ou social 
Para se aferir a anormalidade do uso, deve-se recorrer aos seguintes critérios: 
a) verificar a extensão do dano ou do incômodo (se está dentro dos limites considerados de 
normalidade ou não); 
b) examinar a zona em que ocorre o conflito: pois aquilo que pode ser considerado como anormal 
em um bairro residencial, pode não o ser em um bairro industrial; 
c) considerar a anterioridade da posse: pois pela teoria da pré-ocupação, não teria razão para 
reclamar quem construísse nas proximidades de estabelecimentos barulhentos ou perigosos. Tal 
18 | P á g i n a 
 
teoria, todavia não é aceita em todas as situações, especialmente naquelas que exponham a 
saúde e a segurança publica. 
 
Soluções para a composição dos conflitos: 
a) se o incômodo é normal, tolerável, não deve ser reprimido; 
b) se for intolerável, deve o juiz, primeiramente determinar que seja reduzido a proporções normais 
(art. 1.279); 
c) se não for possível a redução, determinará o juiz a cessação das atividades; 
d) todavia, não se determinará a cessação da atividade se a causadora do incômodo for indústria ou 
qualquer atividade de interesse social (art. 1.277), neste caso o prejudicado poderápleitear 
apenas indenização. 
2) Das Árvores Limítrofes: 
Nossa legislação prevê três hipóteses de conflitos derivados por árvores limítrofes: quando as árvores 
nascem nos confins entre dois prédios (art. 1.282); quando há a invasão de um prédio pelos ramos e raízes 
de árvore pertencente ao prédio contíguo (art. 1.283); e, por fim, a questão sobre a propriedade dos frutos 
caídos de árvore situada em terreno confinante5 (art. 1.284) 
No primeiro caso, Pontes de Miranda denomina tal árvore de árvore-meia, e a cada proprietário pertence 
metade da coisa, ou seja, a árvore que se encontra em ambos os terrenos, na divisão entre os mesmos, é 
considerada coisa comum. 
Assim, somente podem ser cortadas ou arrancadas de comum acordo, devendo ser repartida entre os 
donos6; os gastos com sua conservação e colheita devem ser comportados igualmente, e cada 
companheiro deve indenizar o outro por eventuais prejuízos que der causa. 
Na segunda hipótese, o CC permite ao proprietário do terreno invadido cortar os ramos e raízes da árvore 
invasora, até o plano divisório, sendo divergente na jurisprudência se esse corte só poderá ocorrer quando 
os ramos e raízes estiverem causando moléstia ao vizinho. 
Uma vez realizado o (justo) corte, o proprietário do prédio confinante também pode se tornar proprietário 
dos ramos e raízes cortados. Agindo com dolo ou culpa grave no exercício do direito de corte, deverá arcar 
com a devida indenização ao proprietário da árvore7. 
Na última situação prevista, sendo o terreno público, os frutos pertencem ao dono da árvore; se particular, 
a queda natural dos frutos em terreno confinante permite que o proprietário deste adquira os frutos; se 
este provoca a queda, comete ilícito, por se apropriar do que não é seu. 
19 | P á g i n a 
 
3) Passagem forçada: 
A passagem forçada baseia-se em dois princípios: no de solidariedade social que rege as relações de 
vizinhança, e no da função econômica-social das propriedades, que interessam todo o coletivo. 
Neste sentido dispõe o art. 1.285 do CC: “O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou 
porto pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo 
rumo será judicialmente fixado, se necessário.” 
Este instituto implica três condições fundamentais para sua ocorrência: 
porto, ou, pelo enunciado n. 88 do Conselho de Justiça Federal, quando este acesso existe, porém de 
forma insuficiente ou inadequada; 
naturalmente encravado, ou seja, não pode ter sido provocado, nem ao menos 
culposamente, pelo seu proprietário; 
termos do art. 1.285 do CC, fixada judicialmente ou por convenção; 
 
A indenização acima referida geralmente é calculada por peritos, de acordo com a desvalorização da 
propriedade e com os prejuízos que dessa passagem possam advir ao imóvel onerado, e, uma vez 
concedida a passagem, sua não utilização, pelo período de 10 anos, pode acarretar sua perda, podendo, no 
entanto, ser readquirida mediante pagamento da indenização8. 
Uma vez cessada as circunstâncias que caracterizem o encravamento, por mais cômoda que seja a 
passagem forçada, esta deverá ser extinta. 
4) Da Passagem de Cabos e Tubulações: 
O CC/2002 inovou ao trazer em seu art. 1.286 que: “Mediante recebimento de indenização que atenda, 
também, à desvalorização da área remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através 
de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em 
proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa. 
Parágrafo único. O proprietário prejudicado pode exigir que a instalação seja feita de modo menos gravoso 
ao prédio onerado, bem como, depois, seja removida, à sua custa, para outro local do imóvel.” 
Se as instalações oferecerem risco grave à segurança, será facultado ao proprietário exigir a realização de 
obra de segurança (art. 1.287). 
5) Das águas 
20 | P á g i n a 
 
Esta matéria é regulada não só pelo nosso Código Civil, como também pelo Código de Águas (Dec. N. 
24.643/34), e basicamente refere-se a cinco situações: 
a) águas que fluem naturalmente do prédio superior; 
b) águas levadas artificialmente ao prédio superior; 
c) fontes não captadas; 
d) águas pluviais; 
e) aquedutos. 
Na primeira situação, a lei impõe ao dono do prédio inferior a obrigação de receber as águas que correm 
naturalmente do superior10, ou seja, exige-se que o fluxo seja natural, o que significa dizer que as águas 
que o prédio inferior está obrigado a receber são as de chuva e as que brotam naturalmente do solo (art. 
1.288). 
Já em relação às águas impróprias (provenientes de esgoto, por exemplo), o proprietário do prédio superior 
deve fazer obras que evitem que estas águas escoem para o terreno vizinho, devendo indenizar este por 
eventuais prejuízos, não podendo poluir as indispensáveis às primeiras necessidades da vida dos 
possuidores dos imóveis inferiores (art. 1.291). 
Na segunda situação, de águas levadas artificialmente ao prédio superior, divergem o Código Civil e o 
Código de Águas: o primeiro acolheu a posição do Código de 1916, em que o dono do prédio inferior pode 
reclamar que se desviassem as águas artificiais, ou que lhe fossem indenizados os prejuízos; já o Código das 
Águas retira a possibilidade de escolha e prevê apenas a indenização pelos prejuízos, mas jamais a 
permissão de impedir o escoamento das águas (art. 1.289 e C. Ag. 92). 
Na situação das fontes não captadas, conforme ensinamento de Sílvio Rodrigues, “o dono da fonte não 
captada, satisfeitas as necessidades de seu consumo, não pode impedir o curso natural das águas pelos 
prédios inferiores”11; se o proprietário do prédio inferior tem a obrigação de receber as águas naturais do 
prédio superior, também tem direito aos sobejos, e aos sobejos limpos. 
Ao proprietário de nascente que impedir o curso das águas, ou consumi-las além de suas necessidades, de 
má-fé, pode ser obrigado judicialmente não só a reparar os danos causados, como também a cessar os atos 
prejudiciais. 
Por fim, com relação aos aquedutos, estes representam o direito do proprietário canalizar, em proveito 
agrícola ou industrial, as águas a que tem direito, mediante prévia indenização. 
O Código de Águas prevê ainda a possibilidade de canalização pelo prédio de outrem, também mediante 
prévia indenização, se para as primeiras necessidades da vida; para serviços de agricultura ou indústria; 
para o escoamento de águas superabundantes; e/ou para o enxugo ou bonificação de terrenos. 
21 | P á g i n a 
 
No mesmo sentido dispõe o art. 1.293 do CC 
6) Limites entre Prédios: 
A contigüidade entre os prédios implica na necessidade de delimitação entre seus espaços, a fim de evitar 
disputas sobre domínios. Atendendo a este preceito, o CC estatuiu no art. 1.297, parte final que o 
proprietário: “pode constranger o seu confinante a proceder com ele a demarcação entre os dois prédios, a 
aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente 
entre os interessados as respectivas despesas.” 
A ação apropriada para se obter tal escopo é a demarcatória, que porém só é admitida quando há confusão 
de limites na linha divisória. Assim, se existem limites há longo tempo estes devem ser respeitados ainda 
que não correspondam ao título dominial até decisão judicial em sentido diverso. Se o autor pretender 
também obter a restituição de área invadida deverá cumular ao seu pedido a proteção possessória. 
Os critérios para aferição dos justos limites são: 
1o Critério: atentar para os títulos dominiais; 
2o Critério: posse, o art. 1.298 que dita que: “sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, 
determinar-se-ão de conformidade com a posse justa; 
3o Critério: divisão em partes iguais (art. 1.298) e não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a umdeles, mediante indenização ao outro.” 
O artigo em questão põe fim a antigo reclamo que existia no CC/1916 que determinava a divisão 
proporcional das áreas, o que provocava situações de grande injustiça quando uma das áreas era várias 
vezes maior do que a outra. 
7) Tapagem: 
O art. 1.297 confere ao proprietário o direito de cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo seu 
prédio, seja este urbano ou rural; em sendo os tapumes comuns, ou seja, partilhados por ambos os 
proprietários, o §1º do referido dispositivo legal prevê a repartição proporcional das despesas de 
construção, manutenção e conservação, sendo garantido ao proprietário cobrar do vizinho confinante a 
sua quota nas despesas, caso não as tenha cumprido, por se tratar de obrigação propter rem. 
Quem, no entanto, possuir aves e animais domésticos, que exigem maior proteção, ou por outro motivo 
necessitar de tapumes especiais, deverá responder sozinho por estes, somente sendo cabível a repartição 
das despesas caso este tapume especial também seja útil ao vizinho confinante 
22 | P á g i n a 
 
Importa salientar ainda que o proprietário que já tenha fechado de outra forma o seu terreno, não está 
obrigado a levantar tapume especial, a não ser que o exijam as postura municipais. 
8) Do direito de construir 
O direito de construir constitui emanação do direito de propriedade e assegura ao proprietário a faculdade 
de usar e dispor do que lhe pertence como lhe aprouver, nele incluído o direito de edificar as construções 
que quiser. Todavia, tal direito encontra limitações nos chamados direitos de vizinhança e nos 
regulamentos administrativos, para que seja preservada a harmonia social, submetendo-se o uso do solo 
urbano aos princípios gerais disciplinadores da função social. 
Com efeito, dispõe o art. 1.299 do CC que: “O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que 
lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.” 
As ações mais comuns entre vizinhos são a demolitória e a indenizatória. A primeira visando a demolição 
do prédio ou da obra que viola o direito de vizinhança ou os regulamentos administrativos; a segunda 
visando o pagamento de indenização ao prejudicado quando a demolição não se mostre viável, ou assim o 
preferir a vítima. 
Podem também ser utilizadas as ações cominatória, de nunciação de obra nova, de dano infecto entre 
outras. 
- Devassamento da propriedade: ocorre quando a construção devassa a privacidade familiar. Neste sentido 
estabelece o art. 1.301 do CC que: “É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de 
metro e meio do terreno vizinho. §1o As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as 
perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros. §2o As disposições deste 
artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez centímetros de largura sobre 
vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso.” 
É de salientar que a jurisprudência tem admitido a abertura de janelas a menos de metro e meio, quando 
entre os prédios existe um muro alto, pois assim restará preservada a intimidade do mesmo jeito. No 
mesmo sentido admite-se a construção de paredes com vidro translúcido. 
Caso a janela seja aberta em desacordo com o estabelecido no CC, o art. 1.302 permite que: “O 
proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, 
terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao 
disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com 
prejuízo para vizinho. Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a 
quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo levantar a sua edificação, ou contramuro, 
ainda que lhes vede a claridade.” 
23 | P á g i n a 
 
OBS.: Na zona rural o art. 1.303 impede que se edifique a menos de 3 metros do vizinho. 
- Águas e beirais: art. 1.300: “O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, 
diretamente, sobre o prédio vizinho.” O dispositivo proíbe o estilicídio, isto é, o despejo de águas por gota, 
uma vez que o proprietário sobre o qual deitem goteiras é facultado o direito de embargar a construção da 
obra. 
- Paredes divisórias: é a denominada “parede meia” ou seja, aquelas que integram a estrutura do edifício na 
linha de divisa. Distinguem-se dos muros divisórios, que são regidos pelas disposições concernentes aos 
tapumes. 
No que atine às paredes divisórias o art. 1.305 abre ao proprietário que primeiro edificar a seguintes 
alternativa: 
- assentar a parede somente no seu terreno; ou 
- assentá-la até meia espessura do terreno vizinho. 
Em ambos os casos, porém, podem os vizinhos usá-las livremente, todavia se o que utilizar-se da parede 
não foi o que a construiu terá de indenizar a metade àquele. 
Todavia, segundo o art. 1.306, o vizinho não pode, sem o consentimento do outro, fazer na parede meia, 
armários ou obras semelhantes, correspondeno a outras, da mesma natureza, já feitas do lado oposto. 
- Do uso do prédio vizinho: 
Finalmente o art. 1.313 permite que o vizinhe entre no prédio mediante prévio aviso para: 
- dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de 
sua casa ou do muro divisório; 
- apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente. 
- Outras limitações: são ainda impostas proibições relativas à feitura de fornalhas, fornos de forja, fundição, 
aparelhos higiênicos, fossos, canos de esgoto, depósitos de substâncias corrosivas ou suscetíveis de 
infiltração daninha e ainda as capazes de poluir ou inutilizar para o uso ordinário a água do poço ou 
nascente, ou que tirem do poço a água indispensável às suas necessidades normais (art. 1.308 e 1.310). 
 
 
24 | P á g i n a 
 
 
 
 
 
DO CONDOMÍNIO 
O CC/2002 tratou de duas formas de condomínio: 
 
- o CONDOMÍNIO GERAL, TRADICIONAL OU COMUM: disciplinado nos arts. 1.314 a 1.330, onde trata da 
situação em que duas ou mais pessoas são co-proprietária de bens. 
 No condomínio temos mais de um sujeito ativo, que são os proprietários, exercendo o domínio 
sobre um mesmo objeto, móvel ou imóvel, divisível ou indivisível (ex: carro, barco, casa, roupa, 
apartamento, fazenda, terreno, etc). 
 Trata-se de uma propriedade simultânea e concorrente, de modo que todos são donos ao mesmo 
tempo (por isso é simultânea), e todos podem usar a coisa toda (por isso é concorrente), dentro dos limites 
da convivência harmônica. Esta harmonia é dificílima, tanto que os romanos chamavam o condomínio de 
“mater discordiarum” (mãe das discórdias), e realmente basta a gente se lembrar de como é difícil dividir 
um carro/roupa com um irmão, pra gente saber como o condomínio é inviável. Um direito 
amplo/complexo/importante como a propriedade não dá para ser exercido por mais de uma pessoa sobre 
a mesma coisa, e é por isso que veremos como a lei facilita e incentiva a extinção do condomínio. 
 Mas a lei permite o condomínio e para isto criou-se uma ficção jurídica, de modo que cada 
condomínio na verdade só é dono de uma fração ideal, de uma cota (ex: 50% se são dois donos, 33% se são 
três donos, ou 30% pra um e 70% pra outro, etc). Embora cada um seja dono de uma cota, para viabilizar o 
condomínio pode usar a coisa toda (1314). 
 O condomínio é uma exceção à regra pela qual toda propriedade é exclusiva (1231). O condomínio 
também impede o exercício pleno da propriedade, trata-se de um limite à propriedade, pois embora cada 
condômino possa usar a coisa toda (1314), é preciso respeitar a vontade dos outros condôminos (pú do 
1314). 
 
ESPÉCIES: quanto a origem 
a) Voluntário ou Convencional: quando se origina da declaraçãode vontade dos condôminos, quando por 
exemplo, duas ou mais pessoas adquirem um objeto indivisível; e 
b) Necessário ou Legal: quando é imposto por lei, como no caso das paredes, muros, cercas e valas (art. 
1.327), árvores limítrofes, herança há vários herdeiros, etc. 
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DIFERENÇAS ENTRE COMUNHÃO E CONDOMÍNIO: 
 Não confundam comunhão com condomínio; esta é espécie e aquela é gênero, então todo 
condomínio será uma comunhão, mas nem toda comunhão será condomínio. 
Conforme atenta Carlos Roberto Gonçalves, a comunhão é termo mais abrangente que o 
condomínio porque abarca todas as relações jurídicas em que haja pluralidade subjetiva, ou seja, há 
comunhão não apenas quando duas pessoas são co-proprietária de um objeto, mas também nos casos de 
comunhão entre os direitos de propriedade e servidão; propriedade e usufruto; propriedade e direito de 
uso; propriedade e direito de habitação etc. 
O condomínio, por sua vez, somente irá existir quando duas pessoas cultivarem a comunhão 
de propriedade sobre um bem. 
DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS: 
 - utilização livre e defesa da coisa conforme sua destinação (1314), cujo limite é o direito dos demais 
condôminos (p.ú. do 1314), resolvendo-se os impasses por maioria de votos (1325). 
 - arcar proporcionalmente com as despesas para conservação da coisa (1315), presumindo iguais as 
partes ideais dos condôminos, salvo previsão em contrário. São os impostos e taxas condominiais que 
incidem sobre o bem. 
 Qualquer comproprietário pode, todavia, segundo o disposto no art. 1.316 do CC/2002 
eximir-se do pagamento das despesas, renunciando à sua parte ideal, sendo que o §1o do mesmo artigo 
conclui o pensamento, prescrevendo que: “se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a 
renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que 
fizerem.”. Todavia, se não houver condômino que faça os pagamento, o §2o do mesmo artigo dita que o 
condomínio será desfeito pela divisão da coisa comum, ex. pendem sobre o bem impostos, faz-se a praça 
pública do bem e com o resultado da venda paga-se a obrigação. Se houver excesso distribui-se entre os 
comproprietários. 
 Importa salientar ainda que, a dívida contraída por um dos condôminos em proveito da 
comunhão, e durante ela, obrigam o contratante, porém este terá ação regressiva contra os demais nos 
termos do art. 1.318 do CC 
 - os frutos da coisa devem ser divididos entre os condôminos, e o condômino que causar dano à 
coisa deve indenizar os demais (1319, 1326). 
 - a qualquer momento o condômino pode pedir a divisão ou alienação da coisa (1320 e §§); esta 
regra se justifica para extinguir o condomínio, fonte de muitas discórdias. Assim, se dez pessoas têm um 
barco e uma delas quiser vender, sua vontade vai prevalecer sobre a dos outros nove, e a coisa será 
vendida para dividir o dinheiro, salvo se estes nove quiserem comprar a parte do que quer vender (1322). 
Ressalto que o 1325, que trata do poder da maioria, não prevalece em caso de venda, mas apenas em 
casos de administração (ex: explorar uma fazenda para pecuária ou agricultura, alugar, emprestar, etc, 
1323). Para vender basta um querer, para administrar, prevalece a vontade da maioria. 
 - dar preferência a outro condômino quando alguém quiser vender sua cota em coisa indivisível; se a 
coisa é divisível (ex: terreno grande) não precisa dar essa preferência (504) 
ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO 
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 É fundamental, pois uma coisa com muitos donos termina ficando acéfala e o caos se 
instala. Hierarquia e direção são muito importantes para o sucesso de qualquer negócio. Assim prevê o 
CC/2002 que a administração poderá ser delegada a um administrador que poderá ser estranho ao 
condomínio, autorizando implicitamente o art. 1.325 que a administração seja feita por voto entre os 
condôminos, por proporcionalidade de seus quinhões. 
 Se os condôminos não se entendem, o jeito é pedir a intervenção do Juiz (amplo acesso ao 
Poder Judiciário – art. 5, inc. XXXV da CF/88). 
EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO 
Se dá por duas formas: 
a) divisão da coisa: quando a coisa é divisível (ex: uma fazenda grande), então a qualquer momento, em 
ação imprescritível, o condômino pode pedir a divisão e cada um fica com a propriedade exclusiva de uma 
parte proporcional a seu quinhão; 
b) alienação da coisa: seja a coisa divisível ou indivisível, pode ser alienada a qualquer tempo para se dividir 
o dinheiro, e acabar com o condomínio, fonte de discórdias. 
CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
 INTRODUÇÃO: 
 Este é o condomínio em edifícios, conjuntos residenciais, loteamentos fechados e clubes de campo. 
 O aumento da população urbana, o alto preço do solo nas cidades e a moderna tecnologia de 
engenharia fizeram crescer a importância do condomínio em edifício, e o direito não poderia deixar de 
regulá-lo. 
 Não só nas metrópoles, mas nas cidades de médio porte (ex: Caruaru) já se vêem vários edifícios. 
 Além do novo CC, a matéria está regulada pela lei 4.591/64. O velho CC não previa pois não existiam 
edifícios cem anos trás. A recente lei 10.931/04 já mudou alguns artigos do CC sobre condomínio, 
procurem esta lei e atualizem o código de vocês. 
 No condomínio edilício caracteriza-se pela existência da duplicidade de direitos reais: 1) propriedade 
plena e exclusiva dos apartamentos, lojas, casas e garagens; 2) condomínio das áreas comuns, disciplinada 
pela vontade coletiva prevista em convenção e regimento interno, como portaria, escada, circulação, 
playground, piscina, salão de festas, etc, com uma fração ideal para cada condômino (1331, §§ 1º e 2º). 
PERSONALIDADE 
O condomínio edilício não é uma pessoa jurídica e nem é pessoa física, sua “personalidade” é anômala, e o 
novo CC manteve essa dúvida, apesar do condomínio celebrar muitos contratos na vida moderna. No 
fundo, o condomínio está mais perto de ser uma pessoa jurídica do que uma pessoa física, sendo 
representado pelo síndico (1347, 1348 do CC e art. 12, IX do CPC). Ao síndico cabe também administrar o 
condomínio e prestar contas à assembléia geral. 
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Assim prevalece o entendimento de que o condomínio não tem personalidade jurídica própria, apenas está 
legitimado a atuar em juízo, ativa e passivamente, representado pelo síndico em situação similar à da 
massa falida (ente despersonificado) 
INSTITUIÇÃO 
Surge o condomínio pela vontade das partes (1332), sendo muito comuns os condomínios: por 
incorporação (trata-se de um contrato de dir. comercial que prevê a construção de um edifício para a 
venda dos apartamentos; é o que fazem as construtoras em toda a cidade; ver lei 4.591/64, a partir do art. 
28), por ato do proprietário do edifício (o proprietário do imóvel o divide em apartamentos autônomos e 
os vende a terceiros); ou por testamento (quando o proprietário de um edifício ao falecer deixa 
testamento legando a seus herdeiros apartamento autônomos que compõem o edifício). 
REGULAMENTAÇÃO 
Além da lei, a vontade coletiva que predomina nos condomínios edilícios está sujeita a uma convenção e a 
um regimento interno. A convenção é mais ampla, dispõe sobre questões fixas de formação e 
funcionamento do condomínio (1334), e para ser mudada se exige aprovação de 2/3 dos votos dos 
condôminos (1351). Já o regimento interno deve ser feito separado e dispõe sobre questões menores, 
dinâmicas (ex: funções do zelador, proibir cachorro, uso da piscina, carrinho de feira só pelo elevador de 
serviço, etc) e pode ser alterado por maioria simples presente na assembléia convocada para este fim (a 
aludida lei 10.931 alterou o quorum do art. 1351 para o regimento interno). 
++++ 
DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS 
Os direitos estão no 1335 e os deveres são obedecer à convenção e ao regimento interno, além do 1336. 
Dívidas antigas de condomíniosão de responsabilidade do atual dono, é obrigação real do 1345, que 
vincula a coisa, e não a pessoa do devedor. Fazer seguro é obrigatório, seu edifício tem seguro (1346)? O 
descumprimento dos deveres implica em sanções variadas previstas na lei e na convenção. O § 1º do 1336 
é muito criticado por estimular a inadimplência, porque só permite uma multa de 2% para a contribuição 
condominial paga em atraso. Em compensação, uma sanção grave para o condômino que descumpre suas 
obrigações ou tem comportamento anti-social está no 1337 e pú, mas deve-se assegurar sempre ampla 
defesa. 
OBRAS NO CONDOMÍNIO 
Art. 1341; percebam que as benfeitorias úteis sempre exigem prévia autorização, como eu defendo e 
expliquei a vocês desde os efeitos da posse. Vejam aula sobre os efeitos da posse e indenização de 
benfeitorias. 
ASSEMBLÉIA GERAL 
É o Poder Legislativo do condomínio, enquanto o síndico representa o Poder Executivo. A AG é a última 
instância do condomínio, depois dela só o Poder Judiciário. Todos os condôminos têm que ser convocados 
para as assembléias (1354). Existem assembléias ordinárias (todo ano, 1350), e extraordinárias (sempre 
que houver necessidade, 1355), que decidem por maioria, conforme as frações ideais (1352 e pú). 
 EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO 
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1) por perecimento do bem (1357) 2) por desapropriação do edifício (1358) 3) por venda de todas as 
unidades a uma só pessoa, caso todas as pessoas queiram vender; aqui é o contrário do condomínio geral, 
visto na aula passada, pois para vender é necessário o consentimento de todos, enquanto no condomínio 
geral basta um querer vender para se impor aos demais (1320). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
PROPRIEDADE RESOLÚVEL (Art. 1.359 e 1.360) 
Conceito: trata-se de propriedade em que o título de aquisição está subordinado a uma condição resolutiva 
ou ao advento do termo final. 
Constitui uma exceção ao princípio de que o direito de propriedade é perpétuo e irrevogável 
Resolução por implemento da condição resolutiva ou termo: 
Art. 1359. Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, entendem-se 
também resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera 
a resolução, pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha. 
Ex: 
a) retrovenda: Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo 
29 | P á g i n a 
 
máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do 
comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização 
escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias. 
b) Venda a contento - Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição 
suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o 
adquirente não manifestar seu agrado. 
c) Promessa de compra e venda: “A promessa de compra e venda transfere ao promitente comprador a 
posse e a propriedade sob condição resolúvel, arcando este com o pagamento de todos os tributos a 
partir de então” TAPR – AC 0155203-8 – (13149) – 2ª C.Cív. – Rel. Juiz Cristo Pereira – DJPR 29.09.2000) 
d) Direito de preferência assegurado aos consortes: qualquer destes poderá exercer o aludido direito no 
prazo de seis meses havendo para si a quota vendida e resolvendo a propriedade do adquirente 
estranho (art. 504); 
e) Fideicomisso: pelo qual o testador dispõe que a herança passe a determinada pessoa, chamada 
fiduciário, para, por morte desta, ou dentro de certo tempo, transmitir-se a outra chamada 
fideicomissário; 
f) Alienação fiduciária em garantia: na qual o fiduciário adquire a propriedade restrita e resolúvel, estando 
estabelecido no próprio título de constituição desse direito a causa de sua extinção; 
g) Doação com cláusula de reversão: através da qual o doador determina que os bens doados voltem ao 
seu patrimônio se sobreviver ao donatário. 
Resolução por causa superveniente: 
Art. 1360. Se a propriedade se resolver por outra causa superveniente, o possuidor, que a tiver adquirido 
por título anterior à sua resolução, será considerado proprietário perfeito, restando à pessoa, em cujo 
benefício houve a resolução, ação contra aquele cuja propriedade se resolveu para haver a própria coisa ou 
o seu valor. Se alguém recebe um imóvel em doação e depois o aliena, este terceiro será considerado 
proprietário perfeito, ainda que haja causa superveniente para a revogação da doação, por ingratidão ou 
descumprimento de encargo. Embora se permita a revogação, não pode ela prejudicar os direitos adquiridos 
por terceiros, de modo que o doador neste caso não terá mais acesso à coisa doada tendo que se contentar 
em cobrar do donatário o valor do objeto. 
 
 
 
 
 
 
 
DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA 
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Conceito: dita o art. 1.361 do CC que: “Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel 
infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor.” 
Constitui-se mediante negócio jurídico de disposição condicional. Subordinado a uma condição resolutiva, 
porque a propriedade fiduciária cessa em favor do alienante, uma vez verificado o implemento da 
condição resolutiva, não exige nova declaração de vontade do adquirente ou do alienante, nem requer a 
realização de qualquer novo ato. O alienante, que transferiu fiduciariamente a propriedade, readquire-a 
pelo só pagamento da dívida. 
Na propriedade fiduciária dá-se a transferência do domínio do bem móvel ao credor, denominado 
fiduciário (em geral uma financeira), em garantia do pagamento, permanecendo o devedor (fiduciante) 
com a posse direta da coisa. O domínio e a posse indireta passam ao credor em garantia. Não se dá a 
tradição real, mas sim a ficta, pelo constituto possessório. O domínio do credor é resolúvel,pois, resolve-se 
automaticamente em favor do devedor alienante, sem necessidade de outro ato, uma vez paga a última 
parcela da dívida. 
Regramento normativo: Decreto Lei n. 911/69, Lei n. 4.728/66, CC arts. 1.361 a 1.368) e Lei n.9.514/97 que 
trata da alienação fiduciária quanto aos bens imóveis. 
Legitimidade para adoção da reserva de domínio: até a vigência do CC/2002 só as instituições financeiras 
poderiam utilizar da venda com reserva de domínio, a partir do CC/2002 passou-se a entender que 
qualquer pessoa física ou jurídica pode inserir a alienação fiduciária ante a ausência de proibição legal. 
Todavia para alienação fiduciária relacionada a bens imóveis somente poderão contratar empresas 
vinculadas ao Sistema de Financiamento Imobiliário, que são as caixas econômicas, os bancos comerciais, 
os bancos de investimento, os bancos com carteira de crédito imobiliário, as sociedades de crédito 
imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as companhias hipotecárias e, a critério do 
Conselho Monetário Nacional - CMN, outras entidades. Quanto aos bens móveis embora seja possível 
qualquer pessoa física ou jurídica contratar a alienação fiduciária, em razão das restrições ao sistema de 
juros impostos ao particular tal contratação é pouco vista na prática. 
Validade perante terceiros: A alienação fiduciária somente se prova por escrito e seu instrumento, público 
ou particular, qualquer que seja o seu valor, será obrigatoriamente arquivado, por cópia ou microfilme, no 
Registro de Títulos e Documentos do domicílio do credor se se tratar de bem móvel ou do Cartório de 
Registro de imóveis da situação do imóvel, sob pena de não valer contra terceiros. 
A alienação fiduciária em garantia de veículo automotor deverá, para fins probatórios, constar do 
Certificado de Registro, a que se refere o artigo 52 do Código Nacional de Trânsito. 
Bens que podem ser objeto da alienação fiduciária: 
a) Bens móveis adquiridos com o produto do empréstimo desde que infungíveis; 
b) Bens imóveis financiados nos termos da Lei n. 9.514/97; 
c) Bens que já integramo patrimônio do devedor (Súmulas28 do STJ: “O contrato de alienação 
fiduciária em garantia pode ter por objeto bem, que já integra o patrimônio do devedor”. 
Modos de Constituição: art. 1.361, §1o do CC: 
“Constitui-se a propriedade fiduciária com o registro do contrato, celebrado por instrumento público ou 
particular, que lhe serve de título, no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor, ou, em se 
tratando de veículos, na repartição competente para o licenciamento, fazendo-se a anotação no certificado 
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de registro.” 
O contrato deve, portanto: 
a) Ser escrito, podendo ser por instrumento público ou particular; 
b) Conter o total da dívida ou sua estimativa; 
c) O prazo ou a época do pagamento; 
d) A taxa de juros se houver; 
e) Descrição da coisa objeto da transferência com os elementos indispensáveis à sua identificação. 
Direitos e obrigações do fiduciante (devedor): 
a) Ficar com a posse direta da coisa e o direito eventual de reaver a propriedade plena, com o 
pagamento da dívida; 
b) Purgar a mora, em caso de lhe ser movida ação de busca e apreensão; 
c) Receber o saldo apurado na venda do bem efetuada pelo fiduciário para a satisfação do seu 
crédito; 
d) Responder pelo remanescente da dívida, se a garantia não se mostrar suficiente; 
e) Não dispor do bem alienado; 
f) Entregar o bem alienado em caso de inadimplemento. 
Direitos e deveres do fiduciário: 
a) Proporcionar ao fiduciante o financiamento a que se obrigou; 
b) Respeitar o direito de uso da coisa que detém o fiduciante; 
c) Devolver saldo credor se houver da venda do bem alienado. 
Possibilidade de ficar com o bem (pacto comissório) É nula a cláusula que autoriza o proprietário fiduciário a 
ficar coma coisa alienada em garantia, se a dívida não for paga no seu vencimento. 
Crime: o Decreto lei 911/69 preve que o devedor que alienar, ou der em garantia a terceiros, coisa que já 
alienara fiduciariamente em garantia, ficará sujeito à pena prevista no artigo 171, § 2º, inciso I, do Código 
Penal. 
Mora: para ajuizar ação contra o devedor o credor deverá demonstrar documentalmente a existência de 
mora. Parra isso poderá se valer de carta registrada expedida por intermédio de Cartório de Títulos e 
Documentos ou pelo protesto do título, a critério do credor. A teor da súmula 72 do STJ “a comprovação da 
mora é imprescindível à busca e apreensão do bem alienado fiduciáriamente” e a teor da súmula 245 do 
mesmo tribunal “a notificação destinada a comprovar a mora nas dívidas garantidas por alienação 
fiduciária dispensa a indicação do valor do débito.” 
Cláusula de vencimento antecipado: A mora e o inadimplemento de obrigações contratuais garantidas por 
aleinação fiduciária, ou a ocorrência legal ou convencional de algum dos casos de antecipação de 
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vencimento da dívida facultarão ao credor considerar, de pleno direito, vencidas todas as obrigações 
contratuais, independentemente de aviso ou notificação judicial ou extrajudicial. 
Busca e apreensão: O proprietário fiduciário ou credor poderá requerer contra o devedor ou terceiro a 
busca e apreensão do bem alienado fiduciariamente, a qual será concedida liminarmente, desde que 
comprovada a mora ou o inadimplemento do devedor. 
Cinco dias após executada a liminar, consolidar-se-á a propriedade e a posse no patrimônio do credor 
fiduciário, cabendo às repartições competentes expedir novo certificado de registro de propriedade em 
nome do credor ou do terceiro por ele indicado. No aludido prazo o devedor poderá fazer uso da purgação 
da mora para fins de elidir a busca e apreensão. 
O devedor fiduciante apresentará resposta no prazo de quinze dias da execução da liminar. 
A resposta poderá ser apresentada ainda que o devedor tenha se utilizado da faculdade da possibilidade de 
purgar sua mora, caso entenda ter havido pagamento a maior e desejar restituição 
Da sentença cabe apelação apenas no efeito devolutivo. 
Na sentença que decretar a improcedência da ação de busca e apreensão, o juiz condenará o credor 
fiduciário ao pagamento de multa, em favor do devedor fiduciante, equivalente a cinqüenta por cento do 
valor originalmente financiado, devidamente atualizado, caso o bem já tenha sido alienado. 
A multa mencionada no § anterior não exclui a responsabilidade do credor fiduciário por perdas e danos. 
A busca e apreensão prevista no presente artigo constitui processo autônomo e independente de qualquer 
procedimento posterior. 
Se o bem alienado fiduciariamente não for encontrado ou não se achar na posse do devedor, o credor 
poderá requerer a conversão do pedido de busca e apreensão, nos mesmos autos, em ação de depósito (o 
que deixou de ter efeito prático com a decisão do STF sobre o pacto de São José da Costa Rica), na forma 
prevista no Capítulo II, do Título I, do Livro IV, do Código de Processo Civil. 
Se o credor preferir recorrer à ação executiva ou, se fôr o caso ao executivo fiscal, serão penhorados, a 
critério do autor da ação, bens do devedor quantos bastem para assegurar a execução. 
Não se aplica à alienação fiduciária o disposto nos incisos VI e VIII do Art. 649 do Código de Processo Civil. 
Que estatuem como impenhoráveis o seguro de vida e os materiais destinados à construção de obras em 
andamento. 
Alienação fiduciária de coisa imóvel – Lei 9514/97 
Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, 
com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de 
coisa imóvel. 
§ 1º A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das 
entidades que operam no SFI. (Parágrafo acrescentado pela Medida Provisória nº 2.223, de 04.09.2001, 
DOU 05.09.2001 - Ed. Extra, em vigor conforme o art. 2º da EC nº 32/2001) 
Art. 25. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade 
fiduciária do imóvel. 
file:///T:/HP-PRESIDENCIA/CCIVIL_03/LEIS/L5869.htm
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Mora: Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, 
consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. 
§ 1º. Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador 
regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro 
de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do 
pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, 
inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e 
de intimação. 
§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de 
Imóveis, certificando esse fato, promoverá o registro, na matrícula do imóvel, da consolidação da 
propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento, pelo fiduciário, do imposto de 
transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (NR) (Redação dada ao parágrafo pela Medida 
Provisória nº 2.223, de 04.09.2001, DOU 05.09.2001 - Ed. Extra, em vigor conforme o art. 2º da EC nº 
32/2001) 
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da 
data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. 
DIREITO DE SUPERFÍCIE 
 
Argentina, Alemanha, Itália e Espanha o admitem expressamente 
França, por construção doutrinária. 
- Não havia originariamente no anteprojeto 
- Miguel Reale fez inseri-lo 
- Caio Mário da Silva Pereira criticou-o. Disse que a locação daria conta. 
 
No mundo jurídico o termo superfície tem significação dupla: 
a) designa o objeto – porção geodésica suscetível de apropriação. 
b) designa o direito reciprocamente correspondentes.